Как разменять муниципальную квартиру

Сделки по обмену муниципальным жильем имеют свои особенности и отличительные черты. Процедура обмена прописана в законе.

Каким образом и можно ли разменять муниципальную квартиру на другую

Для обмена жильем законодатель предусмотрел следующий алгоритм действий:

1. Получение согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Разрешение на обмен нужно получить и от тех граждан, которые зарегистрированы в квартире, но временно там не проживают.
2. Поиск варианта для обмена. По подсчетам экспертов, сегодня не приватизировано порядка 20% жилого фонда, поэтому довольно часто желающие поменяться задают риэлторам вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру и как быстро это получится.
3. Составление и подписание договора мены. По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.
4. Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом. Срок подписания документов наймодателем – 10 дней.

Когда возможен принудительный размен муниципальной квартиры в доме

Если кто-либо из зарегистрированных в обмениваемой квартире граждан, не согласен на размен муниципального жилья, то этот процесс можно провести через суд. В этом случае нужно подобрать вариант размена, заручиться согласием второй стороны по договору мены о том, что они будут ждать решения суда и явятся в судебное заседание как третье лицо по делу.

Когда происходит размен муниципальной квартиры через суд, учитываются все обстоятельства дела. В любом случае, права меняющихся сторон не должны быть нарушены.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10776юристов ждут Вас
Быстрый ответ, бесплатно!
Задать вопрос

В каких случаях размен муниципального жилья имеет особенности

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или граждане, имеющие ограниченную дееспособность, обмен квартирами разрешается только при наличии согласия отдела опеки и попечительства. Оно выдается в течение 2 недель с момента обращения.

При обмене может возникнуть вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру, если это ухудшит положение указанных лиц. Однозначный ответ: нет. Отдел опеки не даст свое согласие, если размен нарушает жилищные права несовершеннолетних и недееспособных.

Как произвести размен муниципальной квартиры через суд

В современной судебной практике споры о принудительном обмене большая редкость. Тем не менее, если необходим принудительный разменмуниципальной квартиры, то это можно сделать путем подачи иска в федеральный суд того района, где живет ответчик.

К участию в деле нужно привлечь лиц, которые являются второй стороной по договору мены. Кроме того, судебный спор и размен муниципальной квартиры через суд может возникнуть в случаях:

• отказа наймодателя в обмене квартир,
• несогласия отдела опеки с обменом или разменом.

Случаи, когда обмен невозможен

Закон не разрешает менять жилье, предоставленное по договору соцнайма (даже если жильцы будут требовать принудительный размен муниципальной квартиры), когда:

• в производстве суда есть иск о прекращении или изменении договора соцнайма квартиры, подлежащей обмену,
• жилье признано не годным для проживания,
• имеется спор о праве пользования квартирой,
• есть постановление о сносе дома или его капремонте,
• в комнату коммунальной квартиры в результате обмена вселяется гражданин, который болен тяжелым заболеванием.

Кому откажут в обмене квартир без приватизации

Правила обмена квартир напомнили эксперты портала спроси.дом.рф. Вопрос актуален для жителей неприватизированного жилья.

Сергей Михеев/РГ

Если с квартирами, которые находятся в частной собственности (купленные, приватизированные и т.п.), вопросы решаются с помощью сделок купли-продажи, то тем, кто живет в квартирах по социальному найму, можно вспомнить советский опыт обмена жилья.

Закон дает право обменять квартиру, которая находится в социальном найме, на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко из-за их сложности и большого количества необходимых согласований.

К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовала пожеланиям жильцов. Поскольку большая часть жилья уже приватизирована, выбор не так велик.

Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.

