Автор: Тимонина И.И., эксперт журнала Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера» № 5/2020 Комментарий к Определению ВС РФ от 19.03.2020 № 304-ЭС20-1340. Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения ст. 155 НК РФ не установлены. В связи с этим Минфин неоднократно заявлял, что при передаче прав на нежилые помещения п. 3 ст. 155 НК РФ не применяется (Письмо от 28.08.2018 № 03‑07‑11/61127), а налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 этой статьи, то есть исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (письма от 07.02.2013 № 03‑07‑11/2927, от 28.02.2013 № 03‑07‑11/5926 и др.). Аналогичного мнения придерживалась ФНС, которая в Письме от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@ указала: организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав. Однако Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 признал это мнение необоснованным и указал следующее. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает. Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Данный вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав. Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Обратите внимание: При уступке прав требования на жилые и нежилые помещения НДС необходимо уплатить с разницы между доходами и расходами.
Еще один часто возникающий вопрос: в какой момент нужно начислить НДС? В Определении от 19.03.2020 № 304‑ЭС20-1340 по делу № А67-7693/2018 судья ВС РФ подтвердил, что при уступке прав требования по договорам долевого участия обязанность исчислить НДС возникает у налогоплательщика на дату государственной регистрации договора об уступке права. Этот вывод основан на положениях ст. 146, 155, 167 НК РФ, п. 2 ст. 389 ГК РФ.
Как продать квартиру по переуступке
Уступить права требования на квартиру в строящемся доме может быть непросто, особенно, если для ее покупки использовалась ипотека, — придется конкурировать с застройщиком и такими же продавцами, а также заручаться поддержкой банка.
Что такое договор переуступки
Договор уступки прав требования — это документ, с помощью которого оформляют сделки на рынке строящегося жилья. Такие объекты продаются на стадии котлована или на более поздних этапах. Главное и принципиальное отличие подобных сделок в том, что дольщиком еще не подписан передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.
Можно ли продать квартиру по переуступке? Да, это можно сделать, несмотря на то что физически той квартиры, которая фигурирует в сделке, еще не существует, так как дом строится. Рассмотрим всю цепочку подробнее.
Дольщики и инвесторы
Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.
Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.
Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.
То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.
Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки. В документе есть специальные термины:
— цедент (продавец);
— цессионарий (покупатель);
— цессия (непосредственно переуступка).
В цессии прописывают замену предыдущего дольщика, оформившего ДДУ в начале строительства дома, на нового, которому квартира в этом доме понадобилась сейчас.
Цена при переуступке прав квартиру в новостройке
Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.
На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.
Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.
Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на специальном эскроу-счете покупателя в банке.
Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.
Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.
Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.
Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.
Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.
С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.
Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.
Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги.
Как продать квартиру по переуступке с ипотекой
Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.
Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.
Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.
Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об ипотечных каникулах.
Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.
Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.
Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.
Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.
В итоге среди преимуществ сделки по уступке:
— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.
— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.
— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.
— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.
— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.
Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.
По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.
Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.
Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:
— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.
— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.
— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.
— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.
Как оформить договор уступки прав требования
Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:
Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.
Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.
Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.
Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.
После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, доверенность, если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.
Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.
Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.
Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.
Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору уступки прав по договору долевого участия
Когда оформление договора уступки и связанные с ним хлопоты по проверке цедента позади, наступает время ожидания ключей. Когда застройщик введет дом в эксплуатацию (ему будет присвоен адрес, оформлен кадастровый паспорт), он начнет выдачу ключей.
Обычно их получают в офисе продаж или в управляющей компании — владельца прав требований уведомляют выбранным им способом (почта, СМС, электронная почта).
Получив ключи, владелец квартиры идет в нее с представителем застройщика, чтобы принять объект. Если квартира с отделкой, необходимо убедиться, что нет изъянов, сантехника исправна. И в любом случае проверить, чтобы окна были в порядке, трубы целы, на стенах не было трещин.
Если все устраивает, стороны подписывают акт приемки. Если покупатель видит недочеты, он может отказаться подписывать акт и потребовать устранения всех недостатков в разумный срок. Застройщик в свою очередь решит, согласен он с замечаниями или нет.
