Покупатель квартиры может столкнуться с тем, что правоустанавливающим документом продавца на квартиру является договор дарения. Нередко в повседневной жизни можно услышать слово «дарственная», которым именуют договор дарения. Действующее законодательство не содержит термина «дарственная». Этот термин был известен дореволюционному российскому законодательству: дарственной записью назывался односторонний акт, которым устанавливалось право собственности на недвижимость на основании дарения. Согласия одаряемого такой акт не требовал (но одаряемый мог отказаться от принятия дара).
По действующему законодательству дарение недвижимости — это договор (двусторонняя сделка), в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения недвижимости должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.
1. Даритель всё ещё зарегистрирован в квартире? Это должно насторожить!
Покупатель обязательно должен посмотреть документы, в которых содержится перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Если среди этих лиц значится тот, кто ранее был дарителем по договору дарения, необходимо принять дополнительные меры, чтобы обезопасить себя от возможных судебных споров в будущем (выяснить обстоятельства, по которым лицо продолжает жить в квартире; желательно встретиться с ним лично; проверить, кто оплачивает коммунальные услуги и пр.).
В некоторых случаях договор дарения может быть оспорен дарителем по основанию введения его в заблуждение, если он не имел намерений дарить квартиру и продолжает пользоваться квартирой, которая является единственным жильем для него (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-8034/2019).
Договор дарения не может предусматривать какого-то встречного обязательства одаряемого (п.1 ст. 572 ГК РФ). Тем не менее, на практике встречаются случаи, когда на одаряемого возлагаются какие-то обязательства. Например, в договоре дарения можно встретить право дарителя квартиры на пожизненное пользование подаренной квартирой (то есть обязанность одаряемого не препятствовать дарителю пользоваться квартирой и жить в ней). Покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор дарения и найти в нём такие условия, которые будут ограничивать его право собственности после приобретения такой квартиры. Как видим, обязанность одаряемого может быть скрытой (если она не прописана прямо, а следует из права дарителя).
Встречаются в практике и такие случаи, когда право пожизненного проживания дарителя в квартире в договоре дарения не было прописано, но одаряемым было составлено письменное заявление, удостоверенное у нотариуса, о том, что даритель сохраняет право пожизненной регистрации в квартире.
В этом случае право пожизненного проживания дарителя в квартире может быть сохранено даже после продажи квартиры и даже в том случае, когда такое заявление впоследствии было отменено одаряемым (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).
Проживание дарителя в квартире после перехода права собственности на неё к одаряемому встречается и при банкротстве дарителя. Некий гражданин, имеющий значительную задолженность, заключает договор дарения с целью вывести своё имущество на третьих лиц, тем самым исключив его реализацию в рамках банкротства. Такая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия в виде перехода права владения, пользования и распоряжения квартирой к одаряемому. Даритель продолжает проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги.
В этом случае договор дарения является ничтожной сделкой, кредиторы дарителя вправе предъявить в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Если договор дарения заключен и/или регистрация перехода права собственности по такому договору произошла в течение трех лет до принятия судом заявления о признании дарителя банкротом или после принятия указанного заявления, договор дарения может быть оспорен в рамках процедуры банкротства.
При этом, если даритель проживал в квартире и оплачивал коммунальные услуги на момент, когда покупатель заключил договор купли-продажи в отношении указанной квартиры, покупателю может быть отказано в признании его добросовестным приобретателем, а квартиру у него истребуют в конкурсную массу банкрота-дарителя.
Конечно, можно дать общую рекомендацию — покупайте квартиру только в случае отсутствия в ней зарегистрированных лиц, но по разным причинам это не всегда возможно. А кроме того, даже покупка такой квартиры может нести риски для покупателя, о чем будет сказано далее.
2. Даритель страдал психическими заболеваниями. Рискует ли покупатель?
Нередко собственника квартиры, страдающего психическими заболеваниями, пытаются спрятать от покупателя, отстранить от участия в сделке. Вам могут предложить заключить договор купли-продажи квартиры с лицом, действующим по доверенности от собственника. Покупатели неохотно совершают сделки с теми, кто действует на основании доверенности, так как такая сделка имеет повышенные риски. Поэтому одним из способов мошенников является оформление договора дарения с собственником, страдающим психическими заболеваниями. То есть вам предложат купить квартиру у лица, которое является собственником квартиры на основании договора дарения.
Как уже было сказано, если даритель всё ещё зарегистрирован в квартире, покупателю необходимо принять дополнительные меры для того, чтобы обезопасить себя. Но что, если в квартире он не зарегистрирован? Психическое состояние здоровья дарителя и в этом случае имеет важное значение.
