Как выселить квартирантов без договора которые не платят

Судебные инстанции усложнили процедуру выселения проштрафившихся квартирантов, объявив главный документ против арендаторов, на который долго ссылались хозяева квартир, фиктивным. Теперь владельцам съёмной жилплощади придётся побегать по судам.

12 июня, 23:44

По оценке компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов. Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции. В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может. Но в этом году всё изменилось — и просто выселить квартирантов уже не получится.

Почему в 2024 году выселить квартирантов стало сложнее

Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.

Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.

Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.

— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения. Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным. Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

Как налоговики ловят за нелегальную аренду

До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев. Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.

Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2024 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.

Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.

Дети могут жить без согласия собственника

Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах. А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.

Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.

— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

Как квартирант может отказаться от аренды

А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.

— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв. — В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.

Что делать, если квартирант не платит за квартиру и не хочет съезжать. Советы собственнику, как по закону выселить неплательщика

– Сдаю квартиру. Нынешний квартирант не платит уже второй месяц и отказывается съезжать – он иногородний и говорит, что его сократили на работе из-за кризиса и идти ему некуда. Я все понимаю, но чужой человек живет в моей квартире бесплатно. Как заставить его выехать, чтобы самому при этом не нарушить закон?

– Вы не написали, сдаете ли квартиру как положено – по договору – или же без него. Поэтому рассмотрю все варианты.

💁‍♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек

Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.

Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.

В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.

Претензия квартиранту

Первое, что нужно сделать, – это направить квартиранту письменную претензию. Она составляется в свободной форме, но в ней нужно указать, что:

• договор аренды закончен;
• продлевать договор хозяин жилья не собирается;
• арендатору нужно освободить жилплощадь;
• стоит упомянуть, что из-за действий квартиранта хозяин терпит убытки (та самая упущенная выгода);
• в конце претензии обязательно указать, что если требование об освобождении жилплощади не будет выполнено, арендодатель обратится в суд.

Рекомендуется отправить претензию почтой, заказным письмом с описью вложения. Так арендодатель будет точно уверен, что квартирант претензию получил, и будет иметь доказательства своих действий для возможного суда.

Обратите внимание, что законодательство не предусматривает обязательность подачи досудебной претензии. Хозяин жилья может сразу напрямую обращаться в суд. Но часто квартирант принимает решение съехать, а не доводить до судебного разбирательства, если понимает, что арендодатель настроен серьезно,

Обращение в суд

Если претензия не возымела действия (или вы решили пропустить этот шаг), нужно обращаться в суд:

1. Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой не хочет выезжать жилец.
2. В исковом заявлении нужно описать обстоятельства дела, указать, какие действия (или бездействия) квартиранта должны быть признаны незаконными, какие права хозяина квартиры были нарушены.
3. Далее необходимо дождаться вынесения судебного решения в пользу истца (арендодателя) – причем судебное рассмотрение может затянуться на несколько месяцев в зависимости от загруженности суда.
4. Если квартирант не съезжает даже после вынесенного судебного решения, необходимо обращаться в ФССП – к судебным приставам. Именно они должны будут заниматься выселением незаконно проживающего квартиранта, а не полиция, как многие ошибочно думают. Однако участковый может прийти к жильцу и объяснить ему, чем чревато неисполнение решения суда. Правда, такая мера носит чисто психологический характер.
5. Если все это время квартирант проживает в квартире и не платит за аренду (пусть даже срок договора давно истек), истребовать положенную сумму можно будет только в судебном порядке – для этого арендодателю придется обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Вы сталкивались с тем, что квартирант отказывался съезжать?

Нет, никогда такого не было Да, было, но дело уладилось после разговора с участковым Как раз решаю эту проблему Я не сдаю квартиру

🙅‍♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора не истек

Квартиранта можно выселить даже в том случае, если договор об аренде еще действует. Правда, для этого нужны веские основания – все они прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ:

• если при краткосрочном найме (договор аренды заключен менее, чем на год) арендатор более двух раз не внес плату в срок;
• если при долгосрочном найме (договор аренды заключен более, чем на год) арендатор не платит более шести месяцев;
• если арендатор разрушает или портит жилое помещение.

