В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения. Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
- Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
- Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.
Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов
Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка.
В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Раздел долгов жены и мужа
Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.
Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально.
В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.
Какие долги признаются совместными
Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:
- те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
- те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).
Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.
Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:
- как эти долги были оформлены;
- на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
- можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.
Читайте также
- Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда
- Ипотека после развода: как выплачивать кредит
- Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
Юрий Паршиков генеральный директор агентства недвижимости «Полезные люди»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Как правильно разделить ипотечную квартиру при разводе
Как делят жильё во время расторжения брака? Как проходит процесс, если квартира приобретена в ипотеку?
Расскажем, какие есть способы разрешения такой ситуации и как урегулировать вопрос без суда.
Как правильно разделить ипотечную квартиру при разводе
Как делят жильё во время расторжения брака? Как проходит процесс, если квартира приобретена в ипотеку?
Расскажем, какие есть способы разрешения такой ситуации и как урегулировать вопрос без суда.
Время чтения ~ минут
Что по закону является совместным имуществом?
Статья 34 Семейного кодекса РФ определяет, что нажитое супругами во время брака имущество — это их совместная собственность, она принадлежит им в равных долях. К совместному имуществу относятся:
— доходы членов семьи: заработная плата, пенсия, нецелевые выплаты
— долги, в том числе кредитные обязательства (если судом будет доказано, что они являются общими, в ином случае обязательства по выплате займа лежат на должнике)
— приобретённое за счёт общих доходов движимое и недвижимое имущество
— ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале По закону не имеет значения, кто из уже бывших супругов — собственник жилья, имущество делится поровну, если не предусмотрено иное. Например, если пара оформила брачный договор, имущество разделят в соответствии с условиями, прописанными в нём. Не влияет и факт трудоустройства. Собственность считается совместной, если один из супругов не работал по уважительной причине. В таком случае заработная плата работающего супруга — это всё равно семейный доход.
Однако в статье 39 СК РФ указано, что при разделе совместно нажитого имущества между супругами и определении долей в этом имуществе суд имеет право отступить от начала равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, а также, если другой супруг не получал доход по неуважительной причине. Дети не вправе претендовать на долю в собственности родителей.
Какое имущество не делится между супругами?
Согласно статье 36 СК РФ не являются совместными и не делятся поровну:
Вещи индивидуального пользования
К ним можно отнести одежду, мобильный телефон и т.д.
Исключение — драгоценности и предметы роскоши.
Интеллектуальная собственность
Исключительные права на результат интеллектуальной собственности принадлежат её автору и не подлежат разделу.
Имущество, которое один из супругов получил во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
Такое имущество считается личной собственностью владельца, даже если его получили в браке. Например, если родственники подарили какую-то сумму, она не подлежит разделу при разводе.
Имущество, принадлежавшее супругу до заключения брака
К совместному имуществу не относят:
Имущество, приобретённое в период брака, но на личные средства одного из супругов. Например, на средства, принадлежавшие супругу до вступления в брак или полученные им в период брака в дар.
При этом не имеет значения, идет речь о самом имуществе или о его денежном эквиваленте. Приведем понятный пример. Один из супругов владел квартирой до бракосочетания и продал её, чтобы вложить в качестве первоначального взноса на покупку недвижимости в ипотеку. Доля средств с продажи составила 30% от стоимости новой квартиры.
Другими словами, 30% купленного жилья — личное имущество, оно не делится пополам, а остальные 70% — это совместное имущество, которое подлежит разделу.
Целевые выплаты
Это выплаты, у которых есть специальное целевое назначение. К ним можно отнести материнский капитал, компенсацию при получении травмы, пособие на ребёнка, командировочные выплаты. Если выплата была потрачена не полностью, её остаток принадлежит получателю.
Вещи несовершеннолетних детей
Если вещь купили исключительно для удовлетворения потребностей ребёнка, она не подлежит разделу и передаётся супругу, с которым после процедуры развода будет проживать ребёнок. Ещё один важный момент: если в браке личное имущество супруга значительно улучшили за счёт семейного бюджета, суд может признать его общим. Например, если в квартире провели капитальный ремонт, значительно увеличивший её стоимость.
