Данная заметка написана в развитие курса » Проблемы государственной кадастровой оценки недвижимости» , который читаю в магистратуре на Юридическом факультете СПбГУ. Она и последующие заметки из этой серии призваны оставить часть проблем на самостоятельный анализ студентам, а также предложить проблематику кадастровой оценки к обсуждению всем заинтересованным.
Могу ли я в 2024 году оспорить архивную кадастровую стоимость, применявшуюся до 2019 года, с учетом того, что теперь эффект оспаривания распространяется на все прошлое время с момента начала применения оспоренной кадастровой стоимости, а не только с 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании? Разберемся.
ПРЕДЫСТОРИЯ ВОПРОСА
При утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки Росреестр заменяет в ЕГРН прежнее значение кадастровой стоимости на новое. Прежнее значение становится архивной кадастровой стоимостью. При этом у налогоплательщика и иных лиц может сохраняться интерес в оспаривании архивной кадастровой стоимости, например, в связи с тем, что она продолжает применяться в качестве базы для расчета налога в том году, в котором утверждены новые результаты кадастровой оценки, вступающие в силу лишь на следующий год.
В этой связи возникает вопрос, вправе ли налогоплательщик оспорить архивную кадастровую стоимость и привести ее в соответствие с рыночной?
Согласно ч. 10 ст. 24.18 Закон об оценочной деятельности
«заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, Закон об оценочной деятельности запрещает оспаривание архивной кадастровой стоимости, однако делает это только применительно к административному порядку оспаривания через комиссию.
В этой связи Верховный Суд РФ в п. 14 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что
«требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности)».
Иными словами, оспорить кадастровую стоимость можно, если сохраняется интерес в пересмотре. Согласно ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление об оспаривании.
В этой связи разъяснение Верховного Суда РФ было воспринято судебной практикой в том смысле, что если налогоплательщик подает заявление об оспаривании в течение года, пока применяется значение архивной кадастровой стоимости (например, в 2019 году), то он имеет право на оспаривание, поскольку результатом оспаривания будет замена архивной кадастровой стоимости на рыночную с 1 января 2019 года, и рыночная будет применяться, по крайней мере в течение 2019 года. Если же в 2019 году архивная кадастровая стоимость заменена на новую, а с заявлением об оспаривании архивной стоимости налогоплательщик обращается только в 2020 году, то у него нет права на такое оспаривание, поскольку с 1 января 2020 года архивная кадастровая стоимость уже не применяется, поэтому ее замена на рыночную никак не защитит интересы налогоплательщика.
При этом разъяснение, предложенное Верховным Судом РФ, не противоречит закону, если принять, что оно адресовано судам, а не комиссиям, поскольку норма ч. 10 ст. 24.18 Закон об оценочной деятельности ограничивает право на оспаривание архивной кадастровой стоимости только в комиссии, но не в суде.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ
Во-первых, в связи с изменением ст.ст. 378.2, 391, 403 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, применяется ретроспективно уже не с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании, а с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости. Иными словами, действует полная ретроспективность.
Во-вторых, принят Закон о кадастровой оценке, в соответствии с 22 статьей которого:
«заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона».
Таким образом, теперь норма закона, запрещающая оспаривание архивной кадастровой стоимости, касается как административного, так и судебного порядка оспаривания.
В этой связи возникает несколько важных вопросов:
1. Следует ли признать право на оспаривание архивной кадастровой стоимости и в условиях действующего закона о кадастровой оценке?
Да, безусловно. Пока кадастровая стоимость применяется для целей расчета налогов или в иных целях, заинтересованному лицу должно быть предоставлено право ее оспорить (исходя из общего права на судебную защиту). Дополнительные аргументы состоят в том, что дата внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН – это случайная дата, а возможность защиты прав не может зависеть от случайности.
Во-вторых, при противоположном подходе не исключается риск злоупотребления со стороны органа власти субъекта РФ, в рамках которого акт об утверждении новых результатов кадастровой оценки принимается в начале года и тем самым закрывается возможность для оспаривания КС на протяжении всего этого года.
