Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ изучила спор собственницы дачи и муниципальных чиновников, которые не согласились узаконить пристройки к дому.
Невинное на первый взгляд расширение дачи может оказаться незаконным. / Olive Nest Tiny House
История началась с того, что наша героиня расширила свой частный дом, пристроив к нему сначала сарай, а позже и веранду. После окончания строительства гражданка решила легализовать эти постройки в судебном порядке. В ее иске было сказано, что ее новые объекты стоят на ее же участке. Обосновывая свои требования, гражданка пояснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан. Каково же было ее удивление, когда сначала первая инстанция, а позже и апелляция женщине отказали. Местные суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения. Соответственно, возведенные сооружения «нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду». С таким вердиктом согласилась и апелляция.
Но хозяйка веранды и сарая решила не сдаваться и отправилась оспаривать решения брянских судов в Верховный суд. Там материалы спора изучили и заявили, что их региональные коллеги приняли правильное решение. ВС подчеркнул, что территории, где наша героиня возвела сарай и веранду, больше 20 лет являются зоной особого режима. На этой земле новое жилищное строительство и достройки «с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы» запрещены. Об этом сказано в решении администрации Брянской области. Из-за наличия особой зоны, сказал Верховный суд, узаконить объекты у истицы не получится. ВС признал акты нижестоящих инстанций законными.
Итак, как надо правильно действовать? Первое и самое главное — участок гражданина, на котором он решил начать строительство, должен быть его собственным. Потом надо получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке. Но это самый долгий путь. Есть вариант попроще — можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.
Безусловно, можно поступить так, как сделала наша героиня, — узаконить объекты через суд. Но надо иметь в виду, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. То есть обращался к чиновникам, но ему отказали или не ответили.
По Градостроительному кодексу пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства. При возведении таких пристроек, например навеса или гаража, разрешение на строительство получать не требуется. Правда, после окончания работ надо не забыть внести изменения в техническую документацию. Есть еще один момент, когда разрешение на строительство или реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и «иных санитарно-защитных зон». Под последними часто имеют в виду землю около аэропортов.
Итак, чтобы узаконить постройки, потребуется наличие у собственника участка права на строительство объекта. Соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов. И отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. А также безопасность возведенного объекта.
Но суд почти наверняка попросит доказательства попыток собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.
Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки
Очень актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы спора жительницы Краснодара с местной властью о расширении квартиры. Жилье у дамы располагалось на первом этаже многоквартирного дома, и она переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы. Подобные «расширения» квартир на первых этажах многоквартирных домов — бич многих российских городов и поселков. Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.
РИА Новости
В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.
Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье — «улучшенное и дополненное».
Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение. Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.
Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.
А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
Верховный суд напомнил, что еще семь лет назад объяснял коллегам, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований
Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.
Правовые аспекты распоряжения жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.
Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек — «подсобных помещений» к своей квартире.
Результат подобных преобразований оказался таков — собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.
Краснодарская администрация не оценила это «строительное» достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.
Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара — их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.
Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.
Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.
Собственница квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома
По мнению областного суда, хозяйка «улучшенной» квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия — перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.
Суд подчеркнул — изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.
Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.
В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.
Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.
В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.
Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство — с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.
По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.
В аналогичных ситуациях эксперты подчеркивают разницу между не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией
Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.
Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.
По мнению Верховного суда РФ, перепланировка и перестройка квартиры — это две большие разницы. Фото: Олег Прасолов
Как правильно оформить пристройку к частному дому в 2024 году
Законное владение домом не дает собственнику права на самовольное изменение его конструкции. Зарегистрировать готовый самострой сложно, об оформлении стоит задуматься заранее.
Как в 2024 году оформить пристройку к частному дому? Владельцы частных домов нередко решают увеличить его площадь за счет пристроек.
Чаще всего процесс осуществляется без оформления разрешительной документации.
И когда нужно признать законность достройки, собственник сталкивается с множеством проблем, начиная от наложения штрафа и заканчивая сносом незаконного сооружения. Как в 2024 году осуществить оформление пристройки к частному дому правильно?
Что нужно знать
Осуществить перепланировку в частном доме владельца могут подвигнуть разные причины. Это и строительство дополнительных комнат для увеличения жилой площади, и возведение хозяйственных сооружений.
Переустройство частных домов имеет немало особенностей. Так сооружение новых помещений не должно затрагивать интересы иных лиц, живущих по соседству.
