Мы выплатили ипотеку за однокомнатную квартиру, на которую использовали маткапитал, и выделили доли детям. Еще у нас есть ипотечная трехкомнатная квартира. Мы бы хотели продать однушку и погасить ипотеку за трешку. Но банк не разрешает выделять доли в ипотечной квартире.
А если дети не получат доли взамен проданных, опека не разрешит продать квартиру.
Моя сестра не против выделить доли детям в своей квартире. Но в ближайший год она собирается переезжать в другой регион. Что, если поступить так:
- Сначала выделить доли в квартире сестры.
- Затем продать свою однушку и погасить ипотеку за трешку.
- Выделить доли детям уже в нашей трешке, а сестре вернуть все, как было.
Как думаете, сработает? И с какого момента у моей сестры будет считаться право собственности? Это важно для налоговой при продаже квартиры.
Алиса Маркина
Если ваша сестра выделит вашим детям только часть квартиры, то общий срок ее права собственности для расчета налога не изменится. Неважно, когда доли выделили и вернули.
Но ваша схема в целом нерабочая, потому что на каждую сделку с имуществом детей придется получать разрешение опеки. Возможно, вам удастся получить согласие на продажу однокомнатной квартиры, если вы безвозмездно выделите доли и отдельную комнату в квартире тети. Но маловероятно, что опека разрешит обратное дарение долей от детей к тете.
Вам придется возвращать их через договор купли-продажи: высчитывать стоимость долей, класть деньги на счет в банке, переводить их друг другу, а уже потом разбираться между собой. Но и это довольно сомнительная схема. Объясню детали.
Курс о больших делах
Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи
Как платить налог при продаже квартиры с недавно выделенными долями
С точки зрения налогов к вашей схеме не придерешься. Если квартира принадлежит вашей сестре больше трех лет и это ее единственное жилье, налог с продажи платить не нужно.
Если у сестры несколько квартир, то налог не надо платить после пяти лет владения. Есть исключения: приватизация, наследование, дарение и заключение договора ренты. Если сестра получила квартиру любым из этих способов, срок составляет три года.
Если сестра покупала квартиру постепенно долями — например, если раньше это была коммуналка, — срок владения считается от даты приобретения первой доли.
Ваша сестра вольна как угодно распоряжаться своей долей или долями, и это не изменит изначального срока возникновения ее права.
Что делать? 22.01.19
Почему не сработает первая часть схемы
На первом этапе вы предлагаете выделить доли детям в квартире тети, а вашу квартиру, которую вы освободите от детских долей, продать. Есть две причины, по которым опека может не согласовать сделку.
Формально ухудшатся условия жизни детей. При согласовании сделки опека будет исходить из того, что жилищные условия детей не должны ухудшиться. Вы предлагаете заменить доли в квартире родителей на доли в квартире, где живут посторонние люди.
Придется доказать, что сделка выгодна детям и что они реально смогут пользоваться тетиной квартирой. Как минимум нужно, чтобы тетя выделила племянникам комнату, где количество квадратных метров будет не меньше, чем в вашей квартире.
Но опека может не разбираться и сразу отказать в таком обмене.
Например, в Подольске родители хотели провести похожую сделку: заменить право дочери на 1 /4 доли в родительской трешке на 1 /2 доли в однушке тети. Опека, а потом и суд запретили сделку.
Сомнения вызвало то, что сделку собирались провести с близкой родственницей, ребенок в итоге не получал отдельную комнату, а количество квадратных метров уменьшалось. Раз сделка не отвечала интересам ребенка, ее запретили.
Что делать? 21.07.20
Признаки фиктивной сделки. Обычно доли детям выделяют через договор дарения. По такому договору дети и их родители ничего не обязаны тете: она как бы просто решила облагодетельствовать племянников. Но на самом деле вы хотите потом продать свою квартиру.
А еще есть и вторая часть схемы — с возвращением долей.
Например, родители из Коми просили разрешения на продажу 1 /4 квартиры , которая принадлежала их несовершеннолетней дочери. Доводов у родителей было несколько. Семья переезжает в Ярославль, и эта квартира им не нужна.
Взамен они подарят дочери целую квартиру в Ярославле, но та пока в ипотеке. Поэтому нужны деньги, чтобы погасить ипотеку и снять обременение банка для дарения.
