Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
В сделке потребуется нотариус
Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения не коснулись сделок по купле-продаже доли.
Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он удостоверил сделку. Согласно п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор купли-продажи только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.
Не нужно ни письменно уведомлять других собственников о продаже, ни получать чьё-либо согласие
Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, если другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.
Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.
Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.
Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.
Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.
Чтобы продать свою долю в квартире другому собственнику, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор купли-продажи, удостоверит его и отправит в Росреестр на регистрацию сделки. Это если кратко. При подробной инструкции я выделила следующие этапы:
- Этап №1 – Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
- Этап №2 — Выберите нотариуса
- Этап №3 – Собираем документы
- Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
- Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию
- Этап №6 – Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы
- Стоимость услуг нотариуса при оформлении
- О налогах
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Этап №2 — Выберите нотариуса
Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.
Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую обратить на это внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.
Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.
Этап №3 – Собираем документы
Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусуи рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.
Документы нужны в оригиналах (это основной список):
- Паспорта покупателя и продавца; Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
- Свидетельство о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН; Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его. Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН. Полное названия — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Объект недвижимости в наше случае — это квартира. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.
Свидетельство о собственности
Выписка из ЕГРН
(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)
Все о задатке — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать
Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
- Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
- Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.
- Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора(удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.
Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию
Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.
Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.
Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.
Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.
Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы
Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.
Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с печатью о переводе в электронный вид в виде скан-образа. Печать о государственной регистрации теперь не ставят. Человеку, который был в роли покупателя, выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что он новый владелец доли — в строке «Правообладатель» будет отображено его ФИО.
Стоимость услуг нотариуса
Стоимость нотариального договора купли-продажи доли можно посчитать по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Смотрите первый раздел — «Если договор заверяется в обязательном порядке».
О налогах
По этой ссылке можете прочитать, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры, в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция
Продажа невыделенной доли в квартире – явление частое, поскольку многие объекты недвижимости принадлежат сразу нескольким собственникам. Особенность процедуры заключается в необходимости согласования условий сделки с другими владельцами и потребности в определении собственной части в имуществе, которую собираются продавать. Алгоритм оформления продажи выглядит примерно так же, как и при передаче квартиры целиком. Если мирное оформление сделки невозможно, предстоит обратиться в суд и получить соответствующую санкцию в принудительном порядке.
Что означает невыделенная доля?
Долевая собственность вовсе не означает, что у каждого собственника есть выделенная доля. Например, супруги могут благополучно владеть совместным имуществом до той поры, пока один из партнеров не потребует раздела имущества с последующей продажей доли.
Невыделенная доля предполагает часть в недвижимом имуществе, определенную в виде процента или дробного числа, но не выделенную физически.
Невыделенные доли также называют идеальными, поскольку она физически пока не существует и отражена только на бумаге.
Согласно ст. 254 ГК РФ, никаких проблем и ограничений с продажей невыделенной доли не предусмотрено. Можно передать другому владельцу право пользования своей частью, либо выделить свою площадь в натуре с последующим освобождением от необходимости согласовывать сделку с остальными.
Продается ли невыделенная доля?
Несмотря на отсутствие физических границ у невыделенной доли в квартире, законом предусмотрена возможность ее продажи, если известен размер в процентах. Есть определенные требования к процедуре и условия оформления, однако запретить продажу вправе только судебный пристав, выполняющий решение суда, либо сам судебный орган.
Чтобы продать долю, собственник обязан соблюсти положения ст. 250 ГК РФ, предусматривающие предварительное предложение доли к выкупу остальным владельцам в приоритетном порядке. Даже если никто не собирается выкупать недвижимость, продавец обязан предложить расширить свою жилплощадь.
Пошаговая инструкция для продажи невыделенной доли
Дорогие читатели!
Схема действий при переоформлении доли на продавца зависит от конкретных обстоятельств продажи:
- выкуп одним из совладельцев;
- передача имущества постороннему покупателю;
- оформление через судебное решение.
