Правомерность требования банка об оценке залоговой квартиры

Об умышленном или непреднамеренном искажении оценщиками рыночной стоимости залогов говорят постоянно – и представители банковского сообщества, и представители СМИ, и эксперты рынка, пытаясь найти внятное и разумное объяснение, почему регулярно вырастает размер проблемной задолженности. Предлагаем вам развенчание мифов о том, как оценщик искажает стоимость залогового имущества.

Миф № 1. Переоцененность залогов

При рассмотрении кредитной заявки залоговые управления банков анализируют отчеты независимых оценщиков (далее – НОК), выполненные на дату в пределах трех месяцев до выдачи кредита. Затем следуют процедуры рассмотрения заявок, выдачи кредита и, наконец, мониторинга заемщика соответствующими подразделениями банка. На момент выдачи кредита вопросов у финансового института не было.

Вероятнее всего, им была проведена собственная экспресс-оценка: сотрудники банка выезжали на место и убедились в наличии объекта обеспечения, а также сопоставили фотографии в отчете независимой оценочной компании и согласились с тем, что рыночная стоимость залога определена правильно.

Через два-три года заемщик становится проблемным. Кто-то (мы пока не знаем, кто) выполняет свою оценку (или экспресс-оценку), и выясняется, что стоимость залога три года назад была гораздо выше, чем стоимость на дату, когда проблема уже случилась. Но ведь уже всем известно, что стоимость имущества устанавливается на определенную дату, на стоимость влияют и внешнеэкономические факторы, и изменения в отрасли, и новые проекты, которые реализуются конкурентами, и прочие ценообразующие факторы, говоря языком оценщиков. В результате стоимость изменяется во времени. И это естественно, что через три года имущество будет стоить совершенно других денег.

Что-то вырастет в цене, что-то подешевеет. Вопрос своевременного и регулярного мониторинга стоимости объектов обеспечения – как недвижимого, так и движимого имущества – относится в основном к компетенции банков.

Сейчас один из трендов в сфере оценки залогов – передача данных функций на аутсорсинг. НОК, выполняющая первоначальную оценку объектов обеспечения, раз в квартал предоставляет письмо или краткое заключение об изменении стоимости заложенного имущества. Если первоначальная оценка устраивала, а мониторинг стоимости залогов не выполнялся – может быть, именно это является причиной печального результата?

Миф № 2. Банк продает имущество по стоимости ниже залоговой

Продолжаем рассуждать о том, что заемщик стал проблемным и банк планирует продать заложенное имущество, чтобы частично компенсировать свои убытки. До процесса продажи обычно следует целый комплекс работ с проблемным заемщиком. Об этом лучше расскажут представители департаментов по работе с проблемными активами банков.

Если все же принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество, судом может быть назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости залога на текущую дату. Продажа будет происходить уже по текущей рыночной стоимости.

Залоговая же стоимость – это стоимость после применения банковского дисконта к рыночной стоимости, определенной НОК. Банк применяет этот дисконт, чтобы компенсировать свои риски обесценения актива в будущем, после даты выдачи кредита. Если случилась проблема у заемщика, на актив обращается взыскание, а первоначальная стоимость определена правильно – может, вопрос в дисконте?

Если стоимость залога не мониторили, но определили судом рыночную стоимость только на дату обращения взыскания – вряд ли это вопросы к оценщику, который определял стоимость залога на дату выдачи кредита.

Миф № 3. Отчеты оценщиков невозможно читать

Они на 80% состоят из воды и в лучшем случае на 20% из расчетной части. Количество страниц в отчетах превышает 500 и более. Как малочисленным залоговым управлениям банков (особенно с учетом сегодняшней политики на снижение издержек и сокращение персонала) успевать прочитывать эти талмуды, проверять, подтверждать, писать заключения и пр.? Да, с одной стороны, это проблема, поскольку федеральные стандарты оценки требуют от оценщика освещения общеэкономических аспектов состояния экономики и отрасли, причем с определенной степенью детализации, и мы вынуждены писать обзоры.

