П. 14 ПП РФ № 354 устанавливает, что управляющая организация предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений с даты, указанной в решении ОСС о выборе управляющей организации, или с заключения договора управления МКД. Но эта дата не может быть раньше начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении такого ресурса.
Отсюда следует, что без заключения договора ресурсоснабжения УО не может быть исполнителем коммунальных услуг. Сегодня мы расскажем, как заключить такой договор с ресурсоснабжающей организацией для жилых помещений и обслуживания общего имущества МКД.
Определите исполнителя КУ
Постановление Правительства РФ от 29.06.2016 № 603 внесло изменения в определение понятия «исполнитель коммунальных услуг» в договоре ресурсоснабжения (п. 2 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Теперь оно отличается от формулировки, данной в ПП РФ № 354.
Исполнитель коммунальных услуг для целей договора ресурсоснабжения – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого есть обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и/или которое предоставляет потребителю коммунальные услуги в случаях, когда такая обязанность возложена на него договором управления МКД или уставом ТСЖ/ЖСК.
То есть если в МКД выбран способ управления управляющей организацией или создано ТСЖ/ЖСК, то исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация или ТСЖ/ЖСК соответственно.
В случае, когда ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, по договору ресурсоснабжения исполнителем коммунальной услуги будет управляющая организация, если в договоре управления между ТСЖ и УО прописана её обязанность обслуживать общее имущество МКД и/или предоставлять коммунальные услуги.
Исполнитель коммунальной услуги обращается в РСО для заключения договора ресурсоснабжения (п. 4 ПП РФ №124).
Сформулируйте предмет договора
- для предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД
- и на обслуживания общего имущества МКД.
- между собственниками и РСО до 30 июня 2015 года был заключён договор, и он действуют, согласно п. 17 ст. 12 № 176-ФЗ;
- при смене способа управления МКД или выборе управляющей организации ОСС приняло решение сохранить прежний порядок предоставления коммунальных услуг и расчётов за них в соответствии с п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ.
В таком случае управляющая организация или ТСЖ всё равно должны заключать договор с РСО. Предметом договора будет закупка коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД.
Направьте в РСО оферту
- для УО – 7 дней после заключения договора управления;
- для ТСЖ/ТСН – 7 дней после регистрации товарищества;
- для ЖСК – 7 дней после принятия решения об управлении МКД.
Если коммунальные ресурсы поставляются в МКД без письменного договора, владеющая такими ресурсами РСО вправе сама направить исполнителю коммунальных услуг оферту (п. 10 ПП РФ № 124).
К оферте исполнитель КУ прикладывает заверенные руководителем УО/ТСЖ копии:
1. Правоустанавливающих документов.
К таким относятся свидетельство о госрегистрации юридического лица или ИП, свидетельство о постановке на учёт в налоговый орган, документы, подтверждающие полномочия представителя, для индивидуальных предпринимателей – паспорт гражданина РФ. УО также предоставляют лицензию на осуществление предпринимательской деятельности в сфере управления МКД.
2. Документов, подтверждающих обязанность по содержанию общего имущества МКД и/или предоставлению коммунальных услуг.
Для управляющей организации это будут протоколы общих собраний собственников, на которых приняли решения о выборе способа управления МКД и управляющей организации, и договор управления. Если УО выбрана органом местного самоуправления по открытому конкурсу, она предоставляет протокол открытого конкурса и договор управления. Когда договор с УО заключило ТСЖ/ЖСК, в РСО предоставляется протокол ОСС по выбору управляющей организации и договор управления.
Если договор управления ещё не заключён, это не является препятствием для подачи заявки. В таком случае УО позже подтверждает факт заключения договора.
ТСЖ прикладывает к оферте копию протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о выборе способа управления, и копию устава. ЖСК предоставляет копию протокола общего собрания членов кооператива по выбору способа управления и копию устава.
3. Документов об установке и приёме в эксплуатацию общедомовых приборов учёта при наличии.
4. Протокола ОСС с решением о прямых расчётах с РСО – при наличии такого решения.
5. Документов, подтверждающих факт подключения МКД к центральным инженерным сетям. Если дом был подключён до 13 февраля 2006 года, такие документы не обязательны и предоставляются при наличии.
6. Документов, содержащих сведения о площадях каждого жилого и нежилого помещения, общей площади помещений, включая общее имущество.
7. Иных документов, предусмотренных нормативно-правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.
Вместо заверенных копий управляющая организация или ТСЖ/ЖСК могут направить в РСО с заявкой одновременно оригиналы и копии документов. Ресурсоснабжающая организация сверит их и вернёт оригиналы.
