Долевая собственность на дом и землю минусы

Общая собственность — это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь. Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.

Общая собственность — это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь.

Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.

Например, при совместной собственности, чтобы продать свою часть, нужно сначала определить долю, потом выделить ее и только затем продавать. А при долевой собственности доля уже определена.

По умолчанию собственность долевая, с равными долями у всех сособственников.

Что понимается под правом общей собственности

Право общей собственности — это принадлежность имущества одновременно двум или нескольким собственникам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

При этом само имущество не делится между ними в натуре.

Сособственники не образуют между собой юридического лица. Можно сказать, что каждый участник общей собственности получает право на «совладение», «сопользование» и «сораспоряжение» всем общим имуществом (см., например, «Российское гражданское право», отв. ред. Е.А. Суханов).

Свои права на имущество сособственники, как правило, должны осуществлять по соглашению между собой (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).

Что такое право общей долевой собственности

Это общая собственность с определением доли каждого собственника (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Обратите внимание, на доли делится не сама вещь, а право собственности на нее.

Право собственности каждого участника общей долевой собственности охватывает всю вещь, а не какую-либо ее часть. Это значит, что нельзя иметь, например, в собственности 50% автомобиля, но можно иметь 50% в праве собственности на него.

По умолчанию общая собственность является долевой, если закон не предусматривает образование совместной собственности на имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Что такое доля в праве общей долевой собственности

Это часть в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Доля в праве собственности не означает физическую часть вещи.

Например, если какая-то часть автомобиля будет случайно повреждена, то расходы на его восстановление должны понести все собственники соразмерно их долям.

Такой вывод встречается в научной литературе, но его можно сделать также из ст. 249 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма обязывает каждого сособственника соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Вне зависимости от размера доли каждый сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться вещью вместе с другими сособственниками по их соглашению. Кроме того, он может распорядиться своей долей — например, продать (ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Как определить размер доли в праве общей долевой собственности

Доли участников равны, если их нельзя определить по закону и сособственники не установили их размер соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Все участники могут установить порядок определения и изменения долей в зависимости от их вкладов в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Например, двое сособственников здания с долями по 50% могут договориться, что один из них за свой счет сделает пристройку к зданию, после чего его доля увеличится до 60%, а доля второго уменьшится до 40%.

Доля сособственника может увеличиться, если он за свой счет осуществил неотделимые улучшения имущества и при этом не нарушил установленный порядок его использования, то есть другие собственники дали на это согласие.

Отделимые улучшения по общему правилу являются собственностью сделавшего их участника и не увеличивают долю (п. 3 ст. 245 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)).

В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности

Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.

Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).

Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.

Что такое право общей совместной собственности

Это такой вариант общей собственности, при котором у вещи два или более собственника, но их доли не определены (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

У кого может быть право общей совместной собственности

Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.

По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.

Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.

Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Чем общая совместная собственность отличается от общей долевой

В совместной собственности, в отличие от долевой:

• чтобы продать свою часть, нужно сначала определить доли, а потом — выделить свою долю или разделить имущество. Доли изначально предполагаются равными (п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ);

• предполагается согласие сособственника на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако для некоторых сделок с супружеским имуществом все же нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);

• закон не содержит возможности подать в суд, чтобы разрешить спор о владении и пользовании общим имуществом. Он предусматривает такую возможность только для долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

По каким основаниям возникает право общей собственности

Общая собственность возникает, если (п. 4 ст. 244 ГК РФ):

• в собственность двух или нескольких лиц поступило имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи) либо нельзя разделить по закону. Например, когда два покупателя приобретают автомобиль;

• закон или договор предусматривает общую собственность на делимое имущество. Например, при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки (п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ).

По каким основаниям прекращается право общей собственности

Право общей долевой собственности прекращается по общим для права собственности основаниям. Законодательство не делает для него исключений.

Например, сособственники могут продать имущество. Кроме того, его может изъять государство, когда для этого есть законные основания.

