Можно ли продать долю в квартире

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Как устанавливается долевая собственность?

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

• Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
• Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
• Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1.Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

• Не нарушать интересы прочих собственников;
• Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2.Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

• Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
• Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3.Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры. Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А. дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И. По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Дорогие читатели!

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

• Общие условия сделки;
• Стоимость доли;
• Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
• Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
• Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

• Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
• Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
• Стоимость;
• Условия оплаты;
• Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

• Паспорта;
• Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
• Уведомление, направленное другим совладельцам;
• Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

• Договор;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Удостоверение личности;
• Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Есть вопросы по теме статьи?

Рекомендованные для вас статьи:

1. Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки в 2024 году
2. Продажа доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
3. Как лишить собственника доли в квартире без согласия?
4. Продажа доли в приватизированной квартире

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Вопросы и ответы: 26
Иван 08.01.2023 в 19:59

Здравствуйте! У меня вопрос по Договору дарения долей в праве собственности на квартиру. Квартира в собственности 4 человек. У матери ¼ доли, У двух совершеннолетних сыновей по ¼ доли у каждого, и у несовершенного сына 1/4 доля. Совершеннолетние сыновья хотят передать свои доли матери . Можно ли оформить эти доли одним договором? И нужно ли заверять этот договор дарения у нотариуса ?

Главный Юрист 21.02.2023 в 04:44

Доброе утро, Иван. Договор дарения долей в одном жилом помещении от двух разных собственников можно оформить одним документом, закон не запрещает составлять единый договор дарения от разных собственников в вашей ситуации. Но учитывая, что речь идет о переходе права собственности на доли, во исполнение требований ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» договор дарения в обязательном порядке придется заверить нотариально.

Елена 31.08.2022 в 13:10

Здравствуйте. Мы с сестрой хотим продать доли в квартире. Имеются еще 2 содольщика. Мы им через нотариуса отправили уведомления о том, что хотим продать свои доли, указав цену. Содольщики уведомили нотариуса о том, что они согласны выкупить у нас наши доли, но после этого они пропали, на наши звонки и сообщения в мессенджерах не отвечают. От нотариуса тоже трубки не берут. Месячный срок уже прошел. Можем ли мы продавать доли другим людям. Спасибо.

Главный Юрист 08.09.2022 в 13:28

Добрый день, Елена. Основными условиями договора купли-продажи недвижимости является, наименование объекта, он вам известен, цена, ( была указана в извещении), данные сторон, эта информация у вас тоже есть. Предлагаю следующее: составьте у нотариуса договор купли-продажи долей, основные условия уже оговорены и согласие есть. Направьте покупателю два экземпляра по почте заказным письмом с описью. К договорам приложите письмо, где укажите, что просите подписать и вернуть второй экземпляр вам скажем в месячный срок. Если договор не будет подписан, доли будут предложены на продажу третьим лицам. Если через месяц, покупатель на связь не выйдет, можете продавать другим лицам, свои обязательства вы исполнили, договор заключить пытались, доказательства у вас будут.

татьяна 23.03.2022 в 07:53

Являюсь собственником 1/2 доли в трехкомнатной квартире. там не проживаю. нет возможности. снимаю квартиру. послали письмо уведомление о продаже доли второму собственнику. все как положено с описанием ценой. адресом и номером телефона для связи. другой собственник игнорирует это письмо. письмо у меня отслеживается. лежит на почте. Риэлтор хочет чтобы был ответ. но ничего нет. это может длиться годами. как продать долю в квартире если другой игнорирует. ему звонили хотели договориться устно. он отказался.письменно тоже игнор. нотариусы отказываются оформлять это письмо. сказали достаточно и так. собственник там проживает. какой статьей пользоваться чтобы второй собственник не помешал продать третьему лицу. чтобы риэлтор без проволочек смогла продать эту долю. нам одобрили ипотеку и нам нужны эти деньги с продажи доли. уже устали морально. по ст.250ГК. мы уже знаем и сделали но полный игнор со стороны второго собственника.