Опека и суд не разрешили продажу, поскольку сочли это притворной сделкой: на самом деле это мена, а не дарение. Дарение не предполагает, что в результате сделки ребенок лишится своего исходного имущества.
Погашение кредита, по мнению суда, — это проблемы родителей. А в интересах ребенка стоило купить новое жилье на его имя и потратить на это деньги, которые они выручили от продажи доли дочери. К тому же родители не подтвердили переезд ребенка документами.
Ваше предложение тоже выглядит как притворная сделка: вроде бы это дарение, но на самом деле обмен. При таких условиях тяжело получить разрешение на продажу. Но даже если вы его получите, а потом что-то пойдет не так, отменить договор дарения будет еще сложнее.
Почему не сработает вторая часть схемы
Во второй части схемы вы предлагаете вернуть структуру собственности в квартире тети на изначальную, погасить ипотеку в трешке и выделить детям доли в вашей новой квартире. Вы снова будете вынуждены получать согласие опеки и опять столкнетесь с особенностями дарения.
Опека просто не разрешит дарить детские квадратные метры. Закон определяет четкий список случаев, когда можно забрать принадлежащие детям доли: это, например, заключение договоров мены или ренты либо переезд ребенка.
Вам могут разрешить продажу доли ребенка, если ему необходимо дорогостоящее лечение. Есть еще один разрешенный случай — когда банк забирает ипотечную квартиру с детскими долями за просрочку платежей. Именно поэтому опека не разрешает менять доли детей в квартире без обременений на доли в ипотечном жилье.
В этом списке нет ничего про договор дарения. Проще говоря, дарить детские доли нельзя.
Если бы ипотеки на трешку не было, родители могли бы поменяться с детьми долями. Но не тетя с племянниками.
Единственный вариант — заключить формальный договор купли-продажи детских долей между тетей и родителями, но и на это нужно согласие опеки.
Почему квартира тети может стать неликвидной
Как только в квартире сестры появляются детские доли, жилье может потерять в стоимости и стать менее привлекательным для покупателей. С покупкой таких квартир всегда связаны дополнительные риски и время: продавцу надо получать согласие опеки и визировать сделку у нотариуса.
Пока детские доли будут зарегистрированы у тети, маловероятно, что она получит разрешение на продажу квартиры, даже если вы предложите взамен выделить детям доли в своей трешке. Неважно даже, будет ли погашена ипотека.
Сообщество 21.07.21
На момент сделки ситуация будет выглядеть так: у семьи есть трехкомнатная квартира плюс комната еще в одной квартире. В результате сделки семья лишается комнаты. На улучшение жилищных условий это не похоже.
Даже если опека разрешит продажу детских долей тете, то их стоимость должна будет поступить на банковский счет детей. Снять эти деньги вы сможете, только если получите еще одно разрешение опеки. Его могут не дать, и придется ждать, когда детям исполнится 18 лет.
То есть велик риск заморозить на длительное время и деньги, и квартиру.
Так, мать из Томска просила разрешения на продажу 1 /3 доли ее дочери в деревенской квартире под обязательство подарить дочери 1 /6 доли в городской квартире. Вместо 13,2 м 2 дочь должна была получить 13,8 м 2 . Но опека, а потом и суд отказали матери.
Они указали, что фактически мать просит разрешения на обналичивание материнского капитала. Она может подарить дочери долю в городской квартире и без продажи доли в деревенской квартире. К тому же в деревенской квартире у дочери равные права с матерью и братом.
Тогда как в городской квартире доля дочери будет в пять раз меньше, чем у второго собственника.
И самое главное, дочь и так может безвозмездно пользоваться городской квартирой матери, но дополнительно у нее сейчас есть часть деревенской квартиры. Получается, с точки зрения права мать предлагает ухудшить имущественное положение дочери и нарушить жилищные интересы семьи.
Что делать вам
Думаю, вам стоит предложить опеке более простую схему:
- Продать однушку с детскими долями. Вы можете попробовать запросить у опеки разрешение положить часть денег на счет детей и взять на себя обязательство, что выделите доли в течение определенного срока, например полугода.
- Закрыть ипотеку на трешку, снять обременение с квартиры.