Чтобы увеличить стоимость своей собственности и упростить порядок продажи, необходимо провести выдел доли в виде отдельного помещения. Алгоритм, как выделить комнату из доли в квартире для продажи, напрямую зависит от согласия всех других собственников для предлагаемые условия выдела – через мирное соглашение или в судебном порядке.
Шаг 1. Предложение выкупа
Каждый из совладельцев квартиры имеет преимущественное право на выкуп предлагаемой доли другого собственника. Продать свое имущество третьему лицу можно только после того, как другие владельцы отказались от покупки.
Чтобы сделка считалась законной, следует направить уведомление о предстоящей продаже остальным собственникам жилья. В уведомлении содержится информация о планируемой продаже и предложение выкупить долю по указанной цене. Основные реквизиты документа:
- Сведения о собственнике, который намерен продать долю.
- Адрес квартиры, в которой расположена доля.
- Стоимость для продажи.
- Предложение купить имущество.
- Срок предоставления окончательного решения.
Чтобы доказать доставку уведомления, его следует вручать в присутствии свидетелей, либо просят поставить на втором экземпляре подтверждающую подпись. Допускается отправка документа телеграммой или на помощь привлекают нотариуса, который займется вопросом соблюдения законности процедуры продажи доли.
Шаг 2. Согласование условий с покупателем
Самый простой вариант продажи – договориться с одним из собственников об использовании права на преимущественный выкуп. Тогда не потребуется длительного ожидания в течение месяца, пока все собственники жилья дадут ответ на предложение.
Если предстоит искать постороннего покупателя, необходимо с особой тщательность выбирать цену доли, указываемую в уведомлении. Согласно действующему законодательству, цена, указываемая в договоре с покупателем, не может быть ниже той, которую указали в письменном уведомлении. Поскольку отсутствует возможность предоставить заинтересовавшемуся покупателю скидку, следует указывать в уведомлении минимально допустимую стоимость отчуждаемой жилплощади.
Если цена окажется завышенной, предстоит заново пройти процедуру предварительного согласования продажи с остальными собственниками.
Шаг 3. Подготовка договора
Когда покупатель найден и право преимущественного выкупа соблюдено, приступают к оформлению договора купли-продажи. Можно обратиться за помощью в подготовке документа к опытному юристу, либо составить договор купли-продажи самостоятельно по образцу.
Реквизиты договора купли-продажи доли в квартире включают:
- дату и место составления;
- информацию о продавце и покупателе;
- сведения об объекте недвижимости, где расположена доля (точный адрес, общая площадь, этаж);
- размер отчуждаемой доли;
- цена покупаемой доли в недвижимости;
- выбранный вариант расчетов;
- внесение аванса или задатка (если вносился предварительный платеж в счет покупки);
- указание на передачу доли новому собственнику (пункт договора, освобождающий от оформления отдельного приемопередаточного акта);
Чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо заверить его у нотариуса и собрать пакет документов.
Шаг 4. Сбор документации для сделки
Вместе с договором в Росреестр надо собрать пакет документации:
- личный удостоверяющий документ;
- свидетельство на собственности или выписка из ЕГРН;
- выписка, подтверждающая своевременность уплаты имущественного налога;
- документ, на основании которого собственник получил право распоряжаться частью недвижимости (дарственная, купчая, свидетельство на наследство и т.д.)
- техпаспорт;
- справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- для совместной собственности — согласие супруга;
- выписка по лицевому счету, справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ.
Если сделку оформляет доверенное лицо, дополнительно понадобится нотариальная доверенность на него и личный документ. Проверить законность прав доверенного лица можно через онлайн запрос на портале Федеральной Нотариальной Палаты.
Продажа доли несовершеннолетнего осложняется необходимостью получить разрешение отдела опеки. Его выдадут по личному обращению представителей ребенка, при условии подтверждения, что права и интересы подопечного в случае отчуждения доли не пострадают.
Шаг 5. Заключение договора у нотариуса
Каждый договор купли-продажи недвижимости подлежит заверению у нотариуса, за исключением случаев, когда в одной сделке отчуждается вся квартира, и все собственники долей согласны с продажей. В остальных ситуациях без нотариального заверения не обойтись.
