Как выкупить долю в квартире у второго собственника

Подборка наиболее важных документов по запросу Как выкупить долю в квартире у родственников(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа жилья:
• 3 ндфл при продаже квартиры
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ покупка квартиры документы
• Показать все

• Купля-продажа жилья:
• 3 ндфл при продаже квартиры
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ покупка квартиры документы
• Показать все

• Общая собственность:
• Аренда общей долевой собственности
• Военная ипотека при разводе
• Выдел доли в натуре
• Выдел доли в натуре в квартире
• Выделение долей по материнскому капиталу
• Показать все

Судебная практика

Кассационное определение Верховного Суда РФ от 24.05.2011 N 44-О11-38
Приговор по делу об убийстве, мошенничестве, подделке официального документа, представляющего права, в целях его использования изменен: действия осужденного переквалифицированы с ч. 3 ст. 159 УК РФ в ред. от 08.12.2003 на ч. 3 ст. 159 УК РФ в ред. от 07.03.2011, так как ФЗ РФ от 07.03.2011 в ст. 159 УК РФ внесены изменения, улучшающие положение осужденного, в связи с чем его действия подлежат переквалификации на ту же статью в новой редакции. Из показаний свидетеля Г. следует, что он занимается организацией продажи квартир. В конце августа 2009 года его знакомый Б. сказал, что у него есть клиент, который хочет продать двухкомнатную квартиру по адресу: г. , но доля этой квартиры принадлежит родственнице этого мужчины и нужно договариваться изначально с ней, чтобы выкупить ее долю квартиры. Через некоторое время он и Б. осмотрели указанную квартиру, решили, что приемлемой ценой для данной квартиры будет рублей. Он согласился поучаствовать в этой сделке с условием, что получит несколько рублей по ее окончании. Позже он узнал, что собственником квартиры является И. Со слов Б. он узнал, что в данной сделке также участвуют Маметьев и Ефимов, с которыми он был знаком. Маметьев и Ефимов также занимались поиском покупателей квартиры И., Б. договорился о встрече с родственницей И., И.Ж. Он, Г. встретился с ней, они договорились о цене ее доли квартиры. О разговоре с И. он сообщил Б. Через несколько дней ему позвонил Б. и сказал, что он и И. уже оформили доверенность на право распоряжения долей квартиры ж нужно привезти деньги в сумме рублей. К тому времени он нашел покупателя этой квартиры — своего знакомого О., который являлся сотрудником Агентства недвижимости Он договорился с ним, что если не найдет других покупателей, то купит квартиру за рублей для последующей перепродажи. Он съездил к О. и взял у него в долг деньги в сумме рублей. После этого он в отделении Сбербанка России передал деньги в кассу банка для зачисления на банковский счет И., а И. передала ему документы на ее долю квартиры. После этого он нашел еще одного покупателя квартиры И. Он и Б. договорились встретиться в регистрационной палате г. для оформления продажи квартиры И. В назначенный день он с покупателями приехал к регистрационной палате — где встретился с Маметьевым, И., Б. и Ефимовым. Доверенность на продажу доли квартиры И.Ж. была оформлена на имя Б. В тот момент, когда все участники сделки должны были подписать договор купли-продажи, И. отказался подписывать договор, он сказал Маметьеву, что ничего подписывать не будет, пока ему не предоставят квартиру или не передадут деньги за квартиру и вышел из регистрационной палаты. Он решил, что И. передумал продавать квартиру, но Маметьев позвонил ему и сказал, что И. был не в настроении, но уже снова готов продать свою квартиру. По поведению Маметьева было видно, что он очень заинтересован в этой сделке, сказал, что он возьмет у И. доверенность на продажу квартиры, чтобы больше не возить И. в регистрационную палату. После этого он договорился с О., что тот купит квартиру И. В середине сентября 2009 года Б. передал ему документы на квартиру И. Маметьев передал ему доверенность от И. на право продажи квартиры, выданную на имя Б. при этом не присутствовал. Со слов Б. ему стало известно, что оформлением доверенности занимался Маметьев, Б. После этого он подготовил договор купли-продажи. За несколько дней до или после подписания данного договора он встречался с Маметьевым, который попросил его отдать деньги за квартиру И. чтобы рассчитаться с последним. Он получил от С. деньги в сумме рублей в счет оплаты стоимости квартиры, после чего передал Маметьеву рублей, рублей он забрал себе в качестве «гонорара». Со слов Маметьева ему стало известно, что тот повезет И. в г. , т.к. последний попросил об этом Маметьева. В сентябре 2009 года Б. с его помощью по доверенностям от И. и И., Ж. продал квартиру О. Через несколько дней ему стало известно, что сделка по продаже квартиры И. была приостановлена, т.к. доверенность от И. оказалась поддельной. О. стал предъявлять ему претензии, говорил, что он обманул его. Через некоторое время его стали вызывать в милицию и прокуратуру, где он давал показания по поводу поддельной доверенности и исчезновения И. Он встречался с Маметьевым и спрашивал у того, как доверенность оказалась поддельной и где находится И. Маметьев сказал ему, что убил И. по дороге в т.к. тот не хотел продавать свою квартиру, ездил в с Ефимовым и тот видел, как он убивал И.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

«Юридический справочник: деньги, кредиты, банковские операции»
(выпуск 10)
(«Редакция «Российской газеты», 2021) Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе. Платить по ипотеке еще пять лет. Можно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?