2. Готовы ли будут суды применять разъяснение Верховного Суда РФ контра легем?
Иными словами, готовы ли будут суды признать право на оспаривание архивной кадастровой стоимости несмотря на то, что Закон о кадастровой оценке это прямо запрещает? Ответ на этот вопрос зависит скорее от мировоззрения, поэтому лишь выскажу предположение, что суды будут достаточно смелы для того, чтобы правильно истолковать Закон о кадастровой оценке и сохранить право на оспаривание архивной кадастровой стоимости.
Дополнительным аргументом в пользу этого вывода служит то, что п. 3 ст. 245 КАС РФ содержит норму, аналогичную ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, которая по своему буквальному тексту запрещает оспаривание архивной кадастровой стоимости.
Однако это не мешает судам на настоящий момент закрывать на нее глаза (правильно!) и руководствоваться разъяснением Верховного Суда РФ.
3. В течение какого срока налогоплательщик сохраняет право на оспаривание архивной кадастровой стоимости?
Поскольку теперь при оспаривании кадастровой стоимости действует полная ретроспективность нового значения кадастровой стоимости, возникает проблема временных пределов оспаривания архивной кадастровой стоимости. Допустим, кадастровая стоимость применялась с 2014 по 2019 год. В 2019 году утверждено новое значение кадастровой стоимости, которое начало применяться с 2020 года.
Вправе ли налогоплательщик оспорить архивную кадастровую стоимость, например, в 2024 году, поскольку он вправе претендовать на применение нового значения архивной кадастровой стоимости с самого начала ее применения, то есть с 2014 года?
Нет, поскольку это вносит в содержание налоговых (и прочих) обязательств неопределенность, которой нет конца. Нет такого момента, когда бы мы могли сказать, что содержание налогового обязательства окончательно сформировано. А с этим связан неопределенность налоговых доходов бюджетов, невозможность обеспечить сбалансированность бюджета и т.д.
Возможно, право на оспаривание следует ограничить 3-хлетним периодом с момента оплаты налога, который отводится налогоплательщику для возврата излишне оплаченных налогов (п. 7 ст. 78 НК РФ)?
Тогда если на момент вынесения решения по заявлению об оспаривании кадастровой стоимости у налогоплательщика сохраняется право требовать возврата излишне уплаченного налога, исчисленного исходя из оспоренной кадастровой стоимости, то суд может удовлетворить соответствующее заявление, в противном случае должен отказать. Однако, в судебном порядке налогоплательщик вправе требовать возврата налога в течение 3-х лет не с момента оплаты, а с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Если принять, что о нарушении своих прав налогоплательщик узнал с момента оспаривания кадастровой стоимости, то это означает, что он всегда получит право требовать возврата излишне оплаченного налога, а следовательно, временные пределы оспаривания вновь окажутся безграничными.
С учетом изложенного выдвину тезис, что право на оспаривание архивной кадастровой стоимости налогоплательщик имеет лишь до тех пор, пока такая архивная кадастровая стоимость продолжает применяться. То есть в приведенном примере, когда архивная кадастровая стоимость применялась с 2014 по 2019 год, ее оспаривание возможно лишь до 2020 года с учетом срока исполнения обязанности по уплате налога за 2019 год. Если налогоплательщик обращается в 2021 году, то в принятии заявления должно быть отказано. Однако если соответствующие платежи, привязанные к размеру кадастровой стоимости, начислены налогоплательщику позднее, например, в 2024 году в связи с пересчетом размера НДФЛ по правилам ст.
214.10 НК РФ, то налогоплательщик сохраняет право оспорить архивную кадастровую стоимость и в 2024 года, поскольку в данном примере она продолжает применяться.
Как оспорить кадастровую стоимость через комиссию (НОВЫЙ ПОРЯДОК)
Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию по новому закону «О государственной кадастровой оценке» — порядок работы комиссии, сроки оспаривания, необходимые документы, изменение кадастровой по новым правилам
Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость по новому закону (новый порядок)
Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, оспаривается по новому порядку согласно ст. 22 данного закона. Законом предусмотрено создание специальных комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ. Напоминаем, что согласно старого порядка в каждом регионе для оспаривания уже были организованы подобные комиссии при Росреестре, однако через них оспорить кадастровую оценку, определенную по новому закону, нельзя.
