Может ли суд обязать выкупить долю

Квартира может принадлежать на праве общей долевой собственности совершенно посторонним людям. Или же родственникам, но которые находятся в конфликтных отношениях и совместно проживать в одной квартире не могут.

Такое возможно в случае получения квартиры по наследству или в результате приватизации, а также вследствие продажи или дарения участниками долевой собственности своих долей посторонним людям.

В тех случаях, когда одному или нескольким участникам общей долевой собственности принадлежат доли в квартире, размер которых значительно меньше, чем доли других участников, возможен принудительный выкуп этих долей – в судебном порядке.

Для того, чтобы одним участникам долевой собственности принудительно выкупить у сособственников их доли, необходимо, чтобы суд признал выкупаемые доли незначительными. Также необходимо, чтобы суд признал, что у собственников этих долей отсутствует существенный интерес в пользовании общим имуществом – квартирой.

Что такое незначительная доля в праве на квартиру. Практика Верховного суда РФ.

Какие доли могут быть признаны незначительными, и что такое отсутствие существенного интереса в пользовании общим имущество, рассмотрим на примере Определений Верховного суда, в которых высшая судебная инстанция рассмотрела споры о принудительном выкупе долей и вынесла вердикт.

Так, например, подобный спор рассмотрен Верховным судом по делу N 46-КГ16-8 от 12.07.2016 года.

Бочкарева – истец, обратилась с иском к Гаврикову – о признании незначительной его доли в квартире и ее принудительном выкупе.

В спорной квартире Гавриков получил по наследству 7/100 долей в праве собственности. Бочкаревой принадлежали 58/100 долей в праве. Оставшиеся доли делили между собой два других сособственника – по 21/100 и 7/100 долей в праве.

Несмотря на то, что одному из сособственников также принадлежала доля, равная 7/100, как и ответчику, к нему иск предъявлен не был. Это не препятствует предъявлению иска к другому сособственнику — Гаврикову.

Суды первой и апелляционной инстанции отказали истцу в иске, не признав долю Гаврикова незначительной и подлежащей принудительному выкупу. А Верховный суд, получив кассационную жалобу Бочкаревой, посчитал, что нижестоящие суды сделали неверные выводы и отменил их решения.

В своем определении Верховный суд указал следующее.

Причиной предъявления Бочкаревой иска к Гаврикову являлось такие обстоятельства как:

• Ответчик не имеет существенного интереса в пользовании квартирой;
• Ответчик постоянно проживает в другом городе – это также значимое обстоятельство, поскольку подтверждает отсутствие интереса в пользовании общим имуществом – квартирой;
• Ответчик не участвует в содержании и сохранении квартиры.

Перечисленные выше обстоятельства нашли свое отражение в Определении Верховного суда по делу, номер которого указан выше, следовательно, эти обстоятельства высшая инстанция сочла важными и значимыми при разрешении спора.

Следовательно, это стоит учитывать при подготовке к судебному разбирательству по аналогичному делу.

Также Верховный суд в своем Определении сделал следующие выводы:

• Отсутствие у ответчика Гаврикова иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации не может являться основанием для отказа в иске.
• Проживание Гаврикова в другом регионе является важным обстоятельством при решении вопроса об отсутствии у него заинтересованности в пользовании спорной квартирой.
• Также Суд учел, что ответчик не поддерживает отношений с истцом. Это обстоятельство также явилось значимым, поскольку оно влияет на возможность пользования квартирой истцом и ответчиком совместно.

Верховный суд сослался на следующие нормы права.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, высокий Суд признал правомерность выкупа доли без согласия ее собственника.

• Действие законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности – постановил Верховный суд.