Обратитесь в суд, если нет ответа
- согласие на заключение договора;
- предложение иных условий договора;
- отказ от заключения договора по основаниям, предусмотренным п. 13 ПП РФ № 124.
Если в указанный срок ресурсоснабжающая организация не ответила на заявку или отказала по иным основаниям, исполнитель коммунальной услуги вправе обратится в суд с требованием
о понуждении РСО к заключению договора (п. 11 ПП РФ № 124).
В случае, когда ресурсоснабжающая организация проигнорировала заявку на заключение договора о закупке коммунальных ресурсов для содержания общего имущества в МКД и в течение 30 дней не предоставила ответ, такой договор считается заключённым с даты направления заявки (п. 11 ПП РФ № 124).
Отказ РСО от заключения договора ресурсоснабжения в соответствии с п. 13 ПП РФ № 124 не распространяется на случаи приобретения коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД.
Определите дату начала поставки КР
- появления обязанности предоставлять КУ потребителям – для УО;
- государственной регистрации ТСЖ/ЖСК.
Стоит ли заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями?
С 3 апреля собственники квартир получили право заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями. На самые злободневные вопросы ответили юристы и представитель управляющей организации.
Для чего это сделано?
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Смысл вступивших в силу изменений в Жилищный кодекс – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию.»
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.
Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой.
Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.
В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены «изымать» из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?
К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов.
А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем.»
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.
Также переход поможет избежать «так любимой» для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация.»
Получится ли платить за коммуналку меньше?
 |
| venimo, ADE2010 / Depositphotos.com |
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.
К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то «вычленять» некачественную услугу из оплаты становится сложнее.»
Как осуществить переход?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее – Закон № 59-ФЗ).»
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»
Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Нет, у управляющей организации таких полномочий нет.»
А по инициативе ресурсоснабжающей организации?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным «виновником» заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована Законом № 59-ФЗ.
В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.»
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»
Что будет с должниками?
 |
| RasulovS / Depositphotos.com |
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).
В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ст. 151 Гражданского процессуального кодекса). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник.»
А если есть долг по общедомовому потреблению?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344 ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.»
Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (п. 5 ст. 3 Закона № 59-ФЗ). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен.
Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов.»
С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?
 |
| dpfoxfoto / Depositphotos.com |
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным «платежкам» за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше.
К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам.
Управляющие компании, по сути, являются тем самым «одним окном», куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.
В случае заключения прямых договоров эти функции «регулировщика» лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными «энерго…», «водо…», «тепло…». А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией.
Очевидно, что за то, что «вне дома», отвечает поставщик ресурсов, а то, что «внутри дома» – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут «перекидываться» между организациями.
Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы «до границы дома» будут кивать на управляющие компании, чьи трубы «внутри дома» прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.
Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу.»
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?
Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.
Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации.»
Какие перспективы у данного нововведения?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов.»
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической.»
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными.»
Правила заключения договоров ресурсоснабжения
При заключении договора энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и договора поставки газа между УО и РСО на поставку ресурса для обеспечения собственникам коммунальной услуги и для содержания общего имущества нужно соблюдать обязательные требования, которые определены в ПП РФ от 14.02.2012 № 124 .
Порядок заключения договора ресурсоснабжения
- правоустанавливающие документы исполнителя: свидетельство о государственной регистрации исполнителя в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке исполнителя на учёт в налоговом органе, если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, – копия паспорта гражданина РФ);
- лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД – для управляющих организаций;
- документы, которые подтверждают наличие у исполнителя обязанности по содержанию ОИ в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги или обязанности по содержанию ОИ в МКД в случае, если договор заключается в этих целях;
- документы, которые подтверждают факт подключения МКД к централизованным инженерным сетям, по которым подаётся соответствующий ресурс;
- при наличии общедомового прибора учёта – документы о его введении в эксплуатацию;
- если собственники помещений в МКД приняли решение о прямых расчётах с РСО за все или некоторые коммунальные услуги, то нужно приложить протокол общего собрания собственников, на котором такое решение было принято;
- документы, в которых содержатся сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений, включая помещения, входящие в состав ОИ;
- другие документы, которые предусмотрены нормативно-правовыми актами, которые регулируют отношения в сфере энергетики.
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления;
- протокол общего собрания, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой в РСО;
- договор управления МКД, если он заключён.
- протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации
- договор управления МКД, если он заключён.
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе УО;
- договор управления МКД, заключённый между товариществом или кооперативом и УО.
