Сделки через договор купли-продажи квартиры в долевой собственности предусматривают выполнение обязательной процедуры, связанной с соблюдением прав других собственников на преимущественный выкуп. Закон допускает продажу каждой доли по отдельности, либо сразу всей квартиры как долевой собственности, где в роли продавцов выступит сразу несколько человек. Участие в сделке нотариуса считается обязательным, если покупается только одна из долей.
Если отчуждаются сразу все доли в имуществе, нотариальное заверение необязательно.
Особенности сделки с долевой собственностью
Владелец доли распоряжается своим имуществом, в том числе, продает ее новым собственникам согласно ст. 246 ГК РФ при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ, предусматривающей права собственников остальной жилплощади на преимущественный выкуп. Если планируется продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности, то придется получить согласие каждого из совладельцев.
Если хотя бы один из собственников откажется продавать свою часть, другие вправе переоформить только свое имущество.
Продажа долей не так выгодна, поскольку число желающих жить на общей жилплощади не так много. Примерно 25% стоимости можно было бы выручить дополнительно, продав квартиру целиком по рыночной цене. По этой причине, если планируется продажа, стараются организовать сделку сразу всей квартиры.
Алгоритм сделки купли-продажи долевой квартиры зависит от выбранного способа оформления:
- В рамках единого договора, с продажей жилья всеми собственниками сразу, выступающими по документу в качестве «Продавец1», «Продавец2».
- Через несколько договоров с отдельной продажей каждой доли одному лицу, при условии соблюдения приоритетного права на выкуп согласно ст. 250 ГК РФ.
К преимуществам заключения единого договора по продаже долевой собственности относят:
- Не требуется соблюдение процедуры преимущественного выкупа.
- Квартиру, а значит и долю каждого, продают по лучшей цене на уровне рыночной.
- На оформление уходит минимум времени.
- Отсутствует потребность в нотариусе.
Такой вариант продажи – наиболее быстрый, выгодный, легкий способ приобретения квартиры, принадлежащей нескольким продавцам, если они готовы одновременно отказаться от своей части, получив взамен определенное вознаграждение на равных с другими владельцами условиях.
Иногда обстоятельства заставляют проводить поэтапную куплю-продажу долей по отдельности, когда с каждым продавцом заключают отдельное соглашение, в котором устанавливают свои условия сделки.
К преимуществам продажи квартиры по отдельным долям относят:
- Ничто не мешает договориться с одним собственником об одной стоимости, а с другим установить меньшую цену, договариваться индивидуально с каждым продавцом проще;
- Каждый продавец получает на руки личный отдельный договор;
- Если понадобится платить НДФЛ при недолгом владении долей, продавец получает право на налоговый вычет в 1 миллион рублей;
- Продавцам можно не волноваться, что деньги покупателя квартиры будут распределены по справедливости.
Выбирая отдельное оформление доли, следует учитывать, что регистрационную пошлину придется оплачивать за каждую долю – по 2 тысячи рублей, плюс дополнительно оплатить услуги нотариуса.
Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи предполагает заключение договора с последующим заверением и регистрацией права в Росреестре. Согласно ст. 42 закона о госрегистрации недвижимого имущества, оформление договора купли-продажи предполагает обязательное нотариальное удостоверение после проверки представленной сторонами документации.
Этап 1. Подготовка к сделке
Перед самой сделкой предстоит решить 2 важных вопроса:
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему, вначале следует обратиться в отдел опеки для согласования сделки. Чтобы надзорный орган выдал письменное разрешение, вместе с заявлением родители (законные представители) предоставляют доказательства, что несовершеннолетнему предоставят равноценное или лучшее жилье.
- До заключения договора необходимо предложить другим собственникам выкупить часть жилплощади самостоятельно. Если никто не заявит о желании выкупить долю, через месяц можно приступать к поискам покупателей на стороне.
Если все условия соблюдены, и найден потенциальный собственник, пора приступать к обсуждению условий сделки и оформлению договора.
Этап 2. Составление договора купли-продажи
Согласно ст. 550 ГК РФ, для оформления продажи используют письменную форму договора. При составлении договора учитывают особенности купли-продажи, сделки отчуждения, предусматривающей в соответствии со ст.
454 ГК РФ процесс передачи квартиры от одного участника другому недвижимого имущества.
Если совладельцы решили продать квартиру в долевой собственности, при составлении единого договора учитывают особенности сделки:
- В роли продавца выступает каждый из совладельцев, их указывают в договоре по отдельности: «Продавец1», «Продавец2» и т.д.
- Из текста договора исключают пункт о проведении процедуры согласования продажи с другими.