Также в своем Определении высшая инстанция указала:

• Возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации за его долю, утрата им права на долю в общем имуществе возможны только в исключительных случаях.
• Допустимость этого определяется судом при рассмотрении конкретных обстоятельств по делу и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
• Суду необходимо установить соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.
• Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае. В частности, подлежат рассмотрению такие обстоятельства, как нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указывая на необходимость учета данных обстоятельств, Верховный суд ссылается на пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Подобный спор рассмотрен Верховным судом также и по делу № 5-КГ17-51, Определение от 23.05.2017г.

По данному делу Верховный суд также постановил признать доли незначительными и подлежащими выкупу.

Исковое заявление содержало требование о принудительном выкупе долей у двух сособственников, каждому из которых принадлежало по 1/6 доле в праве собственности на квартиру. В этом примере незначительными признаны доли, гораздо более существенные, чем в предыдущем примере. Однако вердикт суда был аналогичным, и это тоже необходимо учитывать.

Выводы, сделанные высшей судебной инстанцией по данному делу, согласуются с теми выводами, которые содержались в Определении по делу, описанному выше.

В качестве важных обстоятельств Верховный суд указал следующее:

• Истцы постоянно проживают в спорной квартире и зарегистрированы в ней, в то время как ответчики в квартиру никогда не вселялись и не были в ней зарегистрированы.
• Ответчики между собой не состоят в родственных или семейных отношениях. Полагаем, что это важно постольку, поскольку ответчики не будут использовать свои доли в квартире совместно. Иначе бы их доли в сумме, возможно, и не были бы признаны незначительными.
• Ответчики имеют другое постоянное место жительства и другие жилые помещения в собственности. Напомним, при рассмотрении предыдущего дела отсутствие у ответчика другого жилого помещения в собственности суд не счел важным обстоятельством и причиной для отказа в принудительном выкупе у него доли. Это дополнительно подтверждает, что возможность признания доли незначительной и ее принудительного выкупа решается судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств, на которые ссылаются участники спора.
• В квартире отсутствует возможность выделить ответчикам изолированные жилые помещения, соразмерные их долям.

Какие обстоятельства учесть при подготовке к судебному разбирательству о принудительном выкупе долей

Таким образом, анализируя практику Верховного суда, при подготовке к судебному разбирательству по спору о принудительном выкупе долей в квартире, участникам стоит учесть обстоятельства, перечисленные выше. Причем эти рекомендации имеют значение как для тех собственников, которые будут требовать в суде принудительного выкупа доли, так и тем собственникам, чьи доли требуют признать незначительными и принудительно выкупить.

Например, у вас хотят выкупить долю, но она вам нужна, вы считаете, что принудительный выкуп нарушит ваши права и законные интересы. Делаем выводы из того, что Верховный суд счел важным.

Например, собственник незначительной доли проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги или свою долю в них. Вселение в квартиру, проживание в ней – это уже признак наличия заинтересованности в использовании своей доли в общем имуществе.

Если же собственник не проживает в квартире, но по тем или иным причинам считает необходимым защитить свое право собственности на данную долю.

• Прежде всего, учитываем, были ли препятствия в пользовании квартирой со стороны других собственников. Смена замков, угрозы, создание некомфортных условий – это обстоятельства, на которые стоит ссылаться в суде. Разумеется, эти обстоятельства следует подтвердить с помощью доказательств: переписка, распечатанная и заверенная нотариально или техническим специалистам, аудио- видеозаписи угроз, безуспешных попыток вселения в квартиру – также являются доказательствами. При подготовке к суду необходимо сделать протокол осмотра видеозаписи или протокол расшифровки аудиозаписи, чтобы эти доказательства могли быть осмотрены судом и приобщены к материалам дела.
• Проживание в том же городе, где находится квартира с принадлежащей вам долей – также обстоятельство, на которое стоит сослаться в суде в подтверждение своей заинтересованности в пользовании долей.
• Отсутствие другого жилья может быть основанием для сохранения доли в праве за первоначальным собственником. Как мы помним, в рассмотренном выше примере суд счел важным наличие другого жилья и посчитал это основанием для признания интереса в использовании доли отсутствующим.
• Оплата своей части коммунальных услуг и хотя бы минимальная забота о квартире будут хорошим доводом в суде при учете ваших возражений против принудительного выкупа доли в квартире. Что такое забота о квартире? Вспомним, что в одном из рассмотренных выше примеров суд указал, что у ответчика нет существенного интереса в пользовании долей, потому что он не участвует в содержании квартиры и ее сохранении.

