Ч. 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.
Согласно ст. 157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСН, ЖК коммунальные услуги собственникам помещений в доме предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО) в соответствии с договорами, заключенными с каждым собственником помещения, действующим от своего имени, в следующих случаях:
— принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении собственниками помещений, от своего имени, договоров с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО («прямые договоры»);
— если между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договоры на основании решения общего собрания собственников помещений о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации;
— при прекращении заключенных между управляющей организацией, ТСН, ЖК и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с ТКО от исполнения договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок заключения договора управления отражен в ответе на вопрос № 2.
2. Как жильцы могут подписать договор? Нужно ли специально обращаться в управляющую организацию?
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Заключение Договора управления в электронной форме с использованием государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) предусмотрено ЖК РФ, но на практике не применяется.
С целью получения бланка договора управления многоквартирным домом, для его заключения, жителям необходимо обратиться в управляющую организацию.
Ознакомиться с договором управления многоквартирным домом можно на официальном сайте ГИС ЖКХ в сети «Интернет» (www.dom.gosuslugi.ru ) . В случае не размещения управляющей организацией договора управления в ГИС ЖКХ, жители вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию Мурманской области по адресу: 183038, г. Мурманск, ул. Карла Маркса, д.18.
3. Если собственник не подписывал договор и не видел его, означает ли это, что договора нет? Или сам факт оплаты услуг по квитанции означает, что договор заключен?
Жилищным кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 162) предусмотрено две формы заключения договора управления многоквартирным домом: в письменной форме или в электронной форме с использованием государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Договор управления может быть подписан одним из собственников, которого уполномочило на подписание договора общее собрание собственников помещений.
Между тем, как показывает судебная практика, отсутствие договора управления многоквартирным домом, заключенного в письменной форме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом по стоимости, установленной в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, факт оплаты или неоплаты услуг управляющей организации, а также отсутствие подписанного договора управления у конкретного собственника, не влияет на признание такого договора заключенным.
4. Каков срок легитимности договора управления между собственником и управляющей организацией? Он продлевается автоматически?
Договор управления многоквартирным домом, как правило, заключается:
1. На срок не менее чем один год, но не более чем пять лет (в случае, выбора управляющей организации на общем собрании собственников помещений);
2. На срок не менее чем один год, но не более чем три года (по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» в случаях:
— если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано;
— если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом:
— заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
— если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Также действие договора управления может быть продлено, в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии. При этом, лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ до дня возникновения обязательств:
— по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
— по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСН, ЖК;
— по договорам, заключенным собственниками помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений;
— государственной регистрации ТСН, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива.
Последним днем действия договора управления является день, предшествующий первому дню действия нового договора управления.
5. Может ли собственник жилья повлиять на содержание договора управления? Или просто принимает все условия управляющей организации?
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме, которые устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников, то утверждённые на общем собрании собственников условия договора управления домом также являются обязательными, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Жилищным законодательством установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом — на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с чем, условия договора управления могут быть изменены только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако следует отметить, что изменения в такой договор не могут вноситься собственниками помещений в одностороннем порядке без согласования с управляющей организации, поскольку договор в первую очередь является соглашением двух сторон.
6. Предоставление ежегодной отчетности УК: в какие сроки, что должно содержаться в отчете, как его получают собственники, как они могут реагировать на результаты.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Примерная форма отчетауправляющей организации о выполненных за отчетный период работах, утверждена Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Отчет о выполнении договора управления должен содержать информацию:
— о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
— о случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
— о произведенных расчетах с ресурсоснабжающими организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения;
— о сумме доходов, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирным домом за отчетный период;
— о сумме расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирным домом;
— о случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
— о рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений (предложений, заявлений и жалоб) с указанием сведения о принятых управляющей организацией мерах;
— о суммах, полученных управляющей организацией по заключенным от имени собственников помещений в многоквартирном доме договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров аренды общего имущества, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;
— о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к управляющей организации со стороны органов государственного жилищного контроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает управляющая организация.
Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в ГИС ЖКХ отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Согласно Положению о Государственной жилищной инспекции Мурманской области, утвержденному Постановлением Правительства Мурманской области от 25.09.2009 № 438-ПП, исключительно Государственной жилищной инспекцией Мурманской области проводятся проверки в части выполнения обязательных требований к раскрытию информации в ГИС ЖКХ и принимаются предусмотренные законодательством Российской Федерации меры по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений.
Также в случае сомнений в целевом использовании управляющей организацией денежных средств жители вправе обратиться с соответствующим заявлением о проведении проверки финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации в Управление экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по Мурманской области по адресу: город Мурманск, улица Новосельская, дом № 4, тел. 40-77-21.
Могут ли ресурсоснабжающие организации отказать УК, ТСЖ в заключении договоров
По мнению Минстроя, при наличии прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками квартир такая организация или оператор могут отказать в заключении договора ресурсоснабжения, договора по обращению с ТКО вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ или кооперативу (Письмо от 24.05.2021 N 20889-ОЛ/16). Суды высказывают альтернативное мнение.
Позиция Минстроя РФ
Департамент развития ЖКХ высказал свою позицию по вопросам заключения и расторжения прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и собственниками.
Он напомнил случаи заключения прямых договоров.
Полный перечень таких случаев предусмотрен законодательством: три из них установлены частью 1 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, один установлен частью 9 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ и один частью 3 статьи 3 Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»).
Как следует из части 8 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с управляющей организацией, ТСЖ, кооперативом, в случае заключения договоров, предусмотренных частью 1 этой статьи:
✔ при принятии общим собранием собственников такого решения;
✔ при одностороннем отказе ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с ТКО от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами из-за задолженности управляющей организации, ТСЖ, кооператива;
✔ при принятии собственниками решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.
При наличии прямых договоров, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО также вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, договора (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»).
Департамент указывает, что Жилищный кодекс РФ не содержит положений, которые устанавливали бы порядок расторжения ранее заключенных прямых договоров, в том числе на основании решений общего собрания собственников. В частности, к компетенции общего собрания не относится принятие решения о расторжении прямых договоров (ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
По мнению Минстроя РФ, если прямые договоры возникли на основании отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг, то смена управляющей организации в доме не влечет обязанность ресурсоснабжающей организации заключить договор ресурсоснабжения с новым исполнителем. В этом случае ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с лицом, управляющим имуществом в многоквартирном доме, только в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Департамент приходит к выводу, что расторжение договора с одной управляющей организацией и переход собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией препятствует возможности последующего заключения договоров на предоставление коммунальных услуг между собственниками и новым лицом, управляющим имуществом в многоквартирном доме.
«Иное нарушает баланс прав и интересов потребителей коммунального ресурса, добросовестно исполняющих свою обязанность по внесению платы, и ресурсоснабжающей организации, добросовестно исполняющей свои обязанности по поставке коммунального ресурса, заключившей с потребителями прямые договоры и имеющей право на оплату поставленного ресурса».
Минстрой РФ указывает, что при наличии прямых договоров, заключенных по основаниям, предусмотренным статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ, а также при наличии прямых договоров, заключенных до вступления в силу Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» (независимо от оснований их заключения), ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО могут отказать в заключении договора ресурсоснабжения, договора по обращению с ТКО вновь выбранной управляющей организацией, созданному ТСЖ или кооперативу.
Судебная практика
Суды отвечают на этот вопрос не так однозначно.
Например, по делам №А60 – 22057/2020, А60 – 22066/2020, А60 – 26614/2020, А60 – 18982/2020 управляющая организация из Екатеринбурга ООО УК «Лазурит» добилась того, чтобы суд обязал ресурсоснабжающую организацию АО «ЕКАТЕРИНБУРГЭНЕРГОСБЫТ» заключить договоры ресурсоснабжения не только в части ресурсов для содержания общедомового имущества, а в целом.