- Выделить в трешке детские доли и исполнить обязательство, которое вы дадите опеке.
Как видите, здесь нет посредника в лице тети и чужих квартир. Но нужно обратить внимание на остаток по ипотеке.
Если стоимости однушки хватит, чтобы полностью погасить ипотеку в новой квартире. Опека может дать согласие на такую сделку, потому что вы сможете снять обременение с трешки и сразу выделить доли детям, ведь получать согласие банка уже не придется.
Но какое решение примет опека, прогнозировать я не берусь. Раньше чаще разрешали закрывать ипотеку стоимостью квартиры с детскими долями, а сейчас стало больше отказов.
В 2020 году житель Нового Уренгоя просил у опеки разрешения на продажу ⅓ доли дочери в однушке, чтобы на полученные деньги погасить ипотеку за трешку и там же выделить дочери тоже 1 /3 доли . Семья переезжала, количество метров у ребенка в новой квартире увеличивалось. К тому же долю в старой квартире отец в свое время сам подарил дочери, то есть маткапиталом ее не оплачивали.
Опека и суд разрешения не дали: у дочери есть право жить в ипотечной квартире и без продажи доли. Отцу объяснили, что продажа возможна, только если по новому месту жительства дочери купят еще одно жилье. По мнению суда, погашение ипотечного кредита родителей — только в интересах родителей, а не ребенка.
Если не хватает денег на полное погашение ипотеки после продажи однушки. Все равно просите опеку разрешить продажу квартиры. Дайте обязательство разместить стоимость детских долей на банковских счетах.
В вашу пользу будет, если дети, например, уже прописаны в трешке, ходят в школу и детский сад рядом с новым домом, то есть фактически не живут в однушке и при этом не остались без прописки.
Если опека согласует сделку, потом вам нужно будет погасить долг по ипотеке до суммы, которую вы разместите на счетах детей, и снова просить опеку снять деньги со счета. Если опека даст согласие, надо полностью погасить ипотеку деньгами со счета, а потом выделить доли детям. Опека может и не разрешить использовать счет, но сумма все же будет меньше, чем стоимость однушки.
Например, вы продаете однушку за 2 млн рублей. Детям в квартире принадлежит 1 /4 . Вы согласовываете с опекой, что четверть от стоимости квартиры разместите в банке на имя детей. Получаете в результате сделки 1,5 млн рублей, которыми гасите часть ипотеки за трешку.
Если остаток ипотеки после этого будет меньше 500 тысяч рублей, то есть стоимости детских долей, можно сразу обращаться в опеку за разрешением снять эти деньги, чтобы полностью погасить ипотеку. Далее вы погашаете ипотеку окончательно, снимаете залог, оформляете в квартире детские доли стоимостью 500 тысяч.
Если остаток ипотеки после сделки больше стоимости детских долей, нужно дождаться, пока он сравняется с их стоимостью, в нашем случае это 500 тысяч рублей. То есть просто выплачиваете кредит, пока остаток не подойдет к этой сумме. После этого можно обращаться в опеку.
Так, в Казани в 2018 году суд разрешил снять с банковского счета деньги, которые родители получили от продажи доли несовершеннолетнего. Суд учел, что родители купили новую квартиру, сразу выделили в ней доли детям и погасили ипотечный кредит. Суд разрешил снять не всю сумму, а равноценную стоимости доли ребенка.
Но все же родители получили право снять деньги и потратить их по своему усмотрению.
Похоже, суды благосклонны к схеме, когда квартира изначально оформлена на детей и родителей. Также банки разрешают оформление ипотечного жилья на несовершеннолетних собственников, если остаток по ипотеке не превышает стоимость неизрасходованного материнского капитала.
Семейная ипотека
При неподтвержденной занятости и доходе надбавка к ставке составит 0,5% (неприменимо при приобретении заемщиком, проживающим в Дальневосточном округе жилья в указанном регионе), первоначальный взнос — от 20% (от 40% при покупке готового дома с земельным участком).