Делаем вывод: мелкий ремонт, замена износившихся дверей или окон, других конструктивных элементов, участие в общем собрании жильцов, даже уборка периодически – это все действия, направленные на сохранении квартиры. Ведь собственник обязан нести бремя содержания своего имущества. И указанные действия являются одним из проявлений выполнения собственником своих обязанностей. Не забывайте сохранять доказательства своих усилий: чеки, квитанции, вызовы мастеров, фотофиксация.

• Если есть такие обстоятельства, как проблемы со здоровьем, на это стоит ссылаться в суде, так как проблемы здоровья сказываются на материальном положении, а следовательно, найм другого жилого помещения будет затруднителен. Если есть нетрудоспособные члены семьи и несовершеннолетние дети – на эти обстоятельства также стоит ссылаться при рассмотрении дела в суде. Нетрудоспособные члены семьи требуют ухода, это сказывается на материальном положении собственника доли. Если дети собственника посещают детский сад или школу поблизости от квартиры, в которой принадлежит доля – это также обстоятельство, на которое надо обратить внимание суда.

И еще один вывод, который следует из практики Верховного суда РФ.

Важным обстоятельством является то, можно ли выделить в пользование собственнику доли изолированную комнату, соразмерную его доле в праве собственности на квартиру. Если доля в праве на квартиру незначительна, но в квартире имеется комната, соразмерная доле – то можно обратиться со встречным исковым требованием о выделении сособственнику этой комнаты в пользование. Наличие или отсутствие изолированной комнаты, соразмерной доле – важное обстоятельство. Такой вывод содержится в Определении Верховного суда РФ от 13.11.2018г. по делу № 18-КГ18-186, которое не рассматривалось подробно в данной статье, но является важным судебным актом, принятым по спору между долевыми собственниками квартиры.

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут. До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности. Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди. Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности.

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

• незначительности доли – признак сугубо оценочный;
• отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
• невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Обязать выкупить долю в квартире можно, но не всегда, – объяснил Верховный Суд

Бывшая супруга после развода может обязать экс-супруга выкупить её долю в квартире. Но для этого у супруга, обязанного выкупить долю и выплатить ей компенсацию за неё, должна быть нужная сумма денег. На это обратил внимание Верховный Суд в споре между бывшими супругами

Обязать бывшего супруга выкупить вашу долю в квартире или ином жилье можно. Это выгодно в случае, если после развода вы выехали из жилья, а экс-супруг продолжает в нём жить. Все логично – он там живет, вы там жить не собираетесь, в браке не состоите и видеть друг друга желания нет, вот пусть и остается единоличным собственником и выплачивает вам компенсацию за вашу часть в квартире.

Но то, что выглядит разумным и понятным, не всегда можно реализовать в суде.

У оставшегося проживать в некогда общем доме или квартире супруга просто может не быть денег, чтобы выкупить у вас долю. Или может не оказаться желания, чтобы выплатить вам деньги. И тогда судебный спор зайдет в тупик.

Вы можете сколько угодно пытаться обязать его выкупить вашу долю в квартире, но сделать это принудительно окажется невозможным.

Именно поэтому я сторонник того, чтобы не в суде бодаться, а договариваться во внесудебном порядке.

Совет собственнику доли в праве на жилье

Лучше не обязать выкупить долю в квартире, а убедить противоположную сторону это сделать добровольно, найти понятные и приятные для обеих сторон аргументы.