Возвести пристройку к частному дому можно двумя способами — самостоятельно и официально. Когда строительство ведется на законных основаниях, то начинается оно со сбора разрешительной документации.
Причем с контролирующими инстанциями согласуются любые сложные строительные и ремонтные работы, следствием каких становится реконструкция дома или изменение его общей площади.
Другой, более популярный способ, заключается в самовольном строительстве. То есть сначала собственник дома строит дополнительные помещения и только потом пытается их узаконить.
Оформить самовольную постройку можно, хотя на это потребуется несколько больше сил и времени. Но учесть надлежит и возможность запрета на оформление.
Например, выяснится, что самострой нарушает строительные или иные важные нормы. При этом собственника не только оштрафуют, но и обяжут снести ненадлежащее строение.
Тем не менее, с необходимостью оформления пристроек рано или поздно сталкивается каждый собственник подобного имущества.
Основные термины
Прежде чем начинать оформление пристройки, необходимо узнать, а нужно ли это? Дело в том, что многое зависит от характеристик конструкции.
Пристройки бывают капитальными и облегченными. Причем первые должны в обязательном порядке иметь документальное оформление, а вторые не подлежат госрегистрации.
Некапитальная застройка выражается в таких работах, как:
| Пристройка навеса | К частному дому |
| Сооружение крыльца | — |
| Обустройство сарая или гаража | Если в процессе работ не затрагиваются основные инженерные коммуникации и строительство не влияет на несущие элементы |
То есть не требует оформления пристройка, имеющая статус временного сооружения. Понятно, что такие сооружения как навес, небольшой тамбур или иная легкая пристройка, могут быть в любое время снесены.
Их наличие/отсутствие не влияет на основную конструкцию здания. Капитальную пристройку к дому отличает, прежде всего, наличие фундамента и тесная связь с основным зданием.
Строение строится с целью использования его в течение длительного времени. За счет такой пристройки увеличивается площадь дома.
Вот такое сооружение должно быть узаконено в обязательном порядке. По закону необходимо предварительно согласовать строительство с уполномоченными органами.
Для чего это нужно
Любая капитальная постройка должна иметь разрешение и утвержденный проект. В противном случае оформить данное сооружение в собственность не получится.
А это означает, что распорядиться таким строением тоже не получится. Имущество, на какое отсутствует право собственности, нельзя продать, подарить, оставить в наследство.
Владелец дома может возразить, ведь на дом то у него документы есть. Но если к зданию пристраивается помещение, то имеет место реконструкция.
Таковая должна быть узаконена. Любая проверка выявит нарушение и повлечет за собой штрафные санкции.
Конечно, у владельца дома с пристройкой может и не быть плана на его продажу. Но есть и такой момент, как нарушение интересов соседей.
Например, кто-либо из проживающих граждан пожалуется на самострой. В этом случае строение будет признано незаконным в судебном порядке. Собственника обяжут снести пристройку за свой счет.
Если использовать официальное определение пристройки, то это дополнительная часть строения. При этом она:
- второстепенна по отношению к зданию;
- не включена в изначальный проект во внешний периметр строения;
- владеет одной или более стеной, общей со строением.
Регистрация пристройки необходима, поскольку она нарушает проект здания, к какому добавляется. По документам получается, что это абсолютно другое строение.
Распоряжаться им без оформленного права собственности нельзя. Важность официального оформления постройки очевидна.
Причем не имеет значения возраст такого сооружения. Если имеется пристройка, которая не входит в первоначальный план, то ее нужно зарегистрировать.
Нормативная база
В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольная постройка это жилой дом или иное строение, возведенное на земельном участке, не отведенном для этой цели или возведенное без получения необходимого разрешения с нарушением строительных норм и правил.
Видно, что законом самовольные постройки делятся на два вида – построенные на не положенном месте и возведенные при отсутствии разрешительных документов.
В первом случае узаконить строение не удастся. Единственное возможное решение это снос сооружения, добровольно или в принудительном порядке.
Когда речь идет о пристройке к частному дому, то резонно предположить, что назначение земли вполне соответствует и дополнительное строительство возможно.
Основная проблема именно в разрешении. При отсутствии такового оформление осуществляется исключительно в судебном порядке.
Собственнику потребуется доказать, что строение не ущемляет прав третьих лиц, не представляет опасности и не нарушает существующих норм.
Кроме того строительство пристройки к дому в некотором роде является реконструкцией здания, поскольку увеличивает его площадь и меняет характеристики.