Нормативные акты

Государственной налоговой инспекции по Санкт-Петербургу от 25.05.1998 N 05-07/6086
ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ЛИ ЛЬГОТА, ПРЕДУСМОТРЕННАЯ П/П «В» ПУНКТА 6 СТАТЬИ 3 ЗАКОНА О ПОДОХОДНОМ НАЛОГЕ, КОГДА ЖИЛЬЦЫ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ ИЛИ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР (УЖЕ ИМЕЮЩИЕ В СОБСТВЕННОСТИ ВЫДЕЛЕННЫЕ ДОЛИ В ЭТИХ КВАРТИРАХ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИХ ПРИВАТИЗАЦИИ ИЛИ ПОКУПКИ) ВЫКУПАЮТ ДОЛИ ИХ СОСЕДЕЙ ИЛИ РОДСТВЕННИКОВ?

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Как купить долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?

  Что делать, если нужно приобрести долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
  Разберёмся, на что обратить внимание при оформлении сделки,
  какие способы доступны.

  Как купить долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?

  Что делать, если нужно приобрести долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
  Разберёмся, на что обратить внимание при оформлении сделки,
  какие способы доступны.

  Время чтения минут

  Когда возникает общая долевая собственность?

  Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких владельцев. В таком случае, каждый из собственников владеет долей в праве общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) существует только на рынке «вторичного» жилья, собственник может владеть долей в праве общей собственности, например, по причине:
  — покупки доли
  — принятия в наследство доли или перераспределения наследства
  — раздела жилой недвижимости между супругами в процессе развода
  — приобретения доли в процессе приватизации жилья Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей в праве общей собственности на квартиру, например, продать, подарить или завещать её. Однако для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ требуется согласие других владельцев.

  Преимущественное право покупки — что это?

  Если есть другие собственники, нужно получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. Согласно статье 250 ГК РФ любой владелец доли в праве общей собственности на недвижимость имеет преимущественное право покупки. Другими словами, продавец должен предложить совладельцам выкупить его долю прежде, чем продать её постороннему лицу. Если этого не сделать, суд может признать сделку недействительной. Отказ других владельцев от покупки имущества должен быть зафиксирован любым из способов:
  — Совладелец оформляет письменный отказ от покупки доли в праве общей собственности.
  — Продавец письменно оповещает о своем намерении всех собственников. Если они не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в течение 30 дней с момента извещения, можно переходить к процедуре продажи объекта.

  Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты

  Способы приобретения комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру

  Существует 3 основных варианта покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты:
  — Покупка доли жилья (доли в праве общей собственности) или комнаты, когда покупатель ещё не владеет другой (другими) долями в праве общей собственности на квартиру и комнатой (комнатами)
  — Выкуп дополнительной комнаты или доли в праве общей собственности у другого собственника, когда лицо уже владеет какой-либо частью жилья и хочет увеличить её
  — Покупка недостающей комнаты или доли в праве общей собственности для получения жилья в собственность целиком Приобрести часть недвижимости можно, используя как накопленные средства покупателя, так и взять ипотечный или потребительский кредит на покупку. Рассмотрим, какие есть особенности у таких сделок.

  Покупка доли или комнаты с помощью ипотечного кредита

  Банки могут выдать ипотечный кредит для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты, однако получить одобрение заявки на ипотеку, как правило, сложно. Оформление ипотеки предполагает передачу жилья в залог банку на время погашения кредита. Если заёмщик по каким-либо причинам не может вносить платежи по ипотечному кредитному договору, банк может реализовать залог, другими словами — продать залоговое имущество на торгах. Найти покупателя на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату сложнее, чем на объект недвижимости целиком. Поэтому не все банки предлагают клиентам программу для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты. Однако, если покупатель решил использовать этот способ, стоит учитывать, что кредитные организации могут отказать в выдаче ипотечного кредита. Вот несколько возможных причин:
  — низкая ликвидность продаваемого объекта, например, если приобретаемая комната проходная
  — несоответствие доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты требованиям кредитора, например, аварийное жильё или жильё с ограничениями прав и обременениями. есть сомнения в юридической чистоте квартиры
  — плохая кредитная история или недостаточная платёжеспособность заёмщика

  Особенности покупки комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру с помощью ипотечного кредита