Сумма кредита
- От 500 тыс. – 30 млн Р в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО
- От 500 тыс. – 15 млн Р в остальных регионах
Сумма более 12 млн ₽ для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО и более 6 млн ₽ для остальных регионов субсидируется юридическом лицом — продавцом недвижимости
Срок кредитования
Первоначальный взнос
Зарплатный клиент АО «Банк ДОМ.РФ»
— 0,2 п.п. если заёмщик получает заработную плату на карту Банка ДОМ.РФ последние 3 месяца
Электронная регистрация
— 0,1 п.п. при электронном оформлении и регистрации сделки
Объект на ПФ
-0,2 п.п. при приобретении объекта на проектном финансировании Банка
Граждане РФ от 21 до 70 лет на дату погашения кредита
Стаж работы
- Работники по найму — не менее 3 месяцев на последнем месте, испытательный срок пройден или отсутствует
- Индивидуальные предприниматели или частная практика — безубыточная деятельность не менее 24 календарных месяцев
- Владелец или совладелец организации — стаж работы в организации, в которой является учредителем (соучредителем), не менее 24 месяцев
Созаёмщики
По одному кредиту созаемщиками могут быть до 4 человек, включая гражданских супругов, близких родственников, а также третьих лиц
- Первый или последующий ребёнок, рожденный не ранее 1 января 2018 года, являющийся гражданином РФ
- Первый или последующий ребёнок, рожденный не ранее 1 января 2019 года, являющийся гражданином РФ и проживающий на территории Дальневосточного федерального округа
- Ребенок с категорией «ребенок-инвалид», являющийся гражданином РФ
- Родителем ребенка может быть, как заемщик, так и созаемщик, если ребенок не является общим
Предоставляемые документы
- Паспорт гражданина РФ
- Свидетельство о рождении ребенка
- Покупаемая квартира оформляется в залог
- Для недвижимости на этапе строительства оформляется залог прав требования участника долевого строительства
Форма договора приобретения
- Договор участия в долевом строительстве или уступки прав требования по нему
- Договор купли-продажи
Аккредитованный объект
Недвижимость на этапе строительства должна находиться в доме из перечня аккредитованных объектов. Если вы выбрали дом вне перечня, наш менеджер свяжется с застройщиком — документы на новые объекты мы рассматриваем от 2 дней.
Тип застройки
- Типовые дома на территории комплексной застройки единой концепции — коттеджного поселка
- Дома по индивидуальному проекту на территории поселков и иных населенных пунктов
Требования к коттеджным поселкам
- Не менее 15 жилых домов или таунхаусов, соответствующих строительным нормам
- Находится в населённом пункте с численностью населения более 50 тыс. человек, который является административным центром субъекта РФ или района в составе субъекта РФ
Местонахождение
Удаленность от населенного пункта:
- Находится внутри границ г. Москвы/Московской области/г. Санкт-Петербурга/Ленинградской области
- Не более 10 км до 100 тыс. человек
- Не более 50 км от 100 тыс. человек до 150 тыс. человек
- Не более 75 км от 50 тыс. человек до 200 тыс. человек
- Не более 100 км от 200 тыс. человек и более
Инфраструктура
- Инженерные коммуникации: вода, электричество, отопление, при необходимости газ, канализация
- Транспортная и социальная инфраструктура в пределах 15 км
На отдельных условиях допускается
Альтернативное отопление — электроотопление, газгольдер и другое, кроме печного
Строительство
Жилой дом строится по договору подряда или договору купли-продажи будущей недвижимости со строительной организацией из перечня партнёров
- Площадь — от 60 до 300 кв. м.
- Подходит для круглогодичного проживания, доступ есть в любое время года
Земельный участок
- Вид разрешенного использования земельного участка должен обеспечивать законное право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом постоянного проживания/ регистрации)
- Оформлено право собственности
- Площадь до 4 000 кв. м.
- При кредитовании на строительство дома с одновременным приобретением земли по договору купли-продажи цена земельного участка не должна превышать 40% от общей стоимости приобретаемого объекта
Действующая ипотека
Кредит оформлен не менее 6 месяцев назад
Отсутствие
- Текущей просроченной задолженности
- Просроченных платежей сроком более 30 дней в течение последних 24 месяцев
Реструктуризация
Семейное положение
Один из заёмщиков по существующему кредиту должен являться заёмщиком при рефинансировании
Обязательное страхование
- Имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества
- В случае приобретения на этапе строительства или рефинансировании имущественное страхование оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на готовую квартиру
- В случае приобретения готового жилья договор имущественного страхования заключается по факту оформления права собственности на приобретаемую недвижимость
- В случае строительства жилого дома обязательным является имущественное страхование жилого дома, передаваемого в залог Банку
Страхование по желанию
Личное страхование заемщика не является обязательным.
