Здравствуйте! В Вашем случае выход следующий . Если зарегистрирован договор купли продажи прошел регистрацию, то за Вами и зарегистриуют правособственности. Если ДКП не прошел госрегистрациюи собственник умер, то наследники или наследник после вступления в наследство в собственность дом, должен заключить с Вам ДКП и офрмить сделку в установленном законом порядке. Либо же обязаны вернуть вам деньги.
Если это не произойдет в добровольном порядке, то Вы можете обратиться в суд и истребовать причитающиеся выплатыв судебном порядке.
Дегтярева А.Г. ( 09.08.2018 в 22:36:52 )
Доброго времени суток, уважаемый автор вопроса! Зачем отменять сделку? Да и как Вы полагаете это сделать, если сделка, например, исполнена (деньги продавцом были получены и дом был передан покупателю по акту), продавец при жизни проявил свою волю, обратился в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о регистрации сделки и преходе права собственности на дом к покупателю?
Да и право на наследство его наследники (правопреемники) не оформили? Или у Вас другая ситуация? Если да, то жду уточнения, после получения которых отвечу более детально.
При этом поясняю следующее (общее):
Если собственник дома умер до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на дом к покупателю, то продавца переходят к его правопреемникам (наследникам).
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Вместе с тем напоминаю, согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследники праве обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменение сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.
Также необходимо помнить о сроках принятия наследства: шесть месяцев со дня открытия наследства.
Всего доброго! Если требуется более подробная консультация, обращайтесь, в том числе на мой эл. адрес.
Буду Вам благодарна за положительную оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. С уважением, [email protected]
Продавец (даритель) квартиры умер до регистрации сделки. Уйдет ли квартира наследникам?
«Да, человек смертен, но это было бы ещё полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!» – говорил Воланд в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». Внезапная смертность человека (хорошо, что лишь иногда!), среди прочего, оборачивается проблемами при сделках недвижимостью.
380 показов
487 открытий
Случается так, что договор купли-продажи или дарения квартиры стороны подписали, но зарегистрировать переход права при жизни продавца (или дарителя) не успели. Бывший собственник неожиданно умирает, после чего приобретателю квартиры приходится отстаивать её в нелегких судебных спорах с наследниками покойного. С точки зрения закона, исход таких дел должен быть однозначным, но отечественные суды, тем не менее, умудряются разрешать их очень по-разному.
Право собственности только после государственной регистрации
Начнём с матчасти. Вы купили или получили в дар какую-либо вещь. По общему правилу, её собственником вы считаетесь с момента её передачи вам. Но если речь о недвижимой вещи, то всё иначе. По закону (пункт 1 статьи 551 ГК РФ), в этом случае переход права подлежит государственной регистрации. И только затем приобретатель недвижимости будет считаться её собственником (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Для государственной регистрации, как и для танго, нужны двое. В смысле, требуется общая воля всех участников сделки. Если продавец (или даритель) вдруг заартачился, зарегистрировать переход права можно через суд (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Но что делать, если продавца (дарителя) уже нет в живых?
Смерть сразу после подачи на регистрацию
Бывали почти мистические совпадения. Стороны договора успевали обратиться за регистрацией. Вот только за те дни, пока документы находились в Росреестре, с продавцом (дарителем) как раз и происходило непоправимое. Получалось, что началась государственная регистрация ещё при его жизни, а завершилась уже после неё.
Как выше частично сказано, суды разбирались с такими ситуациями неоднозначно. Причём даже Верховный Суд РФ отличился противоречивостью. В Определении от 26 января 2010 г. N 5-В09-147 он рассмотрел дело со следующими обстоятельствами: заключен договор дарения, на следующий день документы отданы на государственную регистрацию, ещё спустя пять дней умер даритель, а ещё через день была завершена регистрация договора. Верховный Суд РФ вдруг посчитал приоритетным не момент представления документов на регистрацию сделки, а момент внесения записи о сделке в базы Росреестра. Поэтому договор дарения судебная коллегия посчитала незаключённым.