Обязанность нотариуса – проверить содержание договора и удостовериться в законности процедуры.
Шаг 6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре
Завершением сделки считается внесение записи о переходе прав на собственность новому владельцу. Подтверждением этого станет выданная в Росреестре выписка ЕГРН.
Для регистрации собственности обращаются в отделении Росреестра, МФЦ или к нотариусу, самостоятельно оформляющего регистрацию. Перед подачей документации оплачивают регистрационную пошлину в размере 2 тысяч рублей.
Принудительная продажа на основании судебного решения
Если сделка отчуждения доли прошла с нарушениями, либо есть основания для принудительного выкупа доли, заинтересованная сторона обращается в судебную инстанцию. Принудительная процедура имеет свои особенности, связанные с основаниями для обращения и конкретных обстоятельств, и не обходится без привлечения квалифицированного юриста.
Шаг 1. Выбор основания для подачи иска
Перед обращением в суд предстоит оценить перспективы судебного разбирательства и сформулировать основания для исковых требований.
В качестве обоснований в суде истец часто использует:
- нарушение порядка уведомления, несоблюдение обязательств по предоставлению преимущественного права выкупа;
- намеренное уклонение от уведомления о предстоящей продаже;
- признание права на принудительный выкуп в связи с незначительностью доли.
Обратиться с иском в суд вправе один из собственников квартиры или законный представитель владельца.
Право оспаривать уже совершенные сделки действует на протяжении 3 месяцев после обнаружения нарушения права преимущественной покупки. Для остальных с иском в суд можно обратиться в течение года после обнаружения несоответствия.
Шаг 2. Подготовка доказательств
Сбор доказательств напрямую зависит от оснований иска. Если нарушено преимущественное право выкупа, заинтересованный в покупке собственник должен доказать, что не получал уведомлений о предстоящей продаже или сообщал продавцу о своем желании расширить жилплощадь.
Для принудительной покупки доли нужно доказать ее незначительность, а также невозможность совместного использования без ущемления прав остальных жильцов, и незаинтересованность собственника во владении этим имуществом.
Чтобы суд принял иск к рассмотрению, необходимо попытаться самостоятельно решить вопрос в рамках досудебного урегулирования. Заявление примут только вместе с документами, подтверждающими попытку мирно решить вопрос.
Шаг 3. Составление заявления
Чтобы увеличить шансы на удовлетворение требований истца, следует уделить внимание составлению иска, а при необходимости привлечь на помощь опытного юриста. Важно не только соблюсти требования ГПК РФ к составлению документа подобного рода, но и предоставить грамотную аргументацию со ссылками на действующие законодательные нормы.
Реквизиты иска о принудительной продажи невыделенной доли:
- точное название судебной инстанции;
- сведения о сторонах иска;
- цена исковых требований;
- размер оплаченной пошлины;
- описание обстоятельств, при которых возникла потребность признания доли незначительной;
- ссылка на прохождение процедуры досудебного урегулирования;
- детали, подтверждающие законность требований;
- ссылки на законодательные нормы;
- требования истца;
- перечень приложений;
- дата и подпись заявителя.
Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится адрес расположения квартиры. Выбор суда зависит от цены иска. В мировой суд передают иски с ценой требований не более 50 тысяч рублей. Поскольку стоимость доли обычно выше этой суммы, готовят заявление к городской или районный суд.
Шаг 4. Судебное разбирательство
Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину и внести деньги на депозит судебной инстанции, если предстоит принудительный выкуп доли. При отсутствии средств на счету, судебное разбирательство не состоится. После удовлетворения требования истца деньги перечислят на счет ответчика, а истец получит право на спорную долю.
На решение суда влияет аргументация в исковом заявлении, а также предъявленные на заседаниях доказательства. Чтобы грамотно обосновать позицию, истцу следует привлечь на помощь опытных юристов.
Шаг 5. Регистрация перехода права на долю по суду
После вступления в силу судебного решения в Росреестр передают подготовленный пакет документации. На внесение изменений в базу Росреестра по закону отводится до 7 дней. Если пакет передается через отделение МФЦ, срок регистрации увеличивается еще на 2 дней. С момента вручения выписки ЕГРН сделка считается завершенной.
