Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации. В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.
Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.
Правила продажи
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам.
Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей.
Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| № п/п | Правила |
|---|---|
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.
Для этого можно использовать:
- телеграмму;
- заказное письмо с уведомлением;
- удостоверение факта вручения нотариусом.
Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.
Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.
Требования к уведомлению:
- документ называется – уведомление;
- собственник сообщает о своем желании продать долю;
- владелец устанавливает цену;
- продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.
Образец уведомления
Как продать долю в доме с землей
Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:
- Выкуп совладельцами.
- Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
- Продажа третьим лицам без согласия сособственников.
Выкуп сособственниками
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет.
Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.
В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.
Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.
Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.
Продажа с согласия собственников
Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.
Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:
- Оформление уведомления.
- Направление уведомления всем совладельцам.
- Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
- Подготовка документов.
- Оформление договора.
- Нотариальное удостоверение.
- Регистрация сделки.
Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.
Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.
Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.
Под письменным отказом понимается документ, оформленный в нотариальной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.
Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.
Документы
Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:
- гражданский паспорт продавца;
- согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
- правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
- выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
- сведения об отсутствии обременений;
- технический паспорт на дом;
- кадастровый паспорт на участок;
- выписка из домовой книги;
- справка из паспортного стола о снятии с учета;
- справка об отсутствии задолженности по налогам;
- сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.
Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.
Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.
В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.
Сроки
При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:
- Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
- Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
- Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.
Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.
Расходы
Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.
Основные затраты:
- оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
- госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
- услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
- госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).
В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.
В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.
Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:
- если объект получен в наследство более 3 лет назад;
- если объект приобретен более 5 лет назад.
Срок исчисляется с момента выделения доли.
Продажа без согласия сособственников
На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.
Возможны следующие способы реализации объекта:
- Принудительное вручение уведомления.
- Выдел доли в натуре.
Принудительное вручение уведомления
Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю. В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.
Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).
В такой ситуации возможны следующие варианты:
- гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
- в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.
Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя.
При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.
Выдел доли в натуре
Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.
Такой вариант возможен в следующих случаях:
- если доля продавца является значительной;
- если дом позволяет такое выделение;
- если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.
Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.
Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.
Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.
Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.
Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа.
С момента присвоения адреса, они становятся соседями.
Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.
Документация
Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.
В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:
- нотариально удостоверенный отказ от вручения;
- уведомление о вручении письма.
Сроки
Процедура займет значительно больше времени, чем продажа с согласия. В случае отказа совладельцев от вручения уведомления предусмотрены следующие сроки:
- заказное письмо хранится в почтовом отделении без вручения 30 дней;
- в случае заполнения бланка отказ срок может быть уменьшен;
- в случае отсутствия гражданина по указанному адресу письмо будет возвращено в течение 60 дней;
- нотариальное вручение может занять неопределенный срок.
Если вопрос урегулируется при помощи выделения доли, то процедура займет:
- до 90 дней – при выделении по соглашению сторон;
- до 180 дней – при выделении в судебном порядке.
Затраты
Величина расходов значительно больше:
- госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
- подготовка новой документации – до 50 000 р.
Остальные затраты совпадают с указанными выше.
Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности.
Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки.
Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Договор купли-продажи земельного участка по долям
Договор купли-продажи земельного участка по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона, являющаяся собственником доли недвижимости, отчуждает ее другой стороне за определенное сделкой денежное вознаграждение.
Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.
- Бланк и образец
- Онлайн просмотр
- Бесплатная загрузка
- Безопасно
Чтобы в процессе разбора содержания договора все было предельно понятно, следует разобрать, что же представляет собой доля земельного участка:
Итак, доля – это некая часть недвижимости, принадлежащая одному из собственников земельного участка целиком. При этом доли могут распределяться по-разному, в зависимости от различных обстоятельств.
Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам жилого дома. Так, отчуждение своей доли возможно только при отказе выкупа этой доли собственниками такой недвижимости. Законодательством урегулирован порядок предоставления данной возможности:
- Собственник доли письменно уведомляет других собственников о желании продать свою долю по установленной им цене;
- Срок рассмотрения такого предложения составляет один календарный месяц.
Еще одним немаловажным аспектом является указание объектов недвижимости, если таковые расположены на земельном участке.
Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи земельного участка по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:
Преамбула
Договор купли-продажи земельного участка по долям
г. Кемерово
24 декабря 2024 года
Кириллов Игорь Валентинович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Титов Валентин Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Преамбула выступает разделом, в котором дается информация о лицах, заключающих сделку. Содержит она в себе следующую информацию:
- Вначале указываются имена, фамилии и отчества участников соглашения (согласно данным, прописанным в паспорте);
- Далее указываются паспортные данные контрагентов (серия, номер и адрес прописки);
- После этого прописываются роли контрагентов в рамках заключаемой сделки (кто выступает в качестве «Продавца», а кто в качестве «Покупателя»).
Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:
Предмет
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доли собственности на земельный участок.
В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается земельный участок, а также его характеристики. При этом следует указать, расположены ли на таком участке объекты недвижимости (к примеру, жилой дом, сарай, баня и т.д.).
Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:
- Согласно условиям настоящего соглашения, Продавец отчуждает, а Покупатель приобретает ½ доли земельного участка, который расположен по адресу: Кемеровская область, СНТ «Дача» 8.
- Кадастровый номер земельного участка _________;
- Количество квадратных метров _________.
- Все характеристики, непосредственно относящиеся к земельному участку, отражены в приложении 1 к настоящему договору;
- Отчуждаемая доля принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором купли-продажи _________;
- Оставшаяся часть доли принадлежит _________ по праву общей долевой собственности;
- Отчуждаемая доля не является предметом судебных споров и разбирательств, не находится в залоге или аресте;
- До подписания настоящего соглашения собственники земельного участка не воспользовались правом преимущественного выкупа;
- Право собственности Покупателя на приобретаемую долю передается после государственной регистрации доли в Росреесте.
Цена договора
Данный раздел предназначен для обозначения стоимости доли. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.
Выглядит образец такого раздела следующим образом:
- Стоимость отчуждаемой доли составляет ______________;
- Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Продавца.
Права и обязанности
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.
Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:
- Требовать перечисления денежной выплаты за отчуждение доли на земельный участок в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения.
- Передать Покупателю определенную договором долевую собственность в соответствии с настоящим соглашением;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
- Требовать осуществления передачи доли на земельный участок в соответствии с настоящим договором.
- Осуществить денежную выплату в адрес Продавца;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
Заключение
По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:
- Об ответственности сторон;
- Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи земельного участка по долям считается заключенным.
Договор купли-продажи земельного участка, в долях
Мы, гр. _________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ____________, место рождения ________________________________ Московской области, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД г._____________ Московской области «__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: Московская область, __________________________________________________________;
гр. __________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ________, место рождения г. _________, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД _____________ г. Москвы«__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрированная по адресу: г. Москва, улица _______________, дом ___ квартира ___;
гр. __________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ________, место рождения г. _________, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД _____________ г. Москвы«__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: г. Москва, улица _______________, дом ___ квартира ___, именуемые в дальнейшем Продавцы, с одной стороны,
и гр. ___________________________________, «__» _________ 19__ года рождения, пол ____________, место рождения ____________________________ Московской области, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОВД г._____________ Московской области «__» __________ 20__ года, код подразделения ____________, зарегистрирован__ по адресу: Московская область, ___________________________________________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор купли продажи участка, далее — «Договор», о нижеследующем:
1. Продавцы продали, а Покупатель купил в соответствии с условиями Договора земельный участок с кадастровым номером _______________, площадью ________ (_____________) кв.м., без строений и сооружений, расположенный на землях населенных пунктов, находящихся в административных границах __________________ сельского округа, ________________ района, Московской области, предоставленный для индивидуального жилищного строительства в деревне __________________, дом __.
2. Указанный земельный участок, с кадастровым номером ___________________, принадлежит Продавцам по праву общей долевой собственности, по 1/3 (одной третей) доле каждому:
__________________________, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом города ___________________ Московской области ______________ «__» __________ 20__ года, реестровый номер ______. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) _____________________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № _______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года;
__________________________________, на основании Решения _______________ городского суда Московской области от «__» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «__» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) ____________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ ___ N __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года (повторное, взамен свидетельства серия ___ № ________ выданного «__» __________ 20__ года);
__________________________, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом города ___________________ Московской области ______________ «__» __________ 20__ года, реестровый номер ______. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право общей долевой собственности (доля в праве 1/3) _____________________________________ на указанный земельный участок зарегистрировано, о чем «__» __________ 20__ года сделана запись регистрации № _______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области «__» __________ 20__ года.
