Как заставить застройщика исполнить договор бронирования квартиры

Часто граждане не могут сразу внести весь взнос по договору долевого участия, и чтобы приглянувшуюся квартиру «не увел» другой дольщик, нужен гарант. Таковым выступает договор бронирования, заключаемый будущим дольщиком и застройщиком (или агентом по недвижимости от его имени).

• 1 Что это значит?
• 2 Как забронировать жилье в строящемся доме?
• 3 Условия соглашения
  • 3.1 Стороны
  • 3.2 Что должен содержать?
  • 3.3 На что обратить внимание?
  • 5.1 Вычет зарезервированной суммы из стоимости
  • 5.2 Предоставление другой жилплощади
  • 5.3 Увеличение цены
  • 5.4 Навязывание услуги «оформления»
  • 6.1 Если присутствует пункт «денежные средства не возвращаются»

  Что это значит?

  Под бронированием понимают процесс, при котором дольщик выбирает себе жилье (если многоквартирный дом только на стадии подготовки к построению – выбор осуществляется по строительному плану) и фиксирует цену на него еще до подписания основной сделки – договора долевого участия.

  Процедура осуществляется посредством подписания двух экземпляров договора бронирования квартиры в новостройке и внесением будущим дольщиком авансового платежа (от 30-50 тыс. руб.). С этого момента квартира или помещение, которое впоследствии станет полноценным жильем, снимается с продажи. Соответственно, сумма полной оплаты квартиры уменьшается на сумму задатка.

  Важно!Бронирование без предварительного взноса может быть осуществлено только сроком на 1-5 дней, в зависимости от решения застройщика.

  Договор бронирования часто путают с предварительным ДДУ.Их различия заключаются в следующем:

  • предварительный договор долевого участия регулируется нормами ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», а договор бронирования – нормами ГК РФ о заключении сделок;
  • ПДДУ не предусматривает предварительной оплаты задатка;
  • бронирование можно (но не желательно из-за рисков) осуществить еще до начала постройки жилого многоквартирного дома, тогда как предварительный ДДУ – после утверждения плана и получения застройщиком всех разрешений.

  Как забронировать жилье в строящемся доме?

  1. Выбор застройщика. Необходимо проверить:
     • справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
     • лицензию на осуществление строительной деятельности;
     • выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
     • разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
     • доверенность сотрудника строительной компании.

  Внимание!Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.

  Условия соглашения

  Стороны

  Со стороны застройщика (исполнителя) выступает его представитель. Поэтому преамбула договора должна содержать:

  • полное наименование строительной организации;
  • ФИО и номер доверенности представителя.

  В качестве заказчика выступает будущий дольщик. Преамбула:

  • ФИО заказчика;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации.

  Что должен содержать?

  Бланк не устанавливается законодательно, поэтому его содержание устанавливается по согласованию сторон:

  • Предмет (им выступает строящаяся, построенная или только запланированная квартира) и её характеристики.
  • Права и обязанности сторон (этот пункт в том числе может содержать условия оплаты или условие бронирования без оплаты на небольшой срок, срок оплаты, срок предоставления застройщиком необходимой документации для изучения и т.д.).

  Справка:Пункт права и обязанности может быть отдельно разделен на пункты о сроках и оплате.

  На что обратить внимание?

  В пункте о предмете договора должны быть указаны:

  • адрес будущей квартиры;
  • ее характеристики, установленные проектным планом (этаж, номер, площадь общая, площадь жилой зоны);
  • полная стоимость.

  Важно зафиксировать следующие условия:

  1. стоимость предварительного взноса;
  2. срок взноса;
  3. срок, отведенный на заключение основного договора с застройщиком;
  4. ответственность сторон;
  5. реквизиты.
  • Скачать бланк договора бронирования квартиры в новостройке
  • Скачать образец договора бронирования квартиры в новостройке

  Важно!Сумма первоначального взноса не возвращается заказчику, если он не заключает ДДУ и не оплачивает основную сумму за покупку квартиры.

  На сколько можно забронировать?