Сколько стоит продажа невыделенной доли в квартире?
Есть вопросы по теме статьи?
На расходы, связанные с продажей доли в квартире, влияет выбор способа оформления – по взаимной договоренности или в принудительном порядке через суд.
| Вариант оформления | Действия | Сумма, руб. |
|---|---|---|
| 0,5% от суммы, если доля дороже 1,0 млн руб. | ||
| Услуги юриста | От 3000,00 |
Кто будет платить за переоформление доли, стороны определяют индивидуально. Если предстоит судебный процесс, расходы оплачивает заявитель. Если суд согласится с требованиями истца, по отдельному ходатайству можно потребовать возмещения расходов с ответчика.
Ответы на частые вопросы
Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?
Если доля не выделена, любое юридически значимое действие требует согласования с остальными владельцами. Исключение составляет продажа доли другому совладельцу.
Считается ли выдел доли разделом квартиры?
Разделить имущество могут только супруги, намеренные определить свои доли в совместно нажитой квартире. Раздел может происходит по равным долям, либо стороны договариваются об увеличении чьей-либо части на основании того, что один из супругов делал большие финансовые вложения, увеличившие ценность квартиры. Выдел доли – определение физических границ владения жилплощадью одного из собственников квартиры, находящейся в общей долевой собственности.
Хочу выкупить долю родственника. Что нужно сделать?
Если родственник собирается продать свое имущество собственнику другой доли, не требуется ждать истечения 1 месяца с момента передачи уведомлений. Если вы не владеете долей в той же квартире, придется подождать 1 месяц, вдруг кто-либо из совладельцев захочет расшириться. Вам нужно сообщить продавцу о намерении купить часть устно или в письменном виде.
На каких условиях органы опеки согласуют продажу доли несовершеннолетнего?
Сделка будет одобрена, если вместо проданной доли ребенок получит равноценное или лучшее жилье. Понадобится договор о приобретении несовершеннолетним другой собственности стоимостью не меньше, чем цена отчуждаемой доли.
Юридические сложности
Распоряжение долями осложняется необходимостью обязательной процедуры согласования продажи с остальными владельцами. Важно учесть все нюансы на этапе оповещения о сделке и сохранить доказательства того, что каждый из совладельцев получил право приоритетного выкупа части квартиры.
Рекомендуется привлекать юриста к составлению договора и согласованию условий продажи с другими владельцами. Это поможет исключить риск последующего оспаривания сделки и предъявления требований по принудительному выкупу части имущества.
Рекомендованные для вас статьи:
- Продажа доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
- Расприватизация доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
- Как продать долю в квартире другому собственнику этой же квартиры: пошаговая инструкция 2024
- Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Трудная доля. Почему опасно покупать часть квартиры?
Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.
Рассказываем, в каком случае от покупки доли в квартире лучше воздержаться.
Преимущественное право
Доля может быть идеальной (то есть не привязанной к конкретной комнате, а просто упомянутой в документах, например 7/20 или 1/2), а может быть выделена в натуре с привязкой к определенной комнате в квартире, поясняет юрист Полина Меркеева.
Первое, на что следует обратить внимание при покупке доли в квартире — это «преимущественное право покупки» (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Согласно ему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов.
«Указанная норма является своеобразным барьером на пути расширения участников таких правоотношений, а также, само собой, встает на защиту интересов участников общей долевой собственности, поскольку личность нового собственника будет играть немаловажную роль, ведь владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников», — поясняет Меркеева.
Продавец доли обязан уведомить собственников о намерении продать свою часть. Если уведомительный порядок не соблюден (продавец рассылает уведомления туда, где собственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения), а продажа доли все же каким-то образом состоялась, то есть риск потерять купленную недвижимость. Дело в том, что остальные собственники могут обратиться в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя и, вероятнее всего, выиграют его.
Доля в дар
На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.
Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло. Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.
Только через нотариуса
Оформлять покупку доли можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это дополнительные расходы.
