Особенности долгосрочной и краткосрочной аренды земли основные отличия, порядок заключения договора 2023

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды.

Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором.

Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком.

Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение.

На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Предмет договора.

Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора.

Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение.

Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.

Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора. К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы. В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике.

Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?». Что сдается в аренду?

В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.

Цена договора, порядок расчетов.

Следующее, на что мы хотим обратить ваше внимание, — это цена договора и порядок расчета. Порядок расчета должен быть написан понятным для вас языком. Ибо вопрос денег всегда будет актуальным в жизни человека. Арендная плата может состоять из двух видов конструкций, включая в себя: а) только постоянную арендную плату; б) постоянную и переменную часть арендной платы. Любые из двух конструкций имеют право на существование в деловом обороте.

Внимательно прочитайте в какие сроки необходимо оплачивать арендную плату. Как правило, в договоре аренды прописывают формулировку на примере: «расчеты за аренду осуществляется ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному…». Важно, чтобы вам была удобна дата расчетов по арендным платежам.

При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части.

Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Обеспечительный платеж.

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма.

Знайте свои права!

Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа.

Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа.

Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа.

Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно.

Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год.

В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Пятый. Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа.

К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа. Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату.

Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора. При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон.

Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого.

Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий.

То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий.

Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву? Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента.

Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)». Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен. Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый.

Почитать Право созаемщика на квартиру после полного погашения ипотеки

Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента.

Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом, согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования.

Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве. Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону».

Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств.

В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки.

Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства.

Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения.

Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей.

Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту [email protected] . Narodnoe-pravo всегда поможет.

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью.

Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

о находящихся на земле постройках;
о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
о проведенных коммуникационных системах;
о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

частное лицо;
организация;
муниципалитет;
государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители. При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
- кадастрового номера;
- адреса;
- площади.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь объекта;
- категория;
- назначение.

Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

фиксированной суммы;
процента от полученного дохода;
другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
услуг со стороны арендатора.

возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
сдача объекта в субаренду и т. д.

Скачать бланк договора аренды земельного участка
Скачать бесплатно образец договора аренды земли

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

удостоверения личности сторон;
учредительные документы для юридических лиц;
доверенность для представителя (при необходимости);
правоустанавливающие документы на землю;
письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

использовать землю по целевому назначению;
поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами.

Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
для размещения линейных объектов – до 49 лет;
для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
завершение строительства объекта – до 3 лет;
для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

предоставление правоустанавливающих документов на землю;
для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
составление предварительного договора;
заключение основного соглашения;
прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
наличие временного обременения;
другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон.

В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

дата составления;
реквизиты сторон;
реквизиты договора аренды;
полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору аренды
Скачать пример акта приема-передачи земельного участка по договору аренды

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
Передача документов в Росреестр:
- почтовым сообщением;
- электронной почтой;
- лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

по взаимному соглашению сторон;
в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

использование земли не по целевому назначению;
нанесение порчи земельному участку;
прекращение выплат арендной платы;
невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

На какой срок можно взять в аренду земельный участок? Правовые нормы заключения договора

Основные аспекты договора аренды, в том числе и земельных участков, указаны в ст. 606 ГК РФ. При этом в ст. 607 ГК РФ указано, что условия по их сдаче могут быть дополнены. Такие поправки содержатся в земельном кодексе.

Крайне важно знать особенности существующих сроков аренды земельных участков.

Недопустимы коллизии с нормам статьи 39.8 ЗК РФ, в которой прописаны ограничения на минимально и максимально возможная продолжительность действия арендного соглашения, в зависимости от субъектов договора, назначения земель и их категории.

Виды найма земли в зависимости от продолжительности

Ограничения по длительности аренды земельных участков подробно прописаны в ЗК РФ. Всего существует 19 различных сроков сдачи земель в аренду. Все эти сроки можно разделить на три основные категории:

краткосрочная от 3 до 5 лет;
среднесрочная до 10 лет:
долгосрочная до 49 лет.

Больше информации об особенностях и отличиях долгосрочной и краткосрочной аренды земли найдете тут.

Данные указания относятся к конкретным категориям земель. Если участок относится к такой категории, то превысить установленный срок нельзя. Если не относится, то руководствоваться нужно общими принципами заключения договора аренды.

Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?

Обращаясь к стандартным правилам гражданского законодательства, которое по умолчанию должно быть применено ко всем видам договоров аренды, императивного обязательства о включении в текст соглашения конкретного временного промежутка, на который такой договор заключается, не предписывается.

На основании этого длительность предполагаемой аренды в договоре прописывать не обязательно, они не указаны как обязательное условие, следовательно, даже без них соглашение будет законным и действительным. В этом случае право аренды предоставляется арендодателю на неопределённый срок.

Подобное неосмотрительное отношения к данному пункту оставляет обе стороны в весьма рискованном положении, оба участника договорного соглашения об аренде имеют право на отказ от исполнения своих обязательств, предупредив об этом другую сторону всего за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Не на каждую категорию земель допустимо заключение договора аренды на неопределенный срок.