Раздел ипотечного жилья
Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита может осложнить процедуру раздела жилья, так как до полной выплаты долга квартира находится в залоге. Поэтому при разводе любые действия с жильём в залоге согласовываются с кредитной организацией, в которой пара получила средства на покупку. Банк имеет право не менять условия кредитного договора, если это не в его интересах, к примеру, если супруг, взявший на себя будущие обязательства по ипотеке, не может выплачивать платежи. Индивидуально следует разбирать ситуации, когда один из супругов оформил ипотеку до вступления в брак.
Если во время брака супруги вдвоём оплачивали ипотеку, недвижимость всё равно не станет считаться совместной. Денежные средства супругов, за счёт которых погашались кредиты в период брака, могут быть признаны совместно нажитым имуществом супругов и разделены между ними в судебном порядке. Суд может взыскать с владельца квартиры половину ипотечных платежей в пользу второго супруга.
Как можно разделить квартиру, взятую в кредит?
Разделить недвижимость можно как до, так и после развода. Это можно сделать:
По условиям брачного договора
При наличии брачного договора, заключённого парой, раздел имущества осуществится согласно прописанным в нём условиям. Если оформление брачного договора происходит после оформления ипотеки, супруги должны оповестить банк. В противном случае банк вправе не следовать условиям брачного договора.
По соглашению сторон
Супруги могут договориться об условиях раздела имущества и обязательств по кредитному договору. Если у пары нет разногласий, они могут оформить соглашение без привлечения суда. Для этого следует:
— составить соглашение с указанием условий раздела недвижимости: какую долю получает каждый из супругов, на кого ложится обязанность по выплате задолженности по кредиту;
— получить согласие банка на оговоренные условия;
— заверить составленное соглашение у нотариуса;
— подать заявление на перерегистрацию права собственности в отделение МФЦ или в территориальное отделение Росреестра, если это необходимо;
— переоформить договор с банком и закладную (при наличии).
Если решить вопрос самостоятельно не удается, следует обратиться в суд, предупредив банк, где оформлялся ипотечный кредит, о своих намерениях. Уполномоченный представитель банка может участвовать в судебном процессе в качестве третьей стороны. Для подачи иска потребуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от рыночной стоимости недвижимости, но не более 60 тысяч рублей. Для подачи иска могут потребоваться документы:
— свидетельство о браке или справка об актовой записи о браке, если развод оформляется одновременно с разделом имущества
— свидетельство о расторжении брака, если развод уже был оформлен ранее
— документы на имущество, приобретённое в браке
— отчет об оценке совместного имущества
— выписка из банка об остатке задолженности по кредиту
— документы, подтверждающие использование материнского капитала или личных средств при приобретении имущества
— квитанция об оплате госпошлины
Варианты раздела кредита и недвижимости
Рассмотрим, какие варианты возможны.
Разделить оплату ипотеки и недвижимость поровну или в ином соотношении.
Совместную собственность и обязательства погасить задолженность по кредиту супруги делят между собой.
Добровольно передать имущество другому супругу и переоформить ипотеку.
В таком случае и собственность, и кредитные обязательства переходят одному из супругов.
Продажа квартиры.
Если супруги не готовы выплачивать банку кредит после расторжения брачного союза, они могут продать ипотечную недвижимость. Вырученные средства пойдут на погашение остатка задолженности по кредиту, а остальные деньги нужно разделить пополам. Для продажи ипотечной квартиры необходимо письменное согласие банка, у которого квартира находится в залоге.
Денежная компенсация части платежей.
Если пара решила продолжать платить ипотеку вместе, не оформляя раздел кредитных обязательств и квартиры, то один из них (заемщик) гасит долг по кредиту, а второй компенсирует ему свою часть платежа. Если договоренность была нарушена, супруг, не получающий выплаты по компенсации, может обратиться в суд.
Раздел недвижимости на несколько самостоятельных объектов.
Такой способ используется крайне редко, так как подразумевает разделение ипотечной квартиры путем проведения переустройства или перепланировки помещения. Если совладельцы получат согласие от органов местного самоуправления, они могут разделить жильё на несколько квартир. Подробнее о делении квартиры рассказано в статье.