Могут быть предоставлены как оригиналы, так и копии документов. Копии должны быть заверены руководителем УО или уполномоченным лицом. Можно предоставить одновременно и копии, и оригиналы.
После сверки оригиналы будут возвращены.
Даже если документы представлены не в полном объёме или неправильно оформлены, это не может являться причиной для отказа в заключении договора ресурсоснабжения. О недочётах нужно уведомить исполнителя в течение 5 рабочих дней с того момента, как документы были получены. Для того, чтобы всё исправить, отводится 30 дней.
Если в этот срок документы не будут предоставлены, то рассмотрение заявки прекращается.
Бывает, что в РСО с заявками по одному и тому же дому обращаются несколько организаций. В таком случае РСО приостанавливает рассмотрение таких заявок, пока не будет выяснено, какая именно организация заключает договор правомерно. Такие проверки осуществляет орган ГЖН. Иногда такое решение принимается уже в суде ( п. 9 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Если РСО поставляет ресурс в дом, но договор ресурсоснабжения при этом не заключён, в таком случае она может направить исполнителю заявку на заключение договора вместе с проектом такого договора ( п. 10 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Когда заявка на заключение договора была отправлена, на ответ другой стороне даётся 30 дней ( п. 11 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
- не было получено согласия на заключение договора ресурсоснабжения на предложенных или иных условиях
- был получен отказ от заключения договора
в таких случаях сторона, направившая заявку, может обратиться в суд. Если заключение договора ресурсоснабжения для второй стороны обязательно, то суд может обязать её заключить такой договор.
Исполнитель может отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, если у него уже есть договор на поставку этого ресурса с другой РСО. Также отказаться от заключения можно, если нет технической возможности поставлять конкретный ресурс в дом, так как дом не подключён к инженерным сетям. Ответ с отказом и указанием причин нужно отправить в РСО также в течение 30 дней ( п. 12 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
- отсутствие подключения дома к инженерным сетям
- наличие уже заключённого договора ресурсоснабжения по дому
- у УО нет лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД
Кроме того, в некоторых случаях РСО не обязана заключать договор ресурсоснабжения, если это предусмотрено нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.
О своём отказе и его причинах РСО уведомляет в письменном виде в течение 5 рабочих дней.
Договор ресурсоснабжения
- предмет договора – вид коммунального ресурса, который будет поставляться в дом;
- дата начала поставки ресурса;
- показатели качества ресурса;
- порядок определения объёмов ресурса;
- порядок определения цены договора исходя из тарифов;
- порядок оплаты коммунального ресурса, при этом расчетный период – это 1 календарный месяц;
- другие существенные условия, которые определяются нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.
Важно, чтобы в договоре ресурсоснабжения был предусмотрено условие разграничения ответственности сторон за качество поставляемого ресурса. Если в договоре не определено это условие, то по умолчанию граница находится там, где внутридомовые инженерные сети подключаются к централизованным сетям ( пп. «а» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Эта граница определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих документов прилагаются к договору.
Нужно определить, как будут взаимодействовать стороны в случае, если потребитель будет жаловаться на качество или объём поставляемой коммунальной услуги ( пп. «б» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Кроме того, в договоре следует прописать условие об обслуживании внутридомовых и централизованных инженерных сетей – кто и за что будет отвечать ( пп. «в» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Стороны имеют обязанность по информированию, если было выявлено, что к внутридомовым сетям кто-то несанкционированно подключился. Поэтому в договоре надо определить, как стороны будут взаимодействовать в таком случае и как будет осуществляться перерасчёт по оплате коммунальных ресурсов.
Так как согласно требованиям законодательства о повышении энергетической эффективности нужно определить, кто оборудует дом общедомовым прибором учёта и обеспечивает его работу и правильную эксплуатацию в течение всего срока действия договора. А также порядок снятия и предоставления показаний приборов учёта и другой информации, которая позволяет определить объём потребленного коммунального ресурса. Обычно, если иное не предусмотрено договором, исполнитель предоставляет информацию до 1 числа месяца, который следует за расчётным ( пп. «д» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 )
Кроме того, следует прописать порядок действий и порядок расчётов в случае, если общедомовой прибор учёта неисправен ( пп. «з» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Нужно определить, как будут сниматься показания приборов учёта и кто будет подписывать акты, в которых будут отражаться эти показания, в случае, если сведения о МКД будут исключены из реестра лицензий или будет аннулирована лицензия самой управляющей организации ( пп. «в» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
УО обязана уведомлять РСО о сроках проверки сведений о показаниях приборов учёта электрической энергии, которые предоставляют собственники помещений в МКД. И РСО тоже должна уведомлять УО о сроках своих проверок показаний приборов и их состояния, так как исполнитель может принимать в них участие ( пп. «е» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
РСО должна предоставлять УО информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта или другую информацию, на основании которой рассчитывается объём потреблённого ресурса ( пп. «е(1)» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
В договоре нужно прописать эти обязанности сторон, а также, каким образом и в каком порядке будет осуществляться передача информации.