  Процедура оформления ипотеки на квартиру, приобретаемую в общую долевую собственность, имеет свои особенности: 1. Предоставление залога.Как упоминалось выше, при покупке жилья с использованием средств ипотечного кредита, оно переходит в залог банку до момента погашения ипотеки. Чаще всего для получения ипотеки (ипотечного кредита) на покупку доли в праве общей собственности на квартиру или комнату банки предлагают выдать ипотеку (ипотечный кредит) под залог:
  — всей квартиры, в которой приобретается доля
  — приобретаемой комнаты
  — другой недвижимости, которая уже принадлежит заёмщику 2. Процентная ставкапо такому кредиту может быть выше из-за повышенных рисков сделки для банка, которые связаны с ликвидностью такой недвижимости в случае невыплаты долга. 3.При оформлении ипотечного займа (кредита) требуется проведение оценки недвижимости.При этом, если приобретается:
  — доля, то нужно оценить рыночную стоимость как жилья целиком, так и каждой доли в праве общей собственности на квартиру отдельно
  — комната, то нужно оценить стоимость покупаемой комнаты Такое различие связано с разницей между понятиями «комната» и «доля»: Комната— это обособленная стенами часть квартиры, имеет определённый метраж, а для целей приобретения имеет отдельный кадастровый номер. Доля— это установленная доля в праве общей собственности на один объект. Доля в праве общей собственности на квартиру не имеет определённых характеристик помещения, как комната. Как правило, размер доли обозначается в виде дроби, например, ½. Перед выбором компании-оценщика проверьте, что она есть в реестре СРО (саморегулируемых организаций оценщиков). Если нет, банк имеет право не принять заключение об оценке. Зачем делать оценку недвижимости, мы рассказали в статье. 4. Страхование недвижимости в залоге.Залоговая недвижимость страхуется на время выплаты кредита, как и зачем это делается, читайте в статье. В случае покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты застраховать нужно тот объект, который передается в залог. Как упоминалось ранее, это может быть вся квартира, в которой приобретается доля в праве общей собственности или другое жильё, которое принадлежит заёмщику. Если заёмщик передает в залог комнату, достаточно застраховать только её.

  Приобретение доли или комнаты на средства потребительского кредита

  Выдача ипотеки на долю или комнату сопровождается большим числом сложностей и нюансов, которые описаны в этой статье. Выход есть: покупатель может оформить потребительский кредит. Ипотечный кредит выдаётся с определённой целью — на покупку недвижимости, в отличие от потребительского кредита, который можно потратить на что угодно. Однако процедура кредитования разнится. Преимущества оформления кредита:
  — не требуется залог недвижимости, но существуют и специальные программы под залог имущества
  — не нужно проводить оценку и страхование залоговой недвижимости
  — для оформления заявки требуется минимальное количество документов: паспорт и справка для подтверждения уровня дохода
  — отсутствует первоначальный взнос, у ипотеки он обязателен и составляет, как правило, от 10% от суммы займа Недостатки оформления кредита:
  — срок кредитного договора короче, как правило, он оформляется на срок 5-7 лет
  — нельзя использовать материнский капитал для первоначального взноса или для погашения части кредита

  Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?

  Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности. Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды. Для оформления кредита:
  — заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
  — дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
  — получите средства удобным вам способом Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.

  Как продать квартиру, если 2 собственника?

  Продажа и покупка квартиры у двух собственников производится с учетом положений гл. 16 ГК РФ. Главное, что нужно сделать – предоставить преимущественное право покупки второму владельцу, принять совместное решение о продаже недвижимости, и получить согласие органа опеки, если один из собственников не достиг совершеннолетия. Порядок действий зависит от конкретной ситуации. Разберемся, как продать доли в квартире, купленной на маткапитал, полученной в наследство, в порядке приватизации или приобретенной супругами в браке.

  Автор, юрист
  Актуальность
  Просмотров
  Бесплатная консультация юриста

  Особенности продажи квартиры с двумя собственниками

  1. С идеальными долями в праве собственности. Конкретные помещения за владельцами не закрепляются, в выписке из ЕГРН указывается, например, 1/3, ½, и пр.
  2. С реальными долями, выделенными в натуре. В квартире их выделить практически невозможно, так как требуется организация изолированных помещений и соблюдение других технических норм. Такое встречается крайне редко. При выделении долей в натуре за каждым владельцем закрепляются конкретные помещения, указывается их площадь.

  Также нужно учесть несколько самых главных моментов:

  1. Согласно ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки», оно предоставляется остальным собственникам. Сначала продавец должен уведомить их о намерениях продать свою долю, получить отказ от выкупа, и только после этого совершать сделку с покупателем-третьим лицом. Уведомление не понадобится, если все собственники продают свои доли, или вторым собственником является супруг – от него вместо отказа нужно согласие на продажу.
  2. На выделенную долю в натуре должен быть отдельный кадастровый паспорт, домовая книга, и другие документы.
  3. Если доля продается второму собственнику, извещать его отдельно не нужно.

