Как взять в аренду землю сельхозназначения у государства 2023

Тема распоряжения землями сельскохозяйственного назначения их владельцами достаточно обширна. Сегодня речь пойдет об аренде. В настоящее время достаточно много людей имеют земельные паи (земли сельхозназначения), но не многие знают свои права и обязанности при их сдаче в аренду. Об этом – статья генерального директора Волгоградского областного юридического центра Ольги Панферовой.

В большинстве случаев договоры составляются арендаторами земель, из которых арендодатели и узнают свои права и обязанности. Арендаторы тоже попадают в неприятные ситуации, но гораздо реже владельцев земли, так как в основном знают свои права (или пользуются юридическими услугами), да и закон достаточно хорошо страхует добросовестных (подчеркну) арендаторов. Расскажу основные моменты, которые необходимо знать и учитывать как арендодателям, так и арендаторам.

Актуальное для арендодателей

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в установленном порядке, не нарушая при этом действующее законодательство. Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Соответственно, владельцы пашни вправе как сами обрабатывать землю, так и сдавать ее в аренду. Продажа земель сельхозназначения имеет свои нюансы, но это отдельная тема.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок аренды земельных участков может быть от одного года до сорока девяти лет. На маленькие сроки (1-2 года) арендовать, например, пашни не выгодно арендаторам, так как один сезон земля должна «отдохнуть», то есть ее оставляют под парами. Очень часто земли арендуют сроком от пяти до десяти лет с возможной пролонгацией. Заключая договор аренды на длительный срок (от 5 лет) стоит помнить о том, что расторгнуть его, когда вам захочется, будет достаточно сложно. Поэтому рекомендую заключать такие договоры на небольшие сроки, которые устроят и арендатора, и арендодателя с возможностью их продления на тот же срок, если ни одна из сторон не захочет прекратить отношения (уведомив о нежелании продлять договор не менее чем за три месяца).

Закон больше поддерживает арендатора, так как изначально предполагается его добросовестность. Согласно ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) при существенном нарушении договора другой стороной.

Все эти пункты арендодателю доказать достаточно сложно. Да и доказывать придется, скорее всего, в суде. На основании действующего законодательства досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В договоре аренды указывается размер арендной платы по согласованию сторон. Однако на деле достаточно часто мнение арендодателей в данном вопросе не учитывается. На территории, где располагается земельный пай, в основном работают от одного до трех арендаторов (агрохолдинги, КФХ), поэтому выбор – кому сдать в аренду земельный участок – у арендодателей невелик. Являясь, можно сказать, монополистами, арендаторы диктуют свои условия, на которые вынуждены соглашаться владельцы земли. Обычно арендная плата выплачивается в натуре, то есть зерном, сеном и другой производимой арендатором продукцией. Некоторые арендаторы соглашаются заменять при необходимости такую выплату денежным эквивалентом. Данный фактор иногда бывает решающим для владельцев земли при выборе арендатора. Арендная плата может пересматриваться по соглашению сторон раз в год. По закону такие изменения вносятся в договор путем заключения дополнительного соглашения.

Юстир
Производство, монтаж, сервис, ремонт, поверка автомобильных весов
Модернизация, автоматизация весовых пунктов

Актуальное для арендаторов

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Все, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения принадлежит арендатору. Арендатору на основании ст. 621 ГК РФ принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности. Довольно распространенная ситуация: арендатор не выплачивал полностью арендную плату, либо задерживал выплату на большой срок, но при окончании срока договора аренды требует от арендодателя заключить с ним новый договор, так как, по его мнению, имеет преимущественное право на его заключение. В подобной ситуации арендатор не имеет такого права.

В ином случае, если арендодатель не согласился на предложение арендатора предоставить ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору. Стоить заметить, что преимущественное право работает в совокупности условий: добросовестное исполнение договора аренды и такие же условия договора, который предлагается конкурентом, отсутствие признаков ухудшения арендованной земли, использование земли по целевому назначению.

Арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Срок возврата земельного участка обычно прописывается в договоре или по общему правилу подлежит возврату в день окончания договора. Обратите внимание, если вы не вернете земельный участок в надлежащий срок, за все время просрочки арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков, когда арендная плата не покрывает причиненных убытков.