Понятие реконструкции частных домов рассмотрено в ч.14 ст.1 Градостроительного Кодекса.
В ст.51 ГрК РФ сказано, что для проведения реконструкции нужно получить разрешение у ведомственного органа.
Порядок действий
Гражданское законодательство оформлению самовольных строений отводит всего несколько статей.
Но из их содержания понятно, что:
| Самовольно построенное сооружение может располагаться только на земле | Принадлежащей по праву собственности |
| Самострой должен быть безопасен | Для людей и их имущества |
| Самовольно возведенное строение должно отвечать всем существующим нормам и требованиям | Какие предъявляются к сооружениям данного типа |
| Самострой сооружается на средства владельца земли | — |
| Наличие сооружение не должно отражаться на интересах иных граждан | А также не должно затрагивать интересы государственных или муниципальных органов |
Порядок оформления пристройки к частному дому всецело зависит от того, на каком этапе владелец решил узаконить строительство.
Если собственник решил сразу пойти законным путем, то оформление начинается со сбора необходимых документов и получения разрешения.
Что это депозит при аренде квартиры смотрите в статье: что такое депозит при съеме квартиры.
Что это такое поквартирная карточка, читайте здесь.
Дальнейший процесс сложности не представляет, останется только получить документы, подтверждающие законность готовой постройки.
Несколько сложнее складывается ситуация, если пристройка уже наличествует. Сложность в данном случае обусловлена тем, что нужно доказать соответствие объекта требованиям и нормам.
Какие потребуются документы
Для получения разрешения на возведение пристройки к частному дому потребуются такие документы:
| Документы на земельный участок | Подтверждающие полномочия заявителя |
| Документация, подтверждающая право собственности на дом | К какому пристраивается помещение |
| Проект строительства пристройки | Реконструкция здания |
| Письменное согласие | Остальных собственников |
| Согласие от соседей на возведение пристройки | Если таковая хоть как-то задевает их интересы (затеняет участок и подобное) |
В большинстве случаев для получения разрешения на строительство потребуется согласие пожарной службы, санэпидемстанции и архитектурного бюро.
Такие официальные подтверждения доказывают безопасность строения. Важно! Перед обращением желательно иметь уже полностью готовый проект.
Крайне желательно, чтобы составили его специалисты. Так будут учтены все важные нюансы строительства, поскольку малейшая неточность может стать причиной отказа.
Куда обращаться
Как только все нужные документы собраны и проект готов, следует обратиться в жилищный отдел городской администрации. Заявка подается в архитектурный отдел при муниципалитете.
Обращение рассматривается в течение примерно месяца. После этого заявитель получает письменный ответ с окончательным вердиктом.
Как оформить пристройку к частному дому в сельской местности? В этом случае необходимо обратиться в районные органы управления. Уточнить название уполномоченных органов можно в поселковой администрации.
Конечно, можно подать документы и в администрацию по месту проживания, но тогда значительное количество времени будет потрачено на пересылку документации.
Наличие положительного решения позволяет получить разрешительную документацию и начать строительство.
При отказе возведенная постройка окажется незаконной, и оформить ее впоследствии не удастся.
Но заявитель, считающий, что отказ в выдаче разрешения не правомерен, вправе обжаловать позицию архитектурного отдела в суде.
Если отказ обусловлен наличием ошибок и неточностей, то их можно исправить и обратиться повторно.
Но отказ в выдаче разрешения могут обуславливать и неоспоримые причины, например:
| Пролегание подземных коммуникаций ближе | Чем на 2,5 метра от пристройки |
| Затронуты несущие конструкции основного здания | Что чревато нарушением целостности объекта |
| Использование при строительстве некачественных материалов | И устаревших технологий |
Если есть разрешение
При наличии разрешения на строительство пристройки к дому, можно возводить конструкцию. Главное это точное соблюдение проекта.
Должны быть соблюдены все строительные правила и нормы. Завершенное строительство требует ввода в эксплуатацию.
Владелец дома и пристройки обращается в местную администрацию с заявлением на принятие объекта.
Администрацией формируется комиссия, которая проверяет соответствие объекта имеющемуся проекту и действующим нормативам. По итогам осмотра составляется заключение.
Заключение, подтверждающее соответствие пристройки всем требованиям, потребуется для дальнейшего оформления. Оно подается в БТИ для оформления новой технической документации на строение.
После получения технического паспорта потребуется обратиться в Росреестр для внесения изменений в уже существующую запись о праве собственности.
