Можно ли купить участок без межевания

Здравствуйте. Сначала отвечу на вопрос — в законе нет запрета на покупку земельного участка, которому не проводили межевание. Можно купить участок с неоформленными границами в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН). Не имеет значение: 1) какой это участок — ИЖС, ЛПХ, садовый, огородный; 2) находится ли участок в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.) или в черте населенного пункта; 3) участок продается с домом или нет. Также собственник (продавец) в свою очередь имеет право продать землю без межевания границ.

До 2017 года все сделки c недвижимостью регистрировались на основании Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. В ст. 19 данного закона был указан прямой запрет на куплю-продажу земельных участок, если их границы не были установлены в кадастре недвижимости. Такую сделку бы приостанавливали, пока собственник участка не сделал бы межевание и не зарегистрировал границы.

С 2017 года вышеуказанный закон был отменен, а на его смену пришел новый — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Теперь сделки проходят на его основании. В ст. 26 нового закона описаны случаи когда сделку приостановят. В ней ничего не написано про обязательное установление границы (межевание) земельного участка. Поэтому теперь регистратор не имеет право приостановить куплю-продажу «немежеванного» участка. Как только что-нибудь изменится, я обязательно дополню в статье.

Есть другое требование у участку

Даже если участок не имеет установленных границ, перед сделкой он должен стоять на кадастровом учете, имея уникальный кадастровый номер — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

При покупке «немежеванного» участка все риски покупатель берет на себя

Например, после покупки новый собственник решил установить границы участка, т.е. провести межевание. Оказалось, что его фактические границы купленного участка пересекаются с границами соседнего участка, которые указаны в кадастре недвижимости. Или сосед сам сообщил новому собственнику, что его забор стоит неправильно. В общем вариантов событий может быть много.

Любые проблемы по установлению границ и споры с соседями по ним теперь должен решать покупатель. Ведь он же теперь собственник участка. Причем уже не получиться предъявить продавцу какие-либо претензии по границам. Или подать на него в суд, чтобы оспорить сделку.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Можно ли в 2024 году купить дом, не проведя межевание земли

Сначала объясню про межевание, чтобы можно было понять ответ на вопрос. Межевание проводят, чтобы оформить границы земельного участка. Более официально эта процедура называется внести координаты границ на кадастровый учет. Если у участка уже оформлены границы, то и межевание проводить не надо. Если нужно проверить границы участка перед покупкой, инструкция в конце статьи.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Участок без установленных границ (межевания не было)

Нет координат границ

Участок с установленными границами (было межевание)

Под фразой «без межевания» я имею в виду случай, когда у участка не оформлены границы. Надеюсь с этим разобрались и я могу ответить на вопрос.

Да, можно купить дом без проведения межевания границ земельного участка, на котором он построен. В ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ описаны обстоятельства, при которых приостанавливают сделку купли-продажи. В этой статье ничего не написано про обязательство перед покупкой дома проводить межевание и последующее оформление границ участка. Регистратор не имеет права приостановить куплю-продажу дома с «немежеванной» землей. Главное, чтобы земля стояла на кадастровом учете, имея уникальный кадастровый номер — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В случае покупки дома с «немежеванным» участком покупатель берет на себя все риски. Например, после покупки окажется, что фактические границы пересекаются с границами соседнего участка, которые были оформлены ранее (внесены в кадастр недвижимости). Или фактические границы заходят на участок, который принадлежит муниципалитету. Подобных ситуаций много и любые споры придется решать покупателю. Ведь он же теперь собственник. А предъявить продавцу какие-либо претензии по границам уже не получиться.

Как проверить границы участка земли перед покупкой

Чтобы проверить «правильность» границ, можно заказать у кадастрового инженера услугу под названием «вынос точек в натуре». Эта услуга противоположна межеванию. Кадастровый инженер возьмет из кадастрового учета координаты поворотных точек и укажет эти точки на местности. Проще говоря, поворотные точки это углы участка. Соединив эти точки на местности можно увидеть, совпадают ли фактические границы с границами из кадастра.

Поворотные точки и их координаты есть в выписке из ЕГРН.