Арендаторам земельных участков выгодно заключать договор аренды на срок более 5 лет. Это обосновано как экономически – учитывая внесение удобрений, улучшение состояния земель и т.д., так и юридически – досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Самое главное во взаимоотношениях арендодателя и арендатора – это добросовестность. Стоит помнить простую истину: что посеешь, то и пожнешь.

Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа

В некоторых регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, существуют программы по предоставлению земли под строительство и сельское хозяйство. Рассказываем, какие еще есть возможности

Земельный участок в России можно получить бесплатно, но не всем (Фото: DifferR/shutterstock)

Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.

Эксперты в этой статье

Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk
Мария Спиридонова, управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР)

1. Наличие льгот

Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.

В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. «В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. «К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. «Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.

2. Региональные гектары

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).

Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.

Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.

«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».

Почитать Как цб рф проводит проверку деловой репутации

Одна из самых известных программ сегодня — «Дальневосточный гектар» (Фото: eastfootage/shutterstock)

3. Бесхозные земли и дома

В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.

Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.

Проще всего забрать бесхозный участок его соседям (Фото: Atikul Alam/shutterstock)

4. Аукционы

Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.

Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.

«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.

Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов. На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

Условия и сроки аренды земли у государств
Стоимость аренд
Где искать земельные участки
Как арендовать землю у государства

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
для использования надела под ИЖС — 20 лет;
для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

А — кадастровая цена участка;
С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Почитать Маркированные пакеты для сбора мусора

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru).
2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
паспорт;
документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
договор — оригинал и копии;
кадастровую документацию на участок;
паспорт;
документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. «Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Читайте также

Как в Москве купить землю со скидкой 60%. Инструкция
Земля для дома: три способа сэкономить на покупке участка
Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция

Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2024 года

В июле 2022 года принят федеральный закон, по которому механизм получения фермерами государственных муниципальных сельхозземель в аренду стал существенно проще (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 316-ФЗ от 14.07.2022).

1. Основные положения закона о предоставлении с/х земель в аренду без торгов

В ряд государственных законов:

Земельный кодекс РФ
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002)
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015)
внесены необходимые изменения. Они будут актуализированы с момента вступления в юридическую силу «своего родителя».

На основании положений принятого закона, с 1 марта 2024 года отечественные фермеры (граждане и крестьянско-фермерские хозяйства) смогут получать государственные и муниципальные участки с/х назначения:

1. в аренду без торгов
2. на срок – до 5 лет

3. с возможностью многократного продления аренды ЗУ:

закон устранил норму об однократном предоставлении права аренды участка:

аренда ЗУ может быть продлена
арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов – фермер сможет продолжить работу на полученной земле по истечении 5 лет аренды

4. вне зависимости от уже имеющихся в наличии земельных наделов
5. с правом арендатора приоритетного выкупа арендуемого земельного участка (ЗУ) в дальнейшем
6. без подтверждения отсутствия у гражданина или крестьянского (фермерского) ЗУ на территориях иных субъектов РФ

Главными задачами закона правительство считает следующие:

значительное увеличение объёмов производства крестьянских и фермерских хозяйств
введение в оборот с/х земель, заброшенных за годы перестройки и реформ, и дальнейшее развитие агропромышленного комплекса (АПК)
развитие локальной сельской экономики
ликвидация проявившейся практики «договорных» торгов по с/х землям, на которых побеждали «нужные люди», строившие в дальнейшем на заброшенной пашне не ферму, а многоквартирный дом для продажи
предотвращение «серых» сделок и схем, по которым агрохолдинги могли бы перекупать землю у фермеров через третьи лица

Принятия закона фермеры добивались и ожидали несколько лет. Стремились к тому, чтобы дополнительные участки для расширения хозяйств можно было получать без торгов/аукционов. Их усилия во многом оправдались, «лёд тронулся»:

с 1 марта 2024 года с/х земля станет доступнее
чтобы получить её без торгов, гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам больше не придётся преодолевать бюрократические проблемы, связанные с доказательством того, что у них нет земельных участков в других регионах

