Комната в комуналке была продана без правила первой руки 2023

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году?

Вопрос читателей:Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Документы:

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Образец предварительного договора купли-продажи комнаты
Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Важно!Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяци никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

всех соседей – собственников других комнат;
орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Важно!Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

удостоверения личностей участников сделки;
справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
выписка из лицевого счета;
документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Остались вопросы?Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

+7 (495) 128-73-93 Москва,Московская область
+7 (812) 429-70-93 Санкт-Петербург,Ленинградская область

Наталия:

Представитель собственника продаёт комнату в коммунальной квартире, оповещение соседям, как первоочередным потенциальным покупателям не было. Но при этом представитель собственника пускает нового жильца-покупателя этой комнаты, берёт с него залог за комнату, оформляя нотариально и человек проживает больше двух месяцев в квартире. Когда обратился собственник к представителю о том, что его интересует вопрос приобретения данной комнаты цена от первоначальной суммы была завышена. Как поступать в этой ситуации?

Обращайтесь в суд
Виталий:

Можно ли продать комнату муниципалитету, администрации города? Так как большая площадь равна цене квартиры даже по кадастровой цене, что делает ее продажу на рынке недвижимости просто невозможным.

Лариса:

Большая коммуналка в центре СПб. Четыре года назад молодой человек-риэлтор приобретает у соседки комнату 31 кв.м. без оповещения других собственников. Одна семья была возмущена незнанием. Приобрела бы себе. Через год им же приобретается другая комната с отказами. Обе комнаты приобретены на мать, которую никто не видел и успешно сдаются. Через год так же без оповещения он приобретает другую комнату на себя, хотя ее продажи ожидали соседи. За время общения с ним выясняется, что он занимается этим с целью наживы и при том еще наркоман со стажем. Ни с кем и ни с чем не считается. Выживает людей любыми пакостями. 2 года назад умирает пожилой сосед. Его проживающая в Германии дочь объявила нам о продаже 10 кв. м. за 2,5 мл руб. Были желающие купить за реальную цену. Попросили прислать письменно сообщение о цене. Прошло больше года, тишина. И вдруг на днях появляется молодой человек с ремонтом в соседкой комнате и перестановкой мебели на кухне, стоит и замок. Вызывали милицию, не приехала. Он говорит, что новый собственник комнаты умершего соседа и одной из комнат, которую пару лет назад приобрел риэлтор-наркоман. Мы понимаем, что покупка была совершена по дарению микродоли. Возможно ли оспорить сделку? Или сразу обращаться в прокуратуру по всем этим сделкам с нашим черным риэлтором? Просим у вас совета. Жить в квартире стало небезопасно. Остались одни пенсионеры.

Expert:
В тонкостях вашего дела, лучше обратиться к дежурному юристу, так как здесь множество нюансов.
Наталия:

Здравствуйте, Меня зовут Наталия Игнатьевна. Я живу в коммунальной квартире 2-х комнатной. Недавно стала собственницей дальняя родственница 2- комнаты. после смерти бабушки. Неделю назад заявляется женщина и утверждает, что она прописана в этой комнате. То есть ее продали не уведомив меня. Так как я являюсь первой на куплю этой комнаты. Cначала они продали 1/4 часть комнаты, а через месяц оставшуюся часть. И если будет прописана одна, имеют ли право находится другие лица в коммунальной квартире?

Галина:

Здравствуйте, у меня такой вопрос. Соседи о продаже уведомлены заказным письмом, ответ об отказе или покупке не получили. Прошло 2 месяца. В разговоре с ними они категорически против покупки за любую сумму, даже за меньше намного, что указана в уведомлении, она им не нужна. Как быть с продажей, можно ли продать третьему лицу за меньшую сумму, или требуется отказ соседей через нотариуса. Как правильно поступить?

Почитать Алименты до 23 лет при очной форме обучения

Expert:

Если заказное письмо с уведомлением, то Вы можете продать квартиру третьему лицу после 30 дней и при это не должны снижать цену.

Чтобы продать за меньшую стоимость, надо направить соседям предложение с новой (меньшей) стоимостью. Спустя месяц можно продавать.

