Банкротство физических лиц при ипотеке единственное жилье

Законопроект, который позволит заемщику сохранить единственное жилье при личном банкротстве, внесен в Госдуму группой депутатов.

Рамиль Ситдиков/РИА Новости

Сейчас законодательство допускает взыскание единственного жилья при условии, если оно приобретено в ипотеку и у должника есть просрочка платежей. В правоприменительной практике, зачастую возникают случаи, когда у гражданина-должника отсутствует просроченная задолженность по договору ипотечного кредитования, при этом имеются неоплаченные долги перед другими кредиторами по другим кредитам, отмечают разработчики. Если задолженность превышает 500 тысяч рублей, эти кредиторы вправе обратиться с заявлением в Арбитражный суд о признании гражданина-должника банкротом.

В этом случае и залоговый кредитор (банк, выдавший ипотеку) включается в реестр кредиторов, а ипотечная квартира позже продается в процедуре банкротства с торгов. То есть при личном банкротстве даже при отсутствии просроченной задолженности по ипотеке должник лишается единственного жилья.

Такая ситуация ставит под сомнение конституционные гарантии в сфере жилищного обеспечения граждан, отмечают авторы законопроекта. В связи с этим для сохранения при личном банкротстве залогового жилья, являющегося единственным и пригодным для проживания жильем для этого гражданина и членов его семьи, предлагается внести изменения в закон о «О несостоятельности (банкротстве)». Законопроектом предполагается, что в ходе процедуры личного банкротства суд вправе утвердить отдельное мировое соглашение или план реструктуризации долгов гражданина, по условиям которых на ипотечное жилье не обращается взыскание (квартира не продается с торгов и сохраняется за должником), при условии оплаты долга по ипотеке перед банком по условиям мирового соглашения или плана реструктуризации долгов. Согласия иных кредиторов для утверждения судом такого мирового соглашения или плана реструктуризации не требуется.

Законопроект концептуально поддержан Минэкономразвития, Минфином и Центральным банком. Однако разработчикам рекомендовано запросить мнение банковского сообщества.

Государство и законодательство гарантируют, что у гражданина-банкрота нельзя забрать единственное жилье, но это не касается ипотечного жилья, поясняет кандидат юридических наук, управляющий партнер компании «Регламент» Ольга Александрова. Таким образом, нарушались права тех граждан, которые добросовестно платили ипотеку, но не могли платить по другим кредитам. Это приводило к лишению единственного жилья не только злостных должников, но и тех, кто дошел до банкротства либо в силу непредвиденных обстоятельств (например, при потере работы или здоровья) или из-за своей неосторожности и финансовой безграмотности. Существующие механизмы, позволяющие сохранить за собой ипотечную недвижимость, были многоступенчаты и, как правило, сложны для граждан, у которых нет специальных юридических знаний, говорит Александрова.

«Государство предоставляет гражданам возможность легально пройти процедуру освобождения от долгов через процедуру банкротства, но многие боятся воспользоваться этой возможностью из-за наличия ипотечного жилья, и, как следствие, копят долги и проценты по ним годами. Это не способствует здоровому психологическому состоянию тех, кто столкнулся с такой проблемой. Новые поправки дают возможность людям быть уверенными в завтрашнем дне, понимать, что они не останутся без ипотечного жилья и смогут освободиться от накопившихся неподъемных обязательств и выбраться из долговой ямы», — говорит эксперт.

Поправки должны положительно повлиять на рынок недвижимости, так как закредитованные граждане не будут бояться ипотеки, это позволит избежать простоя на рынке недвижимости, добавляет Александрова. Положительно скажется на банках и то, что в отчетности не будет отображаться рост просроченной или безнадежной задолженности, что сказывается на рейтинге самого банка.

Личное банкротство ипотеке не помеха

В Госдуму внесен проект о сохранении единственного кредитного жилья

В Госдуму внесен законопроект, который разрешает при личном банкротстве для сохранения единственного ипотечного жилья заключать с банком отдельное соглашение, не затрагивающее остальных кредиторов. Это позволит не продавать такое жилье на торгах при сохранении ипотеки. Юристы отмечают, что это корректирует баланс интересов кредиторов и должников, но и де-факто «перекладывает» бремя финансирования части выплат по кредиту на остальных кредиторов, а также открывает простор для злоупотреблений должников.

Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран

Защита единственного жилья от кредиторов может обернуться для них новыми проблемами

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Защита единственного жилья от кредиторов может обернуться для них новыми проблемами

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

В закон о банкротстве предложены поправки, которые создают возможность утверждения судом отдельного мирового соглашения или плана реструктуризации долгов за единственное ипотечное жилье ради его сохранения гражданами в рамках личного банкротства. Оно, напомним, возможно при долгах от 500 тыс. руб. и просрочке более трех месяцев. В 2022 году, по данным Федресурса, состоялось 278 тыс. судебных банкротств граждан с суммой требований в 591,8 млрд руб., из них залоговыми кредиторами (к ним относятся и банки, выдавшие ипотеку) заявлено 49,6 млрд руб., получено 13,6 млрд руб. Сейчас сохранить имущество должник может при реструктуризации долгов или по мировому соглашению, если они одобрены кредиторами, иначе оно продается на торгах для погашения долгов.

• По проекту же, предложенному депутатами «Единой России», договоренности о сохранении ипотеки на единственное жилье предлагается вывести из банкротного дела без согласия остальных кредиторов.
• Если жилье уже включено в реестр требований, суд, утвердив «ипотечное» соглашение, исключит его, как и возможность обращения на него взыскания, но сохранится и кредит, который необходимо погашать (выплачивать такую ипотеку будут родственники или поручители за счет доходов гражданина после завершения личного банкротства).