Закон предоставил возможность малым формам сельского хозяйствования получать землю в упрощённом порядке:

без конкуренции с крупными с/х производителями, в которой фермерские хозяйства зачастую проигрывают
без риска потери арендуемого земельного участка после сделанных в него вложений – земля может остаться у фермера насовсем

2. Установленные запреты

Новые правила предоставления с/х земли в аренду без торгов определили принципы обращения с нею. Законом № 316-ФЗ вводятся дополнительные положения и поправки:

в ЗК РФ:

в статье 22 – соответствующие замены и дополнения

статья 9 дополнится пунктом 9
в статье 10 – поправки в пункте 8
появится статья 101

Законом №316-ФЗ установлены дополнительные ограничения прав арендаторов муниципальных участков с/х назначения – в виде запретов:

1. на изменение целевого назначения ЗУ:

утрачивается возможность строительства жилых комплексов:

земельного участка третьим лицам (в том числе в субаренду)
арендных прав на участок в залог

вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества
паевого взноса в производственный кооператив

Введённые запретительные меры обеспечат достижение главной идеи закона – использование земель непосредственно для с/х производства.

3. Срочные задачи властей и арендаторов государственных/муниципальных ЗУ – до 01.03. 2024

Следствием установленных запретов становится расширение круга обязанностей арендаторов ЗУ, находящихся в собственности муниципалитетов и государства.

Реализацию новых задач необходимо осуществить до 1 марта 2024 года:

1. расторгнуть договоры субаренды
2. вывести с/х земли из уставных капиталов
3. вернуть сельхозземлю из производственных кооперативов

Органам земельного контроля предстоит:

внести изменения в муниципальные правовые акты (МПА) о предоставлении участков из земель сельхозназначения

с 01.03. 2024 МПА должны соответствовать новым правилам оборота с/х земель

4. Порядок предоставления ЗУ c/х назначения в аренду без торгов

Земельный участок из земель с/х назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется:

гражданину
крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности

в порядке, установленном земельным законодательством:

1. ЗК РФ (статья 39.18), с учётом особенностей, предусмотренных законом № 316-ФЗ

2. законы, определяющие предельные размеры ЗУ с/х назначения:

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002) – статья 4
ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве №74 от 11.06.2003 – статья 12 (пункт 6.1 и пункт 7)

3. законы субъектов РФ – примеры:

Закон Ленинградской области № 118-оз от 13.11.2015

Земельный кодекс Республики Саха (Якутия) от 15.12.2010 № 888-З № 673-IV:

статья 16. Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства и сайылычного хозяйства
статья 24. Предоставление земельных участков для отгонного или кочевого животноводства
статья 29. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий
статья 31.2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

статья 5. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

Предоставлением ЗУ, в зависимости от принадлежности земельных с/х участков государству или муниципалитету, занимается соответствующий уполномоченный орган:

или исполнительный орган государственной власти
или орган местного самоуправления (ОМС)

Для получения земли в аренду претенденту необходимо обратиться с соответствующим заявлением (пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ):

заявление гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления ЗУ
заявление о предоставлении ЗУ для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

Поступившие обращения о получении земли рассматриваются в порядке их поступления. В срок, не более 30 дней с даты регистрации заявления, уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:

1. о предоставлении ЗУ с/х назначения в аренду на срок до 5 лет

с дальнейшим заключением договора аренды

Законом № 316-ФЗ уточняется, что в получении с/х земли, которую просит гражданин или КФХ, может быть отказано – по основаниям, изложенным в статье 39.16 ЗК РФ, а также при наличии хотя бы одной из двух причин, которые дополнительно определил закон:

1. несоответствие предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, установленным законом субъекта РФ,

площади ЗУ, указанного в заявлении
площади земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учётом ЗУ, указанного в заявлении

4.1. Полный перечень оснований для отказа в предоставлении участка – с 01.03. 2024