Регистрация не для всех
В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.
Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.
Спорный маткапитал
В законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР нередко отказывают в направлении средств на приобретение доли в квартире. Тогда начинаются суды.
«В этом вопросе суд будет отталкиваться от того, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи», — объясняет юрист.
Доли в однушках
Эксперт не рекомендует покупать доли в «однушках», где уже проживает второй собственник и нет возможности проживать изолированно, ведь в таком случае вам просто не дадут вселиться, даже если обращаться в суд. Особенно, если вы не являетесь родственниками.
Наш блог
Продажа доли в квартире-нелегкое дело. Поэтому очень важно знать обо всех особенностях такой сделки.
Время на прочтение: не указано
Категория: Без категории
Довольно часто люди сталкиваются с необходимостью продать долю в квартире. Нередко в таком случае собственник ощущает растерянность, возникают вопросы «что делать» и «как правильно». Сделка по продаже доли отличается от продажи целой квартиры, и тут необходимо прояснить, о каких же отличиях необходимо знать собственнику, решившему продать долю в квартире. Ведь, как и в любой другой сделке, важно не допустить ошибок. В этой статье разберемся, как правильно оформить документы на квартиру, как не переплатить налоги и как избежать трудностей.
Какие проблемы могут возникнуть при продажи доли в квартире.
Долевая собственность – достаточно частое явление в нашей стране.
Разделение квартиры на доли может произойти по причине приватизации на всех зарегистрированных лиц в квартире, при разделе квартиры после развода, а также при оформлении наследства на нескольких наследников. Но стандартную квартиру нельзя разделить на несколько частей физически. Например, четырехкомнатная квартира может быть разделена на 4 однокомнатные, и доли в ней выделяются только юридически, то есть общая дверь, общая кухня, общая ванная и т.д.
Соответственно, при продаже возникает ряд проблем:
1)Сложно найти покупателя на такую недвижимость, ведь далеко не каждый человек согласен делить квартиру с посторонними людьми. А очень часто бывает так, что долевой собственностью являются коммунальные квартиры, или даже целые квартиры в общежитии.
2)Вторая проблема – другие собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире. То есть чтобы продать долю, которая принадлежит вам, необходимо получить от них отказ, а уже потом продавать сторонним лицам. Данный порядок никогда нельзя нарушать, так как другие собственники могут легко оспорить сделку через суд, и проблем будут значительно больше.
Итак, как правильно продать долю в квартире?
Первое – это выделение доли. Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. После проведения приватизации, каждому из совладельцев принадлежит определенная доля. Она может быть выражена дробно (к примеру, 1/2). Если же говорить о доле «в натуре», то есть «живой» доле, обычно, если есть возможность, каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования они владеют самостоятельно. То есть комната своя, но кухня, коридор и кладовая – общие, потому что поделить их физически нельзя.
Оформление процедуры выделения доли.
Выделение доли оформляется нотариально. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют. К тому же, если совладельцы не придут к общему решению, этот вопрос решается через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли, но ему в этом препятствуют остальные собственники, и возникает судебная тяжба, которая может затянуться до полугода, иногда дольше.
Следующий этап – это продажа части квартиры.
После выделения доли, хозяин вправе уже ее продавать, но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части всем другим собственникам квартиры. По закону, перед тем как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно нужно направить письменные уведомления с предложением совершить покупку. То есть совладельцы, в данном случае, имеют право преимущественной покупки. И если они отказываются – продаете сторонним лицам.
Еще один вариант – дарственная вместо договора купли-продажи.
Некоторые продавцы решаются на такую хитрость. И чтобы не проводить процедуру уведомления соседей о предложении покупки, они просто оформляют дарение. При этом типе сделок, уведомление соседей производить вовсе не обязательно, да и само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.
Но здесь есть важные подводные камни. Если вы подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.
