Как продать долю в квартире родственнику

Собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, дарить ее, завещать, продавать, как просто знакомым людям, так и родственникам. С юридической точки зрения эти процедуры имеют значительные различия. Продажа доли в квартире между родственниками нередко практикуется с целью улучшения жилищных условий одной из сторон. Процедура характеризуется некоторыми особенностями.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Каждый из собственников, имеющих долю в квартире, может передать ее по договору купли-продажи другому лицу, в том числе родственнику. Ограничений в законодательстве не предусмотрено, за исключением сделок, совершаемых между опекуном и его подопечным.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ отчуждение доли в квартире в таком случае невозможно по договору купли-продажи. Опекун может оформить дарственную или передать недвижимость в безвозмездное пользование.

Сделки по купле-продаже между близкими родственниками осуществляются на тех же основаниях, что и с посторонними лицами.

Справка! При отчуждении доли в квартире, купленной в период брака, потребуется письменное согласие второго супруга на сделку.

Как продать долю в квартире близкому родственнику

Купля-продажа долевой собственности выполняется с учетом следующих требований:

1. Преимущественное право покупки принадлежит совладельцам (ст. 250 ГК РФ). Если они не были извещены должным образом, то могут оспорить сделку в течение 90 дней после заключения.
2. В случае, когда покупатель является сособственником, уведомлять других совладельцев о заключении договора не требуется (Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015).
3. Сделка по продаже доли в квартире должна быть заверена в нотариальной конторе.
4. При отчуждении имущества и переходе права собственности необходимо внести изменения в регистрационные записи Росреестра.

Продажа доли в квартире между родственниками — не освобождает продавца от оплаты налога. Если сумма в договоре будет занижена более, чем на 30%, то для расчета госпошлины будут брать кадастровую или рыночную стоимость недвижимости.

Порядок действий

Для оформления сделки необходимо выполнить следующие действия:

1. Известить собственников о намерении продать свою долю собственности.
2. Получить письменные отказы совладельцев от покупки.
3. Собрать документы и посетить нотариуса для оформления сделки.
4. Внести изменения в регистрационные записи.
5. Заплатить налог.

Наличие родственных связей между покупателем и продавцом не освобождает от оплаты госпошлины и сборов.

Совладельцев необходимо письменно уведомить о продаже доли в недвижимости.

В извещении должны быть указаны сведения:

• адрес квартиры;
• размер доли;
• технические характеристики недвижимости;
• предполагаемая цена.

Собственники долей должны в течение 30 дней дать ответ. Если несколько владельцев согласились на покупку, то продавец самостоятельно решает, кому продать. В случае, когда собственники не хотят покупать долю, они должны оформить письменный отказ.

➟ Документы

После составления договора понадобится собрать документы для внесения изменений в Росреестре.

В регистрационную службу необходимо подготовить следующие бумаги:

• заявление от собственника;
• договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• акт приема-передачи;
• технический план;
• квитанция об оплате госпошлины;
• извещение других совладельцев о продаже доли, их отказы при наличии.

Если собственником является несовершеннолетний, то на совершение сделки необходимо получить согласие от органов опеки.

Нотариус может самостоятельно передать документы в Росреестр. Результатом обращения должно быть получение справки, в которую будут внесены изменения и отмечен новый собственник.

➟ Образец договора

Сделка купли-продажи оформляется в письменном виде в форме соглашения. Документ можно составить самостоятельно или обратиться к нотариусу. Услуга платная и зависит от тарифов должностного лица.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

• информация о продавце и покупателе;
• местонахождение объекта недвижимости и его технические характеристики;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• стоимость сделки;
• сведения об отсутствии обременений на недвижимость;
• порядок расчета;
• отказ других собственников от покупки доли.

Договор оформляется в 3 экземплярах, которые остаются у нотариуса и каждой из сторон. В документе могут указываться сведения об отсутствии претензий у покупателя и продавца, способы разрешения споров и другие пункты, которые заинтересованные лица посчитают необходимыми.

➟ Нужен ли нотариус?

Многие граждане задаются вопросом, нужен ли нотариус для оформления сделки по отчуждению собственности между родственниками. В соответствии с Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 понадобится посетить должностное лицо для заверения сделки.

Для нотариуса необходимо подготовить следующий пакет документов:

• паспорта участников сделки;
• техпаспорт квартиры;
• выписка ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• справки об отсутствии обременений.

Оформление соглашения в письменном виде устанавливается ст. 550 ГК РФ.