Но именно эти общеэкономические аспекты и состояние отрасли ложатся в основу прогнозов, которые делает оценщик, когда проводит расчеты. Вероятно, данные факторы должны быть важны для банка с точки зрения прогноза на будущее – как будет чувствовать себя заемщик в ближайшей перспективе?

Оценщиков упрекают в том, что они используют устаревшие обзоры и прогнозы. Текущая общеэкономическая ситуация меняется настолько быстро, что обзоры и прогнозы отраслевых экспертов просто не успевают публиковать. Максимум, что могут успеть сделать оценщики, краткий обзор отрасли.

Также они могут использовать старые данные и выполнить свой анализ. Это порой дает более достоверные результаты, чем в случае если во главу угла ставятся резкие скачки ажиотажного спроса в отрасли в период кризиса (например, продажа автомобилей в конце 2014 года). Такие необдуманные актуальные «обзоры» и дают завышенный результат!

Миф № 4. Оценщик пишет в отчете не то, что нужно банку

После проведения аккредитации НОК финансовые учреждения предлагают свою отработанную форму договора на оценку залогов. Идея правильная, если при этом не забывать заполнять задание на оценку применительно к конкретной ситуации, понимая, что любой объект оценки (как объект залога) уникален и имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. А мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда на оценщика возлагается формирование списков оцениваемого имущества, то есть, по сути, залоговой массы.

И оценщики уже задают вопросы – а нужно ли, например, декоративную интерьерную скульптуру высотой три метра, не относящуюся к основному производству, включать в состав залоговой массы? Помимо указания в задании на оценку, какой именно вид стоимости (помимо рыночной) банк хотел бы видеть, можно сформулировать требования к обзорам рынка (в том числе отраслевого рынка, конкурентной среды, рынка нового и бывшего в употреблении оборудования и пр.) и требования к проведению осмотра. Иными словами, нужно подробно прописать, что именно кредитная организация хотела бы видеть в отчете НОК.

Если представители финансового института не участвуют в формулировании задания на оценку, не формализуют свои требования к отчетам НОК, не взаимодействуют с оценщиком при проверке отчетов, это крайне отрицательно влияет на качество взаимодействия банка и НОК.

Миф № 5. Оценщики не умеют оценивать оборудование

Действительно, тема животрепещущая и остается животрепещущей, несмотря на наличие большого количества методической литературы в области оценки, а также рекомендаций Сбербанка России об оценке движимого имущества для целей залога. Представители залоговых управлений некоторых банков считают, что при оценке рыночной стоимости промышленного оборудования оценщик не должен учитывать стоимость расходов по его проектированию, доставке, шеф-монтажу, а должен принимать к расчету лишь цены оборудования у поставщика (например, в Китае) за минусом всех видов износа. Но это все равно, что стоимость объекта недвижимости рассчитывать как сумму стоимости кирпича и бетона на заводах-изготовителях.

В результате возникает непонимание между НОК и банком, потому что, в соответствии с методическими рекомендациями и литературой по оценке оборудования, стоимость монтажа, пусконаладки должна включаться в стоимость замещения (до вычета износа) при определении стоимости оборудования. Это также логично, как и при постановке оборудования на баланс: расходы непосредственно на его закупку, транспортировку, пусконаладку и шеф-монтаж формируют стоимость оборудования при его постановке на баланс на 01 счет. Об этом же говорят и ПБУ 6/01 (п.

7 и п. 8 – о порядке учета оборудования, подлежащего монтажу), в соответствии с которым в первоначальную стоимость включаются суммы, переведенные поставщику, и все расходы по доведению оборудования до состояния, пригодного к эксплуатации.

Когда банк берет оборудование в залог, оно уже установлено на промышленном предприятии, уже осуществлены платежи за проектирование, закупку, доставку, пусконаладку и пр. – именно в таком рабочем состоянии оно имеет свою рыночную стоимость, которую определяет оценщик.

В случае когда банк обращает взыскание на заложенное имущество, например на оборудование производственного предприятия, вопрос о необходимости и целесообразности его демонтажа подлежит отдельному рассмотрению, так как в большинстве случаев оборудование установлено в производственных цехах, и, естественно, его продажа россыпью, когда разбивается единая технологическая линия, будет на порядок ниже по цене, чем продажа укомплектованного, готового к запуску производства. Порой решение о демонтаже некоторых производств может привести к их полному обесценению, так как отдельное, бывшее в употреблении оборудование уже может ничего не стоить.