Право общей долевой собственности прекратится и в случае, если все участники, кроме одного, свое право утратят, поскольку право общей собственности имеет место только тогда, когда имущество принадлежит двум и более лицам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

Например, если имущество принадлежит двум собственникам и один продает долю второму или получает от него компенсацию взамен своей доли, выбывший собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 235, п. 5 ст. 252 ГК РФ). Второй остается единственным собственником имущества.

Еще вариант: имущество принадлежит двум собственникам, но по требованию одного из них производится выдел его доли в натуре, то есть фактически происходит раздел общего имущества между двумя сособственниками.

По смыслу п. 2 ст. 252 ГК РФ выдел доли представляет собой переход части имущества в единоличную собственность участника общей собственности и прекращает для него права на долю в общем имуществе.

Соответственно, у оставшейся части имущества также остается единственный собственник, а право общей долевой собственности прекращается. Такую позицию можно встретить в судебной практике (см. например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2020 N Ф05-16741/2019).

По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Совместная и долевая собственность: плюсы и минусы

Совместная и долевая собственность ― в чем разница между ними? JCat.Недвижимость поможет разобраться в этих понятиях. Вы узнаете о плюсах и минусах этих видов собственности, на какие справки и факторы обратить внимание при покупке недвижимости.

Чем отличается совместная собственность от долевой

Есть 3 основных вида права собственности:

1. Собственность ― имуществом владеет один человек. Он может распоряжаться им по своему усмотрению.
2. Общая долевая собственность ― имуществом владеет несколько человек. У каждого из них есть определенная доля.
3. Совместная собственность ― несколько владельцев, но без определения долей.

Вид права собственности прописывают в правоустанавливающих документах: выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве о праве на наследство и т. д.

Долевая собственность

Важно понимать, наличие долей не означает, что территория в квартире или доме делится между собственниками пропорционально доле каждого. В такой собственности владельцы должны договариваться о том, как распоряжаться имуществом. Любые действия, связанные с ним, проводят по взаимному согласованию: порядок пользования общей площадью, продажа доли, прописка постороннего человека.

Регистрация по месту жительства или пребывания (прописка)

Если один из собственников хочет прописать своего ребенка до 14 лет, ему не нужно получать согласие совладельцев. По закону дети должны быть прописаны с одним из родителей.

Во всех остальных случаях для постоянной или временной прописки постороннего человека нужно получить согласие всех собственников жилплощади. Близость родства не играет никакой роли, будь это мама, муж или друг семьи.

Советуем заранее определиться с днем посещения паспортного стола или МФЦ. Так как все собственники квартиры должны расписаться в согласии. Если один из них не может лично присутствовать, ему нужно оформить доверенность.

Как определяется доля и как купить ее

Доли не всегда распределяют в равных частях, их размер устанавливают так, как прописано в правоустанавливающих документах. Но если в соглашении или договоре не определены точные доли, то они делятся в равных частях.

Договоры по отчуждению долей заверяют в нотариальной форме. Нотариус проверяет законность документов, дееспособность сторон, есть ли согласие собственников, разъясняет, какие будут последствия сделки. Так проще избежать конфликтных ситуаций между совладельцами в связи с продажей доли.

В случае безвозмездной передачи доли в собственность другого человека согласие совладельцев не требуется. Достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

При продаже части одного из собственников, согласие совладельцев ― обязательный документ. По закону у них есть право преимущественной покупки, и продавец в первую очередь должен предложить выкупить свою долю им.

1. Нотариус составляет письменное уведомление с предложением выкупа доли для совладельцев имущества.
2. Нотариус или продавец отправляет другим собственникам уведомление по почте, либо передает письмо лично. К письму прилагают уведомление о получении, в котором должен расписаться получатель.
3. Если в течение месяца никто из собственников не захочет выкупить долю, нотариус дает разрешение на продажу.

Можно поступить проще. Оформить письменный отказ в нотариальной форме от каждого собственника и приложить к пакету документов сделки по купле-продаже.

Если же собственники приняли решение о продаже квартиры целиком, договор купли-продажи будет оформлен в нотариальной форме без письменного отказа собственников.

Оформление отдельной комнаты в собственность

Чтобы свободно пользоваться определенной комнатой квартиры, нужно оформить перевод комнаты из общей долевой в собственность. Кадастровый инженер сделает замеры и скажет, возможно ли выделение территории. Если технические характеристики квартиры позволяют, он подготовит технический план.