После того как акт подписан, нужно зарегистрировать собственность на недвижимость в Росреестре. Для этого понадобятся:
— паспорта владельцев (если их несколько);
— доверенность, если, участник долевого строительства действует через представителя;
— копия документа о вводе в эксплуатацию (часто застройщик сам направляет этот документ в регистрирующий орган);
— акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами.
За регистрацию нужно уплатить пошлину 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для юридических лиц. Собственность зарегистрируют в течение 10 дней.
Нужно ли платить налог с продажи по переуступке после трех лет?
В 2017 году купили таун по ДДУ. На сегодняшний момент дом сдан, но акт приема мы еще не подписали, в право собственности не вступали. Хотим продать по переуступке. Нужно ли будет платить налог? Три года с момента подписания ДДУ уже прошло.
Недвижимость Налоги Продажа по переуступке
Maximus MAXIMUS
25 ноября 2020 ·
Рассказываю о налогах для физических лиц и ИП · 26 нояб 2020 · dzen.ru/sosnovtceva
Положениями Налогового кодекса предусмотрено освобождение от налогообложения операций по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности более 3х лет. Особые положения предусмотрены для операций по продаже недвижимого имущества. Но Вы планируете продавать не имущество, а право. А для перепродажи прав требования не предусмотрено каких-то особых положений по освобождению от уплаты налога. Получается, что неважно когда именно оформлен договор долевого участия, налог все же придется платить.
В целях расчета налога можете применить налоговый вычет в сумме фактических затрат на приобретение (сумма, уплаченная по договору долевого участия). То есть налог на доходы будет рассчитываться не от суммы договора, а с разницы между ценой продажи и покупки, если грубо говорить. Отмечу, что даже если налог к уплате будет отсутствовать по расчету (такое возможно, если по договору уступки будет фигурировать такая же сумма, как и по договору долевого участия), то декларацию Вы будете обязаны подать в любом случае (декларация сдается до 30 апреля следующего года).
Не могу не упомянуть, что 23.11.2020 уже опубликован закон, согласно которому, при продаже объектов жилой недвижимости, приобретенной по договору долевого участия, минимальный срок владения начинает отсчитываться с даты полной оплаты по договору (а не с момента регистрации прав собственности на этот объект недвижимости, как было ранее).
Если говорить простым языком, если Вы все же дождетесь момента, когда дом будет введен в эксплуатацию и вы оформите право собственности на него, то предельный срок минимального владения будет рассчитываться уже по новым правилам (НЕ с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по договору долевого участия). И в том случае, если этот дом будет вашим единственным жильем, то срок составит три года. Об этом уже писали коллеги.
Для личной консультации по вопросу Ваших налогов напишите мне в Telegram
Практикующий риэлтор в Петербурге. Вопросы, связанные с покупкой/продажей недвижимости. · 25 нояб 2020 · sergej-slusar.ru
При заключении ДДУ вы купили не недвижимость, а право собственности на будущую недвижимость – когда она будет построена, принята госкомиссией, а потом и вами по передаточному акту. И это не всё: вы ещё должны будете зарегистрировать в Росреестре право собственности. Вы передаточный акт не подписали (о праве собственности, получается, и речи не может быть), то есть у вас. Читать далее
Услуги по покупке и продаже недвижимости. Плюс все вопросы по ипотеке бесплатно.
Сопровождение сделок Казань|офлайн РФ. Отчет о проверке. Налоги по минимуму законно. · 25 нояб 2020
Минимальные сроки владения для безналоговой продажи отсчитываются как правило с момента регистрации права собственности. > Право собственности у вас пока еще не зарегистрировано. Был зарегистрирован в Росреестре только договор долевого участия. После подписания акта приемки-передачи и ввода объекта в эксплуатацию регистрируется право собственности в Росреестре. — При. Читать далее
Как продать квартиру по переуступке
Договор уступки прав требования — документ, с помощью которого оформляют сделки на рынке строящегося жилья. Такие объекты продаются на стадии котлована или на более поздних этапах. Главное и принципиальное отличие подобных сделок в том, что дольщиком еще не подписан передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.