Главный Юрист 27.03.2022 в 17:03

Добрый день, Татьяна. В силу ст.165.1 ГК РФ письмо считается доставленным, если адресату было направлено почтовое извещение о письме, но письмо не было получено по обстоятельствам, зависящим от адресата. Скажем, человек уехал в командировку, заболел и т.д. Вы то письмо направили, извещение почта сособственнику доставила, а значит он уведомлен. И пусть сособственник уже сам доказывает, почему он не смог получить письмо, и что ему помещало. Но все равно ситуация будет спорной, особенно, если сособственник адвоката привлечет. Поэтому рекомендую использовать другой вариант, который устроит всех и не будет оспорен в суде. В рамках ст.86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» обращаетесь к нотариусу, чтобы именно он направил уведомление. А потом уже независимо от того придет ли со сособственник на почту за получением письма уже от нотариуса или нет, нотариус вам выдаст свидетельство о вручении документов. И этот документ предъявите риелтору.

Как продать долю в квартире

Если вы не один владеете квартирой, просто так продать долю в квартире не получится — убедитесь, что другие собственники не хотят выкупать вашу часть, затем найдите покупателя и правильно оформите договор. Рассказываем о нюансах процесса.

Что такое доля и какой она бывает

Доля в квартире — это право собственности на недвижимость, у которой несколько владельцев. Есть два вида доли:

• обычная, в частях — например, когда супруги покупают квартиру, им принадлежит по 50% недвижимости;
• натуральная доля — когда вы владеете выделенной по документам, например, одной комнатой площадью в 20 кв. м.

Когда владеете обычной долей, с другими собственниками нужно договориться о правилах использования квартирой — кто в какой комнате живет, что можно делать с квартирой, а что нельзя. С выделенной долей в своей комнате в рамках закона можете делать всё что угодно. Договориться придется о правилах использования только общего имущества — коридора, санузла, кухни.

Нюанс — у вас может быть в собственности комната, а прилегающий к ней балкон или лоджия могут быть общими. Получается, что другие собственники помещений в квартире имеют право выходить на них через вашу комнату — в зависимости от правил, которые вы вместе установили.

Если договориться о совместном использовании имущества не получается, со спорными вопросами нужно идти в суд.

Как может появиться доля в квартире

Вот основные причины, когда у собственников появляется доля в квартире:

• покупка — доли покупают и продают как обычную недвижимость;
• получение наследства — если у умершего несколько наследников, то квартирой они начинают владеть по обычным, невыделенным долям;
• развод супругов — когда люди в браке покупают недвижимость, она становится совместной собственностью, а после развода делится по долям, как правило, пополам.

Если вы решили продать долю в квартире, проверьте наличие у нее других потенциальных собственников. Например, если доля получена в наследство, стоит выяснить, нет ли еще претендентов на квартиру, которые не знают о смерти наследодателя. Если они появятся уже после продажи доли и заявят о своем праве, суд может отменить сделку, и вам придется возвращать деньги за долю покупателям.

Что сделать до поиска покупателей

Продажа доли в квартире отличается от обычных сделок с недвижимостью. Вы не можете просто найти покупателя со стороны и продать ему свою часть — сначала нужно сообщить о желании избавиться от доли другим собственникам квартиры. Это правило установлено ст. 250 ГК РФ.

Проще всего заранее выяснить, кто готов купить долю и по какой цене. Если покупатель найден среди собственников, шаг с извещениями можно пропускать, а других собственников можно уже не предупреждать.

Если покупатель не нашелся, или возникла конфликтная ситуация, нужно передать каждому из собственников уведомление. Обратите внимание — одно извещение на одного человека, даже если отправляете уведомление супругам, живущим вместе.

Уведомление пишется в свободной форме. Нужно указать условия продажи и желаемую стоимость за долю. Еще стоит добавить условия передачи денег и сроки продажи — например, что вы хотите заключить договор в течение месяца после получения собственником уведомления.

Образец извещения о намерении продать долю в квартире

Извещение лучше вручить лично — делаете два экземпляра, на вашей копии получатель расписывается.

Если у собственников конфликт и они не хотят расписываться на копии извещения, лучше подстраховаться:

• нанять нотариуса для передачи документа — цена зависит от тарифа нотариальной конторы в вашем городе и расстояния доставки;
• найти свидетелей и зафиксировать на видео отказ других собственников подтвердить получение извещения;
• еще можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения.