  В отдельных случаях может понадобиться разрешение органа опеки или нотариальное согласие супруга. Разберемся подробно.

  Если один из собственников несовершеннолетний

  Если 2 собственника в квартире, и один из них не достиг 18 лет, для сделки понадобится разрешение органа опеки. Получить его могут родители несовершеннолетнего.

  Что для этого нужно:

  1. Получить предварительное разрешение опеки.
  2. Найти недвижимость, которая будет куплена вместо проданной доли.
  3. Составить с продавцом другого жилья предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП.
  4. Представить документы в опеку и получить окончательное разрешение.

  На всю процедуру уходит 1-2 месяца.

  Если квартира куплена в браке

  Если продавец купил квартиру, будучи в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ). Совершив сделку без него, супруг сможет ее оспорить в суде в течение года с момента, когда ему стало известно о продаже. Преимущественное право выкупа в данном случае не предоставляется.

  Обратите внимание! Если супруги одновременно продают свои доли, согласие не требуется. Недвижимость продается в общем порядке, но в договоре указываются два продавца – муж и жена.

  Если квартира находится в совместной собственности без выделения долей, ее проще продать целиком. В противном случае для продажи только части супругам придется выделять доли по соглашению, получать нотариальное согласие, и только после этого заниматься поиском покупателя.

  Если квартира куплена на маткапитал

  Ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ обязывает выделять доли всем членам семьи, если на улучшение жилищных условий используется маткапитал. Это придется делать и в случае, когда маткапитал направляется на первый взнос или погашение ипотеки.

  Супруги не смогут продать квартиру, предварительно не выделив доли. Если сделка все же произойдет, в дальнейшем ее могут оспорить органы опеки, прокуратура, один из супругов или сами дети по достижении совершеннолетия, так продажа без выделения долей нарушает их права и законодательство.

  Что нужно сделать для продажи:

  1. Выделить доли всем: второму супругу, детям.
  2. Найти другое жилье для детей вместо продаваемого.
  3. Получить разрешение органа опеки.

  Продажа квартиры двумя или несколькими собственниками в этом случае возможна только с разрешения органа опеки.

  Если квартира получена в наследство

  Получив квартиру в наследство, люди обычно решают продать ее и поделить деньги согласно унаследованным долям. Если продают свои доли сразу все наследники, они указываются в ДКП в качестве продавцов. Никого предварительно извещать не нужно.

  Если долю продает только один собственник, он обязан предоставить остальным преимущественное право покупки, направив извещения каждому.

  Если квартира приватизирована

  Доли в приватизированной квартире продается по тем же правилам, что и в купленной по ДКП. Сначала нужно отправить извещения остальным владельцам, предоставив им преимущественное право выкупа, затем получить от них письменные отказы и приступать к сделке. В ДКП обязательно указывается перечень остальных собственников и лиц, сохраняющих право проживания.

  Если все собственники продают доли в приватизированной квартире, отправлять извещения не нужно. Достаточно просто указать их в ДКП в качестве продавцов.

  Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

  Нужен ли нотариус, если два собственника продают квартиру?

  Если продажа квартиры в совместной собственности осуществляется одновременно двумя владельцами, удостоверять ДКП не нужно. То же самое касается и продажи доли одним собственником второму.

  Подпись нотариуса потребуется при отчуждении доли в пользу третьего лица, не являющегося владельцем.

  Стоимость услуг нотариуса

  Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от стоимости доли, не менее 300 и не более 20 000 руб. Пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества участников сделки. Если продаются все доли в квартире, пошлина рассчитывается от полной стоимости недвижимости. Общая сумма к уплате делится пропорционально продаваемым долям между собственниками-продавцами.

  Дополнительные услуги технического характера оплачиваются отдельно.

  Как двум собственникам продать доли в квартире?

  Если доли продаются одновременно двумя владельцами, извещение не потребуется. Если доли принадлежат супругам и куплены в браке, оформлять нотариальное согласие не нужно. Оба владельца в данном случае выступают продавцами. Для продажи доли ребенка понадобится разрешение опеки.

  Как продать квартиру с долями:

  1. Договориться о стоимости и условиях сделки.
  2. Найти покупателя.
  3. Оформить ДКП.
  4. Подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Присутствие всех участников сделки обязательно.
  5. Дождаться регистрации перехода права собственности.

  В итоге регистратор выдаст новому владельцу выписку из ЕГРН и ДКП с отметкой о регистрации.

  Какую информацию нужно указать в договоре:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения обоих продавцов.
  2. Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес регистрации, дата рождения покупателя.
  3. Сведения о квартире.
  4. Стоимость, кто и какую сумму получит после сделки.
  5. Порядок оплаты.
  6. Обязанности и ответственность участников сделки.
  7. Подписи сторон: двух продавцов и покупателя.