- В пункте с описанием порядка расчетов рекомендовано указывать условия для каждого из продавцов.
Строгой формы бланка договора для сделки отчуждения не существует. Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, либо поручить подготовку юридически безукоризненного документа опытному юристу.
Если участники договора решили справиться с составлением документа самостоятельно, настоятельно рекомендуется использовать готовый образец договора купли-продажи, обращая внимание на необходимость присутствия следующих реквизитов:
- Наименование документа.
- Населенный пункт, где составлен документ.
- Дата оформления (пишется прописью).
- Сведения о продавцах и покупателях (ФИО полностью, номер, орган и дата выдачи паспорта, адрес регистрации).
- Идентификационные характеристики недвижимости – точный адрес, площадь, этажность дома, в котором располагается квартира,
- Точный размер доли.
- Цена продажи квартиры (устанавливают единую стоимость за весь объект недвижимости).
- Порядок расчета (рекомендуется указывать условия для каждого владельца, выбирая безналичный или наличный расчет с точной суммой).
- Пункт, определяющий момент передачи суммы продавцам после того, как будет зарегистрирована сделка в Росреестре.
- Информация о зарегистрированных гражданах (их наличии, отсутствии, количестве) с уточнением лиц и дат планируемой выписки.
- Подтверждение факта свободного, осознанного волеизъявления, вменяемости сторон и их дееспособности.
- Пункт, описывающий обстоятельства для расторжения договора.
- Порядок действий в условиях форс-мажора.
- Число подписываемых экземпляров (по количеству всех участников плюс еще один для нотариуса и Росреестра).
Под каждым экземпляром каждый продавец и покупатель ставит подпись с расшифровкой.
Этап 3. Сбор документов
Все данные, приводимые в договоре, должны быть подтверждены документами. Для заключения договора и регистрации перехода прав к покупателю понадобится подготовить перечень документации:
- Копии личных удостоверяющих документов (паспорт РФ, свидетельство о рождении);
- Медицинское заключение о дееспособности;
- Документ, дающий основание распоряжаться квартирой в целом и каждой долей по отдельности (дарственная, свидетельство о наследовании, купчая, обмен, приватизационный акт);
- Технический паспорт БТИ с идентификационными характеристиками объекта (площадь, этаж, материалы, отделка) с планом квартиры;
- Документ, подтверждающий своевременность уплаты коммунальных платежей
- Выписка ЕГРН;
- Справка из банка об аренде ячейки для расчетов по договору;
- Для совместного имущества – нотариально согласие супруга;
- При участии несовершеннолетнего собственника – письменное разрешение органов опеки.
Если продажа долевой собственности ведется по частям, с отдельным заключением договора с каждым собственником, дополнительно понадобится письменный отказ от остальных совладельцев от преимущественного выкупа.
Если в договоре не зафиксирован момент передачи недвижимости новому собственнику, оформляют приемопередаточный акт.
Если не заключается общий договор со всеми собственниками одновременно, перед регистрацией сделки в Росреестре предстоит посетить нотариуса для заверения документа и удостоверения в законности перехода прав.
Этап 4. Заверение у нотариуса
Спектр услуг нотариуса гораздо шире, чем простой заверяющий штамп на документе. При удостоверении сделки продажи нотариус проводит:
- Идентификацию каждого участника купли-продажи;
- Проверку документов на недвижимость;
- Проверку дееспособности сторон;
- Разъяснения пунктов подписываемого договора (зачитывание вслух и объяснение при необходимости значение каждого условия договора);
- Подготовку бланка договора в строгом соответствии с законодательными нормами.
После тщательной проверки документации и соблюдения законности сделки нотариус присутствует при подписании договора в качестве гаранта закона.
Расходы на нотариуса состоят из:
- Технический сервис – 3-8 тысяч рублей.
- Заверение – 0,5% от суммы, в пределах 300-20 000 рублей.
Подробный порядок расчета нотариальной пошлины определен налоговым законодательством – ст. 333.24 НК РФ.
Этап 5. Регистрация купли-продажи
Заключение договора не наделяет покупателя статусом нового владельца объекта. Для этого необходимо пройти последний этап сделки – регистрация в территориальном отделении Росреестра. Только после получения на руки выписки с указанием в качестве собственника покупателя квартиры можно считать процесс благополучно завершенным.
Для внесения изменений в базу Росреестра стороны обращаются с заявлением с просьбой передать право на собственность покупателю:
- В отдел Росреестра по месту расположения квартиры;
- Через отделение МФЦ, если это предусмотрено установленными в регионе правилами;
- С помощью нотариуса с электронной передачей информации в Росреестр, минуя личное обращение.