юрист Могилевская Елена

Большинство таких споров о разделе имущества бывших супругов, которыми я занимаюсь, заканчивается заключением сторонами мирового соглашения.

А еще больше дел просто не доходят до суда, потому что с моей помощью экс-супруги сами понимают, что без суда разрешить спор выгоднее.

Так что же с возможностью обязать бывшего супруга выкупить вашу долю в квартире? Неужели это сложно?

Скажу так – гораздо проще через суд обязать экс-супруга продать вам его долю, чем обязать его выкупить у вас. Это видно из судебной практики. И недавно Верховный Суд в одном споре между бывшим мужем и женой объяснил, в чем сложность обязать человека выплатить компенсацию.

Когда можно обязать выкупить долю в квартире?

Обязать выкупить долю в квартире или ином жилье можно, если одновременно соблюдаются несколько условий:

— ваша доля не больше доли второго собственника. Например, ваша часть 1/4, а у второго собственника — 3/4. Когда доли обоих собственников равны (по 1/2), то шансы обязать выкупить меньше и зависят они от весомости других аргументов;

— вы не живете в спорном жилье, нет заинтересованности его сохранить за собой, а совместная жизнь со вторым собственником уже невозможна. Это как раз ситуации, когда супруги расторгли брак и уже не являются одной семьей;

— кроме вас с бывшим супругов нет иных собственников этого жилья, за долю в котором хотите получить компенсацию. Это важно, ибо если есть иные собственники, кроме вас с бывшим супругом, то это дополнительная сложность – почему вы требуете обязать именно экс-супруга выкупить вашу часть жилья, а не других сособственников? Именно этот вопрос поставит вас в тупик в судебном процессе и решение может оказаться не в вашу пользу;

— технически невозможен выдел долей каждого супруга в натуре. Если из одной большой квартиры технически можно сделать две маленькие, в каждой из которых окажется кухня и санузел, то обязать выкупить долю в такой большой квартире сложно;

— у экс-супруга, которого хотите обязать выкупить у вас долю в квартире или доме, должны быть для этого деньги. Деньги могут быть не в виде накоплений, а хотя бы уровень дохода должен быть такой, что можно было бы утверждать, что он в состоянии расплатиться с вами.

Лина захотела обязать Вадима выкупить за 1 млн рублей её 1/3 долю в квартире, которую они купили в браке. У Вадима зарплата чуть больше 1 МРОТ, накоплений нет, но есть несовершеннолетний ребенок от первого брака, а брать кредит на выплату Лине компенсации он не собирается.

У Лины зарплата значительно больше, чем у Вадима, жить в этой квартире с ним она не хочет и уехала в другой город. Деньги ей нужны, чтобы купить другое жилье.

Какие перспективы у Лины, которая собралась в суд, чтобы обязать Вадима выкупить её долю в этой квартире?

Перспективы обязать экс-супруга выкупить у неё долю в квартире невысокие. У Вадима нет денег расплатиться с Линой, а есть ребенок, которого он должен содержать. При таком раскладе от зарплаты у него остается мало, ему даже банки в кредите могут отказать.

И если он сам не согласится, то обязать его выкупить долю Лины в квартире, где он сейчас живет, весьма сложно.

Какой же выход в такой ситуации?

Договариваться. Это лучше. Оба должны понять свои выгоды в сделке, на которую пойдут.

Вадиму должно быть выгодно выплатить Лине компенсацию за её часть в квартире. И вот как раз для переговоров у Лины могут быть хорошие аргументы. Но именно для переговоров, а не для суда, куда она хочет пойти и потребовать обязать бывшего супруга выкупить её долю в квартире.

Почему суд может отказать в обязании другого собственника выкупить чужую долю в квартире?

Если условия, о которых я рассказала выше, не соблюдаются, то обязать выкупить долю в квартире или доме не получится.