Таким образом, по новым правилам, оспаривание в 2020 году производится через специально созданные комиссии, образованные по новому закону.
Кто может оспаривать кадастровую оценку через комиссию по новым правилам
Оспорить кадастровую стоимость могут:
юридические лица;
физические лица;
органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Юридические и физические лица могут произвести оспаривание кадастровой стоимости, если она затрагивает их права или обязанности.
По новому закону, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Где сформированы комиссии по оспариванию (в какую комиссию необходимо подать заявление)
Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Комиссия рассматривает заявления об оспаривании стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана.
Таким образом, например, чтобы произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка, необходимо обратиться в региональную комиссию, созданную по местонахождению данного участка. Т.е. для земли, расположенной во Владимирской области, необходимо обратиться в комиссию, работающую во Владимирской области.
Информация о создании комиссии и ее работе размещается на официальном сайте уполномоченного органа субъекта РФ.
Какие законы регламентируют процедуру оспаривания через комиссию
Какими же нормативными документами определяется порядок работы комиссии?
Рассмотрение споров в комиссии производится в соответствии со ст. 22 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016
Основной документ регламентирующий порядок работы комиссии — это Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».
Что необходимо сделать для оспаривания через комиссию
Для оспаривания в комиссии необходимо подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.
В какой срок можно подать заявление в комиссию
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 16 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».
Основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии только на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Стоит отметить, что по новым правилам оспаривания, комиссия не рассматривает заявления связанные с техническими ошибками, которые были допущены при кадастровой оценке. Для исправления технических и методических ошибок необходимо обратиться в специально созданные Государственные бюджетные учреждения (ГБУ).
Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию
выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Срок рассмотрения заявления и порядок уведомления заинтересованных сторон
Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Таким образом, срок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию составляет не более 1 месяца.
Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается.
Для участия в заседании комиссии приглашаются также лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Принятие решения комиссией
Комиссией по оспариванию могут быть приняты следующие решения:
решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
решение об отклонении заявления об оспаривании.
В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения.
Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию своего решения.
В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на основании которого произведена процедура оспаривания.
Сроки внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН
Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в ЕГРН.
С какого момента используется новая кадастровая стоимость
Сведения о новой кадастровой стоимости используются в следующем порядке:
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа земельного участка или для исчисления арендной платы):
Новая кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Для целей налогообложения (для определения налога на землю, налога на имущество):
Сведения о новой кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об оспоренной кадастровой стоимости. Иначе говоря, налог можно будет пересчитать за периоды, когда для его расчета применялась оспоренная кадастровая стоимость.
Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество для налогоплательщиков – физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога.
Срок действия новой кадастровой стоимости
Новая кадастровая стоимость действительна до следующей государственной кадастровой оценки.
Помощь в оспаривании кадастровой стоимости в комиссии
Если Вам необходимо произвести снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания склада, офисного или торгового центра, то вы можете обратиться в компанию АсЭкО. Возможно оказание услуг по оспариванию под ключ или помощь только в определенных частях, например, оценка и подготовка отчета об оценке.
Наши специалисты помогут решить любые задачи, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, зданий, сооружений, торговых комплексов, промышленных зданий и складских комплексов и любых других объектов недвижимости:
- Консультация специалиста — бесплатно
- Экспресс-оценка эффективности снижения кадастровой стоимости — бесплатно
- Отчет об Оценке рыночной стоимости
- Юридическое сопровождение
- Оспаривание через комиссию или суд
В случае возникновения вопросов, Вы можете связаться с Нами любым удобным для Вас способом.
Материал в данной статье актуален по состоянию на 01.01.2022 год. В связи с тем, что практика оспаривания кадастровой стоимости быстро меняется, просьба за более актуальной информацией обращаться по телефону: +7 (904) 652‑18‑99.