Марина:

Меня интересует такой вопрос. В трехкомнатной квартире 2 хозяина продают две комнаты. Я живу в третьей и не покупаю эти комнаты. Меня беспокоит то, что я часто отсутствую и боюсь, что моя комната может быть продана черным реелтором. Я сделала в МФЦ бумагу, что продать ее можно только в моем присутствии. Дает ли эта бумага мне полную защиту или ее могут обойти?

Добрый день!
Есть коммунальная квартира состоящая из 3х комнат. Один сосед решил продать комнату другому, третий сосед не знает о сделке, является ли эта сделка незаконной, может ли третий сосед оспорить эту сделку? Второй сосед утверждает, что можно не уведомлять третьего соседа.

Михаил Бондарев:

Обязательно нужно уведомить третьего соседа, так как первоочередность покупки комнаты принадлежит ему. Необходимо получить отказ от покупки этой комнаты.

Сделки с долями: территория конфликта

Самое трудное при продаже комнаты в коммуналке – собрать письменные отказы всех совладельцев квартиры от преимущественного права выкупа. Впрочем, отправка уведомления через нотариуса позволяет потратить на данные формальности не больше месяца.

Сделки с комнатами в коммунальных квартирах никто из риэлторов простыми не назовет. Прежде всего потому, что каждая третья подобная сделка не проходит без конфликтов с соседями.

Новая волна
Сегодня на петербургском рынке недвижимости идет новая волна попыток рейдерских захватов квартир. Зачастую именно такая цель преследуется лицами, вывешивающими объявления «Куплю долю в квартире срочно и дорого».

На практике механизм захвата выглядит следующим образом. Некто выкупает долю квартиры у одного из совладельцев, вселяется и начинает вести асоциальный образ жизни. Громкая музыка до утра, шумные гости, пьянки… Особенно это лицо старается шуметь, когда приходят смотреть квартиру потенциальные покупатели, претендующие на остальные доли.

Естественно, квартира становится неликвидной. И собственники остальных комнат вынужденно продают свои доли по дешевке тем самым персонам, которые подселили в квартиру дебошира.

Также, по мнению риэлторов, участились случаи, когда борьба «на выживание» начинается между родственниками. Впрочем, подавляющее число сделок с долями в Петербурге все же проводится не с «семейными» квартирами, а на рынке «коммуналок». Тем более что последних в городе более ста тысяч.

И, по оценкам Санкт-Петербургской палаты недвижимости, сособственники коммунальной квартиры пытаются мешать совладельцу, который решил продать свою долю, примерно в 25-30% случаев. «Часто совладельцы устраивают скандалы во время просмотра комнаты потенциальными покупателями, меняют замки на двери или устанавливают дополнительные засовы», – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Правовые подробности
В большинстве случаев найти выход из затруднительного положения продавцу и покупателю может помочь только юридическая грамотность.

Напомним: в соответствии со статьей 244 ГК РФ жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Это право бывает двух видов – совместная собственность, без определения долей каждого из собственников. И долевая – где она выражается в виде доли или процентов.

Для порядка еще следует упомянуть такую форму собственности, как раздельная. Это, например, жилье, принадлежавшее одному из супругов до брака и, соответственно, остающееся исключительно в его собственности. Или, например, недвижимость, полученная одним из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам. Наконец, условие о сохранении недвижимостью статуса раздельной собственности может содержаться в брачном договоре. Но пока такие документы – скорее, экзотика, чем правило. И, как предупреждают в Нотариальной палате СПб, Росреестр не регистрирует условия брачных договоров. Поэтому в случае утери документа доказать что-либо будет затруднительно.

Впрочем, по словам генерального директора ООО «АВЕНТИН-Центр юридических услуг» Сергея Подлевских, на петербургском жилищном рынке квартир, находящихся в совместной собственности, немного. Поэтому далее речь пойдет о долевой собственности.