Последним вариантом пользуются участники купли-продажи при одновременной продаже всех долей сразу. Для регистрации сделки уплачивают госпошлину в 2000 рублей за 1 договор. Если право собственности регистрируется без нотариуса, в пакет документации, предъявляемый в Росреестр, входит:
- Выписка ЕГРН.
- Договор купли-продажи.
- Техпаспорт.
- Квитанция об оплате пошлины.
Дополнительно могут понадобиться разрешительные документы от опеки или второго супруга.
Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности
Дорогие читатели!
Ответы юриста на частые вопросы
Нужно ли платить налог с продажи, если проданная доля выделялась по соглашению безвозмездно?
НДФЛ за доход с продаж взыщут, если участник владел долей непродолжительное время – до 3 лет, и только от суммы превышения стоимости, выплаченной предыдущему владельцу. Если доля досталась бесплатно, стоит дождаться истечения установленного законом периода владения в 3-5 лет, после которого НДФЛ платить не придется.
Как выгоднее оформить продажу квартиры в долевой собственности?
Для продавца доли выгоднее объединиться и продавать квартиру вместе с остальными. Так можно выручить рыночную стоимость за единый объект, а потом распределить ее пропорционально размеру доли. Для покупателя быстрее и выгоднее единая сделка, поскольку удается сэкономить расходы на регистрационную пошлину.
Как оплачивается налог с продажи доли, полученной 2 года назад по договору купли-продажи?
Расчет налога определяется с учетом выплаченной ранее бывшему собственнику суммы за вычетом 1 млн рублей согласно ст. 220 НК РФ. При продаже отдельной доли к уплате остается минимальный платеж.
Если квартира продана вся сразу, применяется единый вычет в 1 млн рублей за всю квартиру.
Нужна ли помощь юриста
Надоело читать?
Переоформить долевую собственность на нового владельца не так легко, если учесть необходимость согласования условий с каждым из совладельцев, не считая стандартных разрешительных документов от опеки или супруга. С учетом многоэтапности процесса продажи долей рекомендуется поручить решение вопроса квалифицированному юристу, способному аргументированно убедить в обоснованности цены и представить оптимальный вариант проведения сделки через единый или отдельный договор с покупателем.
Опытный юрист поможет правильно составить договор купли-продажи, включив в него все нюансы, связанные с долевой собственностью.
Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.
Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Рекомендованные для вас статьи:
- Договор купли-продажи доли квартиры между супругами
- Договор купли-продажи квартиры: как оформить, образец договора
- Договор купли-продажи квартиры с обременением
- Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.
Вопросы и ответы: 2
Кристина 14.11.2022 в 22:15
Требуется ли нотариальное оформление купли-продажи двух долей в квартире, принадлежащих разным собственникам, третьему собственнику квартиры. Оформление планируем одним договором.
Главный Юрист 24.11.2022 в 19:42
Добрый вечер, Кристина. Да, нотариальное заверение договора купли-продажи долей необходимо во исполнение норм ст.42 Ф №218 «О государственной регистрации недвижимости». Если бы продавались все доли одновременно, тогда бы договор нотариальному удостоверению не подлежал, но продается 2 доли, а не все, поэтому нотариус вам нужен.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна— Член Ассоциации юристов России, опыт работы в юридической сфере более 8 лет, из них 5 лет в должности помощника судьи в районном суде. В качестве эксперта занимимается проверкой и редактурой публикаций на сайте glavny-yurist.ru, а также оказывает квалифицированную юридическую помощь.
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
© 2024 Glavny-Yurist.ru. Частичное или полное копирование материалов разрешено только с указанием активной гиперссылки на источник.
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты персональных данных. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку персональных данных.
Нужно ли платить налог с продажи, если проданная доля выделялась по соглашению безвозмездно?
НДФЛ за доход с продаж взыщут, если участник владел долей непродолжительное время – до 3 лет, и только от суммы превышения стоимости, выплаченной предыдущему владельцу. Если доля досталась бесплатно, стоит дождаться истечения установленного законом периода владения в 3-5 лет, после которого НДФЛ платить не придется.
Как выгоднее оформить продажу квартиры в долевой собственности?
Для продавца доли выгоднее объединиться и продавать квартиру вместе с остальными. Так можно выручить рыночную стоимость за единый объект, а потом распределить ее пропорционально размеру доли. Для покупателя быстрее и выгоднее единая сделка, поскольку удается сэкономить расходы на регистрационную пошлину.
Как оплачивается налог с продажи доли, полученной 2 года назад по договору купли-продажи?
