До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2024 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены.
При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.
В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.
Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов
Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
С 1 января 2024 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:
- сдавать арендованный участок в субаренду;
- передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
- передавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества;
- использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2024 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.
Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу. Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК).
Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке. Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное. Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п.
5 ст. 22 ЗК).
Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов
В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов. В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена. Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст.
10.1 ЗК).
Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.
Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.
Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов
Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2024 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.
Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2024 года
Участок уже предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды
Участок образован в результате раздела другого участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу
На участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию
Участок изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении
Участок зарезервирован для муниципальных нужд
Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории
Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о ее комплексном развитии. Или участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен такой договор
Участок выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
Поступило заявление о проведении аукциона по продаже участка или на право его арендовать
Опубликовано извещение о предоставлении участка для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или КФХ
Разрешенное использование земельного участка не соответствует целям, которые указаны в заявлении
Участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. Установленные ограничения не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
Участок не включен в утвержденный Правительством перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд. Заявитель просит предоставить участок из этого перечня (п. 10 ч. 2 ст. 39.10 ЗК)
Участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории
Участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой — федеральной или региональной
Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается
Вид разрешенного использования данного участка не установлен
Участок не отнесен к определенной категории земель
Предоставление участка было предварительно согласовано, срок действия решения не истек
Участок изъят для муниципальных нужд. Указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
Необходимо уточнить границы земельного участка
Площадь участка более чем на 10 процентов превышает указанную в схеме его расположения, проекте межевания территории или проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
Участок включен в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
+ Новое с 1 марта 2024 года
Площадь участка, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует установленным законом субъекта РФ предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности
Участок уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее
Будете по-новому определять земельные доли
С 1 марта 2024 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.
Новый порядок упростит выдел земельных участков в счет долей. Станет проще принимать решения о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности и исчислять земельный налог, который должны уплатить правообладатели долей.
На заметку: Что изменится с 1 марта 2025 года
С 1 марта 2025 года изменятся правила для органов МСУ поселений, муниципальных и городских округов. Они должны будут перевести размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь. Например, в случае, если к тому времени этого не сделают участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения. Орган МСУ должен будет своим решением утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок.
А затем подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН.
Артем Климов, глава КФХ «Серафим», депутат Собрания представителей муниципального образования «Воловский район Тульской области»
Порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения
Аренда земельного участка под сельхозцели, как это часто бывает, является очень актуальным вопросом для многих фермеров страны.
Совсем недавно, с 1 марта 2015 года, в силу вступили новые изменения в земельное законодательство, в связи с чем требуется детальный анализ вступивших нововведений и подробное разъяснение касательно регулирования отношений по порядку предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Нормативно-правовые основы
В соответствии с законодательством государственные и муниципальные земли сельхозназначения предоставляются как физическим, так и юридическим лицам на правах собственности или аренды на основании порядка, установленного статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Сельскохозяйственные участки государства или муниципалитета предоставляются в собственность посредством проведения торгов (конкурсы, аукционы).
В аренду государственные или муниципальные земли с/х назначения предоставляются по части 1 статьи 10 названного выше закона и согласно порядку, установленному статьей 34 Земельного кодекса РФ.
У кого есть право на получение?
Земельные участки сельхозназначения, которые принадлежат государству или муниципалитету, могут быть переданы в собственность или аренду:
- физическим лицам,
- юридическим лицам.
Регулирование порядка предоставления осуществляется Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами федерального и регионального значения.
Требования к сельскохозяйственным участкам
В основном главными требованиями приобретателей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственной направленности являются месторасположение земель и размеры.
Минимальная площадь земельного участка под сельское хозяйство может быть установлена законодательными актами субъектов Российской Федерации, которые основываются на требованиях Земельного кодекса РФ и других федеральных законов.
Нельзя образовывать для предоставления сельскохозяйственные земельные участки, являющиеся частью территории искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых земель, размеры которых при этом меньше минимальных размеров, установленных для таких видов земель.
Максимальный размер суммарной площади с/х земель, которые находятся в пределах территории одного муниципального образования и в собственности одного лица или одной организации устанавливается в пределах 10% от всей площади сельскохозяйственных земель муниципального образования.
