Подвал есть в каждом многоквартирном доме и работы по его содержанию часто вызывают конфликты с жителями. Иногда собственники требуют от управляющей организации разрешить обустройство подвальных кладовых помещений, не препятствовать нахождению там кошек или же жалуются на насекомых, которые проникают из подвала в квартиры.
Общие требование по содержанию подавала
В отношении подвалов есть общие и специальные требования. Обязательный минимум устанавливает следующие перечень универсальных работ управляющей организации по подвалам:
— проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
— проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;
— контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей (п. 2 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, далее – Минимум № 290).
Также эти работы дополняются контролем состояния и восстановлением отдельных элементов входов в подвалы, проверкой исправности, работоспособности, регулировкой и техническим обслуживанием систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в подвалах и каналах (п. 9 и 18 Минимума № 290).
Специальные требования по содержанию подвалов приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) и направлены на то, чтобы обеспечить:
— температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
— чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
— защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
Также подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Для этого продухи в цоколях зданий должны быть открыты (п. 3.4.3 Правил № 170).
Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил № 170).
Одной из самых распространенных проблем подвалов является вода в нем. Это происходит или из-за высоких грунтовых вод или же по причине неработающих инженерных коммуникаций, включая дренажные системы и канализационно-насосные станции . Чаще всего такая проблема случается в домах старого жилфонда (хрущевок и брежневок, а также общежитий). В мокрой почве подвала формируется гнилостный запах, который постепенно поднимается вверх. Кроме того, это рассадник для комаров и прочей живности, включая грызунов.
Формально правила говорят о том, что при наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье) (абз. 6 п. 2.6.6). Но на практике эта норма исполняется плохо.
Кладовки в подвале: разрешать или нет
Еще с советского времени установилось, что жители части воспринимают подвал как часть своего личного имущества. Они делят его перегородками, устраивая там не только кладовки, но ремонтные мастерские с верстаками. Разные сценарии действий управляющей организации мы разбирали в специальном материале .
Но в любом случае у собственников есть очевидная потребность хранить в подвале то, что не умещается в квартире из-за малой или недостаточной жилплощади (например, зимнюю и летнюю резину, если нет гаража). В законе есть норма о том, что не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов (п. 3.4.6 Правил № 170).
Но обеспечить контроль исполнения этой нормы очень непросто, потому что УК не может заглянуть к каждому в кладовку и посмотреть, что именно там хранит отдельно взятый житель. На это нет ни времени, ни ресурсов. Поэтому все что остается – проинформировать публично жильцов о правилах хранения вещей в подвальном помещении дома.
Давать ли жителям ключи от подвала? Формально входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью (п. 4.1.14 Правил № 170).
Вопрос в том, что считать «близлежащей квартирой». В одном из случаев суд указал, что «соединительный союз «и» перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае» (Постановление суда апелляционной инстанции от 14.06.2022 г. за № А82-20265/2021). Поэтому, если жители будут настаивать, то ключи от подвала им выдать придется, хотя такая логика закона странная: ведь УК может отвечать только за себя, а не за жителя, действия которого в подвале сложно контролировать и предугадать.
Нахождение в подвале бродячих животных, мероприятия по дератизации
Особенности бытового поведения жителей часто сводятся к ограниченной любви к бродячим животным, прежде всего, собакам и кошкам. Они не берут их к себе в квартиру, но подкармливают чаще всего у входа в подвал. Ситуация усугубляется тогда, когда от УК начинают требовать разрешить проживание зверей в подвале и выдач ключ для их кормежки. Иногда эта просьба сопровождается требованием держать открытыми продухи в подвали, чтобы животные могли беспрепятственно туда проникать.
Позиция УК должна предполагать нулевую терпимость к подобным действиям и инициативам жильцов. УК должна дать четко понять сердобольным жителям, что зверям без хозяев в подвале не место. Потому что с одной стороны, это небезопасно для остальных жильцов, а с другой, трупы собак и кошек в подвале приводят к распространению блох и клещей по стоякам квартир (если животные были их носителями). Блохи также часто кусают сотрудников УК, когда она проводит ремонтно-профилактические работы, находясь в подвале. Для УК это дополнительные затраты в целях дезинсекции мест общего пользования.
