- Как сдать комнату в коммуналке, если соседка против?
- Можно ли сдать комнату
- Какие перспективы в суде
- Кто может сдавать комнату в аренду
- Какие документы должен предоставить собственник комнаты
- Какой оформлять договор
- 10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
- Слабые места в договоре
- 10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
Как сдать комнату в коммуналке, если соседка против?
Живем в трехкомнатной коммунальной квартире. В одной комнате — мы, вторую соседка всегда сдавала, и мы были не против. В третьей живет пенсионер с инвалидностью.
Внезапно возникла проблема. Соседка стала сама жить в комнате. Но у нее властный характер, общается в приказном тоне, поэтому мы с ней не уживаемся. Тогда я решила сдавать свою комнату: сделать жильцу регистрацию, встать на учет как самозанятой, платить налоги. Но соседка выдвинула ультиматум, что не даст ему жить и может выгнать.
Что делать в такой ситуации? Могу ли я сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
разобрался с конфликтными соседями
Ваша соседка права: если вы хотите сдать комнату в коммуналке, это необходимо согласовать с ней. Если она против, решать вопрос придется в суде.
Можно ли сдать комнату
Обычно собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он может сдать или продать квартиру, машину или дом. Получать согласие соседей для этого не надо.
Но в вашем случае квартира коммунальная и собственность, как я понимаю, долевая. Каждый владелец комнаты вправе пользоваться общим имуществом, например кухней, ванной и туалетом. Поэтому хозяйка второй комнаты — не просто соседка, она владеет общим имуществом, как и вы.
Владение и пользование имуществом в долевой собственности возможно только по соглашению всех ее участников. Если такого согласия нет, решать вопрос придется в суде.
Вы можете подать иск, если считаете, что соседка необоснованно мешает жильцам пользоваться кухней. Но и соседка может обратиться в суд, если сочтет, что они, пользуясь кухней, нарушают ее права.
Такие случаи суд решает индивидуально и учитывает:
- сложившийся порядок пользования имуществом;
- насколько каждый из сособственников нуждается в этом имуществе;
- реальную возможность совместного пользования.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Какие перспективы в суде
Неоднозначные. Мы рассказывали о подобной истории в статье «Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты». Ее герои судились несколько лет, но в итоге суд подтвердил, что сдавать комнату в коммунальной квартире без письменного соглашения с соседями нельзя.
В комментариях к этой статье предлагают сдать комнату проблемным квартирантам и даже приводят название услуги — «профессиональный сосед», то есть человек, который фиктивно снимет комнату и будет создавать проблемы несговорчивой соседке. Но это плохой совет. Скорее всего, соседка быстро добьется выселения асоциальных элементов: закон на ее стороне.
Кто может сдавать комнату в аренду
Сдавать комнату имеет право только собственник, который может подтвердить свое право владения документально. Если недвижимость приватизирована, то можно сдавать без проблем, говорит юрист компании G&O Law Office Юрий Абрамов. По словам эксперта, для тех, кто получил недвижимость по социальному найму, сдача комнат в аренду запрещена, ведь собственником является государство. Такая сдача является субарендой, а та разрешена только с согласия собственника, в данном случае государства. Но согласие на это вряд ли будет получено.
При сдаче в аренду комнаты есть нюансы и отличия от ситуации, когда внаем сдается квартира. Если в двухкомнатной квартире два сособственника и один из них решает сдать свою комнату в аренду, то второго сособственника нужно заранее уведомить о таком желании, объясняет Василий Сосновский. Ведь в квартире есть места совместного пользования: коридор, ванна, кухня, туалет. «Сосед вправе сказать либо да, либо нет, но без уведомления сдать нельзя. Сосед может вызвать участкового, и вы натерпитесь бед и хлопот. Причем нужно оформить и уведомление соседа, и его ответ (согласие) в письменном виде. Если вы сдаете приватизированную комнату в коммуналке, то все равно лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы», — говорит Василий Сосновский.