При непосредственном использовании земельного участка сельхозназначения государство требует соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, инструкций. При этом запрещается загрязнять, захламлять, ухудшать плодородие почв на землях с/х назначения.
Как получить землю под сельское хозяйство?
Приобретение земель сельхозназначения в собственность — занятие непопулярное и достаточно дорогостоящее. Позволить себе такую покупку могут крупные юридические лица и очень богатые граждане. В основном по этой причине земли такого вида разрешенного использования предоставляются государственными и муниципальными органами на условиях аренды.
Поэтому рассмотрим наиболее распространенный способ предоставления земель с/х назначения, т.е. как взять участок в аренду.
Процедура предоставления земель, предусмотренный статьей 34 Земельного кодекса РФ, является следующей:
Подача заявления
Для начала граждане, которые хотят получить земельный надел на условиях аренды из земель государственной и муниципальной собственности не в строительных целях, подают в письменной форме или через единый портал государственных и муниципальных услуг заявление органу местного самоуправления. Данное заявление можно также подать с помощью многофункционального центра.
В заявлении обязательно определяется цель применения земельного надела, его предполагаемая площадь и месторасположение, испрашиваемое право на землю.
Подготовка документов
На основании поданного заявления орган местной власти в течение месяца с момента поступления заявления при учете зонирования территорий принимает и предоставляет заявителю план-схему расположения земельного надела на кадастровой карте соответствующей территории.
Заявитель обязан обеспечить за свои средства осуществление на земельном участке кадастровых работ, а затем обратиться с заявлением в кадастровую службу о проведении государственного кадастрового учета данной земли согласно порядку, утвержденному Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Принятие решения
Местная муниципальная администрация за две недели со дня предоставления кадастрового паспорта на испрашиваемый земельный участок должна принять решение о выделении данного земельного надела в аренду заявителю и направить ему копию данного решения (постановления), приложив к ней кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка.
Оформление договора аренды
Последним этапом будет оформление договора аренды земли в течение недели после принятия вышеуказанного решения.
Следует оговориться сразу, что такой порядок будет применяться только если заявление об аренде этого земельного участка одно, и при этом были соблюдены условия предварительного и заблаговременного опубликования через СМИ сведений о предполагаемой передаче земельного участка.
СМИ, в которых будет распространяться такая информация, определяются непосредственно властями субъекта Российской Федерации. При этом решение будет принято только если за месяц после опубликования известия об аренде не поступило новых заявлений.
Если же за месяц было подано 2 и более заявлений о выделении земельного участка из земель с/х назначения на правах аренды, то такой земельный участок будет предоставлен только по результатам торгов (конкурсы, аукционы).
Торги (конкурсы, аукционы) по продаже или аренде земельных наделов сельхозназначения организуются и проводятся на основании статьи 38 Земельного кодекса РФ.
Стоит также отметить, что участок, предоставляемый гражданину или организации в аренду, может быть в дальнейшем выкуплен в собственность по рыночной стоимости, установившейся на данной территории либо по цене, определенной законами субъекта РФ, по прошествии 3-х лет со дня заключения договора аренды при условии, что все требования по использованию земельного участка соблюдены.
Также следует сказать, что отдельные льготные категории граждан (например, многодетные семьи, инвалиды и т.д.) имеют право на получение земельного участка бесплатно.
Возможные причины отказа
Основания для отказа в предоставлении государственных и муниципальных земель с/х назначения являются общими для всех категорий земель. Так, причинами отказа могут быть:
- Представленные в администрацию документы для получения участка не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- В представленном пакете документов нет всего необходимого перечня;
- Представленные документы оформлены неправильно;
- Отсутствует бесспорное подтверждение прав заявителя на объекты недвижимости и на земельный участок.
Возможность застройки земельного участка с/х назначения
Немногие знают, что на землях с/х назначения разрешается строить здания, строения и другие сооружения. Такая возможность законна согласно ряду законодательных норм, регламентирующих условия подобного строительства.
И одно из таких важнейших условий — создание собственником участка крестьянско-фермерского хозяйства.