Для обмена неприватизированной квартиры нужно подать в муниципалитет ряд документов. Это заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать, договор обмена, договоры социального найма для обеих квартир, ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года), копии паспортов квартиросъемщиков, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, технические паспорта обеих квартир (можно получить в МФЦ за 10 рабочих дней, справки об оценочной стоимости обоих помещений (можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ), нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов, справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры, разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба муниципалитета. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

В некоторых случаях муниципалитет в переезде откажет. Так, нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Обмен муниципального жилья на частное (приватизированное) не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Сейчас обмен не практикуется, вопросы решаются приватизацией объекта недвижимости, говорит старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ «Измайловский» Анастасия Ромашова. Приватизировать жилье можно при нескольких условиях, в частности: все владельцы, которые планируют получить квартиру в собственность, ранее не использовали это право; они все зарегистрированы в квартире, которая передана им в пользование по договору социального найма. Далее нужно собрать необходимый пакет и подать его в отдел приватизации местной администрации или в МФЦ.

Если у человека нет права на приватизацию (то есть он уже ранее этим правом воспользовался), то надо искать, на кого можно эту квартиру приватизировать. Как вариант, это могут быть дети, которые уже участвовали в приватизации, будучи детьми, но у них по закону есть право на приватизацию еще раз после достижения 18-летия, отмечает Ромашова.

Риелторам иногда поступают обращения из серии: есть неприватизированная квартира, которую люди не могут приватизировать, потому что накопили большие долги по коммунальным платежам, и предлагают ее купить, рассказывает эксперт. Но опять же, чтобы купить такую квартиру, ее нужно приватизировать. То есть нужно найти таких специфических инвесторов, которые согласны погасить долги, потом ждать, что этот человек каким-то образом квартиру приватизирует, и инвестор сможет эту квартиру выкупить со значительным дисконтом. Такая схема очень рискованная, отмечает Ромашова.

Как разменять квартиру через суд — процедура размена приватизированного и муниципального жилья

Размен квартиры через суд может потребоваться при разъезде супругов или отделении подросших детей, а также в ситуациях, когда один из собственников нарушает правила совместного проживания, вынуждая искать варианты решения жилищного вопроса в судебном порядке. С исковым заявлением обращаются только после проведения попыток мирного урегулирования, подготовив вескую доказательную базу. Принудительному размену подлежат муниципальные и частные квартиры, если будут найдены достаточные основания.

Особенности размена по суду

С точки зрения законодательства, размен не представляет собой единую юридическую процедуру. Размен предполагает собой перечень действий, при которых собственники используют текущее жилье в качестве ресурса для получения 2 и более квартир или комнат для отселения или отделения друг от друга. Такие ситуации происходят, если:

• Супруги разводятся;
• Появляются новые семьи;
• Дети хотят отделиться;
• Родственники или собственники не могут поладить друг с другом.

Если собственники или жильцы не могут мирно прийти к общему решению, существует возможность принудительного обмена по суду.

Размен приватизированной квартиры через суд

Владельцы приватизированной собственности вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, однако если оно ограничено только частью недвижимости, приходится согласовывать действия с другими совладельцами.

Если квартирой владеют двое или несколько собственников, ее могут разменивать на отдельные жилплощади согласно размеру своей доли и ее стоимости. При достижении единого мнения добровольно размениваются через договор купли-продажи или мены. Если мирных способов договориться с другими владельцами не осталось, придется обращаться в суд.

Основания для размена по суду

В следующих случаях для размена понадобится обращение в суд:

1. Супругам для распоряжения совместным имуществом нужно определить свои доли с последующей продажей и покупкой другой собственности.
2. Стоит вопрос о выселении одного из собственников с принудительной продажей доли для погашения долга.
3. Собственника или зарегистрированного жильца выселяют в связи с нарушением правил общественного порядка, антисанитарией, использованием жилья не по назначению.
4. Отсутствует всякая возможность мирного сосуществования.

Если совместное существование становится невозможным, рекомендуется, для начала, проконсультироваться с юристом, специализирующимся в жилищном праве. Он поможет определить основания для размена и подготовит исковое заявление для суда.

Алгоритм размена в судебном порядке

Чтобы суд принял исковое заявление к рассмотрению, необходимо постараться сформулировать в нем веские основания и привести доказательства наличия законных прав для требований истца.