  От срока бронирования зависит и стоимость первоначального взноса. Некоторые застройщики, установив срок в 1-5 дней, не требуют аванс вообще. Максимальный срок бронирования, как правило, составляет 3 месяца.

  Что нужно знать, чтобы защититься от мошенников?

  Риск существует всегда, даже когда предоставляются все документы и на первый взгляд они юридически чисты.

  Вычет зарезервированной суммы из стоимости

  Застройщик или агент по недвижимости на словах оговаривают вычет суммы бронирования из стоимости квартиры, но в договоре прописывается цена без изменений.Т.о. покупатель заплатит «сверху». Ситуация распространенная, обсуждают на форуме.

  1. Внимательно читать суммы в договоре.
  2. Детально разобраться за что вносится платеж прежде, чем ставить подпись.

  Предоставление другой жилплощади

  В кризис на рынке недвижимости застройщики избавлялись от неликвидных площадей. Можно было попасть в ситуацию при которой менеджер оформлял бронирование на другую квартиру с непопулярной планировкой.

  Внимание!Прежде чем ставить подпись, нужно внимательно прочесть пункт о предмете договора, сопоставить характеристики квартиры с теми, что указаны в плане.

  Увеличение цены

  Увеличение цены – это изменения одного из существенных условий бронирования. Они производятся:

  • по согласию обеих сторон;
  • в порядке заключения дополнительного договора о внесении изменений.

  Соответственно, застройщик, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, не вправе менять сумму, но на практике менеджеры зачастую пробуют «продавить» клиенту другую цену. (Подробнее здесь).

  Навязывание услуги «оформления»

  Все дополнительные услуги при заключении договора бронирования являются просто выкачкой денег из клиента. Причем эта сумма не пойдет в уменьшение стоимости квартиры, как при внесении задатка.

  Единственный способ защититься – отказаться сразу и настаивать только на подписании соглашения о бронировании, и, конечно же, внимательно прочесть его условия. Обсуждение здесь.

  Как расторгнуть договоренности и вернуть деньги?

  По желанию одной из сторон договор бронирования может быть расторгнут.Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса может быть возвращена заказчику.

  В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и в соответствии с нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора сумма будет возвращена, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса.

  Важно!Если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть деньги также не получится.

  Для расторжения договора необходимо направить письменное извещение о намерении. Если застройщик отказывается расторгнуть сделку, произвести эту процедуру можно в судебном порядке.

  Если присутствует пункт «денежные средства не возвращаются»

  Такой пункт противоречит нормам гражданского законодательства о порядке расторжения сделок. Если исполнитель настаивает на невозврате средств, и заказчик уверен, что срок брони не подошел к концу, то необходимо обратиться с иском в суд.

  Договор бронирования призван закрепить за будущим покупателем определенную квартиру в строящемся доме на момент сбора основной суммы. Бронирование может длиться от 1 дня до 3 месяцеви сопровождается предварительным взносом, сумма которого вычитается с основной оплаты квартиры.

  Полезное видео

  Рекомендуем посмотреть видео о том, как забронировать квартиру без риска:

  Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

  Бронирование квартиры в новостройке: условия, преимущества, типичные ошибки

  Покупка недвижимости – не спонтанное решение. Тем не менее, покупателю нередко требуется время на поиск дополнительных финансов, продажу старой квартиры, оформление кредита. Чтобы не потерять выгодный вариант, можно зарезервировать в строительной компании понравившийся объект, заключив договор на бронь.

  Договор бронирования новостройки– это соглашение, которое подтверждает закрепление квартиры за покупателем на оговоренный срок. Пока действует договор, апартаменты снимаются с продажи, а их стоимость остается неизменной. Договоренность может быть:

  1. Устной – на срок до суток, заключается без сохранения стоимости квартиры.
  2. Краткосрочной – на срок до недели.
  3. Среднесрочный – заключается на срок до 14 дней. Подходит для иногородних покупателей и заявителей на ипотечное кредитование. Покупатель вносит оплату за бронь, в случае отказа в кредите сумма возвращается.
  4. Долгосрочный договор по системе трейд-ин – действует от 1 до 6 месяцев. Цена на квартиру фиксируется, покупатель за это время продает свое старое жилье или поручает продажу агентству-партнеру застройщика. Взнос за постановку брони составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, точная сумма зависит от условий строительной компании.