3. Стороны пришли к соглашению, что:
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей;
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей;;
• 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером _______________________________, принадлежащая _________________________________, продается за ________________ (________ миллионов _____________________ тысяч) рублей.
Общая сумма сделки составляет ______________ (___________ миллионов __________________ тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора купли продажи участка.
4. Расчеты между сторонами осуществляются немедленно после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности Покупателем.
5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 3 настоящего договора купли продажи участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе «_________________» ЗАО ВТБ 24, расположенном по адресу: _____________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора купли продажи участка и перехода права собственности на указанный земельный участок по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 4. договора купли продажи участка.
Весь образец договора купли-продажи земельного участка в долях размещен в прикрепленном файле.
Эти документы могут быть Вам полезны:
Договор купли-продажи доли земельного участка в долевую собственность
В большинстве случаев, закон предусматривает оформление земельного надела в собственность, только при выделении его в отдельный участок. Однако в ряде случае выделение не может быть произведено. В такой ситуации, объект переходит в совместную собственность.
Рассмотрим, как оформить контракт купли-продажи доли земельного участка.
Причины выделения доли
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист.
Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.
Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.
Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:
- на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
- на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).
Важно! В случае продажи доли в земельном участке, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ).
Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.
Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка
Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка
Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего
Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.
Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.
Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение.
Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.
Основания для выдачи положительного решения
| № п/п | Основание |
|---|---|
| 1 | Переезд семьи в другой район, регион |
| 2 | Необходимость крупной суммы денежных средств на нужды ребенка (лечение, обучение) |
В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.
Для получения постановления, разрешающего продажу необходимо:
- Обратиться в отдел опеки по месту регистрации несовершеннолетнего.
- Подать заявление и перечень документации.
- Доказать острую необходимость продажи объекта.
- Получить решение (через 30 дней).
- В случае отрицательного ответа, обжаловать отказ в суде.
Важно! В случае обращения в суд, гарантия положительного решения отсутствует. Суд привлечет в процесс специалистов районного отдела опеки и выяснит причины отказа.
Кроме того, наличие в составе собственников или покупателей несовершеннолетнего, является причиной для обязательного нотариального удостоверения контракта. Таким образом, законодатель защищает имущественные интересы детей.
Порядок оформления
Алгоритм действий при заключении сделки:
- Сбор документации.
- Подготовка проекта договора.
- Нотариальное удостоверение (при необходимости).
- Государственная регистрация сделки.
Прилагаемая документация
Документация для заключения договора включает:
- гражданский паспорт продавца и покупателя;
- согласие супругов сторон;
- кадастровый паспорт на земельный надел;
- правоустанавливающая документация (свидетельство о правах на наследство, контракт купли-продажи или дарения);
- выписка из ЕГРН.
В случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и гражданский паспорт. Документы предоставляются в виде копий и оригиналов.
Форма контракта
К договору предъявляются следующие требования:
- обязательная письменная форма;
- нотариальное удостоверение, если в состав собственников сходит несовершеннолетний или недееспособный;
- количество экземпляров зависит от числа сторон, наличия нотариуса + дополнительный экземпляр для Росреестра;
- на каждом экземпляре проставляются подписи всех сторон сделки;
- договор не требует регистрации в Росреестре;
- переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- если договор подлежал нотариальному удостоверению, то нотариус сам направляет документы в Росреестр.
Так как речь идет о продаже доли в земельном участке, необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Исключение составляет ситуация, когда все собственники продают доли совместно.
Важно! Закон устанавливает ограничения в отношении предмета сделки. Обязательным условием является проведение межевания и постановки на кадастровый учет объекта.
К существенным условиям контракта относятся:
- Сведения о предмете договора. Данные контракта должны дать возможность недвусмысленно определить предмет сделки. В отношении доли земельного участка необходимо указать адрес, кадастровый номер, величину доли, реквизиты правоустанавливающего документа, сведения из выписки, площадь, категорию земель, данные об отсутствии обременений.
Важно! Постановление Верховного Суда позволяет указывать кадастровый номер, вместо других признаков индивидуализации. Однако рекомендуется использовать полный перечень признаков.