Это специализированная программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой, которой могут воспользоваться:
- семейная пара с ребёнком
- многодетная семья
- родитель с ребенком
Условия программы действуют до 31 декабря 2024 года. Это гибкая программа, поэтому возможно продление сроков.
Программу ипотеки с господдержкой можно использовать для:
- приобретения квартиры на первичном рынке
- приобретения квартиры, жилого дома с земельным участком или таунхауса на вторичном рынке
- строительства индивидуального жилого дома на основании Договора подряда или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем, по договору, соответствующему требованиям законодательства и Банка
Строящаяся квартира в новостройке
Продавцом может выступать юридическое лицо, за исключением:
- инвестиционного фонда и его управляющей компании
- индивидуального предпринимателя
Готовая квартира/таунхаус или жилой дом с земельным участком
Продавцом может выступать:
- юридическое лицо (первый собственник недвижимости после ее ввода в эксплуатацию) за исключение управляющей компании инвестиционного фонда
- физическое лицо при покупке в сельских поселениях Дальневосточного Федерального округа
Индивидуальное строительство жилого дома
Жилой дом должен быть построен строительной организацией, входящей в перечень партнеров Банка (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем)
Для подачи документов необходимо предъявить свидетельство о рождении ребенка, в котором заемщик указан как родитель.
Дополнительно программой могут воспользоваться родители усыновленных и удочеренных детей, если дата рождения одного из детей входит в срок действия программы.
Нет, это необязательно. Доли детям нужно выделить, если:
- для погашения ипотеки используется материнский капитал;
- требуется защитить права ребенка, например, при приобретении жилья после продажи старой квартиры, где у ребенка была выделенная доля.
Как выделить доли при использовании материнского капитала для погашения части ипотечного кредита, описано в статье.
Если вы решили приобрести жилье по программе семейной ипотеки, следуйте шагам:
Шаг 1. Изучите условия предоставления программы
1. В программе могут участвовать семьи, в которых:
- первый и/или последующий ребенок, гражданин РФ, родился в период с 1 января 2018 года (с 1 января 2019 для Дальневосточного Федерального округа) по 31 декабря 2024 и является гражданином РФ;
- есть ребенок с ограниченными возможностями, гражданин РФ, рожденный до 31.12.2027
2. Начальный взнос от 15%, при этом можно использовать материнский капитал;
3. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 30 млн. рублей, для других регионов — 15 млн. рублей;
Шаг 2. Подберите жилье, которое хотите приобрести
Ипотеку можно взять, если:
- квартира находится в уже сданной новостройке или в еще строящемся доме
- покупается готовый частный дом с участком/таунхаус
- жилье вторичное жилье в сельском поселении в Дальневосточном федеральном округе
- приобретается земельный участок, если за покупкой последует строительство частного дома
- планируется строительство частного дома на собственном участке
Шаг 3. Заполните заявку на выдачу ипотечного кредита по льготной ставке
Заявку можно заполнить на сайте, в офисе или по телефону с оператором колл-центра банка. Банк имеет право оценивать платежеспособность потенциального заемщика и устанавливать список нужных документов для рассмотрения заявки на выдачу ипотеки. Дождитесь решения банка по вашей заявке
Шаг 4. Заключите договор с банком и продавцом
Для безопасности расчетов по сделке Банк использует аккредитив и эскроу-счета. Они позволяют обезопасить денежные средства в случаях, если сроки нарушены или строительство не завершено. Деньги поступят на счет Продавца только после окончания строительства при покупке строящейся недвижимости или завершения регистрации собственности в пользу клиента при приобретении готового жилья
Шаг 5. Оформите страховку на квартиру
Квартира, приобретаемая в ипотеку, находится в залоге у банка. Согласно 102-ФЗ «Об ипотеке» страхование заложенного имущества является обязательным. Оформление других страховок добровольно, решение принимается заемщиком. Подробнее о страховании ипотеки мы рассказывали в статье
Шаг 6. Примите квартиру у застройщика по окончании строительства.