Алгоритм размена квартиры выглядит следующим образом:

1. Перед подачей иска в суд для продажи доли предстоит пройти досудебное урегулирование. Суд должен точно знать, что мирного варианта размена не предполагается.
2. Суд должен определить размер доли согласно действующим законодательным нормам – поровну, либо с увеличением доли участников собственности.
3. На основании ст. 250 ГК РФ, другим собственникам следует предложить выкуп своей части.
4. По истечении 30-дневного срока у инициатора размена появляется законное право на поиск покупателя на стороне и заключение стандартного договора купли-продажи.
5. Получив сумму за проданную долю, бывший собственник покупает жилье по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Выбирая такой вариант размена, следует помнить об особенностях процедуры – после передачи прав новому собственнику, жильцы, ранее зарегистрированные продавцом, теряют право проживания и регистрацию. Исключение касается только отдельных категорий граждан – недееспособных лиц на попечении, жильцов, отказавшихся от приватизации.

Если один из собственников собрался продать квартиру с целью размена на 2 и более отдельных жилплощадей, но столкнулся с противодействием остальных, следует привлечь к размену опытного в жилищной сфере юриста. Он поможет выработать оптимальную тактику действий и возьмет на себя урегулирование размена в досудебном и судебном порядке. Если установлены основания для принудительного выселения, юрист поможет выиграть дело в суде.

Нужно учитывать важное обстоятельство, которое осложняет размен личного жилья принудительно. Суд, разрешая разменивать квартиру, не будет искать покупателей и заниматься сделкой. Это придется делать инициатору размена или привлекаемым специалистам – риэлтору и юристу.

Документы для обращения в суд

Для обращения в суд понадобится подготовить пакет документации:

1. Паспорта, равноценные удостоверения личности истца и остальных сторон разбирательства. Для несовершеннолетних, прописанных в квартире, необходимо свидетельство о рождении.
2. Разрешение от отдела опеки (попечительского совета), если затрагиваются интересы ребенка.
3. Документы на недвижимость (долю в квартире).
4. Выписка из домовой книги.
5. Кадастровый паспорт.
6. Выписка из финансово-лицевого счета.
7. Выписка ЕГРН (свидетельство о собственности из Росреестра).
8. Документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности.

Дополнительно готовят перечень документов, которые подтверждают наличие прав требовать принудительного разъезда. Подготовленный пакет документации подается в городской или районный суд по месту расположения ответчика вместе с иском.

Как составить иск о принудительном размене?

От правильного составления иска и грамотной аргументации во многом зависит принимаемое решение судьи. Если требования истца соответствуют норме закона, суд с высокой долей вероятности примет положительное решение.

По вопросу принудительного размена частной собственности настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой.

Обязательными реквизитами иска являются:

• Информация об истце, ответчике, третьей стороне (ФИО, адрес, данные о рождении, контакты);
• Детали ситуации (при обращении супругов – вносят дату регистрации брака и развода, если участвуют в сделке дети – указывают их ФИО, дату рождения);
• Точный адрес расположения жилплощади;
• Доводы истца, почему квартира подлежит размену, со ссылкой на законодательство;
• Предложения, как следует разменять жилье;
• Информация об отказе ответчиков мирным способом договориться о решении жилищного вопроса;
• Требования истца о принудительном размене.
• Перечень приложений;
• Дата и подпись истца.

Не существует одинаковых ситуаций с жильем, однако есть общие нормы и требования законодательства. При самостоятельном составлении иска следует использовать образец подобного заявления, исходя из оснований для обращения.

Советы юриста по размену приватизированного жилья

Большое значение при подготовке иска играет правильно подготовленная доказательная база. Конкретный перечень документов зависит от ситуации и повода для размена:

1. Развод и разъезд супругов. Перед тем, как распоряжаться жильем, супруги должны выделить доли через подписание мирового соглашения, либо в исковом порядке.
2. Нарушение общественного порядка, дебоширство, алкоголизм, наркомания. Чтобы суд распорядился о принудительном размене, следует доказать наличие нарушений в суде.
3. Разъезд с участием в сделке недееспособных и детей моложе 18 лет. Чтобы разменять квартиру в судебном порядке, на заседания приглашают представителей отдела опеки.
4. Размен неделимой квартиры. Если жилье слишком небольшое и размен не предполагает покупки отдельных квартир или комнат, решают вопрос через продажу объекта и распределение средств между бывшими собственниками.