При этом нужно понимать особенности такого владения. Сергей Подлевских приводит следующий пример. Двое собственников в равных долях владеют двухэтажным домом. И на словах договорились, что один проживает на первом этаже, другой – на втором. Допустим, происходит пожар и второй этаж сгорает. В этом случае «теряется» не вся собственность второго владельца, а по половине каждого. И второй собственник остается владеть половиной несгоревшего первого этажа. Что ущемляет интересы первого собственника.

Да и продать такую недвижимость можно только в случае, если на это согласны все сособственники. Иначе говоря, общее право владения далеко не всегда сособственникам удобно.

Шаг к самостоятельности
Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения.

Поясним на следующем примере. В трехкомнатной квартире проживает три собственника. В этом случае в соглашении будет уточняться, кто какой именно долей имущества распоряжается, и, например, кому в какой из комнат жить. Более того, если порядок пользования определен, каждый из совладельцев вправе сдавать «свою» комнату в наем без согласия других собственников.

А в случае раздела общего имущества каждый собственник сможет претендовать именно на «свою» часть жилья.

Продажа такой доли производится по тем же правилам, что и продажа комнаты в коммуналке. Второй и третий сособственники имеют преимущественное право выкупа.
В свою очередь, покупателю доли нужно помнить, что сделка будет действительна только при письменном согласии всех совладельцев квартиры.

Наконец, важен и такой нюанс. Выраженная в долях либо процентах доля означает владение не только частью квартиры, а и общим имуществом дома. Доли всех собственников суммируются, и каждый оказывается собственником соразмерной части общего имущества.

Преимущество соседей
Как говорилось выше, и в «семейной» квартире, и в «коммуналке» сособственники имеют преимущественное право приобретения продающейся комнаты (доли). Это значит, поясняют юристы «Центра риэлторских услуг», что о намерениях продать свою собственность продавец обязан уведомить всех сособственников. И те при желании сами могут выкупить комнату на предложенных продавцом условиях.

Уведомление должно содержать назначенную продавцом цену и другие условия сделки. Если у продавца хорошие отношения с соседями и те на комнату не претендуют, он может сам собрать их отказы от покупки в письменной форме. Также уведомление можно отправить телеграммой. Но, советуют риэлторы, лучше – чтобы это было заказное письмо с уведомлением о вручении и описью содержимого. И отправлял этот документ нотариус.

Если же продавец в этом уведомлении напишет одну цену, а потом продаст жилье «на сторону» по более низкой, каждый из сособственников будет в праве в течение трех месяцев опротестовать сделку в судебном порядке.

А если желание купить комнату выразит не один сособственник, а несколько, продавец будет выбирать, с кем иметь дело, по своему усмотрению. Продавать же «на сторону» можно только в случае отказа совладельцев квартиры.

Спрятаться не удастся
На первый взгляд такие правила позволяют совладельцам, не желающим допустить продажу комнаты постороннему лицу, препятствовать сделке бесконечно долго.

Хитрость первая – скрываться от уведомления. Не секрет, что многие совладельцы давно живут по другим адресам. Но, как поясняют в Нотариальной палате СПб, нотариус отправляет два письма – по месту прописки сособственника и по месту нахождения продаваемого имущества. Ждет месяц и отсутствие ответа считает отказом. А далее выдает свидетельство, что сособственник своим правом преимущественного выкупа не воспользовался.

Мотивация следующая: право собственности налагает на владельца определенные обязанности и хотя бы раз в месяц он должен появиться по адресу своего владения и познакомиться с пришедшей почтой.

Хитрость вторая – в ответ на уведомление заявлять, что готов приобрести выставляемую на продажу долю. Но пока нет денег. Поэтому, дескать, подождите, пока накоплю.

Но и такой подход не способен остановить продажу. Как поясняет Сергей Подлевских, даже при явной заинтересованности одного из соседей продавец не обязан ждать дольше месяца.
Кстати, в свою очередь, стороннему покупателю лучше не верить на слово продавцу, что все сособственники уведомлены, а убедиться в этом лично. Узнать реальное число совладельцев можно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.

Справедливости ради следует уточнить, что продавец комнаты вообще может уклониться от обязанности предлагать соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но в этом случае он будет нарушать закон: продавец получает деньги в конверте, а комнату оформляет на покупателя через договор дарения.