Постоянная кормежка зверей без хозяина может привести к распространению грызунов в местах общего пользования. Чтобы с ними справиться Правила предписывают две меры:
— на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов (п. 2.4.7)
— УК должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях (п. 3.4.8).
Сдача части подвала в аренду
Формально это можно сделать на основе решения общего собрания собственников, т.к. порядок использования общего имущества определяется ими. Но даже в случае работы в подвале арендатора ответственность за содержание общего имущества все равно будет оставаться на управляющей домом организации. Кроме того, она должна иметь постоянный доступ к инженерным коммуникациям внутри подавала, а потому вопрос сдачи подвала в аренду нужно хорошо продумать.
Транзитные сети в подвале
Нахождение транзитных сетей в подвале – распространенная практика не только для домов старой советской застройки, но и для новостроек. Застройщики пускают сети по подвалам, потому что это удешевляет стройку.
Согласно общего норме, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (п. 3.4.5 Правил № 170).
О тактиках поведения управляющей организации в случае транзитных сетей мы публиковали большой материал со всеми возможными в нашей работе ситуациями. Самое главное – иметь взаимное соглашение или акт о разграничении зон ответственности с собственников транзитки. Это позволит избежать повреждения подвала в случае аварии на посторонней инженерной сети.
Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством. 6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Судебная практика по статье 36 ЖК РФ.
Решение от 4 мая 2024 г. по делу № А40-233642/2020
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы) — Гражданское
Суть спора: Признание права собственности — Движимое имущество
Решение от 3 мая 2024 г. по делу № А41-89331/2022
Арбитражный суд Московской области (АС Московской области)
Решение от 14 апреля 2024 г. по делу № А07-25926/2021
Арбитражный суд Республики Башкортостан (АС Республики Башкортостан)
Решение от 6 апреля 2024 г. по делу № А40-175305/2022
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
Решение от 5 апреля 2024 г. по делу № А07-31190/2022
Арбитражный суд Республики Башкортостан (АС Республики Башкортостан)
Постановление от 5 апреля 2024 г. по делу № А43-29052/2022
Первый арбитражный апелляционный суд (1 ААС) — Гражданское
Суть спора: Энергоснабжение — Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств
Постановление от 5 апреля 2024 г. по делу № А73-21226/2022
Шестой арбитражный апелляционный суд (6 ААС) — Гражданское
Суть спора: споры, связанные с защитой права собственности
Постановление от 5 апреля 2024 г. по делу № А09-3883/2022
Двадцатый арбитражный апелляционный суд (20 ААС)
Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд
Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому собственники жилья вправе использовать его для хозяйственных нужд. Но на это право есть ряд строгих ограничений, так как именно в подвале расположены инженерные системы дома. Эксперты из Мосжилинспекции рассказали сайту «РИА Недвижимость», как жильцы обычной многоэтажки могут распоряжаться подвальным помещением и как определить в нем место для каждого на законных основаниях.
Право доступа
Многие собственники жилья заинтересованы использовать подвальное помещение в многоквартирном доме для индивидуального хранения вещей и припасов. В подвале удобно складировать консервы и мешки с картошкой, зимнюю резину, лыжи и санки, велосипеды, детские коляски, надувные лодки с мотором – в общем, любые вещи, которыми не хочется захламлять балкон и которым нет места в квартире.
Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами. В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт. Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.
В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.
Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.
Стройка за свой счет
В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует. Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению. И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.
Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.
Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ. Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.
Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.
Собрание собственников
В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.
С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.
На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир. Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия. И лучше всего уведомить участников письменно.
Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены. Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством голосов придется заочно. А на заочное голосование, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты голосования в суде будет больше шансов победить.
Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета голосов при голосовании.
Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% голосов в многоквартирном доме (голос «привязан» к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник «трешки» имеет больше голосов, чем хозяин «однушки»). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.
Если 50% голосов не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно. В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проголосовать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.
Самозахват и правило обычая
Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.
Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны. Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади. О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.
Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.
В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих «условностей». Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.
Выгоды ради
Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов. Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.
Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.
«Инструкция: как проверить, принадлежит ли жильцам чердак вашего дома? И что делать, если подвал продают без их ведома?»
Один из самых громких скандалов Петербурга последних дней — жильцы знаменитого Дома со шпилем на Московском проспекте неожиданно узнали, что помещения в башне этого знакового исторического здания им не принадлежат (и никогда не принадлежали!). Более того, они выяснили, что чердак с панорамным видом выставлен на торги и собственникам квартир следует готовиться встречать новых соседей-инвесторов. Теперь жители обращаются в правоохранительные органы и готовятся к долгим спорам за помещения. Как не попасть в такую же ситуацию? Где узнать, принадлежит ли вам чердак, подвал или бывший служебный флигель вашего дома? И можно ли как-то повлиять на продажу тех помещений, на которые у жильцов нет прав? Отвечает партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Как чердак, подвал или хозяйственный флигель дома может оказаться не в собственности жильцов?
История с общедомовым имуществом стара как мир. Уже как минимум 25 лет она является предметом судебных споров. Начнем с того, что в многоквартирном доме, помимо самих квартир, еще могут быть просто нежилые помещения, нежилые помещения общего пользования и просто общее имущество (например, лестничные клетки, которые сами по себе помещением не являются).
Право собственности на квартиры появилось в 1990-е годы, когда появился закон о приватизации. До этого момента все было государственным, включая общее имущество многоквартирного дома. При приватизации квартиры, согласно закону, собственник получал долю в общем имуществе многоквартирного дома. Однако те нежилые помещения, которые к нему не относились, так и остались в государственной собственности.
А как понять, что относилось к общему имуществу, а что нет?
Это традиционный спор. Закон и судебная практика выработали достаточно простые правила, как их разграничить. Общим помещение считается:
- Если изначальный проект дома предполагал для него исключительно обслуживающую функцию, и оно всегда использовалось для этих целей (например, колясочная, дворницкая и т.п.);
- Если помещение имело обслуживающую функцию и большую/значительную часть его площади занимает общее оборудование дома (например, водомерные или тепловые узлы, моторные узлы, шахт лифта и т.п.).
Если же помещение имеет самостоятельное назначение, использовалось ранее для самостоятельных целей (например, сдавалось в аренду городом), если имеющееся в нем оборудование носит транзитный характер и не занимает значительной площади (иначе можно сказать, что все квартиры являются общим имуществом, так как через них проходят транзитные стояки отопления и водоснабжения), то оно, как правило, не является общим имуществом.
Особые споры вызывают чердаки и подвалы, так как там всегда есть какое-то общее оборудование дома, и возникает спорный вопрос о достаточности его, чтобы признать за помещением только обслуживающую функцию. Если чердак или подвал имеют высоту ниже 1,8 м, то он не может признаваться самостоятельно эксплуатируемым помещением и относится к техническим/обслуживающим помещениям. А вот когда высота более 1,8 м и оборудование занимает какую-то незначительную часть помещения, это и есть самая спорная ситуация, которая почти всегда оказывается в суде.
Как понять, принадлежит ли нам наш чердак или подвал?
Сделать это непросто. Сперва нужен поэтажный план всех помещений дома. Если у вас он есть — хорошо, если нет — его можно заказать у частных кадастровых инженеров или у СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН). Это городское учреждение инвентаризации и оценки недвижимого имущества — по сути, тот же кадастровый инженер, но под контролем местных властей. Плюс ГУИОНа в том, что у него есть все архивы.