Если доля одного из собственников не может быть выделена и признана судом незначительной, можно организовать принудительный выкуп оставшейся жилплощади и переоформить квартиру в единую собственность. Второй собственник получает денежную компенсацию.

Размен муниципальной квартиры через суд

Дорогие читатели!

Хотя квартира, предоставленная по договору соцнайма, не принадлежит жильцам, согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматели вправе обратиться в администрацию города или района с просьбой разрешить провести размен через альтернативный обмен. Помимо разрешения администрации понадобится заручиться согласием остальных жильцов.

В ряде случаев жильцам приходится обращаться в суд и решать вопрос через принудительное выселение или отселение в связи со сносом или признанием дома аварийным.

Сложности размена муниципальной собственности

При размене неприватизированного жилья можно получить аналогичное, а это значительно осложняет возможные варианты. В России только 20% фонда жилья принадлежат государству или муниципалитету. Разменять квартиру из муниципального фонда чаще приходится самостоятельно, поскольку риэлторы крайне неохотно занимаются сделками с неприватизированым жильем – слишком много работы по согласованию, сбору документов, а перспективы неясные. Такой объем работы несопоставим с привычными тарифами на услуги риэлтора.

Алгоритм выселения из неприватизированного жилья

Если у нанимателя есть готовые варианты размена, но другой родственник, проживающий в квартире, не согласен с разменом, можно попытаться урегулировать проблему в судебном порядке.

Схема действий по размену муниципальной квартиры по суду:

1. Подобрать варианты расселения для себя и своих родственников.
2. Провести попытку согласовать вариант размена без суда, в мирном порядке.
3. Подготовить документы для суда на квартиры и помещения, участвующие в размене.
4. Подать исковое заявление, указав, что в досудебном порядке согласие не получено.
5. Если предложенные варианты будут сочтены приемлемым, суд согласует расселение нанимателей.
6. После вступления в силу судебного решения жильцу предложат переехать в принудительном порядке, не спрашивая разрешения.

Размен в судебном порядке для муниципального жилья более сложен, разбирательство может занять несколько месяцев. Найти желающих обменяться муниципальным жильем, готовых ждать столь длительный срок, не так много.

Как выглядит иск по размену жилья?

Для составления иска о размене муниципального жилья в принудительном порядке рекомендуется использовать образец.

К основным реквизитам документа относят:

• Наименование суда, куда подают иск;
• Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты);
• Информация о квартире, в которой проживает истец;
• Обстоятельства дела, на каких основаниях понадобился размен;
• Сведения о проведении досудебного урегулирования;
• Ссылка на законодательные нормы, позволяющие требовать размена;
• Перечень приложений, доказывающих правоту истца;
• Дата, подпись.

Настоятельно рекомендуется обратиться к высококвалифицированному юристу, который поможет составить иск и подготовиться к судебному разбирательству.

Пакет документов для подачи иска

Список документации для суда определяю с учетом оснований для обращения по размену муниципального жилья.

Примерный список прилагаемых документов:

• Договор соцнайма;
• Письменное разрешение на размен (расселение) от администрации;
• Справка о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
• Документ, подтверждающий своевременную оплату коммунальных услуг;
• Если в квартире проживают несовершеннолетние, необходимо разрешение отдела опеки при администрации;
• Если в квартире проживают супруги;
• Планы жилых помещений;
• Документы, доказывающие правоту позиции истца.

Сбор документов может занять немало времени. Чем сложнее размен и больше число прописанных жильцов, тем дольше будет длиться разбирательство и ниже шансы на благополучный разъезд после вступления в силу решения суда.