Естественно, в данной ситуации права совладельцев будут нарушены. Но, как признают участники рынка, зачастую сособственники в судебном порядке ничего доказать не могут. Ведь даже факт публикации в СМИ объявления о продаже комнаты не является прямым доказательством продажи. Продавец спокойно может заявить, что сначала хотел продать, а потом передумал и «подарил хорошему человеку».

Теоретически предложение доли в находящейся в общей собственности квартире интересно гражданам, желающим получить петербургскую регистрацию (прописку). Ведь собственник имеет полное право прописаться в купленной им доле, и размер доли не будет иметь значения. Кроме того, новый владелец сможет прописать своих детей в возрасте до 14 лет. Но на рынке уже присутствуют специализированные агентства, распродающие квартиры «под прописку» буквально по метру. И такой вариант решения проблемы с регистрацией обойдется гораздо дешевле.

Коммунальная квартира: от продажи комнаты до полного расселения

Не смотря на то, что в последние пару десятилетий люди во всю стремятся обзавестись собственным жильем, изолированным от соседей, коммуналки, доставшиеся нам в наследство с прежних времен, до сих пор существуют. И доля операций с ними достаточно высока: начиная от простых сделок купли-продажи комнат до полноценного расселения коммунальной квартиры.

Особенности права собственности

Перед тем как что бы то ни было делать с комнатами в коммунальной квартире, надо установить, в какой собственности они находятся. Этот вопрос имеет весьма принципиальное значение: от того долевая это собственность или индивидуальная, зависит вся схема любой операции по купле-продаже комнат в коммуналке.

Если у каждого владельца комнаты в отдельно взятой коммунальной квартире на руках имеется свидетельство о праве собственности именно на комнату — это значит, что он имеет право делать с этим своим недвижимым имуществом все, что ему хочется без дополнительных хлопот с уведомлениями. По факту ему принадлежит и жилая площадь, и места общего пользования в данной квартире.

А вот если у владельцев комнат в коммунальной квартире в свидетельстве о праве собственности указано, что они имеют лишь долю в данной квартире — начинаются дополнительные трудности. Фактически в таком случае владельцу комнаты принадлежит доля жилья и доля мест общего пользования: она пропорциональна доле принадлежащего собственнику помещения. Проще говоря, определить ее можно следующим образом: надо разделить площадь его комнаты на общую площадь всех жилых помещений, ровно такая же пропорция будет принадлежать ему от общей площади мест общего пользования, если, конечно, иное не оговорено дополнительным соглашением с другими жителями коммунальной квартиры.

Почитать Что выгоднее пенсия по инвалидности или по старости

Если доля

А трудности таковы: для того, чтобы продать свою комнату (а, значит, долю в квартире) по закону надо дать реализовать право преимущественной покупки всем своим соседям-совладельцам оставшихся долей. Эти собственники имеют право купить продающуюся комнату в первую очередь по той цене и на тех условиях, на которых она выставлена на продажу. Для этого владелец продаваемой комнаты должен направить заказное письмо всем владельцам остальных долей в данной коммунальной квартире с описью вложения и уведомлением о вручении с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты.

После этого в течение месяца с момента получения соседями данного письма владелец продаваемой комнаты должен ждать их ответа. Если все владельцы смежных долей откажутся от приобретения комнаты, их подписи под соответствующим документом надо заверить у нотариуса. Эта процедура не обязательна, но в последствии при возникновении конфликтной ситуации может значительно облегчить разбирательство.

Кстати, специалисты рынка недвижимости не рекомендуют обходить стороной процедуру реализации преимущественного права покупки, ведь совершенная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

То есть в случае, если комната была продана любому постороннему лицу без уведомления соседей, любой из участников долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такие требования могут быть заявлены в суд в течение трех месяцев с того момента, когда лицо — участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его права преимущественной покупки.

Если же один из соседей изъявил желание приобрести продаваемую комнату, между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации. Риэлторы утверждают, что бывали ситуации, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности давали сразу несколько соседей-собственников. В этом случае вопрос того, кто же все-таки купит эту комнату, как правило, определяется по общему согласию.