Участок с 4 поворотными точками

Участок с 6 поворотными точками

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Можно ли купить дачу без проведения межевания в 2024 году

Здравствуйте. По традиции — сначала ответ, потом разбор:

Дачу можно купить, если на земельном участке ранее не было проведено межевание, т.е. у которого не оформлены границы и не внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Без разницы, есть ли постройки на даче, какой именно участок (садовый, огородный), в каком именно товариществе находится участок (СНТ, ДНТ). Главное, чтобы участок стоял на кадастровом учете, имея уникальный кадастровый номер — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для начала определимся, что такое межевание. Простыми словами, его проводят, чтобы оформить фактические границы земельного участка. Приезжает кадастровый инженер, где с помощью GPS-оборудования определяет на местности координаты углов (поворотных точек). Далее эти координаты вносятся в специальную программу и получают сведения об участке — его конфигурациею, площадь и местоположение. На основании этих сведений инженер оформляет межевой план. В итоге этот план подают в Росреестр, где на основании этого плана вносятся границы участка в ГКН. После этого можно считать, что у участка оформлены границы. А теперь о возможности продать дачу без межевания.

В ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ перечислены основания, чтобы приостановить сделку купли-продажи недвижимости. Среди этих оснований нет про обязательное наличие оформленных границ у участка. А раз запрета нет, значит дачу без оформленных границ может быть объектом купли-продажи, т.е. ее можно купить. Еще раз напоминаю, главное, чтобы участок стоял на кадастровом учете.

Так на кадастровой карте показано, что у участка не оформлены границы

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Возможные последствия покупки

Может оказаться, например, что фактические границы пересекаются с границами соседнего участка, а у соседа уже эти границы оформлены по закону. Эти споры могут возникнуть и уже новым владельцам дачи придется как-то их разрешать. Каких-либо претензий продавцу предъявить уже нельзя. Поэтому самый минимум, что стоит сделать, это перед сделкой стоит спросить у соседей, есть ли у них претензии относительно границ.

Если окажется, что участка уже оформлены границы и покупатели хотят их проверить, то нужно заказать не межевание, а услугу под названием «вынос точек в натуре». Эта услуга противоположна межеванию. Если при межевании границы с местности «переносятся» на план, то при «выносе точек в натуре» границы с плана переносятся на местность. Если в кадастровом учете определены границы участка, оттуда можно получить координаты углов участка. Под углами имеется в виду поворотные точки. Благодаря координатам кадастровый инженер может указать на местности эти поворотные точки. Соединив их можно увидеть границу участка, которые должны быть по закону. Следовательно, с помощью услуги по «выносу точек в натуре» можно определить, правильно ли у собственника дачи стоит забор.

Поворотные точки и их координаты в выписке из ЕГРН

Можно ли продать участок без межевания

С 2018 года межевание участка стало обязательным. Но огромное количество земельных участков было зарегистрировано в тот период, когда эта процедура была добровольной. Кроме того, немало собственников оформили свою недвижимость по упрощенной схеме по «дачной амнистии». Поэтому вопрос о возможности продажи земли без межевания остается актуальным и в 2021 году.

Разъяснения Росреестра

Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию. Отсутствие межевания в этот список не входит.

Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.

Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.

Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.

Бесплатная консультация

Сложности при продаже участка без межевания

Владелец земельного надела имеет право предложить покупателю землю с неустановленными границами. Но реализовать эту идею трудно по причине малого количества покупателей, желающих приобрести проблемную недвижимость – ведь после осуществления сделки забота об идентификации ее границ ложится на его плечи. Не исключается возможность проявления территориальных споров с соседями, о которых не сказал продавец.

А если и найдется клиент, готовый купить неразмежеванный участок, он постарается максимально снизить цену – ведь ему еще предстоит оплатить услуги кадастрового инженера по составлению межевого плана. Все спорные моменты тоже придется решать ему.

Сложности возникнут, если на продаваемом участке стоит незарегистрированный жилой дом – самострой. На такие объекты тоже трудно найти покупателя, желательно предварительно легализовать постройку. Сейчас это можно сделать по упрощенной процедуре, но без межевого плана и здесь не обойтись.

Иногда владельцы земельных участков сталкиваются с неприятной ситуацией, когда на кадастровой карте обнаруживают вместо своей недвижимости участок с незнакомым кадастровым номером. Разъяснить причину путаницы может кадастровый инженер. Для устранения ошибки, скорее всего, придется сделать межавание надела.

Как продать неразмежеванный участок

Единственно правильный путь, по которому рекомендуют идти юристы – перед продажей оформить участок в надлежащем виде. Потраченные на это средства собственник может вернуть при продаже недвижимости. Люди охотно покупают участки с полным пакетом землеустроительных документов: они готовы заплатить дороже, лишь бы их избавили от хлопот по оформлению приобретенной собственности.