Приемка квартиры – процесс проверки качества работ застройщика. Обнаруженные недостатки будут устранены бесплатно. Как правильно принять квартиру, подробно описано в статье.
Шаг 7. Зарегистрируйте право собственности и залог на квартиру.
Это обязательный пункт, без него право собственности не возникнет. Провести регистрацию собственности можно через Росреестр или МФЦ.
Шаг 8. Получите имущественный вычет
При покупке недвижимости в ипотеку заемщик имеет право вернуть уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов.
Шаг 9. Выделите доли в квартире детям, если это необходимо.
Например, если для погашения части кредита был использован материнский капитал. Выделение долей должно произойти в течение полугода с момента выплаты ипотеки и снятия обременения.
На одобренную банком сумму влияет большое количество факторов. В их числе:
- размер первоначального взноса
- выбранный срок погашения ипотеки
- ежемесячный доход заёмщика
- наличие других кредитных обязательств
- кредитная история заемщика и другие
Причин одобрения более низкой суммы кредита может быть несколько. Для увеличения одобренной суммы ипотеки потенциальный заемщик может скорректировать эти факторы после получения ответа по заявке. Обратитесь к менеджеру банка, это позволит понять, как именно вы можете повлиять на ситуацию.
Ставка кредитования определяется в момент заключения договора. Банк не имеет права изменять ставку действующего договора в одностороннем порядке согласно Федеральному закону «О банках и банковской деятельности».
Однако банк вправе пересматривать условия кредитования по еще не выданным кредитным продуктам до момента заключения Кредитного договора. Например, напрямую на ставки влияет ключевая ставка Центрального Банка России.
Да, по программе семейной ипотеки можно рефинансировать действующий кредит по льготной ставке. Условие для рефинансирования – рождение ребенка после 1 января 2018 года (после 1 января 2019 года для Дальневосточного Федерального округа) или наличие в семье ребенка, которому установлена категория «ребенок-инвалид».
Также кредитуемая недвижимость обязательно должна быть приобретена у юридического лица (допустимо приобретение у физического лица в сельских поселениях на территории Дальневосточного Федерального).
Получите решение прямо сейчас
Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире
Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.
Можно ли выделять доли детям?
Выделение доли до выплаты ипотеки
Выделение доли после выплаты кредита
Как выделить доли в ипотечной квартире?
Когда требуется обязательство о выделении долей?
Можно ли выделять доли детям?
Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.
В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.
Выделение доли до выплаты ипотеки
До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала. При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.
Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Разрешение конфликта возможно несколькими способами:
- предложить кредитору в залог другую недвижимость;
- переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
- обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.
Выделение доли после выплаты кредита
В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.
Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.
Оба документа содержат в себе следующую информацию:
- Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
- Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
- Размер выделяемой доли;
- Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.
Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.
Что потребуется?
Выделение доли чаще всего производится у нотариуса. В этом случае потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.
Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но не всегда. Можно не обращаться к нотариусу, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений совместных средств супругов, исключительно на средства материнского капитала.
Но возможно оформить долю обоих супругов в общую совместную собственность (супруги – 2/3, ребенок – 1/3), и в этом случае к нотариусу обращаться не обязательно.
Необходимые документы
В Росреестр необходимо представить следующие документы:
- Паспорта всех участников сделки;
- Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
- Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
- Соглашение на выделение доли или договор дарения;
- Квитанция об оплате Госпошлины.
Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.
Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.
Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье
Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.
Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.
При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.
Соглашение содержит следующую информацию:
- Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
- Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
- Вид права собственности, размер долей;
- Документы-основания сделки;
- Сведения о МК;
- Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.
Как выделить доли в ипотечной квартире?
Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.
Пошаговая инструкция
- После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.
- После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
- Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения. Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра. Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.
- Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника. Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.
Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.
Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.
Когда требуется обязательство о выделении долей?
Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.
В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.
Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру
По статистике, более 70% ипотечных заемщиков — супруги с детьми или пары, планирующие заключение брака и создание семьи. Кредитование в этих случаях помогает купить жилье, не дожидаясь накопления нужной суммы. Государство в целях поддержки граждан, в том числе многодетных, предлагает программы субсидирования, например «Семейная ипотека» или «Дальневосточная ипотека». Однако, согласно судебной практике, количество бракоразводных процессов из года в год увеличивается.
И те, кто ранее оформил совместный жилищный кредит с бывшей второй половинкой, могут столкнуться с вопросами: как делится ипотечная квартира, кто обязан выплачивать задолженность и кому достанется недвижимость.
Один из самых рациональных и полезных советов экспертов юридической консультации, позволяющий избежать сложностей с разделом, заключается в необходимости документального оформления договоренностей при заключении брачного союза. Согласно ст. 34 СК РФ, приобретенные в период брака материальные блага становятся общим имуществом.
Поэтому стоит заранее обговорить, кому достанется ипотека и недвижимость, и зафиксировать это в брачном договоре. Это позволит бывшему мужу и жене при разводе делить только то, что не учтено в соглашении.
Если договора нет, раздел ипотеки осуществляется двумя способами: по обоюдному согласию сторон и через суд. При этом нет разницы, в браке, во время его расторжения или после. Оба варианта следует сначала обсудить с кредитным менеджером (если порядок раздела при разводе не был уточнен условиями брачного соглашения на этапе получения займа). При отсутствии детей доли супругов будут равными (ст.
39 СК РФ).
Рефинансирование ипотеки
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
за 1 день Не выходя из дома
До 80% от стоимости залоговой недвижимости
Узнать больше
Распространенные варианты того, как платить ипотеку при разводе:
- Основным заемщиком остается один супруг, который и становится в дальнейшем владельцем объекта. Другую сторону выводят из сделки.
- Продать ипотечную квартиру, погасить задолженность, а оставшуюся сумму поделить.
- Выплачивать жилищный кредит совместными усилиями. После закрытия долговых обязательств разменять жилье или продать и разделить полученные деньги.
Если супруги договорятся самостоятельно о том, как разделить квартиру в ипотеке и имущество при разводе, кто будет платить по задолженности и кто кому должен компенсацию платежей, то договоренности стоит заверить у нотариуса. В этом случае подавать заявление в суд не придется.
Варианты раздела
Рассмотрим подробнее решения, к которым по статистике чаще других прибегают муж и жена при разводе:
- Распределение задолженности и недвижимости поровну. По умолчанию супруги являются созаемщиками и жилплощадь и обязательства по ней делятся между ними (ст. 39 СК РФ). Не подлежит разделу имущество, купленное мужем или женой до женитьбы и замужества. Соответственно, ипотека, полученная в браке, также делится пополам. Это значит, что супруги могут продолжить выплачивать долг, а после закрытия кредита решить, как поступить с квадратными метрами.
- Продажа квартиры для погашения остатка. Существует два варианта сделки:
- закрыть долг перед банком, продать объект и разделить средства;
- переоформить долговые обязательства на покупателя на тех же условиях, на каких открыта ипотека, без изменения процента.
Кредит наличными под залог недвижимости
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
На срок до 20 лет
До 65% от стоимости имеющейся недвижимости
Узнать больше
- Выдел доли. Данная схема предполагает, что за каждым из супругов закрепляется часть жилья, как на бумаге, так и физическая (ст. 254 ГК РФ). Чтобы ее выделить в натуре, требуется создать необходимые условия. В частном доме — это отдельная дверь для каждого собственника, индивидуальные кухня и санузел. Для квартиры этот вариант неактуален.
- Отказ от прав на недвижимость при разделе ипотеки при разводе и выход из договора. Один из супругов отказывается от свой половины в пользу другого. При выводе или смене созаемщика из ипотечного кредита он освобождается от обязательств возвращать денежные средства. Кроме того, он имеет право потребовать компенсации от второй стороны. Однако если титульный заемщик откажется платить, кредитор потребует возврата долга с обоих участников.
Вне зависимости от того, на одного ли человека оформлен договор, или супруги выступают созаемщиками или они заключили фиктивный брак для получения займа, квартира, как и задолженность, является общей и делится поровну (если речь не идет о военной ипотеке). Поэтому если одна из сторон перестает платить после развода, эта обязанность перейдет второму. В противном случае при отсутствии оплаты жилищного кредита банк вправе по завершении срока в три месяца обратиться в суд для взыскания займа.