- Цена объекта. Контракт должен предусматривать стоимость доли. Сумма указывается как цифрами, так и прописью. При этом, стороны могут предусмотреть рассрочку платежа или отсрочку выплаты.
- Данные сторон и их подписи. Обязательно необходимо указание полных данных. Включая Ф.И.О., дату рождения, данные паспорта и адрес регистрации. Все сведения указываются полностью и без сокращений.
Фиксация момента перехода прав
Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.
Документ должен содержать:
- Сведения о сторонах.
- Данные о предмете сделки.
- Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.
Образец акта приема-передачи ½ доли земельного участка
Стоимость оформления
Расходы на оформление сделки включают:
- юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
- нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
- правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
- государственная регистрация – 350 р.
Как признать договор недействительным
Документ может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:
- одна из сторон нарушила условия договора;
- документ оформлен с нарушением законодательства;
- мошеннические действия сторон;
- изменение обстоятельств у одной из сторон.
В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу. В противном случае стороны могут подготовить его самостоятельно. Для оформления контракта можно привлечь юриста.
Наши специалисты окажут вам помощь в подготовке проекта. Можно просто оставить заявку непосредственно на сайте.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка
В РФ с 2007 года стартовала программа материнского капитала, который можно расходовать на покупку жилья. Однако объект необходимо оформить в долевую собственность. Поэтому долевое владение недвижимостью распространено на территории страны.
Однако купить долю в недвижимости проще, чем продать. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка
Причины оформления договора купли-продажи доли в доме и земли
Недвижимость относится к имуществу, которое подлежит государственной регистрации. Поэтому сделки в отношении жилого дома и участка земли подлежат обязательной госрегистрации.
Важно! Регистрируется не сам договор, а переход права собственности.
Сделка с долями недвижимости оформляется по такому же принципу. Исключение составляет необходимость соблюдения прав долевых собственников.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ долевые владельцы имеют преимущественное право на выкуп доли. Поэтому в случае реализации части объекта, гражданин обязан изначально предложить ее сособственникам.
Имущество предлагается на выкуп третьим лицам только в случае получения отказа от совладельцев.
Порядок оформления сделки:
- Оформление долей в жилом доме и земельном участке. Выделение долей является обязательным условием. Закон не предусматривает возможность продажи третьим лицам имущества, не имеющего четких границ.
- Сбор документов. После выделения долей необходимо оформить технический и кадастровый паспорт на объекты. Дополнительно нужно получить выписки из ЕГРН.
- Оформление проекта договора. Контракт может быть оформлен только в письменной форме. В случае совершения сделки с долями в недвижимости требуется обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариусу.
Важно! Услуга предоставляется на возмездной основе.
- Подписание контракта и нотариальное удостоверение. Процедура проводится сторонами в присутствии нотариуса. Покупатель и продавец могут действовать лично или через представителя.
- Государственная регистрация сделки. С 2019 года обязанность по направлению документов в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому дополнительные действия от сторон не требуются.
- Получение выписки из ЕГРН. С 2016 году документом, подтверждающим права собственности, является выписка из ЕГРН. Ее необходимо получить у нотариуса, оформлявшего сделку.
Получать разрешение сособственников, если доля является обособленной, не требуется.
Пример. Братья И. и Г. получили в наследство дом и земельный участок. На момент оформления наследства у Г. уже была своя семья (жена и дети). Братья заселились в дом.
Но совместное проживание доставляло неудобство. Поэтому И. решил выделить долю в натуре. Площадь дома составляла 300 кв.м.
План дома позволял оформить выделение. И. получил все необходимые разрешения и оформил квартиру. Через 5 лет И. решил переехать в другой город, а квартиру продать.
Г. не имеет преимущественного права на выкуп доли, так как квартира является отдельным объектом.
Образец договора купли-продажи доли дома и доли земельного участка
Образец договора купли-продажи доли дома и доли земельного участка
Форма договора купли-продажи доли в доме и доли земельного участка
Стороны имеют право заключить предварительный договор. В большинстве случаев, он необходим при заключении сделки с третьими лицами. Так как при выкупе доли, остается много нерешенных вопросов по использованию объекта.
Так как доля не является выражением конкретной части объекта, то вопрос по использованию необходимо урегулировать отдельно.