Некоторые банки при формировании задания на оценку просят оценщика определить ликвидационную стоимость – сколько будет стоить это оборудование, если необходимо будет продать его отдельно от имущественного комплекса при условии демонтажа. Об этом же говорят рекомендации Сбербанка России по составлению отчетов об оценке движимого имущества для целей залога.

Таким образом, фактор учета расходов по проектированию, монтажу и пусконаладке оборудования, помимо непосредственно отпускных цен завода-производителя, является обязательным для определения его рыночной стоимости и не может игнорироваться.

Оценочные компании, как и банки, хотят общаться с профессионалами. И если возникают вопросы методического характера по отчетам независимых оценочных компаний, как минимум хотелось бы говорить друг с другом на одном языке.

Миф № 6. Оценщики не умеют оценивать землю

Оценок земли в 2014 году, по статистике СРО, было выполнено больше всех остальных видов объектов, поскольку активно идут процессы оспаривания кадастровой стоимости земли.

Для целей залога банк интересуется не только рыночной стоимостью права собственности на земельный участок, который будет являться объектом залога, но и в большей степени ликвидностью земли и ее востребованностью, а также влиянием обременений (сервитутов). Вопрос учета обременений (сервитутов) при определении стоимости определяется в задании на оценку. И тут мы неизбежно возвращаемся к тому, с чего начали – к вопросу взаимодействия банка и оценщика на этапе согласования задания на оценку. К моменту его формулировки очевидно, что первая работа уже проведена, изучена хотя бы предварительно документация о потенциальном объекте залога.

Таким образом, в данный момент банк знает больше, чем оценщик, который действует ровно в рамках предоставленной ему информации. Если информация о сервитуте не предоставлена и это не прописано в задании на оценку, значит оценщик не будет собирать сведения, проводить правовую экспертизу документации. Он напишет ограничивающие условия: оценка проведена в предположении отсутствия обременений.

Это правило.

Естественно, что обременения (сервитуты), если они зарегистрированы в установленном порядке, снижают стоимость земли. Величина дисконта определяется расчетным путем и может доходить до 50%. Однако следует отметить, что, помимо зарегистрированных сервитутов, есть еще сервитуты, связанные с использованием и эксплуатацией участка. Пример: земельный участок в Тверской области.

Сервитут (обременение, зарегистрированное в установленном порядке) отсутствует. Однако часть территории участка примыкает к кладбищу, а другая попадает в водоохранную зону, третья – в полосу отвода строящейся железнодорожной магистрали, а по четвертой части проходит магистральный газопровод, возле которого нельзя даже копать на глубину более 30 см (по действующему законодательству). Итого: 100% площади участка попадает под ограниченное использование. Поэтому 50% дисконт – это не предел даже при отсутствии зарегистрированного сервитута.

Поэтому, чтобы получить ответы на все вопросы, их нужно в первую очередь задать, а в нашем случае еще и правильно сформулировать задание на оценку.

Миф № 7. Услуги оценщика очень дороги

Как сформулировал всемирно известный миллиардер-инвестор Уоррен Баффет, «цена – это то, что вы платите; ценность – это то, что вы получаете». Давайте будем говорить честно. Заемщик (или банк) всегда старается минимизировать расходы на получение кредита, и с этой целью нанимает самых дешевых оценщиков (из списка рекомендованных банком).

Оценщик, в свою очередь, не выезжает на осмотр, потому что у него нет формализованных требований банка к отчетам оценки движимого и недвижимого имущества, акций и пр. Он руководствуется только общими федеральными стандартами и стандартами соответствующего СРО, а также старается заработать, наняв дешевых исполнителей.

Получается замкнутый круг. Ищем, где дешевле, выходит по факту дороже. Высокое качество работы и профессионализм не стоят дешево.

И наконец, о взаимодействии банка и НОК. Все ратуют за оптимальное взаимодействие финансового учреждения и оценщика. Мы, как оценщики, также обращаемся к банкам со следующими предложениями.

