По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.
Продажа доли в квартире: ЗАКОН
Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.
Вторая особенность.Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).
Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.
Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.
Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли помешать соседу продать его долю?
Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.
Можно ли продать долю от доли?
Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.
Кто чаще всего становится покупателем доли?
Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.
Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.
Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.
(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)
Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.
Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире
Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.
Еще одно заблуждениедумать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.
При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.
Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.
Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.
Вам так же может быть интересно:
Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь
Как заставить продать долю?
На вопрос отвечаетС уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)
Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой. Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.
Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.
Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.
Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀
Что сказал по этому поводу Верховный суд
Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀
По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀
Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.
Светлана Петрикова
юрист, партнер юридической компании PG Partners
Как продать долю в однокомнатной квартире и заселить нового владельца: вопросы наследования доли 3/4 и 1/4
Могу ли я продать свою долю наследства в однокомнатной квартире, если у меня 1/4 доли, а у брата — 3/4? И если я продам свою долю, то может ли покупатель заселиться в квартиру после покупки доли?
| Виль , Москва
Ответы юристов (1)
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1603 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64
Если брат продаст свою долю в наследстве, то покупатель приобретает право на долю в квартире, но ему не предоставляется право на единоличное заселение в квартиру. Покупатель может заселиться в квартиру только при наличии согласия другого собственника (в данном случае — владелицы 3/4 доли), либо в соответствии с решением суда, вынесенным по иску на раздел имущества.
#115175 2022-08-08 16:25:41
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1603 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64
Для решения такого вопроса следует обратиться к тексту завещания или к законодательству о наследовании в вашем регионе. Также нужно проверить правильность соответствующих юридических документов, завершить оформление наследства и получить отдельную правовую консультацию по вопросам продажи своей доли. Если брат продаст свою долю, то покупатель получает право на ее использование в соответствии с документами, регулирующими совместную собственность. Однако, он не может заселиться в квартиру без вашего согласия, поскольку вы по-прежнему остаетесь совместными владельцами этой квартиры.
#327675 2022-08-08 16:25:41
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1603 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64
Статья 252 Гражданского кодекса РФ («Совместная собственность»).
Статья 290 Гражданского кодекса РФ («Использование совместной собственности»).
Также могут быть применимы нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об аренде жилых помещений.
Как продать и купить долю в однокомнатной квартире?
На форумах и в газетах объявлений часто встречается предложение купить долю в квартире. Несмотря на невостребованность подобных объявлений, все-таки они находят своих покупателей. Но, как правило, речь идет о долях в двухкомнатных, трехкомнатных квартирах и частных домах. В последнее же время мы с вами часто становимся свидетелями того, что некоторые продавцы предлагают нам купить долю в однокомнатной квартире.
Продажа доли в однокомнатной квартире: преимущественное право
Естественно, что продажа доли, тем более – в однокомнатной квартире, сопряжена с самыми разными моментами и обладает своей спецификой, своими нюансами.
Когда речь заходит о продаже долей или частей какой-либо недвижимости, часто мы слышим о преимущественном праве покупателя. Как правило, преимущественным правом обладают те жильцы или собственники, которым принадлежит другая доля в квартире или часть дома. Им-то и стоит предложить купить долю в вашей однокомнатной квартире.
Конечно, мы понимаем, что если возникло решение продать долю в однокомнатной квартире, значит, скорее всего, с другим собственником наладить контакт не получится. Однако если этого не сделать, вы рискуете продавать свою долю вечно: подобные предложения на рынке недвижимости редко когда находят отклик.
Впрочем, чтобы продать свою долю, вовсе необязательно мириться с собственником. Риэлторы отмечают: достаточно заказного письма с уведомлением, где вы сообщаете о своем намерении продать долю в недвижимости. В письме стоит сообщить все нюансы продажи: цену, условия и другие тонкости. По закону в обязательном порядке вы должны уведомить другого собственника (или собственников) о своем решении продать долю. Если в течение месяца вам не пришло письмо с подтверждением, что другой собственник решил купить вашу долю в однокомнатной квартире, вы можете выставлять объект в свободную продажу.
Если же собственник соглашается, сама процедура продажа доли не вызовет затруднений: для оформления сделки вам нужно будет обратиться к нотариусу и представить полный пакет документов на долю.
Доля в однокомнатной квартире: кому это интересно?
Если же помириться с другим собственником квартиры не удается, как не удается найти компромисс, стоит заняться поисками тех людей, которые могли бы купить доли в однокомнатной квартире. Практика показывает: на рынке работают специалисты, которые профессионально занимаются продажей долей в проблемных квартирах. Как правило, у них есть своя клиентская база, поэтому шанс продать долю у вас остается.
Об особенностях продажи доли в однокомнатной квартире
По закону, вы не имеете право продавать свою долю в квартире по цене, которая ниже той, что была предложена другими собственниками. Если же вы снижаете цену, процедуру с рассылкой уведомления стоит повторять всякий раз, когда стоимость изменяется.