Чтобы выселить такого квартиранта, придется обращаться в суд.

Обращение в суд

Арендодатель должен обратиться с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой требует выселить жильцов. Как и в предыдущем случае, в иске необходимо кратко указать обстоятельства дела. Если есть – приложить доказательства – например, данные о последних платежах, какие-либо документы, подтверждающие порчу имущества, и т. д.

Обратите внимание, что если договор аренды квартиры изначально был заключен более, чем на год, суд может не вынести сразу решение в пользу истца (арендодателя), а дать квартиранту время на исправление ситуации. Срок возможного исправления – в зависимости от обстоятельств конкретного дела, но не более, чем год. Это не касается краткосрочных договоров аренды, поэтому не рекомендуется заключать с жильцами договор длительностью более года. Если все будет хорошо, лучше его продлить.

Как законно сдать квартиру в аренду и платить налоги
Три условия, по которым вы сможете законно сдавать ипотечную квартиру
Как снять квартиру, чтобы вас не обманули. 6 советов квартиросъемщику

🤷‍♀️ Выселение без договора аренды

Скажу сразу, что сдавать квартиру без договора аренды – незаконно. Мало того, что это само по себе является нарушением законодательства, но и дополнительно ставит хозяина жилплощади в потенциально уязвимое положение. Ведь о незаконности действий знает не только арендодатель, но и арендатор. Последний может попытаться шантажировать хозяина квартиры – никогда не ведитесь на такое, поскольку квартирант в любом случае нарушает закон.

Как действовать, если договора аренды нет:

1. Обратиться к участковому с заявлением о том, что в квартире незаконно проживают посторонние. С собой нужно иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
2. Не предпринимать никаких действий по самовольному выселению таких квартирантов – вас могут обвинить в применении силы и/или порче чужого имущества.
3. Быть готовым к тому, что участковый имеет право сообщить в налоговую инспекцию о том, что квартира сдавалась в аренду.

Ответственность за незаконную сдачу жилья

Человеку, незаконно сдающему свою квартиру, придется заплатить НДФЛ (поскольку арендная плата – это доход, который облагается налогом) и штрафы. Однако налоги и штрафы имеют право начислить только за последние три года, даже если по факту квартира сдавалась более длительный срок.

Собственнику квартиры придется уплатить:

• НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли;
• штраф за просрочку сдачи декларации в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от неуплаченной суммы;
• штраф за неуплату налога – 20% (при неумышленной уплате, если человек не знал, что нужно платить налог) или 40% (при умышленном уклонении, но умысел должны доказать налоговики) от неуплаченной суммы налога.

Поэтому всегда призываю держаться в правовом поле и помнить о налогах на доход.

✨ Резюме

1. Если срок договора аренды истек, а жилец не съезжает и не платит, можно или направить ему письменную претензию и далее – обратиться в суд, или же сразу подавать исковое заявление в суд.
2. Если срок договора аренды не истек, то выселить жильца можно или за задержку арендной платы, или за порчу имущества – если таковая имеет место. При этом, если договор аренды был заключен на срок более года, суд имеет право дать жильцу время на исправление, а не выселять его сразу.
3. Если договора аренды изначально не было, то выселять квартиранта, как незаконно проживающего, придется с помощью полиции. При этом собственнику грозит ответственность за незаконную сдачу жилья в аренду – уплата налога и штрафные санкции.

Как осуществляется процедура выселения квартирантов-неплательщиков?

В настоящее время сдача жилья в аренду довольно частое явление. В связи с этим иногда возникают спорные ситуации, вытекающие из данного вида правоотношений. Одним из таких споров может стать вопрос о выселении квартирантов, которые пренебрегают своими обязательствами по оплате аренды.

