Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос покупка ветхого жилья

Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Какое жилье считается аварийным?

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:

1. Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
2. Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
3. Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
4. Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
5. Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.

Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении.

И даже после этого квартиру продать можно.

Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

1. На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
2. На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.

Как все происходит пошагово:

1. Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
2. Обе стороны согласуют условия сделки.
3. Заключается соглашение о выкупе.
4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.

Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:

1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
2. Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
3. Дата и номер решения об изъятии жилья.
4. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
5. Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
6. Размер выкупной цены.
7. Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
8. Способ и порядок оплаты.
9. Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
10. Ответственность, права и обязательства сторон.
11. Дата составления, подписи участников сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Образец соглашения

Документы

Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• решение о признании дома аварийным;
• выписка из домовой книги.

Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.

Как рассчитывается выкупная цена?

При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.

Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?

Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:

1. Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
2. Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
3. Обратившись за помощью к оценщикам.

Услуги оценщиков стоят в среднем 3 000-5 000 руб. в небольших городах, в столице расценки выше. По результатам оценки собственнику выдадут заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость жилья для продажи.

Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?

Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:

1. Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
2. Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
3. Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.

Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.

Как продать квартиру в аварийном доме?

Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
2. Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
5. Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.

Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.

По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.

Какие еще сведения указываются:

1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
2. Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
3. Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
4. Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
5. Стоимость жилья, порядок расчетов.
6. Права, обязанности сторон.
7. Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
8. Дата составления и подписи сторон.

Образец договора

Документы

Что нужно продавцу для сделки:

• паспорт;
• документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН;
• акт обследования жилья комиссией;
• решение о признании дома аварийным.

Покупатель представляет только паспорт.

Расходы

Затраты на сделку стандартные:

1. Оплата госпошлины покупателем – 2 000 руб.
2. Оплата услуг юриста – от 1 000 руб.
3. Оплата пошлины нотариусу, если договор удостоверяется – 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.

Обратите внимание! Дороже всего обходится полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), но взамен клиент может быть уверен, что все будет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановления или отказа в регистрации права собственности.

Последствия покупки квартиры в аварийном доме

С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.

При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?

Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:

Участники сделки	Плюсы	Минусы
Продавец	Избавление от аварийного жилья	Исключение из программы расселения жителей аварийных домов
	Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки
Покупатель	Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем	Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет
	Низкая стоимость квартиры	Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления
		Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье
		Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей
		Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли зарегистрироваться в аварийном доме?
Да, достаточно согласия собственника.
Можно ли продать аварийную квартиру, если я живу в ней по договору социального найма?

Нет, неприватизированную квартиру продать нельзя. Если дом признали аварийным, нанимателю предоставят в порядке очереди другую жилплощадь по договору соцнайма.

Можно ли продать частный дом, признанный аварийным?

Можно, если с муниципалитетом не заключено соглашение о выкупе и нет решения суда о принудительном изъятии.

Нужно ли платить налог с продажи аварийного жилья?

Да, статус аварийности роли не играет. Если недвижимость получена в наследство, по договору дарения или в результате приватизации, НДФЛ не платится при минимальном сроке владения от трех лет. В остальных случаях такой срок равен пяти годам.
НДФЛ в размере 13% уплачивается от суммы доходов, полученных за вычетом расходов на приобретение жилья. Но нужно представить документы, подтверждающие затраты. Декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог платится до 15 июля.

Купил квартиру в аварийном доме, теперь администрация хочет ее выкупить. Выкупная стоимость меня не устраивает, но они ссылаются на то, что цена для них не может быть выше стоимости, указанной в моем ДКП. Правда ли это?

Да, и об этом говорится в п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Выкупная цена в данном случае не может превышать стоимость, указанную в ДКП.

Заключение эксперта

1. Продажа квартиры в ветхом или аварийном доме законом не запрещена, но продавец утрачивает право на участие в программе расселения. Вместо него в нее по заявлению включают покупателя – нового собственника.
2. Купля-продажи аварийной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для оплаты нельзя воспользоваться материнским капиталом, а ипотеку банк не одобрит.
3. Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Иногда экономия на недвижимости оборачивается другими проблемами.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Рекомендуем по теме

Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Оплата коммунальных услуг в аварийном доме

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Можно ли прописаться в аварийном жилье?

Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос

В домах, попавших под снос по московской программе реновации, и сейчас есть полноценный рынок купли-продажи. Покупают такие квартиры, чтобы со временем переехать в новый дом. А продают — чтобы не ждать улучшения жилищных условий годами

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы. После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время.

Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.

Как будет проходить переселение

• Первый этаппереселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
• Второй этаппереселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
• Третий этаппереселения будет проходить с 2029 до 2032 года. человек.

Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.

«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас.

Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках

Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным. Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.

Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены. Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.).

Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.

Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).

Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).

Влияние реновации на рынок жилья

Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.

В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.

Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.

Возможно ли продать аварийное жилье в 2024 году: можно ли заключить ДКП, если дом признали ветхим

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья. Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения. Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП.

Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

• продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья.

Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2024 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит.

Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

• полная сумма сразу;
• часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
• полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать.

А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности.

Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.

Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!

Расчет выкупной цены аварийного жилья в 2024 году: состав и судебная практика

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру.

Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте.

Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта.

Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

• ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
• ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
• Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

• исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
• исходя из кадастровой стоимости квартиры.

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

• стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
• расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
• компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически.

В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

• расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
• транспортные расходы (например, грузоперевозка);
• услуги риэлтора по подбору жилья;
• услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
• расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

• аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
• собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
• расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Как продать квартиру в доме под снос? Можно ли реализовать жилье, полученное по программе переселения?

В данной статье мы рассмотрим возможность продажи квартиры в доме, признанным аварийным. Опишем детальный процесс продажи ветхого жилья.

Разберем какие документы необходимы для совершения сделки, все возможные нюансы, особенности и риски при покупке или продаже квартиры.

А также выясним, можно ли продать квартиру, полученную по программе переселения и что для этого нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Скрыть содержание

Можно ли реализовать жилье, если оно признано опасным и определено под снос?

Cделки купли-продажи ветхого жилья регулируется:

• Жилищным Законодательством РФ.
• Правительственным Постановлением № 47, выданным 28 января 2006 года.
• Федеральным Законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185, принятым Государственной Думой 21 июля 2007 года.

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена,банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры
• Дистанционная реализация недвижимости. Как продать квартиру в другом городе?
• Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?
• 10 лучших сайтов по продаже недвижимости в России. Как подать объявление бесплатно?
• Советы продавцу недвижимости: как продать квартиру с обременением

Продажа ветхого жилья

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Собственник имущества должен подписать соглашение на изъятие недвижимости, согласно жилищному кодексу.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

• Паспорта сторон.
• Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
7. Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

Договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации).

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

• Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
• Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

1. Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации. Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если вы приобрели старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту можете не получить подобной возможности.
2. Сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению, могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.
3. Предлагаемый вариант по переселению не всегда может устраивать собственников жилья.

Разрешена ли продажа недвижимости, полученной по программе переселения?

А если квартиру получили по переселению, можно ли ее продать?

Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.

Но для некоторых граждан, решивших продать квартиру, полученную по программе переселения, становится неожиданностью необходимость оплаты налога за продажу недвижимости. В этом случае срок владения предыдущей ветхой недвижимостью не входит в расчёт владения новой квартирой.

Процедура по переселению предполагает новый расчет владения жильём – собственник официально владеет квартирой с даты регистрации недвижимости в Росреестре, также этот срок может быть сдвинут, так как переселение происходит, как правило, в новые застройки, которые еще не прошли определенные юридические мероприятия, что затрудняет процесс регистрации.

Собственник обязан оплатить налоговый сбор в случае совершения сделки купли-продажи, если сделка произойдет в течение ближайших трёх лет с даты регистрации жилья в Росреестре.

Размер налога зависит от двух обстоятельств:

• Срок владения имуществом.
• Кадастровая стоимость недвижимости.

Физические лица, продавшие жилой объект имущества, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и последующую реализацию недвижимости.

Сумма, полученная за квартиру, за вычетом одного миллиона рублей составит налогооблагаемую часть. Из этой части необходимо вычесть 13%, она и составит налог, который необходимо оплатить государству.

Так же возможен возврат налога при реализации жилья. Покупка имущества под реновацию является достаточно прибыльным бизнесом.Так как стоимость ветхого жилья значительно ниже по сравнению с более новыми аналогами, а значит покупка такой собственности значительно окупится с переселением в современную квартиру в новостройке.

Стоит отметить, что общая площадь хрущевки и полученной квартиры в новостройке отличаются:

• 30 кв. м. хрущевки = 38 кв. м. в новой квартире.
• 45 кв. м. хрущевки = 58 кв. м. в новой квартире.
• 58 кв. м. хрущевки = 70 кв. м. в новой квартире.

По закону замена недвижимости должна происходить на идентичную общую площадь имущества, но подобного, маленького метража попросту не предусмотрено в современных, жилых домах.

Совершить сделку купли-продажи жилой недвижимости, определенной под снос, возможно, но при условии, что собственник квартиры не оформлял договор мены с целью дальнейшего переселения. Продажа ветхого жилья происходит практически на тех же условиях, что и продажа стандартного жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Это быстро и бесплатно !