Как показывает практика, местные органы власти недостаточно осведомлены о федеральных нормах законодательства, в соответствии с которыми местные муниципалитеты должны выдавать разрешения на строительство в пределах территорий сельскохозяйственных угодий.
Статья 40 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земли строить здания, строения, сооружения жилого, производственного, культурно-бытового назначения в соответствии с целевым назначением земельного надела, его видом разрешенного использования, если при этом будут соблюдаться градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие правила, нормативы.
Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья можно использовать, чтобы организовать сельскохозяйственное производство, создать защитные насаждения, осуществлять научно-исследовательскую, учебную и другую связанную с сельским хозяйством деятельность.
В статье 6 Закона о крестьянско-фермерском хозяйстве закрепляется состав имущества всего фермерского хозяйства: сюда относится земельный участок, хозяйственные и другие строения, мелиоративные сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для организации крестьянско-фермерской деятельности имущество.
В том же законе, в статье 11, вовсе сказано, что в целях организации сельского хозяйства на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут возводиться необходимые для такой деятельности здания, строения, сооружения.
Статья 77 Земельного кодекса РФ определяет возможное наличие в составе сельскохозяйственных земель как дорог, коммуникаций, лесных насаждений, водных объектов, так и зданий, строений, сооружений, используемых в целях производства, хранения и стартовой переработки продукции сельского хозяйства.
Таким образом, судя по многочисленным законодательным формулировкам, можно сказать, что не существует запрета на возведение зданий, строений и сооружений на сельскохозяйственных земельных участках. Главное условие тут — регистрация крестьянско-фермерского хозяйства.
Выписать и прописать ребенка в другую квартиру иногда бывает нелегко.
С начала 2016 года можно получить участок на Дальнем Востоке, в том числе и землю с/х назначения. Подробно об этом читайте в нашей статье.
Некоторые категории граждан имеют на получение земли без торгов. Подробности здесь.
Особенности использования земель сельскохозяйственной направленности
Использование сельскохозяйственных угодий регламентируется статьей 78 Земельного кодекса РФ.
Сельскохозяйственные земли разрешается использовать в целях образования сельскохозяйственного производства, формирования ветрозащитных лесных насаждений, организации рыбоводства, реализации научно-исследовательских, учебных и других касающихся сельскохозяйственного производства целей.
При этом земли в таких целях могут использовать:
- Крестьянско-фермерские хозяйства;
- Граждане, которые хотят вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство, животноводство, огородничество;
- Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, другие коммерческие организации;
- Некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
- Казачьи общества;
- Опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательные организации, осуществляющие подготовку кадров в сельскохозяйственной сфере, общеобразовательные организации;
- Общины коренных малочисленных этносов Севера, Сибири и Дальнего Востока России, желающие сохранять и развивать свой традиционный образ жизни, хозяйствования и промысла.
Если земли с/х назначения находятся в составе земель, необходимых для строительства дорог, линий электропередач, линий связи (линейно-кабельные сооружения), нефтепроводов, газопроводов и других трубопроводов, то их использование допускается только с утвержденным проектом рекультивации таких земель в сельскохозяйственных целях без изменения категории данных сельскохозяйственных земель.
На землях с/х назначения разрешается осуществлять деятельность в области охотничьего хозяйства, если иное не предусматривается нормами законодательства.
Сельскохозяйственные земли, находящиеся в пределах 30 км от границы сельских населенных пунктов, нельзя использовать в других, не касающихся ведения сельского хозяйства, целях.
Таким образом, процедура получения земли сельхозназначения в собственность или в аренду практически такая же, как и при получении земельного надела другой категории. Следует только учитывать, что данная категория земель находится под особой охраной, такие земли запрещается использовать не по назначению, загрязнять и иным образом разрушать плодородие почв.
Как купить землю сельскохозяйственного назначения?
Сельскохозяйственный бизнес всегда был и будет актуальным. Покупка земли под организацию сельского хозяйства может стать действительно прибыльным делом.
Как осуществить покупку такой категории земли и чем данный вид разрешенного пользования регулируется в России?
Нормативно-правовая база
Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с Федеральным законом №101, а именно статьей 8 «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» пунктом первым субъект РФ или муниципальная администрация имеет преимущественное право приобретения земли сельхозназначения по той цене, по которой участок продается частным собственником.