Эти условия не прописаны в законе, но они вытекают из позиции судов по таким делам. А суд оценивает аргументы сторон с тем учетом, что они вообще-то равны в своих правах.

Верховный суд недавно отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанции, которыми бывшего супруга обязали выкупить у бывшей жены её 1/4 долю в доме, где он сейчас живет. ВС направил дело на новое рассмотрение.

Ключевыми в позиции Верховного Суда были следующие моменты:

• а есть ли деньги у бывшего мужа, чтобы обязать его выкупить долю у бывшей жены – выплатить компенсацию за неё?
• а почему именно с него бывшая жена требует выплатить компенсацию, а не с других собственников долей в этом доме, ведь кроме экс-супругов кто-то еще владеет половиной дома?
• доли супругов в этом споре равны (по 1/4 у каждого), а выкупать долю и платить компенсацию мужчина не хочет.

С учетом позиции Верховного Суда этот спор будет снова рассмотрен в апелляционной инстанции. И, на мой взгляд, обеим сторонам стоит начать вести конструктивные переговоры – это может оказаться выгоднее, чем спорить в суде.

Что делать, чтобы обязать бывшего супруга выкупить у вас долю в квартире?

Если хотите получить компенсацию за свою долю в квартире или ином жилье, которое нажили в браке, то сначала надо объективно оценить – какие у вас сильные аргументы и какие минусы.

В этом диапазоне и надо выстраивать свою правовую позицию в диалоге с оппонентом.

Как и всегда, есть два пути:

• мирный (путь переговоров),
• судебный.

Мой опыт ведения таких дел показывается, что первый путь часто выгоднее, чем второй. Поэтому если нужна моя помощь, вы можете обратиться ко мне – сформируем с вами стратегию действий и вы сможете действовать так, чтобы это было для вас максимально выгодно, в том числе по срокам разрешения проблемы.

Помните главное – даже наличие решения суда в вашу пользу вовсе не означает, что вы получите деньги, которые суд присудил в качестве компенсации за долю в квартире. В таких спорах сложно обеспечить исполнение судебного решения.

Именно поэтому лучше договориться мирно и получиться деньги сейчас, чем спорить в суде много лет, выиграть дело, но остаться без денег. А если вы проиграете, то ваша потери окажутся еще больше.

Обязать выкупить долю в квартире можно, а вот гарантировать, что эта обязанность будет исполнена, нельзя.

Что выбираете вы – путь суда или путь переговоров — в желании обязать выкупить вашу долю в квартире?

Остались вопросы или нужна моя помощь?

Пишите или звоните мне.

Ваш юрист Елена Могилевская

Выкуп незначительной доли в квартире – что говорит судебная практика

Незначительная доля в квартире может оказаться больше, чем думаете. Судебная практика говорит, что возможен выкуп без согласия собственника даже 1/4 доли в квартире. И не важно, что у владельца нет другого жилья в собственности

Незначительная доля в квартире – это сколько? Если думаете, что это одна десятая и меньше, то ошибаетесь. Судебная практика позволяет выкупить у собственника без его согласия даже более крупную долю в квартире.

Недавно Верховный Суд по спору между бывшими супругами решил, что даже одна четвертая – это незначительная доля.

Кому это важно знать?

• Если у вас в квартире незначительная доля, то вам будет интересно узнать, когда и почему вы её можете лишиться.
• Если вам мешает спокойно жить человек с незначительной долей в вашей квартире, вы узнаете, как можно защитить себя и отобрать у него эту часть.

Когда доля в квартире считается незначительной?

Чтобы решить, когда доля является незначительной, а когда нет, важно учитывать не только её абстрактный размер. Большое значение имеют следующие обстоятельства:

• сколько это в квадратных метрах,
• можно ли выделить долю из общего имущества.

В судебной практике обращается на это внимание.

У Василия 1/10 доля в квартире площадью 200 метров. Собственником остальной части является его бывшая жена. Он хочет выделить свою долю, чтобы не остаться на улице. Она хоть и незначительная, но в квартире есть комната площадью 17 метров и он хочет закрепить её за собой.