Спорная ситуация возникла из-за того, что в домах сменилась управляющая организация. При этом при выборе новой компании собственники также приняли решение о расторжении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. В суде ресурсоснабжающая организация приводила доводы, очень похожие на позицию Минстроя РФ. Пока управляющая организация выиграла апелляционные инстанции, но АО «ЕКАТЕРИНБУРГЭНЕРГОСБЫТ» подало кассационные жалобы. Заседания назначены на июль.
Кассационные инстанции также поддержали управляющую организацию:
— в протоколе собрания выражено волеизъявление собственников на прекращение прямых договоров и заключение договора на приобретения ресурсов новой выбранной управляющей организацией. Для отказа от договора достаточно волеизъявления собственника, о котором ответчик уведомлён уполномоченным представителем собственников – управляющей организацией. Поэтому ссылка на продолжение действия договоров с собственниками помещений ошибочна;
— согласно части 8 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ ресурсоснабжающая организация вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией в случае заключения прямых договоров с собственниками. Однако эта норма не исключает права собственников на отказ от договора с ресурсоснабжающей организацией, что и было сделано путём принятия соответствующего решения на общем собрании с наделением полномочий вновь избранной управляющей организации на реализацию такой воли.
Подробнее о позиции суда – в отдельном материале.
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области
IncludeComponent( «bitrix:main.include», «.default», array( «AREA_FILE_SHOW» => «file», «AREA_FILE_SUFFIX» => «inc_left_bunner», «PATH» => «/bitrix/templates/sites/includes/sv_bunner.php» ), false );?> —>
Пресс-релиз: Расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации в одностороннем порядке
В настоящее время в службу государственного жилищного надзора Иркутской области поступает много вопросов о том, законно ли поступает управляющая организация, угрожая отказом от обслуживания многоквартирного дома по разного рода основаниям, а в частности:
— дом ветхий или аварийный;
— собственники многоквартирного дома на общем собрании отказались поднимать плату за ремонт и содержание жилья.
Однако, служба государственного жилищного надзора Иркутской области, разъясняет, что в соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским или Жилищным кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Жилищным или Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).
Необходимо отметить, что в силу пункта 1 статьи 426 ГК РФ договор управления многоквартирным домом является публичным, т.е. является соглашением, заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится; при этом коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Обязательность заключения публичного договора, каковым является договор управления многоквартирным домом, при наличии возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него имеется возможность исполнить свои обязательства (предоставить лицу соответствующие услуги).
Указанная правовая позиция службы соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.06.2002 № 115-О.
Вместе с тем, согласно части 82 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, расторжение договора управления многоквартирным домом возможно только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников. Для управляющей организации такого права действующим жилищным законодательством не предусмотрено.
Расторжение договора по инициативе управляющей организации возможно только в судебном порядке при наличии обстоятельств, связанных с невозможностью исполнять договор. Вопрос же о том, была ли возможность у я предоставить необходимые услуги и правомерен ли односторонний отказ управляющей организации от исполнения обязательств по договору, разрешаются судебными органами на основе исследования и оценки фактических обстоятельств дела, толкования понятия «возможность» применительно к каждой конкретной ситуации.
Можно ли заключить договор управления без его подписания?
Задают вопрос, права ли управляющая компания, которая вместо подписания договора управления разослала всем платёжки с уведомлением:
«Оплачивая, вы приступаете к исполнению договора путём совершения конклюдентных действий… Договор считается заключённым надлежащим образом».
В уведомлении есть даже ссылки на Гражданский кодекс РФ про оферту и акцепт условий. А ещё указали на 354 Правила предоставления коммунальных услуг, где написано, что договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путём совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.
А так можно было?
Возможно, где-то это работает, НО:
✔ компания «забыла», что в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, которая является специальной по отношению к нормам гражданского законодательства РФ, прямо буквами написано, как должен заключаться договор управления: – в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путём составления одного документа, подписанного сторонами.