Исключение лишь составляют случаи продажи на публичных торгах либо в случаях изъятия земли для нужд государства или муниципалитета.
Пункт второй этой же статьи и того же закона указывает на обязанность продавца земли сельскохозяйственного назначения сообщить в письменной форме высшему органу исполнительной власти в РФ либо органу местной администрации о намерении реализовать участок.
При этом должна быть указана цена, размеры, месторасположение земли и сроки расчета по договору купли-продажи.
Регулирование продажи участков, принадлежащих государству или муниципалитету, осуществляется Главой 5 Земельного кодекса РФ.
По общему правилу земли предоставляются по итогам торгов в форме аукциона. Без проведения аукциона предоставляется земельный участок сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, если данные хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после возникновения прав на нее муниципалитетом подали заявление на заключение договора купли-продажи или аренды.
У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?
Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.
Продажа сельскохозяйственных земель сегодня набирает активные обороты. Ведь если правильно подобрать участок и надлежащим образом его оформить, то можно и помимо сельскохозяйственных вопросов решить жилищный.
Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.
В то же время использование сельскохозяйственного участка должно быть строго по его назначению. Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.
При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.
Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок.
Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.
Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.
Вид разрешенного использования и целевое назначение необходимого участка должны быть указаны в правоустанавливающей документации.
Лучше всего приобретать земли у государства и муниципальных властей либо у проверенной компании с высокой репутацией деятельности в данной сфере.
Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.
Пошаговая процедура покупки земли сельскохозяйственного назначения
У государства
Государство принадлежит к так называемому первичному рынку продажи земельных участков.
В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок будет следующим:
- Подача заявления (ходатайства) в местный орган исполнительной власти о предоставлении сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные цели указываются непосредственно в заявлении, также в нем прописывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение.
- Местный муниципалитет в течение установленного срока рассматривает поданное заявление о приобретении сельскохозяйственных угодий. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется вынесением постановления главой муниципалитета. При отказе предоставляется постановление или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение можно обжаловать через суд. Важно! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них это отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможности предоставить землю на указанной территории. Как правило, для каждого региона установлены свои льготники, имеющие право на первоочередное получение земельного участка в собственность. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в основном формируется по величине плодородных качеств. Второстепенными моментами будут размеры и месторасположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативно-правовыми актами местных муниципалитетов.
- Материалы по земельному делу необходимо согласовать с архитектурными и градостроительными органами, органами санитарного и пожарного контроля, охраны природы и историко-культурных ценностей. Каждая из данных служб выдает свое заключение, которое удостоверяется их личной печатью и подписью руководителя.
- Зарегистрировать право на участок можно в филиале областной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата располагается в самом здании муниципалитета).
- Далее составляется договор купли-продажи, о чем будет подробнее в следующей части.
- После окончания процедуры регистрации на руки выдается свидетельство на право собственности сельскохозяйственного участка.
- Использовать участок по его назначению можно будет только после процедуры межевания (определение границ). Освоение сельскохозяйственных угодий возможно лишь в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.
У физического лица
Покупка у физического лица земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и для любых других целей, имеет свои отличительные черты.
Перед покупкой земли у частного владельца следует убедиться в наличии у него всех правоустанавливающих документов на такой участок.
Существует электронный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», который находится на официальном сайте Росреестра. Также можно обращаться в местные филиалы кадастровых палат при администрациях населенных пунктов.
Информация о зарегистрированных правах предоставляется в общем доступе в течение 5 рабочих дней. При наличии у продавца необходимого сельскохозяйственного участка всех официальных прав кадастровая служба выдаст выписку.
В выписке указываются также существующие ограничения и обременения в пользовании участком (сервитут, арест, аренда). Предоставление сведений обойдется в 200 рублей.
При покупке земли у физического лица также заключается договор купли-продажи. Земельная собственность переходит от одного лица к другому по передаточному акту.
Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме.
Вторичный рынок является местом «небезопасных сделок». Здесь могут и обмануть, и пообещать не то, что будет на самом деле, и прочее.
Лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства по недвижимости с высокой репутацией. Они помогут выяснить историю земельного участка, оформят все необходимые документы, уладят возможные проблемы. Естественно, это устраняет риски покупателей земель, за что требует от них соответствующей платы за оказываемые услуги.
В любом случае решать приобретателю земли.
Молодые семьи, которые покупают недвижимость в первый раз, часто интересуются, что нужно знать при покупке земельного участка с домом в деревне.
Хотите подарить земельный участок с домом? Здесь есть перечень всех необходимых документов.
В нашей статье полностью описана процедура дарения садового участка.
Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.
Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:
- Стоимость участка;
- Площадь участка;
- Местонахождение участка;
- Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.
Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.
Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.
Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.
Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.
Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.
Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.
Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.
Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:
- Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Иные лица по законодательству Российской Федерации.
Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:
- Место и дата заключения договора.
- Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
- Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
- Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
- Порядок расчета по договору.
- Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Момент вступления договора в силу.
- Количество экземпляров, в которых составляется договор.
- Подписи сторон.
Образец договора купли-продажи земли с/х назначения можно скачать здесь.
Особенности покупки доли земельного участка под сельскохозяйственные цели
При покупке доли земельного участка сельскохозяйственного назначения существуют определенные ограничения:
- Участники долевой собственности имеют право продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику данной долевой собственности, сельскохозяйственной компании либо физическому лицу, которое является членом крестьянско-фермерского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
- Во время регистрации перехода права собственности на долю сельскохозяйственных угодий к другому участнику помимо стандартного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность ее занесения в уставный капитал.
- Законодательством не предусмотрено преимущественного права на продажу доли земельного участка для государственных властей субъектов РФ или местных органов власти в отличие от продажи полноценного земельного надела.
Государственные органы покупают право на доли земель бесплатно в случае отказа от оформления земельной доли физическим лицом.
Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому третьему лицу невозможна без выделения ее из общей долевой собственности.
После того как доля будет официально выделена, ее границы будут очерчены, собственник обязан предложить купить выделенный участок сначала органам власти субъекта РФ или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа у собственника появляется возможность продать свою долю любому другому стороннему лицу.
Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства
Фермерское хозяйство или КФХ – это вид бизнеса, который связан с ведением сельского хозяйства. Он предполагает объединение граждан на добровольной основе, совместно владеющих имуществом и осуществляющих производство сельхозпродукции или ведение смежной деятельности.
В российском законодательстве допускается возможность получения земель для организации КФХ.
Что для этого нужно и каковы особенности этой процедуры в России?
Законодательство
Деятельность фермерских хозяйств в России регулируется нормами Гражданского кодекса и ФЗ-74 (о КФХ).
Здесь указывается на возможность владения КФХ индивидуальными предпринимателями и юрлицами, т.е. земля хозяйства может быть в собственности как физических, так и юридических лиц.
В качестве основных направлений деятельности фермерских хозяйств приводятся: производство и переработка с/х продукции и продуктов животноводства, ее транспортировка, хранение и продажа.
Участки КФХ могут использоваться для следующих нужд:
- Растениеводство: выращивание свеклы, картофеля, зерновых, технических, масличных, кормовых культур, табака и пр.
- Овощеводство, сбор и выращивание грибов, фруктов, винограда, ягод, орехов.
- Животноводство: разведение овец, КРС, лошадей, мулов, ослов, коз, свиней, птицы, кроликов, оленей, шелкопряда, верблюдов, оленей, пчеловодство, разведение домашних и лабораторных животных, лягушек и червей.
- Смешанное сельское хозяйство.
Землей в КФХ могут пользоваться ее члены для выращивания продукции исключительно для внутреннего потребления. Законом это не возбраняется.
В такой ситуации не требуется регистрация ИП или ООО.
К имуществу от КФХ могут относится:
- земельные участки;
- здания и сооружения;
- хозпостройки (сарай, амбар и пр.);
- мелиоративные и иные сооружения;
- рабочий скот и птица;
- с/х техника и оборудование;
- инвентарь;
- машины;
- иное имущество.
При этом для некоторых видов деятельности КФХ не требуется выделение участка. Например, если фермеры занимаются переработкой овощей, то они могут делать это в арендованном помещении.