Сейчас обычно в рамках банкротства все платежи прекращаются, а после продажи жилья 80% суммы получает залоговый кредитор. Обязательства же по кредиту прекращаются.

Поправки призваны усилить защиту права граждан на жилище и поддержать рынок ипотеки на фоне удлинения сроков таких кредитов и роста рисков дефолтов (см. “Ъ” от 9 февраля). В ЦБ и Минфине концептуально с ними согласны, но отмечают необходимость проработки последствий неисполнения «ипотечных» договоренностей должником и оценки интереса банков. В Сбербанке “Ъ” сообщили, что идею поддерживают: «это позволит некоторым должникам сохранить единственное жилье, а банкам — работающие кредиты». В Минэкономики проект считают «сбалансированным и справедливым».

Как пояснил “Ъ” первый замглавы ведомства Илья Торосов, доход от реализации ипотечного жилья и так в приоритетном порядке направляется на погашение требований банка и остальные кредиторы фактически «ничего не получают» из этих средств — утверждением отдельного соглашения их права не нарушаются.

«Сегодня в банкротстве фактически закреплено преобладание экономических интересов над правом граждан на жилище — проект призван скорректировать этот баланс»,— говорит руководитель банкротной практики юрфирмы «Лемчик, Крупский и партнеры» Давид Кононов. По мнению главы правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Эдуарда Олевинского, идея полезна — нередко кредиторы мотивируют погасить долг, «используя страх гражданина лишиться единственного жилья», а держателю залога ничего не остается, как включать требования в реестр, иначе долг перед ним будет просто списан. Однако, по словам юриста, проще исключить такое списание, если залог не продается в ходе банкротства, чтобы банк не боялся потерять свое право требования.

Ипотеку подключают к электронным закладным

Арбитражный управляющий Сергей Домнин напоминает, что сейчас часть средств от продажи залога направляется как кредиторам первой и второй очереди, так и на текущие расходы, связанные с предметом залога, и проектом они фактически перекладываются на незалоговых кредиторов. При этом, по его словам, проект открывает «широчайший простор для злоупотреблений». К примеру, должник берет ипотеку и много потребкредитов, за счет которых частично ее финансирует, потом проходит банкротство, сохраняя ипотеку, а остальные долги списываются. В связи с этим Давид Кононов считает нужным выяснять источник средств, за счет которых будет гаситься долг банку, и ограничить право на сохранение роскошного жилья.

Евгения Крючкова, Анна Занина

• Газета «Коммерсантъ» №40 от 10.03.2023, стр. 2

• Анна Занина подписаться отписаться
• Евгения Крючкова подписаться отписаться

• Банкротство физлиц подписаться отписаться
• Кредитный рынок подписаться отписаться
• Ипотека подписаться отписаться

Банкротство при ипотеке

Редко кто сейчас может позволить себе приобрести жилье без участия заемных средств: предпочтение отдается целевым кредитам на приобретение конкретного объекта — ипотеке (займ под залог приобретаемой недвижимости). Только за первое полугодие 2020 года 601 000 человек получили одобрение на выдачу денег для покупки имущества для целей проживания — что составляет значительную часть от общего объема кредитования.

Вместе с тем, экономический кризис, рост безработицы, нестабильность курсов валют и множество иных причин оказали влияние на возможность граждан обслуживать свои долговые обязательства. Анализ клиентской базы “Банкрот-Сервис” позволяет говорить о том, что, поскольку суммы на покупку жилья берутся очень значительные, впоследствии многие заемщики вынуждены брать еще ряд мелких кредитов, чтобы не допускать просрочек по наиболее важному обязательству. Долги растут как снежный ком, и скоро размер ежемесячного платежа превысит сумму дохода — должник становится неплатежеспособным и принимает решение пройти процедуру банкротства.

В статье расскажем, можно ли банкротиться, имея заложенные жилые помещения, какие последствия ждут потенциального банкрота и его имущество и можно ли сохранить жилье.

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве гражданина?

Объявление физического лица неплатежеспособным чаще всего предполагает продажу недвижимости и транспортных средств. Для соблюдения конституционного права граждан на жилище законодатель наделил единственное жилье получателей займов иммунитетом от реализации. Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации существует определенный перечень собственности, которая сохраняется у гражданина как при взыскании долгов, так и при объявлении его неплатежеспособным. На этом положении и строится основное заблуждение тех, кто хочет законно списать долги – полагают, что если жилье заложено банку, но иного места для проживания не имеется, она не будет продана. Это не так. Положения Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, подтвержденные многочисленной практикой судов арбитражных и общей юрисдикции, устанавливают, что кредитор, который предоставил заемщику денежные средства на покупку дома под передачу его в залог, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком может обратить взыскание на объект, несмотря на то, единственное ли это место проживания или нет.

Если дом или комната являются залоговыми и принадлежат банку, то гражданин может распоряжаться ими лишь ограниченно: он не может подарить, продать или каким-либо иным образом переуступить права. Ипотечное помещение заложено банку, а залог — это гарантия возврата денежных средств кредиторам. Если дело доходит до взыскания долгов, то ипотечное жилище изымается у должника и выставляется на торги или судебным приставом, или арбитражным управляющим в рамках проведения процедуры несостоятельности.

Часто нас спрашивают: “Если вместе с банкротом зарегистрированы его несовершеннолетние дети, защищает ли это как-то квартиру от перехода прав другим лицам?”. Можем с уверенностью говорить о том, что ответ на этот вопрос однозначный — “нет”, жилище бескомпромиссно будет выставлено на торги и продано.