Уже в следующем году Верховный Суд РФ свой подход пересмотрел. Ровно в такой же ситуации (смерть дарителя до завершения регистрации перехода права, но после подачи документов на неё) судебная коллегия указала, что даритель выразил свою волю на заключение договора и переход права собственности по нему. Сам же по себе факт смерти дарителя в процессе государственной регистрации права не влияет на законность процедуры (Определение от 19 июля 2011 г. N 24-В11-2). Впоследствии Верховный Суд РФ от этой позиции уже не отказывался (Определения от 13 февраля 2018 г. N 5-КГ17-242, от 26 ноября 2019 г. N 5-КГ19-196).
При жизни продавца (дарителя) на государственную регистрацию договор не подавали
Чаще, конечно, происходило и иначе. Договор заключён, имущество по нему передано, а вот до государственной регистрации по халатности руки не дошли. Иными словами, смерть продавца (дарителя) следовала ещё до подачи подписанного им договора на государственную регистрацию перехода права.
По закону, от этого мало что меняется. Выше было сказано, что при уклонении продавца (дарителя) от регистрации перехода права к ней можно принудить судебным путём. Верховный Суд РФ ещё в очень давнем Определении от 25 марта 2008 г. N 6-В08-4 разъяснил, что по аналогии суд может принять решение о регистрации перехода права по договору дарения (а заодно и самого договора, которая тогда требовалась) также и в случае, когда препятствием этому стала смерть дарителя.
Приведенное старое разъяснение Верховного Суда РФ актуально и по сей день. По статье 1112 ГК РФ, в состав наследства входят в том числе имущественные права и обязанности. Обязанность исполнить заключенный наследодателем договор об отчуждении имущества — одна из таких. На наследников она возлагается в полной мере. Поэтому можно смело заявлять к ним иск о регистрации перехода права собственности по договору, заключенному, но неисполненному наследодателем.
Если квартиру продавец не передал
Регистрация перехода права собственности – одна из составляющих исполнения договора об отчуждении недвижимого имущества. Но перед этим обычно (хотя и не всегда) нужно его передать. И если продавец (даритель) умер, не успев это сделать, то приобретатель опять оказывается как бы в подвешенном состоянии.
Вновь обращаемся к закону. Исходя из пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – ПП ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10–22), приобретатель, допустим, квартиры, которую ему продавец (даритель) не передал, может обращаться в суд. И требований выдвинуть сразу два: о передаче квартиры и регистрации перехода права на неё. При этом мы уже выяснили, что неисполненные имущественные обязательства переходят по наследству. Следовательно, ничто не мешает покупателю (или одариваемому лицу), приобретшему квартиру, но так её и не дождавшемуся, заявить к наследникам продавца (дарителя) иск ещё и о передаче квартиры. И вроде бы ничто не должно помешать удовлетворению такого иска.
Не пропустите срок давности
Неожиданным препятствием может оказаться срок исковой давности. Срок этот, как разъяснено в пункте 64 ПП ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10–22, общий трёхлетний и отсчитывается, исходя из пункта 1 статьи 200 ГК РФ, со дня, когда приобретатель имущества узнал или должен был узнать о препятствии со стороны отчуждателя. Например, тот отказался передать необходимые для регистрации документы или создал иные помехи.
Со дня, когда узнал или должен был узнать… Эта формулировка означает, что срок давности может не начинаться сколь угодно долго. В одном из дел приобретатель получил участок, но долго (около пятнадцати лет) его не оформлял, и даже не пытался это делать. И только после смерти продавца предъявил иск его наследникам о регистрации права собственности. Те, конечно, попытались ухватиться за срок давности. Но Верховный Суд РФ указал, что со стороны продавца препятствий регистрационным действиям на протяжении этих полутра десятилетий не было. Приобретатель по собственной инициативе к этим действиям не прибегал. А значит, его право нарушено не было, и срок давности не шёл (Определение Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. N 1-КГ18-3).