Расчет налога определяется с учетом выплаченной ранее бывшему собственнику суммы за вычетом 1 млн рублей согласно ст. 220 НК РФ. При продаже отдельной доли к уплате остается минимальный платеж.
Если квартира продана вся сразу, применяется единый вычет в 1 млн рублей за всю квартиру.
Образец договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
Договор купли продажи – это официальная процедура заключения сделки, где продавец обязуется передать в собственность покупателю предмет договора. Покупатель обязан принять предмет договора и произвести плату в установленном порядке и размере.
Данная процедура имеет определенные особенности:
- консенсуальность. Предполагается, что договор является заключенным с того времени, как стороны пришли к определенным договоренностям во всех предусмотренных аспектах;
- возмездность. Согласно установленному договору, продавец должен обязательно получить плату за исполнение услуги или товар;
- взаимность. Обе стороны имеют взаимные обязательства перед друг другом.
Главное условие в договоре купли продажи является наличие условия, на основании которого происходит заключение сделки.
Варианты договоров купли-продажи
Договор купли продажи встречается в нескольких вариациях и каждый имеет свои характерные черты:
- купля-продажа;
- поставка продукции;
- поставка продукции для обеспечения государственных интересов.
Договор, составленный на розничную куплю-продажу, необходим для законного осуществления предпринимательской деятельности. При этом необходимо передать в пользование покупателю товары в розницу, а он должен осуществить оплату.
Поставка продукции предполагает заключение договора, на основании которого осуществляется предпринимательская деятельность. Продавец передает покупателю товары в установленные сроки и получает за это оплату.
Договор на обеспечение государственных интересов на основании, которого поставщик должен передавать продукцию госзаказчику или доверительному лицу, а совершает плату за полученные товары государственная инстанция или ее официальный представитель.
Показать еще
Кликните на текст документа
чтобы развернуть его целиком.Договор N
купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя долю, равную ( ), в праве общей собственности на -комнатнатную квартиру с кадастровым номером , общей площадью ( ) кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений кв. м, жилая площадь ( ) кв. м, расположенную на этаже жилого дома (далее — Квартира), а Покупатель обязуется принять долю и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим Договором.
1.2. Сведения о Квартире:
- (Ф.И.О., дата рождения);
- (Ф.И.О., дата рождения).
1.2.3. Иная информация: .
1.3. На момент заключения настоящего Договора Продавцу принадлежит на праве общей долевой собственности доля, равная ( ), на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от « » 2024 г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от « » 2024 г. N ) (Приложение N ).
1.4. На момент заключения настоящего Договора доля в праве собственности на Квартиру никому не отчуждена, не заложена, не обещана, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, ограничений в использовании не имеет.
1.5. Передача Продавцом доли, равной ( ), в праве общей собственности на Квартиру и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи (Приложение N ).
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Покупателю в собственность долю, равную ( ), в праве общей собственности на Квартиру в срок .
Одновременно с долей в праве общей собственности на Квартиру Продавец обязуется передать следующие документы и принадлежности: .
2.1.2. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию Квартиры.
2.1.3. Предоставить все необходимые документы для заключения настоящего Договора и нести полную ответственность за их достоверность.
2.1.4. В случае расторжения настоящего Договора или признания его недействительным вернуть Покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1 настоящего Договора.
Вариант при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. 2.1.5. Соблюсти установленный ст.
250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, не нарушив при этом преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
2.1.6. Уплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи до перехода права собственности на долю в праве собственности на Квартиру к Покупателю.
2.2. Продавец вправе:
2.2.1. Требовать от Покупателя оплаты доли в праве общей долевой собственности на Квартиру в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.3. Покупатель обязан:
2.3.1. Принять долю, равную ( ), в праве общей собственности на Квартиру и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим Договором.
2.3.2. До подписания Акта приема-передачи произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель обязан указать об этом в Акте приема-передачи.
2.3.3. Соразмерно своей доле осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры.
2.4. Покупатель вправе:
2.4.1. Требовать соразмерного уменьшения цены доли в праве общей долевой собственности на Квартиру или расторжения настоящего Договора в случае предоставления Продавцом заведомо ложной информации о Квартире.
2.5. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим Договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.6. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры переходит на Покупателя после передачи доли в праве общей долевой собственности на Квартиру Покупателю и подписания сторонами Акта приема-передачи (договором может быть предусмотрено иное).
3. Финансовые условия и порядок расчетов
3.1. Стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности на Квартиру в ( ) рублей.
3.2. Оплата стоимости доли в праве общей долевой собственности на Квартиру, установленной п. 3.1 настоящего Договора, производится Покупателем в течение ( ) дней с момента подписания настоящего Договора (вариант: с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю в органе регистрации прав / в срок до » » г.; иное).