Судебная практика

Судебные разбирательства по делам о размене выиграть довольно сложно. Понадобится тщательное знание жилищного и гражданского законодательства и грамотное обоснование по иску.

Решение Фрунзенского районного суда г. Ярославль от 24 декабря 2012 г. по делу № 2-2805/2012 отказывает истцу в удовлетворении требований согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, в отношение лишенной родительских прав матери, поскольку норма, расселяющая детей от своих недобросовестных родителей, применяется только в отношении муниципальной жилплощади и не распространяется на частную собственность.

Решение Химкинского городского суда Московской области № 2-1425/2017 2-1425/2017М-672/2017 М-672/2017 от 3 апреля 2017 г. по делу № 2-1425/2017 отказывает в удовлетворении иска к лишенной родительских прав ответчице и требовании провести принудительное размена муниципального жилья, поскольку истец не представил достаточных доказательств.

Юридические сложности

Есть вопросы по теме статьи?

Решать проблемы с расселением по суду жильцов муниципальных квартир, а тем более принудительным разменом собственности, по силам только опытным юристам, досконально владеющим нормами жилищного права.

Гораздо проще решать вопрос с выделением личных долей и продажей их с целью смены адреса проживания. Для муниципальных квартир проблема невозможности размена решается через приватизацию с последующим выделом своей собственности. Помощь юриста окажется бесценной, если необходимо пройти многоэтапные согласования и урегулировать споры с остальными заинтересованными лицами. Прежде, чем обращаться в суд, следует получить детальную юридическую консультацию и оценить свои шансы на успех.

Ответы на частые вопросы

Может ли суд обязать собственников разменять квартиру?

У суда нет полномочий, чтобы принудить собственников к размену с переездом на равноценную жилплощадь. Суд может выселить собственника доли, если есть веские основания: если ответчик нарушает покой остальных владельцев, или необходимо принудительно погасить долг перед кредиторами.

Муниципалитет отказал в размене, сообщив, что дом подлежит капремонту. Можно ли оспорить решение в суде?

Нельзя оспорить отказ в размене жилья, если расторгается договор о социальном найме или квартирой пользуются на спорных основаниях. Непригодное, нуждающееся в капительном ремонте, аварийное жилье разменять не удастся даже через суд.

При каких обстоятельствах можно оспорить отказ муниципалитета согласовать размен?

Решение муниципалитета не является окончательным и бесспорным. Если нет проблем с доказательством законного проживания в муниципальной квартире и нет нареканий к ее состоянию, можно оспорить действия муниципалитета и, заручившись постановлением суда, перезаключить новые договоры.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Признание права собственности на квартиру через суд
2. Выселение из служебного жилья
3. Расселение из ветхого и аварийного жилья
4. Выселение из единственного жилья

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Вопросы и ответы: 2
Олег 02.11.2022 в 10:56

Здравствуйте, у меня такой вопрос. Есть собственник, я прописан там и несовершеннолетний ребёнок, собственник не хочет размениваться, могу ли я как разменять квартиру без его согласия?

Главный Юрист 17.11.2022 в 09:27

Доброе утро, Олег. Размен квартиры возможен только по согласию всех собственников долей. Из смысла вашего вопроса следует, что собственник один, а вы и ваш ребенок только прописаны. Прописка не дает права распоряжаться квартирой, а только ею пользоваться (проживать), поэтому участвовать в размене квартиры тем более в принудительном порядке и без согласия собственника вы не вправе.

Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация

• По правам потребителей
• По трудовым спорам
• По семейным спорам
  • По алиментам
  • По разводу
  • По разделу имущества
  • По усыновлению
  • По недвижимости
  • По ЖКХ
  • По ипотеке

  Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами. Контакты администрации сайта.

  Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.

  Обмен неприватизированных квартир

  Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

  Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

  До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

  • Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
  • Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
  • Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
  • Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

  Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

  Какие нужны документы для обмена социального жилья

  Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

  • заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
  • договор аренды;
  • разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
  • выписка из миграционной службы;
  • подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
  • план квартиры;
  • справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
  • одобрение попечительства или органов опеки.