Процедура выселения с юридической точки зрения

Гражданский Кодекс РФ регламентирует все этапы заключения и прекращения договора, а также все остальные последствия гражданско-правовых взаимодействий и правоотношений, которые вытекают из них. Наем жилого помещения — один из видов гражданских правоотношений, который является производной из заключенного между сторонами соглашения. Следовательно, и выселение арендаторов возможно только после расторжения определенного соглашения.

Статья 687 ГК РФ гласит, что расторгнуть соглашение возможно:

1. Когда проживающие изъявляют такое желание;
2. Когда собственник недвижимости настаивает на этом;
3. Опираясь на судебное решение, при возникновении конфликта между участниками процесса.

Как правило, соглашение на аренду недвижимости подписывается сроком до одного года, с дальнейшей пролонгацией.

Когда владелец имущества просит в течение установленного соглашением срока покинуть жилплощадь, наниматель обязан выполнить данное требование.

Однако, для выселения нанимателей из сдаваемого жилья раньше отведенного в соглашении срока, возможно по ряду причин:

1. Жилье, помещения в нем, а также помещения технического назначения использовались не по прямому назначению;
2. Недобросовестное использование имущества в жилище, а также ремонта, что привело к ухудшению условий или порче имущества;
3. Неправомерные действия в отношении соседей, нарушение общепринятых привил проживание, нанесение ущерба имуществу, находящемуся в общем пользовании с соседями;
4. Нарушение установленного в соглашении срока оплаты за арендованное жилье;
5. Нахождение в жилом помещении может нанести вред жизни и здоровью людей, которые в нем живут (эпидемия, ветхость и т.п.).

Для прекращения действия договора, в случае неуплаты за аренду имущества, нужно руководствоваться сроком заключения договора.

Исходя из этого:

• При долгосрочном договоре (больше 1 года), оплата должна не производится в течение 6 месяцев;
• При кратковременном договоре (до 1 года), достаточно срока неуплаты в 2 месяца.

Порядок решения спорной ситуации начинается с того момента, когда собственник направляет в письменном виде уведомление с претензией в адрес арендаторов, которые не производят оплату. Когда вышеуказанные сроки наступают, жильцы должны покинуть жилье.

Гражданско-правовые договора отличаются тем, что участники такого соглашения по взаимному согласию могут установить различные условия, включая те, которые служат прекращением правоотношений досрочно.

Но имейте ввиду, что условия, которые явно направлены на ущемление прав одной из участников соглашения (например, право арендодателя прекратить договор без предупреждения в любое время), признаются судом недействительными.

Выселение с договором аренды

Чаще всего именно на основании такого договора решается большинство спорных ситуаций. Именно поэтому нужно тщательно подойти к разработке проекта договора. Даже если имеются основания для преждевременного выселения, к примеру, неуплата аренды, владелец вправе действовать в установленном законом порядке или в рамках соглашения.

Такие меры, как замена замков, заселение в жилье других нанимателей, в момент отсутствия нынешних арендаторов, считаются неправомерными.

В связи с этим все действия должны быть подкреплены законом, а издержки можно в дальнейшем возместить через суд.

Рекомендуется в договоре найма прописать следующие пункты:

1. В каких ситуация осуществляется процедура выселения;
2. Порядок выселения;
3. Размер неустойки, когда нарушаются правила соглашения.

Четко и грамотно составленный договор убережет вас от головной боли, которая может возникнуть в спорной ситуации, касательно выселения. Но фактически выселить нанимателей принудительно, прибегая к помощи уполномоченных органов, возможно только по решению суда, даже если договор быть составлен хорошо.

Выселение без договора аренды

При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.

Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.

Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.

В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.

Наличие регистрации у жильцов

Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.

Выселение при наличии регистрации возможно:

1. По желанию жильцов;
2. По решению суда.

Однако, достаточно широкий спектр законодательного регламента, определяющего порядок регистрации.

Отдельные нормы закона устанавливают, что лишить регистрации лицо по месту его проживания, а вместе с тем выселить, можно на основании:

1. Призыва лица на службу в вооруженные силы;
2. Осуждение с лишением свободы;
3. Судебного решения (о выселении, признании пропавшим без вести, признание умершим и т.п.).
4. Предоставления на момент регистрации поддельных документов.