Материал по теме
Как оспорить кадастровую стоимость через суд? Исковое заявление, порядок, сроки судебных дел и другие вопросы процедуры оспаривания через суд?
Оспаривание кадастровой стоимости по старому и новому порядку. Какой способ выбрать? Новый закон ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».
Новая процедура оспаривания кадастровой стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Как оспорить кадастровую стоимость в суде? Порядок подачи и рассмотрения искового заявления, перечень необходимых документов и материалов, сроки судебных дел, основные ключевые моменты процедуры оспаривания через суд.
Снижение кадастровой стоимости в суде
Под оспариванием кадастровой стоимости недвижимости понимается процедура изменения кадастровой стоимости объекта, если при ее определении допущены ошибки или она не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.
До 01.01.2020 государственная кадастровая оценка проводилась либо в соответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке (ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»), либо в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Период с 01.01.2017 по 01.01.2020 считается переходным периодом, в течении которого проведение кадастровой оценки могло производится, как по новому порядку (в соответствии с законом «О государственной кадастровой оценке» ), так и по старому (в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ). С 01.01.2020 определение кадастровой стоимости производится только по новому порядку.
Кадастровая стоимость, определенная на основании закона от 29.07.1998 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» оспаривается с учетом положений ст.24.18 данного закона (старый порядок)
Кадастровая стоимость, определенная на основании закона от 03.07.2016 N 237 «О государственной кадастровой оценке» оспаривается учетом положений ст.22 данного закона (новый порядок).
Таким образом, оспаривание в 2021 году может производится как по старому, так и по новому порядку.
Действующим законодательством предусмотрено оспаривание кадастровой стоимости либо через комиссию по оспариванию, либо через суд. В настоящей статье представлена подборка материалов по оспариванию результатов кадастровой оценки в СУДе, которая может быть полезна как Заказчикам услуг по оспариванию кадастровой оценке, так и другим заинтересованным лицам: оценщикам, юристам, судебным экспертам.
Каким нормативным документом регламентируется рассмотрение дел по оспариванию кадастровой стоимости в суде
Оспаривание кадастровой оценки в суде происходит в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ от 08.03.2015 N 21-ФЗ (КАС РФ).
Рассмотрению дел об оспаривании кадастровой стоимости посвящена глава 25 КАС РФ «Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости».
Кто может произвести оспаривание кадастровой в суде
Подать исковое заявление в суд могут:
юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (арендаторы недвижимого имущества, бывший собственник объекта недвижимости, участник долевой собственности на недвижимое имущество).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить кадастровую оценку, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением об оспаривании, если результаты кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на оспаривание независимо от согласия других сособственников.
Обязательный досудебный порядок оспаривания в комиссии
Обязательный досудебный порядок оспаривания через комиссию предусмотрен только для юридических лиц, которые оспаривают кадастровую стоимость определенную в соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».
О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления об оспаривании либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
В случае оспаривания кадастровой стоимости, определенной по ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке», юридические лица могут обратиться в суд без обращения в комиссию.
Физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) имеют право обратится в суд для пересмотра кадастровой оценки без обращения в комиссию в любом случае.
В какой суд необходимо обратится с исковым заявлением
Исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии, а также об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Что необходимо сделать чтобы провести оспаривание через суд
Для оспаривания в суде необходимо обратится в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Административное исковое заявление должно соответствовать требованиям статьи 125 КАС.
Кто является ответчиком в деле по оспариванию кадастровой стоимости
Административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.
Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости
Основания оспаривания кадастровой стоимости через суд
Изменение кадастровой стоимости, определенной в рамках ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (по старому порядку), производится по следующим основаниям:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при кадастровой оценке.
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В случае оспаривания кадастровой стоимости, определенную в рамках ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» (по новому порядку), заявление в суд может быть подано по следующим основаниям:
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
По новому закону, суд больше не рассматривает заявления по оспариванию в связи с техническими ошибками. Для исправления технических и методических ошибок необходимо обратиться в специально созданное Государственное бюджетное учреждение (ГБУ). Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок может быть оспорено в суде.
Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость
Можно ли оспорить кадастровую стоимость предыдущей кадастровой оценки, если проведена уже новая кадастровая оценка и её результаты утверждены и внесены в ЕГРН (старые значения кадастровой стоимости уже заменены на новые).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ.
Сроки подачи искового заявления по делам об оспаривании кадастровой
Административное исковое заявление может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением может быть восстановлен.
Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.
Перечень документов для оспаривания кадастровой стоимости через суд
Для оспаривания в суде необходимо подать исковое заявление с приложением документов, предусмотренных ст. 126 и ст. 246 КАС РФ:
административное исковое заявление.
документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных копий искового заявления и приложенных к нему документов. Если заявление и документы не были направлены, в суд представляются их копии в количестве соответствующем числу ответчиков и заинтересованных лиц.
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если административное исковое заявление подано представителем.
выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при кадастровой оценке, в случае, если заявление о пересмотре подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет об оценке, в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка оспаривания (необходимо только для юридических лиц, которые оспариванию кадастровую стоимость, определенную по ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.
Срок рассмотрения дел по оспариванию кадастровой стоимости
Административные дела рассматриваются и разрешаются судами до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству.
По сложным административным делам срок может быть продлен председателем суда не более чем на один месяц.
Решение суда об оспаривании кадастровой стоимости
Решение суда принимается по правилам, установленным главой 15 КАС РФ.
В резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Копии решения суда вручаются под расписку лицам, участвующим в деле, и их представителям или направляются им после изготовления решения.
С какой даты применяется новая (измененная) кадастровой стоимости
С какой даты используется новая кадастровая стоимость
Установленная судом кадастровая стоимость используется для целей налогообложения (для определения налога на землю, налога на имущество) начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об оспоренной кадастровой стоимости. Иначе говоря, налог можно будет пересчитать за периоды, когда для его расчета применялась ошибочная (оспоренная) кадастровая стоимость.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество для налогоплательщиков – физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога.
Срок действия новой кадастровой стоимости
Новая кадастровая стоимость действительна до следующей государственной оценки.
Кто должен оплачивать судебные издержки по делам об оспаривании кадастровой стоимости
Если оспаривание кадастровой стоимости производится на основании недостоверной информации об объекте недвижимости, и принято положительное решение суда в пользу истца о пересмотре кадастровой стоимости, то судебные расходы взыскиваются с государственного органа, который является ответчиком по данному делу.
Если оспаривание кадастровой стоимости производится путем установления величины кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, сооружения, земельного участка), принято положительное решение суда в пользу истца о снижении кадастровой стоимости, и ответчик не возражал против удовлетворения заявления истца, то в таком случае судебные расходы ложатся на истца. Однако, исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что в некоторых случаях, если снижение кадастровой стоимости производится более чем в 2 раза, появляется возможность взыскать затраты, связанные с проведением судебной экспертизы.
Судебное оспаривание кадастровой стоимости
Процедура оспаривания достаточно сложная, Вы можете обратиться в компанию АсЭкО, и мы Вам поможем.
Наши специалисты помогут решить любые задачи, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, зданий, сооружений, торговых комплексов, жилых домов и любого другого объекта недвижимого имущества, в частности:
- Экспресс-оценка (бесплатно)
- Подготовка отчета об оценке
- Юридическое сопровождение оспаривания кадастровой стоимости
- Оспаривание кадастровой стоимости в суде или комиссии
В случае возникновения вопросов, Вы можете связаться с Нами любым удобным для Вас способом. Консультация в Нашей компании проводится бесплатно.
Материал в данной статье актуален по состоянию на 01.01.2021 год. В связи с тем, что практика оспаривания кадастровой стоимости быстро меняется, просьба за более актуальной информацией обращаться по телефону: +7 (904) 652‑18‑99.
Материал по теме
Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию по новому закону «О государственной кадастровой оценке». Основания оспаривания, порядок работы комиссии, сроки оспаривания, перечень необходимых документов.