3.3. Оплата стоимости доли в праве общей долевой собственности на Квартиру производится в следующем порядке: .
3.4. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата .
4. Государственная регистрация
4.1. Настоящий Договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания обеими Сторонами.
4.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности к Покупателю, возложены на .
4.3. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на Квартиру подлежит нотариальному удостоверению, расходы по нотариальному удостоверению сделки возложены на .
4.4. Покупатель приобретает право собственности на долю в праве общей долевой собственности на Квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в (наименование и адрес органа по госрегистрации прав).
4.5. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на долю, равную ( ) доли в праве общей собственности на Квартиру, указанная доля считается переданной от Продавца к Покупателю.
4.6. Государственная регистрация перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на Квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
5. Ответственность Сторон. Форс-мажор
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.3. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.2 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
5.4. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и по возможности дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
5.5. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.2 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
5.6. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.2 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
6. Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и нотариально удостоверены.
7.2. Настоящий Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в делах нотариуса по адресу: , четвертый — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
7.3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.4.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от « » 2024 г. N , подтверждающая право собственности Продавца на долю в праве общей собственности на Квартиру (Приложение N ).
7.4.2. Акт приема-передачи доли в Квартире (Приложение N ).
7.4.3. Документы, подтверждающие соблюдение Продавцом преимущественного права приобретения доли другими участниками долевой собственности на Квартиру (уведомление о намерении обменять долю, уведомление об отказе от приобретения доли и т.п.) (Приложение N ).
Образец договора купли-продажи доли в квартире, заключаемого между физическими лицами
Договор купли продажи – это официальная процедура заключения сделки, где продавец обязуется передать в собственность покупателю предмет договора. Покупатель обязан принять предмет договора и произвести плату в установленном порядке и размере.
Данная процедура имеет определенные особенности:
- консенсуальность. Предполагается, что договор является заключенным с того времени, как стороны пришли к определенным договоренностям во всех предусмотренных аспектах;
- возмездность. Согласно установленному договору, продавец должен обязательно получить плату за исполнение услуги или товар;
- взаимность. Обе стороны имеют взаимные обязательства перед друг другом.
Главное условие в договоре купли продажи является наличие условия, на основании которого происходит заключение сделки.
Варианты договоров купли-продажи
Договор купли продажи встречается в нескольких вариациях и каждый имеет свои характерные черты:
- купля-продажа;
- поставка продукции;
- поставка продукции для обеспечения государственных интересов.
Договор, составленный на розничную куплю-продажу, необходим для законного осуществления предпринимательской деятельности. При этом необходимо передать в пользование покупателю товары в розницу, а он должен осуществить оплату.
Поставка продукции предполагает заключение договора, на основании которого осуществляется предпринимательская деятельность. Продавец передает покупателю товары в установленные сроки и получает за это оплату.
Договор на обеспечение государственных интересов на основании, которого поставщик должен передавать продукцию госзаказчику или доверительному лицу, а совершает плату за полученные товары государственная инстанция или ее официальный представитель.
Показать еще
Кликните на текст документа
чтобы развернуть его целиком.ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
доли в квартире
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПродавецРегистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:
ПокупательРегистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец _________________
Покупатель _________________Примечание. В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст.
7.3 «О статусе столицы Российской Федерации»), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
32 пользователя добавили
этот документ в избранноеВ связи с последними событиями и законодательными изменениями, чтобы избежать, например, ошибочной приостановки регистрационных действий управлением Росреестра, целесообразно включить в договор купли-продажи недвижимости следующее условие:
«Настоящим Стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также их местом регистрации, местом их преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 года N 430-р».Самостоятельно
Обратите внимание, что договоры купли-продажи составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.
Договор купли-продажи доли квартиры между супругами
Сделка купли-продажи между супругами является редкостью. Зачастую между мужем и женой осуществляется дарение. Как правило продажа осуществляется в случае расторжения брака.
Если положительные отношения между супругами сохранились, то они могут до оформления развода распределить имущество. Одним из вариантов является продажа доли в квартире в счет другого объекта собственности. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли в квартире между супругами.
Законность сделок между супругами
Имущество, приобретенное супругами в период брачного союза, считается совместно нажитым. В соответствии со ст. 34 СК РФ такой объект собственности принадлежит мужу и жене по ½ доле каждому.
Однако до официального выделения долей, считается, что каждый из них имеет право на весь объект полностью. Поэтому закон не предусматривает возможность совершения сделок между мужем и женой в отношении совместной собственности.