  Преимущества системы бронирования:

  • Низкая цена – постановка брони удерживает стоимость жилого объекта от индексации.
  • Отсутствие рисков – при правильно составленном соглашении покупатель не несет финансовые потери.
  • Широкий выбор жилых объектов – первым покупателям доступны наиболее удачные планировки, этажность и расположение квартир.

  Бронирование новостроек Санкт-Петербурга – распространённая практика в крупных городах с высоким спросом на жилье в новостройках. Застройщики нередко идут навстречу покупателям и предлагают выгодные условия для заключения сделки. Бронь закрепляет за покупателем выбранные квадратные метры, защищает его от изменения курса валют и пересмотра ценовой политики девелопера. По истечению срока договора бронь снимается, застройщик снова выставляет жилой объект на продажу.

  Бронирование квартиры в новостройке: что нужно знать покупателю

  Договор о бронировании квартиры в новостройке – не обязательное соглашение, оно не имеет установленной формы и не нуждается в госрегистрации. Строительная фирма составляет его на свое усмотрение, но в нем должны быть отражены ключевые параметры:

  • сроки;
  • стоимость квартиры и факт ее фиксации;
  • сумма взноса;
  • условия возврата депозита;
  • возможность досрочного расторжения;
  • перечень и условия штрафных санкций;
  • реквизиты и контактные данные застройщика.

  На вопрос «сколько стоит бронь квартиры в новостройке» нельзя дать однозначный ответ. Условия бронирования у разных застройщиков будут различаться. Тариф может быть фиксированным, а может исчисляться в процентах от стоимости квартиры. Окончательная сумма зависит от срока постановки брони, стоимости жилплощади, от того, как быстро она изменятся, подстраиваясь под условия рынка, а также от дополнительных услуг. Перед заключением сделки внимательно изучайте информацию и читайте договор. Бронь нескольких объектов оплачивается раздельно. Сумма, которая прописывается в соглашении сторон не всегда идет в зачет покупки.

  Есть риск, что строительная фирма оформит бронирование на нескольких потенциальных покупателей и квадратные метры в новостройке достанутся тому, кто быстрее внесет всю сумму. Застраховаться от сделки с недобросовестным застройщиком поможет только тщательный выбор надежного девелопера.

  Как вернуть бронь за квартиру в новостройке: процедура возврата залога должна быть прописана в договоре. Чтобы вернуть деньги, нужно уведомить строительную компанию о расторжении соглашения в письменном виде. Если недобросовестный девелопер отказывается от возврата средств, покупатель имеет право обратиться в суд.

  Следует различать понятия «договор бронирования» и «задаток за квартиру». В первом случае строительная компания обязуется не выставлять объект на продажу, пока действует соглашение. Задаток – это первое звено сделки купли-продажи. Согласно закону, при отказе от приобретения объекта покупателю могут начислить штраф.

  Как забронировать квартиру в новостройке: 5 основных правил

  Мало кто из покупателей недвижимости в новостройке способен приобрести ее сразу же после осмотра. Большинству из них требуется время для сбора денег и оформления необходимых документов. Заключение с застройщиком или его представителем договора бронирования позволит закрепить за собой понравившуюся квартиру на этот период. В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос о том, как забронировать квартиру в новостройке правильно.

  Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

  Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

  Особенности резервирования квартиры на первичном рынке

  Договор бронирования – это соглашение о намерениях,по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.

  При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р.в зависимости от региона.

  Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.

  Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:

  • свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
  • лицензия на проводимые работы;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • разрешение администрации на строительство;
  • проектная документация возводимого объекта.

  Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.

  Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.

  Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.

  Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.

  Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке

  Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.

  Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:

  • Предмет договора.Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
  • Размер гарантийного платежа и условия его возврата.Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
  • Сроки действия договора и ответственность сторон.Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
  • Цена объекта и способ расчетов.В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
  • Реквизиты сторон.Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.