В противном случае сотрудники Росреестра откажут в регистрации сделки. Без нотариуса заключаются договоры, которые совершаются с собственностью, переданной в паевой инвестиционный фонд. Могут не заверяться соглашения, по которым все доли в квартире переходят одному человеку (Закон № 76-ФЗ от 01.05.2019).

➟ Расходы и налоги

Даже если продавец и покупатель являются близкими родственниками, при заключении договора купли-продажи им придется понести расходы. В первую очередь необходимо оплатить услуги нотариуса.

Заверение договора купли-продажи доли в квартире обойдется в 0,5% от стоимости соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Для расчета берется кадастровая стоимость недвижимости на дату заключения сделки (Письмо Минфина № 03-04-05/21903).

За заверение доверенности необходимо оплатить 200 руб. Единых тарифов у нотариуса на составление договора нет. Данная услуга может стоить от 3000 руб. Дополнительно может понадобится оплатить оформление технической документации. Регистрация изменений в Росреестре в 2024 году обойдется в 2000 руб.

Продавец обязан оплатить налог после совершения сделки, даже если покупателем является его родственник.

В налоговом законодательстве предусмотрено освобождение от сбора в государственную казну в следующих случаях (ст. 217.1 НК РФ):

• при владении собственностью более, чем 5 лет;
• если недвижимость была получена в дар, по наследству или приватизации не ранее, чем за 3 года до совершения сделки.

Внимание! В случае, когда собственность во владении меньше указанного срока, продавец может получить имущественный вычет в размере стоимости сделки, но в пределах 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ). Но он не предоставляется, если договор заключен между взаимозависимыми лицами, которыми могут являться супруги, дети, родители налогоплательщика.

➟ Сроки

Если в квартире несколько собственников, то необходимо подождать месяц на получение отказа или согласия о выкупе доли.

Законом не запрещается сократить этот срок и оформить письменный документ о том, что недвижимость не будет выкупаться совладельцами, раньше. В Росреестре сделка купли-продажи регистрируется в течение 3 рабочих дней.

Проблемы при заключении договора между родственниками

Основные проблемы:

1. Соглашение, заключенное между родственниками, исключает право на налоговый вычет одной из сторон.
2. Не допускается, чтобы сторонами сделки выступали несовершеннолетние и их родители (законные представители).
3. Если одним из владельцев доли является ребенок, то необходимо получить согласие от органов опеки, иначе впоследствии договор можно аннулировать в судебном порядке.

Сделка купли-продажи доли в квартире между родственниками выполняется на общих основаниях. Договор необходимо оформить и заверить в нотариальной конторе, на основе чего вносятся изменения в регистрационные сведения. При заключении соглашения между близкими родственниками могут отказать в налоговом вычете. Сторонами сделки не могут быть опекун и опекаемый или несовершеннолетний и его родители.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2.Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Как продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция

Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику. Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя. О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.

Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.

Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкцияпродажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• выделение доли;
• установка стоимости и условий сделки;
• предложение выкупа другим собственникам;
• если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
• подготовка документов и составление договора;
• посещение нотариуса;
• регистрация перехода права собственности в Росреестре;
• оплата налогов.

В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.

Выделить долю

Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½частью объекта недвижимости.

Выделить долю можно двумя способами:

• добровольным соглашением;
• через суд.

Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

В документе необходимо указать следующие сведения:

• личные данные о каждой из сторон;
• место и дата составления документа;
• сведения об объекте недвижимости;
• размер долей.

Документ подписывается каждой из сторон.

Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.

Уведомить сособственников

Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.

Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника. Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.

Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:

• отсутствие ответа;
• уклонение от получения письма-предложения;
• неявка за корреспонденцией.

На рассмотрение предложения дается месяц.

Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость. Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.

Найти покупателей

Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.

Подготовить документы

В необходимый комплект включаются копии следующих документов:

• удостоверения личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технические и кадастровые паспорта;
• выписка из домовой книги;
• извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.

Составить договор

Договор необходимо составить в письменной форме.

В нем должны содержаться следующие сведения:

• наименование документа;
• дата и место составления;
• данные об участниках сделки;
• информация об объекте недвижимости;
• основание права собственности;
• порядок расчета;
• информация об обременении квартиры или его отсутствии;
• порядок передачи объекта недвижимости.

В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:

В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.

Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Сумма платится независимо от количества участников сделки.

Зарегистрировать договор в Росреестре

Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.

Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность;
• выписка с лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.

Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.

Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.

После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.