Как быть если она уже произведена
Гораздо чаще пристройка сначала возводится, а уже потом оформляется. Зачастую об оформлении граждане задумываются, когда возникает вопрос об отчуждении имущества или появляются споры с соседями.
Основные способы того, как узаконить самовольную пристройку это:
- обращение в судебные органы;
- получение разрешения от отдела градостроительства.
Нужно отметить, что получение разрешения «задним числом» вряд ли можно назвать законным, а выдача разрешения по факту происходит крайне редко.
Остается обращение в суд, но перед этим потребуется провести техническую экспертизу здания. Если оную не провести, суд все равно потребует экспертной оценки.
Если имеется положительное решение технической экспертизы, все документы на дом и землю в порядке, не затронуты интересы третьих лиц, то суд вынесет решение, разрешающее оформление пристройки.
С положительным решением суда можно обращаться в администрацию, которая выдаст нужное разрешение.
Далее порядок действий стандартен – обращение в БТИ, получение техпаспорта, обращение в Росреестр для регистрации права на объект.
К сведению! Если суд признает строение не соответствующим действующим нормам, то владелец должен снести сооружение. Никаких компенсаций за понесенные убытки собственнику не полагается.
Часто задаваемые вопросы
Оформление пристройки может показаться делом не сложным, поскольку существует всего два варианта – с получением разрешения на строительство и узаконивание через суд.
Но на практике возникает немало разных нюансов. Например, как оформить пристройку к частному дому на двух хозяев.
Видео: как узаконить самострой
Во-первых, при наличии нескольких собственников, необходимо согласие каждого на возведение сооружения. Во-вторых, пристройка становится общей собственностью, если присоединена к общему дому.
Когда один из хозяев желает оформить пристройку в личную собственность, то для начала ему потребуется выделить свою долю.
В частном доме выдел доли возможен в натуре, то есть можно сделать отдельный вход и сформировать два отдельных помещения.
После оформления права собственности на свою долю, владелец вправе пристроить к ней дополнительное помещение и зарегистрировать его на себя.
Можно ли по дачной амнистии
Дачная амнистия многим гражданам жизнь существенно облегчила. Ранее неоформленные участки и дачи, наконец-то, получили статус законного имущества.
Появилась надежда и у владельцев незаконно возведенных пристроек. Чего уж проще – подал декларацию и стал законным собственником.
Но есть такой нюанс, что амнистия позволила узаконить незаконные постройки. Как-то баня, гараж, дачный домик и прочие отдельно стоящие строения.
Пристройка к дому отдельной не является. Это часть объекта капитального строительства, а значит и неотъемлемый элемент жилого дома.
Следовательно, дачная амнистия не поможет узаконить пристройку к частному дому, на который оформлено право собственности.
Но именно в наличии права и заключен ключевой момент. Если сам дом не оформлен, то можно зарегистрировать его по дачной амнистии целиком.
Правда в 2024 году одной декларации недостаточно. Потребуется оформить технический план. Но до 2020 года можно обойтись без разрешения на строительство.
Как оформить пристройку к частному дому на участке ИЖС
Любая капитальная пристройка к жилому дому на участке ИЖС относится к категории реконструкции.
Это подразумевает изменение параметров объекта, его площади и иных характеристик (высота, объем, этажность и т.д.).
А раз меняется объект, нужно получить разрешение на реконструкцию. По сути, реконструкция это тоже строительство, поскольку она увеличивает площадь объекта.
Перед началом возведения пристройки нужно обратиться в органы местного самоуправления и получить образец заявления на реконструкцию и перечень требуемых документов.
К таковым относятся:
- заполненное заявление;
- копия правоустанавливающего документа на землю;
- кадастровый план участка;
- проект реконструкции;
- технические условия (электросети, пожарная и газовая службы);
- документ, подтверждающий личность заявителя.
После завершения реконструкции необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать новый технический паспорт.
Как выселить квартирантов, которые не платят и если нет договора узнайте из статьи: как выселить квартирантов, которые не платят.
Как уменьшить долг за квартиру, читайте здесь.
Про единое землепользование, смотрите здесь.
Далее реконструированный дом ставится на кадастровый учет, для этого потребуется заключение о вводе дома в эксплуатации. Его выдает комиссия, сформированная местной администрацией.
Окончательным этапом становится обращение в Росреестр для регистрации права собственности.
При отсутствии разрешения на реконструкцию узаконить пристройку к частному дому на участке ИЖС можно только через суд.