Если РСО необходимо подключить общедомовые приборы учёта к автоматизированным информационно-измерительным системам, которые помогают в учёте ресурсов и передачи показаний приборов учёта, УО должна предоставить ей такую возможность, а также посодействовать при подключении таких систем к индивидуальным приборам учёта ( пп. «ж» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
При этом такие расходы не должны возлагаться на потребителей и РСО не вправе требовать от УО компенсации, если только собственники на общем собрании не приняли решение включить эти расходы в плату за содержание и ремонт жилого помещения ( пп. «ж» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Помимо этого, если в субъекте РФ принято решение о введении социальной нормы потребления электроэнергии, то необходимо определить обязательства сторон по передаче информации, которая предусмотрена нормативными актами.
В договоре нужно прописать и порядок приостановления и ограничения подачи коммунального ресурса в случае аварий и в случае проведения планово-профилактического ремонта централизованных сетей .
Если у исполнителя КУ есть задолженность перед РСО, которая превышает стоимость коммунального ресурса за один месяц, то РСО тоже может ограничить или приостановить поставку ресурса и такой порядок тоже нужно прописать. Эти меры не должны затрагивать тех потребителей, кто добросовестно оплачивает коммунальные услуги.
УО имеет право отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, если её обязанности по содержанию общего имущества или оказанию конкретной КУ прекращены. В этом случае все счета нужно закрыть – оплатить в полном объёме весь коммунальный ресурс, который был поставлен на момент расторжения договора. Если на момент расторжения договора у УО были какие-то иные обязательства перед РСО, они также должны быть исполнены полностью.
РСО может отказаться от выполнения условий договора в одностороннем порядке, если исполнитель коммунальной задолжал более чем за 3 месяца. Такой порядок расторжения договора не должен затрагивать интересы тех потребителей, которые платят добросовестно. Соответственно, РСО может поставлять коммунальный ресурс таким потребителям вплоть до момента заключения договора ресурсоснабжения с другим исполнителем или до момента заключения договора управления напрямую.
РСО может информировать потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности.
Качество и объём КР
- Объём ресурса, который был поставлен в дом, определяется по показаниям общедомового прибора учёта за расчётный месяц.
- Из показаний прибора учёта вычитается тот объём ресурса, поставленного в нежилые помещения, собственники которых заключают договор напрямую с РСО.
Это расчёт для случая, когда ОДПУ учитывает объём таких поставок.
Порядок расчёта объёма поставленного коммунального ресурса в случаях, если дом не оборудован ОДПУ, он вышел из строя или исполнитель КУ не предоставляет информацию о показаниях, указан в п. 21 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 .
Стоимость КР
- если есть обязанность и техническая возможность установить ОДПУ, но он не установлен;
- если ОДПУ вышел из строя или истёк срок его эксплуатации, но прошло уже 3 месяца, а его работа не была восстановлена;
- если исполнитель коммунальной услуги не предоставляет сведения о показаниях ОДПУ в установленные сроки;
- если исполнитель КУ 2 или более раз не допустил представителей РСО для проверки состояния прибора учёта.
Если есть акт технического осмотра, который подтверждает, что нет возможности установить ОДПУ, – в таком случае повышающий коэффициент не применяют.
Коэффициент 1,5 применяется при расчёте стоимости горячей воды, холодной воды и электроэнергии, потреблённых на содержание общего имущества
Для тепловой энергии повышающий коэффициент – 1,1.
Повышающий коэффициент
- к лицам, принявшим помещение по акту от застройщика ( п. 2 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ ) и застройщику ( п.п. 7.2 и 7.4 ст. 155 ЖК РФ );
- к наймодателю помещения по социальному найму либо специализированного жилищного фонда ( п.п. 1 и 3 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ ), к арендатору помещения ( п. 2 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ );
- к собственнику помещения в ветхом, аварийном объекте, объекте, подлежащем сносу или капремонту до 2013 года, а также объекте, где мощность потребления электрической энергии < 5 кВт, max объём потребления тепловой энергии < 0,2 гКалл в час, max объём потребления природного газа < 2 м³ в час.