Такая доля вполне может быть выделена ему судом. И лишить его имущества не получится, если ему больше негде жить.

В истории Василия важно не только то, что его долю можно выделить из общего имущества. Но и то, что ему негде больше жить. Он после развода никуда не выезжал, права пользования другим жильем у него нет. И судебная практика на стороне таких, как Василий.

Но бывают и другие истории, где доля хоть и больше, но её нельзя выделить. А значит, такого незначительного по размеру имущества легко лишиться.

Маша и Сережа купили в период брака 2-комнатную квартиру площадью 47 кв. метров. Доли оформили по 1/4 – на себя и двоих детей. Развелись. Сережа женился на другой женщине и живёт с ней в другой квартире, в которой у него нет доли в праве собственности, даже незначительной. За квартиру, где живет Маша с детьми, никаких расходов Сережа не несет, появляется здесь эпизодически.

Как думаете, может Маша отобрать у Сережи его 1/4 доли в квартире?

Не спешите с ответом. Даже суды в таких делах ошибаются. Судебная практика по таким делам разная.

Маша пошла в Абаканский городской суд Республики Хакасия с иском о признании доли Сережи в этой квартире незначительной. Она хотела признать право собственности за собой, а Сереже выплатить компенсацию.

Все суды она проиграла. Но не сдалась и обратилась с жалобой в Верховный Суд. Здесь она и получила шанс выиграть судебный спор. ВС указал на ошибки нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Почему Верховный Суд решил, что 1/4 доли в квартире – незначительная и её можно отнять?

Верховный Суд подошел к делу объективно.

С одной стороны:

• участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества,
• если в этом вопросе согласие между всеми собственниками не достигнуто, то в судебном порядке можно требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества,
• когда выделить доли в натуре нельзя или это невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, то можно требовать выплату её стоимости.

Но с другой стороны – сам собственник такой доли может и не претендовать на выделение её, он может и не хотеть компенсацию за неё. И для этих случаев есть своя норма закона.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации

Это значит, что в судебном порядке лишить незначительной доли можно даже того собственника, который не хочет с ней добровольно расставаться.

На это и сделал акцент Верховный Суд в деле Сережи и Маши. И стоит ожидать, что судебная практика по таким делам дальше будет исходить из этой позиции ВС РФ.

Но ВС также отметил, что такие случаи исключительные и возможны, если у собственника незначительной доли нет интереса в её использовании.

А есть такой интерес или его нет – это должен установить суд. На практике именно в доказывании наличия или отсутствия интереса могут быть проблемы. Такие судебные споры нельзя назвать простыми.

Когда суд лишит незначительной доли?

Суд может лишить собственности, но не произвольно, а только в соответствии с законом.

То есть если доля незначительная, то её можно по иску другого собственника отнять, но обязательно с выплатной компенсации. И судебная практика это подтверждает.

Это можно сделать, если есть совокупность следующих условий:

• Доля явно не больше половины. Да, не удивляйтесь, половина (1/2) тоже может оказаться незначительной. Об этом я уже рассказывала в статье «Принудительно выкупить долю в квартире можно через суд»,
• Выделить незначительную долю в имуществе невозможно. Например, если её размер хоть и 1/4, но в метрах это не соответствует отдельной комнате в квартире,
• Собственник незначительной доли в квартире не пользуется этим имуществом, не живет здесь. Например, он выехал на постоянное место жительства к новой семье. То есть у такого собственника нет интереса по использованию жилья, у него другое место жительства. При этом его никто не выгонял из этой квартиры, он выехал сам и добровольно,
• За услуги ЖКХ такой собственник незначительной доли расходы не несет, ремонт в квартире не делает. В общем – он полностью устранился от её содержания, поскольку она ему по сути не нужна.