Если вы живете в ипотечном жилье, процедура банкротства будет для вас эффективна и целесообразна только если размер ваших обязательств по кредитам и займам значительно превышает его стоимость. Принимая решение об объявлении себя банкротом, оцените риски лишения имущества, если ипотека еще не погашена.

Можно ли сохранить квартиру до банкротства?

Сталкиваясь с финансовыми трудностями, заемщики, выбирая между несколькими кредиторами, часто отдают приоритет тому, кому по договору заложена недвижимость.

Такой выбор вполне объясним: купленное под залог имущество часто оказывается единственным и долгожданным; часто кроме заемных средств на покупку пошел материнский капитал или другие средства, полученные от государства; уже выплачена значительная сумма и из 15 лет осталось платить 3 года. Заблуждаясь, такие люди считают, что могут объявить себя банкротом только в отношении тех кредитов, по которым платежи не вносятся, — но это не так. Законодатель не дает права обанкротиться через суд только в части долгов — по окончании процедуры все финансовые обязанности перед заимодавцами, имеющиеся на момент подачи заявления о несостоятельности, будут списаны. В рамках судебного разбирательства запрещено ставить какой-либо из банков в преимущественное положение, внося платежи по кредитам только ему — за этим будет строго следить арбитражный управляющий. Независимо от того, будете ли вы исправно платить банку за покупку до процедуры или нет, этот заем, обеспеченный залогом, все равно войдет в общий перечень. Не важно, имеются ли у залогового кредитора к вам претензии по выплате кредита или нет, при запуске заемщиком механизма неплатежеспособности он обязан заявить требования об уплате, иначе лишится своего права на залог.

Избежать обращения взыскания на заложенное жилье можно только не прибегая к процедуре несостоятельности, попытавшись решить свою финансовую ситуацию с участием банка: обратиться к заимодавцу с заявлением о кредитных каникулах, рефинансированием или реструктуризацией долга. Вместе с тем, перечисленные способы имеют ряд нюансов — так, кредитные каникулы как показала практика доступны далеко не всем (подробнее об этом руководитель компании “Банкрот-Сервис” рассказал на своем YouTube-канале). Рефинансирование и реструктуризация хотя и должны облегчать для заемщика механику погашения кредита, фактически оборачиваются дополнительными сложностями, ведь одобрят вам или нет введение этих процедур полностью зависит от усмотрения банка, а от чего зависит само усмотрение не знают даже сотрудники банковской организации.

Можно ли сохранить квартиру при банкротстве?

Если процедура уже запущена, вариантов сохранить недвижимость немного.

Первый — введение процедуры реструктуризации долгов. Реструктуризация предполагает утверждение нового графика погашения задолженности перед кредиторами на трехлетний период и не предполагает отчуждения каких-либо материальных активов должника. Такая процедура может быть введена при наличии ряда условий:

• физическое лицо имеет финансовую возможность в течение трех лет погасить все имеющиеся займы;
• заемщик не имеет судимости за преступления в финансовой и экономической сферах;
• в течение 8 лет план реструктуризации не утверждался;
• в течение 5 лет гражданин не проходил аналогичную процедуру.

Второй — заключение мирового соглашения. Примириться с претендентами на возврат долгов можно на любом этапе списания задолженностей. Такое решение проблемы сродни ранее описанному механизму реструктуризации — соглашением утверждается новый график погашения долгов, но срок может выйти за рамки трех лет, а также могут быть приняты особые условия по уплате штрафных санкций.

Дадут ли ипотеку после банкротства?

Много факторов влияют на одобрение займа для покупки жилья, но основной из них — чистота кредитной истории.

Если вы объявили себя банкротом, значит уже есть хотя бы один платеж банку вы уже задолжали. С момента невнесения платежа по кредиту информация об этом оперативно передается в бюро кредитных историй (БКИ), и ваша история уже запятнана. Но при успешном завершении процедуры, все долги будут списаны, а в истории они будут отображаться как погашенные, а не просроченные.

Завершение процедуры несостоятельности предполагает, что в течение пяти лет вы должны сообщать предполагаемым кредиторам о своем новом статусе банкрота — по закону, новый статус не создает препятствий для получения новых займов, но на практике они не торопятся снова давать деньги человеку, подтвердившему свою неплатежеспособность в судебном порядке.

Данные в БКИ обнуляются через 10 лет — по истечении этого срока шансы получить одобрение по ипотеке значительно возрастут.

Возможна ли отсрочка реализации квартиры?

Отсрочки продажи жилья в рамках освобождения от кредитных и иных обязательств законодательство не знает. Говоря об отсрочке, мы понимаем все же технические способы затягивания процесса торгов.

Рассматриваемый вариант расчета с кредиторами включает в себя несколько этапов организации, поиска покупателя на имущество и оформления сделки, включающий в себя определение состава “товара”, который нужно реализовать, его оценку, организацию торгов, рассмотрение заявок покупателей, оформление купли-продажи.

Судебное разбирательство — деятельность четко регламентированная и упорядоченная; для каждого процессуального действия установлены конкретные сроки и алгоритм их выполнения. Стандартный устанавливаемый срок для продажи — 6 месяцев. Из них треть отведена на формирование реестра кредиторов — на проведение мероприятий по организации и непосредственно на саму продажу остается всего лишь 4 месяца. За эти 4 месяца не только финансовому управляющему нужно (о том, кто такой финансовый управляющий читайте в нашей статье) успеть выполнить возложенные на него обязанности и задачи, но и судье необходимо в рамках процессуальных сроков рассмотреть все заявления, поданные заимодавцами, все ходатайства, заявленные должником и управляющим, утвердить все необходимые для документы. Поскольку действия управляющего и суда часто взаимосвязаны, продажа имущества затягивается и завершить процедуру в установленный полугодичный срок не представляется возможным — срок продлевается.