Дело в том, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст. 177 ГК РФ). Такая сделка считается совершенной с пороком воли дарителя, а это значит, что квартира может быть истребована у покупателя даже в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.
Для признания договора дарения недействительной сделкой по основанию, предусмотренному статьей 177 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности может начать исчисляться после смерти дарителя, страдавшего психическим расстройством. Такое требование может быть предъявлено наследниками дарителя, поскольку признание договора дарения недействительной сделкой повлечет за собой возникновение у них права на долю в наследстве.
Если судом будет установлено, что даритель с учетом своего психического состояния не мог осознавать наличие возможности оспорить договор дарения в судебном порядке, срок исковой давности начинает течь после того, как о таком договоре узнает наследник дарителя. Наследники могут оспорить сделку также в случаях, когда будет установлено, что при жизни даритель заключил договор дарения под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, если сам даритель при жизни его не оспаривал.
Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Для начала течения срока исковой давности важное значение, как было указано выше, имеет психическое состояние дарителя. Для установления психического состояния дарителя на момент совершения сделки суд назначает комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, в том числе посмертную (если договор оспаривает наследник дарителя). Такие судебные споры не редкость, поэтому важно проанализировать всю историю сделок с квартирой и на основании многих факторов оценивать риски для покупателя.
3. Вам предлагают заключить договор дарения доли в квартире вместо договора купли-продажи? Помните о риске оспаривания такой сделки
Может случиться и так, что, придя на встречу с продавцом для осмотра комнаты, которую вы намерены приобрести в собственность, продавец заявит о том, что не может заключить с вами договор купли-продажи, а предложит вам заключить договор дарения. Разумеется, деньги за комнату продавец хочет с вас получить. Почему такое бывает и есть ли риски в такой сделке?
Вероятно, комната, которую вы намерены приобрести, юридически является долей в праве общей собственности на квартиру либо является комнатой в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право остальных участников долевой собственности и остальных собственников комнат в коммунальной квартире купить продаваемую долю (комнату) по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли (комнаты) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат в коммунальной квартире) о намерении продать свою долю (комнату) постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Продавец вправе продать долю в квартире (комнату в коммунальной квартире) постороннему лицу только в том случае, если остальные собственники не воспользуются своим преимущественным правом покупки в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки ранее этого срока.
При продаже доли (комнаты) с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности (собственник комнаты в коммунальной квартире) имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Случается так, что продавец доли в квартире (комнаты) по каким-то причинам не хочет или не может уведомить собственников, имеющих преимущественное право покупки, и предлагает вам заключить договор дарения доли (комнаты). Если вы отдаете «дарителю» деньги, то такой договор дарения является ничтожной сделкой, так как он прикрывает договор купли-продажи, который стороны в действительности имели намерение заключить.
По требованию заинтересованного лица суд может признать договор между вами и собственником доли в квартире (комнаты) договором купли-продажи и перевести права и обязанности по нему на лицо, чье преимущественное право было нарушено заключением договора дарения (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2018).
Некоторые собственники предлагают заключить договор дарения на часть его доли в праве собственности, а в отношении оставшейся части — заключить договор купли-продажи с вами (в этом случае вы, став долевым собственником, также приобретаете преимущественное право покупки).
Но и в этом случае обе сделки могут быть признаны судом в качестве одной — договора купли-продажи доли, заключенного с нарушением преимущественного права покупки. Рассматривая требования лица, чье преимущественное право было нарушено заключением договора дарения, суд принимает во внимание размер подаренной доли, период времени, прошедший с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю по договору дарения доли, и заключение между теми же сторонами договора купли-продажи доли, отсутствие родственных отношений между сторонами договора (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53719/2018).
Выше перечислены лишь наиболее распространенные на практике риски, которые могут быть связаны с договором дарения. Таким образом, ошибочно считать, что договор дарения не может нести в себе рисков для покупателя. Наличие в объявлении о продаже квартиры фразы «в собственности более 3 лет» ещё не гарантия безопасности для покупателя. В сделках с недвижимостью необходимо учитывать множество факторов и нюансов, всегда быть в курсе актуальной правоприменительной практики, и лучше всего заказать сопровождение сделки с недвижимостью юристу. Тем более, что цена работы специалиста много меньше, чем риски потерять недвижимость.
Чем опасен договор дарения квартиры
То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.
Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.
Проблемные стороны сделки
По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.
Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.
Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).
Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.
Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.
Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.
Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.
Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).
Читайте по теме
Как жильцы сами могут исправить ситуацию?
Подстраховка для осторожных
«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.
Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.
«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».
Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.
Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.
Читайте по теме
Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ
Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.
Читайте новости «Свободной Прессы» в Google.News и Яндекс.Новостях, а так же подписывайтесь на наши каналы в Яндекс.Дзен, Telegram и MediaMetrics.