Есть из этого правила исключение, когда человек отсутствует на территории указанной жилплощади более полугода или же вынужден преждевременно покинуть место жительства и уехать в другое на постоянной основе, которая подтверждается соответствующими документами.

Если владелец в состоянии документально подтвердить факт отсутствия на протяжении 6 месяцев, снять с учета зарегистрированное лицо можно посредством простого заявления в миграционную службу.

Алгоритм выселения при неуплате квартирантов за аренду жилья

Алгоритм достаточно прост. Чаще всего квартиранты покидают жилплощадь добровольно. Но встречаются случаи, когда владелец вынужден подать исковое заявление, с требованием выселения недобросовестных жильцов.

Алгоритм действий:

1. Довести до сведения квартирантов о наличии оснований для выселения;
2. Выдвинуть требование добровольно покинуть жилье;
3. В случае отказа подать заявление в суд;
4. На основании решения суда обратиться в миграционную службу (в том случае, когда лицо зарегистрировано по соответствующему адресу);
5. Получить исковой лист в суде;
6. Данный документ направить в службу судебных приставов;
7. В принудительном порядке выселить квартирантов.

Обратите внимание, что уведомление нанимателей о нарушение правил найма жилья является обязательным. При несоблюдении данного условия, суд может признать действия владельца жилья, как ущемление прав нанимателя.

Уведомление должно быть вручено в руки нанимателю под роспись, или же направлено по почте с уведомительным письмом.

Обращение в суд

Обращаясь в суд, владелец имеет право выдвигать следующие требования:

1. Выселения арендатора;
2. Погашения имеющейся задолженности по найму;
3. Выплата неустойки;
4. Возмещение убытков, которые понес собственник в процессе судебной тяжбы.

Доказательства для выселения

Этот пункт напрямую зависит от того, был ли заключен договор аренды.

Когда договор заключался, следует предоставить:

1. Договор аренды;
2. Доказательство имеющегося нарушения, из которого следует выселение с расторжением договора;
3. Доказательство того, что наниматель был уведомлен об имеющемся нарушении.

Без договора, необходимо предоставить:

1. Видео или аудио запись, которая доказывает заключение соглашения, а также уведомление арендатора о выселении;
2. Документы, которые доказывают факт оплаты арендованного жилья (даже если последняя оплата осуществлялась давно).

Исковое заявление

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

1. Название суда;
2. Наименование сторон, которые участвовали в соглашении;
3. Общее описание соглашения;
4. Доказательство имеющегося нарушения;
5. Требования владельца жилища;
6. Нормативный документ, на основании которого подтверждаются требования истца;
7. Дата и подпись.

В качестве заключения можно сказать, что закон в первую очередь выступает на стороне защиты правильности ведения отношений гражданско-правового сегмента. И никакой роли не играет, кто выступает с претензиями к выполнению договора найма.

Присоединяйтесь к телеграм-каналу Правды.Ру с возможностью высказать ваше собственное мнение)

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google,.

Как выселить квартирантов без договора

Все доступные варианты силового выселения квартирантов (посредством физического воздействия, угроз и прочего) считаются неправомерными, нарушают нормы уголовного законодательства, соответственно могут быть определены как самоуправство.

При этом владелец жилплощади вправе требовать оперативно ликвидировать различные несоблюдения его прав собственности. И все же исключительно судебные инстанции могут реализовать такие действия в законном порядке.

Ключевые причины для выдворения квартирантов

Базовые основания:

1. Несоблюдение прав жильцов дома, соседей.
2. Аварийное состояние помещения, которое представляет угрозу для здоровья, жизни квартиранта.
3. Применение жилплощади не для проживания (как производственный цех, офис и прочее).
4. Порча имущества, ухудшение состояния недвижимости.
5. Не выплата аренды как минимум на протяжении 6-ти месяцев подряд (в случае долгосрочного соглашения) или больше 2-х раз подряд (в случае краткосрочного соглашения).