Далее нужно составить соглашение о прекращении долевой собственности между собственниками.

Подать в МФЦ два заявления:

• внесение изменений в кадастровую палату;
• регистрация права собственности на образованный объект.

Эти заявки подаются одномоментно, через две недели поступят документы с подтверждением права собственности на отдельную комнату.

Долевая собственность: особенности

Рассмотрим плюсы и минусы этого вида права собственности.

• у каждого собственника есть пакет документов на свою часть;
• если долю одного из собственников арестуют, ваша часть квартиры останется при вас;
• малоимущий собственник может оформить социальные выплаты на свою долю, например, субсидию на ЖКУ.

• за человеком не закрепляется определенная территория имущества;
• нельзя свободно распорядиться своей долей без согласия других;
• если собственники не могут договориться между собой о порядке пользования имуществом, решать вопросы придется через суд.

Совместная собственность

Как правило, этот вид права оформляют на имущество супруги. Любое имущество, которое приобрели в официальном браке, считают совместно нажитым. Даже если его зарегистрировали только на одного из супругов. Они имеют одинаковые права на него, в независимости от их заработка, вложений и т. д.

• один из супругов получил недвижимость безвозмездно: в наследство, в дар или по решению суда;
• супруги составили брачный договор, который определяет право собственности каждого на конкретный объект недвижимости;
• недвижимость купили до вступления в брак.

Если другой супруг вложил свои средства для увеличения стоимости жилья ― оплатил ремонт, вложился в строительство ― через суд имущество можно перевести в совместную собственность.

Для изменения вида права с совместной на общую долевую собственность супруги составляют соглашение о разделе имущества в нотариальной форме. Его нужно зарегистрировать в Росреестре. Также возможно распределение долей в судебном порядке. Чаще всего к такому решению прибегают во время развода.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Супруги не могут продать или подарить совместно нажитое имущество без согласия друг друга. Согласие оформляют в нотариальной форме.

Для продажи квартиры в общей совместной собственности дополнительного согласия не требуется. Оба супруга будут участвовать в сделке и распишутся в договоре купли-продажи и заявлении.

Совместная собственность: особенности

Рассмотрим плюсы и минусы данного вида права собственности.

• у собственников равные права на имущество;
• у собственников равные обязанности по уплате налогов и коммунальных платежей;
• если у одного из супругов большие долги по кредитам, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.

• для продажи своей доли квартиры супругам нужно провести регистрацию выделения долей из общего имущества;
• собственник не может единолично распоряжаться своей частью квартиры;
• на всех собственников выдается один пакет документов.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали.

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней.

Если у помещения несколько собственников:

1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.

Стоит ли покупать квартиру, оформленную как доля в частном доме на земле под ИЖС?

Хотим купить квартиру. Обстоятельства следующие: 2-х комнатная квартира, 52кв.м находится в частном 3-х этажном жилом доме (земля под ИЖС), по 2 квартиры на этаже, квартира продается как долевая собственность 1/6 доля. Между собственниками заключается соглашение о пользовании, где приписаны условия, где чья квартира, где места общего пользования и т.д.

Какие в данном случае есть подводные камни: как с точки зрения законодательства такие условия сделки регулируется и насколько юридически законно соглашение о пользовании между собственниками-соседями, могут ли вы дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы?

Юриспруденция Недвижимость +4
16 июля 2022 ·

Ведущий эксперт по продаже недвижимости BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Практикующий риэлтор. · 18 июл 2022

Добрый день. Я бы крайне не рекомендовала. Такие варианты бывают, они дешевые, так как фактически вы не получаете в собственность квартиру, а лишь долю в доме, причем маленькую.

С одной стороны, тут нет такой большой проблемы как с псевдостудиями, ибо незаконные перепланировки в ИЖС сплошь и рядом. С другой стороны, ее узаконить надо все равно. А то можете получить проблемы в будущем, как с самостроями.

