В чём опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой Как быть, если сделка состоялась

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

• Приватизация
• Согласие супруга
• Не понимал что делает.. ?
• Расчеты

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

• Недееспособный продавец — недействительная сделка!
• Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
• Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировкиесли в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировкиесли установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

• Перепланировка квартиры. Понятие
• Переустройство квартиры. Понятие
• Реконструкция. Понятие
• Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
• Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
• Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
• Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
• Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
• Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
• Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Александр Отрохов, 29.07.2016

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать? Сложности и риски процедуры

В последние годы стало популярно переделывать жильё по своему вкусу. Но, делая перепланировку, собственники зачастую не задумываются о том, что запланированные изменения должны быть легализованы. Это упущение неизбежно всплывает при необходимости срочно продать недвижимость. В результате могут пострадать как продавец, так и покупатель.

В статье разбирается, можно ли выставить жилье на продажу и реализовать его, если не были узаконены подобные изменения, как осуществить такую сделку.

Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?

Согласно действующему законодательству, любая перепланировка в обязательном порядке согласовывается с Жилищной инспекцией и БТИ.

В случае обнаружения самовольных действий, собственнику, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, придётся заплатить штраф. После этого изменения всё равно должны быть узаконены.

Если это невозможно, жилплощадь возвращается в прежнее состояние за счёт владельца.

Категорически запрещены следующие изменения:

• объединение лоджий и балконов с комнатами;
• вынос отопительных приборов на лоджии;
• объединение комнаты с кухней, на которой стоит газовая плита;
• демонтаж и срезание вентиляционных и сантехнических коробов;
• разрушение несущих стен и др.

Без согласования с БТИ можно осуществлять следующие действия:

• замена инженерных коммуникаций или установка дополнительных;
• установка антенны;
• монтаж кондиционера;
• косметический ремонт;
• замена дверных и оконных проёмов;
• перестановка бытовой техники и т. д.

Получить разрешение на подобные вмешательства не удастся.

Законность перепланировки определяется в зависимости от соответствия произведённых работ следующим законодательным актам:

• СанПиН;
• ст. 25, 26 ЖК РФ;
• СНиП;
• ПП РФ от 21.01.2006 г. №25 «Об утверждении Правил использования жилых помещений».

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?

Прямого запрета на продажу недвижимости с нелегальной перепланировкой нет. Но собственникам такой квартиры нужно учитывать, что большинство покупателей сверяет данные техпаспорта с реальным видом квартиры. Выявленные несоответствия, о которых умолчал продавец, могут вызвать у человека, решившего купить недвижимость, сомнения в безопасности сделки.

Иногда находятся желающие приобрести помещения с несанкционированными вмешательствами. Но при этом новый собственник должен понимать, что ему придётся потратить время и финансы на узаконивание уже внесённых коррективов.

Несмотря на то, что реализация жилья с нелегальной перепланировкой возможна, контролирующие органы вправе признать такую сделку недействительной.

Это связано с тем, что при продаже переделанной недвижимости получается, что кадастровый и технический планы не соответствуют реальной конфигурации помещений, а в некоторых случаях – и их площади.

Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?

Независимо от того, кто делал перепланировку, отвечать за внесённые коррективы придётся владельцу жилья.По этой причине покупатели обычно отказываются от сомнительной сделки.

Ситуацию может исправить снижение цены на 10-20%. Считается, что скидка компенсирует неудобства, которые испытает новый собственник. При этом не нужно пытаться полностью или частично скрыть наличие переделок.

Для точной оценки суммы компенсации стоит пригласить независимого эксперта. Специалист осмотрит помещение, сравнит с планом БТИ и вынесет свой вердикт.

Как провести процедуру?