Исковая давность раздела имущества
В 7 пункте статьи 38 СК РФ установлен срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества — 3 года. Срок исчисляется с момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении его прав. Например, супруга провела сделку по продаже общей недвижимости, не разделённой при расторжении брака. О факте продажи она не сообщила и не компенсировала долю партнёра.
Супруг в течение 3-х лет имеет право подать в суд на бывшую жену с требованием о разделе денежных средств с продажи жилья.
Деление квартиры при привлечении средств маткапитала
Как разделить жильё, оформленное на другого человека
Как быть, если квартира оформлена на другого члена семьи, например, на родителя одного из супругов? Ответ прост — никак. Даже если первоначальный капитал — средства супругов или оплата ипотечного кредита производилась за счёт семейного бюджета, жильё не будет делиться при разводе, так как это не их собственность.
Раздел недвижимости при сожительстве
Если брак не зарегистрирован, то приобретённая партнёрами квартира — это не совместная собственность, она принадлежит тому партнёру, который юридически является собственником недвижимости. Вернуть часть совместных выплат в ходе судебного разбирательства можно, если есть доказательства осуществления платежей. Если имущество было оформлено в общую долевую собственность, оно может быть разделено в соответствии с 252 статьей ГК РФ: по соглашению партнёров или в судебном порядке. Если выделить доли физически невозможно или это противоречит закону, допускается денежная или иная компенсация.
Самый простой способ разделить имущество — составить соглашение в досудебном порядке. Важно учесть интересы каждого из супругов и найти компромисс. Нельзя забывать, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, её раздел возможен только при согласовании с кредитной организацией.
Ипотека при разводе: как разделить квартиру?
Ваш брак распался, а ипотеку выплачивать еще много лет?! Что делать и куда бежать? Как делится квартира в ипотеке при разводе?
Самые распространенные варианты разделения кредитного договора – в колонке.
Многие россияне не могут позволить себе приобрести недвижимость без привлечения заемного капитала. Это объясняется высокой стоимостью имущества и условно низкими доходами.
Как следствие, практически каждый бракоразводный процесс связан еще и с разделом совместного нажитого имущества, взятого под залог, и определения выплат по кредитному договору.
Порядок действий зависит от момента, когда ипотечный договор был оформлен: до заключения брака или в период нахождения в браке.
Рассмотрим каждый из этих вариантов.
Ипотечный кредит взял один из будущих супругов до заключения брака
У него возникло право собственности на имущество, которое было приобретено по договору купли-продажи или договора уступки объекта завершенного строительства. В случае получения имущества в дар, по наследству и в результате других безвозмездных сделок оно также будет принадлежать единоличному собственнику. Иными словами только одному из будущих супругов (ст.
36 Семейного кодекса).
Однако после заключения брака, если за счет имущества каждого супруга в отдельности или их общего имущества были произведены улучшения объекта (квартиры, дома и т.п.), которые увеличили его стоимость (например, произведен ремонт), то суд на законных основаниях может признать данное имущество общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Правда, стоит отметить, в суде будет довольно тяжело доказать, что имущество супруга было направлено на улучшение объекта. Так, например, в Кемерово районный суд отказал в удовлетворении иска о признания имущества совместным, так как не было предоставлено достаточных доказательств (Решение Центрального районного суда г. Кемерово № 2-2315/2020 2-2315/2020~М-1978/2020 М-1978/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-2315/2020).
Поэтому прежде чем заявлять о признании имущества совместной собственностью, определитесь с доказательствами, которые будут приведены в суде.
Напомним, совместным имуществом супругов признается (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ):
- доходы каждой из сторон брачно-семейных отношений от определенной деятельности (предпринимательская, трудовая, интеллектуальная), выплаты из пенсионного фонда, социальные выплаты, средства, которые не имеют специального назначения;
- приобретенное на общий доход движимое/недвижимо имущество, инвестиции в кредитные учреждения, а также в коммерческие организации. В данной ситуации совершенно не важно, кто приобретал имущество и на кого оно оформлено, и не играет роли, кто вносил денежные средства.