Однако супруги могут быть сторонами сделки. Только необходимо, чтобы доля в квартире соответствовала следующим условиям:
- выделена из состава совместной собственности и зарегистрирована в Росреестре;
- получена в период брака в дар или наследство;
- относится к личной собственности продавца (между супругами заключен брачный контракт);
- приобретена до брака.
В такой ситуации супруг может продать долю супруге. Процедура оформляется в общем порядке.
Условия продажи доли в квартире между супругами
Если доля относится к личной собственности супруга, то необходимо доказать этот факт. Это сделать несложно, если объект получен в наследство или в дар. Достаточно представить правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство и договор дарения).
При наличии договорного режима собственности достаточно предъявить брачный контракт.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист.Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Сложнее обстоит ситуация в случае приобретения доли на личные средства супруга в период брака. К личным деньгам относятся средства, полученные от продажи личного (добрачного, унаследованного, подаренного) имущества или размещенные на личных счетах до оформления брака.
В такой ситуации доказать права одного супруга на долю в квартире будет непросто. Поэтому со сделкой могут возникнуть проблемы.
Если муж является сособственником квартиры, то продажа доли осуществляется в общем порядке. Стороны составляют договор и заверяют его у нотариуса.
Если муж не является совладельцем, то жена обязана в первую очередь предложить долю сособственником. Причем, наличие официального брака между супругами не является причиной для возникновения преимущественного права.
Таким образом, сделка может быть совершена, если доля не является совместной собственностью, а преимущественное право совладельцев соблюдено.
Правила оформления контракта купли-продажи доли между мужем и женой
Наличие брачного союза не дает сторонам никаких послаблений. Договор оформляется в общем порядке.
Порядок действий:
- Оформляется уведомление сособственников (если супруг не является совладельцем квартиры).
- Документ направляется телеграммой или вручается под расписку.
- Оформляется нотариальный отказ совладельцев.
- Супруг получает право выкупа доли.
- Подготавливаются документы.
- Составляется договор.
- Контракт удостоверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
Важно! В случае если супруг является совладельцем, то этап с оформлением уведомления отменяется.
Если муж не является сособственником, то уведомление является обязательным этапом. Документ готовится в письменной форме. Таким образом продавец информирует сособственников о продаже доли и ее стоимости.
Если они выражают согласие на выкуп, то продавец не имеет права продать долю супруге.
Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами
Супруги выступают в качестве отдельных сторон. Закон не предусматривает возможность одному из них быть представителем второго. Каждый должен выступать самостоятельно или привлечь третье лицо в качестве представителя.
Основные пункты договора купли-продажи доли квартиры между супругами:
- название документа;
- дата и место оформления контракта;
- данные продавца (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
- данные представителя продавца (при наличии) и реквизиты его доверенности;
- данные покупателя (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
- данные представителя покупателя (при наличии) и реквизиты его доверенности;
- сведения о квартире;
- информация о величине доли и ее особенностях (выделена или нет);
- порядок оплаты;
- сумма по договору;
- сведения о приеме-передачи доли;
- права и обязанности сторон;
- ответственность по контракту;
- реквизиты сторон и подписи.
Образец договора
Перечень документации к контракту
Договор составляется на основании документов. Их должна подготовить каждая из сторон.
Документы продавца:
- гражданский паспорт;
- правоустанавливающий документ на долю;
- технический паспорт на квартиру;
- уведомления сособственников или нотариальные отказы от выкупа;
- архивная выписка из домовой книги;
- реквизиты счета (для оплаты);
- выписка из ЕГРН.
Документы покупателя:
- гражданский паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Важно! Если супруги находятся в стадии развода и один из них собирается менять фамилию на добрачную, то с оформлением лучше повременить. При получении документов из Росреестра понадобится паспорт.
А он подлежит замене в течении 30 дней с момента расторжения союза.
Нотариальное удостоверение
Так как сделки с долями квартир подлежат нотариальному удостоверению, то супругам обязательно понадобится обратиться в нотариальную контору.
Процедура значительно увеличит величину затрат, однако в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Также нотариус может оказать услугу по подготовке договора.
Стоимость услуг по удостоверению сделки составляет 0,5% от стоимости доли. Дополнительно необходимо оплатить правовые услуги.
Важно! Отказаться от оплаты правовых и технических услуг нельзя.
Стоимость правовых и технических услуг устанавливает Региональная нотариальная палата. Уточнить величину затрат необходимо в конкретной нотариальной конторе.
В 2024 году цена услуг у нотариуса Брянской области составляет 8 000 р. В Республике Карелия – 16 000 р.