Для продажи недвижимости с незаконной перепланировкой собственник, согласно ст. 25-29 ЖК РФ, должен действовать следующим образом:

1. Посетить БТИ для получения выписки из кадастрового паспорта с перечнем выполненных работ. Кроме того, требуется получить ксерокопию кадастрового паспорта и справку, в которой отражены технические характеристики квартиры.
2. Передать пакет документации в районный филиал градостроительства и архитектуры. Сотрудник данной инстанции должен составить эскиз и проект имеющихся в настоящее время изменений. Проект требуется согласовать со службой пожарной безопасности, СЭС, ЖЭУ, местными властями.
3. В случае одобрения корректировок необходимо заплатить штраф за то, что разрешение не было получено своевременно.
4. Затем надо получить одобрение у главного архитектора и пригласить сотрудника БТИ. Специалист осмотрит жилплощадь и обновит техническую документацию. Изменения должны быть занесены в кадастровый паспорт и план помещения. Из этих документов потребуются новые выписки с отражёнными в них изменениями.

После этого можно заключать сделку купли-продажи обычным образом. Документ заверяется в нотариальной конторе. При себе необходимо иметь:

• договор купли-продажи;
• согласие других владельцев жилплощади, если они имеются;
• если одному или нескольким собственникам не исполнилось 18 лет, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• выписка из домовой книги поясняющая, сколько человек прописано в помещении.

После оформления документации следует обратиться в ФУГРЦ, где через месяц покупатель получит свидетельство, подтверждающее регистрацию недвижимости.

Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?

При расчёте наличными ответственность ложится на покупателя сразу после заключения сделки.Обычно в этом случае оценивается, сколько будет стоить узаконивание изменений. Эта сумма вычитается из цены недвижимости в качестве компенсации покупателю.

Продавец при этом ничем не рискует. Формально он продал жилплощадь по старой документации. Претензий со стороны покупателя не было, поэтому доказать, что перепланировку сделал бывший собственник, невозможно.

А вот человек, купивший квартиру, может попасть в неприятную ситуацию.

Часто оказывается, что внесённые изменения невозможно согласовать, а цена их ликвидации в несколько раз превышает сделанную скидку. Ситуация усугубляется из-за того, что согласование чаще всего оценивается путём звонка в профильную компанию, а не экспертизы.

Если приобретается в ипотеку

Оформление недвижимости с перепланировкой в ипотеку связано с определенными сложностями.Большинство финансовых организаций отказываются выдавать кредиты на приобретение такой жилплощади.

Если банк не против, продавец остается в выигрыше, но надо быть готовым к тому, что поиски покупателя могут затянуться. Квартира продаётся в открытую, то есть потенциальный покупатель, финансовая организация и страховая компания осведомлены о наличии несанкционированных изменений в недвижимости, но всё равно согласны на сделку.

Со стороны покупателя не все так просто. Ипотечный кредит ему будет предоставлен только при условии, что после покупки недвижимости перепланировка будет оформлена в соответствии с законодательством. Данное обстоятельство прописывается в тексте договора с указанием сроков (обычно до полугода).

Ответственность за риски, связанные с тем, что перепланировка может оказаться несогласуемой, несет покупатель и оценочная компания. Последняя далеко не всегда хорошо справляется со своими обязанностями. Недобросовестные оценщики также могут написать заключение на основании 1-2 телефонных звонков.

Кроме того, Росреестр вправе отказать в регистрации сделкииз-за того, что план квартиры не соответствует ее реальному виду.

Чтобы избежать неприятных неожиданностей, лучше заблаговременно согласовать перепланировку по всем правилам.

Из видео узнаете, как банки относятся к квартирам с перепланировкой и можно ли получить ипотеку на такое жилье:

Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем

В случае реализации помещений, переделанных без предварительного уведомления БТИ, часто возникают такие трудности:

1. Может потребоваться оформить новый технический паспорт. В этом случае от работников БТИ, которые придут с проверкой, не удастся скрыть расхождения предусмотренных проектом здания и фактических параметров.
2. Трудно найти человека, который согласится взять на себя определенные риски, связанные с наличием перепланировки.
3. Многие оформляют купленную недвижимость в ипотеку, а банки очень неохотно берут в залог квартиры с самовольными изменениями.
4. Покупатели попросят снизить цену.
5. Покупатель самостоятельно примет решение прекратить переговоры с продавцом и отказаться от сделки.

Какие риски?

Нелегально измененное помещение даже после продажи может быть признано товаром с ненадлежащим качеством на основании ст. 477 ГК РФ и ст. 19 ЗЗПП.