Далее, сколько квартир там продано? Ведь платить коммунальные платежи, за газ, за отопление вы будете за Дом!, а не квартиру. И нельзя отапливать несколько квартир, вы платите за дом целиком. И если в МКД это задача УК, то тут вы будете самостоятельно решать все это «узким кругом».

Если вы захотите продать такую «квартирку», то сделать это будет сложно и стоить дешево. Все понимают риски, покупают такое лишь от недостатка средств.

Резюме — если бюджет совсем скудный, конечно, можно рискнуть. Но лучше выбрать нормальное жилье в Подмосковье, даже подальше, при наличии электрички рядом или взять ипотеку.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич

Недвижимость в России, а также зарубежная недвижимость, образование за рубежом и миграция. · 18 июл 2022

Если я правильно поняла, то это объект недвижимости, который застройщик построил на земле, которая не предназначена для постройки многоквартирных домов, то есть, незаконно. Поэтому он пошел на хитрость, с выделением долей. Подводные камни здесь возникают такие: 1. Постройка незаконна (не соотвестсвует тому, на что получено разрешение), следовательно, в теории, дом могут. Читать далее

Адвокат, кандидат юридических наук, доцент Томского государственного университета · 17 июл 2022 · advocat70.com

Здравствуйте! Сугубо личное мнение — вообще не стоит связываться с долями. Фактически такое практикуется — в мегаполисах, где покупается 3-х, 4-х комнатная квартира, из каждой комнаты, включая кухню, делается маленькая квартира (от 12 до 20 м2), после чего заключается такое соглашение, где определяется комната каждого собственника и все они отказываются от кухни в. Читать далее

Долевая собственность: преимущества и недостатки

Многие, не имея возможности приобрести квартиру целиком, покупают лишь ее долю. Это позволяет решить проблему с пропиской, а также обрести хоть и небольшую, но свою жилплощадь. Актуальны ли такие сделки для кемеровского рынка недвижимости, выяснял корреспондент журнала «Всё про недвижимость».

Совместная и долевая собственность
Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало распространенным явлением. Это и не удивительно, ведь, имея право собственности, пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Эта уверенность подкреплена и на законодательном уровне. В Гражданском кодексе говорится, что собственник может самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать, сдать по договору найма или аренды.
Однако стоит различать совместную и долевую собственность. Совместная собственность предусмотрена для супругов и крестьянского фермерского хозяйства. В таком случае каждый собственник имеет полное право на всю жилплощадь или земельный участок сразу, без выделения долей. Но в то же время он не может распорядиться этой собственностью по своему усмотрению, не получив согласия других владельцев. Несколько иначе обстоят дела с долевой собственностью. При таком раскладе каждый собственник имеет право распоряжаться лишь своей долей. Зачастую размер доли каждого собственника определяется при покупке или же наследовании недвижимости. Если размер не определен, то доли считаются равными. Так, например, если брат и сестра купили квартиру «пополам» – она окажется в их общей долевой собственности, если же жилье приобрели супруги – то это совместная собственность.
«Сейчас на кемеровском рынке недвижимости заключается много сделок с долевой собственностью, — рассказывает директор АН «Рикон-Панацея» Наталья Корчуганова. – Причем чаще всего такие сделки совершаются, так сказать, в кругу семьи. Доли распределяются между наследниками или же супругами и их несовершеннолетними детьми. Этого обычно требуют органы опеки. А вот «резиновых квартир», когда одна жилплощадь поделена на 30 долей и принадлежит множеству собственников, у нас практически нет. Эта тема больше подходит Москве и Санкт-Петербургу, где существуют проблемы с пропиской и все еще актуальны коммунальные квартиры».