Можно использовать сразу несколько способов — например, отправить письмо и попробовать передать лично, зафиксировав факт отказа.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ, у других собственников квартиры есть месяц, чтобы принять решение — можно отказаться от сделки, отказаться и предложить свои условия, или согласиться. Если прошел месяц, а другие собственники ничего не ответили или отказались — вы можете продать долю кому угодно.

Образец отказа от преимущественного права на покупку доли в квартире

Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу

Игнорировать отправку извещений не стоит, потому что у всех собственников квартиры есть право преимущественного выкупа долей. Если провести сделку без предложения купить долю, извещений и отказов — ее могут отменить через суд. На обращение в суд у других собственников есть три месяца с момента, когда они узнали о продаже доли.

Если собственники обращаются в суд, то права и обязанности покупателя могут перевести на них. Это значит, что доля переходит к другим собственникам квартиры от вашего покупателя. Причем собственникам нужно отдать ту же сумму, за которую покупатель приобрел у вас долю.

Аналогичный иск другие собственники могут подать за нарушения условий в извещении. Например, вы отправили им предложение выкупить долю в квартире за 10 млн руб., они отказались. Затем вы продали долю третьему лицу, но уже за 1 млн руб. Они могут оспорить сделку, если узнают.

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире

Когда вы определились с конкретным покупателем, нужно заключить с ним договор купли-продажи — он практически такой же, как и для купли-продажи квартиры целиком. Нужно указать:

• Предмет договора. Описать подробно квартиру, указать ее кадастровый номер и технические данные: этаж, общую площадь, количество комнат. Узнать номер можно по адресу жилья, на сайте Росреестра.
• Какую долю продаете. Для обычной нужно указать номер. Если продаете натуральную долю, расписать ее характеристики.
• Дополнить информацию об имуществе. Нужно указать, какое имущество остается во всей квартире или в выделенной доле. Например, если оставляете в комнате шкаф-купе, укажите это в договоре.
• Цена договора. Это сумма, за которую вы продаете долю. Она должна быть не ниже, чем вы указали в извещении другим собственникам. Выше — можно.
• Порядок расчета. Договоритесь, как вы будете передавать деньги, например, через ячейку или сервис безопасных расчетов в банке. Уточните, когда деньги нужно положить на счет или в ячейку, и когда продавец сможет их забрать.

Еще в договоре стоит указать список всех собственников с указанием их долей. Если вы продаете долю третьему лицу, что добавьте упоминание о том, когда вы отправляли другим собственникам извещение с предложением выкупить долю и пришел ли вам отказ в течение месяца. Если продаете другому собственнику, этот пункт не нужен.

Если квартира находится в ипотеке, и вы выплачиваете ее с другими собственниками, нужно договариваться с банком — вас из договора должны выписать, а обязанность платить за ипотеку должен принять покупатель. Такие сделки провести сложно, банки обычно не соглашаются на изменения кредитного договора в случае, если нужно продать не целую квартиру, а только долю в ней. Поэтому если квартира в ипотеке, перед началом процесса продажи обратитесь в банк и уточните, готовы ли они на это.

Заверьте и зарегистрируйте договор

Сделки с долями, в отличие от обычных договоров купли-продажи, нужно подписывать и заверять в нотариальной конторе. Нотариус проверит содержание договора на соответствие правовым нормам и подтвердит, что документ законный.

Исключение — заверять договор у нотариуса не нужно, если все собственники решили продать одновременно все свои доли одному покупателю. Например, муж с женой развелись и продают квартиру одному человеку через один договор — нотариус не нужен. Если муж продает долю, а жена решила не продавать свою часть, то нотариус нужен.

За услуги заверения нужно платить госпошлину — это 0,5% от цены, за которую вы продаете долю, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.

Еще нотариус может предложить доп. услуги, например, в этой ситуации это составление договора. Цена зависит от тарифов конкретной конторы, в Москве просят 5–10 тыс. руб. Можно сделать договор у юриста, а нотариус проверит его на соответствие закону — если все в порядке, заплатить нужно будет только пошлину.

Уточняйте заранее, сколько денег и за что просит нотариус.

