Как продать долю в доме

Два хозяина одного жилья — это сегодня одна из весьма распространенных сложных житейских ситуаций. Нередки случаи, когда сособственников одного дома или квартиры бывает еще больше. Чаще всего жить вместе под одной крышей эти люди могут с большим трудом или не могут вообще. Есть ли выход из, казалось бы, замкнутого «жилищного» круга? И как правильно и законно действовать в подобной ситуации?

Случай, о котором расскажем, произошел в Ростовской области. Там после развода семейная пара разделила принадлежащую им часть коттеджа пополам, но из-за сложившихся между ними конфликтных отношений они так и не смогли продолжать жить вместе, как соседи. Итог был таков — жена решила оставить свою долю недвижимости бывшему супругу, получив взамен деньги. Но экс-муж был против. Мирно уладить конфликт не удалось. Дело в итоге дошло до Верховного суда РФ, который и объяснил, как надо поступать в таких случаях.

Вот главное, что заявила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ,* — в таких разбирательствах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и финансовая возможность выкупить актив.

А теперь расскажем детали этого интересного гражданского спора, который первым заметил портал Право ru.

В нашем случае супруги прожили вместе тринадцать лет. И за эти годы они купили половину жилого дома площадью 131,5 квадратных метра. Недвижимость по обоюдному решению зарегистрировали на мужа. А спустя еще десять лет супруги развелись и разделили имущество. По решению суда бывшему мужу и бывшей жене досталось по одной четверти коттеджа (по 32 квадратных метра каждому).

Подчеркнем, что после развода у бывших супругов сложились не очень хорошие, можно даже сказать, плохие отношения. В доме остался жить экс-муж, а его бывшая супруга решила получить денежную компенсацию за свою долю. Обсуждать это с бывшим мужем не стала. Сразу обратилась в суд. Суд должен был ответить на главный вопрос: когда можно просить компенсацию вместо недвижимости?

Чтобы определить стоимость доли гражданки, Новошахтинский райсуд Ростовской области поручил местной экспертной компании провести экспертизу. Специалисты выяснили, что долю экс-супруги нельзя выделить в натуре, потому что дом ветхий и перепланировка может привести к разрушению.

Кроме того, эксперты подсчитали, что рыночная стоимость доли бывшей супруги — 756 491 руб. Именно такую сумму ей следует выплатить в качестве компенсации.

Но бывший муж отказался выкупать долю бывшей жены. С учетом этого обстоятельства суд посчитал, что бывшая жена и совладелица не имеет права на выплату компенсации. Тем более что формально экс-супруги могут использовать дом совместно, ведь в деле нет доказательств обратного. Поэтому суд гражданке в иске отказал.

Она же с такими выводами не согласилась и обжаловала это решение в Ростовский облсуд. Апелляция решила, что доля гражданки незначительна. К тому же между сторонами сложились конфликтные отношения.

ВС: в таких делах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и возможность выкупить актив

Областной суд сказал, что размер компенсации за недвижимость справедливый и обоснованный, и поэтому отменил акт первой инстанции, обязав бывшего супруга выкупить долю бывшей жены за 756 491 рубль. Гражданин возмутился и оспорил решение.

Но с такой позицией согласился и кассационный суд.

Тогда бывший супруг пошел дальше и обратился в Верховный суд.

Там материалы спора изучили, и ВС высказал свою позицию. Высокий суд заявил следующее — взыскивая с бывшего мужа в пользу бывшей жены компенсацию, местные суды не учли, что экс-супруг не хочет покупать долю в доме. К тому же суды не выяснили, есть ли у гражданина деньги, чтобы купить недвижимость по такой цене.

В итоге Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд.

Эксперты говорят, что гражданке, вероятно, следовало обратиться в суд с несколько иным требованием — определить порядок пользования домом. Может быть, экс-супругам и правда сложно использовать поделенную часть коттеджа из-за конфликтных отношений.

Юристы обращают внимание на важный вывод, который сделал ВС: четверть недвижимости не считается малозначительной долей. Так как критерии малозначительности законодательно не определены, то определение судей ВС должно сыграть важную роль для практики.