Когда у вас будет на руках поэтажный план, то надо найти интересующее вас помещение — чердак, подвал, флигель, мансарда — и посмотреть его номер. После чего проверить, есть ли это помещение в Реестре казны Санкт-Петербурга и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Однако и тут есть проблема. Общая норма такова, что права, существовавшие до принятия закона о государственной регистрации, не обязательно регистрировать. Право на это помещение у казны и так есть, и его можно зарегистрировать тогда, когда это будет сочтено необходимым.
Так что если вы найдете в реестре казны свой чердак, то он точно принадлежит городу, если нет — это еще не факт, что он принадлежит жильцам. Поэтому следует дополнительно обращаться в Комитет имущественных отношений с запросом.
Что делать, если оказалось, что чердак действительно не ваш?
Несогласные с оформлением государственной собственности жильцы имеют возможность обратиться с иском о признании права государственной (или частной, если уже продано) собственности отсутствующим со ссылкой на принадлежность имущества к общему имуществу многоквартирного дома.
Если упомянутые выше критерии выполняются (то есть помещение изначально носило техническую функцию и там есть оборудование), то шанс на успех есть. Если же это изначально колясочная, которая 10 лет сдавалась в аренду под магазин, надеяться на успех сложнее.
Однако следует помнить, что даже при удовлетворении этого иска само по себе признание имущества общим не позволяет его эксплуатировать для своих нужд. Так, чердаки и подвалы не предназначены для хранения вещей. Поэтому в случае успеха превратить их в склад не получится.
Использовать помещение для общих нужд можно (помимо доступа к коммуникациям), но для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья (не путать с собранием ТСЖ) и при наличии кворума принять такое решение. Все это непросто, поэтому на практике борьба собственников за чердак или флигель даже в случае успеха заканчивается просто тем, что помещение не эксплуатируется. То есть все это имеет смысл только для того, чтобы не дать каким-то неизвестным вам арендаторам занять это помещение и оно оставалось бы относительно нетронутым.
Что делать, если ваш подвал или чердак выставили на торги, как в случае с домом на Московском проспекте?
Базовая тактика — если вы не согласны с проведением конкурса, то необходимо оспаривать право собственности города на эти помещения. Вместе с иском подается также ходатайство о наложении обеспечительных мер: запрет на проведение торгов, арест имущества до рассмотрения иска, запрет на регистрацию права собственности на это помещение до завершения слушаний.
Если же вы не спорите, что помещения — городская собственность, то ваши возможности минимальны. Потому что если чердак или подвал принадлежат казне, то вы никак не можете диктовать ей, как распоряжаться своим имуществом.
Можно самим выкупить помещение у города?
Да, можно спокойно поучаствовать в торгах, но никаких преференций у жильцов дома от этого не будет. Смысла в этом действии тоже особенного нет. Во-первых, опять встает вопрос, а что делать с этими помещениями после.
Во-вторых, давайте обратимся к примеру Дома со шпилем. На фотографиях четко видно, что башня здания требует ремонта. То есть уже скоро к собственникам помещений в доме придут с требованием отремонтировать исторический фасад за свой счет. Если чердаком будет владеть инвестор, то и ему придется поучаствовать в сборе средств. Если же помещение останется у жителей, то им придется это делать целиком за свой счет.
Поэтому, если у вас в доме есть очень ресурсный ТСЖ, который готов потратить несколько миллионов на выкуп помещения, чтобы сделать там домовой клуб или что-то в этом духе, то можно попробовать. Если же нет, то легче договориться с новым собственником о мирном сосуществовании.
Могут ли жильцы установить новому собственнику какие-то правила?
Что касается ограничения прав приобретателя такого помещения, то вопрос звучит достаточно странно — как бы вам понравилось, если бы соседи могли диктовать вам условия пользования вашей квартирой? Собственник помещения в своих правах равен собственникам квартир многоквартирного дома и ограничен только императивными нормами закона.
Например, это правила о необходимости соблюдать тишину в установленное законом время, использовать помещение по назначению, не разрушать помещение и общее имущество дома и т.п.