При возникновении вышеперечисленных оснований владелец недвижимости обязан потребовать от квартиранта ликвидировать правонарушения.

В случае если наниматель не выполнит данное требование, собственник вправе потребовать его выдворения ранее завершения установленного термина аренды жилья.

Предусмотренные варианты

Выдворить арендаторов с малолетними детьми, которые живут в квартире без подписания соглашения допустимо на таких же основаниях.

В ситуации, если дело будет передано судебному органу, он должен участь факт наличия у нанимателей несовершеннолетних детей, предложив дополнительный отрезок времени (не более одного года, зависимо от продолжительности аренды квартиры, обстоятельств дела и прочих факторов) для поиска новой жилплощади.

В нормативах ст. № 17 Жилищного кодекса РФ отмечено следующее: в случае использования жилой квартиры важно учитывать права, интересы других граждан, живущих по соседству, иначе данный нюанс может стать веским основанием для выдворения.

В таком случае принимается во внимание такие аспекты:

Систематичный характер нарушений	поступки и деяния квартирантов, которые нарушают общественный порядок должны совершаться системно;
Предоставление суду доказательной базы	важно предоставить судебной инстанции убедительные доказательства правонарушений (к примеру, показания соседей, протоколы правоохранительных органов и прочее)

Процедура реализации выселения квартирантов

В том случае, если необходимо раньше установленного срока выдворить съемщиков, которые живут в квартире без заключения соглашения аренды, по причине несоблюдения договорных условий, прежде всего нужно:

Заранее известить арендаторов	о том, что они не соблюдают условия соглашения, потребовать ликвидации данных нарушений;
В том случае если нарушения не ликвидируются	владелец вправе потребовать выдворения жильцов, и все же нужно известить об этом квартирантов за 3 месяца до выселения;
В ситуации, если жильцы не выселились в установленный в извещении срок времени	собственник недвижимости должен оформить исковое заявление, инициировать судебное обращение.

Для разрешения такого вопроса допустимо привлечь участкового.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Сдача квартиры позволяет получить ощутимую прибавку к доходу. Однако не все квартиранты добросовестно выполняют взятые на себя обязательства. Люди могут отказаться платить, при этом не желая покидать помещение. В результате владелец квартиры фактически лишается возможности использовать жилье. Выселить нерадивых квартирантов можно по закону. Однако действовать необходимо с соблюдением существующих правил, о которых вы узнаете, прочитав статью.

Вам помогут документы и бланки:

1. Заявление участковому об оказании содействия в выселении из жилого помещения
2. Бланк искового заявления о выселении из жилого помещения
3. Образец искового заявления о выселении из жилого помещения

• Нормативное регулирование
• Основания для выселения
• Без договора найма
• По договору найма
• Имеющих регистрацию по месту пребывания
• Без суда
• Как выселить квартирантов, которые не платят по договору
• Список документов
• Сроки
• Исковое заявление
• Госпошлина
• Как выселить квартирантов без договора
• Заявление на имя участкового
• Как выселить квартирантов с детьми
• Процедура выселения квартирантов с пропиской
• Ограничения по выселению жильцов в холодное время года
• Выселение незаконно находящихся в жилом помещении лиц

Нормативное регулирование

В ст. 209 ГК РФ говорится, что собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Однако действия владельца помещения не должны противоречить положениям действующего законодательства. Например, если жилье передано внаем, то должны соблюдаться права нанимателей, а право на распоряжение жильем собственника ограничивается.

Для выселения жильцов должны быть веские основания. Они вытекают из положений ст. 678 ГК РФ. Там говорится, что наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма. Если возникла задолженность, соглашение может быть расторгнуто. Процесс осуществляют с соблюдением положений ст. 687 ГК РФ. Может возникнуть потребность в обращении в суд. Если требования заявителя удовлетворят, договор расторгнут, а квартирантов выселят в соответствии с требованиями ст. 688 ГК РФ.