Если в этих обстоятельствах вы узнали свою историю, значит, есть шанс разрешить спор в вашу пользу. Судебная практика позволяет.

А если боитесь ошибиться, обращайтесь ко мне за юридической поддержкой.

А если в собственности нет другого жилья?

Часто собственники незначительной доли думают, что если у них нет в собственности другого жилья, то они защищены. Они считают, что суд их не лишит такого имущества. И ошибаются. Можно отнять и это, выплатив компенсацию.

Не важно, что нет другой собственности.

Важна совокупность указанных выше обстоятельств. Судебная практика это подтверждает.

Как организовать выкуп незначительной доли в квартире

Чтобы выкупить у собственника без его согласия незначительную долю в квартире, придется обратиться в суд.

К судебному разбирательству надо подготовиться. На практике это может оказаться для вас непросто. Нельзя только написать иск и спокойно ждать приятного результата. Это работа по сбору доказательств.

В судебной практике большое значение имеют письменные доказательства (разные документы) и свидетельские показания. Эти доказательства помогают подтвердить, что ваши аргументы, изложенные в исковом заявлении, не просто слова, а факты.

Но не всегда можно самому собрать нужные доказательства. В таких случаях стоит обращаться к судье с ходатайствами об истребовании доказательств.

Если у вас с сособственником вашей квартиры разлад и вы хотите выкупить у него незначительную долю, не спешите сразу идти в суд. Сначала надо все проанализировать, сформировать стратегию действий. Обычно я это делаю в ходе консультации. Также не стоит отбрасывать возможность мирных переговоров. И только потом можно уверенно обращаться в суд.

Аналогично и в другой ситуации — если вам негде жить и кто-то хочет у вас отнять незначительную долю в квартире.

Вы же хотите получить результат, а не просто сходить в суд.

Напомню, принудительно через суд можно еще и выписать родственника из квартиры, который не согласен добровольно сняться с регистрационного учета.

Но если речь идет о ребенке, то могут быть дополнительные сложности.

Недавно ВС по этой теме выдал новую позицию, которую важно учитывать при подготовке к суду.

Остались вопросы или нужна моя помощь?

Пишите или звоните мне.

Ваш юрист Елена Могилевская

Принудительный выкуп доли в квартире

Предельный минимальный размер собственности законодательством не установлен. Принудительный выкуп доли в квартире вследствие несоразмерности имущества возможен по решению суда. Приобретение ничтожно малой доли преследует цель регистрации или рычага воздействия на совладельцев, прикрываясь конституционными положениями о неприкосновенности жилища.

Основания для обращения в суд о выкупе доли в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен при условии несоразмерности принадлежащей части жилплощади с долями, принадлежащими остальным собственникам (п.4 ст.252 ГК РФ). Судебная инстанция может в принудительном порядке обязать сособственников выплатить компенсацию в денежном выражении при выполнении в совокупности следующих условий:

1. Незначительность доли. Термин «незначительность» определяется не в процентном отношении собственности, а в абсолютной величине, сравниваемой с минимальным метражом, предусмотренным для одного человека в конкретном регионе местными властями для проживания. Ответ на вопрос: можно ли обязать выкупить долю в квартире хозяина 1/10 части будет противоположным для апартаментов в несколько этажей элитной постройки и однокомнатной «хрущёвки».
2. Отсутствие возможности реального выдела в натуре. При рассмотрении судебными инстанциями определяющим фактором считается наличие или отсутствия возможности проживания с соседями, не мешая друг другу. Двухкомнатная квартира одинакового метража с изолированными и проходными комнатами несопоставимы по данному критерию.
3. Безынтересность в использовании по назначению. Принудительная продажа доли в квартире через суд возможна при наличии иной жилплощади, выигрывающей по условиям, неуплате коммунальных услуг и доказательстве факта длительного отсутствия хозяина.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире будет удовлетворён, если часть совладельца настолько мизерна, что не подлежит выделению в отдельное, достойное для проживания помещение, или планировка жилья не даёт возможность выделить часть недвижимости для полноценной реализации права собственности.