Читайте также: 6 вещей, которые квартиранту запрещено делать в съемном жилье
Соглашение подписывают только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы. Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд, добавляют Юрий Абрамов. По словам эксперта, только суд определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом инстанция учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если арендатор снимает комнату, то первое, что ему нужно сделать, это убедиться в том, что данная комната является объектом с отдельным кадастровым номером, а не долей в квартире (Фото: shutterstock.com)
2. Собственник имущества обязан предоставить арендатору комнату в надлежащем состоянии, соответствующем договору аренды. Это означает, что комната должна быть оборудована соответствующей мебелью (по договоренности сторон) и обеспечена необходимыми коммунальными услугами.
3. Важным моментом является подписание договора аренды. Договор аренды комнаты должен быть составлен в письменной форме и содержать основные условия договора: размер арендной платы, срок аренды, порядок оплаты коммунальных услуг и другие важные условия.
4. Собственник имеет право требовать предоставления арендодателем выписки из домовой книги о составе проживающих лиц, а также необходимых документов, подтверждающих личность арендатора.
5. В случае, если арендатором будет выступать иностранный гражданин, собственник должен учитывать дополнительные требования законодательства, связанные с проживанием иностранцев на территории Российской Федерации.
6. Охрана прав собственника включает в себя контроль за выполнением арендатором обязательств по договору аренды. В случае нарушения условий договора, собственник имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора освободить комнату.
7. Собственник обязан предоставить арендатору все необходимые документы, подтверждающие его право на аренду комнаты, включая свидетельство о собственности на жилое помещение или доверенность на сдачу имущества в аренду.
8. В случае, если арендатор отказывается покидать жилое помещение по истечении срока аренды, собственник имеет право обратиться в суд с иском о выселении арендатора и взыскании убытков.
9. При сдаче комнаты в аренду собственник должен помнить о своих ответственности перед арендатором за предоставление жилых условий, обеспечение безопасности и соблюдение правил пользования жилым помещением.
10. Собственник имеет право устанавливать условия пользования общими помещениями (кухня, ванная, туалет) и использование общедомовых служб арендаторами, что может быть отражено в договоре аренды комнаты.
Какие документы должен предоставить собственник комнаты
Если арендатор снимает комнату, то первое, что ему нужно сделать, это убедиться в том, что данная комната является объектом с отдельным кадастровым номером, а не долей в квартире, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Чтобы в этом убедиться, нужно заказать выписку из ЕГРН на комнату, которую вы хотите снять. В выписке будет указан кадастровый номер. Если у комнаты нет индивидуального кадастрового номера, это означает, что квартира не относится к квартирам коммунального заселения», — объясняет эксперт.
Читайте также: Как сдать квартиру иностранцу: нюансы, налоги и подводные камни
Какой оформлять договор
Для сдачи комнаты можно оформить как договор аренды, так и договор найма. У каждого договора есть нюансы. Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок, разъясняет Юрий Абрамов. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам, говорит эксперт.
Для сдачи комнаты можно оформить как договор аренды, так и договор найма (Фото: shutterstock.com)
Читайте также: Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»: — В договоре отражается число и порядок посещений квартиры ее владельцем в течение всего срока действия договора, обязательство предварительно уведомлять нанимателя о своем визите. Следует выяснить, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если помимо собственника там фигурирует еще кто-то, необходимо получить письменное разрешение всех зарегистрированных. Если договор заключается с представителем собственника по доверенности, обязательно нужно предоставить письменное согласие собственника на сдачу квартиры.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности на жилье. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указываются паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- сумма арендной платы. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. Если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, когда арендатор передает деньги арендодателю;
- порядок оплаты коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата может повышаться раз в год.
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:
— Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит госрегистрации. Регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды.