Если же покупатель на стороне все же нашелся, а никто из собственников так и не откликнулся на ваши предложения, стоит приступать к оформлению всех необходимых документов. В самом процессе продажи доли в однокомнатной квартире никаких тонкостей и нюансов нет – он стандартен, как все процессы, связанные с продажей другой недвижимости.
Продать долю в однокомнатной квартире
Это самый сложный из всех вариантов продаж долей. Рассмотрим подробнее.
Можно ли продать долю в однушке?
Да, можно. Продажа может быть осуществлена после того, как сособственнику в этой квартире будет предложено выкупить долю по определенной цене. При отказе соседа или игнорировании им Вашего предложения, можно продавать любому иному покупателю.
Кому нужна доля в однокомнатной?
На первый взгляд, действительно, нормальному гражданину такая доля не нужна для проживания. Получается, что два посторонних человека живут в одной комнате… Но покупки долей, в основном, и осуществляются для каких-то дальнейших шагов:
- · Вынужденные обстоятельства покупки доли. У гражданина нет возможности купить полноценную маленькую комнату в коммунальной квартире, и он готов купить такую долю для проживания;
- · Экономический расчет. Если в квартире никто не проживает (например, она досталась по наследству после родителей), покупатель доли приобретает как бы целую квартиру. И пока у собственника второй доли не возникнут претензии, такой покупатель будет в свое удовольствие проживать на всей территории квартиры.
- · Доля может быть нужна второму собственнику. В этом случае, ее цена может быь не ниже, а даже выше рыночной.
- · Долю хочет купить агентство с целью дальнейшей выгоды;
- · Есть ряд фирм, выкупающих доли под прописку…
- · Ряд негативных факторов, по которым продается или покупается доля (назло, чтобы врагам не досталась, рейдерам, для терроризирования второго собственника и пр.). Можно при таких обстоятельствах продать и от целой квартиры долю. А можно от доли продать долю.
Сколько стоит доля в однокомнатной квартире?
Если продавать второму собственнику, доля может стоить дороже рыночной. Как говорится, последняя комната в коммуналке всегда самая дорогая.
Если продавать третьим лицам (не соседям), цена доли обычно ниже, чем цена отдельной площади, примерно в два раза. О ценообразовании читайте на страницах нашего сайта.
Консультация специалиста по продажам долей
У нас есть постоянная услуга — юридическая консультация по продаже долей в недвижимости.
Такая консультация может быть бесплатной, если ее проводит специалист-риэлтор. Если же Вы хотите более глубоко понимать проблемы и правовые последствия, юридическую составляющую таких продаж, к вашим услугам платный адвокат по недвижимости. Он ответит не только на все Ваши вопросы, но и без вопросов расскажет много интересного, подскажет варианты сделок из своей практики.
Поделитесь страницей с друзьями
Продажа доли в однокомнатной квартире — порядок действий, необходимые документы, стоимость
Если человек владеет долей в однокомнатной квартире, то согласно закону он может распоряжаться ей по усмотрению, в том числе продавать. На практике такие сделки наблюдаются редко, особенно если покупателем не является другой дольщик.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25 . Это быстро и бесплатно !
Однако когда гражданин собрался оформить продажу, и нашел лицо, которое хочет купить долю, то следует знать пошагово этапы таких действий, а главное, всевозможные трудности и риски в этом вопросе.
Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?
Законом не воспрещается продавать объекты недвижимости, в том числе принадлежащие в них доли, но при условиях, что:
- у гражданина есть документальное подтверждение, что он собственник конкретной доли, например, судебное постановление, дарственная, документы на наследство и прочее;
- другой владелец или несколько лиц, которые являются остальными дольщиками, не выразили намерение приобрести долю;
Их отказ или согласие купить должны быть в письменной форме.
- нашелся покупатель, который готов на такую сделку.
Примечание:покупателями могут выступать как сторонние граждане, так и остальные владельцы. У последних лиц есть по закону первоочередное право на подобные сделки.
Как продать долю в однокомнатной квартире?
Каждый дольщик, который принимает решение продать свою собственность должен знать, что для этого ему необходимо:
- Заручиться согласием остальных дольщиков на продажу или получить письменное уведомление, что один из этих владельцев будет покупать его долю.
- Собрать все документы, которые потребуются для проведения сделки.
Если в комплекте документов будет недоставать любой справки, выписки и прочего, то продажа будет невозможной.
- Надлежащим образом составить договор.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Примечание:на протяжении одного месяца уполномоченные лица регистрирующего органа будут проверять всю документацию, а после одобрят или отклонят куплю – продажу доли в однокомнатной квартире.
Порядок действий
Продажа доли осуществляется строго в несколько шагов:
- Дольщик принимает решение о том, что он желает продать часть однокомнатной квартиры, которая принадлежит ему по закону.
- Узнает стоимость такого объекта недвижимости.
Чтоб узнать стоимость можно проконсультироваться с риэлторами, а также просмотреть похожие предложения в интернете и прикинуть примерную цену.
- Уведомляет о своем намерении других дольщиков.