Места общего пользования: о чем нужно знать жильцам многоквартирного дома и как заставить управляющую компанию содержать их в порядке
Аббревиатура МОП встречается не только в документах застройщиков, но и в квитанцииях ЖКУ, которые получают многие собственники жилья в многоквартирных домах (МКД). Рассказываем, что нужно знать о МОП собственникам и жильцам квартир.
Места общего пользования являются собственностью жителей дома. Фото: allufa.ru
МОП — сокращенное обозначение мест общего пользования в многоквартирном доме. Эти места принадлежат жильцам дома, но использовать их по назначению могут и посторонние люди.
К примеру, погулять с ребенком на детской площадке, оставить свой автомобиль на придомовой парковке или отдохнуть на лавочке у подъезда может любой человек. Для этого брать разрешение у владельцев МОП не нужно.
Места общего пользования — это обобщенное определение имущества жильцов МКД, которое составляют нежилые помещения в доме, оборудование и вся придомовая территория. В ст. 36 ЖК РФ в комментариях указан подробный перечень МОП.
Основные места общего пользования:
лифт и лифтовые холлы;лестницы и лестничные площадки;коридоры, чердак, подвальное помещение;подземная парковка, исключая машино-места, находящиеся в собственности;входные группы и крыльцо;спортивные и детские площадки;зоны отдыха во дворе и площадки лявыгула домашних животных;дворовые автостоянки;оборудование для общего использования.
Некоторые помещения в многоквартирном доме доступны жильцам и собственникам квартир только под контролем организаций, обслуживающих здание. К примеру, к таким местам относятся лифтовые шахты.
Обязанности и права жильцов
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют двое и более лиц, является их общей собственностью. Это относится к местам общего пользования многоквартирного дома.
МОП могут находиться в долевой или совместной собственности жильцов. Вы вправе пользоваться общей собственностью, но не можете ее делить, сдавать внаймы или продавать.
При этом каждый собственник квартиры обязан оплачивать содержание мест общего пользования: обслуживание, уборку, ремонт и другие работы для поддержания их надлежащего состояния (Постановление Госстроя №170).
Чтобы определить свою долю оплаты МОП, разделите общую сумму на площадь всех квартир дома, а затем умножьте полученное число на площадь своей квартиры. То есть чем больше квартира, тем выше будет оплата МОП.
Ответственность и права управляющей компании
содержание в чистоте МОП в доме и на прилегающей территории;регулярный осмотр общедомового имущества;поддержание в исправном состоянии здания и инженерных сетей;осмотр шахты и уборка мусора из мусороприёмников;благоустройство придомовой территории;ремонт и устранение последствий аварий в МОП;другие работы.
Если сотрудники УК обнаружили серьезные повреждения коммуникаций, то они могут не устранять их самостоятельно, но обязаны решить проблему: обратиться в авариную службу или к соответствующему поставщику ресурсов.
Управляющая компания вправе выбирать исполнителей запланированных работ. Обслуживающая организация также уполномочена выявлять злостных неплательщиков и информировать жильцов о задолженностях по оплате содержания МОП.
Нормативы и обслуживание МОП
За порядок в местах общего пользования МКД должна отвечать организация, занимающаяся обслуживанием вашего дома. Это может быть управляющая компания, ТСЖ или иная структура.
УК выбирает, кто будет выполнять работы по содержанию мест общего пользования в чистоте: наемные сотрудники или клининговая компания. Между УК и персоналом заключается договор (трудовой или о предоставлении услуг).
Нормативы и периодичность работ приняты на законодательном уровне. Так, периодичность уборки подъездов устанавливается постановлением Госстроя РФ №170, которым утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Нормативы по основным видам санитарных работ:
уборка площадки перед мусоропроводом — каждый день;сухая уборка МОП — не реже двух раз в неделю;влажная уборка лифтов и в подъезде — не реже двух раз в месяц;мойка окон в подъезде — один раз в год (весной);перила и батареи протираются — два раза в год;уборка входных групп — не реже одного раза в неделю;уборка подвала, чердака, технических помещений — два раза в год.