Часто собственник частных домов не удосуживаются оформлением пристроек, мотивируя это тем, что сооружения не являются жилыми.
К примеру, пристроена баня или капитальная веранда. Здесь нужно помнить одно – любая капитальная пристройка подлежит оформлению, независимо от своего предназначения.
Как правильно узаконить пристройку к частному дому в 2024 году
Вы не знаете, как действовать при необходимости узаконивания пристройки к частному дому? Определим, какого порядка придерживаться, как правильно ее оформить, чтобы не возникло неприятностей в дальнейшем.
Обратимся к законодательным положениям, что действительны в 2024 году. Пристройки к домам люди возводят по различным причинам. Одни желают так увеличить жилплощадь.
Другие так исправляют архитектурный промах проекта или защищают стены от ветров. И не все проинформированы о том, что пристрой также необходимо оформлять.
Если и вы относитесь к числу таких граждан, и планируете строительство конструкции, или уже завершили работы над пристройкой, тогда стоит выяснить, как осуществляется ее узаконивание.
Сразу отметим, что не всегда такой процесс является удачным, и людям приходится сносить сооружение. Более простым будет документальное оформление сооружения, что еще не построено.
Что нужно знать
Что понимают под пристройкой и на какие нормы стоит опираться при оформлении ее должным образом?
Основные понятия
Пристройкой называют реконструкцию того сооружения, что уже существует. Это дополнение к дому, что не планировалось при проекте. Пристройка присоединяется к общим стенам основного здания.
Она может состоять из нескольких этажей, быть любого размера. Чтобы построить такое сооружение, необходимо получить разрешение представителя муниципального органа.
Бывают такие пристройки:
- гаражи;
- навесы, что используются для защиты от солнца (такая пристройка не обязательно оформляется);
- крыльцо (не полноценная пристройка);
- жилое помещение, требующее оформления в соответствии с законодательством;
- кухня;
- балкон;
- терасса;
- баня и т. д.
Разрешение на пристрой представляет собой разрешение на проведение реконструкции. Это официальный документ, что подтвердит соответствие строение проекту, стройматериалам и генеральному плану.
Разрешение выдается тогда, когда земельный участок и дом есть в государственном кадастре и право зарегистрировано в Росреестре.
Для чего это нужно
Некапитальную конструкцию, возведенную на собственной земле нетрудно узаконивать в любое время, даже если она построена давно.
Необходимо отправиться в местное отделение БТИ и отдать ряд справок, а также заявление с просьбой внести правки в технические документы.
Если у вас будут все документы на пристройки, значит, все проблемы решены.
И, кстати, при желании узаконить пристройку в доме, находящемся в долевой собственности, стоит получить соглашении каждого владельца.
В законодательных актах прописаны такие правила:
| Постройки стоит размещать на участках в соответствии с нормативными документами | Так как у ваших соседей также есть определенные права, которые нельзя нарушать |
| Когда появится пристройка | Меняется проект, площадь дома, размер доли |
| При строительстве дополнительных пристроек | Лицо вмешивается в конструкцию дома и его коммуникации, поэтому стоит следить за тем, чтобы не были нарушены права остальных лиц |
| Если не узаконите пристройку | В дальнейшем не получится продать дом, обменять его или совершить любую иную сделку. При всем этом уполномоченный орган еще и назначит штраф. Ведь техническая документация не будет соответствовать фактическим строениям на территории |
Нормативная база
Определение пристройки (что построена самовольно) есть в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса России.
В Градостроительном кодексе (ч. 14 ст. 1) рассмотрено понятие реконструкции частных домов.
В ст. 51 говорится о необходимости оформления разрешения у ведомственного органа на проведение реконструкции.
В России также действует закон № 93-ФЗ, в соответствии с которым проводится регистрация пристройки к жилому дому.
Процедура несколько упрощена, так как не возникает необходимости получать права на землю, на которой пристройка находится.
Нужно ли узаконивать пристройку к частному дому
Разберемся, надо ли узаконивать пристройку к частному дому. Разрешение на строительство нужно брать, только если планируется соорудить капитальную постройку.
Как узнать ОКПО по ИНН бесплатно через Росстат онлайн смотрите в статье: как узнать ОКПО по ИНН онлайн бесплатно.
Возможна ли продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, читайте здесь.
Если расширяют строение за счет пристройки, то документы стоит оформлять в обязательном порядке. Некапитальную пристройку законодательство не требует регистрировать.