  К изучению условий договора нужно подойти с максимальной серьезностью, ведь от них зависит судьба будущей сделки. При необходимости можно нанять специалиста из агентства недвижимости или практикующего юриста.

  Образец договора бронирования квартиры в новостройке:

  Как расторгнуть договор бронирования?

  Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.

  Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.

  Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора.Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.

  Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.

  Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.

  Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.

  Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.

  Как забронировать квартиру в новостройке? Больше информации в этом видео:

  Бесплатная консультация

  Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

  Бесплатная консультация

  Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

  2 thoughts on “ Как забронировать квартиру в новостройке: 5 основных правил ”

  1. Светлана Тарасова 23.03.2018 at 21:05 Нужно ли заключать договор бронирования, если вносится вся сумма сразу
     Квартира готова . деньги есть. Спасибо
  • Алла 26.04.2018 at 09:17 Почему, компания Застройщика требует заключить договор бронирования, если вносится вся сумма сразу
    Спасибо.

  Как теперь правильно принимать квартиру в новостройке?

  С июля в России перестали действовать послабления для застройщиков по передаче квартир дольщикам, которые вводились в марте прошлого 2022 года в качестве одной из антикризисных мер в строительстве. Сайт «РИА Недвижимость» напоминает читателям, по каким правилам теперь вновь ведется приемка квартир и какие существуют нюансы.

  Какие временные правила приемки действовали с марта 2022 года?

  С введением новых правил покупатель квартиры, заметив в ней какие-то недостатки, не мог отказаться от подписания акта приема-передачи жилья и имел право требовать от застройщика только одно: безвозмездно устранить недочеты в течение 60 дней. И только если строительная компания не укладывалась в этот срок или отказывалась устранять проблемы, то можно было рассчитывать на компенсацию или скидку.

  При этом все возможные недостатки были разделены на две категории: существенные (делающие квартиру непригодной для проживания) и несущественные. Если дольщик находил в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывал акт приема-передачи и просто указывал их в акте. Впоследствии застройщик должен был устранить их за свой счет.

  Если покупатель считал, что недостатки являются существенными, то привлечь эксперта для получения мнения специалиста со стороны мог только застройщик. И только если эксперт давал заключение, что недостатки действительно существенные, то расходы на его услуги застройщик должен будет возместить дольщику.

  Так что все было довольно-таки непросто для покупателей жилья в новостройках. Вот с чем им порой приходилось сталкиваться:

  — Строительные компании не соглашались исправлять небольшие несущественные недостатки в квартирах;

  — Дольщики в принципе боялись спорить с застройщиками по поводу качества квартиры, так как не понимали, на что они могут рассчитывать;

  — Застройщики, ссылаясь на новые правила, иногда отказывались называть точные сроки передачи, отвечать на конкретные вопросы дольщиков;

  — Строительные компании не исполняли обязательства по передаче квартир, и дольщики не могли требовать неустойку за просрочку;

  Так что возвращение старых правил приемки, действовавших до марта 2022 года, это в принципе благо для дольщиков.

  Прокурор разъясняет — Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа — Югры

  Согласно нормам Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» самым важным требованием является то, что договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, должны пройти государственную регистрацию.

  Перед заключением договора целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства на сайте единого института развития в жилищной сфере: дом.рф. В этой системе размещаются сведения о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком.

  Договор обязательно должен содержать условия об объекте строительства (МКД и (или) иной объект недвижимости); о сроке передачи объекта в собственность; цене договора. При этом в договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика. Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора. Денежные средства в счет оплаты цены договора необходимо вносить на расчетный счет в банке, а ни в коем случае не по приходному ордеру или расписке. Застройщик вправе получить денежные средства по договору только после его государственной регистрации.

  Что касается переноса сроков строительства, то Верховный Суд Российской Федерации однозначно сказал, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

  В договоре также прописывается гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование.

  При отсутствии в договоре указанных условий он считается незаключенным. Исключения установлены в отношении договоров об участии в долевом строительстве, если оплата по ним осуществляется с использование счетов эскроу.

  Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

  Поскольку договор предполагает, что средства, привлеченные на строительство дома, должны быть направлены застройщиком только на цели, связанные со строительством конкретного дома (домов), то заключая иные договоры, строительная компания может реализовывать деньги на другой проект.

  Поэтому следует быть предельно внимательными, если вместо ДДУ предложено заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

  Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ.

  К примеру, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры застройщик заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда дом будет построен. Деньгисчитаются «обеспечительным платежом». Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. В случае нарушения застройщиком договора покупателю придется доказывать сам факт оплаты средств по договору. У покупателя не возникает права требования квартиры. Не исключен риск, что в лучшем случае, компания, использовав деньги покупателей как беспроцентный кредит, просто их вернет, а в худшем – вероятность «двойных продаж».

  В случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве основной договор может быть не заключен, поскольку есть опасность неполучения застройщиком разрешительной документации.

  Договор бронирования не дает гарантии получения недвижимости в собственность.

  Внесение денежных средств на депозитный счет в банке, как и заключение договора займа, не подразумевают возникновения права требования квартиры от застройщика. Существует риск получения через определенный срок возврата денежных средств от банка вместо получения квартиры от застройщика.

  При инвестиционной схеме у дольщика возникают права и обязанности застройщика.

  Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

  Прямая ссылка на материал

  • Вконтакте
  • LiveJournal

  Прокуратура
  Ханты-Мансийского автономного округа — Югры

  Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа — Югры

  Дата публикации:

  1 ноября 2018, 08:31

  Какие договоры, заключенные вместо договора долевого участия, должны вызвать сомнение?

  Согласно нормам Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» самым важным требованием является то, что договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, должны пройти государственную регистрацию.

  Перед заключением договора целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства на сайте единого института развития в жилищной сфере: дом.рф. В этой системе размещаются сведения о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком.

  Договор обязательно должен содержать условия об объекте строительства (МКД и (или) иной объект недвижимости); о сроке передачи объекта в собственность; цене договора. При этом в договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика. Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора. Денежные средства в счет оплаты цены договора необходимо вносить на расчетный счет в банке, а ни в коем случае не по приходному ордеру или расписке. Застройщик вправе получить денежные средства по договору только после его государственной регистрации.

  Что касается переноса сроков строительства, то Верховный Суд Российской Федерации однозначно сказал, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

  В договоре также прописывается гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование.

  При отсутствии в договоре указанных условий он считается незаключенным. Исключения установлены в отношении договоров об участии в долевом строительстве, если оплата по ним осуществляется с использование счетов эскроу.

  Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

  Поскольку договор предполагает, что средства, привлеченные на строительство дома, должны быть направлены застройщиком только на цели, связанные со строительством конкретного дома (домов), то заключая иные договоры, строительная компания может реализовывать деньги на другой проект.

  Поэтому следует быть предельно внимательными, если вместо ДДУ предложено заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

  Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ.

  К примеру, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры застройщик заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда дом будет построен. Деньгисчитаются «обеспечительным платежом». Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. В случае нарушения застройщиком договора покупателю придется доказывать сам факт оплаты средств по договору. У покупателя не возникает права требования квартиры. Не исключен риск, что в лучшем случае, компания, использовав деньги покупателей как беспроцентный кредит, просто их вернет, а в худшем – вероятность «двойных продаж».

  В случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве основной договор может быть не заключен, поскольку есть опасность неполучения застройщиком разрешительной документации.

  Договор бронирования не дает гарантии получения недвижимости в собственность.

  Внесение денежных средств на депозитный счет в банке, как и заключение договора займа, не подразумевают возникновения права требования квартиры от застройщика. Существует риск получения через определенный срок возврата денежных средств от банка вместо получения квартиры от застройщика.

  При инвестиционной схеме у дольщика возникают права и обязанности застройщика.

  Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

  Адрес: 628011, Россия, г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова 1а,
  Телефон: +7 (3467) 352-212
  Телефон: +7 (3467) 352-138