Будущие супруги оформили на себя ипотечный кредит до вступления в брак
В этом случае каждый из них приобретает статут созаемщика по договору и право собственности на определенную долю. При этом доля каждого из супругов – индивидуальная собственность для сторон (ч. 1 ст.
36 Семейного кодекса РФ).
Один из будущих супругов заключил договор уступки или долевого участия, в соответствии с которым вложил определенную долю финансов на постройку одноэтажного (многоэтажного) дома, до заключения официального брака
По окончании строительства застройщик передаст вкладчику квартиру, когда тот уже находится в браке. Следовательно, право собственности возникает после окончания строительства. Суд может признать данное имущество совместной собственностью, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч.
1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).
А в случае, если брак так и не будет заключен на момент приобретения права собственности, то приобретенная недвижимость будет принадлежать лицу, заключившему договор уступки или долевого участия.
Один из супругов взял на себя ипотечный кредит после регистрации брака
Право собственности возникнет на момент нахождения лица в браке. А значит имущество будет являться совместной собственностью (ч. 1 ст.
256 Гражданского кодекса).
Ипотека была оформлена в браке, однако выплаты по кредитному договору осуществлял один из супругов.
Брачно-семейное законодательство защищает права тех, кто не может получать собственный доход вследствие, например, ухода за несовершеннолетним. Семейный кодекс РФ в ч. 3 ст. 34 закрепляет права таких лиц на общее имущество.
Супруги оформили на себя ипотеку, став созаемщиками, совершали необходимые выплаты вдвоем (вне зависимости от суммы выплаты), приобрели совместное право собственности на имущество.
Имущество безоговорочно признается совместным (ч. 1 ст. 256 ГК РФ).
Процесс раздела имущества
Инициировать процедуру можно при нахождении в браке, при расторжении и после его расторжения.
Основаниями для раздела имущества являются:
- воля одной из сторон брачно-семейных отношений;
- кредиторское требование о разделе имущества для обращения взыскания на долю одного из супругов.
В первой ситуации все вопросы регулируются соглашением о разделе общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Причем его необходимо нотариально удостоверить.
Соглашением могут быть урегулированы следующие ситуации:
Форма
Соглашение о разделе общего имущества супругов
- полномочия лиц в отношении имущества (если имущество не в залоге, так как право по распоряжению имуществом будет ограничено);
- внесение платежей по исполнению кредитного договора, взносов добровольного или обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (заемщиков), добровольного или обязательного страхования жилого помещения;
- компенсация тому супругу, который не является заемщиком по договору.
В случае невозможности достичь обоюдного согласия и определить долю в имуществе супруги обращаются в суд.
По заявлению суд самостоятельно распределяет имущество между супругами (возможно бывшими). Случается и так, что стоимость имущества значительно превышает долю одной из сторон процесса. В таком случае можно потребовать компенсацию.
Обратите внимание – по общему правилу доли супругов признаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ).
Что касается второго случая, то ч. 3 ст. 256 ГК РФ закрепляет следующее: по обязательствам одного из супругов взыскивается только то имущество, которое принадлежит лично ему либо на долю, которая находится в совместной собственности. Но Семейный кодекс РФ предусматривает и тот вариант, что взыскание может также обращаться и на общее имущество супругов по общим обязательствам (ч.
2 ст. 45 Семейного кодекса РФ).
Важно понимать, что выдел доли из совместной собственности происходит только тогда, когда не хватает личного имущества должника для покрытия долга (ч. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы кредитор мог требовать разделения общего имущества супругов для взыскания на долю одного из сторон брачно-семейных отношений, ему необходимо доказать следующее:
- наличие долга;
- недостаточность личного имущества для уплаты долга.
Раздел имущества, которое находится долевой собственности
Статьей 252 ГК РФ регламентирована возможность субъектов гражданского права разделить имущества на доли на основе специального соглашения. В случае отсутствия воли одного из участников допускается обращение в суд.
Нередки ситуации, когда имущество не может быть разделено в натуре или такой раздел наносит значительный ущерб его назначению. Так, собственник, желающий разделить имущество, вправе потребовать возмещения полной стоимости его доли. Однако нужно понимать, что тогда право собственности на долю в данном имуществе прекращается.