Сделку купли-продажи схематично можно представить в таком виде:

1. Стороны заключают договор. В нем прописывают сведения о наделе: категория, вид разрешенного использования, кадастровый номер, адрес и пр. Договор готовится в трех экземплярах: два – для участников сделки, один – для Росреестра.
2. Продавец собирает комплект документов, перечисленных в законе №218-ФЗ. Затем он заполняет заявку на переход права собственности, прилагает к ней договор, письменное согласие супруга(и) или других заинтересованных лиц и другие документы, подготовленные ранее. В некоторых случаях от продавца могут потребовать другие документы, но такие исключения тоже регламентируются законом: сотрудник госструктур не имеет права самовольно менять утвержденный перечень. Документы можно подать через МФЦ. Там заявителю вручают расписку об их получении с указанием времени выдачи результата.
3. В указанное время продавец участка получает выписку из ЕГРН либо уведомление об отказе в переходе прав собственности. Последнее имеет место в случае выявления ошибок в документах. Причины отказа также прописаны в законе №218.

Бесплатная консультация

Какие документы нужны для проведения сделки

Согласно законодательству для переоформления права собственности надо представить:

• кадастровый паспорт;
• межевой план;
• свидетельство о гос. регистрации права.

Если эти документы у владельца имеются, повторно их получать перед продажей не нужно: срок действия у них не ограничен.

Для продавца главным документом и этого списка является свидетельство о регистрации права. Имея его на руках, владелец может продать недвижимость без каких-либо препятствий – лишь бы покупатель согласился на такую сделку, взяв на себя хлопоты по получению остальных документов, без которых он не сможет стать полноправным хозяином земли.

Во сколько обойдется покупателю узаконивание границ участка

Стоимость межевания не является постоянной величиной. Она зависит от:

• площади надела и его конфигурации;
• объема работ, выполняемых кадастровым инженером;
• удаленности от населенного пункта, в котором базируется офис специалиста;
• наличия совладельцев, которым будут выделяться доли;
• отсутствия или наличия зеленых насаждений;
• числа капитальных построек, расположенных на участке.

Бесплатная консультация

Цену исполнитель определяет после обследования участка и ознакомления с имеющимися документами. Сумма согласовывается с заказчиком и прописывается в договоре. Там же содержатся нюансы по оплате услуги.

Предварительную информацию о стоимости, объемах работ, сроках их выполнения можно получить во время консультации с кадастровым инженером.

Если предметом договора служит только подготовка межевого плана, заказчик после его получения сам комплектует и отправляет документы в Росреестр.

Многие собственники недвижимости не любят этим заниматься, а у кого-то и времени на походы в госорганы нет. Таким клиентам землеустроительные компании обычно предлагают услугу «под ключ». Поручив им полный объем работ, заказчик представляет исполнителю имеющиеся у него документы, и на этом его миссия заканчивается. Компания сама запрашивает недостающие бумаги, сотрудничает с Росреестром, при необходимости устраняет возможные неточности в случае отказа.

Можно ли продать или подарить участок без межевания?

Земельное законодательство поменялось таким образом, что теперь землевладельцы не торопятся проходить через этап межевания ранее учтенных участков, вопреки тому, что эта с 1 января 2018 года данная процедура является неотклонимой. Владельцы земли сталкиваются с трудностями при попытках совершить сделки, потому что продать или подарить земельный участок без межевания в текущее время не получится.

Можно ли продать участок без межевания

Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.

Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.

По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.

Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.

Межевание и его цели

Межевание – это те кадастровые работы, в процессе которых устанавливают пределы, площадь участка земли, но также координаты его поворотных точек.

Таким образом, после межевания местоположение земельного участка совершенно точно определено. Процедура межевания способствует тому чтобы решить последующие задачи:

• Регламентирование земельных правоотношений. Земельное право в России на данном этапе находится на этапе собственного становления, в итоге чего зачастую появляются спорные ситуации касательно земельных границ.
• Оценка земель и управление земельным фондом. Находящиеся в едином реестре сведения обо всех земельных участках способствуют упорядочиванию информации о группах использования земель и собственниках участков.
• Определение размеров земельных налогов и проверка поступления налоговых отчислений.