Порядок выделения земель фермерским хозяйствам, требования к ней и предназначение таких участков прописаны в Земельном кодексе, а также в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Кто имеет право на получение
Право на получение участков под КФХ в России имеют физические или юридические лица. На момент обращения за землей не обязательно регистрировать ООО и ИП (или другую форму собственности).
Но, если планируется продажа сельхозпродукции, то официальная регистрация бизнеса неизбежно потребуется.
Организовать КФХ вправе как граждане России, так и лица, у которых нет российского гражданства (иностранцы).
Участок может быть выделен как в собственность, так и аренду на основании заявления.
Землю можно арендовать у государства или частного собственника в статусе физлица или компании. В некоторых случаях этот вариант поможет сэкономить немало времени на прохождении всех бюрократических процедур.
Требования к участку. Виды участков
Участки, которые выделяются под крестьянские и фермерские хозяйства, относятся к землям сельхозназначения.
Они обязательно должны располагаться за пределами населенных пунктов.
В их состав могут входить различные участки, занятые водоемами, лесами, дорогами, коммуникациями, зданиями и сооружениями.
Особую государственную защиту в рамках с/х земель приобретают особо ценные сельскохозяйственные угодья.
Это земли, кадастровая стоимость которых на 10% выше среднемуниципального уровня; угодья ОПП и НИИ, искусственно орошаемые или осушаемые земли.
Участок земли в КФХ является неделимым: собственники имеют право на долю в нем без выдела ее в натуре. Разделить землю можно в случае прекращения работы КФХ.
Выделенный под КФХ участок должен использоваться по своему целевому назначению.
К видам сельхозземель по их возможному использованию можно отнести:
- птицеводческие,
- овощеводческие,
- садоводческие,
- цветоводческие,
- пчеловодческие,
- рыбоводческие,
- виноградарские, охотничьи угодья,
- для создания форелевого хозяйства,
- сенокошения и выпаса скота,
- создания защитных лесных насаждений.
Каждый субъект вправе самостоятельно определять предельное значение размера передаваемых земель.
Процедура получения
Для граждан предусмотрены несколько способов получения земли под КФХ. Среди них:
- проведение аукциона по инициативе муниципальных властей или федеральных, если земли в госсобственности;
- проведение торгов по инициативе граждан с правом выкупа участка в собственность;
- выделение земли в аренду без торгов для льготников;
- аренда без торгов на не состоящие на кадастровом учете участки (упрощенная схема).
При получении земли необходимо пройти несколько этапов.
Подбор подходящего участка
Для получения земли под КФХ для начала нужно подобрать оптимальный участок. Это можно сделать 3-мя способами:
- Путем обращения в муниципалитет и уточнения информации о свободных землях.
- Администрация должна предложить арендатору несколько вариантов на выбор.
- Через участие в открытых торгах, информацию о которых можно найти на специализированных электронных ресурсах или в местных СМИ.
- Самостоятельно найти землю через официальный сайт Росреестра (если на Дальнем
- Востоке это будет сделать весьма просто, то в Московской области -практически невозможно).
После выбора участка можно обращаться в администрацию за одобрением.
Подача заявление на выделение участка
Для выделения участка гражданам нужно подать заявление в местную администрацию или уполномоченные органы власти.
В нем указывается следующая информация:
- для каких целей планируется использовать целей;
- полномочия лица, который подает заявление (например, глава КФХ);
- условия передачи земель в собственность (платно или бесплатно);
- факты, которые подтверждают необходимость выделения запрашиваемой площади земли (численность КФХ, объемы производства);
- заключенное соглашение об организации КФХ.
Если участок планируется арендовать на какой-либо небольшой срок, то в заявлении указываются конкретные временные рамки.
На рассмотрение поступившей заявки у администрации есть ограничения по времени. Если речь идет о получении земли в собственность или аренду, то это 14 дней. Для рассмотрения проекта по установке границ этот срок не более месяца.
Если планируется заключение договора купли-продажи или аренды, на его подготовку будет не более недели.
Проведение торгов по выбранному участку
После получения заявления от КФХ администрация публикует сообщение о намерении сдать землю в аренду и приглашение всех заинтересовавшихся к участию в аукционе. Если других претендентов не было выявлено, участок предоставляется заявителю без торгов.