Но представим, что в вашем договоре купли-продажи (или дарения) предусмотрен срок или момент, когда регистрация должна состояться. Тогда срок давности начинается сразу после этого срока или момента. То есть он может отсчитываться почти сразу после заключения договора. Важно быть внимательным и срок давности не пропустить, чтобы внезапно не остаться без приобретенного в законном порядке имущества.
Что делать,если оформили дкп на умершего человека?
Продал авто,по дкп. Как оказалось,на дкп в графе покупатель данные умершего человека. Что делать в этой ситуации? Покупатели говорят, что это он именно человек, кому оформили дкп. С другого города они, звонил им, говорят ,что если беспокоишься, могу прислать фото своего паспорта и оформим на меня. Если сейчас сделаю заявелние в госуслугах снятие регистрации, то через 10 дней снимут авто с учёта?Может ли это служить доказательством,что вот я машину передал и сделал заявление и за все косяки уже не я отвечаю. Вдруг они вообще преступление какое то совершат и что может быть?
Лучший ответ
А договор купли продажи тебе мертвец подписывал? Ты с кем сделку совершал?
Абдурахман Меланхолик Ученик (229) 5 месяцев назад
С человеком, но как оказалось, видимо, данные не своего паспорта он написал
КГН Просветленный (26312) Абдурахман Меланхолик , сделку в любой момент могут объявить ничтожной, а тебя мошенником. Глаза где твои?
Остальные ответы
Вы не проверили паспорт человека, который подписывал договор!?
Видимо, так и есть.
То, что покупатели сказали Вам в телефонном разговоре, может быть запрошено следствием, и, в таком случае, запись разговора станет доказательством по делу.
Рекомендую Вам написать заявление в Прокуратуру Срочно (лучше не в полицию — в прокуратуру).
Ошибкой такой фокус со стороны покупателя быть не может, это «схема».
Какая конкретно, заранее незивестно (можно сразу несколько вариантов предположить, что, скорее всего, так и есть — в зависимости от степени ошибочности Ваших дальнейших поступков).
Доверия у правохранителей в данном случае будет больше к тому, кто первый напишет заявление.
Будете тянуть с обращением в прокуратуру — рискуете нажить себе серьезные неприятности.
Есть мысль, что машину решили сделать на вечный учёт.
Это значит, что числиться она продолжит на вас, штрафы и налоги будут идти вам. Если кого-то собьют — привлекать будут вас. Авария — деньги требовать с вас.
Суть в том, что дкп есть, но с заведомой ошибкой — оформление на мертвого человека. На учёт не поставят.
По идее, это решается тем, что вы подаете заявление на снятие с учёта по дкп. Желательно через 10 дней взять справку в рэу, что тачка снята с учёта.
Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы
Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки. Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.
Когда унаследованную квартиру можно продать
Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя. «Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества. Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.
Как проверить, открыто ли наследство
- свидетельство о смерти;
- документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
- документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Как получить право на наследство
Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:
- наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
- всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.
Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Читайте также
- Если вы готовитесь вступить в наследство, запомните 6 важных правил
- Завещание или дарственная: как дешевле передать жильеРосреестр выпустил инструкцию, как оформить жилье по наследству в Москве
Покупаю авто, владелец которого умер. Какие тонкости при покупке?
Владелец умер. Наследники говорят что у них какие то проблемы со снятием с учета (может лень заморачиваться) . Говорят оформляем договор купли-продажи и ты счастливый владелец авто. Есть тут подвох??
Дополнен 10 лет назад
Да прошло с момента смерти владельца 1 год. Наследники типа вступили в права.