Для заверения сделки нотариусу нужен пакет документов:

• договор купли-продажи и акт приема-передачи доли, по одному экземпляру каждому участнику сделки плюс одну копию для Росреестра;
• паспорта всех участников сделки;
• при продаже третьему лицу нужно подтвердить отправки извещений — например, это может быть квитанция о получении другими собственниками заказного письма или копии извещений с подписями других собственников;
• отказы собственников, если такие есть.

Нотариус заверяет документы и передает их в Росреестр на регистрацию. Вы можете сделать их сами через МФЦ.

Если документы передавал нотариус, то оповещение о регистрации или об отказе в сделке придет через 3 дня. Если пользовались МФЦ, то через 5-7 дней.

Вместе с пошлиной нотариусу нужно заплатить и пошлину за регистрацию сделки Росреестром — 2 тыс. руб.

Как платить налоги с продажи доли

Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:

• Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
• Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
• Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:

• Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
• Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.

Затем заполните декларацию 3-НДФЛ и отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля, следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Бывает так, что вы совсем ничего не заработали на сделке — например, продали за меньшую сумму, чем купили. Тогда платить налог не нужно, но все равно нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и передать ее в налоговую. Проще всего это сделать через сайт налоговой инспекции в личном кабинете.

Кратко — как продать долю в квартире

• Доля в недвижимости — это право собственности, разделенное на несколько человек. Бывает два вида доли — обычная, например, ½ или ¼. В натуральном виде — конкретное количество квадратных метров. Продавать можно любую.
• Другие собственники квартиры имеют преимущества на выкуп вашей доли — прежде чем продать кому свою долю, вы должны предложить ее купить другим собственникам. В предложении нужно указать существенные условия сделки — цену и срок, в который вы хотите зарегистрировать продажу.
• Если они в ответ молчат больше месяца, отказываются или предлагают другие условия, вы можете продавать долю третьим лицам. Но с условием — цена продажи не может быть ниже, чем та, которую вы предложили другим собственникам.
• Если вы нарушили правило о преимущественном праве на выкуп, другие собственники могут обратиться в суд. Тогда ваша сделка с покупателем может отмениться — другие собственники передадут ему сумму, указанную в договоре, и доля станет их.
• Продажу доли нужно заверять у нотариуса. Придется заплатить пошлину — 0,5% от суммы сделки, но не больше 20 тыс. руб.
• После продажи нужно заполнить декларацию, передать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Гражданский кодекс РФ, наряду с принятыми в соответствии с ним федеральными законами, является основным источником гражданского законодательства в Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в других нормативно правовых актах, не могут противоречить Гражданскому кодексу. Гражданский кодекс РФ, работа над которым началась в конце 1992 г., и первоначально шла параллельно с работой над российской Конституцией 1993 г. – сводный закон, состоящий из четырех частей. В связи с огромным объемом материала, требовавшего включения в Гражданский кодекс, было принято решение принимать его по частям.

Первая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 1995 г., (за исключением отдельных положений), включает в себя три из семи разделов кодекса (раздел I «Общие положения», раздел II «Право собственности и другие вещные права», раздел III «Общая часть обязательственного права»). В данной части Гражданского кодекса РФ, содержатся основополагающие нормы гражданского права и его терминология (о предмете и общих началах гражданского права, статусе его субъектов (физических и юридических лиц)), объектах гражданского права (различных видах имущества и имущественных прав), сделках, представительстве, исковой давности, праве собственности, а также об общих началах обязательственного права.

Вторая часть Гражданского кодекса РФ, являющаяся продолжением и дополнением части первой, ведена в действие с 1 марта 1996 г. Она полностью посвящена разделу IV кодекса «Отдельные виды обязательств». Основываясь на общих началах нового гражданского права России, закрепленных в Конституции 1993 г. и части первой Гражданского кодекса, часть вторая устанавливает развернутую систему норм об отдельных обязательствах и договорах, обязательствах из причинения вреда (деликтах) и неосновательном обогащении. По своему содержанию и значению часть вторая Гражданского кодекса РФ – крупный этап в создании нового гражданского законодательства Российской Федерации.