Сегодня из Африки в зону СВО бортами Росгвардии вылетает еще три отряда основных «вагнеров»
«Алабуга» станет тем самым секретным оружием, которое поможет нашим наступать
Валерий Залужный обманул НАТО уже дважды
Чем опасен договор дарения
В последние месяцы, помимо спроса на доверенности, зафиксирован повышенный интерес граждан и к договорам дарения. Также более востребованной становится безвозмездная передача доли в жилом помещении, купленном с использованием материнского капитала. Рассказываем, с чем связаны последние тенденции и какие правовые нюансы нужно знать и дарителями, и одаряемым.
Чаще всего люди используют формат дарения, когда хотят передать близким недвижимое имущество — квартиру, дом, земельный участок. Специалисты отмечают все больше случаев, когда взрослые дети дарят матерям доли в жилых помещениях, купленных на деньги маткапитала. По закону такая жилплощадь должна делиться на всех членов семьи. В том числе — на всех детей, независимо от их возраста, места жительства и финансовой самостоятельности. Если была ипотека, то доли распределяются после выплаты кредита. И, хотя многие совершеннолетние дети или, например, мужья зачастую не претендуют на часть «маткапитальной» квартиры, механизм отказа от такой доли на данный момент четко не урегулирован. В связи с этим один из рабочих вариантов — как раз дарение.
На фоне мобилизации доли в жилье, приобретенном на маткапитал, чаще всего дарили сыновья. Те, кто по тем или иным причинам не успевали заключить полноценный договор, шли к нотариусу за оформлением соответствующей доверенности. Важно помнить, что в подобных случаях в доверенности необходимо не только прописать, кто и какую недвижимость может подарить от вашего имени, но и четко указать, кому полагается презент. Без этого у документа не будет юридической силы. Напомним, что граждане, призванные на военную службу в рамках частичной мобилизации, могут оформить ряд нотариальных документов, включая доверенности, на льготных условиях — без оплаты услуг правового и технического характера.
Имеем право
По договору дарения можно передать что угодно: недвижимость, коллекцию картин, деньги, автомобиль, оборудование, животных, ювелирные украшения, мебель и другие вещи. Официальным подарком могут стать и предметы интеллектуальной собственности: товарные знаки, компьютерные программы, карты, рисунки, фотографии и прочее. Нужно учитывать, что по договору дарения передается не само авторство, а исключительные права на использование произведения — публикацию статьи, выпуск музыкального диска или размещение иллюстраций на сайте.
Для того, чтобы имущество — квартиру, машину, гараж, землю и прочее — можно было кому-то подарить, оно должно быть официально зарегистрировано на дарителя. Плюс, оно не должно находиться под обременением, например, в залоге у банка или под арестом. При этом, если имущество нажито в браке, для его дарения потребуется согласие второго супруга. Также запрещено раздаривать имущество, если его владелец находится в стадии банкротства.
Всегда надо помнить и о правах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан. Если, например, договор дарения привел к ухудшению их жилищных условий, органы опеки могут оспорить сделку.
Если договор дарения удостоверяет нотариус, он проверяет все нюансы: может ли человек в полной мере распоряжаться тем, что планирует отдать, не нарушаются ли права третьих лиц, получены ли все необходимые разрешения и так далее.
Понимаем и хотим
Важно, чтобы даритель не просто был дееспособен, находился в трезвом уме и доброй памяти, но и хорошо понимал юридические нюансы формата дарения. Не путал его с завещанием или рентой, не думал, что подарок можно в любой момент забрать обратно. Не ожидал, что, подарив, допустим, квартиру, сможет остаться в ней жить. По закону, как только право собственности переходит одаряемому, он может выставить дарителя на улицу.
Нотариус обязательно проверяет, не находится ли человек под давлением и точно ли хочет навсегда расстаться со своим имуществом, ничего за это не получив. Ведь формат дарения не подразумевает никаких ответных действий, услуг, оплат и тому подобное. В принципе, одаряемый может даже спасибо не говорить. Иногда это становится сюрпризом и для того, кто получает подарок.
Был случай, когда одна соседка подарила другой земельный участок. Оформили все в простой письменной форме, то есть без визита к нотариусу. Довольно быстро женщина, которая отдала землю, стала требовать от второй стороны разные услуги и финансовую поддержку — то лекарства купить, то еще что-то. Последней каплей стало требование оплатить зубной протез. Тогда новая владелица участка пошла за консультацией к нотариусу. Сокрушалась, что дешевле было его купить, чем покрывать все «хотелки» соседки. Хотела уточнить, как вернуть подарок прежней хозяйке. И сильно удивилась, узнав, что по закону она вообще ничего не должна дарителю.