1. с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством
2. ЗУ уже предоставлен на праве:
— постоянного (бессрочного) пользования
— безвозмездного пользования
— пожизненного наследуемого владения (ПНВ)
— аренды
3. ЗУ образован в результате раздела другого участка, предоставленного СНТ или ОНТ
4. на участке расположены объекты, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию:
— здание
— сооружение
— объект незавершённого строительства
5. ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве аренды, указанном в заявлении
6. ЗУ зарезервирован для муниципальных нужд
7. ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории
8. испрашиваемый земельный участок:
— расположен в границах территории, в отношении которой заключён договор с другим лицом о её комплексном развитии
— образован из земельного участка, в отношении которого заключён договор с другим лицом о комплексном развитии территории, в границы которой входит ЗУ
— выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
9. на испрашиваемый ЗУ поступило заявление:
— о проведении аукциона по продаже ЗУ
— на право арендовать ЗУ
10. в отношении ЗУ, указанного в заявлении, опубликовано и размещено извещение о предоставлении участка:
— для ИЖС
— для ведения ЛПХ
— для ведения гражданами садоводства для собственных нужд
— для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
11. ВРИ испрашиваемого ЗУ не соответствует целям, которые указаны в заявлении
12. ЗУ расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), но ограничения, установленные для ЗУ, не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
13. ЗУ не включён перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, но заявитель просит предоставить ЗУ из этого перечня (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК)
14. в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории ЗУ предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения
15. ЗУ предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой – федеральной или региональной
16. предоставление ЗУ не допускается на заявленном виде права аренды
17. вид разрешённого использования испрашиваемого участка (ВРИ ЗУ) не установлен
18. ЗУ не отнесён к определённой категории земель
19. предоставление ЗУ было предварительно согласовано, но срок действия решения не истёк, а с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось иное лицо, не указанное в решении о предварительном согласовании
20. ЗУ изъят для муниципальных нужд, но указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
21. необходимо уточнение границ ЗУ
22. площадь ЗУ более чем на 10% превышает указанную:
— в схеме расположения участка
— в проекте межевания территории
— в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
23. ЗУ включён в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
24. основания, установленные законом № 316-ФЗ:
— площадь ЗУ, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности, установленным законом субъекта РФ
— ЗУ уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее

5. Задачи властей в отношении ЗУ, находящихся в общей долевой собственности, – с 1 марта 2025 года

Законом №316-ФЗ предусмотрены новые положения, касающиеся определение расчёта размеров долей в праве общей собственности, выраженных в гектарах или баллах, в новом формате – в виде простой правильной дроби. Они отражены в изменениях статей, корректировок и дополнениях к статьям законов:

1. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ) – в статье 15:
— соответствующие изменения в пункте 2
— появится дополнительный пункт 2.1
2. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
— дополнение в статью 38 части 10
— соответствующие замены в части 9.1 статьи 47

Указанное положение применяется для случая, когда на общем собрании участников общей долевой собственности на ЗУ из земель с/х назначения, проведённом до 1 марта 2025 года, не было принято решение об утверждении расчёта размеров долей в виде простой правильной дроби.

Органам местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в долевой собственности, с даты 01.03.2025 необходимо:

1. перевести в простую правильную дробь размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах
2. своим решением утвердить результаты проведённого определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок
3. подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН

Процедура определения долей в дробном формате:

введена в целях обеспечения разумного баланса частных и публичных интересов
упрощает при проведении общего собрания участников долевой собственности:
— выдел ЗУ в счет долей
— принятие решений о подсчёте голосов
обеспечивает исчисление земельного налога в отношении правообладателей долей в праве общей собственности на ЗУ из земель с/х назначения, ранее выраженных в гектарах и балло-гектарах

Как взять в аренду земельный участок у государства в 2024 году: подробное руководство

Если вы хотите взять в аренду земельный участок у государства в следующем году, вам стоит знать о перечне документов, которые вам потребуется предоставить, а также об ограничениях, которые могут быть наложены на арендуемую землю.

Перед тем, как начать поиск земельного участка для аренды, подумайте о его целях использования и размерах. Далее, обратитесь к государственным службам, предоставляющим земельные участки в аренду, и уточните подробности о необходимых документах и процедурах.

Важно помнить, что аренда земли у государства может быть ограничена некоторыми факторами, такими как естественные условия местности, планирование города или федеральные законы. Тем не менее, если участок соответствует вашим требованиям и не нарушает законодательство, вы можете с легкостью взять его в аренду.

