Мы арендовали жилье сроком на год, на днях наймодатель сообщает, что будет продавать жилье, а его агент по недвижимости просит нас сразу съехать с квартиры. Имеет ли наймодатель право расторгнуть с нами договор, если срок его окончания 1 декабря 2021 г.?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Для начала нужно четко понимать, какой именно договор вы заключили: договор аренды или договор найма. Несмотря на то что эти два вида договора имеют одну правовую природу, их регулирование осуществляется на основании разных норм закона.
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 «Аренда» и гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- в случае использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Кроме вышеперечисленных оснований для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя других оснований законодательством не предусмотрено.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Следует учитывать, что стороны договора найма или аренды полностью свободны в формулировках условий договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Заключая договор, стороны сами определяют условия конкретного договора и могут в нем указать еще какие-нибудь дополнительные основания для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Также любой договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время.
Популярные группы
Тема досрочного расторжения договора найма была весьма популярна в 2009 году, когда многим нанимателям из-за финансовых трудностей пришлось оперативно сменить место жительства. Однако проблемы с деньгами вовсе не единственная причина, по которой человеку срочно может понадобиться переехать из арендуемой квартиры.
В риэлторской практике известны даже случаи, когда хозяину одной сдаваемой квартиры приходилось на протяжении нескольких лет искать себе арендаторов раз в полгода. Причина этого была самая радужная: квартиру всегда снимали одинокие девушки, и каждой хватало полугода, чтобы выйти замуж и переехать к любимому. Несмотря на довольно высокую арендную ставку («однушка»-студия в начале года выставлялась за 45 тыс. в месяц), в желающих снять именно эту квартиру недостатка не было.
В чем бы ни состояла причина, по которой вам срочно понадобилось сменить арендуемое жилье, порядок действий будет не сильно разниться. Разве что если речь идет об обстоятельствах непреодолимой силы (составленный по уму договор, по идее, предусматривает отсутствие взаимной ответственности сторон в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, послуживших причиной досрочного расторжения договора). В договоре найма, с которым доводилось иметь дело автору, к таким обстоятельствам отнесены:
1. стихийные бедствия, техногенные катастрофы или действия третьих лиц, вследствие которых квартира стала непригодной, ограниченно пригодной или опасной для проживания согласно заключению соответствующих служб;
2. военные действия непосредственно в регионе, где расположена квартира;
3. отказ коммунальных служб от обслуживания дома, в котором расположена квартира, или самой квартиры с отключением коммуникаций, если причиной отказа не была задолженность нанимателя;
4. введение правительственного запрета на действия, предусмотренные договором. При этом, до даты вступления запрета в силу или даты его официальной публикации данное обстоятельство не считается форс-мажорным.
Прочие же случаи (если арендатор — физическое лицо) можно в общем виде разделить на два типа: досрочное расторжение договора найма по инициативе квартирного хозяина или по инициативе жильца. По большому счету, порядок такого расторжения имеет смысл искать в договоре, который заключен между сторонами: как он прописан, так и будет правильно в вашем случае.
Есть несколько общих моментов. Договор найма может быть расторгнут наймодателем только по суду и только в случаях, предусмотренных законом. Таких случаев немного:
наниматель пропустил два платежа подряд (а если договор заключен на 1-5 лет, т. е. является долгосрочным, — не платил полгода);
наниматель разрушил съемное жилье или нанес ему существенный ущерб.
Сам же съемщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор (не обращаясь в суд), для этого нужно подать письменное уведомление за три месяца.
Как правило, договор найма содержит в себе требование к стороне — инициатору расторжения договора уведомить вторую сторону о своем решении не менее чем за 30 дней до часа икс. Детали, как мы уже говорили, опциональны и зависят от конкретного договора.
Как рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», принятый в компании договор найма предусматривает следующую ответственность для сторон:
1. В случае досрочного расторжения наймодателем договора без нарушений нанимателем его условий и своих обязательств, указанных в договоре, наймодатель возмещает нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиск аналогичной квартиры внаем и переезд в размере месячной платы за наем, возвращает плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также залоговую сумму. В случае отсутствия возможности у наймодателя оплаты нанимателю расходов на поиск аналогичной квартиры в наем наймодатель обязан предоставить нанимателю 30 (тридцать) дней бесплатного проживания в квартире.