Раздел имущества в браке и после его расторжения
Если лица, находясь в браке, разделяют имущество, то неразделенная часть или совместно нажитое имущество образуют совместную собственность.
Постановление Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 отдельно рассматривает вопрос о разделе имущества при наличии долговых обязательств.
Долги считаются общими, если они возникли по инициативе обеих сторон в интересах семьи. Распределение происходит пропорционально принадлежащим гражданам долям.
Выглядит это следующим образом: если один из супругов претендует на долю в недвижимом имуществе – ему необходимо выплатить часть суммы неисполненных долговых обязательств пропорционально определенной ему судом доли в праве на общее имущество супругов.
Однако если данное лицо откажется от уплаты долгов или будет отклоняться, то обязательство по выплате займе займодавца переходит на другого супруга в полном объеме.
Срок исковой давности
Период, в течение которого лицо вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд, называется исковой давностью. Составляет он три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).
Важно понимать один момент: исковая давность, напомним, начинает длиться не сразу же после развода, а с того момента, как лицо должно было или могло узнать о нарушении своего права. Например, гражданка А. спустя 5 лет после развода узнает, что ее бывший супруг Д. решил продать их дом, который после развода не был разделен. И в тот момент, когда ей стал известен факт возможной продажи дома, начал течь срок исковой давности.
Брачный договор как защита и гарантия имущественных прав
Многие считают, что брачный договор – это запретная тема для отношений между двумя людьми. Однако современные проблемы требуют современных решений. И нужно понимать, что раздел имущества – дело не особо приятное.
Именно поэтому позаботьтесь о своем эмоциональном состоянии заранее. И нет ничего лучше, чем жить в браке и понимать, что в случае развода не будет ненавистных препирательств и разборок.
До подписания ипотечного договора, можно составить брачный договор, в котором необходимо прописать следующее:
- кто оплатит первый взнос;
- лица, которые будут оплачивать кредит;
- доля в приобретаемом имуществе;
- размер компенсации (если один из супругов захочет отказаться от принадлежащей ему доли);
- раздел имущества при разводе;
- раздел обязательств по ипотечному договору при разводе.
К тому же при желании в договоре можно сразу указать объекты, которые после развода безоговорочно переходят от одного лица к другому.
Квартира, купленная за счет материнского капитала
Материнский капитал признается формой государственной поддержки, которая оказывается в случае рождения (усыновления) первого, второго (третьего и т.д.) ребенка (ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», далее – Закон № 256-ФЗ).
Согласно ст. 10 Закона № 256-ФЗ, имущество, приобретенное, построенное, улучшенное за счет материнского капитала оформляется в общую собственность лица, получившего выплаты, его супруга и детей с определением размера доли по соглашению.
Таким образом, при разводе каждый из супругов будет претендовать только на свою долю.
Раздел имущества при наличии несовершеннолетних и совершеннолетних детей
Процесс раздела имущества всегда усложняется, если есть несовершеннолетние дети. Суды склонны больше вставать на сторону того, с кем остается ребенок. Это значит, что в такой ситуации суд отступает от презумпции равенства долей супругов, и может увеличить долю при проживании с несовершеннолетним ребенком (ч. 2 ст.
39 Семейного кодекса РФ).
А вот в ситуации, когда раздел имущества происходит при достижении ребенком совершеннолетнего возраста, стоит обратиться к ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ. Там сказано, что ребенок не имеет прав собственности на то имущество, которое принадлежит родителям.
Эксперт рассказала, кому достанется ипотечная квартира при разводе
Выплата ипотечного кредита зачастую длится дольше, чем счастливая семейная жизнь. О том, как поделить ипотечную квартиру при разводе, рассказала эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
Стандартная ситуация
Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.
Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры. Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку. Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается.
Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.
Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.
Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.
Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.
В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».
Двое за одного
Ипотека в браке — это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует). Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ).
Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).
Еще один важный момент — даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.
Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке — его. В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется. А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо.
Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно.
Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.
Если не договорились
Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт.
38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.
Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях — c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.
Если жилье поделено в равных долях, то и долги — поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.
Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества — заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк.
Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях. Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.
Все лучшее детям
При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки.
Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.
Новоселье до женитьбы
Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.