Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект».

Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо.

Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.

Хорошо или плохо, если доля выделена в натуре?

• Сын-наследник, возможно не решится продать свою невыделенную долю в квартире, если у проживающей матери не будет отдельной комнаты. А если будет у каждого по комнате? Если раздел возможен.
• Невыделенная доля стоит, например, 700 тысяч рублей, выделенная — 1,5 миллиона. Полмиллиона рублей и более могут подгонять собственника к продаже, даже если он и не хотел этого изначально.
• Выделенной долей можно распорядиться более конкретно. Например, подарить или завещать именно определенный объект.
• В комнату, определенную в результате раздела дома, можно вставить замки и никого не пускать (при невыделенной доле этого не сделать) и т.д.

Если есть возможность разделить территорию, стороны решают все мирно и даже цивилизованно. Остается только узаконить раздел. Но предмет спора (дом, квартиру, землю) не всегда можно разделить на равные части с точки зрения их метража, полезности и удобства. При единичных элементах объектов (например, одна комната, или единственный розарий в одном углу сада), вообще невозможно выделить долю в натуре одной стороне без ущерба другой.

Придется идти на уступки или отступные.

В любой ситуации (развод супругов, наследство, выросшие дети и пр.) раздел объекта (дома, квартиры, земельного участка) может быть:

• Добровольный;
• С процедурой медиации (досудебное урегулирование спора);
• Судебный.

Раздел дома, квартиры, земельного участка добровольный

Чтобы узаконить раздел, необходимы следующие документы:

— правоустанавливающие документы на объект;

— технический или кадастровый паспорт

— документ — основание для раздела (если есть);

— паспортные данные сторон.

Все документы в копиях предоставляются в наш юридический центр для составления договора или соглашения. Готовый документ необходимо зарегистрировать в УФСГРКК (не всегда) либо заверить подписи у нотариуса (возможны варианты).

Раздел дома, участка, квартиры с помощью эксперта, юриста или адвоката

Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все. Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.

Если же у Вас преимущественное право в получении лучшей части дома или квартиры, земель или насаждений на них — надо подготовить доказательства ваших преимуществ и правильно их применить.

Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.

Раздел дома, участки,земельного участка в судебном порядке

«Я печку выкладывал сам, почему я должен делить ее с братом?»

«Мы перекрыли крышу, настелили заново весь пол, пристроили веранду. Почему же теперь все делить поровну? Надо — по справедливости.»

«У нас только один вход, одна кухня и одна комната. Это вообще не делится!»

«А как можно разделить однокомнатную квартиру?»

Судебный раздел обекта (раздел дома, земельного участка, квартиры) — хитрая процедура. Кто больше знает законов, тот и выиграет. Мы провели порядка 15 процессов по разделу домов и земельных участков загородной недвижимости и три раздела квартир в городе. Они все разные. Потому что стартовые условия каждой семьи, каждого клиента — не похожи друг на друга.

Иногда в процесс раздела дома, например, вмешивается вопрос раздела земли или установления порядка пользования грядками, кустами, дорожками, колодцем. Внешняя инфраструктура тоже влияет на раздел. Или ее можно заставить влиять. Тут ведь как — или мы предлагаем выгодный вариант, или нам навязывают вариант второй стороны.

Свой-то всегда лучше.

Для начала судебной процедуры раздела нужны документы:

— паспорт обекта (любого года изготовления);

— план земельного участка (если есть земля);

— для раздела земли — обзорный план или генеральный план местности (территория вашего и соседних участков, дорог, водоемов и смежных землепользователей (лесхоз, сельхозземли и пр.).

С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.

Регистрация документов о разделе дома в УФСГРКК (ГБР)

Гражданский кодекс и закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» обязывают любые действия с недвижимостью регистрировать. В большинстве случаев только после такой регистрации сделки считаются узаконенными. Но так может быть не во всех случаях. Например, если ни дом, ни земельный участок не оформлены в собственность, а раздел дома требует какой-то процедуры фиксации принятого решения, можно в некоторых случаях обойтись и без регистрации в УФСГРКК (ГБР).

Надо разбираться, как выгоднее и как законно. Когда — надо, а когда — не обязательно. В любой ситуации Вам помогут наши юристы и адвокаты.

Обращайтесь в наш юридический центр, мы поможем.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

Продать долю в квартире

Определим цену, дадим юридические советы, выполним за вас все действия «под ключ».