Читайте также:
- «Многие в растерянности»: что происходит с арендой квартир в Москве
- Риелторы сообщили о росте предложения жилья в аренду в Москве
- Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт. Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше. Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе. Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит. Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин. «Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkesshutterstock)
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Читайте также:
- Цены вырастут осенью: что происходит с арендой жилья в Москве
- Аналитики рассчитали доходы от сдачи однушки в Москве за 20 лет
- Названы города — лидеры по доходности от аренды жилья
История 1: Ответственность арендодателя за состояние комнаты
В данном случае речь идет о сдаче комнаты в аренду и о возможной ответственности арендодателя за состояние комнаты.
Моя клиентка, Анна, решила сдать комнату в своей квартире в аренду. Она заключила договор аренды с арендатором, Иваном. В договоре были четко прописаны обязанности сторон, включая обязанность арендодателя поддерживать комнату в надлежащем состоянии.
В течение нескольких месяцев все было в порядке, но затем Иван обратился ко мне, так как комната была в плохом состоянии. Он утверждал, что некоторые предметы мебели были повреждены, стены загрязнены, а сантехника не работала должным образом. Иван требовал, чтобы Анна покрыла расходы на ремонт.
Я провел расследование и выяснил, что состояние комнаты действительно было неприемлемым. После тщательного изучения договора аренды и применимых законов, я пришел к выводу, что Анна, как арендодатель, несет ответственность за состояние комнаты.
Я связался с Анной и объяснил ей ситуацию. Она отрицала свою ответственность и утверждала, что Иван должен был поддерживать комнату в порядке самостоятельно. Я обратился к применимому законодательству и указал на то, что в случае сдачи комнаты в аренду, арендодатель обязан предоставить арендатору комнату в надлежащем состоянии и поддерживать ее в таком состоянии.
После долгих обсуждений, Анна согласилась взять на себя ответственность за ремонт комнаты. Мы составили дополнительное соглашение, в котором указали, что Анна будет возмещать расходы на ремонт и обязана поддерживать комнату в надлежащем состоянии в будущем.
В результате, Анна выполнила свои обязанности и ремонт комнаты был проведен. Иван был удовлетворен результатом и продолжил арендовать комнату.
История 2: Несоблюдение правил арендодателем и его последствия
В этой истории я хочу рассказать о случае, когда арендодатель не соблюдал правила, установленные законодательством в отношении сдачи комнаты в аренду.
Мой клиент, Петр, решил снять комнату в квартире, которая была сдана в аренду другим арендодателем. Квартира находилась в отличном районе и имела все необходимые удобства. Петр и арендодатель, Алексей, заключили договор аренды, в котором были прописаны права и обязанности сторон.
Однако вскоре после заселения, Петр столкнулся с различными проблемами. Алексей не поддерживал коммунальные услуги, не выполнял ремонтные работы и игнорировал запросы Петра на исправление ситуации. Комната была постоянно холодная, электричество периодически отключалось, а сантехника не функционировала должным образом.
Петр решил обратиться ко мне, чтобы узнать свои права и действия. Я провел изучение договора аренды и применимых законов и выяснил, что Алексей нарушал свои обязанности по поддержанию комнаты в надлежащем состоянии.
Я связался с Алексеем и объяснил ему, что он нарушает законодательство и обязан исправить ситуацию. Однако Алексей отказался признавать свою вину и продолжал игнорировать просьбы Петра.
В результате, я подал иск от имени Петра в суд на основании нарушения договора аренды и невыполнения обязанностей арендодателем. Суд рассмотрел дело и принял решение в пользу Петра, обязав Алексея выплатить компенсацию за неисправности в комнате и прекратить нарушение договора аренды.
После решения суда, Алексей был вынужден выполнить свои обязанности и ремонтные работы были проведены. Петр получил компенсацию и продолжил проживание в комнате без проблем.
Эти две истории демонстрируют важность заключения четких договоров аренды и соблюдения правил в процессе сдачи комнаты в аренду. В случае возникновения проблем, важно знать свои права и обратиться к юристу, чтобы защитить свои интересы.