Кроме того, если лица, участвующие в деле и судья работают слаженно и все успевают, на выставленный лот может не найтись покупатель и тогда вполне возможно, что тот, у кого в залоге находится жилое помещение, будет предлагать новые условия, и продажа в глобальных масштабах начнется заново и срок увеличится как минимум на столько же, сколько уже прошло.

В целом, из сказанного понятно, что продажа жилья, купленного с помощью ипотеки, откладывается как по независящим от участников процесса причинам, так и по искусственно созданным.

В любом случае недвижимость, приобретенная под залог, попадает под удар при объявлении гражданина себя банкротом. Однако, каждую отдельную ситуацию необходимо анализировать и оценивать перспективы продажи единственного жилья. В практике “Банкрот-Сервис” есть случаи, когда жилое помещение в ходе продажи оказывалось не ликвидным, на него отсутствовал спрос и торги не признавались состоявшимися — при таком раскладе претендент на возврат задолженности за счет средств, вырученных от продажи, может забрать залог себе, но далеко не всегда забирает. Перед тем как предпринимать шаги к инициированию процедуры банкротства, советуем оценить риски и перспективы не самостоятельно, а с помощью специалистов в конкретной области.

Получить бесплатную консультацию
Ангелина Винтайкина

Руководитель юридического отдела компании «Банкрот-Сервис». Опыт работы в сфере банкротства физических и юридических лиц — более 10 лет.

Банкротство созаемщика: квартирный вопрос и последствия

Представим супругов, которые взяли ипотеку на 10 лет. Пять лет аккуратно платили, но в 2024 году мужа уволили с работы. Ипотеку жена вносит вовремя, а остальные кредиты оформлены на мужа, и платить их нечем. Что будет, если созаемщик по ипотеке обанкротится? Если ничего не делать, квартиру продадут в ходе банкротства физ. лица. Как по закону сохранить квартиру, и можно ли договориться с банком о выводе созаемщика из ипотеки перед банкротством по кредитам?

Заемщик банкротится, как созаемщику закрыть ипотеку?

Что происходит с имуществом при банкротстве физ. лица

1. Личное имущество банкрота продают для расчетов с кредиторами. По закону нельзя забирать единственную квартиру, но это правило не касается недвижимости, переданной в залог. Если заемщик по ипотеке банкрот, то залоговое жилье включается в конкурсную массу, и выручка идет на погашение долга перед залогодержателем. Квартира с ипотекой будет продана, если банк-залогодержатель участвует в банкротстве.
2. Общая собственность, нажитая в браке, подлежит разделу и продаже. Половина выручки выплачивается мужу или жене банкрота.
3. Личное имущество супруга, которое досталось в дар или перешло по наследству, не учитывается в процедуре банкротства.

Узнайте, что продадут,
и как дешево выкупить ценные вещи

Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика и наоборот

По закону созаемщики по ипотеке несут солидарную ответственность. Это значит, что кредит является общим, и его нельзя поделить на части. Исключена ситуация, когда один заемщик выплачивает свою половину ипотеки и владеет половиной квартиры. Либо кредит гасится в срок, либо нет. Если по кредиту или ипотеке не вносились платежи, банк может предъявить требования любому из созаемщиков, либо обоим одновременно.

Банкротство заемщика или созаемщика дает банку основания расторгнуть договор и немедленно требовать полной оплаты от обоих или любого из них.

Последствия банкротства созаемщика:

1. Банк предъявляет заемщику требование о погашении кредита полностью.
2. После начала банкротства созаемщика банк заявляет о долговых требованиях в суд. Банк получает статус залогового кредитора, это значит, что для погашения его требований будет продан предмет залога.
3. Процедуру торгов при банкротстве контролирует залогодержатель. Оценку залога заказывает банк, организатора торгов, стартовую цену и цену отсечения (ниже которой продавать не будут) также определяет банк.
4. Финансовый управляющий продает ипотечную недвижимость. Деньги, вырученные за счет продажи, направляются на удовлетворение требований банка в размере 80%. Остальная часть распределяется: 15% на выплату требований кредиторам 1 и 2 очередей долг по алиментам, возмещение вреда здоровью и долг по зарплате работникам ИП ; оставшиеся 5% — вознаграждение управляющего, расходы на торги и удовлетворение требований кредиторов третьей очереди. Учитывая, что в основном кредиторы 1-2 очереди отсутствуют, то залоговый банк в результате получает до 95% вырученных средств. Также действуют следующие правила:
   • если задолженность по ипотеке меньше, чем удалось получить с продажи залога, то оставшуюся часть получает супруга должника — ей выплачивают долю в общем имуществе супругов. Если продавалось личное имущество банкрота, то остаток выручки от единственной квартиры перечисляют ему же на покупку нового жилья. Остаток выручки после продажи движимого имущества, которое не принадлежало лично должнику, включается в конкурсную массу. Например, если продали машину, которая была в автокредите, то будет закрыт долг по автозалогу, а остатки — либо супругу, либо кредиторам.
   • если выручки не хватит, чтобы закрыть долг по ипотеке, то залоговый кредитор включается еще и в реестр третьей очереди кредиторов.