  Обмен двух неприватизированных квартир

  Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

  1. Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
  2. Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
  3. Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
  4. Предоставление этого договора каждому наймодателю.
  5. Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
  6. Переоформление договоров социального найма через агентство.

  Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

  Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

  Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

  Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

  Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

  Можно ли сдать государственную квартиру?

  По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

  Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

  Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

  Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

  Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

  • Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
  • Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
  • Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

  Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

  Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.

  Как разменять квартиру: однокомнатную, двухкомнатную, муниципальную

  К размену квартиры приходится прибегать, если между собственниками складывается конфликтная ситуация либо семья ищет возможность обеспечить жильем каждого своего члена. При наличии свободных средств особых проблем с разменом не возникает. Однако при ограниченном бюджете и незначительной стоимости недвижимости сложно найти подходящий вариант. В этом материале разберем, какие варианты раздела допускает закон и как правильно провести такую сделку.

  Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разменом квартиры, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

  Как разменять квартиру

  Жилье может находиться в частной или муниципальной собственности. Это существенно повлияет на выбор способа размена и порядок оформления документов. Кроме того, для частного жилфонда нужно учитывать особенности совместной и долевой собственности.

  Учтите, что раздел квартиры в натуре на два или более жилых помещения практически невозможен. Для этого предстоит согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода к местам общего пользования или на улицу. Пока вновь образованные жилые помещения не будут отвечать признакам изолированности и обособленности, их невозможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

  Закон допускает следующие варианты размена частного жилья:

  • заключение договора мены, по которому собственник отдает свою квартиру, а взамен получает два или более жилых помещения либо один объект с денежной доплатой;
  • заключение цепочки договоров купли-продажи, т.е. приобретение новых жилых помещений зависит от получения средств по первой сделке продажи;
  • выдел долей в квартире для каждого собственника, после чего их можно обменять на целые жилые помещения либо на равнозначные доли;
  • размен с доплатой, размер которой зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.

  Обратите внимание!Решение о размене должны принять все собственники объекта. Если хотя бы один из них заявил об отказе, можно требовать только выдела и последующей продажи доли.

  На практике договоры мены используются крайне редко. Найти равноценные варианты, полностью совпадающие по характеристикам и стоимости, практически невозможно. Кроме того, для сделки мены возникают повышенные риски оспаривания, особенно если параметры объектов существенно отличаются.

  Размен муниципальной квартиры предусматривает только один вариант – поиск муниципальных квартир в обменном фонде и обращение к наймодателю. ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам, однако с соблюдением нормативов жилья, иных требований.

  Размен муниципальной квартиры

  Чтобы разменять муниципальное жилье, не обойтись без обращения к наймодателю или собственнику помещения. Процедура обмена будет выглядеть следующим образом:

  • необходимо самостоятельно подобрать варианты для обмена либо воспользоваться информацией из обменных фондов наймодателя;
  • нужно представить наймодателю или в уполномоченный муниципальный орган сведения о вариантах размена, характеристиках жилых помещений;
  • если условия обмена соответствуют закону, наймодатель не вправе отказать в переоформлении договоров соцнайма.

  Обратите внимание!При обмене муниципальной жилплощади все наниматели должны получить жилье, соответствующее социальным нормам. Недопустимо ухудшение жилищных условий, при котором граждане становятся нуждающимися в получении квартиры.

  На практике, проще пройти процедуру приватизации, чтобы заниматься обменом без участия наймодателя. Кроме того, рынок предложений муниципального жилья существенно ограничен, а поиск может затянуться на долгие годы. Муниципальные власти не обязаны предлагать вариант для размена, а внесение доплаты при переоформлении договоров соцнайма является нарушением закона. Поэтому размен муниципальной квартиры встречается крайне редко (например, когда наниматели не могут прийти к единому соглашению о приватизации).