Если надо расселить коммуналку

Расселение коммуналки — дело очень хлопотное. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев жильцы коммунальных квартир — люди не совсем благополучные. Поэтому избежать разного рода сложностей инициаторам расселения вряд ли удастся.

Самый легкий способ расселения коммунальной квартиры — это когда все собственники комнат хотят расстаться со своими комнатами, а соответственно, и со своими соседями. Что они будут делать после продажи или обмена своего права собственности на комнату, никого не интересует, главное, чтобы сделка произошла максимально цивилизованно.

Обнинские риэлторы утверждают, что расселять коммуналки, имея возможность купить аналогичную некоммунальную недвижимость, есть смысл только тогда, когда не жаль нервов, хочется подешевле купить квартиру или есть необходимость приобрести именно этот объект жилой недвижимости. Дело здесь в том, что общая стоимость всех комнат, например, в коммунальной квартире будет ниже, чем стоимость такой же квартиры, но с одним владельцем.

Итак, если все собственники долей или комнат в коммунальной квартире хотят их продать, для ускорения процесса и максимальной материальной выгоды каждому собственнику, жильцы могут совместными усилиями провести несложный косметический ремонт мест общего пользования: вскладчину это будет не столь обременительно для их кошельков, а эффект от этой затеи будет налицо.

Вариант сложнее: если кто-то из соседей не хочет продавать свою комнату. Тут может быть масса нюансов: во-первых, для того, чтобы начинать обоснованно злиться на несговорчивого владельца, надо понимать, насколько адекватная цена ему предложена. А во-вторых, зачастую, чтобы разъехаться одни соседи «запугивают» взявших оборону своей недвижимости совладельцев сдачей своей комнаты гастарбайтерам или просто асоциальным личностям. Возможность такого соседства мало радует попавших в осаду людей и те, как правило, сдаются.

И, наконец, ситуация, когда расселяться не хочет никто, а именно эта недвижимость ой как нужна. Здесь практика риэлторов показывает, что смягчить людей могут либо астрономические суммы за их недвижимость, либо шикарные варианты обмена. К сожалению, в таких ситуациях проявляется вся алчность неблагополучных элементов нашего общества: в погоне за выгодой они назначают фантастическую стоимость своей части коммунальной квартиры и перевести их в область адекватных цен практически невозможно.

Если же задумка удалась и коммуналка расселена, то есть все доли или комнаты выкуплены, новый собственник может превратить эту недвижимость в единый объект, получив регистрационном центре, вместо нескольких свидетельств о праве собственности — одно.

Если неприватизированная

Если коммунальная квартира находится в госсобственности и ее жильцы не проходили процедуру приватизации своих комнат, вопросами заселения, переселения и расселения такой квартиры занимаются исключительно госорганы.

В свое время такие квартиры заселялись в соответствии с нормативами жилой площади на одного жильца вне зависимости от его семейного статуса. То есть по факту в неприватизированных коммуналках, доставшихся в наследство с советских времен, живут несколько семей или отдельных людей, имеющих по одной или несколько комнат и пользующихся общими площадями.

При этом освобождающуюся комнату в коммунальной квартире могут получить либо наниматели соседних комнат, либо посторонние люди по решению местных органов исполнительной власти.

Итак, если комната освободилась в результате переселения ее нанимателя в другое помещение или его переезда в другой город, либо если наниматель утратил право на это жилье или умер, согласно Жилищному кодексу, освободившуюся комнату муниципалитет предоставляет по договору соцнайма проживающим в данной квартире другим нанимателям на основании их заявления, но только в случае, если к моменту освобождения комнаты они были признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

На практике это выглядит так. После того, как комната освободилась, местный жилищный отдел в течение месяца должен письменно уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о возможности присоединения комнаты. Если кто-то из жильцов претендует на данную комнату, он подает соответствующее заявление в жилотдел, где оно рассматривается и после этого выносится решение о присоединении или отказе в присоединении комнаты. В случае положительного ответа исполнительных органов издается положение Администрации города и с заявителем заключается договор социального найма.