Изменения в законодательстве

В 2016 году появились новые правила продажи долей в квартире, вернее, оформления перехода прав на такие доли. Эти правила действуют и в 2024 году, но уже с учетом нового закона о регистрации недвижимости.

Не во всех случаях обязательно продавать доли «через нотариуса». В ряде случаев, это можно сделать более дешевым способом – в простой письменной форме

Правила продажи долей

В простой письменной форме ( стоимость оформления 5000 руб., цена действует при указании на эту страницу ) в следующих случаях:

Новый закон, начавший свое действие несколько лет назад, позволяет использовать «старые» дешевые пути оформления продаж долей в следующих случаях:

• Продажа доли сособственнику. То есть, если квартира принадлежит, например, Иванову, Петрову и Сидорову, то они между собой имеют право оформлять продажу друг другу без нотариуса. Так может быть, например, при продаже комнат в коммунальной квартире соседям, при продаже доли комнаты второму собственнику этой комнаты, при некоторых сделках по «обмену», когда граждане под таким обменом понимают продажу доли соседу и покупку на эти деньги другого достойного жилья.
• Продажа целой квартиры, оформленной в долях (правда, этот вопрос еще обсуждается в нотариальной палате). Например, в процессе приватизации квартира досталась маме, папе и ребенку, который уже вырос, тогда все трое одновременно могут продать квартиру стороннему покупателю без оформления сделки у нотариуса. Опять же, обращаем внимание, что такой вопрос не до конца урегулирован. Необходимо обращаться к юристам за разъяснениями.
• В иных случаях (читать новые редакции закона или спросить у юристов).

Нотариально (стоимость оформления 0,5-1% от кадастровой стоимости + стоимость технических работ)

Приведем ряд примеров, когда обязательно необходимо оформление перехода прав при продаже долей у нотариусов:

• Доля в квартире или комнате продается постороннему лицу, то есть не сособственникам в такой квартире. Что это значит? Например, в квартире три долевых хозяина: Иванов, Петров и Сидоров. Если один из них решил продать другому, например, Иванов Петрову или Сидорову, то нет необходимости оформлять такую сделку у нотариуса, достаточно составить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре. Если же Иванов решил продать свою долю, обязательно предложил продать Петрову и Сидорову (такое правило указано в Гражданском кодексе), а они отказались, то продажа иному лицу, не имеющему собственности в этой квартире – должна быть оформлена через нотариуса.
• Само предложение о покупке доли квартиры или комнаты должно быть только в нотариальной форме. Раньше это можно было сделать обычным письмом и отправить предложение почтой. Сейчас законодательство оберегает остальных собственников в квартире от возможных неправомерных действий при продажах площади на сторону.
• При участии в продаже несовершеннолетних (граждан, не достигших 18 лет). Ранее такие сделки контролировали только органы опеки и попечительства. Теперь же нотариус проверяет дополнительно безопасность прав ребенка.
• При разделе долей супругов (но только при составлении соглашения об изменении их размеров). В иных случаях раздела имущества супругов возможны иные варианты.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

С прежним законодательством было жить проще: написал предложение о покупке, отправил почтой, через месяц можно продавать, прикрепив квитанцию о почтовом отправлении.

Сегодня продолжается усложненная процедура оформления сделки с долями. И обойти ее будет трудно (хотя можно в некоторых законных случаях). Теперь предложение о покупке должно быть оформлено у нотариуса или таким образом, чтобы было достоверно установлены и доказаны факты предложения.

Кстати говоря, предложения в простой письменной форме, отправленные ценным письмом — не панацея.

Но здесь возникает ряд препятствий:

• Доля в квартире не принята по наследству;
• Собственник доли (сосед) неизвестно где;
• Сосед не хочет давать отказ от покупки;
• Сосед говорит, что купит долю по указанной цене, но ничего для этого не делает;
• У соседей есть желание купить, но нет денег и пр.

Тогда к действиям нотариуса должен подключиться адвокат, который своими активными действиями будет решать такие проблемы. Здесь два варианта решений – несудебный порядок и судебный. Во внесудебном порядке возможен розыск соседей, понуждение к оформлению права собственности на долю, помощь в оформлении наследства соседа, переговоры, убеждения и пр. В судебном порядке можно решать то, чего не достигнуто мирным путем. Такая практика судебных и мирных решений у нас уже большая.

С решениями судов можно ознакомиться в главном офисе организации.