В некоторых случаях законодатель устанавливает нижний и верхний порог по длительности аренды на земельные участки. Если участок попадает в одну из таких категорий, то будет считаться что вы заключили соглашение на предельно допустимый промежуток времени, после чего все обязательства прекратят свое действие.

На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?

Хотя в нашей стране и существует принцип свободы договора, аренда некоторых категорий земель не может быть предоставлена на сроки, отличающиеся от установленных в земельном кодексе. Ограничения необходимы в связи с особенностями использования различных земельных участков.

В зависимость от субъекта, для разделения по возможной продолжительности аренды, можно обозначить две категории, основанные на принадлежности участка:

земли физических или юридических лиц;
земли государства или муниципалитета.

С физическим или юридическим лицом

Физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. Таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. Сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

В случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 ГК РФ. Договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

С государством или муниципалитетом

Ограничения, касающиеся максимальных и минимальны сроков аренды земельных участков, применяются к землям, принадлежащим государству и муниципалитету. Так, согласно 39.8 ЗК РФ, участки, передаваемые с целью возведения зданий и сооружений можно получить минимум на 3 года, но не более 10 лет.

Кроме этого, ограничения касаются и земель, предназначенных для ведения сельского производства. Такой участок государство сможет дать в аренду не менее чем на 3 года, но не более чем на 49 лет. А если лицо захочет использовать государственные или муниципальные земли для огородничества или сенокошения, то в законе установлен максимальный предел – 3 года.

Эти ограничения связаны, прежде всего, с охраной плодородности земель. Государство следит за нормальными сроками восстановления полей и предотвращает возможность преждевременного износа почвы.

Кроме охраны плодородных почв, существуют и разделения по целесообразности арендного срока, исходя из целевого назначения земель.

Больше информации об условиях и правилах получения земли в аренду от муниципалитета найдете тут, а как и на каких условиях можно арендовать участок у государства, узнаете здесь.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля?	Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работ	от трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектов	до сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ)	двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом	от трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительства	три года
Охотхозяйство	На время действия соглашения
Сельхозпроизводство	от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных	три года максимум

Что делать после окончания действия документа?

После того как истек срок, на которой изначально было заключено арендное соглашение, арендатор обязан вернуть земельный участок. При этом, уровень износа земельного участка либо не должен превышать разумных значений, либо должен соответствовать иным условиям договора.

Кроме того, если в документе не прописано иное, то арендатор так же обязан снести все постройки своими силами и средствами, и предоставить участков том виде, в котором его получил. Все улучшения, неразрывно связанные с земельным участком, но произведенные без согласия арендодателя, денежному возмещению не подлежат.

О продлении

Продление договора возможно несколькими различными способами, но, в первую очередь, нужно обратить на соответствующий пункт договора. Если условия продления прописаны, то руководствоваться необходимо ими. В противном случае, продление срока действия будет происходить в соответствии с законом. Данные положения указаны в ст.

621 ГК РФ.

При продолжении использования участка арендатором, без наличия возражений от арендодателя, договорные отношения считаются возобновлёнными с теми же условиями, но договор будет считаться заключённым на неопределённый срок.

Наличие в договоре пункта с указанием продолжительности действия арендных правоотношений в настоящее время не относится к списку существенных условий, необходимых для признания договора законным, однако для получения желаемого результата, необходимо разобраться с возможными подводными камнями.

Законодательство может как обязать заключить договор на конкретный минимальный срок, так и ограничить право на передачу земельного участка в аренду максимальными сроками.

Необходимо обратиться к земельному законодательству и выяснить, не попадает ли интересующий земельный участок под действие ограничений. Только после этого можно будет приступить к составлению договора аренды. В ЗК РФ указаны все существующие ограничения и обязательства по срокам аренды участков.

Главным образом, сроки зависят от целевого назначения использования земель. Например, для ИЖС срок всего один – 20 лет, ни больше ни меньше. А земли, выдаваемые для ведения сельскохозяйственной деятельности, не могут быть арендованы больше, чем на 49 лет.

Продлить пользование участком, как правило, можно без лишних проблем. Когда действие уже существующего арендного договора заканчивается, у сторон появляется возможность закончить арендные отношения, или оставить все как есть и инициировать тем самым автоматическую пролонгацию.

Таким образом, можно подписать новый договор, составить дополнительное соглашение или расторгнуть договор. Если же по условиям договора не исключена автоматическая пролонгация, то договор будет считаться продленным без какого-либо дополнительного вмешательства сторон.

Особенности долгосрочной и краткосрочной аренды земли: основные отличия, порядок заключения договора

Земля – это основной ресурс любого государства, поэтому расставаться с ним никто не желает и не спешит. На такой случай и существует аренда земельного участка, что является не плохой альтернативой для права собственности, хоть и временное.