В случае если имеющих право на присоединение не оказалось, муниципалитет заселяет туда новых жильцов из числа малоимущих людей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Коммуналка: как законно продать или купить комнату

При сделке в коммунальной квартире продавцу не обойтись без согласия соседей и оформления большого количества документов, а покупателю – без тщательной проверки сделки и запаса терпения. Если сравнивать с реализацией/приобретением других видов недвижимости – получается задача не из легких. В этом материале приведем инструкцию для обеих сторон: как владельцам коммунальных комнат достичь своих целей законно, а новым собственникам – не прогадать и быть уверенными, что сделку не оспорят.

Коммуналка: как законно продать или купить недвижимость

Что такое коммуналка и история ее появления
Коммунальная квартира: законодательство
Документы для продажи коммуналки
Уведомление соседей о продаже
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Что такое коммуналка и история ее появления

Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.

Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.

В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.

Коммунальная квартира: законодательство

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.

Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.

Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).

Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:

41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.

Документы для продажи коммуналки

Для реализации комнаты в коммуналке в 2022-м году перед совершением сделки продавцу необходимо собрать следующие документы (если собственник доверил представление своих интересов другому лицу, понадобится еще и нотариальная доверенность):

об удостоверении личности;
договор купли-продажи (ДКП)/приватизации/свидетельство о наследстве и т. д., на основании чего право собственности возникло;
выписка из ЕГРН;
выписка из ЕЖД (Единого жилищного документа) или домовой книги, что в комнате никто не зарегистрирован, которую можно получить через МФЦ;
техпаспорт с поэтажным планом и соответствующими пояснениями (экспликацией) из БТИ (бюро технической инвентаризации);
документ об отсутствии долгов за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги). При наличии таковых продавцу нужно заранее позаботиться об уплате задолженности и взять справку в управляющей компании (УК), товариществе собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) или в иной обслуживающей дом организации (к слову, покупатель вправе запросить и справку об отсутствии долга по капитальному ремонту, которую продавец может получить в региональном фонде капремонта);
справку о зарегистрированных в комнате гражданах;
нотариальное согласие супруга на реализацию недвижимости, если та находится в совместной собственности и приобретена после заключения брака при отсутствии брачного договора, устанавливающего раздел совместно нажитой собственности;
согласие от органов опеки и попечительства, если недееспособный или не достигший совершеннолетнего возраста гражданин является одним из собственников комнаты;
уведомление собственников всех других находящихся в коммуналке жилых комнат о продаже 3-му лицу.

Почитать Какие документы нужны для уменьшения размера алиментов

На последнем пункте остановимся подробнее.

Уведомление соседей о продаже

Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.

В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:

фамилию, имя, отчество продавца;
характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
контактные данные для связи с продавцом.

Стоит быть готовым, что может понадобиться нотариус при длительном отсутствии соседа, его проживании за пределами страны, неизвестном месте фактического пребывания или отказе соседа от получения извещения. Именно нотариус с помощью подтверждающего документа докажет, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным.

Если среди соседей есть недееспособные граждане, извещение о продаже комнаты передается в орган опеки и попечительства, а если комната не приватизирована – в муниципалитет.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:

1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.

Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.

2) Определить цену на недвижимость– сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.

3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли,ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.

4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.

5) Найти покупателяза пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.

6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:

место и дату сделки;
сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
характеристики и цену предмета договора;
условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.

Договор купли-продажи нужен в 3-х экземплярах – по одному каждому из участников сделки, плюс еще один Росреестру.

7) Поставить подписи под актом приема-передачи жилья, что означает передачу недвижимости от продавца покупателю с указанием последним, что у него отсутствуют претензии к жилплощади. Это можно сделать как до, так и после подписания и регистрации Росреестром ДКП.

8) Произвести полный расчетналичными, через аккредитив, банковскую ячейку, депозит нотариуса (в этом случае продавец получит деньги после одобрения сделки Росреестром) или договор с открытием эскроу-счета.

9) Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, в том числе через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 2 тыс. либо 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов (регистрация происходит в течение 9-ти дней).