Стоит здесь отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это не изолированная комната. То есть, теоретически, человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки, но на практике совершить такую операцию достаточно трудно, да и цена таких квадратных метров будет чисто символическая, так как вряд ли кто-то придет и скажет «хочу долю в однокомнатной квартире», чтобы просто ею владеть. В таком случае, лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком или предложить ему выкупить вашу долю. Но если ваш сосед не согласится, то придется решать проблему через суд. Это сложно, но возможно.
Подводные камни
В процессе продажи доли, можно столкнуться с большим количеством проблем. В первую очередь, это связано с непониманием соседей, остальных собственником квартиры. Например, они могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного согласия, провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу. В итоге это разрешается только в судебном порядке, на основании закона.
Примечательно то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно. Бывают, в принципе, такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.
Остается посоветовать собственникам долей в квартирах стараться поддерживать теплые отношения с соседями – остальными владельцами. Ведь, если однажды вы захотите продать свою долю, это намного облегчит вам задачу.
Продажа доли в квартире
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по жилищным вопросам даст Вам советы на консультации, если Ваша проблема требует индивидуального подхода, смотрите видео по теме советов жилищного адвоката:
Как продать квартиру с долями?
Понятие долевой собственности предполагает владение квартирой или домом в равных (или неравных) долях. Каждый владелец доли имеет право ее продать, подарить или оставить в наследство без согласия остальных владельцев. Но дольщики имеют первоочередное право на выкуп вашей доли, в случае продажи. Поэтому, если появилось желание свою долю продать, нужно уведомить всех дольщиков о своем намерении.
Нужно составить письмо с уведомлением и ждать ответа дольщиков 30 дней. Если совладельцы изъявили желание стать покупателями вашей доли, то оформляется сделка, если нет, то можно продавать вашу долю кому-то со стороны (если порядок будет нарушен, то возможны последствия в виде перевода прав и обязанностей покупателя, подробнее по ссылке). Чтобы провести сделку как можно скорее, нужно соблюсти несколько моментов. Необходимо составить договор купли-продажи квартиры по долям, с подробной информацией о каждой стороне, объекте недвижимости, стоимости, правах совладельцев.
После получения денег, составляется передаточный акт, этот документ подтвердит переход собственности к новому владельцу, далее право на долю регистрирует в Росреестре или МФЦ, оплачивается налог и пошлина.
Если продать решили всю квартиру целиком, то тогда все еще проще. Заключается единый договор купли-продажи, где прописывается порядок расчета с каждым собственником ( то есть дольщиком).
ВНИМАНИЕ: договор купли-продажи заверяется у нотариуса, только если все сособственники одновременно продают квартиру целиком нотариуса можно обойти
Что если один из собственников (дольщиков) против продажи?
Это не является препятствием. Разрешения другого дольщика вам не требуется. В этом случае есть два пути решения вопроса:
- признать возражение дольщика отказомот преимущественной покупки доли и продолжить сделку в обычном порядке;
- передать право собственности по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет никаких санкций.
Не терпите неудобства, не нужно жить под одной крышей с чужими или неприятными вам людьми, не провоцируйте преступления – просто продайте долю, получите свои деньги и направьте их на что-то более выгодное для вас.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
ПОЛЕЗНО: если возникают сложности в составлении договора, всегда можно обратиться к адвокату нашего Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
Может ли суд обязать продать квартиру?
Суд не может обязать собственника продать квартиру.
Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.
Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.
Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.
Адвокат по продаже доли в квартире в Екатеринбурге
Люди по разным причинам становятся собственниками доли в квартире или жилом доме. Договориться получается у единиц. Остальные разворачивают настоящие военные действия друг против друга. Все моральные устои уходят на второй план.
Есть вполне мирные способы учесть интересы каждого, разойтись и больше не пересекаться. Продажа квартир с долями не такая уж сложная задача. Вопросы вроде: «как продать квартиру, если несколько собственников» или «можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников» не должны становиться препятствием на пути к спокойной жизни.
Нужно просто знать, как такую продажу подготовить максимально быстро и с учетом интересов каждого. Конечно, лучше заручиться поддержкой нашего юриста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» (по ссылке сопровождение сделки купли продажи квартиры), чтобы избежать проволочек и ошибок по неопытности.