2. В случае досрочного расторжения нанимателем договора без уведомления
наймодателя в срок, указанный в п. 5.3 настоящего договора, без нарушения наймодателем его условий и своих обязательств, наниматель выплачивает наймодателю штраф в размере 50% от месячной платы за наем, при этом наймодатель возвращает нанимателю плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также сумму залога. В случае отказа нанимателя от выплаты штрафа, наймодатель вправе произвести удержание штрафа из суммы залога.
Компромиссный вариант — досрочное расторжение договора по соглашению сторон. Четких правил, как можно догадаться, здесь тоже нет, но хорошим тоном для нанимателя будет предупредить о намерении прекратить действие договора за те же 30 дней. В большинстве случаев для квартирного хозяина будет хорошей новостью, если съемщик найдет себе замену: при таком варианте квартирный хозяин, в принципе, вообще не заметит разницы. О том, как оформить замену одной из сторон в договоре найма, мы поговорим в следующий раз.
Должна ли я отдавать деньги, если арендатор съезжает раньше срока?
Квартиранты сняли комнату, за 2 месяца заплатили, с 14.10 по 14.12! Я предупредила , что они живут до 14 декабря и съезжают, но они передумали и хотят съехать раньше, требуя у меня разницу! Должна ли я отдать им деньги за непрожитые дни? Договора у нас нет!
Ответить на этот вопрос
Кокошина Евгения 21 ноя 2019 05:51
Согласен — в отсутствие договора все решают договоренности
но если есть разногласия — надо договариваться
Хочу только добавить, что арендодатель тоже человек и так же как арендатор может попасть в ситуацию когда деньги надо вернуть, а их уже нет
Бывает
В таком случае надо согласиться с выплатой оговорив сумму возврата и попросить отсрочку у арендаторов, просто объяснив ситуацию
Ведь арендаторы сами виноваты, не предупредили что их арендная плата за часть срока, как бы и не плата, а залог, то ли проживут то ли нет
Если бы арендодатель знал, что арендаторы могут потребовать возврат, он бы не стал эти деньги тратить, а подождал бы окончания аренды
А теперь извините, денег нет
У юридических лиц ситуация проще — всегда есть какой то другой доход с которого можно средства перебросить в возврат
Но у арендатора может всего один доход — эта самая квартира
Ну не кредит же брать
Не арендодатель виноват в изменении договоренности
Он то готов выполнить свои обязательства — он клиентов не прогоняет
Или доживите срок по договоренности — или ждите следующих арендаторов и тогда деньги вернут
По моему справедливо
В подтверждении чистоты намерений можно арендаторам написать расписку на нужную сумму без указания даты выплаты
Когда новые клиенты заплатят тогда и арендодатель вернет средства
А вообще лучше договор составлять
А еще лучше все переговоры фиксировать на видео)
keepline 21 ноя 2019 07:30
Если у вас нет договора, то вообще никто никому ничего не должен — ни арендаторы вам, ни вы арендаторам.
Поэтому вполне возможно им отказать.
Другое дело, что этот отказ может иметь некоторые последствия.
И эти последствия полностью зависят от характера ваших квартирантов.
Если это тихие, интеллигентные люди, неконфликтные и порядочные, то скорее всего, они просто съедут, и на том дело окончится.
А ведь могут и вещи из квартиры прихватить, посчитав их своими (на эту сумму).
Могут разгромить квартиру или затопить соседей.
Могут просто съехать, не отдав ключи.
Могут в налоговую на вас жалобу накатать. Или в полицию (скажут, что договаривались с вами на месяц или что вы у них деньги украли).
Любой из вариантов несет вам материальные проблемы и нервотрепку.