1. Взаимодействуйте с оценщиками еще на этапе формулирования задания на оценку: пропишите, на какую дату вы хотите видеть стоимость имущества, какой вид стоимости необходимо определять, что вы хотели бы видеть в отчетах? Мы готовы работать в вашем формате.
2. Формализуйте свои требования к отчету об оценке – вы проверяете наши отчеты и мы порой не понимаем, по каким критериям.
3. Выбирая оценщика с минимальной стоимостью услуг, помните, что скупой платит дважды.
4. Дайте возможность общаться с представителями банка, которые проверяют отчеты. Иногда уровень квалификации проверяющих на порядок ниже тех, кто выполняет оценки от НОК. Может что-то непонятно? Мы можем и готовы защищать свои цифры.

Эксперты разъясняют нюансы заключения договора об ипотеке

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Максим Золотых разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.

Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (с учетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно к п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст.

9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.

Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.

Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее — Закон N 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п.

1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст.ст. 4, 8 Закона N 135-ФЗ).

Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:

— при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);

— при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).

Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст.

59 Закона об ипотеке).

Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст.

421 ГК РФ).

Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 N А55-5902/05-44).

При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст.ст.

43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п.п. 1, 3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость».

Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 N 17АП-5965/12).

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.

Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п.п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст.

59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.

Особенности оценки квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Планируете взять ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой есть конструктивные изменения? Вас могут ждать неприятные проблемы. Чтобы сделать оценку квартиры с перепланировкой, эксперту нужны разрешающие документы.

Как быть, если нет? Рассказываем подробнее.

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

• Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
• Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние?

Сколько это будет стоить?

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

• В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
• В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
• Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
• Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

• Превратил двери в арки;
• Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
• Установил теплый пол без подключения к общей сети;
• Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
• Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

• Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
• Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

• Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
• Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
• Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
• Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
• О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.

Оценка квартиры для ипотеки в вопросах и ответах

Обратившись за ипотечным займом, вы столкнетесь с требованием кредитного менеджера сделать оценку квартиры для банка. Это абсолютно легитимно и прописано в 9 ст. закона «Об ипотеке» – основном нормативном акте, который регулирует процесс выдачи кредитов на недвижимость.

• Вы хотите взять кредит в банке;
• Сумма большая, и банку нужны гарантии, что эти деньги будут возвращены – то есть залог;
• В случае с ипотечными займами, залогом будет квартира, которая приобретается на деньги банка;
• Если кредит не будет выплачен, банк сможет продать недвижимость на аукционе и вернуть деньги.

В этот момент появляется вопрос – за сколько банк сможет продать квартиру. Нужно знать рыночную стоимость объекта недвижимости. Банк выдаст кредит только на такую же или меньшую сумму.

Ипотечные заемщики иногда путают этот показатель с суммой в договоре – это разные вещи. Сумма в договоре – цена, за которую продается квартира в конкретной сделке. Оценка среднерыночной стоимости – профессиональный расчет, который зависит от площади, планировки, инфраструктуры, этажности и прочих факторов.

Оценку среднерыночной стоимость могут проводить только квалифицированные оценщики – это тоже требование закона. Поэтому проводится профессиональная оценка квартиры для закладной.

Исследование среднерыночной цены пригодится и покупателю – иногда оказывается, что рыночная стоимость существенно ниже, чем просит продавец. Если цена оценки окажется существенно ниже желанной суммы кредита, банк может отказать в выдаче займа.

Какие документы потребуются для оценки?

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

• Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
• Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
• Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
• Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

• Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
• Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Где можно сделать оценку?

При оформлении ипотеки оценка квартиры может производиться только компанией, имеющей право заниматься этим видом деятельности. Есть и особые требования. Не стесняйтесь спрашивать, соответствует ли компания этим требованиям при первом обращении:

• Работа оценщика застрахована;
• Оценщик – неважно, компания это или частные предприниматель – состоит в СРО. Объединение профессиональное, не скрывающее своих контактов и список членов;
• Оценщик имеет страховой полис гражданской ответственности за свою работу.