В этом случае продавца привлекут к административной ответственности и заставят его возместить ущерб, причиненный покупателю, а договор купли-продажи объявят недействительным, вне зависимости от этапа заключения сделки.

Если целостность здания оказалась под угрозой, контролирующая инстанция может обязать вернуть все в прежнее состояние. В противном случае квартира будет продана с торгов.

При наличии простой перепланировки, которая не затрагивает несущие конструкции и не причиняет неудобств соседям, можно продать недвижимость по сниженной стоимости. Значительные коррективы выгоднее легализовать. Это позволит сэкономить и избежать проблем с законом.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее.

Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Когда согласование не требуется?

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
5. Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
3. Перенос инженерных коммуникаций.
4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
7. Перенос батарей на балкон.
8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Незаконная перепланировка квартиры

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб.

Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно.

Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет.

Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

1. Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
2. Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
4. Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
• выписка из домовой книги;
• документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

1. Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
2. Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
3. Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

1. Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая.

Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права.

Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

1. Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
2. Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
3. Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Рекомендуем по теме

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2024 году? Полный перечень

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок

Перепланировка квартиры через МФЦ

Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Виктор Ответить

Здравствуйте. Хотим купить квартиру, где совмещены ванная и туалет, но по техпаспорту они раздельны. Риэлтор предлагает заключить договор купли-продажи с отметкой в нём, что прежние собственники обязуются узаконить перепланировку. Так вообще можно, потом же собственниками уже будем мы

22 октября 2020
Елена Бондаренко Ответить

Добрый вечер, Виктор.
Нет, вас вводят в заблуждение. Перепланировку вам придется уже узаканивать самостоятельно, так как прежние собственники не будут являться таковыми. Я бы вам не рекомендовала заключать договор купли-продажи под условием исполнения чего-либо в будущем.

Не факт, что перепланировку разрешат, можно заработать штраф и требование привести ванную комнату в прежнее состояние уже за ваш счет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

14 января 2021
Дима Ответить

Здравствуйте. пишет Дима. Скажите, если в квартире была небольшая перепланировка . но несущие стены не ломались и не переносились , а была перенесена ВАННА из большой ванной комнаты , в кладовую, которая находилась рядом с унитазом и получилось что убрали стену, разделяющую кладовую и унитаз , но она НЕ БЫЛА несущей . …А также была перенесена ГАЗ-ПЛИТА, из 9 метровой кухни в ванную комнату. То есть из большой ванной комнаты сделали маленькую кухню , ванну поставили в кладовую комнату, а из 9-метровой кухни сделали комнату( я бы хотел использовать её как гардеробную ,если бы приобрёл эту квартиру!). Но ,получается, площадь кухни уменьшилась в 2 раза. Квартиру я хотел приобрести для себя и меня всё устраивает.