Выбор схемы раздела имущества и обязанностей зависит исключительно от договоренностей мужа и жены.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли.
Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
- При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
- При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
- После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
- После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Во избежание трудноразрешимых ситуаций юристы советуют составить соглашение, в котором будут четко прописаны порядок расторжения брака, величина алиментов, права ребенка до и после совершеннолетия, доли каждого супруга, объем долговых обязательств и т. д. Это позволит упростить бракоразводный процесс и избежать необходимости обращения в суд с заявлением.
Военная ипотека при разводе супругов
Военная ипотека относится к особым случаям. В соответствии со ст. 34 СК РФ, средства, полученные в качестве выплат спецназначения, не являются совместно нажитым имуществом.
То есть квартира, которую купили по программе НИС, не подлежит разделу между разведенными супругами, в том числе при наличии детей.
Однако если купленное жилье приобреталась не только с использованием выплат по программе военной ипотеки, но и на совместные накопления супругов, то при разводе будут учитываться права обеих сторон. В этом случае, как показывает судебная практика, наиболее распространены два способа решения ситуации:
- Муж и жена договариваются о разделе имущества;
- Супруги обращаются в суд, где обязаны доказать, что при погашении ипотечного кредита задействовался семейный бюджет. Жилье останется у военнослужащего, а женщина сможет получить компенсацию, соразмерную вложенным ей средствам.
Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда в семье есть несовершеннолетние дети. Они могут жить в ипотечной квартире, если у супруги отсутствует собственная жилплощадь. При этом мама также вправе проживать с ними.
Льготная новостройка
Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке
На срок до 35 лет
Первоначальный взнос от 15%
Узнать больше
Ипотека с маткапиталом при расторжении брака
Судебная практика гласит, что в случае развода при ипотеке, оформленной с материнским капиталом, часть недвижимости, которую оплатили средствами сертификата, распределяют между членами семьи. Оставшаяся жилплощадь делится между супругами. При этом если бывший муж не приходится отцом хотя бы одному ребенку и не указан в сертификате на маткапитал, то оплаченную с помощью субсидии часть ипотечной квартиры с ним делить не нужно.
Долями несовершеннолетних распоряжается родитель, с которым они проживают. Такое право за ним сохраняется до достижения детьми 18 лет. Управлять жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним, родитель не вправе без разрешения органов опеки. Если жилой объект остается у одного из супругов, он обязан возместить другому стоимость доли (ст.
38 СК РФ). В случае разногласий величину выплаты определит суд.
Как продать ипотечную квартиру после развода
Если бывшие супруги не планируют жить в ипотечной квартире, то они могут продать недвижимость или доли и погасить полученными средствами задолженность перед банком. О своем намерении рекомендуется заранее уведомить кредитора. Также стоит помнить, что такая схема имеет нюансы:
- Не все банки согласны на продажу ипотечной квартиры при разводе, находящейся в залоге.
- Довольно сложно найти покупателей, готовых на подобную сделку.
- Если объект куплен менее трех лет назад, разведенные супруги будут обязаны заплатить налог с продажи.
Итак, одной из наиболее важных задач является получение разрешения банка на реализацию, без которого Росреестр не проведет регистрацию нового собственника (ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Какие существуют решения?
Чтобы продать квартиру в ипотеке при разводе, можно обсудить с покупателем возможность перевода денежных средств продавцу для погашения последним задолженности и снятия обременения. После этого останется переоформить право на жилплощадь на нового владельца.
Ипотека на дом
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
На срок до 35 лет
Первоначальный взнос от 30%
Узнать больше
Еще одним вариантом станет перевод обязанностей заемщика на покупателя (ст. 391 ГК РФ). Как отмечалось выше, не все банки дают согласие на такие сделки, поскольку новый кредитополучатель должен соответствовать требованиям по уровню дохода и платежеспособности.
Если согласие получено, продавцы отказываются от доли в пользу покупателя. В качестве компенсации они получают внесенные по кредиту средства. К слову, это схема продажи квартиры после развода актуальна, если один супруг хочет оставить недвижимость себе и готов взять на себя долговые обязательства.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства.
Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса.
Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы.
Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости.
Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.