Оплатить налоги

После продажи доли продавец обязан оплатить налог на прибыль. В 2024 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.

Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.

Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:

• куплена до 1.01.2016 г.;
• получена по дарственной или по наследству;
• оформлена через приватизацию.

Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина. Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ). Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.

Устали от чтения?

Сложности при продаже доли в квартире

Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.

Если долю хотят купить два сособственника

Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.

Если сособственник хочет выкупить долю

Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.

Как продать часть доли

Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.

Если находитесь в браке

Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.

Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:

• получен в дар;
• куплен до брака;
• получен по праву наследования.

В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.

Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд. После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Если квартира куплена в ипотеку

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.

Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга. После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.

Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.

Если один из сособственников несовершеннолетний

Если одним из собственников долей является ребенок,то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.

Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены. Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.

Минимальная доля для продажи

Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи. Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.

Вопросы наших читателей

Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?

Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• при заключении сделки на условиях опеки;
• если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.

Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.

Подводные камни

Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

1. Любой из сособственников может подать иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
2. Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
3. Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.

Заключение

На основании сказанного можно сделать следующие выводы:

1. Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
2. Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
3. Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
4. Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2.Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Продажа доли в квартире близкому родственнику

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25 . Это быстро и бесплатно !

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядкео совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартирев течение 30 дней.
4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 днейс момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Необходимые документы

Продавцу:

• Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
• Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
• Свидетельство о праве собственности на долю.
• Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
• Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
• Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
• Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

• Ксерокопия паспорта
• Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
• Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Юристы советуют!После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

• Оформление ипотекив пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
• Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
• Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

• супруг
• дети
• родитель/ли
• бабушка/дедушка

Важно!Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

• Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
• Собственность была в пользовании более трёх лет.
• Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент:купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Договор купли-продажи между родственниками — образец

Обязательные пункты договора

• Дата и место подписания.
• Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
• Полные паспортные данные всех сторон договора.
• Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
• Подписи обеих сторон с расшифровкой.
• Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

• Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
• Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
• Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

• Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
• Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

• Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
• Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
• После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
• Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
• Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
• Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

• При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
• Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
• Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
• Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
• По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
• Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
• Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
• При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
• У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать!На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
2. Собираете необходимый пакет документов.
3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Как продать долю в квартире родственнику

Когда недвижимость оформлена по дарственной и даритель умер, одаряемый вправе продать его. Это правило закреплено в жилищном кодексе в п. 1 ст. 30. Если даритель живой, дарственное имущество также будет принадлежать одаряемому. Но в этом случае будут действовать ограничения.

Расскажу, в каких случаях разрешается продать имущество, о правах дарителя и одаряемого. Еще узнаете, как совершать сделки и в чем отличие дарственной от наследства.

Может ли даритель вернуть квартиру себе?

Когда вы получаете квартиру в дарственную, вы распоряжаетесь ею по своему усмотрению. Но если даритель жив, он вправе вернуть имущество себе. Это возможно в следующих случаях:

• в дарственной прописан пункт, что даритель вправе в любой момент забрать недвижимость обратно;
• одариваемый попытался убить дарителя или совершил преступление по отношению к его родственникам;
• ухудшилось имущественное положение дарителя или ему негде жить, он вправе забрать квартиру себе и отозвать дарственную.

Через сколько времени разрешается продать дарственную квартиру?

Распоряжаться имуществом вы вправе после перехода прав собственности. Права на недвижимость регистрируются в Росреестре. Даже когда даритель прописан в квартире, одаряемый вправе продать недвижимость и выселить его, т. к. получил право распоряжаться имуществом. Но даритель вправе обратиться в суд и оспорить решение дарителя о выселении. Дарственная автоматически отзывается, если одаряемый совершил покушение на дарителя или его родственников.

Как совершить сделку с дарственной квартирой?

Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.

• Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.
• Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.
• Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.
• Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.

При подписании договора и заключения сделки не потребуется согласие супруги или супруга, если состоите в браке. Связано с тем, что дарственная квартира не относится к совместно нажитому имуществу.

Как продать долю полученного имущества?

Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:

• определить точную стоимость доли в квартире;
• уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.

Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.

Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.

• Кадастровый паспорт.
• Свидетельство собственника.
• Техпаспорт на недвижимость.

Перед тем как выставлять квартиру на продажу, убедитесь, что нет долгов по коммунальным услугам и налогам на недвижимость. Задолженность усложнит сделку и оттолкнет клиента от покупки.

Как считают налоги при продаже дарственной квартиры?

Если продаете дарственную квартиру, которой владеете более трех лет, платить налоги не придется. Но если решили продать раньше этого срока, придется платить налог с дохода. В бюджет платят 13% от дохода.