С 2019 года обязанность по направлению заверенного договора в Росреестр возлагается на нотариальные конторы. Поэтому стороны должны дать письменное согласие и оплатить госпошлину. Ее величина составляет 2 000 р.
Супруги ограничены в правах на заключение сделок друг с другом. Однако при наличии особых условий такая возможность появляется. Муж может купить долю в квартире жены, если объект не был приобретен совместно в период брака.
При возникновении сложностей с оформлением сделки целесообразно получить консультацию юриста. Получите информацию немедленно на нашем сайте. Специалист предоставит вам правовую консультацию немедленно.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире (образец)
Чтобы сделка прошла успешно, предстоит оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире и зафиксировать достигнутую с покупателем договоренность. С помощью документа стороны уточняют, на каких условиях, в какие сроки будет проведена сделка и произведены расчеты. Подготовка к оформлению сделки может растянуться во времени, потребуется собрать ряд документов, согласовать продажу доли с соседями.
Предварительный договор купли-продажи выступает гарантом, что сделка должна состояться именно на тех условиях, которые были вписаны в документ, либо нарушивший обязательство выплачивает второй стороне возмещение.
Что такое предварительный договор о продаже недвижимости и зачем он нужен
Возможность зафиксировать предварительные обещания между покупателем и продавцом устанавливается положениями ст. 429 ГК РФ через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), в котором стороны подтверждают свое намерение исполнить сделку на оговоренных условиях.
Сделки с недвижимостью часто занимают от недели до нескольких месяцев. Время ожидания может растягиваться по независящим причинам. Чтобы не заниматься бесконечным пересогласованием условий и иметь возможность планировать дальнейшие действия с вырученной от продажи крупной суммы, в интересах продавца перед оформлением ДКП заключить предварительное соглашение.
В одних ситуациях стороны самостоятельно определяют, оформлять ли предварительное соглашение. В других – ПДКП необходим:
- При оформлении ипотечного кредита.Когда банк уже одобрил заявку, и заемщик нашел подходящее жилье, с продавцом составляют предварительный договор, отражая условия будущей сделки и стоимость покупаемой недвижимости.
- Если продают долю и нужно потратить время на согласование сделки с соседями.По закону собственник оповещает своих соседей, которым дается 30 дней на принятие решения о покупке. У совладельцев есть право претендовать на выкуп доли в приоритетном порядке, чтобы сделка не сорвалась, с другим продавцом на период ожидания могут заключить ПДКП.
- У продавца не дооформлено право собственности.Так происходит, когда наследник планирует вступить в права на наследство, чтобы далее продать недвижимость. Так как принятие наследства длится 6 месяцев, за этот период покупатель может исчезнуть, придется искать новых желающих.
- Не завершен процесс приватизации.Будущий собственник ждет получения выписки на приватизированное жилье и собирается продать свою долю. Чтобы удержать покупателя, до момента получения выписки ЕГРН заключают предварительный договор.
Могут возникнуть и иные обстоятельства, вынуждающие удерживать покупателя и продавца на тех же условиях сделки на протяжении длительного периода.
Порядок оформления предварительного договора на покупку доли
К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.
Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей
Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.
Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:
- Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
- При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
- Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.
Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.
Шаг 2. Составление предварительного договора
Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст. 429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:
- Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
- Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
- Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
- Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
- Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.
Указанные пункты необходимо обязательно обсудить с продавцом до того, как приступать к оформлению договора. Внимательное отношение к каждому из пунктов договора убережет от срыва сделки и судебных споров. Согласно ст.
445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).
Шаг 3. Подписание договора
Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.
Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса. Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца. Если стороны не обращались в нотариальную контору, велики шансы для оспаривания положений предварительного контракта без возможности призвать нарушителя договоренности к ответу.
Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора
Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.
При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:
- Документы на участников;
- Документы на объект отчуждения;
- Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.
Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.
Как оформить задаток в предварительном договоре
Дорогие читатели!
Одним из ключевых моментов подписания предварительного контракта является оформление задатка. Согласно ст. 380 ГК РФ, условия задатка должны фиксироваться в письменном виде.
Можно оформить передачу первого взноса простой распиской, либо включить данные в текст ПДКП.
Смысл действия задатка – защита интересов пострадавшей стороны и привлечение к ответу нарушителя:
- Если продавец не исполнил договора, покупателю возвращают двойной задаток;
- При отсутствии активных действий с обеих сторон (если обе стороны передумали заключать сделку), выданный продавцу задаток возвращают покупателю на основании Определения ВС РФ № 18-КГ18-232 от 15 января 2019 г.