Некапитальной пристройкой считают сооружение такого плана:
- новый вход в дом, крыльцо, когда не привлекают отдельный участок земли;
- навес или лестница;
- терасса или балкон.
Не нужно разрешение:
- если построен гараж на земельном участке, что относится к товариществам садоводов, или к земле, что не является объектом капитального строительства;
- если строят вспомогательное сооружение;
- если объект не будет затрагивать несущей конструкции, коммуникаций.
Узаконивание может проводиться до строительства или после его завершения.
Видео: как узаконить самострой
Список необходимых документов
Обязательно подготовьте такие справки:
| Документ, что подтвердит наличие прав на земельный участок и на дом | В котором будут проводить реконструкцию |
| План и технический паспорт | Домовладения, кадастровый план земель |
| Проект сооружения | Что будет возводиться (план или эскиз) |
| Выписка из домовой книги для отражения зарегистрированных граждан в помещении | Учитывают лиц, что имеют постоянную или временную регистрацию |
| Заявление остальных владельцев жилого помещения на проведения работ | Если дом находится в долевой собственности |
| Согласие от каждого соседа | Если будут нарушены их права и интересы |
| Заключение компании | Что поставляет газ, воду и т. п., в котором будет говориться о безопасности работ. Если подключать коммуникации не нужно, то такой документ не понадобится |
Иногда могут затребовать разрешительный документ от СЭС, архитектурных отделов, пожарных.
Порядок обращения
Как же действовать? Есть два варианта:
| Вы только планируете строительство пристройки к частному дому | В таком случае сначала согласовывают планы с уполномоченными лицами соответствующих инстанций. Они помогут подобрать наиболее приемлемый вариант. Затем уже можно будет готовить документы, и начинать проведение строительных работ |
| Пристройка уже почти достроена | Тогда документы собирают без внесения изменений в план и сооружения |
Стоит придерживаться определенного порядка, учитывая вариант постройки. Если она еще не готова, то отправляйтесь в проектную фирму.
Сотрудники уполномоченного органа займутся составлением плана работ и подготовят документы.
Если же строительство завершено, тогда придется узаконивать конструкцию через судебный орган.
Соберите документы, и тогда идите в отделение районного суда с иском. К заявлению обязательно прилагают согласие от каждого жильца.
Не получится узаконить объект, если одно лицо будет возражать. Отметим, что судья откажет в вашей просьбе, если будут нарушения или несоответствия в документации.
Отказ будет иметь место и в таком случае:
| Коммуникация под землей | Пролегает на расстоянии менее чем 2,5 м от постройки |
| Затронуто несущую конструкцию | Основного здания |
| Строительство сооружения | Проведено по устаревшей технологии или применялись материалы плохого качества |
Заявление будет принято уполномоченными лицами в установленные законодательством сроки. Лучше уточните сразу, приняли ли иск, или проигнорировали.
Представитель МСУ должен выдать согласие на строительство, по завершению которого приглашают государственную комиссию.
Она составит акт приемки, оценив соответствие строение проекту, саннормам.
Будет выдано заключение, с которым стоит явиться в БТИ для внесения изменений в технические документы на дом.
Затем пристройка регистрируется в органах государственной регистрации. После оплаты госпошлины дом будет перерегистрирован с пристроенными зданиями.
Итак, процесс состоит из таких этапов:
- сбор справок;
- подача документов в уполномоченный орган;
- оплата государственной пошлины;
- рассмотрение заявления должностным лицом;
- принятие решения и формирование соответствующих разрешающих документов.
Сколько стоит процедура (госпошлины)
Процесс узаконивания не является бесплатным. Необходимо заплатить:
| Государственную пошлину, которая составляет | 500 руб. |
| За проведение судебной строительно-технической экспертизы | 20 тыс. руб. и более |
| За согласование перепланировки | Около 20 тыс. |
| За то, что будут внесены новые сведения в технический план | Не менее 10 тыс. |
Если вы воспользуетесь услугами адвоката или будете оформлять доверенности, то придется понести дополнительные траты. Консультация юриста в Москве обойдется не менее 1500 тыс. руб.
Если необходимо представлять ваши интересы в судебном органе, то плата составит 35 тыс. Подготовка доверенности обойдется в 1 тыс. руб.
Часто задаваемые вопросы
Не всегда процесс узаконивания является гладким. Какие же вопросы чаще всего интересуют собственников домов?
Как оформить, если она уже произведена
Самовольная пристройка – любой объект недвижимости – строения, сооружения, жилые или нежилые, что возведены на придомовых территориях.