В данной статье мы рассмотрим подробное руководство по аренде земельных участков у государства в 2024 году, а также ответим на некоторые часто задаваемые вопросы по данной теме.

Как получить земельный участок в аренду у государства: пошаговое руководство

Перечень необходимых документов

Для аренды земельного участка у государства Вам необходимо подготовить определенный перечень документов:

Заявление на получение земельного участка в аренду;
Паспорт гражданина РФ или разрешение на проживание на территории РФ для иностранных граждан;
Документы подтверждающие право на землю (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и др.);
Технический паспорт объекта недвижимости (для случаев, когда вы хотите арендовать земельный участок для строительства).

Важно: перечень документов может различаться в зависимости от типа земли и местонахождения участка.

Это интересно: Социальная выплата: новое единое детское пособие в 2022 году и как его получить с 2024 года

Получение земли в аренду

Для того чтобы получить земельный участок в аренду у государства, необходимо выполнить следующие шаги:

Определиться с типом земли, необходимым для аренды;
Найти место, где находится свободный участок;
Подготовить все необходимые документы;
Обратиться в уполномоченный на получение земли орган;
Подать заявление на аренду земельного участка.

Заключение договора аренды

После получения положительного ответа на заявление на аренду земельного участка, необходимо заключить договор аренды. Документ будет подписан между Вами и уполномоченным органом. Договор должен содержать следующую информацию:

Данные об арендаторе и арендодателе;
Описание земельного участка (площадь, место нахождения);
Срок аренды;
Ставка арендной платы;
Условия использования земельного участка.

Важно: если вы хотите использовать землю в коммерческих целях, то ставка арендной платы может быть выше.

Подробная информация о доступных участках

Перечень участков, доступных в аренду:

Земельные участки под жилищное строительство;
Участки под коммерческие объекты;
Аграрные участки для выращивания сельскохозяйственных культур;
Земли для лесного хозяйства и рыболовства;
Участки для строительства дорог, мостов и другой инфраструктуры.

Ограничения на аренду участков уточняются в соответствии с законодательством. Для получения необходимых разрешений на аренду необходимо ознакомиться с критериями, которым должен соответствовать земельный участок.

Критерии:	Ограничения:
Расположение:	Участок не должен находиться на территории заповедника или на территории, подлежащей рекультивации.
Назначение:	Участок должен соответствовать его назначению и быть готовым к использованию.
Санитарное состояние:	Участок должен находиться в удовлетворительном санитарном состоянии.

Как оформить документы для аренды земли

Для аренды земельного участка у государства необходимо предоставить перечень документов. Каждый документ играет свою роль и необходим для правильной регистрации сделки. От него зависит, будет ли соглашение о аренде заключено.

Перечень необходимых документов включает в себя следующие пункты:

паспорт гражданина РФ;
документ, подтверждающий право на аренду земельного участка (решение органа местного самоуправления, договор, акт о выделе земли);
свидетельство о регистрации юридического лица (для организаций);
индивидуальный налоговый номер (ИНН);
документ, подтверждающий финансовые возможности арендатора.

Важно учитывать ограничения, которые возникают при оформлении документов на аренду земельного участка. Например, некоторые участки не могут быть арендованы для определенных целей, а также существуют ограничения по сроку аренды.

Правильно оформленные документы и соблюдение всех правил дадут возможность успешно пройти процедуру аренды земли у государства и начать любимое дело на своем собственном участке.

Советуем прочитать:

Как зарегистрировать автомобиль через Госуслуги: пошаговая инструкция и полезные советы
Как устроена процедура и какие плюсы и риски у Должностной инструкции старшей медицинской сестры в ДОО 2024?
Приватизация квартиры в МФЦ: документы и стоимость оформления, как приватизировать и избежать отказа. Способы решения проблем
Определение понятия «счет бухгалтерского учета» и бухгалтерских проводок: структура, корреспонденция, примеры
Согласие супруга на продажу земли: когда это необходимо и как его получить?
Образец заявления на возврат товара по претензии и требованию покупателя

Как взять в аренду землю сельхозназначения у государства