Алгоритм действий при принудительной продаже

Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:

1. Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
2. Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:

• представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
• предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
• инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.

• перечислить денежные средства продавцу;
• подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
• переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.

Выкуп доли через суд включает оценку стоимости части жилого помещения, рассчитанную органом правосудия. Обращению в инстанцию должно предшествовать проведение экспертизы с целью уплаты госпошлины и сокращения времени разбирательств на определение размера денежных средств, необходимых для перечисления продавцу «поневоле».

Иск и пакет документов для продажи и выкупа

Исковое заявление о выкупе доли в квартире составляется в письменной форме, направляется в районный орган правосудия и содержит следующие сведения:

Вводную часть с указанием:

• адресата – судебного органа;
• адресанта – анкетных и контактных данных заявителя;
• третьего лица – информации об ответчике;
• цены иска и рассчитанной на её основании и оплаченной госпошлины.

• обстоятельств возникновения права собственности у каждого из владельцев на часть объекта недвижимости;
• размера доли, принадлежащей каждому собственнику с указанием идеальной (в виде дроби) или реальной (выделенной) части;
• местонахождения и описания технических характеристик спорного объекта недвижимости;
• причины спора и наличия или отсутствия досудебного урегулирования;
• информации о проживающих лицах и оплате коммунальных услуг.

• паспорт заявителя;
• выписки из ЕГРН на всех собственников и правоустанавливающие документы;
• поквартирная карточка;
• заключение оценочной экспертизы;
• банковская квитанция об оплате государственной пошлины;
• техническая документация;
• документы, подтверждающие обоснованность исковых требований.

Образец искового заявления

Скачайте образец:

Для изучения документов и принятия решения о производстве или мотивированном отказе судебной инстанции предоставляется пять дней. Сроки разбирательства зависят от необходимости проведения дополнительных экспертиз и приглашения новых свидетелей.

Судебная практика

Долевая собственность относится к «тяжёлому» наследию приватизации и включает нестыковки законодательства. Так, на основании статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, а в соответствии со статьёй 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, а при отсутствии руководствоваться судебным решением. По теории хозяин мог проживать, имея несколько сантиметров жилья в собственности, что шло вразрез с интересами остальных собственников на практике.

Право на приобретение и продажу долей без ограничений использовалось как в целях регистрации, так и для вселения, создания невыносимых условий для соседей с целью приобрести целый объект за бесценок или продать ничтожную долю по немыслимой стоимости. Впервые Верховный Суд в 2012 году вынес решение о принудительной продаже доли в силу малозначительности.

Основываясь на решении вышестоящей инстанции, принудительный выкуп и продажа доли прочно вошли в судебную практику. Ранее судебные инстанции с осторожностью относились к охраняемому конституционному праву граждан.

Очередное нестандартное решение вынесено Верховным Судом в 2016 году. Принудительный выкуп доли в квартире на основании принятого вердикта позволил истцу получить в собственность 1/3 часть 3-комнатной квартиры с возможностью выделения долей. Аргументы Высшего судебного органа основывались на фактическом отсутствии ответчика, неуплате коммунальных платежей, что приравнивалось к отсутствию интереса во владении долей.

Принимая решение о принудительном выкупе долей, судебная практика неоднозначна. Каждая кажущаяся незначительной деталь может расцениваться двояко, как в пользу собственника, так и против него. Судебные разбирательства затягиваются на длительный период, а неоднократное вмешательство высшего органа свидетельствует о неоднозначности законодательных норм, что требует для представления интересов привлечения профессионала.

С этой статьёй читают:

• Отчуждение доли в квартире
• Риски и подводные камни при покупке доли в квартире
• Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
• Продажа доли в приватизированной квартире. Образцы заявлений