Если долг не закрыт после банкротства заемщика, банк вправе предъявить требования к созаемщику. Так и работает солидарная ответственность по ипотечному кредитованию — когда один заемщик признает себя банкротом, банк подает иск к созаемщику.

Пока идет процедура, можно экономить на платежах.

Все время от введения процедуры до регистрации права собственности нового владельца недвижимости банкрот с семьей живет в ипотечной квартире и не платит ипотеку и ЖКХ. Поэтому граждане с долгом по ипотеке часто заинтересованы в том, чтобы управляющий не торопился с продажей квартиры. Пока суд да дело, супруга банкрота откладывает деньги на новое жилье, плюс ей достанется часть выручки с торгов.

Можно ли разделить ипотеку при банкротстве одного из заемщиков?

Нет, разделить долг по ипотеке нельзя.

Обратимся к судебной практике. В деле № А40-89427/16 встал вопрос о продаже супружеского имущества при банкротстве. Супруги были созаемщиками по ипотеке. В 2008 году пара Артемьевых заключила ипотечный договор с банком Абсолют для покупки квартиры. Но через 8 лет супруги подали на совместное банкротство.

Верховный суд указал, что супруги по ипотечному договору выступают созаемщиками и имеют общие обязательства. Банк должен предъявлять полное требование к каждому из созаемщиков, поэтому его включили в РТК обоих супругов.

В банкротстве созаемщика при ипотеке не получится разделить предмет залога и продать только долю банкрота. ВС неоднократно пояснял, что при банкротстве созаемщика-супруга по ипотеке продается весь объект — с выручки закрывают требования залогодержателя (банка). По делам № А05-566/2016 и № А40-137393/2016 в 2018 году возникали споры о реализации объекта залога, и Верховный суд на стороне банка.

Собираетесь банкротиться? Поговорите
с юристом, как действовать по закону

Можно ли закрыть ипотеку при банкротстве созаемщика?

Можно, если деньги вносит не банкрот, а созаемщик, поручитель или третье лицо. Супруг может закрыть ипотеку перед банкротством, используя личные деньги (не общие семейные накопления и не деньги банкрота).

В деле А32-41264/2017 финансовый управляющий подал в суд заявление о недействительности сделки, по которой жена банкрота погасила ипотеку на общую квартиру. После начала банкротства мужа-созаемщика по ипотеке она внесла 125 тыс. рублей в Сбербанк, закрыв остаток по ипотечному кредиту.

Верховный суд пояснил, что сделка супруги не касается кредиторов. Женщина оплатила задолженность за счет личных денег, которые ей подарили родители. В таком случае оснований для оспаривания ее сделок нет.

Можно ли обанкротить созаемщика по ипотеке без рисков? Ипотека всегда сопряжена с рисками: у банка в залоге ваша квартира. В случае проблем с платежеспособностью он ее получит в собственность, ведь предмет залога можно забирать за долги, даже если это единственное жилье.

Поможем договориться
с банком о продаже ипотеки

Как вывести созаемщика из ипотеки?

Этот раздел подойдет людям, которые столкнулись с трудной ситуацией, и уже готовы согласиться на банкротство. Как спасти ипотечное жилье от продажи, не нарушая закон? Варианты будут следующими:

1. Обратиться в банк. Это нужно сделать в первую очередь. Вы описываете ситуацию. Например, cталb неплатежеспособны, готовы банкротиться, но просрочек по ипотеке нет. Ваш созаемщик готов соблюдать график платежей, не хочет терять жилье. Банк может заключить доп. соглашение, отказаться от требования к банкроту, оставив должником только платежеспособного созаемщика. Такое происходит нечасто. Например, когда бывшие супруги разделили имущество, но остались созаемщиками по договору ипотеки. Банк хочет получать выплаты с платежеспособной жены, а участвовать в процедуре мужа-банкрота ему нет смысла.
2. Рефинансировать в другом банке. В 2024 году финансовые организации предлагают программы рефинансирования по ипотечным кредитам. Поищите банк с удобными условиями, который согласится выдать ипотеку одному заемщику, сняв обязательства с неплатежеспособного заемщика.

Работает это следующим образом: банк, который рефинансирует ипотечный кредит, оплачивает его полностью и закрывает. С вами заключают новый договор, где вы будете единственным заемщиком. Разорившийся созаемщик больше не имеет долга по ипотеке, а значит, при его банкротстве квартиру не продадут.

Подобрать программу
для рефинансирования ипотеки

Что делать при банкротстве созаемщика по кредитному договору?

Мы выяснили, что при банкротстве одного из созаемщиков будет продана ипотечная квартира. Поэтому к процедуре признания несостоятельности нужно готовиться за 2-3 месяца.

Что делать, если возникли проблемы с оплатой? Рассмотрите такие варианты:

1. Рефинансирование или реструктуризация ипотеки. Можно обратиться в сторонний банк и запросить рефинансирование. Оно предполагает снижение процентной ставки и ежемесячного платежа. Если у вас снизились доходы, но в целом можно оплачивать кредит в меньшем объеме, этот вариант вам подойдет.
2. Реструктуризация долгов через суд. Можно воспользоваться законом № 127-ФЗ, чтобы снизить ставку по ипотеке и другим кредитам. По закону суд может не признавать гражданина банкротом, а ввести реструктуризацию кредитов через суд, с установлением учетной ставки ЦБ на уровне 13%. Важно, чтобы вы работали официально, и дохода было достаточно для погашения кредитов в течение 3 лет. Процедура работает через банкротство созаемщика по ипотеке по другим кредитам. Подается заявление о признании несостоятельности, су введет реструктуризацию. Далее ваш юрист и финуправляющий подготовят план выплат долга и добьются его утверждения в суде.
3. Продажа ипотечного жилья. Если платить нечем, попробуйте договориться с банком о самостоятельной продаже ипотечного жилья. На практике это удобнее и практичнее, чем реализация квартиры через банкротство. Вы продадите жилье, рассчитаетесь с банком, и еще останутся деньги.