В регионах и областных центрах жилищные нормативы могут несколько отличаться друг от друга. К примеру, в Москве до сих пор действует свод правил ТО территории общей собственности, утвержденный в 1996 году. На основе нормативов УК составляет график уборки мест общего пользования.
Так выглядит стандартный график работ по уборке подъездов. Фото: gola2.ru
Сколько нужно платить за уборку МОП
Плата за уборку мест общего пользования в платежке может быть указана отдельно или входить в сумму, которую вы платите за содержание МОП. Это ежемесячный платеж, который рассчитывается УК с учетом требований законодательства РФ.
В стоимость услуги закладываются три составляющие:
зарплата сотрудников, ответственных за уборку МОП;время, затраченное на работу;стоимость инвентаря, моющих средств и других материалов для уборки.
По закону зарплата работника УК не может быть ниже МРОТ, установленного в текущем году. Время, затраченное на уборку общих территорий, рассчитывается с учетом нормативов содержания МОП. Обычно размер оплаты труда персонала корректируется ежегодно.
Что делать, когда места общего пользования плохо убирают
К сожалению, многоквартирные дома с захламленными, грязными подъездами — это обычная картина для многих российских городов. Мусор, паутина, пыль, грязь: мало того, что лифтовые холлы и лестничные площадки выглядят неряшливо, это еще и небезопасно для здоровья.
Бороться с таким положением вещей можно и нужно. Перечитайте ваш договор с УК, проверьте квитанции ЖКХ. В договоре должно быть указано, что уборка МОП входит в обязанности компании. А платежка служит подтверждением, что вы оплачиваете содержание мест общего пользования.
Сперва обратитесь к руководству вашей управляющей компании с письменной претензией. Документ составляется в произвольной форме, но с указанием таких пунктов, как: описание проблемы, ссылки на договор в УК и соответствующие статьи закона, а также желаемый результат решения вопроса.
К претензии приложите окументы, подтверждающие нарушение: фотографии и видео. Фото: gola2.ru
Претензию нужно составить в двух экземплярах. Один экземпляр вы оставите в управляющей компании, другой заберете себе с пометкой сотрудника УК о регистрации документа. Управляющая компания обязана отреагировать на жалобу: отправить комиссию, которая оценит качество уборки МОП.
Если управляющая компания бездействует, составьте коллективную жалобу собственников квартир. Вы вправе направить претензию в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру, администрацию вашего населенного пункта. Максимальный срок рассмотрения жалобы составляет 30 дней.
Что будет за вандализм в МОП
Нецензурные надписи на стенах подъездов, выжженные кнопки лифтов, поврежденные скамьи во дворах — порча общего имущества МКД до сих пор является актуальной проблемой как для собственников квартир, так и для УК. И часто хулиганят не посторонние лица, а неблагополучные жильцы дома.
Если вы «застукали» на месте преступления вредителя, то вправе привлечь его к ответственности. По закону (ст.7 КоАП) хулигану грозит штраф в размере 300-500 рублей. При значительном ущербе, нанесенном МОП — от 40 тыс. рублей до 5 лет лишения свободы.
Чтобы предотвратить порчу имущества, установите в местах общего пользования видеокамеры. Наймите консьержку, оборудуйте подъезды домофонами. По вопросам защиты МОП и привлечении хулиганов к ответственности нужно обращаться в УК с коллективным заявлением.
Главным врагом благоустройства придомовых территорий стал вандализм. Фото: allufa.ru
Места общего пользования — это не «ничейная» территория, как привыкли думать многие граждане об общем имуществе МКД. Лестничные площадки, чердаки, подвалы и другие места в доме требуется содержать в порядке. За что вы и платите по квитанции ЖКХ.
Но если вам кажется, что ваши счета за уборку и потребление электроэнергии МОП неоправданно завышены, то вы вправе жаловаться. Направляйте претензию в УК с просьбой перепроверить корректность расчетов. Вы обязаны платить, но не переплачивать.