* Определение Верховного суда РФ N 41-КГ23-14-К4.

Продажа дома находящегося в долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа дома находящегося в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа:
• 3-НДФЛ при продаже имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все

• Купля-продажа:
• 3-НДФЛ при продаже имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все

• Общая собственность:
• Аренда общей долевой собственности
• Военная ипотека при разводе
• Выдел доли в натуре
• Выдел доли в натуре в квартире
• Выделение долей по материнскому капиталу
• Показать все

Формы документов

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Как продать долю в квартире или жилом доме?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) При этом следует учесть, что продажа доли в праве собственности на жилой дом проводится вместе с продажей принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы
  • Гражданский кодекс (ГК РФ)
  • Жилищный кодекс (ЖК РФ)
  • Налоговый кодекс (НК РФ)
  • Трудовой кодекс (ТК РФ)
  • Уголовный кодекс (УК РФ)
  • Бюджетный кодекс (БК РФ)
  • Арбитражный процессуальный кодекс
  • Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • Лесной кодекс (ЛК РФ)
  • Семейный кодекс (СК РФ)
  • Уголовно-исполнительный кодекс
  • Уголовно-процессуальный кодекс
  • Производственный календарь на 2024 год
  • МРОТ 2024
  • ФЗ «О банкротстве»
  • О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
  • Об исполнительном производстве
  • О персональных данных
  • О налогах на имущество физических лиц
  • О средствах массовой информации
  • Производственный календарь на 2024 год
  • Федеральный закон «О полиции» N 3-ФЗ
  • Расходы организации ПБУ 10/99
  • Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
  • Календарь бухгалтера на 2024 год
  • Частичная мобилизация: обзор новостей

  Контактная информация

  117292 , Москва , ул. Кржижановского, 6 (центральный офис)

  ВС объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

  Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

  Сергей Куксин/ РГ

  Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

  Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

  Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

  Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

  В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

  Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

  Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

  Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

  Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

  Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

  В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

  Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

  Как продать долю в доме?

  Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

  К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

  Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

  Продажа доли в жилом домовладении

  Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

  При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

  Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

  Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

  Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

  Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

  Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

  Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

  Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

  Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

  Уведомление

  Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

  Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

  Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

  Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

  В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

  Как продать долю в доме с землей

  Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

  Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

  В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

  Продажа доли по согласию собственников

  Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

  Алгоритм действий в такой ситуации:

  Документы

  Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

  Сроки

  Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

  1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
  2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

  При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

  Стоимость

  При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

  Возможные затраты:

  За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

  Как продать долю в доме без согласия других собственников

  Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

  В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

  При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  Как разделить на доли в натуре

  В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

  Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

  Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

  Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

  Продать отделенную долю в доме в 2024 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

  Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

  1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
  2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

  Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

  • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
  • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
  • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

  Основные нюансы продажи доли дома

  «Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

  Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

  Основные правила продажи доли:

  В завершении

  Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

  Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

  Можно ли продать долю дома

  Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.

  Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей — могут.

  По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.

  Чем отличается часть дома от доли дома?

  Часть дома — это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю — придется спрашивать согласие или отказ сособственников.

  Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?

  Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги. Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты. При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст — прилагается. Идеально — уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.

  При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).

  Но вот какие могут быть препятствия:

  • сособственник согласился покупать, но денег у него нет (и сам не купил, и вам не дал);
  • неизвестно фактическое место жительства адресата;
  • претендент на обладание доли не вступил в права на свою долю (к кому отправлять предложение?);
  • сособственник — несовершеннолетний ребенок и требуется отказ органов опеки и попечительства и пр.

  Единого совета на все случаи жизни — нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судебной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.

  Когда нельзя продать долю дома

  Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:

  • собственник доли недееспособный гражданин или обладает ограничениями здоровья, препятствующими этому;
  • нет документов о праве собственности на долю;
  • органы опеки или иные обязательные при продаже организации не дают разрешение на отчуждение;
  • перепутаны доли и части дома и пр.

  Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.

  Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?

  Доля дома — это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена. Выделенная доля, обычно, стоит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1. Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.

  Часть дома — это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости.

  В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству. Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей. Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..

  С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.

  Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!

  Автор текста: Генералова Н.Б.
  Генеральный директор, управляющий партнер