  Образец договора

  Документы

  Все собственники для сделки должны представить:

  • Паспорта.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающий документ, на основании которого право собственности оформлено на них.
  • Технический паспорт.

  Чтобы подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ, понадобятся справки из УК или ТСЖ.

  Сроки

  Переход права собственности на квартиру при продаже долей несколькими собственниками регистрируется в такой же срок, как и продажа просто доли.

  Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

  Как продать половину квартиры, если собственников двое?

  Процедура продажи квартиры, где несколько собственников, состоит из этапов:

  1. Отправка извещения.
  2. Получение отказа или отсутствие ответа.
  3. Поиск покупателя.
  4. Заключение ДКП с покупателем в присутствии нотариуса, который поставит подпись и печать.
  5. Запись на прием в Росреестре или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
  6. Посещение МФЦ или Росреестра совместно с покупателем (не нужно, если ДКП не удостоверяется нотариусом). Там должны принять документы и выдать уведомление, где будут указаны сроки готовности документов.
  7. Получение документов от Росреестра после регистрации. Покупателю выдадут новую выписку из ЕГРН и договор с регистрационной записью.

  Обратите внимание! Если в ДКП указано, что часть денег продавец получит после регистрации сделки, ему вместе с покупателем нужно прийти за документами и представить расписку о получении оставшейся суммы. Если ДКП оформляется у нотариуса, он сам отправляет документы на регистрацию в Росреестр, и участникам сделки идти туда не нужно.

  Отправка извещения

  Продажа доли в квартире с двумя собственниками начинается с отправки извещения второму владельцу о намерении продать долю.

  Как все выглядит пошагово:

  1. Обсудить с остальными собственниками, готовы ли они выкупить долю. Это нужно, чтобы определить порядок действий и условия сделки.
  2. Отправка извещения собственнику минимум за один месяц до сделки. Если владельцев несколько, но они живут по одному адресу, извещения направляются каждому.
  3. Получение уведомления о вручении, если извещение отправлялось почтой. Альтернативный вариант – подписи о получении от каждого владельца на экземпляре извещения, который остается у отправителя.
  4. Получение ответа (отказа от выкупа доли). Даже если через месяц владельцы не дадут ответы, по закону они считаются извещенными. Исключение – возврат извещения, если они не проживают по адресам регистрации: в таком случае придется выяснять, где они живут, и отправлять документ заново.
  5. Выход на сделку. Если другие собственники отказались от выкупа или проигнорировали извещение, продавец вправе продать долю третьему лицу.

  Важно! Если остальные собственники отказались от выкупа ранее месяца, ждать окончания этого срока не нужно. Можно сразу идти к нотариусу и оформлять ДКП, если покупатель уже найден.

  Законодательством форма извещения при продаже квартиры с несколькими собственниками не устанавливается. Но, чтобы нотариус удостоверил сделку, нужно указать в нем следующие данные:

  1. Ф.И.О., адрес регистрации второго владельца.
  2. Ф.И.О., адрес регистрации, номер телефона продавца.
  3. Адрес квартиры, размер и стоимость доли.
  4. Предложение о выкупе согласно ст. 250 ГК РФ.
  5. Распределение расходов на сделку.
  6. Куда отправить согласие или отказ (адрес).
  7. Извещение о намерении продать долю через месяц в случае отказа или отсутствия ответа.
  8. Подпись продавца.

  Образец извещения

  Важно! Стоимость доли определяется в российских рублях или иностранной валюте. В последнем случае нужно указать, по какому курсу и на какую дату валюта переводится в рубли.

  Образец договора

  Документы

  При посещении нотариуса для заключения ДКП понадобятся:

  1. Паспорта продавца и покупателя.
  2. Подготовленные ДКП и передаточный акт в трех экземплярах.
  3. Отказы других владельцев от преимущественного права выкупа.
  4. Согласие супруга, если квартира куплена в браке.
  5. Уведомление о вручении извещений или расписки о получении извещений от остальных владельцев.

  Если продается доля несовершеннолетнего, понадобится разрешение органа опеки. Если интересы продавца или покупателя представляет другой человек, предоставляется нотариальная доверенность.

  Госпошлина

  Покупатель платит 2 000 руб. за регистрацию перехода права собственности, даже если документы подаются через нотариуса. Но дополнительную плату за это он не берет.

  Сроки регистрации

  Согласно ст. 16 ФЗ №218-ФЗ, нотариальная сделка регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, срок регистрации составит пять рабочих дней.

  Если ДКП не удостоверен нотариусом и доля продается второму собственнику, регистрация в Росреестре займет 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней.

  Важно! Покупка доли в квартире с двумя собственниками выгодна покупателю, если у него не хватает денег на индивидуальную недвижимость. Но ему придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Это можно сделать по соглашению или через суд. Если же оба собственника продают свои доли, недвижимость будет стоить дороже, но перейдет покупателю в единоличное владение.