Эти цели являются в основном государственными, но это не является, что межевание не имеет пользы для землевладельцев. С практической стороны вопроса, определение границ дает возможность:

• Точно найти местоположение и размеры участка, что помогает в защите прав владельцев в случае споров о границах участков с хозяевами смежных земель.
• Делает элементарнее процедуры получения предоставление полномочий на строительство, узакониваниестроений, на монтаж сооружений инженерного назначения и т.п.
• Закрепить законные права владельцев на прирезки. Значительная часть земли имеет продолжительную историю, и за этот временной отрезок участки меняли площадь и конфигурацию. Вся история конфигураций обязана быть внесена в кадастровый реестр. Не считая этого, в некоторых случаях может быть повышение размера участка посредством находящихся в муниципальной собственности земель, узаконить схожие прирезки также можно с помощью межевания.
• Межевания требуют любые преображения в конфигурации участка. Допустим, вы стремитесь связать несколько граничащих участков в один или, наоборот, поделить один большой участок между несколькими обладателями. При таких раскладах имеющий старые границы участок снимается с учета, а вновь образовавшиеся участки указываются в кадастр, что невероятно осуществить без межевания.

Сделки с участками без межевания

Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.

Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.

Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.

До января 2018 года реализация процентов таких участков была вероятна, ведь при нахождении земли в долевой собственности правом первенствующей покупки процента владеют совладельцы.

По этой причине, до определения в законе процедуры межевания как неминуемой продажа процента как правило не представляла проблемы, на сегодня же, чтобы продать долю, потребуется выделить ее в натуре, зарегистрировав земельные границы.

Как продать немежеванный участок

В облегченном виде сделка купли-продажи имеет несколько шагов, но все случаи отдельны, по этой причине мы рекомендуем обратиться к юристу до договоренности. Это поможет избежать допустимые сложности на каждом из этапов.

1. Заключение договора между покупателем и продавцом, в котором указываются адрес, кадастровый номер участка, его размер, земельная категория и виды ее разрешенного использования. Необходимыми пунктами договора выступают стоимость, порядок расчета по сделке и передачи недвижимости следующему обладателю. Фактическую передачу можно оформить как акт либо указать соответствующий пункт в контракте, который в данном случае станет и актом приема-передачи земли. Контракт заключается в 3 экземплярах, и 1 из них подлежит передаче в Росреестр.
2. Подача пакета документов в Росреестр. Перечень документов, которые необходимы для перехода прав правообладания на землю к следующему обладателю, определяется ФЗ 218. Продавцом заполняется заявление о передаче права правообладания, также прилагаются договор, согласие заинтересованных лиц (как пример, супругов), подтверждающие право на землю документы. В ряде моментов могут понадобиться и прочие документы. Исключения из данного порядка также регламентированы законом. Подать документы можно через МФЦ. На руки вам отдадут расписку о получении документов с указанием даты, когда можно забрать готовую выписку. В основном, перерегистрация права правообладания происходит в течение 7 будних дней. В случае подачи документов через МФЦ к сроку добавляется еще 2-3 дня.
3. В нужный день необходимо получить в МФЦ выписку из ЕГРП. Если экспертами Росреестра будут обнаружены ошибки в документах, в переходе права обладания откажут. Отсутствие межевания является одной из обстоятельств отказа. Повторное обращение в Росреестр будет может быть после подготовки межевого дела.

Таким образом, несмотря на то, что без процедуры межевания пользование землей может быть, своими правами обладателя вы не сможете воспользоваться в полной мере до тех пор, пока межевание не будет проведено.

Если вы планируете сбыть участок и не знаете, нужно ли исполнять межевание, позвоните по телефону ☎ 8 800 300-60-51 . В компании «Кадастровое бюро — Недвижимость» вам смогут предоставить бесплатную консультацию профессионала.

Популярные вопросы

Возможна ли продажа земельного участка без межевания?

Все действия по передаче прав на землю, границы которой не установлены, запрещены. Нельзя продавать, дарить и завещать участки без межевания и занесения ведений в Росреестр.

Можно ли продать земельную долю без межевания участка?

Нельзя, так как продажа доли возможна только после размежевания участка с целью его разделения на несколько частей. Собственник каждой части с ее определенными границами, должен поставить долю на кадастровый учет с внесением права собственности в реестр. Только после этого можно проводить имущественные сделки с долями участка.

Возможна ли регистрация участка без его межевания?

Нет, в соответствии с действующим законодательством для постановки земли на кадастровый учет и оформления на нее права собственности требуется установить границы владений.

Обязательно ли межевание участка?

Да, без данной процедуры не удастся зарегистрировать земельный надел в Росреестре, а также получить выписку о праве собственности из ЕГРН. Любые юридические действия с участками, не прошедшими процедуру межевания, считаются неправомерными согласно ФЗ № 218.