Пример

Если продаете дарственную квартиру меньше 70% от кадастровой цены, формула будет такой:

Сумма налога = (цена кадастровая * 0,7 — 1 млн руб.) * 13%.

Максим получил в дарственную квартиру, стоимостью 2 млн руб. и через полгода решил продать имущество. Ему требуется заплатить налог в 13% от дохода. Максим продает недвижимость по цене 1,8 млн руб. Подставляем числа в формулу и получаем следующее.

(1,8 млн руб. * 0,7 — 1 млн руб.) * 13%. налога.

Когда недвижимость в дарственной будете продавать по договору купли-продажи, используйте налоговый вычет в размере 1 млн руб. Если при дарении налог на квартиру не платили, то платить будете вы.

Пример

Мама подарила дочке квартиру, стоимостью 2 млн руб. Дочка через шесть месяцев продает недвижимость за те же 2 млн руб. Формула расчета налога будет выглядеть иначе.

Сумма налога = (цена купли-продажи — 1 млн руб.) * 13%.

Получается, что дочка заплатит 13% со 100 тыс. руб. или 13 тыс. налога.

Подробнее о том, как платить налоги с продажи квартиры — читайте здесь.

Продать дарственную квартиру и купить новое жилье в браке

Если вы состоите в браке и получаете в дар квартиру от родственника или родителей., недвижимостью распоряжаетесь только вы. Супруг или супруга не имеют на квартиру никаких прав, но только до тех пор, пока вы ее не продадите и не купите новое жилье. Если вы в браке продадите дарственную недвижимость и на эти деньги купили новое жилье, оно будет считаться совместно нажитым имуществом. В случае развода эту квартиру будете делить между бывшей супругой или супругом.

Пример

Александр получил в дарственную квартиру от тети, состоя в браке с Анастасией. Через четыре года Александр продал имущество и не платил налоги. На вырученные деньги семья купила новую четырехкомнатную квартиру в центре города, а еще через год супруги решили разойтись. Квартира куплена в браке, поэтому имущество разделили поровну. На эти деньги Анастасия и Александр купили себе по двухкомнатной квартире. Но если бы Александр не продавал дарственную недвижимость, ничего платить своей бывшей супруге ему бы не пришлось.

Отличие дарственной от наследства

Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.

Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.

Подводим итоги — как продать дарственную квартиру?

• Если вы получили в дар недвижимость, распоряжайтесь ею по своему усмотрению.
• Если в договоре дарения прописан пункт, что даритель вправе забрать недвижимость в любое время обратно, продать квартиру можно будет только с его согласия.
• Дарственная отзывается, если одаряемый совершил покушение на убийство ближайших родственников или самого дарителя.
• Если владеете недвижимостью, полученной в дар менее трех лет, придется платить налоги с продажи — 13% от дохода.
• Когда продаете долю в дарственной квартире, уведомите других владельцев о своем намерении. У них будет право преимущественного выкупа вашей доли в течение месяца. Если за это время они не воспользуются этим правом, продадите долю любому человеку.
• Перед продажей дарственного имущества проверяйте документы и не допускайте образования долгов по коммунальным услугам и налогам.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Как подарить долю в квартире

Дарение доли – самый, пожалуй, легкий способ передать часть жилой собственности родственнику или любому другому человеку. Главный плюс в том, что разрешения на это обычно ни у кого спрашивать не нужно, а одариваемый получает права на квадратные метры только за подпись в договоре. Об этих и других тонкостях дарения читайте в нашем материале.

Что такое доля в квартире

1. Совместная собственность подразумевает, что квартира не поделена на доли. К примеру, супруги купили и просто оформили на двоих жилплощадь или жилье приватизировала семья из четырех человек.
2. Долевая собственность – это имущество двух и более человек на правах общей собственности с определением доли каждого владельца. Вариантов ее появления множество: разделить жилье на доли могут супруги или близкие родственники, квартира досталась по наследству сразу нескольким родственникам и т.д.

Дети тоже могут быть законными владельцами части жилья. Например, основанием для выделения доли в квартире несовершеннолетнему становится ее покупка с использованием материнского капитала. При этом доля ребенка в квартире не может быть меньше, чем причитающаяся ему по закону.

После выделения доли, ее обязательно регистрируют в ЕГРН.