Основаниями для возврата задатка со стороны продавца станет отсутствие какой-либо активности при подготовке документации к сделке купли-продажи. Активными действиями в этом случае расцениваются звонки, письма с предложением заключить договор, электронные сообщения, телеграммы.
Если дело дойдет до суда, требования истца удовлетворяют, при отсутствии у ответчика доказательств, что предпринимались действия с целью оформления сделки.
Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса
Недооценивая значимость нотариального заверения, некоторые считают, что экономят, отказываясь от услуг нотариуса, однако в отношении ПДКП это не так. Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным.
На основании п. 1 ст. 42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса. Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.
В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей. Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно. Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа.
Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.
Документы для оформления предварительного договора
Надоело читать?
Залог успешной сделки – правильно оформленные документы и отсутствие поводов для оспаривания. Предварительный договор не требует большого пакета документации, однако дает возможность собрать основательный перечень справок, которые могут потребоваться в процессе регистрации сделки.
Для заключения ПДКП достаточно иметь паспорта и документы, дающие основания считать, что сделка должна состояться в пределах обозначенных сроков.
Подготовка к основной сделке требует времени и усилий от обеих сторон.
Что предстоит собрать продавцу
Основная часть документации должна быть собрана именно собственником жилья, намеренным передать свою долю новому владельцу:
- Гражданский паспорт;
- Выписка ЕГРН (свидетельство из Росреестра);
- Выписка из домовой книги;
- Нотариально заверенные письменные отказы;
- Заключение об оценке (если требуется обстоятельствами);
- Разрешение сотрудников отдела опеки (при отчуждении доли недееспособного или несовершеннолетнего);
- Согласие ребенка на продажу, если собственник не достиг 14-летия;
- Согласие на сделку от супруга (если долей владеют совместно).
Чтобы договор на продажу доли был успешно зарегистрирован в Росреестре, необходимо обеспечить присутствие всей необходимой документации.
Что готовит к сделке покупатель
Полнота списка для покупателя зависит от вида заключаемой сделки. Если сделка стандартная, достаточно предоставить паспорт и квитанцию об оплате регистрационной пошлины.
Для ипотеки перечень документации от покупателя определяет банк:
- Российский паспорт;
- Справка с места работы с информацией о стаже и заработной плате;
- Заключение оценщика на покупаемую в ипотеку недвижимость;
- Согласие с ипотечной сделкой со стороны супруга.
Если банку понадобятся дополнительные подтверждения платежеспособности и ответственности, перечень документации может быть расширен.
Для чего нужна помощь юриста
Планируя сделки с долевым имуществом, значение ПДКП увеличивается многократно, ведь перед назначением даты подписания договора покупателю и продавцу предстоит пройти достаточно долгую процедуру согласования с остальными собственниками. Чтобы договор и задаток был оформлен в полном соответствии с законодательством, следует обратиться за помощью к юристам.
Имея опыт в делах составления документов подобного рода, юрист поможет защитить интересы покупателя и продавца, а при возникновении споров представит интересы в суде, оградив клиентов от больших убытков.
Частые вопросы и ответы
Продавец взял задаток, а позже отказался от сделки и не отдает задаток. Что делать?
При неисполнении условий предварительного контракта, пострадавший вправе обратиться в суд. Суд обяжет принудительно исполнить договор, если с момента истечения действия договора прошло не более полугода.
Какие требования можно заявить в иске, если продавец не исполнил договор?
Закон предусматривает принудительное исполнение обязательств по договору. Если это невозможно, по факту несостоявшейся сделки юристы советуют рассчитать убытки, возникшие из-за впустую потраченного времени. При наличии уважительных причин нарушитель может остаться безнаказанным, суд примет во внимание болезнь или длительное отсутствие.
Кто вправе требовать расторжения предварительного договора?
Обе стороны могут воспользоваться правом на расторжение ПДКП, однако пункт об этом должен быть упомянут в самом договоре. Если продавец просто не станет выполнять условия, деньги задатка нужно будет вернуть в двойном размере. Это часто заканчивается судебными тяжбами.
Если отказался покупатель, продавец просто оставляет себе деньги задатка.
Планируется покупка квартиры, где два продавца – один покупатель. Как правильнее оформить ПДКП?
Если два собственника продают долю одному покупателю, можно обойтись одним договором. Обычно несколько сторон указывают как Продавец 1, Продавец 2 и т.д. Все остальные реквизиты и требования к ПДКП соблюдаются в том же объеме.
Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайтаЮрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.
Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Рекомендованные для вас статьи:
- Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?
- Договор купли-продажи доли квартиры между супругами
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере?
- Договор купли-продажи квартиры: как оформить, образец договора
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.