Основания для выселения

Перечень оснований для выселения жильцов зафиксирован в ст. 687 ГК РФ. Попросить покинуть помещение могут в следующих случаях:

• на съемщиков постоянно жалуются соседи, в квартире периодически происходят шумные вечеринки, драки, крики;
• помещение используется не по назначению;
• квартиру разрушают, не ухаживают за недвижимостью должным образом;
• за помещение не платят;
• действия съемщиков влекут за собой возникновение угрозы жизни или здоровью собственников или соседей;
• помещение перестает быть пригодным для проживания.

Хозяин должен доказать наличие оснований для выселения. Если речь идет о расторжении договора из-за неуплаты, во внимание принимают период, на который заключено соглашение. Договор признают краткосрочным, если его заключили на срок меньше 12 месяцев. В этом случае применить санкции в отношении квартиранта можно, если лицо не платит свыше 60 дней. Долгосрочным договор становится, если заключен на период от 12 до 60 месяцев.

Основание для принудительного выселения — невнесение денежных средств в качестве квартплаты в течение больше полугода. Чаще всего арендаторов выселяют именно за это. Однако суд может учесть жизненные обстоятельства жильца и изменить меры.

Без договора найма

На практике стороны могут не заключить соглашение. В этом случае ситуация упрощается. Искать основания для выселения необязательно. Достаточно наличия желания владельца. Однако важно соблюдать схему выселения. Изначально нужно уведомить гражданина о предстоящей процедуре. Важно предоставить срок на добровольное освобождение помещения. Если человек отказывается съезжать, можно обратиться к участковому или в полицию. В результате жильцов выдворят силовыми методами.

В ситуации, когда арендатор сдает квартиру в субаренду, приходится выселять жильцов, к которым владелец помещения отношения не имеет.

Несмотря на простоту выселения, при сдаче квартиры в аренду без договора присутствует ряд рисков для владельца помещения. В частности, проблематично взыскать арендную плату. Доказать возникновение задолженности сложно. Известны случаи, когда жильцы проживали в помещении, а деньги платить отказывались. По закону привлечь лицо к ответственности в этом случае практически невозможно. Мы рекомендуем всегда заключать договор найма жилья.

По договору найма

Чтобы регламентировать правоотношения, стороны составляют договор. Бумагу оформляют с учетом требований ст. 674 ГК РФ. Соглашение готовят в свободной форме. Оно не требует нотариального удостоверения. Обязательно должны присутствовать основания для выселения. Если они присутствуют, владелец квартиры должен отправить письменное уведомление о расторжении договора. В документе фиксируют дату будущего выселения. Если квартиросъемщик не соглашается добровольно покинуть помещение, потребуется обратиться в суд. Основанием для разбирательства становится исковое заявление, подготовленное с учетом требований ст. 131 ГПК РФ.

Имеющих регистрацию по месту пребывания

Прописка в квартире не наделяет гражданина правом собственности вне зависимости от того, какое количество времени лицо проживает в помещении. Распоряжаться жильём может только хозяин квартиры. Если возникнет потребность, прописанного гражданина можно выселить. Основаниями для подобных мер могут стать:

• окончание срока аренды;
• расторжение брака, если у супруга или родственников бывшего мужа или жены нет имущественных прав на квартиру;
• подготовка помещения к сделке;
• несоблюдение условий проживания;
• отказ бывшего владельца покинуть помещение.

Согласно статье 35 ЖК РФ, гражданин обязан уведомить жильца в письменной форме о том, что планируется расторгнуть договор. Если человек отказывается добровольно покинуть помещение, необходимо обращаться в суд. Вынесенный вердикт можно передать в ФССП. Судебные исполнители принудительно выселят гражданина.

На практике человеку может быть никуда идти. Если лицо докажет, что жилплощадь отсутствует, гражданину могут дать отсрочку на решение вопроса (через суд).