Так что нужно как минимум разговаривать с этими людьми. Если они вас за неделю предупредили о съезде — это одна ситуация. А если за два часа или вообще после того, как уже вывезли вещи в ваше отсутствие — это уже другая. Также важно, сколько дней они прожили и какую сумму хотят обратно. Если прожили три дня — это одно. А если до конца оговоренного срока осталось пару недель — другое.
Так что можно не возвращать. Можно вернуть. А можно пойти на компромисс и вернуть частичную сумму, приведя свои аргументы. Выбор за вами, с учетом обстоятельств и по результатам разговора с арендаторами.
Арендатор решила неожиданно съехать с квартиры и требует деньги за непрожитые дни. Угрожает судом. Что делать?
Добрый день! Нужна помощь по вопросу связанному с арендой помещения. В октябре прошлого года мы сдали комнату в квартире девушке на 11 мес. Через 2 недели она сказала, что собирается съезжать в конце месяца (хотя по договору должна предупредить за месяц), а через неделю заявила, что она завтра съезжает и мы должны ей оплатить сумму за непрожитые дни (но по договору возврат осуществляется при соблюдении всех обязательств Арендатора. Но было не соблюдено условие:
1. Не передавать права пользования третьим лицам, хотя в комнате проживала пару дней её сестра с ребенком, пока Арендатор была на работе
2. передать помещение в состоянии не худшем, чем при подписании договора — был прожжен диван и порван линолеум). И по договору она должна прожить 11 месяцев, а не 2 недели.
После нашего отказа от уплаты непрожитых дней, Арендатор начала устраивать скандал и требовать вернуть деньги. А т.к. она получается проживала в одной квартире с моей мамой, просто в разных комнатах,т.е. мы сдавали вторую комнату в квартире, и она ночью устроила скандал и нарушала покой проживающих, то было принято силой выселить ее, т.к. помимо скандалов она еще угрожала тем, что если не выплатим, то она остается жить до конца месяца, и мы об этом еще пожалеем, т.к. она устроит нам веселую жизнь. Ключ она не вернула, поэтому мы оставили ее сумку с вещами и сказали, пока не вернет ключи, вещи не отдадим. Арендатор не согласилась и привела участкового, чтобы он помог ей вернуть вещи. Ему мы также озвучили те же условия, после чего она согласилась и вернула ключи, а мы вернули ей вещи.
Но этим все не закончилось. Арендатор решила выбить деньги за непрожитые 11 дней через суд плюс приплюсовала материальный ущерб и с припиской, что мы подняли на нее руку, чуть ли не избивали. Как нам отстоять этот суд и не выплачивать необоснованные деньги? Большое спасибо! Ждем с нетерпением ответ.
Галина, Москва и МО
14.07.2023 19:36 Гражданское право
Добрый день. Самым важным, в решении данного вопроса, является факт наличия, либо факт отсутствия письменного договора коммерческого найма жилого помещения. Если письменного договора найма не заключалось, лучше вернуть денежные средства и не ввязываться в судебный спор. Однако, если договор был заключен в письменной форме, и в условиях одностороннего, досрочного, расторжения указанно, что минимальный срок, за который наниматель обязан был уведомить наймодателя составляет один месяц, то у вас нет никаких оснований для опасений того, что суд взыщет с вас сумму которую вы не вернули жильцу. Такая позиция основана на том факте, что согласно правилам жилищного и гражданского законодательства неиспользование нанимателем жилого помещения не освобождает его от обязанностей оплаты за него, а решение освободить помещении раньше истечения месячного срока с момента уведомления о расторжении договора найма, в вашем случае было принято лично нанимателем.
Что же касается «факта» нанесения побоев, то, такие дела должны рассматриваться в порядке частного обвинения в соответствии со ст. 116 Уголовного кодекса РФ, и при отсутствии соответствующего приговора, такие доводы судом приняты не будут.
14.07.2023 20:40 рейтинг: 9.5/10
Комментарии, уточнения и замечания по вопросу
Комментариев по этому вопросу пока что нет
Вы должны пройти авторизацию для того, чтобы оставить комментарий.
Комментировать вопросы могут их авторы или зарегистрированные на портале юристы.
У Вас похожий вопрос?
Задайте его нашим юристам и адвокатам. Сэкономьте свое время и нервы.
Получите квалифицированную бесплатную юридическую консультацию онлайн или по телефону.
Квартирант съехал раньше срока — требует возврата денег
Вот такая вот проблема : сдавала квартиру, деньги брала за месяц вперед ! Но теперь квартирант неожиданно решил съехать и требует деньги за недожитый период времени !? По договору ничего не указанно об этом ! Обязана ли я возвратить ему, деньги ? Сама я его не выселяю. договор еще в силе !
Пурынка постоялец Сообщения:102 Зарегистрирован:Вс 19.07.2009, 20:48 Откуда:Иркутск
если в договоре не прописано гражданский кодекс только могу посоветовать почитать
Кого обидел, всех прощаю
s-e-r-g постоялец Сообщения:956 Зарегистрирован:Вт 14.10.2008, 13:07 Откуда:Irkutsk
Нахера его читать, тут до суда то даже не дойдет! Предоплата за месяц вперед это есть своего рода гарантия за не предвиденные обстоятельства, а если уж надумал, то это его проблемы. И еще посмотрите до какой даты договор, если он еще не кончился, то квартирант нарушает данный пункт договора.
Этот текст, который можно добавлять к размещаемым мною сообщениям. Длина его ограничена 110 символами из 255.
Иннокентий Г. 08.2009, 15:44 Откуда:Иркутск
Иннокентий Г.+1
ПурынкаКвартирант съехал неожиданно и для себя и для вас. А о выселении нужно предупреждать заранее, чтобы арендодатель не потерял выгоду и нашёл другого клиента.
И деньги просят вперёд как раз из-за этого, как сказал Иннокентий Г..
Для квартиранта сейчас единственный способ вернуть свои деньги это найти другого квартиранта, который бы стал снимать ваше жильё.)
#5lamo» Чт 28.04.2011, 22:19
Деньги необходимо вернуть так как квартирант не будет пользоваться вашими услугами. Лучше, если все таки сами договоритесь об этом полюбовно. Советчиков тут пустоголовых хватает, советую подумать своей головой. Попробуйте договориться о некоторой сумме «отступных» а остальные деньги верните.
lamo постоялец Сообщения:174 Зарегистрирован:Пт 15.02.2008, 17:47 Откуда:Абу-Даби
lamoхорошо, что умные люди тоже иногда заходят.
Вы написали то, что само собой разумеется. Но девушка не очень хочет ворачивать деньги раз тут пишет.
Пурынкаа что у вас в договоре вообще прописано, если это не прописано. По-моему это один из самых важных пунктов
Рыжий_Лис: lamoхорошо, что умные люди тоже иногда заходят.
Вы написали то, что само собой разумеется. Но девушка не очень хочет ворачивать деньги раз тут пишет.
Пурынкаа что у вас в договоре вообще прописано, если это не прописано. По-моему это один из самых важных пунктов
В договоре вообще ни слова о расторжении договора, меня интерисует конкретно ПО ЗАКОНУ я обязана или же нет!
Пурынка постоялец Сообщения:102 Зарегистрирован:Вс 19.07.2009, 20:48 Откуда:Иркутск
Пурынкаясно. По закону всё будет так как в договоре. Раз в договоре ничего нет, значит закон скорее будет на стороне квартиранта, чем на вашей.
Зы. Извините, когда писал первый пост упустил момент. Не учёл что вы договор с ним заключали.
по закону за 2 недели квартирант должен вас предупредить. предупредил — молодец. теперь может в течении 2 недель съезжать. соответственно деньги за 2 недели можете себе в карман ложить и не отдавать. то что после 2-х недель — необходимо вернуть. Закон вас защищает 2-х недельным оплаченным периодом, чтобы вы за это время могли найти нового квартиранта.
Palladin постоялец Сообщения:64 Зарегистрирован:Вс 17.08.2008, 1:37 Откуда:Иркутск
Тут другой случай он у меня квартиру всего на месяц снимал, получается как заехал, в тот же день должен был сказать что выезжает!?