Пошаговая инструкция при продаже доли

1. Определить, каким способом можно оформлять продажу: обязательно ли у нотариуса или можно в простой письменной форме. В этом Вам могут помочь юристы нашего центра (по телефону или при очной бесплатной консультации, надо заранее записаться).
2. Подготовить необходимые документы. При нотариальной сделке часть документов заказывает сам нотариус по электронным сетям, и эти документы собирать не придется (например, выписка ЕГРН). Иные же необходимые документы надо собирать самим, и позаботится об их наличии должны собственники, или поручить эти действия юристам. Для простой письменной формы ряд документов (иногда даже свидетельство о собственности) не обязательны. Но для ускорения процесса регистрации в Росреестре и оформления договора, советуем, например, кадастровый паспорт, иметь. При нотариальном оформлении более строгие правила.
3. Формирование дополнительных (не нужных для сделки) документов при оформлении продажи. Из опыта наших адвокатов, можем сказать, что существует ряд документов, очень пригождающихся в будущем, если продавец и покупатель, а также их родственники и возможные правообладатели начинают спорить. Например, приватизация квартиры была проведена без гражданина, который сидел в тюрьме (по форме 9 его не было видно), соответственно, ему доля в приватизированной квартире не досталась. После его возвращения может возникнуть вопрос о выделении ему его доли или компенсации денежных средств, а в худшем случае – законном проживании в такой квартире вместе с покупателями. Соответственно в данном конкретном примере, необходимо оформить гарантии от продавцов в случае возникновения схожих ситуаций. Такие гарантии для всех возможных случаев могут составлять наши юристы и адвокаты. Не менее важно, когда доля квартиры была принята по наследству, и еще более опасно – по завещанию. А вдруг найдется наследник по закону и будет восстанавливать сроки для принятия наследства, устанавливать факты и пр. На такие случаи тоже должны быть подготовленные во время сделки дополнительные документы, оберегающие покупателя. Есть и ряд документов, оберегающих продавца. Не всегда момент получения денег – это единственное, чего необходимо добиваться.
4. Выполнение предварительных действий перед заключением договора (составление предложений о преимущественном праве покупки, подписание предварительного договора купли-продажи, запись к нотариусу, подготовка документов для составления договора, приглашение сторон, уточнение времени, проверка дееспособности сторон и пр.)
5. Решение вопроса с деньгами, вернее, с процедурой их получения. Это может быть кредит банка с различными условиями получения, закладка денег в банковскую ячейку (сейфинг), безналичное перечисление, аккредитив, получение сумм в будущем (после регистрации сделки) при оплате материнским капиталом, иные случаи.
6. Составление и подписание договора плюс проверка правильности (смысл и орфография).
7. Формирование пакета документов для подачи в Росреестр.
8. Получение обещанного по сделке (продавец получает деньги или предмет встречной покупки, покупатель – предмет покупки, деньги).
9. Уведомление жилищных органов о смене собственника.

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Еще хотим обратить внимание на сами варианты продажи: как продать долю дороже, чем за нее предлагают соседи или сособственники своей же бывшей семьи. В ряде случаев можно продать невыделенную долю. Причем, стоимость такой продажи может быть не меньше рыночной цены.

Эти и другие вопросы Вы можете узнать у юристов по недвижимости, подойти на прием.

Для бесплатной консультации необходимо предварительно записаться по телефону, эл.почте. Отзывы о работе специалистов нашей организации можно посмотреть на странице «Отзывы об «Адвекон»

Обращайтесь к нам! Найдем самый выгодный вариант продажи и оформления. Поможем при сопровождении сделки.

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

Продажа невыделенной (идеальной) доли

Ситуация, когда одна квартира делится между несколькими наследниками, не редкость. Новоиспеченные собственники могут обладать выделенной или невыделенной частью недвижимости. Владельцы доли квартиры имеют право распоряжаться своим имуществом так же, как и единоличный собственники.

Единственное условие — действия одних хозяев не должны нарушать права других. Некоторые сделки все же нужно согласовывать. Запретить продать частную собственность никто не может, но совладельцы могут всячески препятствовать этому.

Именно поэтому следует основательно подготовиться и проконсультироваться со специалистом.

• 1 Основные понятия
• 2 Процедура заключения сделки купли-продажи
• 3 Расходы на сделку
• 4 Что делать, если совладельцы препятствуют продаже доли?