  Если в семье нанимателей произошел развод, бывшие супруги могут определить порядок пользования квартирой, а также встать в очередь на улучшение жилищных условий. Для этого придется доказать статус малоимущей семьи и отсутствие другой недвижимости в собственности или социальном найме. Дождаться выделения отдельных помещений в порядке очередности также сложно, поскольку муниципальные власти не строят жилье самостоятельно.

  Размен однокомнатной квартиры

  Если однокомнатная квартира находится в собственности двух и более граждан, возможны следующие варианты урегулирования жилищного спора:

  • выделение долей для каждого владельца, их продажа другим собственникам или третьим лицам (вырученные средства можно использовать для покупки нового жилого помещения);
  • заключение договора мены на два или более жилых помещения (в этом случае не избежать существенной доплаты либо получения по договору малоценных комнат в коммуналке);
  • продажа однокомнатной квартиры с использованием вырученных средств для вложения в новую недвижимость.

  Обратите внимание!Стоимость однокомнатной квартиры никогда не позволит приобрести два аналогичных объекта. Поэтому собственникам придется соглашаться на значительное ухудшение жилищных условий либо использовать вариант с доплатой.

  Размен однокомнатной квартиры сопровождается подписанием и регистрацией договоров в Росреестре или МФЦ. Так как каждая сделка требует повышенного внимания к оформлению документов, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов.

  Размен двухкомнатной квартиры

  Если квартира имеет две или более комнаты, разменять ее будет проще. Более высокая стоимость объекта дает возможность продать его, а на вырученные средства приобрести два новых жилых помещения с доплатой либо без вложения средств. Точные условия размена будут зависеть от следующих факторов:

  • рыночная цена первоначальной квартиры и выбранных вариантов для размена;
  • характеристики каждого объекта в сделке (например, выбрав для размена две однокомнатные квартиры на окраине города или в старом фонде, можно вовсе избежать доплаты);
  • наличие собственных или заемных средств для доплаты (при наличии дополнительных источников финансирования, при размене можно не ухудшить свои жилищные условия).

  Возможен и вариант с приобретением при размене только одной квартиры, тогда как второй собственник получит денежную компенсацию. Размен двухкомнатной квартиры также можно провести по договору мены либо по цепочке сделок купли-продажи.

  Что не подлежит размену

  Отдельные категории объектов полностью или частично исключены из оборота. Например, не получится обменять:

  • служебные жилые помещения, комнаты в общежитиях;
  • квартиры в ветхом и аварийном фонде, так как владельцы таких помещений подлежат переселению;
  • жилье под обременением, арестом суда или приставов;
  • квартира, на которую установлен залог банка по ипотеке (если банк даст свое согласие на размен, сделка может состояться с участием залогодержателя).

  Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

  Размен через суд

  Если собственники или наниматели жилья не могут прийти к единому мнению относительно размена, возможен вариант с обращением в суд. Такой принудительный размер может привести к следующим последствиям:

  • если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение;
  • если предметом размена является частная собственность, суд не может лишить ее или принудить к обмену, продаже (в этом случае допускается только разделение права собственности на доли);
  • если размена требуют наследники, суд может передать объект одному из них, с взысканием равноценной компенсации с других лиц.

  Обратите внимание!Для размена муниципального жилья суд может обязать наймодателя переоформить договоры соцнайма, если будет подтверждено соблюдение всех нормативов и требований закона.

  При обращении в суд, истцу нужно представить свой вариант урегулирования спора, т.е. сведения о квартирах для размена или определения суммы компенсации.

  Резюме

  Условия размена жилплощади будут зависеть от статуса квартиры и оснований владения. Муниципальное жилье можно обменять только через наймодателя. Для размена частной квартиры можно использовать разные варианты – выдел и продажа долей, заключение договоров мены, совершение цепочки сделок купли-продажи. Разделить квартиру в натуре практически невозможно.

  Если у вас возникли вопросы и сложности, связанные с разменом муниципального или частного жилья, воспользуйтесь помощью наших юристов. Получить консультацию и разъяснение правовых норм вы можете по телефону либо через форму обратной связи.

  ВНИМАНИЕ!В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.