Лучший ответ
Сейчас можно продавать-покупать авто на номерах, не снимая с учета. В случае наследования авто сейчас промежуточная регистрация наследниками на себя в случае продажи авто не требуется:
«6. ..При передаче третьим лицам права собственности на транспортные средства, полученные в порядке наследования, их промежуточная регистрация за наследниками не требуется. Аналогичный порядок распространяется и в отношении транспортных средств, которые на момент вступления в наследство не были зарегистрированы в Госавтоинспекции. » (Приказ МВД РФ № 1001 «О порядке регистрации ТС»)
Так что они могут продавать как сняв авто с учета, так и на номерах. Вот только всегда лучше снять с учета, чтобы потом не было проблем — ни у продавца, ни у покупателя. Если у них проблема со снятием с учета, то где гарантия, что ее не будет у нового владельца?
Остальные ответы
Договор купли-продажи от умершего? Его могут признать недействительным в любое время. Например, если вдруг другие наследники объявятся.
Это они должны вступить в права наследства и то, по истечении определённого срока. И только они смогут снять его тогда с учета!
завтра появится какой нибудь родственник-зек и по суду отдашь машину ему.
Если наследники вступили в наследство ( через 6 месяцев после смерти) , то и авто должно быть переоформлено на них. Если есть проблемы со снятием с учета, то подвох я думаю гарантирован. Я бы не связывалась с этим. Странно все как-то.
Договор будет насквозь незаконным, сделку могут признать ничтожной по требованию любого из наследников и отобрать машину. Пусть не говняются, вступают в права наследства, оформляют все документы, а уж потом тебе продпают. Иначе купишь себе изрядно геморроя
Сначала наследники (как первые претенденты на машину) должны вступить в права наследства (через 6 месяцев) и потом от своего имени смогут продать вам машину, если им она не нужна.
Умерший собственник не может продать авто.
Если они вступили в наследство, а затем на Вас оформляют договор купли-продажи от имени наследника, то все нормально. Но все это в любом случае со снятием с учета проходит.
Скорее всего не хотят делится с наследниками возможными.
Дело совершенно не в снятии с учёта (совершенно. ) .
Вам нужен. . (смотрите личку).
владелец авто с 12.02 17 по 22.02. 17 находился в бессознательном состоянии в реанимации 22.02 умер, проживал с сожительницей, законная жена с законным сыном проживает на Украине приедет только 06.03 сегодня узнали что подделана подпись оформлена доверенность 20.02.17 на сына сожительницы и продан авто на него же как в этой ситуации поступить жене когда она приедет? сколько у нее времени для того чтобы не упустить ситуацию она хочет унаследовать с сыном автомобиль .
Сделать ДКП с числом когда хозяин ещё был жив, в ГАИ сказать мол закрутился, времени не было переоформить авто на себя и ездил по доверенности или вообще машина стояла. Про хозяина молчать в тряпочку. Такой вариант не подойдёт?
Я так трактор покупал проблем не было, главное чтобы техника была юридически чиста.
Вкратце свою ситуацию расскажу:
Покупал трактор у человека, который продавал его по генеральной доверенности, а сам хозяин уже умер, срок доверенности заканчивался, он цену сбросил. Подписали мы ДКП документы мне на руки все отдали сразу сняли с учёта, сдали гос. номер. Я сразу его на учёт не поставил, закрутился да и его весь раскидал сразу. В общем где-то через пол года я его собрал, приезжаю с бумагами думаю щас всё будет)). Инспектор поглядел, приспустил меня на землю, сказал что сроки действия доков закончились и на их основании он поставить на учёт трактор не может. На мой наивный вопрос — Что делать? — он ответил — Не знаю. Я ещё раз внимательно осмотрел все документы и у меня в голове созрел новый план.
К тому же я забыл сказать — за превышение срока постановки ТС на учёт с момента снятия полагается штраф.
Приезжаю я на следующий день и вуаля — я вчера купил трактор, что подтверждает составленный мной новый ДКП с паспортными данными, аккуратно выписанными мной из доверенности, уже покойного хозяина. Об этой детали я предусмотрительно умолчал. Дальше описывать этот эпизод я не вижу смысла, т. к. всё прошло надлежащим образом. Был 2010 год на тот момент.