Оспаривание кадастровой стоимости по старому и новому порядку. Какой способ выбрать? Новый закон ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».
Новая процедура оспаривания кадастровой стоимости.
Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам
Новый закон изменит периодичность переоценки кадастровой стоимости недвижимости. В случае ошибки заявление о ее исправлении придется подать сначала в учреждение, сотрудники которого ее допустили. Но стоимость смогут не только понизить, но и повысить. При этом вопрос о начале применения пересмотренной стоимости остается открытым
Правовое регулирование вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости в условиях меняющегося законодательства
Несмотря на видимую шаблонность вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости, законодательство в данной сфере постоянно меняется. Сегодня эти вопросы регулируются двумя законами: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 24 июля Совет Федерации одобрил новый закон, который изменит отстроенную систему определения и пересмотра кадастровой стоимости 1 .
До 2020 г. субъект РФ имел право самостоятельно решить, по правилам какого закона проводить оценку недвижимости. С 1 января 2020 г. все субъекты должны при проведении государственной кадастровой оценки (далее по тексту – ГКО) руководствоваться Законом «О государственной кадастровой оценке», а Закон «Об оценочной деятельности» применяется только при пересмотре кадастровой стоимости, которая была рассчитана по его правилам. С момента вступления в силу нового закона, которым вносятся поправки в эти акты, механизмы определения и пересмотра кадастровой стоимости будут работать по новым правилам.
Изменение процедуры определения кадастровой стоимости
Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:
1. Принятие решения о проведении ГКО.
2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).
3. Утверждение результатов ГКО.
Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2024 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2024 г. в отношении иных объектов недвижимости.
Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.
В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.
Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.
Новые положения вводят персональную ответственность руководителя бюджетного учреждения за принимаемые учреждением решения. Тем не менее эта норма является своего рода полумерой, так как персональная ответственность привязана только к принятию решений об исправлении ошибок при проведении ГКО и не касается решений по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: как есть и как будет
Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично. В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением.
Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО. Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.
Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.
Согласно новым правилам с заявлением может обратиться любое лицо. Также ошибка может быть исправлена без заявления – по инициативе уполномоченного органа. Кроме того, с момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения. В первом случае стоимость будет применяться с начала действия первоначальной кадастровой стоимости, во втором – со следующего года.
Также при выявлении ошибок у ГБУ появляется обязанность проверить иные (смежные, соседние, однотипные) объекты на наличие подобных ошибок. Эта обязанность, в случае если механизм исправления методологических ошибок будет работать, может усовершенствовать данную процедуру. Но для правообладателей объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых будет автоматически пересчитана, этот опыт может быть как позитивным – в случае снижения стоимости, так и негативным – в случае ее повышения.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: ГБУ или суд?
В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости. Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию.
Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной мы видим в новом законе.
В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.
Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2024 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2024 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).
Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению ГБУ кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно. Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит ГКО и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.
Тонкости применения пересмотренной кадастровой стоимости
С 1 января 2019 г. существует противоречие между нормами Налогового кодекса и оценочного законодательства в части даты начала применения для целей налогообложения оспоренной кадастровой стоимости. Налоговый кодекс говорит, что пересмотренная стоимость должна применяться с начала действия кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания (ч. 15 ст.
378.2, ч. 2 ст. 403, ч. 1.1 ст. 391 НК РФ).
Тогда как законодательство об оценочной деятельности указывает на применение пересмотренной стоимости с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая это противоречие, при исполнении решений об изменении кадастровой стоимости могут возникать проблемы, так как Росреестр при внесении обновленных сведений в ЕГРН руководствуется нормами Закона «О государственной кадастровой оценке», а налоговые органы рассчитывают налоговую базу в соответствии с данными ЕГРН.
Надежды, что новый закон устранит противоречие, не оправдались. В п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона «О государственной кадастровой оценке» (в ред. законопроекта) перешла формулировка о применении оспоренной кадастровой стоимости с 1 января года подачи соответствующего заявления в ГБУ.
Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.
1 Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».