Учитываем детали
Договором дарения нельзя прикрывать другие сделки — допустим, куплю-продажу, чтобы сэкономить на налогах. В некоторых случая договор дарения и вовсе не имеет смысла. Так, например, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым, даже если заработал на него один из супругов. Если такое имущество подарить второй половине, оно все равно останется общим. Изменить режим собственности в этом случае можно брачным договором.
Как и в ситуации с доверенностью, в любом договоре дарения нужно конкретно описать, кто, кому и что именно дарит. Если нужно удостоверить договор дарения недвижимости, следует обращаться к нотариусу, который работает в том же регионе, где расположен объект. Если какая-то из сторон договора проживает далеко от этого места, сделка может пройти в дистанционном формате, с привлечением двух и более нотариусов из разных точек страны. Однако даже в этом случае один из нотариусов все равно должен работать в регионе, где находится ценный «подарок».
Участие нотариуса не только гарантирует правовую чистоту, но и помогает сэкономить время и силы. Так, например, он сам запрашивает все необходимые справки и направляет документы в Росреестр, чтобы право собственности на недвижимость перешло от дарителя к одаряемому. Регистрация происходит в ускоренном режиме, всего за один рабочий день.
Еще один интересный правовой нюанс — в договор дарения можно включить пункт о том, что, если даритель переживет одаряемого, подарок не достанется его наследникам, а вернется к своему изначальному владельцу. Также можно включить «свободу» от обязательств. Например, простить человеку долг или взять на себя погашение его задолженность перед третьим лицом. Причем в рамках договора дарения «списывать» можно только весь долг целиком, а не какую-то его часть или проценты.
А еще в договоре можно прописать намерение на будущее: зафиксировать и сам подарок, и конкретный срок или событие, после которого он будет вручен. Если устные договоренности в юридическом плане ничего не значат, то с нотариально удостоверенным договором дарения есть шансы добиться обещанного.
Чем опасен договор дарения
В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.
Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.
В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. «Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение — это сразу переход права собственности«,— комментирует нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе Илья Радченко. Конечно, если гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки: «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», — отмечает Илья Владимирович.
А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить» — подчеркивает Илья Радченко. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле, все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов — нотариусов, и правильный, взвешенный и разумный подход. Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы — Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города.
В собственности у женщины имеется двухкомнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.
К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет — сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему, бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.
Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.
Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору, и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования — немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок» — комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя Научно-консультативного совета ФНП, нотариус города Москвы Александра Игнатенко.
Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.
Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет, например, пустить квартирантов в свободную комнату, да и продать квартиру ему будет сложно. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.
Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», — рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.
Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.
Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.
Если квартира была получена в дар
Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».
Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.
Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке. А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.
Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).
Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).
Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.
Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (это общий срок исковой давности) вероятность таких претензий близка к нулю.
Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?
Есть ли риск, что дарение может быть отменено?
Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.
В некоторых, четко указанных в законе случаях (см. об этом в Глоссарии по ссылке выше), законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.
Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни. Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.
Нюансы дарения
При дарении квартиры все же есть один нюанс, которого лучше избегать Покупателю. Дело в том, что закон позволяет Дарителю включить в договор условие о том, что если Даритель переживет Одаряемого, то дарение отменяется. Поэтому внимательно читаем Договор дарения. Если там есть такое условие, то для нас существует некоторый риск.
Например – наш Продавец (Одаряемый) продал нам квартиру, а через некоторое время взял, да и перебрался на тот свет (умер). При этом, бывший владелец квартиры (Даритель) еще жив. Тогда, согласно этому условию договора, дарение должно быть отменено. И в таких случаях отмена дарения может происходить даже без решения суда, по заявлению Дарителя в Росреестр.
Но тут возникает конфликт законодательных норм, и закон не дает однозначной трактовки такой ситуации.
Ведь при жизни Продавец (Одаряемый) владел квартирой единолично и имел полное право распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе – продать. И никакого нарушения закона в этом нет. Покупатель здесь тоже действует вполне добросовестно, и тоже закона не нарушает. Поэтому вопрос остается спорным и может быть решен на усмотрение суда.
Нам же следует знать, что такая формулировка в Договоре дарения об отмене дарения, если Даритель переживет Одаряемого, для нас нежелательна (хотя и не критична). Как минимум, тогда есть смысл проконсультироваться по этому поводу с профильными юристами – стоит ли покупать такую квартиру или риск в данном случае не оправдан.
Если же такого условия в Договоре дарения мы не наблюдаем, то вопрос снимается.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры? Ответ и судебная практика.
Уплачен ли налог с подаренной квартиры?
Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.
Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?
Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).
Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.
Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы. Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.
Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.
Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.
Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.
Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.
Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.
Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.