Без суда

Чтобы гражданин покинул помещение, не всегда необходимо обращаться в суд. В первую очередь стоит попытаться мирно договориться с жильцами и попросить их съехать. Если они отказываются соблюдать права владельца помещения, порядок действий напрямую зависит от наличия договора. Если соглашения нет, обращаться в суд не обязательно. Достаточно подготовить заявление на имя участкового и потребовать выселить граждан, незаконно занимающих жилплощадь. Когда договор оформлен, потребуется обращаться в суд.

Как выселить квартирантов, которые не платят по договору

Возможность выселения квартиросъемщика из-за несвоевременного внесения платежей предусматривает ст. 687 ГК РФ. Непосредственно сам процесс применения мер можно разделить на три этапа:

• досудебный порядок разрешения ситуации;
• обращение в суд;
• исполнение решения.

Изначально гражданину необходимо удостовериться, что нарушение действительно есть. Для этого нужно обратить внимание на продолжительность просрочки и срок действия договора. Если соглашение краткосрочное, его можно расторгнуть, когда граждане не вносят платежи в течение двух месяцев. Если договор долгосрочный, выселение допустимо, когда денежные средства не предоставляют в течение полугода.

Квартирантов нужно предупредить о допущенном нарушении и возможных мерах со стороны владельца. Дополнительно стоит дать гражданам время для исполнения обязательств. Если человек не реагирует на поступившие уведомления или предпринятые действия не устраивают хозяина помещения, потребуется обратиться в суд. К разбирательству нужно подготовиться. Предстоит собрать документы, подтверждающие правоту заявителя. Дополнительно следует внести госпошлину.

Список документов

Если жильцы не платят, расторгнуть договор можно в судебном порядке. Для инициирования разбирательства предстоит подготовить пакет документов. Список приводится в ст. 132 ГПК РФ:

• исковое заявление, подготовленное по числу участников разбирательства, а также копию для суда;
• документ, подтверждающий наличие права собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство);
• договор найма, в котором отражены правила внесения платежей за использование квартиры;
• выписка по лицевому счету, если арендатор должен был оплачивать коммунальные услуги;
• выписка с банковского счета, демонстрирующая непоступление платежей в течение установленного промежутка времени; если оплата производится наличными, доказательством может послужить отсутствие расписок о передаче денег за наем жилья;
• копия уведомления жильцов о необходимости выселения с подтверждением его получения (уведомление о вручении, расписка);
• квитанция, подтверждающая факт внесения госпошлины.

Список документов не является исчерпывающим, его окончательный вариант зависит от конкретной ситуации.

Сроки

Судебное разбирательство — длительный процесс. Однако без него принудительно выселить жильцов при наличии договора не удастся. Рассмотрение дела занимает до двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ). Если разбирательство сложное, период могут продлить еще на месяц. При этом судебное решение вступает в силу не сразу. Сторонам предоставляют месяц на обжалование вердикта. Кроме того, время занимает попытка договориться. В целом придется потратить от трех до шести месяцев.

Исковое заявление

Чтобы инициировать судебное разбирательство, предстоит подготовить исковое заявление. Документ оформляют с учетом требований ст. 131 ГПК РФ. Непосредственно сам бланк иска не закреплен на законодательном уровне, поэтому документ оформляют в свободной форме.

Информация вносится в документ от руки или на компьютере. В первом случае необходимо использовать черную или синюю пасту. Присутствие ошибок недопустимо. Нельзя проявлять эмоции, используется официально-деловой стиль. Текст должен быть сухим, не содержать оскорблений. Свою правоту стоит доказывать, приводя ссылки на нормы законодательства. Внимание уделяют содержанию иска. Обязательно указать следующие данные:

• о судебной инстанции, в адрес которой направляют обращение;
• об истце и ответчике с указанием места проживания и контактных данных;
• название документа;
• о наличии права собственности на жилое помещение с ссылками на подтверждающие документы;
• заключенном договоре найма;
• основания для его расторжения;
• выдвигаемые требования;
• перечень приложений;
• дата и подпись с расшифровкой.