Для этого гражданин:
- сообщает в устной форме о своем намерении и предлагает за конкретную стоимость купить долю;
- если люди отказываются, то человек просит их предоставить официальную отказную.
Когда люди не желают в письменной форме предоставлять отказную, то каждому собственнику необходимо заказным письмом направить уведомление, в котором будет предложение купить конкретную собственность. Такое уведомление послужит подтверждением, что дольщики были проинформированы о готовящейся продаже.
- Готовит документы, которые потребуются, чтоб сделка совершилась.
- Ищет покупателя. На практике найти покупателя среди сторонних лиц проблематично, поскольку не каждый человек желает приобретать для себя однокомнатную квартиру не полностью.
Однако если дольщики отказываются от покупки, то собственнику советуется искать граждан, готовых пойти на такую сделку через:
- надежные риэлтерские конторы;
- специальные сайты, в которых возможно поместить информацию и приложить фотографии недвижимости;
- знакомых и коллег по работе.
- Составляет договор.
Чтобы миновать какие – либо проблемы юристами рекомендуется доверить составление договоров специалистам.
- В присутствии нотариуса идет подписание этого договора.
Нотариальное удостоверение носит необязательный, а рекомендованный характер.
- Обе стороны сделки подъезжают в Росреестр и представляют уполномоченному лицу все документы.
- Уполномоченные сотрудники Росреестра проверяют оформление сделки, ее законность, а после выдают покупателю документ о праве на долю.
Примечание:такое свидетельство продавец получает через 3 – 4 недели лично в Росреестре.
Необходимые документы
Для продажи своей доли, каждый владелец должен позаботиться и собрать необходимую документацию, а именно:
1. Документ, отражающий конкретную долю, которая закреплена за владельцем.
Например:
- дарственная;
- акт о вступлении в наследование;
- судебное постановление;
- брачный договор;
- соглашение между супругами при расторжении брака;
- договора покупки конкретной доли в объекте недвижимости.
Важно:любой из вышеперечисленных документов, кроме судебного решения, должен быть удостоверенным у нотариуса.
2. Оригинал паспорта.
Если гражданином был утерян паспорт, то его нужно срочно восстанавливать. В противном случае никакие сделки с недвижимостью оформлять не получится.
3. Справку из домовой книги.
Такая бумага содержит информацию, где указан перечень лиц, которые имеют прописку по конкретному адресу, в том числе малолетние дети.
4. Документ из бюро технической инвентаризации.
Справка из БТИ готовится около одного месяца, поэтому рекомендуется ее запрашивать заблаговременно.
5. Технический паспорт.
6. Официальное согласие остальных дольщиков на продажу.
7. Договор купли – продажи доли объекта недвижимости.
В этом документе должны быть:
- сведения о покупателе и продавце: имена, отчества и фамилии всех лиц, которые участвуют в подписании, их паспортные данные, даты рождения и прочее;
- сведение о доли: по какому адресу находится конкретная квартира, ее общий метраж и площадь доли, сколько всего дольщиков;
- условия, на которых продавец приобретает себе собственность.
Важно:экземпляр такого договора передается покупателю с продавцом, а также уполномоченному лицу регистрирующего органа.
Уплата госпошлины
Никакая государственная пошлина в Росреест не уплачивается. Уполномоченные лица переоформляют права собственности на объекты недвижимости, в том числе доли, бесплатно.
Важно:если граждане будут удостоверять договор у нотариуса, то в этом случае придется заплатить. Средние расценки 0.5% от цены, которая указана в документе, но не больше 20 тыс.руб.
Возможные риски при продаже доли в квартире
Продажа долей в однокомнатных квартирах имеет некоторые риски, в частности:
- Нежелание остальных владельцев этой недвижимости приобретать долю.
По закону гражданин может найти сторонних покупателей, однако это сделать довольно сложно, поскольку в квартире всего одна комната.
- Обращение в суд остальных дольщиков с целью не допустить куплю – продажу.
Суд, если они откажутся сами выкупать долю, не удовлетворит требование, однако на такие тяжбы уйдет много времени.
- Выражение недовольства по отношению к новому собственнику.
Важно:в этом случае покупателю, если он является посторонним лицом, будет крайне сложно находить контакт с остальными владельцами, например, в вопросе разделения единственной комнаты.
Продать долю в однокомнатной квартире допускается, однако это довольно сложная процедура, поскольку не каждый потенциальный покупатель хочет покупать такого рода недвижимость.
Также от дольщика требуется соблюдение всех подготовительных этапов, в частности, получения от остальных владельцев недвижимости отказа от покупки.
Блиц – советы:
- обязательно уведомлять других дольщиков о готовящейся продажи в письменной форме, а также забирать второй экземпляр документа, который подтверждает, что эти граждане проинформированы;
- даже если собственник доли нашел покупателя, он не имеет возможности продать ему, минуя остальных собственников, поскольку у тех есть первоочередное право выкупа;
- важно помнить, что госпошлину для оформления договора в регистрирующем органе вносить не требуется.