Обратите внимание, что банк может предоставить вам список так называемых «аккредитованных агентств для оценки». Менеджер в погоне за бонусами может даже сообщить, что рыночная оценка квартиры для ипотеки может производится только этими организациями. На самом деле нет – вы вольны обращаться к любому независимому агентству.

Но наличие организации в аккредитованном списке повышает шансы на то, что организация выдаст отчет, который соответствует всем современным требованиям закона. Перед заказом отчета проверьте компанию – как давно она существует на рынке, есть ли у нее рекомендации.

Мы рекомендуем обращаться в компанию, а не к частному лицу – в погоней за экономией вы можете получить отчет, который не примет кредитная организация. В нашей организации огромный опыт в составлении отчетов оценочной компании для получения ипотечных кредитов. Документы принимаются банками, заемщики становятся обладателями квартиры без проволочек и проблем.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево.

Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

• Профильное образование.
• Членство в СРО.
• Застрахованная ответственность.
• Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Оценка квартиры для ипотеки и оформление отчета – процесс, требующий квалификации, опыта и знаний. Выбирайте организацию, которая работает на рынке давно.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей.

Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта.

Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Сколько делается оценка по времени?

Средний срок подготовке отчета об оценки ипотечной квартиры занимает от 2 до 5 дней. Срок может увеличиться, если покупатель и продавец не предоставили всех нужных документов.

Если хотите сэкономить, убедитесь, что продавец также заинтересован в продаже, как вы – в покупке. Так он быстрее соберет документы и договориться с оценщиком о встрече.

Оценку можно провести быстрее, но это будет дороже.

Что влияет на оценку недвижимости?

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Как выглядит оценочный альбом?

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

В отчете оценщика должен быть заключительные раздел – именно его в первую очередь читают кредитные специалисты. В нем содержится информация о цене жилья и о том, сколько банк сможет получить за эту квартиру на данный момент – если будет расторгнут договор об ипотеке.

Требований к внешнем виду отчета нет. Обычно это папка, в которой минимум 20 листов формата А4, обычно гораздо больше. Документы прошиты и пронумерованы. Везде стоят подписи оценщика.

Есть печать.

Обратите внимание – действует отчет только 6 месяцев. Если же договор на квартиру не был заключен, или планируется рефинансирование – придется делать новую оценку. Причина – постоянные изменения на рынке недвижимости.

Какой срок действия отчета об оценке?

Срок действия отчета об оценке – шесть месяцев. Но лучше уточнить у менеджера банка – в некоторых случаях требования кредитных учреждений могут отличаться от этого срока. В отзывах об ипотечных продуктах можно найти жалобы граждан, которым отказывали в выдаче кредита или рефинансировании ипотеки спустя месяц после оценки.

• Спросите менеджера банка, будет ли действовать отчет, если срок действия ипотечной заявки закончится – на рассмотрение нового у некоторых банков может уйти до 2-3 месяцев.
• Уточните, нет ли каких-то иных требований у банка к отчету об оценке.

Кто заказывает оценку недвижимости продавец или покупатель?

Оценку имущества продавца оплачивает покупатель. Это логично – заинтересован в получении ипотеки, а соответственно в процедуре оценки покупатель. Продавцу же нет смысла тратить свои деньги – проще дождаться покупателя за наличные.

Поэтому мы рекомендуем заказывать оценку только тогда, когда уже есть точная уверенность, что сделка по купле-продаже осуществиться без проблем.

Еще раз – оценку оплачивает покупатель, поэтому сначала соберите все документы, убедитесь в чистоте квартиры и только затем обращайтесь за установлением сумму оценки, чтобы не потратить деньги и время впустую.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги.

Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Нужна ли оценка для ипотеки на новостройку?

Судя по отзывам, некоторые менеджеры банков требуют такую оценку. На самом же деле, это не нужно – сумма за квартиру устанавливается застройщиком и указывается в договоре долевого участия.

Если вы планируете взять ипотечный кредит, заказывать отчет об оценке придется в любом случае. Выбирайте организацию, которая ответственно относится к приему на работу экспертов-оценщиков. Только высокая квалификация и ответственность гарантирует независимое исследование и отчет, которые примет любой банк.

Выберите категорию вопроса:

• Общие вопросы
• Оценка недвижимости