Банкротство — затратная процедура. Выгодно обращаться в АС, если у вас помимо ипотеки еще есть кредиты, которые нечем выплачивать. Вы избавитесь от долгов, а юрист поможет либо закрыть ипотеку до банкротства, либо выкупить недвижимость с торгов по цене ниже рынка.

Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?

Здесь решающую роль играет страховка. При ипотеке страхование обязательно по закону. После смерти заемщика или созаемщика страховая компания будет оценивать, является ли смерть страховым случаем.

Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:

• основного заемщика страхуют на сумму 825 тыс. рублей;
• созаемщика страхуют на сумму 275 тыс. рублей.

Когда умирает один из заемщиков, страховая компания исходит из суммы, на которую был застрахован покойный. Оценивается страховой случай, и уже потом проводятся расчеты.

Что происходит дальше? Банк получает сумму страхования, а созаемщик либо делит ипотеку пополам с наследником, либо выплачивает свою часть самостоятельно. В страховые случаи при ипотеке входит потеря трудоспособности и инвалидность. В расчет не берется временная неприятность вроде сломанной ноги, сокращения на работе или воспаления легких.

Что делать поручителю заемщика-банкрота?

На практике поручители сами подают на банкротство в арбитражный суд, чтобы избавиться от чужих долговых обязательств. В Определении № 46-КГ19-14 ВС указал, в каких случаях поручителя нельзя привлечь по долговым обязательствам основного заемщика по ипотечному кредиту. Дело обстояло следующим образом:

1. В 2014 году ИП Стребкова заключила с Россельхозбанком договор на сумму 2 млн. рублей. Срок договора заканчивался в 2017 году. Поручителем был муж Стребков.
2. По условиям договора, обязанности поручителя прекращались, если в течение 12 месяцев банк не предъявлял требования к поручителю. Срок исчислялся со дня, когда заемщик должен был полностью рассчитаться по договору.
3. В 2015 году Стребкова перестала платить. В 2016 году ее признали банкротом. Суд ввел реализацию имущества, женщину признали банкротом.
4. В 2017 году банк потребовал с поручителя досрочно погасить кредит, поскольку основного заемщика признали банкротом. Банк подал в районный суд иск о взыскании долга с поручителя.

Суды пришли к выводу, что банк должен был предъявить требования к поручителю в течение года после начала просрочки. В 2017 году обращаться было уже поздно после банкротства заемщика, и поручитель уже не должен ничего возвращать. Тем не менее, апелляция назначила частичный возврат задолженности в размере 1,5 млн. рублей и госпошлины.

Верховный суд пояснил, что в рамках банкротства обязательства основного заемщика прекратились. И тем самым процедура сняла необходимость погашения обязательств по кредитному договору для поручителя.

Согласно п. 1 ст. 367 ГК РФ, поручительство прекращается с прекращением обеспеченных обязательств. То есть когда должник признала себя банкротом и освободилась от долгов, автоматом прекратились обязанности поручителя.

Соответственно, если вы являетесь поручителем, и наблюдали банкротство заемщика-юридического лица или гражданина, банк не может предъявить вам требования после списания долга основного заемщика.

При банкротстве заемщика залогодатель-третье лицо имеет право на возврат 80% от проданного залога, право на оценку объекта, установление порядка торгов и так далее. Банкротство созаемщика ведет к продаже квартиры, поэтому важно оценить с юристом перспективы дела и альтернативные варианты. Нужна помощь? Обращайтесь, наши юристы предоставят консультации и поддержку.

Можно ли сохранить имущество при банкротстве физ. лиц?

Признание банкротства физлица — это законный способ избавиться от долгов по кредитам и займам. Граждане волнуются, что будет с имуществом при банкротстве физических лиц. Что продадут, как спасти квартиру, можно ли выкупить ценные объекты с торгов через родственников, и какие сделки не стоит совершать перед банкротством.

Мы собрали экспертные мнения, судебную практику и Закон «О банкротстве физических лиц» о том, как сохранить имущество при банкротстве. Что говорят банкротные юристы?

Узнать, какое имущество вы сможете сохранить при банкротстве

Что такое единственное жилье при банкротстве физического лица?

Практика показывает, что чаще всего за банкротством обращаются граждане, имеющие в собственности только единственное жилье. Таковым признается дом, квартира или помещение, где зарегистрирован и живет должник с семьей, если в собственности нет других объектов жилой недвижимости.

Ст. 446 ГПК установлен перечень имущества, не подлежащего изъятию за долги:

• предметы обихода — бытовая техника, мебель, личные вещи;
• предметы и инструменты стоимостью до 10 000 рублей, которые нужны человеку для профессиональной деятельности;
• необходимые инвалиду оборудование и автомобиль, медицинские препараты, инструменты и компенсации, связанные с лечением;
• памятные знаки, награды, ордена;
• хозяйственные постройки и животные, если должник ведет хозяйство;
• единственное жилье.

Вне зависимости от суммы долга — 300 тысяч или 10 миллионов рублей — такое имущество остается у должника.