Третья часть Гражданского кодекса РФ включает в себя раздел V «Наследственное право» и раздел VI «Международное частное право». По сравнению с законодательством, действовавшим до введения в действие 01 марта 2002 г. части третьей Гражданского кодекса РФ, серьезные изменения претерпели нормы о наследовании: добавлены новые формы завещаний, расширен круг наследников, а также круг объектов, которые могут переходить в порядке наследственного преемства; введены подробные нормы, касающихся охраны наследства и управления им. Раздел VI Гражданского кодекса посвященный регулированию гражданско-правовых отношений, осложненных иностранным элементом, представляет собой кодификацию норм международного частного права. Данный раздел, в частности, содержит нормы о квалификации юридических понятий при определении применимого права, о применении права страны с множественностью правовых систем, о взаимности, обратной отсылке, установлении содержания норм иностранного права.

Четвертая часть Гражданского кодекса (введена в действие с 1 января 2008г.), полностью состоит из раздела VII «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации». Её структура включает в себя общие положения — нормы, которые относятся ко всем видам результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации или к значительному числу их видов. Включение в состав Гражданского кодекса РФ норм о правах на интеллектуальную собственность позволило лучше скоординировать эти нормы с общими нормами гражданского права, а также унифицировать используемую в сфере интеллектуальной собственности терминологию. Принятие четвертой части Гражданского кодекса РФ завершило кодификацию отечественного гражданского законодательства.

Гражданский кодекс РФ прошел проверку временем и обширной практикой применения, однако, экономические правонарушения, часто совершающиеся под прикрытием норм гражданского права, выявили недостаточную завершенность в законе ряда классических гражданско-правовых институтов, таких как недействительность сделок, создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц, уступка требований и перевод долга, залог и др., что обусловило необходимость внесения в Гражданский кодекс РФ ряда изменений системного характера. Как было отмечено одним из инициаторов внесения таких изменений, Президентом РФ Д.А. Медведевым, «Сложившаяся система нуждается не в переустройстве, коренном изменении, … а в совершенствовании, раскрытии ее потенциала и выработке механизмов реализации. Гражданский кодекс уже стал и должен оставаться основой становления и развития в государстве цивилизованных рыночных отношений, эффективным механизмом защиты всех форм собственности, а также прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Кодекс не требует коренных изменений, но дальнейшее совершенствование гражданского законодательства необходимо…» .

18 июля 2008 г. был издан Указ Президента РФ N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором была поставлена задача разработки концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. 7 октября 2009 г. Концепция была одобрена решением Совета по кодификации и совершенствованию российского законодательства и подписана Президентом РФ.

________
См.: Медведев Д.А. Гражданский кодекс России – его роль в развитии рыночной экономики и создании правового государства // Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т.7.

Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2024 году

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, есть отдельная инструкция — продажа доли другому/второму собственнику. Продать арестованную долю нельзя, но разрешено когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре или делить лицевой счет.

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Преимущественное право покупки

Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.

• Этап №1 – Устно предложите купить долю остальным собственникам
• Этап №2 — Ищем другого покупателя
• Этап №3 — Выберите нотариуса
• Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли
• Этап №5 — Собираем документы на продажу
• Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
• Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию
• Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки
• Стоимость услуг нотариуса при оформлении
• О налогах

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ Отдельная инструкция о проверке на арест

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

• Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
• Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
• Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
• Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры (только если заказать ее на свою недвижимость). Получить её можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате. (нажмите на картинку для ее увеличения) Выписка из ЕГРН
2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

А если один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У согласившегося собственника все равно есть только месяц на подписание договора и подачи его на регистрацию. Если не успеет, продавец может продать кому захочет. Простого согласия здесь не достаточно. Некоторые ошибочно думают, что могут потянуть время, если просто дадут свое «согласие». А на самом деле и не собирались покупать.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, им придётся 1) Или повторно уведомлять других собственников с указанием новой цены. 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену. Не нужно повторно уведомлять остальных собственников, когда доля будет продана дороже, чем в их уведомлении.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Сделку не зарегистрируют на основании пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с договором нужно обязательно принести письменные доказательства об извещении.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

• Паспорта покупателя и продавца; Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
• Свидетельство о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН; Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его. Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.
• Договор основания; Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.
• Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.

(горизонтальная прокрутка)

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее. Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.
3. Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участникам сделки можно в разные дни придти к нотариусу за документами. Покупателю, как новому владельцу, выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней в строке «Правообладатель» будет написано его ФИО. Договора купли-продажи будут с печатью о переводе в электронный вид в виде скан-образа. Печать о государственной регистрации теперь не ставят.