Исковое заявление составляют минимум в трех экземплярах. Один из них нужно предварительно направить ответчику, второй для суда, третий для вас. Точное количество экземпляров напрямую зависит от числа участников процесса. Если участвуют третьи лица, копии готовятся и для них.

Госпошлина

За судебное разбирательство взимают госпошлину. Ее нужно заплатить перед обращением в суд. В противном случае дело инициировать не станут. Размер госпошлины регламентирует ст. 333.19 НК РФ. Если необходимо только выселить гражданина из квартиры, потребуется заплатить 300 руб. Квитанцию следует включить в пакет документов. Все расходы можно взыскать с проигравшей стороны.

Гражданин имеет право взыскать средства, которые не были своевременно предоставлены за аренду.

Как выселить квартирантов без договора

Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.

Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.

Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:

1. Переговорить с квартирантами и попросить их освободить помещение.
2. Позвонить участковому и сообщить, что в квартире находятся чужие люди.
3. Дождаться, пока представитель правоохранительных органов приедет и зафиксирует, что в помещении находятся посторонние.
4. Потребовать арендатора добровольно покинуть помещение. Если лицо отказывается, можно пригрозить судебным разбирательством.

Заявление на имя участкового

Чтобы обязать жильцов покинуть помещение, можно обратиться к участковому. Он должен сообщить планируемую дату посещения квартиры. В заявлении отражают следующие данные:

• Ф.И.О. владельца помещения и информацию об участковом;
• название документа;
• суть сложившейся ситуации;
• выдвигаемые требования;
• дата и подпись.

Если заявление подано, но участковый фактически ситуацию не разрешил, допустимо обращение в прокуратуру.

Как выселить квартирантов с детьми

Законодательство защищает права детей. Поэтому часто квартиранты прикрываются несовершеннолетними, чтобы не покидать помещение. Однако наличие детей не позволяет людям беспрепятственно проживать в чужом помещении, не предоставляя денежные средства за аренду. Собственник имеет полное право выселить квартирантов. Главное — своевременно уведомить о планируемом действии.

Экстренное выселение невозможно, если съемщики не нарушают установленных правил и предоставляют денежные средства в срок. В ином случае потребуется предоставить время на устранение нарушений. Если ничего не будет исправлено, можно прибегнуть к выселению из квартиры. Порядок действий остается прежним. При наличии официального договора аренды обращайтесь в суд. Если договора нет, необходимо привлечь правоохранительные органы.

Процедура выселения квартирантов с пропиской

Если жильцы прописаны в вашей квартире, возможны два пути разрешения ситуации — добровольное снятие с учета или прекращение регистрации по решению суда. Лучше попытаться прибегнуть к бесконфликтному методу. Переговорите с жильцами и попросите их покинуть квартиру.

Если договориться не удалось, придется обратиться в суд с требованием о снятии квартирантов с учета. Обычно просьбу собственника удовлетворяют. Однако во внимание могут принять финансовое положение арендаторов и наличие детей, проживающих в вашем жилье.

Ограничения по выселению жильцов в холодное время года

В действующем законодательстве отсутствуют ограничения, запрещающие выселение жильцов в зимний период. Собственник имеет право потребовать применить меры в отношении квартирантов вне зависимости от времени года. Главное — наличие законных оснований для принудительного выселения.

Однако суд может принять во внимание положение квартирантов и учесть, что им некуда идти. В этом случае выселение осуществляют не сразу. Людям могут дать время на поиск другого жилого помещения.

Выселение незаконно находящихся в жилом помещении лиц

Если человек незаконно находится в чужой квартире, владельцу помещения необязательно инициировать судебное разбирательство. Достаточно обратиться с заявлением к участковому. Представитель правоохранительных органов обязан принять меры в отношении нарушителей и обязать их покинуть квартиру.

Таким образом, наймодатель может выселить нанимателя через суд в строго определенных законом случаях. Предварительно нужно направить письменное уведомление о выселении. После вступления в силу решения суда принудительным выселением займутся судебные приставы.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Выселение, расселение».