Вопросы, которые нужно урегулировать в предварительном контракте:
- Стоимость для каждого объекта отдельно. Гражданин должен определить цену как для доли дома, так и для доли земли. Для большей объективности, можно заказать отчет о рыночной стоимости долей.
Важно! При определении цены необходимо учитывать, что стоимость доли на 20 ниже, чем стоимость данной части при продаже объекта полностью.
- Определить права на надворные постройки. Каждый совладелец имеет право на хозяйственные постройки во дворе (баня, сарай, гараж, колодец). В случае продажи, сособственники должны определить порядок пользования. Запрет на использование общего имущества является незаконным.
Дополнительно необходимо установить объекты общего пользования. К общей собственности в жилом доме относятся кухня, туалет, коридоры, дорожки, двор, придомовая территория. Владельцы должны обеспечивать чистоту территории, уборку мусора и снега.
Предварительный контракт оформляется в простой письменной форме. Он не подлежит регистрации в Росреестре. Однако основной договор должен быть нотариально удостоверен.
Оформление проекта контракта возлагается на стороны. Именно они должны договориться о всех существенных условиях договора. Нотариус только оформит принятые решения в письменном виде.
- название договора;
- место оформления контракта и дата составления;
- данные продавца и покупателя (если собственников или покупателей несколько, то указывается каждый из них);
- описание предмета сделки (величина долей, адрес, кадастровый номер, площадь, общая площадь дома);
- подробные сведения о предметах сделки;
- реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, акта о приватизации);
- стоимость объектов;
- порядок расчета (наличный, безналичный, аванс, рассрочка, полный расчет);
- данные об обременениях;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение договора;
- подписи сторон.
Документы
Контракт оформляется на основании документации, которую стороны предоставляют нотариусу. Основной перечень документов включает:
- гражданский паспорта сторон;
- свидетельства о рождении несовершеннолетнего собственника или покупателя;
- нотариальная доверенность (при наличии представителя);
- выписка из домовой книги;
- справка о составе семьи;
- квитанции об оплате коммунальных услуг и сведения об отсутствии долгов;
- технический паспорт на дом;
- кадастровый паспорт на участок;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- копия уведомления и отказов сособственников;
- нотариальное согласие на сделку супругов сторон.
Важно! Если продавцом является несовершеннолетний гражданин, то дополнительно необходимо представить разрешение районного отдела опеки. Если несовершеннолетним является покупатель, то решение отдела опеки не требуется.
Интересы сторон в возрасте до 18 лет представляют законные представители.
Копии проекта договора готовит нотариус. Документ подготавливается по числу сторон + 1 экземпляр для нотариуса и 1 экземпляр для Росреестра.
Расходы на оформление договора
Кроме затрат на покупку объекта, стороны несут дополнительные расходы. Порядок расчета может быть предусмотрен договором.
Затраты
| № п/п | Наименование расходов | Величина затрат |
|---|---|---|
| 1 | Юридическая консультация по оформлению сделки | От 1500 р. (на нашем сайте бесплатно) |
| 2 | Нотариальное удостоверение сделки | 0,5% от суммы сделки |
| 3 | Услуги нотариуса по оформлению контракта | В зависимости от региона. В 2019 году в г. Москве – 11 000 р. |
| 4 | Госпошлина за регистрацию доли в жилом доме | 2000 р. |
| 5 | Госпошлина за регистрацию доли в земельном участке | 350 р. |
Отдельно необходимо выделить необходимость оплаты налога. Обязанность по выплате НДФЛ возлагается на продавца в следующем случае:
- имущество получено в наследство более 3 лет назад, но менее 5 (объект оформлен в собственность до 01.01.2016);
- имущество приобретено по договору купли-продажи, мены, дарения менее 5 лет назад (за исключением объектов, которые оформлены в собственность до 01.01.2016).
Правила распространяются как на резидентов, так и на нерезидентов. Основным отличием является ставка налога:
Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 000 000 р. Однако гражданин может быть освобожден от налога, если вырученная сумма меньше суммы приобретения.
Оформить контракт на покупку доли дома и земли поможет нотариус. Однако основные моменты стороны должны обсудить самостоятельно. Чтобы не продать долю в убыток, необходимо получить юридическую консультацию.
Специалисты сайта помогут разобраться в юридических тонкостях сделки с долями в недвижимости. Для получения бесплатной консультации просто оставьте заявку.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!