НО . …Так как владелица не скрывает , что была произведена неузаконенная перепланировка, я ОЗАДАЧИЛСЯ . …( Я так понял , хозяйка данной квартиры сделала такую перепланировку только с ОДНОЙ ЦЕЛЬЮ, она сдавала всю квартиру по КОМНАТАМ !…И арендаторы жили там , как в коммунальной квартире, так как на всех комнатах, туалете с ванной и на кухне новой ИМЕЮТСЯ ДВЕРИ , а на дверях петли под замки…Либо стоят внутренние замки. НО ! Меня тогда интересует вопрос , КАК ДАВНО ВЛАДЕЛИЦА СДЕЛАЛА ЭТУ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ . …И сколько по времени она таким образом она сдавала такое своё жильё . …Ведь если эту перепланировку она сделала давно ,и долгое время сдавала , ТО ПОЧЕМУ ДО СИХ ПОР ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕ УЗАКОНЕНА , ХОТЯ БЫ ЗАДНИМ ЧИСЛОМ . …Почему К НЕЙ за долгий промежуток не наведалась Жил инспекция и не оштрафовала её и НЕ ЗАСТАВИЛА вернуть всё на место . …НО . Если перепланировка была сделана недавно , а квартиру , по каким то причинам так и не сдавали по комнатам , А РЕШИЛИ ВЫСТАВИТЬ БЫСТЕНЬКО НА ПРОДАЖУ , то тут МНЕ НАДО ОЗАДАЧИТСЯ , а не ХОЧЕТ ЛИ ВЛАДЕЛИЦА ИЗБАВИТСЯ ОТ СВОЕЙ ЭТОЙ КВАРТИРЫ , чтобы не иметь с ней проблем в дальнейшем . …)… Так как впоследствии ВСЁ , что будет связано с этой перепланировкой , я должен буду решать сам . …При чём-ЗА НЕМАЛЫЕ , как я понял ДЕНЬГИ . …ПОЭТОМУ , у меня к Вам вопрос, квартира мне нравится…Всё меня устраивает . НО ! Придётся ли мне потом бегать по судам , либо давать ВЗЯТКИ тем же газовщикам , так как мне кажется газовщики никогда не подпишутся под переносом газ плиты более чем на 1,5 метра , то есть на длину гибкого шланга. И ещё. Мне НЕПОНЯТНО одно , если перепланировка сделана была давно , то кто ВЫЗОВЕТ ко МНЕ , как к новому владельцу Жил Инспекцию с ПРОВЕРКОЙ . …СОСЕДИ . …НО . Я ведь не буду там ничего ломать и переносить? Не буду шуметь . Почему КО МНЕ должны будут прийти с проверкой . …ТО есть , меня ТОЧНО будут ЖДАТЬ НЕПРИЯТНОСТИ ? Если я приобрету данную квартиру ? ( Ещё раз напомню , ВАННА была перенесена в кладовку, а газ плита в ванную , так как ванная с окном и там сделана кухня с раковиной-но она там и была, и газ плитой. перенесённой из кухни . И была снесена стенка между унитазом и кладовой.

Но стена не несущая .Из кухни получилась комната 9 метров квадратных , естественно так же с окном, кухня , после перепланировки уменьшилась в два раза.). И ещё. У соседа , что живёт ниже, якобы такая же перепланировка. Но это по слухам, от соседки , что живёт над квартирой , что я хочу приобрести.

То есть , я хотел сказать , что ни ванна , не газ плита НЕ СТАЛИ СТОЯТЬ НАД ЖИЛЫМИ КОМНАТАМИ СОСЕДА , что ЖИВЁТ ЭТАЖОМ НИЖЕ . И ванна и газ плита при перепланировке находятся так же над ванной комнатой и над кладовой соседа , что живёт этажом ниже.( Или мне лучше сходить к нему и спросить — заливает ли его водой или есть ли другие проблемы , исходящие из квартиры , находящейся этажом выше, то есть той, которую хочу приобрести . ) Я много написал , Хотел , чтобы Вы поняли суть вопросов. Откуда мне ждать подвоха ? А может его и не будет ?…Спасибо .с уважением , Дима.( Телефон для связи , если потребуется, 8 977 881 81 37, в любое время ).

30 июля 2021
Елена Бондаренко Ответить

Доброе утро, Дима.
Никакой суд не даст разрешение на уже проведенную перепланировку. Нельзя переносить кухню, тем более с газовой плитой в другую комнату. Нельзя переносить мокрую зону, коей является ванная в иную зону (кладовка), если у вас не первый этаж. С проверкой могут придут в процессе продажи, то есть вам в любом случае нужно будет заказывать новый план жилого помещения.

А учитывая, что нарушена масса требований закона, потребуют привести жилое помещение в соответствие с законом. Я бы не рекомендовала связываться с этой квартирой вовсе. Поквартирно Жилищная инспекция с проверкой не ходит, но если что-то случиться даже не у вас, а у соседей, вы попадете на весьма ощутимый штраф и требование привести все в изначальный порядок.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

31 июля 2021

© 2018-2022 Socprav.ru — правовой помощник. Все права защищены

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Банки не выдают ипотеку для сделки с квартирой, в которой есть несогласованная или незаконная перепланировка. Эксперты отвечают Циан.Журналу, как еще до обращения в банк проверить, не будет ли проблем с понравившимся объектом, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и каковы последствия, если все-таки заемщик решит обойти все запреты?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки.

Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок.

Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли.

Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения:fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock