ВНИМАНИЕ! В 2024 году в судебной практике появились изменения, которые позволяют СОХРАНИТЬ ипотечную квартиру при банкротстве! Финансовые управляющие, с которыми мы работаем, владеют всеми необходимыми механизмами.
За разъяснениями обращайтесь по телефону или в форму обратной связи.
Пример из практики
К., счастливые родители 2 малышей, решили обзавестись жилплощадью. Квартиру приобрели в ипотеку, а поскольку жильё было непригодно для детей, взяли второй кредит — на ремонт. Вернуть не успели — муж попал под сокращение.
Чтобы избежать штрафов во время поисков работы, пришлось взять ещё займ. На новой работе зарплата снизилась вдвое, чтобы продержаться, решили платить только за ипотеку, махнув рукой на остальные кредиты.
Гром грянул через 1,5 года, когда один из банков подал в суд и тот присудил продать квартиру в счёт долгов.
— Как такое может быть? — обращался к нам К. — Они не могут претендовать на квартиру, ведь мы платили ипотеку? К тому же там прописано двое моих несовершеннолетних детей!
— К сожалению, могут.
Почему так произошло? И как не потерять ипотечную квартиру расскажет
юрист по кредитам и банкротству физического лица.
Что такое ипотечный кредит?
Когда банк выдает ипотечный кредит, он не просто так предоставляет вам огромную сумму. Квартира, которую вы приобретаете, становится залогом того, что банк при любом раскладе не останется в накладе.
То есть до выплаты ипотеки квартира остается вашей только условно. Она принадлежит банку, и если у кредитора возникает сомнение, что вы не вернете деньги, он в любой момент может её забрать.
Что не поможет сохранить ипотеку?
— сделанный на ваши деньги дорогостоящий ремонт
— отсутствие другой пригодных для жилья жилплощади
— отсутствие просрочек по ипотеке при долгах в других банках
При чём здесь сторонние банки? Ведь я плачу ипотеку
Кредитная система построена таким образом, что по заявлению ЛЮБОГО кредитора, которому вы должны, может быть начата процедура реализации имущества.
Вы не можете быть одновременно должником и платежеспособным гражданином.
Если начата процедура взыскания долга, то ипотечный банк тоже встает в очередь на получение денег от продажи вашего имущества. Говоря юридическим языком, он включается в реестр требований кредиторов гражданина.
А это значит, что ипотечная квартира включается в конкурсную массу и будет продана с торгов, а средства от её продажи будут распределены между кредиторами.
ВАЖНО: Надо понимать, что любой кредитор может подать заявление на признание вас банкротом. При этом он выберет «дружественного» себе финансового управляющего.
А в таком случае процедура пройдёт с осложнениями!
Что же делать с ипотекой при банкротстве?
Чем раньше вы начнете решать проблему кредитов, тем бОльшее можно изменить.
1. С помощью кредитного юриста вы можете «выбить» у банка выгодные условия реструктуризации
2. Самостоятельно инициировать банкротство (при грамотной поддержке юриста!) и реализовать право на реструктуризацию через банкротство.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Изменения в судебной практике на 2024 год позволяют сохранить ипотечную квартиру при списании долгов! Данная статья была написана несколькими годами раньше.
3. Даже в таких запущенных условиях, как у семьи К., хороший специалист может многое сделать. К примеру, согласовать продажу жилья по максимальной цене. Сохранив, таким образом, максимум денег должника для покупки новой квартиры.
Есть много невидимых для неспециалиста ходов и нюансов, которые помогут пройти этот период с наименьшими потерями а может быть, и вовсе избежать потери ипотечной квартиры.
Но чтобы для этого нужно знать особенности вашей ситуации. Поэтому мы рекомендуем при возникновении проблем с кредитами и ипотекой, как можно раньше проконсультироваться с кредитным юристом.
Записаться на консультацию или обсудить возможность сохранить ипотечную квартиру в вашем конкретном случае можно по телефонам, указанным в шапке сайта, или через форму обратной связи.
УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ о помощи кредитного юриста
Могут ли забрать ипотечную квартиру за другие долги
Внесение платежей по потребительским кредитам и ипотеке осуществляется в даты, определенные графиком и договором. При просрочке банк вправе использовать следующие меры воздействия на должника:
- предпринимать различные досудебные варианты действий, от звонков по телефону до направления письменных требований, претензий;
- начислять штрафные санкции, повышать процентную ставку (если это предусмотрено условиями договора);
- взыскивать задолженность через обращение в суды, а потом — передавать исполнительные листы на взыскание судебным приставам, а также привлекать к взысканию коллекторов.
Точный порядок взыскание зависит от многих факторов. Например, если заемщик воспользуется кредитными каникулами или другими программами банка, взыскание может не дойти до суда. Но при отказе от взаимодействия и уклонении от претензий банка, иск в суд направят уже через несколько недель или месяцев после образования просрочки.
Обязательно ли банк сначала подаст документы
на выдачу судебного приказа при образовании
просрочки по кредиту? Спросите юриста
При взыскании задолженности по просрочке может проводиться реализация имущества неплательщика. Если просрочка возникла по ипотеке, банк может обратить взыскание на заложенную квартиру во внесудебном порядке или через суд.
При наличии долгов перед другими кредиторами у банка-залогодержателя всегда будет преимущество, так как его требования обеспечены залогом. При взыскании по потребительским кредитам жилье под ипотечным залогом исключается из-под реализации.
Что грозит, если не платить кредиты, но платить ипотеку
Заемщик по ипотеке может одновременно иметь обязательства по потребительским кредитам, по автокредиту, по кредитным картам, по займам в МФО. Договоры могут быть заключены с одним или сразу с несколькими банками. Это может повлиять на процесс взыскания, особенно если просрочка возникла не по всем кредитным договорам.
Банки не могут произвольно объединять обязательства по разным договорам. При возникновении просрочки ее будут взыскивать по каждому кредиту отдельно, даже если они все оформлены в одном банке. Заемщик может сам условно объединить свои кредиты в один, если пройдет рефинансирование.
Заемщик в сложной финансовой ситуации может оказаться не в состоянии платить сразу по всем кредитам. В этом случае придется делать выбор, по какому договору вносить платежи в приоритетном порядке.
Скорее всего, выбор будет сделан в пользу ипотеки, чтобы квартиру не забрали за долги. Правда, не платить потребительски кредит или долг по карте и платить залоговый кредит, то есть ипотеку – не тот путь, который однозначно спасет ипотечное жилье.
Если потребительские кредиты и ипотека в одном банке
Нет принципиальной разницы, где именно оформлены потребительские кредиты и ипотека. В любом случае взыскание через суд идет только по каждому отдельному договору. Например, если заемщик просрочил платежи по двум из трех потребительских кредитов, банк будет подавать два отдельных иска. Но по кредиту без просрочки взыскание не начнется.
При этом ипотечный договор не расторгается автоматически, если по нему нет просрочки. Квартиру с залогом по ипотеке могут реализовать только по требованию банка-залогодержателя. Или при подаче кредитора в суд на должника на банкротство. При банкротстве продажа заложенной квартиры проводится для погашения требований всех кредиторов.
Просрочка по потребительским кредитам не влечет изменения условий ипотечного договора. Пока заемщик исправно платит ипотеку, банк не потребует возврата всей суммы, не обратит взыскание на квартиру под залогом. Но только тот банк, где оформлена ипотека.
Если в этом же банке оформлены и другие просроченные кредиты, кредитор имеет право подать на банкротство должника — зная, что с него есть что взять из имущества. Квартиру, а они в последние годы растут в цене по всей территории России.
Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги по потребительским кредитам
Это зависит от процедур, которые предпринимаются в отношении должника. При взыскании через приставов на ипотечную квартиру распространяется исполнительский иммунитет. Это является гарантией банку, который выдал ипотеку.
Иначе будет вестись банкротство, возбужденное по заявлению кредиторов или должника. В банкротном деле ипотечную квартиру могут выставить на торги. Вырученные средства получит не только банк-залогодержатель, но и другие кредиторы.
Советуем прочитать: Какие документы нужны для снятия авто с учета
На какое имущество могут обратить взыскание за просрочку по кредитам
На реализацию могут выставить все имущество, принадлежащее должнику. Но есть и ряд исключений, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ. За долги по потребительским кредитам не могут продать:
- единственное жилье неплательщика, где он фактически проживает с семьей;
- недвижимость, на которую зарегистрирован залог по ипотеке.
Наличие залога проверяется по сведениям ЕГРН. Пристав запрашивает их на начальном этапе исполнительного производства. Если ФССП ошибочно начнет реализацию ипотечной квартиры, жалобу может подать не только должник, но и банк-залогодержатель.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве
Инициировать банкротство может как должник, так и его кредиторы. Если не платить потребительские кредиты, но не иметь просрочек по ипотеке, тоже можно подать на банкротство.
Заемщику по ипотечному договору, проходящему банкротство, нужно учитывать следующее:
- после возбуждения дела свои требования могут заявить все кредиторы, в том числе банк по непросроченной ипотеке. Более того, ипотечный банк обязан заявить свои требования в реестр кредиторов;
- для расчета с кредиторами проводится реализация, причем на торги могут выставить даже квартиру под ипотечным залогом;
- банк-залогодержатель по ипотечному договору будет участвовать в распределении конкурсной массы после реализации наравне с другими кредиторами.
Если дело дойдет до банкротства, квартиру продадут за долги, даже если по ипотеке нет просрочки. Поэтому должнику нужно учитывать эти риски, прежде чем выбирать такой вариант для освобождения от долговой нагрузки.
Со стороны кредиторов, напротив, наличие у должника квартиры позволяет рассчитывать на возврат денег. Поэтому они могут сами инициировать банкротство, требовать реализации ипотечного жилья.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру
при банкротстве? Да, но все варианты крайне затратны
по финансам. Проконсультируйтесь с юристом
Что делать с долгами по потребительским кредитам
Подача на банкротство для списания долгов по потребительским кредитам при наличии ипотеки влечет риск потери квартиры. Если остаток по ипотечному договору небольшой, его можно закрыть до обращения на банкротство.
В этой ситуации залог на квартиру снимается, а продать единственное жилье без обременений могут только в исключительных случаях. В любом случае рекомендуем сначала проконсультироваться у юриста, чтобы оценить и предусмотреть все риски.
При просрочке по потребительским кредитам можно попытаться реструктурировать или рефинансировать их. Желательно делать это до образования большого долга, так как он снижает шансы на одобрение заявки. Если решить проблему не получилось, лучше дождаться судебного взыскания и передачи документов приставам.
При наличии действующей ипотеки:
- пристав не сможет выставить на продажу заложенную квартиру;
- при удержаниях с доходов должнику обязаны оставить сумму, не меньше прожиточного минимума, если он подаст такое заявление в ФССП;
- можно получить через суд рассрочку или отсрочку по погашению долга.
Чтобы не потерять квартиру при взыскании, обсуждайте с юристами все варианты действий. Наши специалисты готовы помощь даже в самой сложной ситуации!
В каких случаях банк не заберет ипотечную квартиру?
Кредитор откажется продать квартиру должника в том случае, если недвижимостью владеет не только он, и доля слишком мала, чтобы покрыть расходы по долгам.
Если квартиру выставили на торги, но на нее нет спроса, например, из-за плохого ремонта, часто через 2−3 месяца кредиторы отказываются от реализации. В итоге квартира останется в собственности банка, но банкроту все равно придется оплачивать ипотеку. Во всех остальных случаях банк заберет недвижимость, даже если он единственная собственность должника.
Советуем прочитать: Отчет о проделанной работе образец excel
Сергей попал в долговую яму, но у него есть доля квартиры в ипотеку. Живет вместе с супругой и есть ребенок. Это единственное жилье, которое оформлено на всех членов семьи.
Сергей подал через три месяца заявление на банкротство по стандартной схеме, т. к. сумма долга 1 млн руб.
Недвижимость оформлена на двоих супругов и ребенка, а еще в договоре купли-продажи участвует тетя жены. Получается, что Сергею принадлежит 1/3 имущества, поэтому кредитор отказался от реализации имущества.
Как сохранить ипотечное жилье?
Сценарий выше считается самым пессимистичным. Отдать квартиру, за которую платили годами, никто не захочет. Для сохранения недвижимости при подаче документов на банкротство существует несколько законных способов.
Реструктуризация долга
Должнику разрешается провести реструктуризацию долга во время подачи документов на банкротство. Подходит в том случае, если у будущего банкрота несколько кредитов в разных банках и он хочет сохранить имущество. В этом случае ипотечную недвижимость снимают с реализуемых объектов, сумму ипотеки уменьшают, а длительность кредитования увеличивают.
Статья 213 о банкротстве физических лиц гласит, что реструктуризация обязательный этап для граждан, заявивших о несостоятельности. Когда испытываете временные финансовые трудности, реструктуризация поможет сохранить ипотечную квартиру.
В процессе реструктуризации:
штраф не начисляется;
должнику дают два месяца на разработку плана по выплатам;
кредит разрешается не платить, пока не утвержден план;
финансовый управляющий изучает план и принимает решение об утверждении.
План согласовывается с кредиторами и утверждается на судебном процессе. По закону, сумма ежемесячного платежа не превышает 50% от дохода банкрота.
Андрей приобрел двухкомнатную квартиру вместе с женой. Оформил ипотеку на 11 лет, но через пять лет потерял работу. Помимо долгов по ипотеке, был и потребительский кредит на сумму в 650 тыс.
руб. Андрей решил начать процедуру банкротства. Кредиторы сразу подали обращение в суд о продаже ипотечного жилья в счет погашения долга.
Но благодаря реструктуризации долга по ипотеке банк пересмотрел кредитный договор, уменьшил ежемесячный платеж и продлил срок ипотеки. Андрей нашел работу и постепенно начал рассчитываться с долгами по ипотеке.
Отсрочка через суд
Когда кредиторы требуют выставить ипотечную квартиру на торги, чтобы продать и изъять деньги в счет погашения долга, собственник вправе оттянуть этот процесс. Должник вправе обратиться в суд, написать заявление, чтобы разрешили отсрочку на срок до 12 месяцев. А еще должник во время процедуры банкротства вправе подавать апелляции и требовать изменить стартовую сумму, в которую кредиторы оценили недвижимость.
Это позволит еще два-три месяца. В итоге если это временные финансовые трудности, должник соберет деньги и будет постепенно погашать долги.
Советуем прочитать: В санкт петербурге ввели обязательную вакцинацию
Илья купил однокомнатную квартиру в ипотеку. Через год потерял работу из-за кризиса. Новую работу искал три мессяца, но так и не нашел.
За это время собрались долги, пени, и Илья решил начать процедуру банкротства. Кредиторы в суде потребовали изъять квартиру для продажи на торгах, но Илья попросил об отсрочке на 12 месяцев. Суд удовлетворил требование и приостановил дело об изъятии ипотечной недвижимости.
Через шесть месяцев Илья устроился на новую работу и продолжил выполнять финансовые обязательства перед кредиторами. В итоге удалось сохранить ипотечную недвижимость.
Сбор документов и подача заявления в арбитражный суд
Перед тем как объявить себя банкротом, соберите документы, которые подтвердят невозможность выполнять кредитные обязательства. Суд будет опираться при вынесении вердикта на эти документы, поэтому подготовьте все сведения:
список кредиторов и долги перед ними;
график оплаты и кредитный договор;
выписка из банка о счетах должника;
сведения о доходах за последние три года;
данные о ценных бумагах и доли в уставном капитале при наличии;
сведения о сделках с недвижимостью за последние три года.
Полный список документов регламентирован в соответствии со ст. 213.4. 127-ФЗ. Для решения суд вправе запросить и другие сведения о банкроте. После сбора документов должник при стандартной процедуре подает заявление в арбитражный суд. Подать заявление разрешается тремя способами:
онлайн-сервис «Мой Арбитр»;
направить заявление по почте;
лично явиться в арбитражный суд и написать заявление.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника.
На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
назначается дата электронных торгов;
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Хотите знать, как избавиться от долгов по микрозаймам, кредитам и ЖКХ? Подготовили подборку статей «Как избавиться от долгов»
При каких обстоятельствах начинать банкротство с ипотекой?
Некоторые должники боятся подавать на банкротство, т. к. есть квартира в ипотеке. Закон, запрещающий изъятие единственного имущества должника, не распространяется на ипотечную квартиру. Это связано с тем, что недвижимость в собственности у банка, а не заемщика. И полная переуступка прав будет произведена после выплаты долгов по ипотеке.
Процедура банкротства при наличии ипотеки подходит должникам, у которых несколько долгов перед кредиторами, но хочется сохранить недвижимость. Для сохранения недвижимости разрешается подавать апелляции на отсрочку по оплате, пользоваться реструктуризацией или даже рефинансированием.
Но когда должник не планирует погашать долги перед кредиторами, ипотечная квартира будет продана на торгах. На торгах запрещается участвовать заинтересованным людям, поэтому родственников и близких для этих целей использовать нельзя. Когда финансовый управляющий заподозрит такую покупку, сделку отменят.
Но есть и негативные последствия.
- В течение пяти лет придется уведомлять кредитов при получении кредита о том, что была процедура признания банкротства.
- Запрещается повторно оформлять банкротство в течение десяти лет.
- В течение трех лет нельзя занимать руководящие должности.
- Десять лет запрещается работать в банках и пять лет в МФО.
Советуем ознакомиться:
- Договора строительного подряда
- Лицевая сторона стс
- Инвестирование
- Мошенничество от какой суммы
- 300 дней после развода
- Сопроводительное письмо к резюме hh пример
Может ли банк отобрать у меня квартиру за долги по кредиту?
«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня мы спросили у эксперта, может ли банк забрать квартиру за долги по кредитам, и как этого избежать.
Долговая нагрузка россиян растет с каждым годом и уже становится социально-политической проблемой. Так недавно Центральный банк РФ обязал финансовые организации оценивать предельную долговую нагрузку заемщиков, перед тем как выдавать кредит. А Минфин утверждает, что закредитованность населения приблизилась к критическому порогу.
И сегодня мы спросили у эксперта, может ли банк забрать у заемщика квартиру за долги по кредиту, и как этого избежать.
Банк может забрать квартиру за долги по кредиту, если она у вас не единственная
Мнение эксперта
экономист экономического управления ГУ Банка России по ЦФО
— Если вы оформили кредит, но через какое-то время приостановили выплаты, то уже через 90 дней банк имеет право начать судебное взыскание и инициировать продажу имущества должника. Если жилье у вас единственное, и оно не в залоге у банка или не в ипотеке (что тоже считается залогом недвижимости), то по закону его нельзя забрать за долги. Но если вы владеете несколькими квартирами, то банк вправе обратиться в суд с требованием погасить долг, в том числе продав недвижимость.
Конечно, суд может войти в положение заемщика и назначить более мягкие условия погашения кредита. Но учтите: сам факт судебного разбирательства прибавит к вашему долгу по кредиту еще и судебные издержки, и по итогу платить придется больше.
Если вы не погасите долг по кредиту по решению суда в оговоренные сроки, то к делу подключатся судебные приставы. Они вправе взыскать сумму задолженности с банковских счетов или забрать ваше имущество (но не единственное жилье). Если вы задолжали больше 10 000 рублей, то по решению суда вас не выпустят за границу, пока вы не расплатитесь.
Конечно, лучше не доводить дело до суда. Как только вы поняли, что не сможете погашать кредит по изначальной схеме, попытайтесь договориться с банком, обсудив альтернативные варианты погашения долга или отсрочку. Для этого у вас на руках должны быть документы, доказывающие ваши финансовые трудности.
Один из возможных вариантов — взять отсрочку по кредиту на несколько месяцев, а за это время поправить свое финансовое положение.
Или, возможно, банк согласится продлить вам срок кредита, но сократить ежемесячные выплаты. Вы также можете попробовать объединить свои кредиты в один с более выгодной процентной ставкой.
От долгов по ипотечному кредиту могут спасти ипотечные каникулы
Больше по теме
Если вы не злостный неплательщик, а действительно оказались в сложной жизненной ситуации, то один раз за время ипотечного кредита вы можете воспользоваться правом на ипотечные каникулы, то есть приостановить платежи по кредиту на срок до шести месяцев. При этом вернуться к обычному графику выплат вы сможете в любой момент. Возможность получения ипотечных каникул распространяется на все договоры ипотечного кредитования ‒ как на новые, так и на действующие.
Ипотечными каникулами можно воспользоваться и на длительном больничном, но не берите их без надобности, ведь по итогам каникул долги просто отложатся, а срок кредита увеличится.
Есть и другой вариант — выбрать снижение платежа с увеличением срока выплат.
Эта опция подойдет для заемщиков, которые частично лишились дохода или перешли на неполный рабочий день.
В самом крайнем случае — если вашего имущества и доходов не хватит на погашение кредитов, а сумма долгов превышает 500 000 рублей, отнесите в арбитражный суд заявление о банкротстве. Но помните, что оформление банкротства стоит немалых денег и доказать его получится, только если у вас действительно нет ничего, что можно было бы продать. Единственное жилье сюда также не входит.
Таким образом, если у вас есть долги по кредитам, но вы владеете единственным жильем, которое не находится в залоге у банка, переживать за него не нужно. И все же помните, что любой долг так или иначе придется отдавать, поэтому перед тем, как брать кредит, особенно если он у вас не первый, трезво оценивайте свои финансовые возможности.
Может ли банк забрать квартиру, если не платить по ипотеки
Банки могут обратиться в суд на взыскание залога по ипотечному кредиту, но могут ли забрать квартиру? постараемся ответить на данный вопрос.
Согласно ст. 69 ФЗ 229 сначала в принудительном порядке будет наложен арест, списание денежных средств со счетов должника, удержание их из заработной платы, потом взыскание обратится на имущество и только случае недостаточности вырученных денег на покрытие долга дело дойдет до лишения жилой недвижимости.
Может ли банк забрать квартиру, если не платить по ипотеки
Решение о взятии ипотеки принимают многие российские семьи, но нередко вскоре граждане понимают, что не могут больше выплачивать кредит. Тогда возникает вопрос о том, может ли банк забрать квартиру за долги, и как можно отстоять свою недвижимость.
Если жилье было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, банк имеет право отнять. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная.
Судебная практика и позиция власти не оставила особого выбора в разрешении данного вопроса, с учетом сохраняющихся страновых (России) и отраслевых (банковских) рисков.
Права банка на заложенную по ипотеки квартиру
По закону банк имеет право забрать залоговое имущество в случае, если заемщик перестал выплачивать положенные суммы. Несмотря на массу предложений в интернете на тему уклонения от уплаты кредита и при этом не потерять жилье, на самом деле любые методы будут только временными, поскольку если должник не рассчитывается за взятую по ипотеке недвижимость, он вынужден будет отдать ее банку.
Если трудности с выплатой кредита временные, и должник уверен, что вскоре его финансовая ситуация исправится, можно прибегнуть к некоторым методам, которые создадут препятствия для банка и временно не позволят забрать квартиру, но это лишь немного оттянет срок конфискации.
Как принимают решения суды по ипотечным квартирам
- Если в отношении гражданина, у которого в собственности есть несколько квартир или домов, открыта процедура банкротства, требования кредиторов могут быть удовлетворены, в том числе, за счет жилой недвижимости.
- Судья самостоятельно определит, какое жилье оставить банкроту, а какое — реализовать на торгах для погашения требований кредиторов.
- Необходимо учитывать интересы как кредиторов, так и самого должника вместе с его иждивенцами.
- Если должник переоформил квартиру на своих родственников и данную сделку банк хочет оспорить, то при условии, что в спорном жилье совместно проживают он и члены его семьи, и это жилье — единственное, которое у них есть, свидетельствует об отсутствии признаков причинения сделкой вреда кредиторам, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании ее недействительной в рамках дела о банкротстве.
- Иными словами, если у членов семьи должника до осуществления сделки по передаче в их пользу недвижимости не было в собственности никакого жилья, то сделку отменить и признать недействительной суд не может.
- В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ забирать у граждан-должников даже в ходе процедуры банкротства единственное жилье нельзя. Ведь на него законодательно установлен так называемый имущественный иммунитет. Исключением из этого правила являются долги по ипотеке. Если единственное жилье приобретено должником в ипотеку и находится под залогом у банка-кредитора, оно может быть изъято в пользу кредитора. В том числе и в процессе банкротства. Для этого суд должен вынести соответствующее решение.
Когда банку даже суд не отдаст ипотечную квартиру
Если кредитная организация, которая является залогодержателем, пропустит срок 2 (два) месяца, предусмотренный на включение требований в реестр кредиторов, либо не предъявит требования в рамках дела о банкротстве, она потеряет право на взыскание такой недвижимости.
Совет: Если вы чувствуете, что финансы поплыли и нет перспективы, то идите к юристам и банкротьтесь «тайком» от банка.
Как затянуть время возврата заложенного имущества банку?
Наличие несовершеннолетних детей прописанных в квартире
Нередко должники считают, что, зарегистрировав в ипотечной квартире детей, они смогут предотвратить ее потерю. На самом деле это лишь временная мера. Со временем банк найдет способ через суд и при помощи приставов забрать недвижимость и «выгнать» всех проживающих на улицу.
Повести перепланировку ипотечной квартиры
В поисках ответа на вопрос о том, может ли банк забрать квартиру, многие решают, что не сможет, если сделать в ней перепланировку, таким образом, по документам превратив один объект недвижимости совершенно в другой.
Конечно, зачастую, чтобы проводить какие-то операции с недвижимостью, нужно получить новый техпаспорт, что требует длительного времени. Но препятствием для выселения это не может стать, так как ипотечный договор будет иметь силу и в случае, когда в планировке квартиры произошли определенные изменения. При этом заемщик должен знать, что если в квартире проводились незаконные перепланировки, цена квартиры снизится на 25%, что увеличит долг.
Признать рост курса форс-мажором
Действительно, Гражданский кодекс в ст. 401 содержит положение, в силу которого обязательство прекращается невозможностью его исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В то же время данная дефиниция не охватывает экономических рисков и изменения законодательства, негативно повлиявших на возможность исполнения обязательств. При этом, как пояснил суд, юридический эффект прекращения обязательства производит лишь постоянная невозможность исполнения, т.е. невозможность, носящая неопределенно длительный характер (уничтожение имущества — основания возникновения обязательства, смерть должника и т.д.), а падение курса валюты и кризисные тенденции в экономике, как правило, являются временными явлениями.
Судебная практика: Московский городской суд в Апелляционном определении от 28.10.2015 по делу N 33-39695/2015 указал, что, заключая кредитный договор в иностранной валюте, истцы в силу их возраста, жизненного опыта, исходя из длительного срока, на который был заключен кредитный договор, не могли не быть осведомлены о колебаниях курса валюты. Тем самым истцы, заключая кредитный договор в иностранной валюте, брали на себя определенные риски, связанные с изменением роста курса иностранной валюты к рублю.
Не явка на прием к нотариусу по отчуждению квартиры
Иногда должники считают, что если не прийти на прием к нотариусу, во время которого должен быть подписан договор отчуждения, банк не сможет забрать квартиру. Это не так: расторжение договора о кредите возможно и без присутствия должника.
Признать сделку недействительной
Подача иска о оспаривании заключенного договора также отсрочит время, но законом без каких-либо оговорок допускается заключение кредитного договора в иностранной валюте с обязанностью возврата долга и уплаты начисленных процентов в той же валюте, поэтому суд откажет в признании договора недействительным.
Потребовать расторгнуть или изменить договор
В литературе высказывается мнение, что резкий скачок курса иностранной валюты может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и послужить основанием для изменения или расторжения договора, если стороны не достигли соглашения по возникшему спору. В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Суд, рассматривая положения данной статьи, исходит из того, что, согласно законодательству о валютном регулировании и специфике рассматриваемых отношений, валютное соотношение рубля и иностранных валют постоянно меняется, поэтому, заключив договор на получение кредита в другой валюте, заемщик с учетом экономической ситуации страны мог и должен был разумно предвидеть возможность повышения курса валюты кредита. При этом сам по себе рост курса валюты, по мнению суда, не свидетельствует о наличии совокупности четырех перечисленных в статье условий. Заключая кредитный договор, заемщику известны его условия, он как сторона кредитного договора не лишен возможности вносить свои условия, предусматривающие исполнение денежного обязательства в валюте Российской Федерации.
При этом изменение финансового положения не может служить основанием для изменения условий договора, поскольку при его заключении, в силу ст. 10 ГК РФ, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений резюмируются.
Судебная практика
Не имеется оснований для реструктуризации задолженности по валютной ипотеке в связи с изменением курса валют (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2016 по делу N 33-6915/2016; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-46165/2015; Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-2661/2016).
Справочно: 23.01.2015 Центральный банк РФ выпустил письмо N 01-41-2/423, в котором рекомендует кредитным организациям рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд (в том числе пеней и штрафов, если кредитная организация принимает решение об их взыскании в соответствии с договором), предоставленных физическим лицам в иностранной валюте до 01.01.2015, включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли.
Однако данное письмо носит исключительно рекомендательный характер, не подлежит обязательному исполнению всеми кредитными учреждениями в Российской Федерации и не порождает обязательств банка по реструктуризации валютной ипотеки по официальному курсу (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2016 по делу N 33-4415/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2016 по делу N 33-3571/2016).
Иные способы противодействия
На вопрос может ли банк забрать квартиру некоторые находят и такой ответ: если затеять судебное дело, изъятие недвижимости можно значительно отсрочить. Нередко к этому делу привлекают и органы опеки, и службу по защите прав потребителей. Но подобные тяжбы способны только оттянуть процедуру конфискации квартиры.
Таким образом, единственным способом гарантированно сохранить свою недвижимость является выплата долга.
Есть ли способ оставить квартиру себе для проживания
Подобные способ конечно есть, но воспользоваться им может не каждый. Статья 40 п. 1. Конституции РФ гласит, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Это означает,
- что выселение из жилого помещения возможно только в случаях, установленных законом или в судебном порядке;
- юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем.
Основные законодательные акты по рассматриваемому вопросу:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- ФЗ «Об ипотеки»;
- ФЗ О защите прав потребителей».
- Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
- В силу п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
При поиске зацепок отбиться от банковских «потугов» на квартиру необходимо понимание указанных норм права и их совместное толкование. Важно разобрать были какие-либо нарушения на всех этапах проведения сделки, нет ли нарушений чьих-то прав и интересов.
Важность изучения структуры сделки
Самым важным считаем разбор структуры сделки, какой залог под какой кредит, на какие нужны использовался кредит и т.д.
После изучения документов и получения ответов на вышеизложенной, можно дать ответ о наличии судебной возможности отстоять квартиру, т.е. сохранить за собой право в ней проживать.
Лазейка в законе на стороне ипотечного заемщика
Так как закон не исключает обращение взыскания на заложенную по ипотеки квартиру, но при условии, что такая квартира заложена в силу в силу закона в обеспечении возврата кредита или целевого займа, предоставленных кредитной организации на приобретение или строительство таких квартир, таким образом в силу статьи 78 ФЗ «Об ипотеки» не предусматривается возможность обращения взыскания на квартиру, приобретенную не на средства кредитных ресурсов.
Обобщение представленной информации
Чтобы разобраться именно в Вашей ситуации специалистам центра нужно изучить документы, и после этого можно будет ответить на вопрос о возможности оставить квартиру для проживания себе, так как в конечном итоге решение будет принимать суд.
При судебном заседании важно не только написать, но и донести до суда суть и законность требований, а с учетом бойкости банковской стороны, гражданам без юридической квалификации это практически не возможно, Вас запутают, а вопрос уведут в нужную банку сторону.
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Подпишитесь на соцсети
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Получайте статьи почтой
Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Может ли банк забрать квартиру в ипотеке
Банк забрал квартиру в ипотеке в 2024 году – страшный сон многих заемщиков. В каких случаях он действительно может реализоваться, возможна ли продажа ипотечной квартиры банком за долги и что делать, если это уже происходит – разбираемся вместе.
Банк забирает ипотечную квартиру: причины
Каждый гражданин, который берет в банке ипотеку, должен учитывать: финансовая организация действительно вправе выселить из жилья. Наиболее распространенная причина, приводящая к такой неприятности – просроченные ипотечные платежи. В таких случаях не принимаются во внимание ни статус жилья (оно может быть единственным), ни наличие в квартире прописанных людей. Если ипотека погашена не полностью, банк имеет право потребовать взятое в кредит жилье назад. Финансовые организации идут на такие меры в следующих случаях:
| № | Описание |
| 1 | Не выполняются условия договора, например, если квартира, оформленная в ипотеку, оказалась заложенной |
| 2 | Не выполняются правила, касающиеся ремонта квартиры |
| 3 | Жилье по вине владельца пришло в непригодное для проживания состояние |
| 4 | Владелец продает квартиру, не поставив в известность финансовую организацию |
| 5 | Заемщик допускал просрочки в течение трех месяцев чаще, чем три раза в год |
Важно! Одна из самых распространенных причин для выселения – образовавшаяся у заемщика задолженность по ипотечным платежам, которая составляет более 80% стоимости взятого в кредит жилья.
Банк забирает квартиру: что делать
Заемщик, если у него образовался долг по ипотеке, и банк уже готов выселить его из квартиры, может поступить следующим образом – самостоятельно продать жилье, чтобы погасить долг. В этом случае финансовая организация может пойти навстречу своему клиенту, а дело, таким образом, до суда может и не дойти. Впрочем, на практике такое случается нечасто. Банки в большинстве своем не готовы тратить время и ждать, и могут рассмотреть предложение заемщика только в том случае, если на его квартиру уже есть покупатель.
Пример Артем, просрочив несколько платежей по ипотеке, понял, что не справляется, и решил продать квартиру, чтобы погасить перед банком долг. О своем намерении он рассказал Дмитрию, который выразил желание как можно быстрее купить квартиру Артема. Так как покупатель на квартиру уже был, банк был готов повременить и не подавать на Артема в суд. Артем продал квартиру Дмитрию и погасил всю задолженность перед банком.
- долг;
- проценты.
Также должник оплачивает и расходы, которые повлекли за собой судебное разбирательство. В судебном постановлении прописывается, что жилье должника реализуется с торгов. Вы можете ознакомиться с образцом такого судебного постановления.
Образец заявления
Заявление на погашение ипотечного кредита в полном объеме в 2024 году
Продажа ипотечной квартиры с торгов: как это происходит
Банк выставляет квартиру на торги, и в этом случае может получиться так, что жилье будет реализовано по заниженной стоимости. Вырученной суммы может не хватит на погашение образовавшегося долга. Изначально суд назначает определенную стартовую цену – 80% от стоимости квартиры в среднем по рынку, ориентируясь на документы от оценщика. Составлением оценщиком отчета – обязательная процедура, предшествующая оформлению квартиры в залог.
Квартира Николая была выставлена на торги, однако они не состоялись – желающих приобрести недвижимость не нашлось. Торги назначали повторно, в том же месяце, однако стартовая цена квартиры была уже не 80%, а 68% от рыночной цены жилья.
Если жилье не удалось продать с торгов даже во второй раз, банк покупает его сам – по цене в 60% от стоимости квартиры по рынку. Соответственно, общий объем долга заемщика будет сокращен ровно на эту сумму.
Обратите внимание! Банк, получив квартиру в собственность, даже будет уже самостоятельно будет продавать ее.
Если долг все равно не погашен
Распространенная ситуация – жилье заемщика было продано с торгов, однако долг перед банком так и остался непогашенным. Очевидно, что в этой ситуации финансовая организация будет взыскивать оставшиеся средства.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
если квартира подорожала с момента ее покупки в ипотеку, вы имеете право требовать в суде экспертизу стоимости. В этом случае и стартовая цена на торгах, и цена, по которой квартиру будут предлагать кредитору, повысятся. Наши юристы готовы помочь в составлении такого заявления в суд.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации
Могут ли выселить многодетных?
Если в ипотечной квартире живет многодетная семья, суд может встать на ее сторону, когда дело дойдет до выселения. Однако по закону многодетность не считается достаточным основанием для того, чтобы принять более мягкое решение, чем выселение из квартиры должника.
Виталий приобрел квартиру в ипотеку и живет в ней вместе с женой и тремя маленькими детьми. Так как Виталий, в связи с материальными сложностями, не мог гасить долг по ипотеке в течение полугода, банк обратился в суд с требованием выселить семью из ипотечной квартиры. Для семьи Виталия это единственное жилье, поэтому суд направил заемщику постановление, в котором разрешил не съезжать с квартиры, предварительно установив на арест жилой площади мораторий сроком на год.
Если суд встает на сторону заемщика, его прямая обязанность – как можно скорее возобновить регулярные платежи по ипотеки и закрыть все долги в отведенный срок. Если спустя год он не сможет расплатиться с задолженностью, банк будет иметь право выселить должника и его семью, даже если она имеет статус многодетной.
Могут ли выселить семью с маленьким ребенком
Если банк направляет в суд обращение с требованием взыскать деньги за квартиру, которая находится в залоге, он получает право, руководствуясь вынесенным решением, выселить владельца из квартиры вне зависимости от его обстоятельств. Квартиру, которая имеет статус залога, заемщик обязан передать в счет уплаты долгов банку.
Таким образом, выселить из ипотечной квартиры семью даже с маленьким ребенком можно, и это будет в рамках закона. Если имеется задолженность, ипотечный договор может быть расторгнут, и из квартиры банк выселит всех, кто в ней живет.
Наличие в семье маленьких детей не считается препятствием для реализации права финансовой организации на требование о возврате денег. По решению суда приставы снимают с регистрации несовершеннолетних через ФМС.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
У банка нет обязанности по предоставлению несовершеннолетним детям альтернативной квартиры. Поэтому должник в таком случае может направить заявление в местный муниципалитет для того, чтобы получить статус малоимущего. Подготовить соответствующее заявление и комплект документов для его подачи помогут наши юристы.