✔ Ещё важно, что договор не сводится к одним лишь коммунальным услугам. Кроме них он касается услуг по управлению, работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, другой деятельности, связанной с управлением (дополнительные услуги).
Хорошо об этом написал Арбитражный суд Московской области по делу № А41 – 80562/16.
Спор шёл об оплате дополнительных услуг. Суд согласился с жилищной инспекцией, что «вопреки утверждению компании о заключении соглашения, путём совершения собственником конклюдентных действий, данное не предусмотрено жилищным законодательством. Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с собственником. При этом договор должен быть заключён на условиях, указанных в решении общего собрания. Внесение собственником платы на основании единого платежного документа к совершению конклюдентных действий не относится».
Однако есть и другая практика. Челябинск, дело № А76 – 10116/2018.
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. А отказано было как раз потому, что к заявлению не приложили копии договора управления. Согласно протоколу общего собрания собственники утвердили договор с управляющей организацией. При этом они определили, что утверждение договора и приложений к нему является акцептом (т.е. согласием). Акцептом также является внесение платы по выставленному на основании договора платёжному документу. Так как это решение никем в судебном порядке не оспаривалось, то суд посчитал, что принятые собственниками решения являются обязательными для всех остальных жителей. Он пришёл к выводу, что большинство участников собрания акцептовали договор, и признал противоположное мнение жилищной инспекции ошибочным.
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
УК не обязана заключать договор на условиях собственников
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с решением нижестоящих судов, которые признали, что УК вправе не заключать договор управления на условиях, которые предложены собственниками, но не согласованы с управляющей организацией (дело № 88 – 12411/2021).
Собственники помещений МКД на общем собрании выбрали свою текущую УК — ООО «Жилищный аргумент» и решили утвердить условия договора управления домом, перечень и размер платы за содержание жилья за счет денежных средств собственников помещений дома.
Как предписывает закон, собственники передали протокол УК.
Однако управляющая организация – ООО «Жилищный Аргумент» – отказалась заключить договор управления на новых условиях и была права.
Отказ был вызван тем, что некоторые решения собственников противоречат жилищному законодательству и выходят за пределы компетенции общего собрания:
- по одному из вопросов условия договора приняты в одностороннем порядке;
- по другому пункту размер платежей за услуги по содержанию не соответствует условиям публично размещённого УК договора;
- ещё по одному вопросу реализовать условия договора невозможно.
Собственники обратились в суд с иском. Они просили обязать УК заключить договор управления МКД на условиях, которые указаны в решении собственников, на срок до 1 ноября 2021 года с момента вступления решения суда в законную силу.
Районный суд в иске отказал. Первая инстанция обосновала решение тем, что:
- закон не предусматривает возможности обязать ответчика заключить договор управления на предложенных собственниками условиях, поскольку эти условия не были согласованы с УК;
- с 1 января 2020 года УК, которую выбрали собственники, исключена из реестра лицензий Челябинской области в отношении этого дома, а для МКД был проведен конкурс, и его победителем стала другая управляющая организация.
Апелляционная инстанция оставила решение в силе. Дополнительно суд указал, что по смыслу ст. 162 Жилищного кодекса РФ, ст. 426 Гражданского кодекса РФ коммерческая организация в случае ее избрания управляющей организацией не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях.
Однако закон не обязывает УК безоговорочно принимать любые предложенные собственниками условия договора. При выборе УК у собственников есть выбор: либо принять предложенные УК условия договора, либо согласовать с УК изменения, либо избрать другую УК, условия договора с которой их устраивают.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отказал в удовлетворении очередной жалобы жильцов, исходя из следующего:
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
- При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (абзац 2 п. 3 ст. 426 Гражданского кодекса).
- По смыслу ст. 162 Жилищного кодекса РФ и ст. 426 Гражданского кодекса РФ УК, не вправе отказаться заключить с собственниками договор управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, закон не обязывает УК безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора.
Кассационная инстанция признала решение законным.