В большинстве случаев другие желающие все же находятся, и стоимость аренды может существенно возрасти.
Постановка участка на кадастровый учет
В случае получения предварительного одобрения от администрации заявителю необходимо из собственных средств произвести работы по межеванию территории и постановке участка на кадастровый учет. В некоторых регионах расходы возьмет на себя администрация.
Кадастровый инженер проведет границы участка, топографическую съемку и оформит документацию. С полученными бумагами необходимо обратиться в Росреестр для оформления кадастрового паспорта.
Стоит отметить, что если в предоставлении земель в конечном итоге откажут, это не будет являться основанием для возврата затрат на оформление участка.
Заключение договора
После вынесения решения в пользу заявителя КФХ, администрация заключает договор купли-продажи или аренды. При оформлении аренды на срок более года документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
В договоре прописываются все нюансы использования участка: размер аренды, возможность последующего выкупа земли, права и обязанности сторон.
По завершении действия договора у сторон есть несколько вариантов: расторгнуть его, пролонгировать или выкупить в собственность (если есть такая возможность).
Переоформление земли в собственность КФХ
Указанный этап не является обязательным.
Но Земельный кодекс предусматривает возможность выделения земли под КФХ в безвозмездную аренду с последующим переоформлением ее в частную собственность при условии использования по целевому назначению в течение 5 лет.
Возможно также выкупить землю у государства практически за бесценок после окончания аренды (если договор это позволяет).
Возможные причины для отказа
Государственные структуры могут отказать заявителю в предоставлении земли. Как правило, в числе причин для отказа значатся:
- запрашиваемая площадь участка превышает границы, установленные государством;
- неполная комплектность представленной документации;
- в документах были выявлены неточности и несоответствия;
- участок обременен правами третьих лиц.
Стоит учитывать, что на уровне субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные требования к заявителям и документации. Все нюансы стоит уточнять у местных властей.
Необоснованный отказ всегда можно обжаловать в судебном порядке.
Узнайте все про признание недействительным договора купли продажи земельного участка в нашем материале.
Какие последствия у вас будут в случае вашего отказа от приватизации? Наша статья как раз об этом!
Как правильно оформить расторжение договора дарения вы прочтете по ссылке.
Возможности застройки
На территории земель КФХ допускается возможность застройки. В частности, здесь можно построить различные здания несельскохозяйственного предназначения: жилые, рекреационные и промышленные постройки. При этом площадь всех строений не должна занимать более 30%.
Процент застройки регламентируется сложившейся местной практикой и проектом застройки, утвержденным муниципалитетом.
Жилые дома высотой не более 3 этажей допускается не только официально зарегистрировать, но и прописаться здесь. Для этого нужно указать причины, которые требуют постоянного нахождения фермера на территории КФХ. Это, например, кролиководство и птицеводство (кролики и птицы требуют постоянного ухода).
Возможность застройки земель КФХ опирается на нормы Гражданского кодекса, в котором указывается на необходимость соблюдения градостроительных, санитарных, пожарных и строительных нормативов при возведении постройки.
В Земельном кодексе также прописано право на возведение жилых и иных строений собственниками участков.
В законе о КФХ подчеркивается, что на землях сельхозназначения допускается строительство различных сооружений по желанию собственника.
При возведении капитальных строений обязательно предварительно получить разрешение на строительство. Порядок его оформления содержится в Градостроительном кодексе.
Тогда как некапитальные строения можно построить без получения дополнительных разрешений. Это, например, бытовка, навес, сарай и пр. Их оформление в Росреестре не обязательно.
Таким образом, россияне могут рассчитывать на получение в аренду или собственность земли для развития фермерско-крестьянского хозяйства. Под эти цели выделяются земли сельхозназначения, предназначенные для животноводства, растениеводства, овощеводства или смешанных форм деятельности.
Максимальный размер участка зависит от количества членов КФХ и региональных нормативов. Землю может получить любой россиянин или нерезидент РФ в статусе физического или юридического лица. Для получения участка нужно обратиться в местный уполномоченный орган с заявлением.
Земля будет предоставлена на общих основаниях по результатам торгов. При немотивированном отказе в выделении надела земли его можно опротестовать.