Аренда, по согласованию сторон, может предоставляться, как не на продолжительный срок, так и на долгий, в редких случаях с возможностью приобретения в личную собственность.

Земельные участки могут предоставляться для ведения предпринимательской деятельности, строительства, использование недр земли т.д.

Что такое наем ЗУ и какие есть виды землепользования?

Земля может предоставляться государством, как гражданам, так и различным организациям. Ее осуществление происходит с помощью заключения специального договора. В аренду могут быть сданы только специальные участки.

Краткосрочный

Срок данной аренды возможен максимум на 10 лет. По обоюдному согласию в конце срока, возможна пролонгация, условия которой фиксируются в дополнительном соглашении.

Краткосрочная аренда оформляется обычно для строительства или восстановления объектов или обустройства парковок.

Долгосрочный

Долгосрочная аренда может оформляться на срок от 5 до 49 лет. Такая сделка подразумевает необходимость в долгосрочной эксплуатации объекта, для ведения подсобного личного хозяйства и в дальнейшем возможность выкупа участка.

При необходимости соглашение также можно пролонгировать.

Постоянное право пользования ЗУ

Еще один способ владения земельным участком называется право бессрочного пользования. Данное право распространяется только на участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, и предоставляется оно на основании решения органов власти. Также право обязательно нужно зарегистрировать в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимости».

Данный вид пользования может предоставляться только органам государственной власти и казенным предприятиям. Физические лица земельные участи в постоянное пользование получить не смогут. О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут.

Перечень возможных способов использования участка, который находится в бессрочном владении указан в п. 1 ст. 40 ЗК Российской Федерации.

Какие земли можно брать под наем?

Прежде всего, возможность аренды определенного вида участка, решается главой администрации данного региона.

Существует перечень земельных участков, которые строго не допускаются к аренде:

Кладбища.
Заповедники.
Охраняемые предприятия, например, тюрьма.
Территории, на которых находятся объекты воинских сил.
Территории, имеющие атомные или радиоактивные энергоресурсы.

Условия и требования для заключения договора

Документ аренды заключаются на срок, определенный сторонами, если срок не установлен, то право пользования предоставляется на неопределенный срок.

Каждая из сторон имеет право в любое время разорвать договорные отношение, но заранее предупредив об этом другую сторону на основании статьи 619 Федерального Закона №14.

Длительный

Договор для длительной аренды – документ, устанавливающий отношения между государственной или муниципальной властью и арендатором. Срок его действия не может превышать 49 лет. В нем должны быть прописаны следующие пункты условий:

Дата заключения.
Предмет договора (предоставляемый участок).
Точный адрес арендуемой земли.
Количество построек и их площадь.
Имеющиеся ограничения при использовании.
Обременения (при наличии).
Срок действия.
Размер арендной платы и сроки ее выплат.
Возможность внесения корректировок.
Ответственность для каждой стороны (если будут выявлены нарушения).

Скачать бланк договора долгосрочной аренды земельного участка
Скачать образец договора долгосрочной аренды земельного участка

В конце договора обязательно указываются все реквизиты каждой стороны, места для подписей уполномоченный лиц и печати.

Кратковременный

Данный договор может заключаться на срок до 5 лет, после прекращает свое действие или продлевается. Главный плюс краткосрочного договора – это то, что его не нужно регистрировать в Росреестре, не нужно оплачивать госпошлину и подготавливать документы, а значит, экономятся денежные и временные ресурсы. Вступит в силу он с момента подписания и действует до конца арендного срока.

Обязательные условия:

Предмет договора (участок земли, ее площадь и кадастровый номер).
Размер арендной платы и сроки ее начисления (стоимость может равняться определенному проценту от дохода или в виде предоставления права пользования объектом).
Цели использования арендованной территории (обязательное их соблюдение, если соглашение подразумевает коммерческую деятельность, то начинать строительство на данной территории нельзя).
Права и обязанности для каждой из сторон.
Ответственность друг перед другом за нарушение любых правил и сводов, указанных в договоре.
Сроки начала и окончания действия.

Скачать бланк договора краткосрочной аренды земельного участка
Скачать образец договора краткосрочной аренды земельного участка

Условия могут дополняться, в зависимости от места и физического лица, который заключает договор.

Преимущества и недостатки

Общее преимущество аренды земельного участка, заключается в том, что она может обеспечить на любой территории поступление денежных средств арендодателю в виде оплаты, если сохраняются права на собственность земли. Земля переходит к более эффективному использованию.

Большой срок

Преимущества:

Возможность выкупа земельного участка до окончания действия договора.
Использование природных ресурсов.
Предоставление аренды, как физическим лицам, так и организациям.
Строительство зданий и сооружений (если не запрещено условиями договора).
Сдача земли в субаренду (обязательное уведомление об этом органов власти). О составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь.
Возможность расторгнуть договор досрочно.
Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя (разумеется, в рамках договорных условий).

Недостатки — досрочное расторжение договора, если государству понадобиться воспользоваться данной территорией.

Малый срок