В документах доли обозначены как ½, ⅓, ¼ квартиры. Причем каждому владельцу принадлежит не конкретная часть жилья, а вся квартира. Он вправе по желанию пользоваться любой ее комнатой, каждым сантиметром. Обычно собственники долей сами договариваются, кто в каком помещении будет жить. В случаях, когда вопрос не получается решить мирным путем, помогает суд. В особо сложных ситуацию долю выделяют в натуре, если, конечно, есть для этого технические условия (имеется возможность оборудовать отельный вход и личный санузел в комнате).

Кто имеет право дарить, а кому запрещено

Чтобы подарить долю собственности в квартире, нужно соответствовать нескольким требованиям:

• Владеть жильем и долей, право на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре;
• Быть совершеннолетним;
• Быть дееспособным и психически здоровым.

Многие ошибочно полагают, что сделать столь щедрый подарок так же нелегко, как и продать часть жилья, ведь другие собственники могут воспротивиться. Однако в этом плане дарение доли в квартире и ее продажа – разные вещи.

Чтобы передать в дар долю, не требуется согласия остальных, потому что это безвозмездная сделка. То есть даритель не получает за нее деньги.

Продажа же относится к разряду возмездных сделок, поэтому распоряжаться долевой собственностью разрешено лишь с согласия всех ее владельцев. Например, продать долю в квартире мужу не удастся в обход супруги. Причем, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.

Список лиц, которые не имеют права дарить доли:

• Несовершеннолетние дети;
• Граждане, которые находятся на лечении, содержании и воспитании в больницах, домах престарелых, интернатах, детских домах. Их родственники тоже не смогут подарить кому-либо долю;
• Представители малолетних детей и недееспособных граждан;
• Собственники доли квартиры, заложенной в кредитных организациях (банк дает разрешение лишь в исключительных случаях);
• Владельцы, чья доля меньше минимального размера, установленного законом. Речь идет о минимуме жилплощади на одного человека. Нормы прописаны в региональных правилах и варьируются от 8 до 15 кв. м. В этом случае нельзя как продать долю в квартире, так и подарить;
• Коммерческие структуры, которые решили совершить сделку дарения между собой. А вот юрлицо может сделать подобный подарок физическому лицу и наоборот.

Кому можно подарить долю

По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний собственник.

Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.

И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:

• Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
• Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.

Нужен ли нотариус для дарения доли

• Нотариус обязателен:в квартире несколько собственников со своими долями, кто-то один или двое решили подарить их кому-либо. Нотариальное согласие требуется от супруга, если покупка доли в квартире или доме случилась уже в браке.
• Нотариус не нужен:все владельцы дарят доли в одной сделке. Нотариальное согласие супруга не нужно, если доля досталась собственнику до брака, подарена, приобретена в наследство, приватизирована в браке или же был оформлен брачный договор, где оговорены детали владения недвижимостью.

Какие документы понадобятся для дарственной

Для договора дарения доли понадобятся такие же документы, что и для продажи квартиры:

1. Документы, на основании которых получена доля: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и др.;
2. Выписка из ЕГРН на жилое помещение;
3. Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;
4. Техпаспорт или экспликация квартиры и поэтажный план;
5. Паспорта дарителя и одаряемого.

Для оперативного заказа выписки ЕГРН, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости. И готовая выписка будет у вас уже через 30 минут.

Внимание!В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

В частных случаях необходимо подготовить:

1. Свидетельство о браке;
2. Свидетельство о рождении ребенка;
3. Нотариальное согласие супруга дарителя;
4. Документы о родстве сторон, если подарок предназначен близкому родственнику;
5. Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность сторон.

Для чего нужна выписка ЕГРН при дарении доли и где ее взять

В перечне документов для дарения доли в квартире есть выписка из ЕГРН. Справка эта обязательная, без нее в Росреестре не зарегистрируют право собственности на того, кто получил подарок. В выписке из ЕГРН указаны все собственники квартиры. Даритель доказывает тем самым свое право собственности на жилье или долю в квартире.

Но главный пункт, который наиболее важен для договора дарения доли – обременения. В выписке есть раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах», который отражает наличие арестов, невыплаченных ипотек банку, запретов и других ограничений. Если недвижимость в обременении, то нельзя дарить даже просто долю близкому родственнику, не говоря уже обо всем помещении. В заключении договора дарения доли в квартире или ее целиком будет отказано.

Заказать выписку легко и просто, если воспользуетесь услугами сервиса ЕГРН.Реестр.Это быстрее, чем в офисах Росреестра или МФЦ – без очередей, в режиме онлайн. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости, и готовая выписка будет у вас уже через полчаса.