  Налоги после продажи доли

  Если доля была в собственности более 5 лет, НДФЛ после продажи не платится. Ст. 217 НК РФ предусмотрен и сокращенный срок владения в три года, если доля получена в наследство, по договору дарения, в порядке приватизации или по договору ренты с пожизненным содержанием.

  При невыполнении указанных требований придется заплатить 13% от стоимости проданной доли до 15 июля года, следующего за датой совершения сделки. Но сначала до 30 апреля представляется декларация 3-НДФЛ в ИФНС.

  Совет юриста: размер налога можно снизить, уменьшив сумму дохода на расходы, если доля приобреталась по ДКП. Также НК РФ позволяет гражданам воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Если доля куплена по ДКП, но в дальнейшем продана за меньшую цену, продавец доход не получает, и НДФЛ платить не нужно. Но декларация 3-НДФЛ все равно предоставляется, ее можно подать через личный кабинет налогоплательщика.

  Елена Плохута

  Юрист, автор сайта
  (Гражданское право, стаж 7 лет)

  Ответы юриста на частые вопросы

  Можно ли быть собственником двух квартир одновременно?

  Да. Ни один закон не ограничивает количество объектов недвижимости, которыми могут владеть граждане.

  На долю второго собственника приставы наложили запрет регистрационных действий. Могу ли я продать свою долю?

  Да, так как запрет применен именно к доле второго владельца. Но на практике могут возникнуть сложности: не все нотариусы удостоверяют ДКП, если есть запрещение, касающееся другого собственника. Это незаконно, но отказ придется обжаловать очень долго.

  Можно ли оформить договор на двух покупателей?

  Да, для этого они указываются в ДКП как «Покупатель 1» и «Покупатель 2».

  Нужно ли оформлять несколько разных ДКП, если в сделке участвуют два владельца и два покупателя?

  Нет, все стороны сделки указываются в одном ДКП.

  У квартиры три собственника. Хочу продать долю только одному из них. Нужно ли уведомлять другого?

  Нет. Отправка извещения требуется только при продаже третьему лицу, не являющемуся одним из владельцев квартиры.

  Заключение эксперта

  1. При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
  2. Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
  3. При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
  4. При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
  5. Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.

  Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

  Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

  Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

  Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

  Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

  Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

  В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

  Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

  Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

  Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

  Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

  Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

  В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

  Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

  Текст: Наталья Козлова

  Как выкупить долю в квартире у родственника при его согласии на продажу или если он против

  Решить вопрос о том, как выкупить долю в квартире у родственника, можно двумя способами: стороны добровольно заключают договор, или одна из сторон покупает долю второго совладельца без его желания. Первый вариант чаще всего встречается на практике: стороны обсуждают условия, договариваются о цене и приходят к соглашению. А второй вариант оформления в принудительном порядке может быть осуществлен только по решению суда.

  Родственные узы в постановке вопроса не имеют никакого значения. Любой уровень родства позволяет проводить сделки купли-продажи собственности, при этом от уплаты налога лица не освобождаются. Следует иметь в виду, что налог платить не требуется, только если один родственник дарит другому собственность безвозмездно.

  Что такое долевая недвижимость и как происходит выкуп доли

  Долевая собственность возникает, когда неделимая вещь становится собственностью сразу нескольких лиц (двух и более). Доли могут быть прописаны в десятичных дробях, например, 1/2 квартиры, а могут и не быть прописанными. Если размеры долей не указывались при оформлении, тогда собственность считается совместной, а не долевой.

  Гражданским кодексом установлено определение долевой собственности в ст. 244. В юридической практике выделяют три основания для разделения имущества на доли:

  1. Имущество, совместно приобретенное в браке супругами, считается общим. В случае развода, все, что было приобретено супругами, делится на двоих.
  2. При наследовании имущества умершего родственника. Так, недвижимость становится общей собственностью детей умершего родителя. Вдова или вдовец, а также родители умершего тоже могут стать совладельцами наследства.
  3. Приобретение доли жилья. Основанием может стать договор купли-продажи, ренты, дарения или залога.

  Продажа части недвижимости имеет ряд нюансов. Так, если жилплощадь уже имеет несколько собственников (2 и более), один из которых решил продать свою часть, первым делом он должен предложить купить свою долю другим совладельцам жилплощади. В том случае, если владельцы других долей не желают приобретать квадратные метры, можно привлекать сторонних покупателей.

  Читайте также: Выписка из ЕГРН на квартиру: где взять и получить справку, можно ли заказать выписку онлайн

  Современные агентства недвижимости оказывают услуги по ускоренной продаже долей в квартирах. Если есть необходимость оформить сделку быстро, можно обратиться к профессионалам.

  Владельцам муниципальных квартир не удастся продать свою долю, а также разделить свою долю с новым собственником, потому как такая недвижимость находится в ведении муниципалитетов. Для получения права продавать и делить такую жилплощадь, ее сначала нужно приватизировать.