Можно ли продать квартиру по переуступке? Да, это можно сделать, несмотря на то что физически той квартиры, которая фигурирует в сделке, еще не существует, так как дом строится. Рассмотрим всю цепочку подробнее.
Дольщики и инвесторы
Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.
Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.
Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.
То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.
Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки. В документе есть специальные термины:
- цедент (продавец);
- цессионарий (покупатель);
- цессия (непосредственно переуступка).
В цессии прописывают замену предыдущего дольщика, оформившего ДДУ в начале строительства дома, на нового, которому квартира в этом доме понадобилась сейчас.
Цена при переуступке прав квартиру в новостройке
Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.
На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.
Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.
Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на специальном эскроу-счете покупателя в банке.
Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.
Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.
Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.
Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.
Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.
С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.
Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.
Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги. Какие еще ошибки можно допустить при покупке квартиры в новостройке, можно узнать здесь.
Как продать квартиру по переуступке с ипотекой
Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.
Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.
Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.
Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об ипотечных каникулах.
Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.
Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.
Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.
Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.
Преимущества
В итоге среди преимуществ сделки по уступке:
- Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.
- Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.
- Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.
- Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.
- Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.
Недостатки
Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.
По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.
Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.
Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:
- Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
- Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.
- Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
- Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.
- Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.
- Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.
Как оформить договор уступки прав требования
Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:
Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.
Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.
Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.
Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.
После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, доверенность, если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.
Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.
Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.
Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.
Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору уступки прав по договору долевого участия
Когда оформление договора уступки и связанные с ним хлопоты по проверке цедента позади, наступает время ожидания ключей. Когда застройщик введет дом в эксплуатацию (ему будет присвоен адрес, оформлен кадастровый паспорт), он начнет выдачу ключей.
Обычно их получают в офисе продаж или в управляющей компании — владельца прав требований уведомляют выбранным им способом (почта, СМС, электронная почта).
Получив ключи, владелец квартиры идет в нее с представителем застройщика, чтобы принять объект. Если квартира с отделкой, необходимо убедиться, что нет изъянов, сантехника исправна. И в любом случае проверить, чтобы окна были в порядке, трубы целы, на стенах не было трещин.
Если все устраивает, стороны подписывают акт приемки. Если покупатель видит недочеты, он может отказаться подписывать акт и потребовать устранения всех недостатков в разумный срок. Застройщик в свою очередь решит, согласен он с замечаниями или нет.
После того как акт подписан, нужно зарегистрировать собственность на недвижимость в Росреестре. Для этого понадобятся:
- исходный ДДУ;
- договор цессии;
- паспорта владельцев (если их несколько);
- доверенность, если, участник долевого строительства действует через представителя;
- копия документа о вводе в эксплуатацию (часто застройщик сам направляет этот документ в регистрирующий орган);
- акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами.
За регистрацию нужно уплатить пошлину 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для юридических лиц. Собственность зарегистрируют в течение 10 дней
Вторичка на первичке или Что такое переуступка квартиры в новостройке
Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, а можно у того, кто приобрел ее раньше вас. Это называется переуступка. У нее немало плюсов, но много и рисков.
- В чем разница переуступки и купли-продажи
- Когда нужна переуступка
- Мини-словарь
- Риски переуступки
- Основы безопасной сделки
- Что еще не забыть
Переуступка выглядит привлекательно, но нужно быть внимательным — как и при любой сделке с недвижимостью (Источник: Unsplash.com)
В чем разница переуступки и купли-продажи
Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.
Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.
Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.
Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.
Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.
Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.
Когда нужна переуступка
Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.
От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость
Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.
В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.
Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.
Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.
Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.
Если договор о переуступке не зарегистрирован в Росреестре, продавец может продать одно и то же жилье несколько раз (Источник: Unsplash.com)
Мини-словарь
Переуступка регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214 . Там много непонятных слов: цеденты, цессии… Давайте разбираться.
Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».
Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).
Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.
Цедент — тот, кто передает права (продавец).
Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.
Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.
Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).
Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.
С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.