Повышающий коэффициент к установленному нормативу может применяться при условии наличия технической возможности установки ОДПУ, при отсутствии такой возможности повышающий коэффициент применён быть не может.
Порядок работы с жалобами потребителей
- порядок оплаты коммунального ресурса;
- порядок и форму предоставления информации о расчётах и задолженности;
- порядок и сроки составления РСО и исполнителем акта сверки расчётов по договору.
В договоре можно предусмотреть, что РСО будет информировать потребителей о состоянии расчётов исполнителя за коммунальный ресурс по соответствующему договору ресурсоснабжения, но не чаще 1 раза в месяц.
Оплата КР в РСО
- порядок, сроки и форму, в которой РСО будет предоставлять информацию в УО об оплате, поступившей от потребителей;
- порядок, сроки и форму, в которой РСО будет предоставлять информацию о задолженности исполнителя по оплате за КР отдельно по платежам потребителей и по платежам за соответствующую коммунальную услугу, которая была использована для содержания общего имущества;
- условие о том, что при осуществлении сверки расчётов начисления, размеры платежей и задолженности исполнителя в части платы за КУ на содержание общего имущества и платы за КУ потребителей указываются раздельно;
- как будут взаимодействовать РСО и УО при приостановлении или прекращении поставки какой-то коммунальной услуги тем потребителям, которые имеют задолженности;
- исполнитель КУ должен нести ответственность за невыполнение требований РСО по ограничению или прекращению поставки ресурса потребителю, который имеет задолженность, в том случае, если есть такая техническая возможность;
- порядок внесения платы.
- Правила заключения договоров ресурсоснабжения
- Порядок заключения договора ресурсоснабжения
- Договор ресурсоснабжения
- Качество и объём КР
- Стоимость КР
- Повышающий коэффициент
- Порядок работы с жалобами потребителей
- Оплата КР в РСО
Заключение договоров предоставления коммунальных услуг
В предпоследний день уходящего года Минстрой РФ опубликовал письмо от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, в котором разъяснил некоторые вопросы заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг.
На какие проблемы ведомство обратило внимание и как следует заключать договоры на поставку КУ, расскажем сегодня.
Предоставление коммунальных услуг РСО
- управляющая организация,
- ТСЖ или кооператив,
- РСО.
- до начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения
- с момента расторжения такого договора.
Без заключения договоров ресурсоснабжения управляющая организация, ТСЖ или кооператив быть исполнителями коммунальных услуг не могут.
Таким образом, РСО считается исполнителем КУ, когда договоры ресурсоснабжения с управляющими организациями, ТСЖ или кооперативами не заключены или расторгнуты.
Согласно пп. 6–9, 17 ПП РФ N 354, до заключения договора ресурсоснабжения РСО предоставляет КУ на основании договоров с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД (решение ВС РФ от 13.01.2014 N АКПИ13-1116).
Если договор ресурсоснабжения расторгнут
Минстрой РФ поясняет, как именно РСО предоставляет КУ потребителям, если договор ресурсоснабжения, заключённый с УО, товариществом или кооперативом, расторгнут.
У РСО есть право в одностороннем порядке отказаться от договора ресурсоснабжения (пп. «а» п. 30 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).
Отказ может быть по отношению к УО, ТСЖ или кооперативам, у которых есть долг перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчётных месяца. Долг должен быть признан по акту сверки расчётов или подтверждён решением суда.
Отметим, что РСО может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, независимо от того, указано это в договоре или нет.
После расторжения договора ресурсоснабжения исполнителем КУ становится РСО. В этот же момент у неё появляется право заключать договоры ресурсоснабжения с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД.
Действие договора ресурсоснабжения
30 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ. Согласно ч. 17 ст. 12 N 176-ФЗ, договоры, заключённые до этой даты, между собственниками и пользователями помещений в МКД и РСО, действуют до окончания срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.
Если в доме меняется способ управления или выбирается УО, собственники помещений на ОСС могут принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них с РСО.
- изменения способа управления МКД,
- выбора иной управляющей организации.
- договора ресурсоснабжения с собственниками помещений в МКД,
- решения о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них
даёт право РСО не заключать договор ресурсоснабжения с УО, ТСЖ или кооперативом.
Обратите внимание, решение ОСС о расчётах за КУ с РСО и решение ОСС о прямых расчётах с РСО (
Порядок внесения платы за КУ
Потребители обязаны платить за коммунальные услуги. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, то потребители за КУ платят ТСЖ или кооперативу. Если домом управляет УО, плата вносится ей.
Исключение – решение ОСС о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них в адрес РСО.
С РСО, по решению ОСС или общего собрания членов ТСЖ или кооператива (