Два примера

1. Продавать ли квартиру? Мужчина 45 лет решил признать свое банкротство. Долг перед 3 банками составляет 900 тысяч рублей. В собственности автомобиль и квартира, где он живет с женой и несовершеннолетними детьми. Ежемесячный доход составляет 45 000 рублей после вычета налогов. Как спасти имущество? Из опасений остаться без квартиры должник решил продать родственнику единственное жилье по рыночной стоимости.
   • Наши юристы рекомендовали не совершать продажу квартиры, поскольку единственное жилье при банкротстве физического лица не отнимают.

Итог. Суд признал должника банкротом и назначил процедуру реализации имущества. Автомобиль продали с торгов за 260 тысяч рублей, половину выплатили супруге, поскольку машина была куплена в браке. В конкурсную массу поступило 130 тысяч рублей, которые финуправляющий выплатил банкам. Квартира осталась у банкрота, долги по кредитам полностью списаны.

• Мы оказывали юридическую поддержку клиенту на протяжении всего судебного процесса. Инструменты и стройматериалы мужчина продал до банкротства за 40% от реальной цены — юрист помог сделать официальную оценку и подготовил договор купли-продажи. С выручки:
  • погасили недоимки перед налоговой, чтобы банкротиться без долга перед бюджетом;
  • часть денег выплатили банкам, чтобы не возникло споров в процессе;
  • из остатка денег мужчина оплатил расходы на банкротство и работу юристов.

  Итог. Участок, купленный на деньги банка в ипотеку, продали с торгов. Все кредиты списали, квартира осталась в собственности.

  Какое имущество точно продадут
  при банкротстве?

  Практика: сохранить имущество и избавиться от долгов

  Банкротство — единственный законный способ избавиться от долгов, если нечем платить банкам и МФО. Признание несостоятельности должника подразумевает продажу имущества, чтобы погасить долги хотя бы частично. Граждане спрашивают, как сберечь имущество, и нужно ли что-нибудь предпринять перед тем как обращаться в суд?

  • Если у человека есть только единственная квартира, то ничего с ней делать не нужно. По общему правилу, жилье не продают. Только если у вас элитная жилплощадь в дорогом районе, в 2024 кредиторы могут пытаться признать жилье роскошным и требовать замены на более дешевое, ссылаясь на разъяснения КС РФ. Но для этого им придется доказать, что должник купил квартиру, чтобы спасти деньги от взыскания. Более того, взамен элитной кредиторы должны купить квартиру попроще в том же районе. То есть потратить свои деньги. На практике продажа единственного жилья происходит в редких случаях, когда человек смошенничал и купил огромную квартиру или дом на заемные средства.
  • Если есть другие объекты недвижимости: вторая квартира, дом, гараж, машиноместо, земельный участок, объекты незавершенного строительства, либо автомобили, мотоциклы и любая техника, которая поставлена на учет в госорганах, то будьте готовы, что объекты продадут .

  Позвоните юристу, чтобы подготовиться к процедуре, собрать документы, решить, как продавать имущество — до подачи заявления или через торги. Не совершайте операции с имуществом без консультации банкротного юриста. Именно чрезмерная активность должников создает проблемы и споры в процедуре.

  Что нельзя делать перед банкротством

  Финуправляющий перечислил ошибки, которые затягивают дело и усложняют позицию банкрота.

  • Отчуждение имущества в пользу родственников, либо через договор дарения. Законодательство в 2024 году предусматривает, что сделки, заключенные в течение 3-х лет до признания несостоятельности, могут оспариваться финуправляющим и кредиторами. В результате подаренное имущество изымается и включается в конкурсную массу.
  • Продажа имущества по заниженной стоимости. Если незадолго до банкротства должник продал свое имущество по цене менее 30% от рыночной, сделка может быть оспорена. На практике сделки часто происходят таким образом: в договоре купли-продажи указывается заниженная стоимость, остальные средства передаются из рук в руки по расписке. Не стоит так делать, тем более перед банкротством. Нерыночная цена указывает на недобросовестность должника, имущество вернут в конкурсную массу. Сроки и стоимость процедуры вырастут, а списание долгов окажется под угрозой на основании п.4 ст. 213.28.
  • Полный расчет с одним из кредиторов в ущерб остальным. Если человек должен нескольким банкам, выплатив долг только одному, он нарушит интересы остальных кредиторов. Сделки с предпочтением отменяются, а должник рискует остаться с долгами — суд не освобождает от обязательств лиц, действующих недобросовестно.
  • Признание банкротства супругов раздельно. Если у супругов накопились общие долги, то целесообразно подать на банкротство совместно — тогда придется платить не за 2 дела, а за одно, и сроки тоже вдвое меньше. Если банкротиться по отдельности, то финуправляющие супругов столкнутся с проблемой раздела имущества, что приведет к затягиванию обоих дел.

  Главный совет — не продавать или не дарить имущество без консультации с банкротным юристом. Такая самодеятельность приводит к потере имущества и денег.

  Получить консультацию по сохранению имущества

  Что происходит с залоговым имуществом при банкротстве?

  Если банк-залогодержатель включился в реестр требований, залоговое имущество изымается и включается в конкурсную массу, затем продается с торгов. Даже единственная квартира, если она в ипотеке, будет продана.

  Держатель залога рулит всей ситуацией — он разрабатывает положение о торгах, выбирает площадку и устанавливает начальную цену для торгов. Так происходит и с ипотечным жильем, и с автомобилями, приобретенными по автокредитованию. Здесь выкупить имущество с торгов дешево не получится.

  Выручка с торгов идет в первую очередь на погашение долга по залогу — 80% идет банку, 10% — на расходы в процедуре и вознаграждение финуправляющего, еще 10% — на погашение алиментов и долгов перед работниками (если таких долгов нет — опять же банку). Если в ипотеку был вложен материнский капитал, его можно вернуть в СФР и использовать повторно.

  У должников есть шанс остаться с квартирой в ипотеку при банкротстве! Это возможно в случае, если банк, который выдал кредит под залог, не включается в реестр кредиторов. Другие кредиторы не могут обратить взыскание на ипотечное жилье, если это единственная квартира — оно продается только по требованию залогодержателя.

  Чтобы пройти банкротство с сохранением ипотеки, можно рефинансировать заем на созаемщика или поручителя, чтобы вывести должника из сделки. Обязательно привлекайте к делу юриста, чтобы ваши действия были законными и не нарушали права кредиторов.

  Хотите сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? Звоните юристу!

  Признают ли банкротом, если нет имущества?

  Да, признают. По закону принудительное банкротство физлиц возможно при долге от 500 тыс. рублей и просрочке от 3-х месяцев. Но если человек потерял работу, иной источник дохода, он вправе добровольно подать заявление на банкротство и раньше, копить и наращивать долг не нужно. Учитывая затраты на процедуру, выгодно начинать банкротство при задолженности от 300 000 руб.

  Банкротство возможно и при отсутствии у должника имущества. Не важно, есть ли в собственности квартиры, земельные участки, автомобили и ценные вещи. Даже если нет имущества вообще, лицо вправе признать несостоятельность.

  Граждан, планирующих стать банкротами, можно разделить на 2 категории:

  1. Нет и не было имущества. Финуправляющий проверит факт неплатежеспособности, отчитается перед судом и будет ходатайствовать о списании долгов физлица. Процедура займет 6-7 месяцев.
  2. Ранее было имущество. Законодательством предусмотрено, что финуправляющие вправе оспаривать сделки, которые были заключены за 3 года до процедуры. Если такие сделки были, процедура затянется: срок от 7 до 12 месяцев.

  Из опыта финуправляющих:

  1. Процедура банкротства в отношении женщины с долгами по кредитам суммарно 1,6 млн. Дама продала земельный участок 2 года назад за 700 000 рублей. На тот момент должница уже имела регулярные просрочки по кредитам. Когда началось банкротство, кредиторы попытались оспорить продажу участка. После проверки оказалось, что сделка действительно состоялась, но оспорить ее не получилось. Стоимость участка была рыночной, а покупатель — посторонний человек, не связанный с банкротом. Не признают недействительными сделки, заключенные без намерения причинить вред интересам кредиторов.

  Банкротство самозанятыхСтатья по теме

  Что будет с имуществом супругов и детей при банкротстве физ. лица?

  Приобретенное в браке имущество супругов считается совместно нажитым, если иное не предусмотрено брачным договором. Задача финуправляющего — отделить имущество должника и второго супруга. Имущественные вопросы женатых или замужних банкротов решаются следующим образом.

  1. Банкротство при наличии совместного имущества. Если имущество супруги или супруга разделить невозможно (например, у пары в собственности автомобиль), оно подлежит реализации. Половина вырученных денег возвращаются второму супругу.
  2. Банкротство при общей ипотеке. Если в браке купили жилье в ипотеку, оно подлежит реализации. Не имеет значения, выступают ли супруги созаемщиками. Да, имущество жены при банкротстве мужа, например, дом или квартира, подлежит продаже. Оставшиеся после расчетов с банком деньги перечислят супруге.
  3. Банкротство и имущество детей. При банкротстве родителей имущество детей не будет реализовано. Например, несовершеннолетнему внуку бабушка оставила в наследство квартиру. При банкротстве отца и матери это имущество не описывается и не включается в конкурсную массу. Квартира должника, приобретенная в ипотеку, будет реализована, несмотря на то, что там прописаны несовершеннолетние дети. Но если вложен маткапитал, финуправляющий вернет деньги в СФР.

  Консультация по совместно нажитому имуществу

  Как проводит оценку имущества финуправляющий?

  Сначала финуправляющий описывает имущество. Если у должника ничего нет, составляется акт об отсутствии имущества для реализации. Оценку имущества обязательно проводит финуправляющий перед торгами:

  • Самостоятельно, сравнивая цену с другими предложениями на рынке;
  • Приглашает независимого оценщика.

  Формируется конкурсная масса и проводится продажа. Срок реализации имущества составляет около 7 месяцев.

  Давайте разберемся, какое имущество забирают. Сюда входит:

  • имущество по оспоренным сделкам сделки;
  • имущество, которое должник пытался скрыть, но оно было выявлено в процессе проверки управляющего;
  • имущество, указанное должником при подаче заявления;
  • совместно нажитое имущество, записанное на супругу.

  Как происходит процедура описи и оценки имущества:

  Вы составляете список и предоставляете управляющему.

  Как проходят торги по банкротству, мы рассказали в этом материале. Родственники и знакомые должника вправе участвовать в торгах, что позволяет выкупить имущество ниже рыночной цены, списывать долги подчистую. Все свои идеи и страхи нужно обсудить с юристами. Специалист подскажет, можно ли продать имущество перед банкротством, или лучше не рисковать и выкупить собственность банкрота с торгов.

  Как готовиться к банкротству?

  Как обезопасить себя на 100%? Признание банкротства — это законный способ избавления от долгов в судебном порядке. Если вы хотите пройти процедуру быстро и сохранить имущество — обратитесь к квалифицированным юристам. Специалисты помогут с документами, а защитят ваши интересы в суде.