Основные понятия

Невыделенная или идеальная доля — это часть жилой недвижимости, которая определена не в натуре, а в процентном соотношении. Зачастую в квартире с несколькими собственниками нет возможности выделить каждому по одной целой комнате таким образом, чтобы это не повлияло на качество жизни. Идеальной ее называют, потому что фактически отдельной изолированной части имущества у владельца нет, но документально она подтверждена.

Невыделенную долю можно продать так же, как и выделенную. Запрет на продажу могут наложить только исполнительные органы по решению суда. Так как даже невыделенная часть квартиры является собственностью владельца, то и распоряжаться ею он может как ему угодно. Однако, продажа третьему лицу возможно только после письменного уведомления остальных совладельцев.

Это необходимо для того чтобы у них была возможность выкупить имущество. Если они отказались или проигнорировали предложение о покупке, то собственник невыделенной доли имеет полное право выставить свою долю на продажу. Продавать недвижимость по цене меньшей, чем было предложено другим собственникам — нельзя.

Процедура заключения сделки купли-продажи

Любая сделка купли-продажи начинается с договора. В первую очередь собственник доли должен предложить выкупить свою часть имущества непосредственно владельцам остальных частей. Процедура продажи недвижимости совладельцу значительно проще проходит быстрее. У собственников есть 30 дней, чтобы договориться.

Если к соглашению прийти не удалось, то недвижимость может быть продана третьему лицу. Законом запрещено продавать имущество третьему лицу, по стоимости меньшей, чем было предложено владельцам.

Перечень необходимых документов:

• паспорт гражданина РФ;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• правоустанавливающие документы на долю в квартире;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• бумаги подтверждающие отсутствие долгов по счетам за коммунальные услуги.

Если собственником одной из долей недвижимости является несовершеннолетний гражданин, то перед продажей потребуется получить официальное разрешение от органов опеки и попечительства.

Расходы на сделку

Как и любая другая сделка, продажа невыделенной доли требует определенных затрат. В основном связаны они с оплатой услуг нотариальных и государственных организаций:

• услуги нотариуса — зависят от региона и стоимости объекта;
• подготовка документов — 5-10 тыс. руб. (техпаспорт, определение доли);
• предварительный и основной договора — по 10 тыс. руб. за каждый;
• нотариальное заверение документов — 0,5% от стоимости объекта;
• госрегистрация — 2 тыс. руб.

Кроме того, продавец обязан оплатить налоговый сбор на полученный доход в размере 13% от стоимости объекта недвижимости.

Что делать, если совладельцы препятствуют продаже доли?

В нотариальной практике нередки случаи, когда по каким-то причинам другие владельцы долей в квартире препятствуют заключению сделки купли-продажи. В таком случае решить вопрос можно в результате судебного разбирательства.

Предусмотрено несколько вариантов для обращения в судебные органы:

• признать совладельцев недвижимости уведомленными о продаже и наложить запрет на препятствие заключению сделки с третьим лицом;
• принудить совладельцев к выкупу доли в судебном порядке;
• перевести право выкупа с третьего лица на совладельца (если была нарушена процедура продажи невыделенной доли имущества).

Истцов в таком разбирательстве будет выступать совладелец, а ответчиком будет другой собственник доли в квартире. Это правило работает даже если имущество уже продано третьим лицам. Заявитель должен выявить нарушение своих прав, подготовить подтверждающие этот факт доказательства и оформить исковое заявление.

После оплаты государственного сбора документы направляются в суд.

Любая недвижимость, будь она в долевой или в полной собственности, требует государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на долю в квартире является судебное решение. Срок вступления в силу — 30 дней.

По истечению этого срока, собственник имеет право подать заявление и сопутствующие документы напрямую в Росреестр или воспользоваться услугами МФЦ. Рассмотрение займет около десяти дней.

Невыделенную долю в квартире или доме продать можно. Законом установлен определенный порядок заключения сделки. Для начала необходимо определить ее размер в процентном соотношении.

Сделки с долями недвижимости требуют нотариального сопровождения.

Как продать невыделенную долю в квартире?

Продать квартиру можно как целиком, так и по частям. И в последнем случае речь идет о долях, которые могут быть выделены или нет. Если доля выделена, то речь идет о физическом отграничении: например, в трехкомнатной квартире продается ⅓ часть, которая выделена в виде одной жилой комнаты площадью 12 квадратных метров, а кухня и санузел будут территорией общего пользования.

Если доля не выделена, то речь идет только об имущественном праве на часть квартиры. В таком случае не будет физического отделения части, в документах будет указана дробная доля. Например, ⅓ или ½ . Такие варианты продажи недвижимости уже не так популярны, если речь идет о продаже третьим лицам.