Доля – физическая и юридическая
Говоря о долевой собственности необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самой жилплощади. Допустим, однокомнатная квартира принадлежит двум владельцам на праве общей долевой собственности в равных долях. Это значит, что они оба в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности, но при этом никакого физического деления жилых помещений в действительности не происходит. То есть не устанавливается, какая половина помещений квартиры принадлежит одному собственнику, а какая – другому. К тому же расходы по содержанию общего жилья – платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и так далее, – распределяются между участниками долевой собственности соразмерно с принадлежащими им долями.
«Как правило, размер доли не влияет на порядок пользования собственностью, — комментирует ситуацию юрист, заместитель председателя коллегии адвокатов «Барс» Андрей Стрижак. – Существует даже разъяснение арбитражным судам, что в случае определения порядка пользования собственностью руководствоваться точным разделением жилплощади по долям не стоит. Однако почему-то иногда суды эту поправку игнорируют. В моей практике был случай, когда при разводе супруги столкнулись с такой проблемой: делили квартиру между тремя собственниками – мужем, женой и их несовершеннолетним ребенком. Согласно плану квартиры, отцу отводилась одна комната, но ее метраж был меньше, чем тот, который соответствовал доле. И суд такой порядок пользования квартиры не принял, ссылаясь на то, что он ущемляет права мужчины».
Вообще, размер доли в собственности зачастую влияет лишь на степень дохода или же затрат собственника. Так, при продаже владелец доли получит ровно ту сумму, в которую оценивается только его доля, а не вся квартира в целом. То же касается и доходов от аренды или найма.

Особенности продажи
Одним из главных нюансов при продаже доли квартиры является тот факт, что для этой сделки не требуется согласие остальных собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности, надо иметь в виду, что остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Если после получения извещения сособственники в течение месяца не приобретут эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу, причем по той же цене, что была предложена другим дольщикам. Если стоимость будет выше или ниже хоть на одну копейку, сделку можно будет оспорить. Следует также отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут. К тому же покупателю доли перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически (причем в письменной форме), и они либо отказались ее приобретать, либо не выразили такого согласия. В противном случае любой другой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.
К слову, квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно приобрести и по долям, и целиком, причем разными способами, в зависимости от наличия у покупателя денежных средств, а также достигнутой с каждым из собственников договоренности. Можно приобретать такую квартиру по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.
«Во всем остальном при продаже доли действуют общие правила, регламентирующие порядок сделок с любыми объектами недвижимости, — рассказывает Андрей Стрижак. — Договор составляется в письменной форме, по желанию сторон удостоверяется у нотариуса и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации».

Выделение доли
Стоит сказать еще об одном праве участника долевой собственности. Так, собственник может в судебном порядке потребовать выделения своей доли из общего имущества. В данном случае речь идет именно о выделении доли в натуре, то есть в виде реальных квадратных метров. Но здесь нужно иметь в виду, что, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, при выделении доли собственнику должны быть переданы соответствующие части не только жилых, но и всех других помещений. Однако выделение доли в натуре практически невозможно сделать в городской квартире. Так как в таком случае просто нет физической возможности оборудовать отдельный вход, кухню и санузел. Поэтому в условиях города дольщики могут рассчитывать либо на продажу своей доли, либо на компенсацию.
Выплата компенсации вместо квадратных метров допускается с согласия того, кто хочет получить свою долю. Но если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. А с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Исходя из всего вышесказанного, можно убедиться, что у долевой собственности есть как свои плюсы, так и минусы. Среди преимуществ такого вида собственности можно отметить относительно невысокую цену на жилые квадратные метры, экономию на коммунальных платежах, а вот все минусы сосредоточены вокруг человеческого фактора. Совместное владение имуществом может перерасти в личные конфликты, уладить которые можно будет только в судебном порядке.

Долевая собственность в недвижимости: как пользоваться и распоряжаться

Наследство, приватизация, покупка жилья в браке – причины, по которым жилье переходит в собственность не одному человеку, а нескольким. В результате возникает общая собственность. Расскажем, что такое общая долевая собственность, как ей пользоваться и как распоряжаться.

Какая бывает собственность?

Любая недвижимость может быть в индивидуальной или в общей собственности. Если с индивидуальной собственностью все ясно, то с общей собственностью не все так просто. Право общей собственности возникает, когда жилье переходит к двум или нескольким владельцам. Общая собственность подразделяется на совместную и долевую. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество ( п.3 ст.244 ГК РФ ).

Что такое общая совместная собственность?