При заключении договора с участием нотариуса тот сам должен без оплаты дополнительных пошлин отправить в Росреестр заявление о госрегистрации перехода права собственности и сопутствующие заверенные документы (в этом случае регистрация нового владельца осуществляется в течение 3-х дней).

После регистрации Росреестром перехода права собственности ведомство выдаст выписку из ЕГРН, не забыв поставить на договоре специальную регистрационную надпись. С этого момента покупатель и будет считаться новым собственником комнаты.

При приобретении покупателем недвижимости за счет ипотечного займа комната будет находиться в залоге у банка, пока не будет погашен кредит. Впрочем, продавца это уже не будет волновать, а новому собственнику не помешает следить за новостями о кредиторе, чтобы не пропустить ежемесячные выплаты и не нарваться на пени и судебные разбирательства, по итогам которых можно лишиться квартиры.

Статья по данной теме 7 сентября 2022

В силу разных обстоятельств иногда приходится продавать жилье с еще не выплаченной ипотекой. Например, захотели переехать в другой город или район, нужно больше метров для увеличившегося количества членов семьи, нет больше возможности обслуживать ипотеку или же супруги решили развестись, попрощавшись с совместно нажитым имуществом. Ниже рассмотрим различные сценарии и расскажем о нюансах.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли уведомлять соседей? Участвует ли в оформлении нотариус? Рассмотрим особенности продажи комнаты в коммунальной квартире.

Кто может продать комнату в коммунальной квартире?

Комнату может продать только ее собственник. Если комната, например, находится в муниципальной или государственной собственности, то продать ее не получится. Проверить всех собственников можно в выписке из ЕГРН.

Что нужно сделать до продажи?

Перед продажей комнаты необходимо убедиться, что соседи не хотят ее приобрести. Дело в том, что по закону другие собственники имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, поэтому они могут ее выкупить или отказаться от этого права.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр. Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату. Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.

Можно ли не извещать соседней?

Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю. Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.

Можно ли изменить цену?

В извещении соседей должна быть указана цена, по которой будет продана комната. Изменить эту цену нельзя, иначе придется заново извещать соседей и ждать 30 дней или оформлять отказ от преимущественного права.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире?

паспорта продавца и покупателя;
договор купли-продажи;
передаточный акт;
документальные доказательства об извещении и/или об отказе от преимущественного права;
квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей для физических лиц);
другие документы в зависимости от жизненной ситуации (например, согласие супруга или разрешение органов опеки и попечительства);

Шаг 2. Обратиться с документами в Росреестр

В Росреестре необходимо оформить переход права собственности на покупателя. Это можно сделать через МФЦ;

Шаг 3. Завершить расчеты по сделке

Рекомендуется проводить расчеты по сделке наиболее безопасным способом. Например, используя депозитарную банковскую ячейку или аккредитивный банковский счет.

Нужен ли нотариус для оформления продажи комнаты?

Если комната в коммунальной квартире стоит на кадастровом учете (имеет собственный кадастровый номер), то договор купли-продажи может быть оформлен в простой письменной форме.

Если же в ЕГРН содержатся только сведения о коммунальной квартире как о едином объекте и наличие нескольких собственников, то есть квартира в долевой собственности, необходима регистрация сделки в нотариальном порядке. Тогда регистрацию перехода права собственности в Росреестре также осуществляет нотариус.

Также участие нотариуса может потребоваться в одном из следующих случаев:

Извещения соседей направляются в нотариальном порядке. Такое извещение сложно оспорить в суде, нотариус выдаст свидетельство об извещении, но его оформление не бесплатно. Нотариальное извещение – не обязательно;
Нотариальное оформление отказа от преимущественного права. Как уже говорилось выше, альтернативной такого оформления является только личная явка соседей на регистрацию перехода права собственности.

Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?

Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.

Нужно ли платить налог с продажи комнаты?

Налог с продажи комнаты нужно заплатить в общем порядке. Он будет составлять 13% в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Срок может быть уменьшен до 3 лет, если комната является единственным жильем собственника или была получена по договору дарения, ренты или в результате наследования или приватизации.

Комната в комуналке была продана без правила первой руки