Люди зачастую покупают часть квартиры в виде выделенной комнаты в том случае, если им нужно жилье, а приобрести весь дом они не могут.

Тем не менее, законом не запрещено продавать невыделенные части, но такие сделки имеют несколько нюансов, о которых мы дальше и поговорим в этой статье.

• 1 Можно ли продать: что говорит закон
• 2 Как продается невыделенная доля: порядок действий
  • 2.1 Процедура продажи

  Можно ли продать: что говорит закон

  Продавать можно как выделенные, так и невыделенные доли, но важно помнить и выполнять такие правила:

  1. должно быть соблюдено правило преимущественного выкупа — согласно статье 246 ГК РФ. Это значит, что первое предложение о выкупе доли должны получить совладельцы квартиры, и только по истечению 30 дней, если они откажутся или не дадут ответа, можно продавать часть третьим лицам;
  2. сделка купли-продажи должна обязательно быть заверена нотариусом. Это правило действует с 2016 года. Без нотариального заверения ДПК не будут регистрировать в Росреестре.

  Продать долю можно даже в однокомнатной квартире , хотя понятно, что там она не может быть выделена в натуре, так как выделять просто не из чего. Хотя и на такие предложения есть свои покупатели, а также при разводе один супруг может у второго выкупать его части, чтобы становится полноправным хозяином квартиры.

  

  Если вы собираетесь продавать невыделенную долю, то придется снижать цену, иначе найти клиента не получится. Зачастую такие предложения пользуются спросом в больших федеральных городах, где людям нужна площадь для прописки.

  Как продается невыделенная доля: порядок действий

  1. направить совладельцам письменное извещение. Письменное, потому что на руках должно быть доказательство того, что преимущественное право покупки было соблюдено, если потом будут какие-то претензии со стороны бывших совладельцев. После отправки нужно подождать 30 дней, и по истечению этого срока, если желания купить долю у остальных собственников не возникло, начинать продажу третьим лицам. Позаботьтесь о том, чтобы сохранилось доказательство направления извещения. Это может быть уведомление о вручении письма адресату.
  2. подготовьте документы для покупателей (список приведем ниже);
  3. разместите объявление о продаже или наймите риелтора. В последнем случае вам нужно будет заплатить комиссионные за работу агента.

  Для продажи доли нужно собрать такой пакет документов:

  1. правоустанавливающие документы на долю;
  2. расширенная выписка из ЕГРН — запросите документ непосредственно перед стартом продаж, чтобы он был с актуальной датой, а не старый;
  3. копия паспорта;
  4. технические и кадастровые документы;
  5. справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  6. подтверждение того, что совладельцам было направлено извещение о продаже доли, и то, что они это извещение получили, выдержан 30-ти дневный срок;
  7. если продавец состоит в браке, то письменное разрешение второго супруга(и) на продажу доли;
  8. если в сделке каким-то образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего, то разрешение на сделку из органов опеки.

  

  На руках к моменту старта продаж должны быть как оригиналы, так и копии этих документов. Дополнительно можно взять справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособен. Это не обязательный документ, но доверия со стороны покупателя добавляет.

  Процедура продажи

  Продажа доли квартиры проходит по такому же алгоритму, как и продажа целой недвижимости. Различие будет в тексте договора — в нем указывается, что реализуется невыделенная доля, ее размер, общая площадь квартиры и адрес, по которому она расположена.

  Договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса, после чего стороны проводят расчеты и новый собственник регистрирует право собственности в Росреестре, сделать это также можно через МФЦ.

  Сроки и расходы

  Продажа доли, при условии того, что покупатель будет сразу, проходит за 1, месяца. Месяц отводится на соблюдение права преимущественной покупки остальных совладельцев, а оформить сделку можно за 1-2 недели максимум.

  1. госпошлина за регистрацию ДПК — 0,5% от суммы договора;
  2. регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей со стороны покупателя и 350 рублей со стороны продавца;

  Дополнительные расходы — это оплата услуг нотариуса, запрос справок и документов.

  Продажа невыделенной доли сложнее, чем выделенной, потому что на такие сделки мало желающих, а продавец хочет продать как можно дороже, не стремясь снижать цену. Поэтому, если есть возможность, то лучше выкупить части у остальных владельцев и статьи полноправным хозяином квартиры или продать им свою часть.