Общая совместная собственность появляется, когда имуществом на равных правах владеют двое или несколько человек, при этом доля их собственности не определена. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке или приватизации жилья семейными парами, так как все имущество, приобретенное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Заказать выписку прямо сейчас У общей совместной собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы	Минусы
Любые сделки с имуществом можно совершать только с согласия других собственников	Нельзя совершать сделки с недвижимостью, не получив одобрения всех собственников
У всех собственников равные права на недвижимость, не нужно устанавливать порядок пользования имуществом	Собственник не может единолично распоряжаться имуществом
Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на всех поровну	Обязательные платежи должны совершаться в установленные сроки всеми собственниками
При сдаче жилья в аренду доход будет получать каждый владелец	Если кто-то из собственников пожелает сдать свою комнату (в которой он жил) в аренду, то доход нужно будет делить на всех собственников
Любые действия с квартирой, например, ремонт или покупка мебели, совершается с согласия всех жильцов и расходы делятся поровну	Вы не сможете сделать ремонт или купить мебель по своему желанию, все нужно будет согласовать с другими собственниками

Что такое общая долевая собственность?

Общая долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Имущество может выражаться в денежном эквиваленте, например, ½ от стоимости всей квартиры либо в виде доли в натуральном виде. Под долей в натуральном виде подразумевается выделение конкретного помещения или комнаты для каждого собственника. Выделить можно только изолированные помещения такие, как комната, мансарда в доме, кладовка. Кухня, туалет и коридор остаются помещениями общего пользования. У общей долевой собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы	Минусы
У каждого собственника есть документы на долю в праве собственности	При продаже доли требуется согласие совладельцев
Если долю одного из собственников арестуют, то доля другого собственника останется при хозяине	Если доля одного из собственников будет изъята по суду, то соседом может стать совершенно незнакомый человек или целая семья
Оплата за коммунальные услуги, налоги и прочие расходы делятся на собственников пропорционально их доле	Один из собственников может не жить в квартире и отказаться от платежей за коммуналку
При сдаче жилья в аренду доход будет получать только собственник выделенного помещения	Чтобы сдать долю в аренду, необходимо согласие всех жильцов
Не требуется согласие содольщиков для того, чтобы сделать ремонт в своей части жилья	Несогласованный ремонт может помешать жизни других содольщиков в квартире

Как возникает и прекращается право долевой собственности?

1. Покупка квартиры в браке. Если недвижимость была приобретена после свадьбы, то, как правило, возникает право совместной собственности. При заключении брачного договора супруги могут выделить долю.
2. Приватизация жилья. В случаях, когда семья жила в муниципальной квартире и решила воспользоваться правом приватизации. В результате приватизации каждый член семьи получает долю в праве собственности.
3. Получение наследства. Право долевой собственности на квартиру или другую недвижимость переходит человеку или нескольким людям по наследству.
4. Покупка квартиры по договору долевой собственности. Например, брат и сестра решили купить квартиру на двоих, вложив равные суммы. В таком случае они оформляют по ½ доли в праве собственности.
5. Получение права долевой собственности по решению суда. Как правило, по решению суда гражданину достается конкретное помещение, а не просто какая-то часть недвижимости, которую можно выразить в денежном эквиваленте.
6. Приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала. По закону должна быть выделена доля всем членами семьи, на которых был выдан сертификат.

Право долевой собственности на недвижимость прекращается в результате:

1. Передачи права долевой собственности другому человеку, например, при продаже или дарении. В таких случаях право долевой собственности переходит к покупателю или одаряемому.
2. При выкупе доли у другого собственника. Например, брат и сестра владели квартирой в равных долях. Сестра вышла замуж, и брат решил выкупить ее долю. В таком случае у брата прекращается право долевой собственности и возникает право индивидуальной собственности.
3. Судебного решения. Например, долю могут забрать за долги.

Как выделяют долю в общей собственности?

Соглашение об определении долей в квартире

Соглашение заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе. Определение долей через соглашение направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав выписку ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя. Подробнее о выделении доли в натуре мы рассказывали ранее.