  Между родственниками существует практика дарения имущества. Она популярна освобождением от налога, который продавец заплатил бы государству в случае продажи. В результате дарения одариваемый не должен платить ничего дарителю.

  Если после оформления договора дарения новый собственник передает плату прежнему владельцу, не прописывая этот факт документально, суд признает сделку недействительной и отпишет подаренную часть прежнему владельцу, если факт передачи денежных средств будет доказан. А продавец может понести наказание за уклонение от уплаты налога. В судебной практике такие дела – не редкость.

  Особенности покупки долей между родственниками

  Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности сразу у нескольких лиц, можно произвести у родственника. Но нужно помнить о преимущественном праве совладельцев. Сначала будущий продавец своей части обязан проинформировать совладельцев о том, что намерен продать свою площадь, указав цену на нее. На размышления информируемой стороне отводится календарный месяц по закону, по истечении которого он должен долю приобрести, воспользовавшись правом первой очередности. В противном случае доля может быть продана третьему лицу.

  Для ускорения процесса информирования совладельцев, можно попросить их составить отказ от своего права преимущества по данному вопросу у нотариуса. Этот документ позволит начать продажу третьим лицам, не выжидая 30-дневный срок.

  При соблюдении оповещения совладельцев и получении от них письменного отказа от претензий на жилплощадь, можно оформлять договор. Оплатив покупку, покупатель становится новым владельцем указанной в договоре доли помещения. Важно понимать, что устного договора с совладельцами недостаточно. Очень важно получить от каждого письменный отказ от первоочередного права приобрести часть помещения, который заверит нотариус. Без этих бумаг Росеестр может отказать в регистрации сделки.

  Читайте также: Как получить материнский капитал в 2021 году

  Для покупки части площади у родственника потребуется:

  1. Основание на право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи или любой другой документ, по которому эта доля досталась продавцу. Если он когда-то получил ее в дар от своего родственника – договор дарения.
  2. Справки из ведомств, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунального обслуживания, ипотечных обременений или ареста.
  3. Справка из БТИ, о технической составляющей помещения. В ней должно быть указаны технические характеристики и отсутствие незаконной перепланировки.
  4. Домовая книга.
  5. Заверенный отказ других собственников от первоочередного права приобретения продаваемой части жилья.

  Как выкупить долю в квартире у родственника, если он согласен на продажу

  Продать долю в квартире может не только совладелец помещения, но и единственный собственник всей жилплощади. Поэтому, если покупатель задается вопросом о том, можно ли выкупить долю в квартире своего родственника, он имеет возможность начинать обговаривать этот вопрос с продавцом. Купить можно и любую долю у единственного владельца.

  Ситуация эта распространенная и не требует дополнительных хлопот с оповещением совладельцев, потому что их нет. Вопрос преимущественного права в этой ситуации не должен подниматься. Такой вариант подразумевает договоренность продавца и покупателя о цене и составление договора.

  Порядок совершения сделки:

  1. Оговорить сумму и размер продаваемой доли. Стоимость жилплощади будет прописывать в документе, который станет основанием права собственности для нового владельца.
  2. Если есть совладельцы у помещения, продавцу следует отправить каждому письмо с уведомлением и описью вложения, в котором он сообщает о своем намерении продать квадратные метры, указав стоимость сделки.

  Важно помнить, что с того момента, как уведомления будут отправлены, поменять размер продаваемой доли и ее стоимость уже будет нельзя. Этот нюанс в законодательстве защищает права совладельцев, которые могут быть обмануты продавцом, не желающим продавать им свои метры. Искусственно завысив цену на долю, продавец мог бы вынудить совладельцев отказаться от преимущественного права, после чего продал бы своему покупателю по более низкой цене. Но закон это запрещает.

  1. Ждать 30 дней, в течение которых может объявиться покупатель из числа совладельцев имущества.
  2. Если в течение отведенного времени совладельцы, должным образом оповещенные о выставлении доли на торги, не изъявили желания расширить свои владения, продавец может оформлять сделку с посторонним лицом.
  3. Оформляется договор купли-продажи.
  4. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Покупатель передает плату за покупку в сумме, прописанной в договоре.
  6. Совершается передача договора в Росеестр для регистрации нового владельца.

  Читайте также: Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция, как купить квартиру на маткапитал

  Составить договор можно и без помощи нотариуса, если стороны понимают, на каких условиях они готовы провести сделку. Типовой договор может составить сотрудник территориального отделения службы кадастра и картографии. За свои услуги организация берет символическую плату, не превышающую 1000 рублей.

  Для заключения договора потребуется:

  1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для лиц, старше 14 лет – это паспорт РФ, а для лиц, младше 14 лет –свидетельство о рождении.
  2. Составленный договор купли-продажи в трех экземплярах.
  3. Выписка из ЕРГН, подтверждающая право собственности продавца на имущество, а также включающая информацию об отсутствии обременений.
  4. Договор, на основании которого продавец в свое время получил право собственности долей.
  5. Если кто-то из сторон не может присутствовать лично при подаче документов, это может сделать доверенное лицо. В этом случае к обязательным документам добавляется нотариальная доверенность.