При этом у собственника дома не было никакого разрешения на строительство, или же было, но работы проведены с существенными нарушениями строительных норм.
Граждане не вправе на совершение какой-либо операции с самостроем – сдавать в аренду, продавать, дарить. Сначала стоит оформить документы на такое строение.
Как узаконить самовольную пристройку к частному дому? Оформить документы на постройку до строительства проще. Но многим приходится узаконивать уже построенное сооружение.
В таком случае оформляют самовольную пристройку через суд. Собственник дома будет истцом, а муниципальный орган – ответчиком.
Документы для осуществления процедуры собирают такие же, как и в остальных случаях, прилагая соответствующее заявление.
Если конструкция уже построена, тогда нужно представить такие справки:
| Чертежи, сделанные в соответствии с действующим законодательством | Масштаб контрольной съемки 1:500. Если вы не разбираетесь в этом, лучше доверьте работу специалисту |
| Правоустанавливающие документы на дом | Договор купли-продажи, дарственную и т. п. |
| Данные о гражданах, что прописаны временно и постоянно, а также о тех, что временно выписались | Берут в паспортном столе |
| Техпаспорт и др. | — |
Судья должен быть удостоверен в том, что есть необходимые разрешения и строительство согласовано. Когда у вас будет положительное решение, тогда можно будет провести регистрацию.
Если судья откажется узаконить конструкцию, тогда у собственника не возникнет прав собственности, и строение должно быть снесено.
Такое решение принимается в том случае, если нарушены чьи-то права или конструкция является не безопасной.
Чтобы не возникло неприятностей, учтите такие нюансы:
- Все ли справки собраны, все ли разрешения получены.
- Есть ли документация, подтверждающая права собственности.
- Не нарушены ли архитектурные нормы и санитарные правила.
- Использованы ли безопасные материалы.
Можно ли по дачной амнистии
В том случае, если необходимо узаконить пристройку к жилому зданию с использованием дачной амнистии, придется заплатить штраф. Он составит 1 тыс. рублей (за незаконное проведение строительных работ).
Порядок расчета стоимости межевания земельного участка узнайте из статьи: стоимость межевания земельного участка.
Как продать квартиру в собственности менее 3 лет, читайте здесь.
Как посмотреть публичную кадастровую карту земельных участков на официальном сайте, смотрите здесь.
При регистрации стоит использовать заявительный метод. Главное, чтобы земельный участок принадлежал вам на правах собственности, и не нарушались права соседей.
Обязательно ли узаконивать пристройку, зависит от вида строения. И помните, что процедуру лучше провести заранее, еще на этапе планирования.
Иначе не избежать проблем с оформлением. Если же приходится узаконивать уже возведенные строения, идеальный вариант – обратиться к специалисту.
Или, в крайнем случае, изучите все тонкости процесса, что прописаны в законодательных нормах Российской Федерации. Тогда ваша ситуация будет разрешена положительно.
С чего начать оформление пристройки: необходимые документы и порядок действий
Владельцы частных домовладений часто со временем достраивают к основному зданию различные пристройки. Причины могут разные – от сокрытия архитектурных изъянов до увеличения жилой площади. Однако даже имея право собственности на дом, закон ограничивает владельцев на его самовольную реконструкцию. Эта статья расскажет читателям, как оформить пристройку к частному дому, какие документы необходимо собрать, сколько это стоит. Также затронем сложности, с которыми могут столкнутся домовладельцы при получении разрешения на строительство.
Разрешение на строительство
Чтобы пристроить к частному дому хозяйственное или жилое помещение, нужно, согласно градостроительному кодексу, оформить разрешение на строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (далее ГАСК).
Из официального определения в градостроительном кодексе РФ следует, что пристройка – это второстепенная по отношению к основному строению дополнительная часть здания, не включённая в начальный проект, и имеющая одну или несколько общих стен с основным строением. Все постройки делят на капитальные и облегчённые объекты. Для веранды, крыльца, террасы и прочих не капитальных пристроек, разрешение на строительство не требуется.
Здания и сооружения капитальной застройки подразумевают прочную связь с землёй и, в отличие от некапитальных строений расположены на крепком фундаменте. На строительство капитальных построек нужно оформить разрешение и утвердить проект.
Разрешение на строительство
Если капитальную пристройку возвести без разрешения, то возникнут сложности с узакониванием, а следовательно, и получением права собственности на сооружение. В лучшем случае самовольного застройщика оштрафуют или обяжут снести пристройку.