Определение доли в судебном порядке

Случаются ситуации, когда совладельцам необходимо разделить имущество, но самостоятельно договориться они не могут. В этом случае определение доли собственности в квартире происходит через суд. Для судебной процедуры необходимо:

1. составить исковое заявление, указать сумму иска;
2. собрать все правоустанавливающие (договор купли-продажи, завещание и пр.) и технические документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план и т.д.);
3. получить выписку из ЕГРН – в ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее);
4. подать заявление в суд, приложив полный пакет документов.

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке

В чем особенности долевой собственности на квартиру?

У каждого содольщика есть права и обязанности по отношению к личному и общему имуществу в квартире.

Оплата ЖКУ в общей долевой собственности

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, обязанность оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст.249 ГК РФ.

Бывают случаи, когда владельцев несколько, а в квартире проживает только один собственник. В таких ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и сколько будет платить за коммуналку.

Ремонт в квартире с правом долевой собственности

Каждый собственник вправе сделать ремонт в своей части жилья, не спрашивая разрешения у других совладельцев квартиры. Естественно, что владелец помещения делает ремонт за свой счет, но при условии, что его доля выделена.

Если помещения не выделены, то каждый собственник оплачивает ремонт пропорционально его доли. В иных ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и на каких условиях сделает вклад в ремонт жилья.

Прописка жильцов в общей долевой собственности

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, родственника или детей потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение – дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Аренда квартиры в общей долевой собственности

Право долевой собственности позволяет сдавать часть жилого помещения в наем. Для этого собственник должен получить согласие других совладельцев.

Важно! Если доля не выделена в натуре, то есть это не комната, то сдать ее невозможно.

Продажа доли в праве собственности

Собственник имеет право распоряжаться своей долей: продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют первоочередное право выкупа. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю .

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Решение отправляет по почте с уведомлением о вручении или лично под расписку. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как правильно продать долю в квартире. Что может помешать?

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! По закону цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям.

Любой вид сделок с долевой и совместной собственностью нужно заверять нотариально. Нотариус должен удостоверится в соблюдении порядка уведомления собственников, отсутствии иных кандидатов на выкуп части квартиры, дееспособности всех владельцев, актуальности представленных документов и т.д.

Выкуп доли в праве собственности у другого

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других владельцев. Не забывайте, что у вас есть первоочередное право на покупку. То есть, если один из жильцов продает свою часть, то сначала он обязан предложить ее вам.

Если совладелец квартиры не желает продавать свою долю именно вам, но при этом ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить ее принудительно.

Важно! У совладельца не должно быть реального интереса к пользованию долей, его доля не выделена в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает суд.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью?

Сделки с недвижимостью – это всегда риск на большие суммы. Чтобы защитить себя от проблем с жильем в долевой собственности, следует заказывать выписку из ЕГРН на недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки . Выписка из ЕГРН поможет убедиться в чистоте сделки, сохранить нервы и избежать потери денег.

В выписке ЕГРН есть информация:

• О совладельцах. По закону совладельцы имеют право первоочередного выкупа долей. Владея такой информацией, покупатель долевки получает возможность избежать оспаривания сделки в суде другими собственниками приобретаемой недвижимости.
• О выделенных долях. Зная, что у квартиры есть несколько собственников, доля которых выделена в натуральном виде, можно предположить, что каждый собственник может сдать свою часть жилья в аренду.
• Об обременениях. Выписка содержит информацию о причинах ограничения сделок с недвижимостью. Заказывайте свежую выписку, чтобы иметь актуальную информацию о квартире, в которой вы собираетесь купить долю.

Заказать выписку из ЕГРН очень просто. Это можно сделать не выходя из дома. Достаточно заполнить форму в онлайн-сервисе ЕГРН.Реестр и оплатить документ. Выписка с подробными сведениями придет на указанный электронный адрес.

Как читать выписку ЕГРН?

Важно! С 1 марта 2024 года вступил в силу закон, на основании которого Росреестр не имеет права выдавать личную информацию о владельцах третьим лицам. Вместо ФИО собственника используется фраза «физическое лицо». Если недвижимость находится в долевой собственности, то в выписке будет информация о нескольких физических лицах и долях.