  Если владелец доли – человек недееспособный или несовершеннолетний под опекой, тогда потребуется добавить в комплект документы, подтверждающие недееспособность или пребывание под опекой, а также документы удостоверяющие личность опекуна и разрешение органов опеки.

  После того, как новый хозяин обретет недвижимость, он будет обязан ежегодно платить за него налог. Размер этой платы зависит от кадастровой стоимости имущества, а значит, и от региона, в котором собственность находится.

  Продавец, получив уплаченную ему сумму, должен оплатить налог, размером 13% от продажи (в некоторых случаях можно вернуть налог). Исключения составляют только те случаи, когда собственник владел своей долей более трех лет, получив ее в наследство, в дар или после приватизации. А если продавец получил право собственности на любых других условиях, тогда для освобождения от налога на продажу он должен ею владеть не менее 5 лет. Подробная инструкция по продаже доли в квартире также доступна по ссылке.

  Принудительный выкуп доли в квартире у родственника

  С привлечением органов судебной власти может произойти принудительный выкуп доли. Такие ситуации случаются, если один из собственников помещения желает продать свою часть другим совладельцам, которые, в свою очередь, оказываются участвовать в сделке.

  Читайте также: Куда жаловаться на управляющую компанию: жалоба на ЖКХ в России, Москве, Санкт-Петербурге

  Похожая ситуация может случиться, если в результате наследования недвижимость оказалась в собственности у большого числа наследников. Тогда доля собственника, не желающего владеть ничтожно малым количеством квадратных метров, может быть признана незначительной. Владелец оставляет свое право на долю в пользу совладельцев, получив от них денежный эквивалент.

  Принудительный выкуп доли в квартире может произойти у родственника, нежелающего продавать свою часть, если:

  1. Интересующая доля может быть признана судом незначительной.
  2. Кадастровая служба не имеет возможности выделить долю в натуре.
  3. Родственник, нежелающий продавать долю, имеет другую недвижимость.
  1. Подготовить документы, подтверждающие наличие возможности принудительного выкупа. Для каждой ситуации они свои.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Направить его в суд.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Ожидать даты, на которую назначат заседание.
  6. Получить вступившее в силу решение суда.
  7. Совершить процедуру выкупа доли в квартире.

  Вместе с исковым заявлением нужно будет представить следующий перечень:

  1. Паспорт РФ;
  2. Основания для подачи (доказательства, подготовленные истцом);
  3. Выписка из Росеестра, подтверждающая статус совладельца.
  4. Квитанция оплаченной госпошлины.

  До того, как истец пойдет в суд, он может увеличить свои шансы на положительный исход, если направит письменное предложение о покупке доли, и получит на него письменный отказ собственника, не желающего продавать свою часть. Эти документы станут доказательством того, что истец предпринимал попытки мирно урегулировать вопрос.

  Ст. 131 Гражданского кодекса предъявляет типовые требования к исковым заявлениям подобного рода и предлагает следующую форму:

  В случае положительного решения суда новый собственник будет обязан платить налог на приобретенную долю, несмотря на то, что выкуп доли в квартире у родственников был произведен в принудительном порядке.

  Нужно быть готовым к тому, что обязанный продать долю собственник оспорит такое решение через суд. Предусмотреть все нюансы этого вопроса без квалифицированной юридической помощи сложно.

  Что такое срочный выкуп

  В жизни нередко встречаются ситуации, когда человеку срочно нужны деньги. Если он решает выйти из положения с помощью продажи доли в квартире, он может обратиться в агентство недвижимости для упрощения процедуры.

  Читайте также: Ежемесячное пособие на ребенка в 2021 году

  Сделка пройдет незамедлительно, если агентство проявит к ней интерес. Важно понимать, что риелторы, вероятнее всего, не будут искать сторонних покупателей – доля будет оформлена на агентство. Это выгодно такой организации, потому как из-за срочности оформления цена доли будет существенно ниже рыночной. А став собственником наряду с другими совладельцами, агентство получит первоочередное право на приобретение оставшихся долей. Экономя на выкупе доли в квартире, юр. лицо получает возможность со временем получить всю квартиру по бросовой цене.

  Продать долю в квартире не сложно, если не пытаться обойти закон или нарушить права других совладельцев. Соблюдение всех правил позволит не сомневаться в законности сделки.

  Вам также может быть интересно

  1. Дарение доли в квартире: как оформить дарственную и подарить долю родственнику или другому человеку
  2. Как продать долю в квартире: инструкция по продаже
  3. Выделение доли детям по материнскому капиталу: как выделить долю, какой размер долей выделять
  4. Прописка 2021: как прописаться в квартире через МФЦ и Госуслуги

  Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.