Как и где получить разрешение на строительство, можно узнать из интернета, указав в поисковике название субъекта РФ, или в органах местного управления.
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Внимание!
Последний пункт также важен для получения разрешения на строительство. Если соседи будут не согласны с возведением пристройки, затрагивающей их интересы, например, затеняющей соседний участок, вам не выдадут разрешение.
В выдаче разрешения могут отказать, если рядом с домовладением проложены подземные коммуникации (на расстоянии ближе 2,5 метра), возведение пристройки затрагивает несущие конструкции дома и нарушает целостность объекта, а также в случае использования некачественных строительных материалов. Для исключения неточностей в технической документации, которые могут стать причиной отказа в разрешении на строительство, лучше чтобы эти документы составляли специалисты.
Через месяц после обращения в ГАСК с заявлением о разрешении строительства, заявитель получает окончательный ответ. Если владелец дома не согласен с вынесенным вердиктом, он вправе обжаловать решение архитектурно-строительной инспекции в суде. После согласования всех нюансов и получения разрешения можно приступать к строительству пристройки.
Как узаконить самовольную пристройку к дому
Часто владельцы частных домов самовольно строят капитальные пристройки без соответствующего разрешения. Домовладения с незарегистрированными надлежащим образом расширениями, не получится продать, сдать в аренду, а также оформить на них наследство, пока они не будут узаконены.
Пристрой, возведённый в неположенном месте не удастся оформить, и в соответствии с законом он подлежит сносу в добровольном или принудительном порядке. Если при строительстве пристройки не были нарушены требования СНиП хоть она и построена без разрешительных документов, её можно легализовать в судебном порядке.
Чтобы узаконить её в суде, собственнику необходимо провести техническую экспертизу и инвентаризацию сооружения, которые обойдутся владельцу в немалую сумму, а также доказать, что строение не ущемляет права соседей и не нарушает существующих строительных нормативов.
Как правило, при положительной экспертной оценке, наличии документов на право собственности на дом и земельный участок, а также заключении, что пристройка не затрагивает интересы третьих лиц, суд разрешает оформление самостроя. С решением суда нужно обратиться в ГАСК с заявлением о необходимости внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Сколько стоит оформить
Стоимость оформления пристройки в разных регионах страны отличается, и зависит от местонахождения и метража строения, а также сложности проекта. В стоимость легализации входят такие расходы:
- цена подготовки технического плана;
- оплата строительной экспертизы;
- стоимость внесения изменений в кадастр;
- госпошлина за регистрацию.
Размер госпошлины зависит от цены пристроя, в которую включается стоимость работ и строительных материалов. Процедура недешёвая и может колебаться от нескольких тыс. руб до десятков тысяч.
Самый дешёвый вариант начать оформление с обращения в муниципальный отдел по строительству — вам предоставят информацию о необходимых действиях и выплатах.
Ещё один вариант получения разрешения на строительство, оформление через портал «Госуслуг». Где будут указаны какие необходимы документы и приведена цена.
Получение разрешения на строительство через портал госуслуг
Важный факт!
Расходы на узаконивание самовольной пристройки значительно больше, чем легальное оформление. Поэтому рекомендуется сразу получить разрешение на строительство.
Как оформить пристройку к многоквартирному дому
Большая часть городского населения нашей страны проживает в квартирах многоэтажных домов. Владельцы квартир, находящихся на первых этажах таких домов, расширяют жилплощадь путём пристройки к наружным капитальным стенам здания веранды или дополнительного балкона. Поэтому в завершение статьи нелишним будет рассказать, как получить разрешение и оформить в этом случае.
Процесс получения разрешения на строительство и дальнейшее оформление пристроя к многоквартирному дому мало чем отличается от аналогичного оформления в частном секторе. Правда, в этом случае придётся согласовывать строительство со всеми жильцами дома и получить разрешение от собственника дома.
Пристройка к многоэтажке
Необходимые документы подаются в архитектурный отдел муниципалитета, где рассматривают заявление и выносят решение. Причиной отказа в разрешении на строительство пристройки может послужить тот факт, что многоквартирный дом является памятником архитектуры. Для вынесения положительного вердикта, владельцу квартиры лучше приватизировать участок земли, на котором планируется возведение пристройки.
Заключение
Подводя итоги вышесказанному, заметим, что оформление пристройки не очень сложный и хлопотный процесс, который лучше провести с соблюдением всех формальностей, что в последующем сэкономит бюджет и время.