Стоимость услуг нотариуса

Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»).

О налогах

По этой ссылке можете прочитать, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры, в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Как продать долю в квартире

Буду откровенна – продавать доли в квартире непросто. И, если делать это к тому же неправильно, не будет ни выгоды, ни удовлетворения от продажи, да и ждать покупателя можно годами. Вот вам реальная история – собственники пытались продать свои доли… 10 лет! Подумать страшно, какой срок. Наконец, продажа свершилась в юбилейный год, да и то благодаря тому, что владельцы (всего-то 8 человек на одну жилплощадь), которые ранее были категорически против, договорились меж собой и выставили квартиру на продажу как цельный объект, а не микрочасти. Так что, друзья, если вас тоже волнует продажа доли, предлагаю разобраться, как правильно продать долю в квартире, чтоб не потерять деньги, нервы и драгоценное время.

Определимся с понятиями

Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.

Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.

Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.

Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.

Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.

Эх, доля ты, моя доля

В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.

Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.

В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое. ». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.

Как можно продать долю – актуальные способы

Как законно продать личный кусок квартиры? Ведь единоличное жилое пространство реализовать можно без особых проблем. Тогда как здесь есть другие владельцы, и с ними придется считаться. Есть несколько вариантов реализации свой доли с учетом всех нюансов долевой собственности.

Продажа другому собственнику

Имея всего лишь долю в квартире, ее нельзя целиком выставить на продажу. Да и саму долю по закону можно реализовывать, лишь пройдя определенную процедуру. Согласно действующему законодательству на 2022 год, перед тем как продать долю в квартире, собственник сначала обязан предложить свою часть другим владельцам жилья. Соответственно, он обязан в письменной форме уведомить собственников о своем намерении. В извещении требуется указать цену продажи и прочие условия, касаемые сделки.

Доказательством извещения других владельцев должны быть их ответы, заверенные нотариусом. Простое «я им послал извещение» здесь не работает, и сделка со сторонним покупателем может быть легко сорвана в суде ответным «а я ничего не получал».

В случае, если собственники прочих долей изъявили желание приобрести долю, ГК РФ дает на оформление сделки один месяц. За это время доля должна быть выкуплена либо предоставлен документальный отказ от приобретения. И вот только после этого собственник может заняться реализацией доли через риэлторов третьим лицам.

На всякий случай еще раз акцентирую ваше внимание: продавать долю в квартире без согласия других собственников можно, если у вас на руках есть их официальные отказы от приобретения вашей части. Другими словами, вместо согласия нужен отказ.

Дарение

Данный способ оптимален, когда нет никакой возможности не то чтобы получить от других собственников разрешение на продажу, но даже просто известить их не получится. Такое бывает, когда, например, один из собственников вообще неизвестно где находится или он решительно против.

В данном случае долю можно просто подарить. При этом процедура между близкими родственниками не облагается налогом, прочие же одаряемые должны заплатить налог, равный 30% с кадастровой стоимости доли.

К сожалению, некоторые умельцы пытаются и тут найти лазейку, и под видом дарения происходит продажа. Юридически дарим, а фактически получаем денежку… Однако крайне не рекомендую прибегать к подобным способам, и если агент вдруг станет вам предлагать таким образом продать долю в квартире – бегите от него, как от черта лысого. По сути это мошенничество, и отвечать за него придется по всей строгости закона. Фиктивная дарственная может быть легко оспорена остальными владельцами в суде, где будут представлены факты подлога, передачи денежных средств и т.д. Если факт фиктивного дарения докажут, сделка будет аннулирована и расторгнута.

Еще один вариант «избавления» от доли — продажа через залог. Схема следующая: доля имущества становится обеспечительным средством в договорных отношениях, в кредите, например. И в случае «невыполнения договоренностей», переходит в собственность другого лица или организации без уведомления остальных собственников жилья.

Не стану расписывать третий вариант реализации доли по решению суда. Он также существует, но имеет сугубо индивидуальные условия для каждого отдельного случая.

Осторожно, дети! Продажа доли несовершеннолетнего

Да, и такое бывает. Неважно, каким образом ребенок вошел в долю – подарили, наделили родители и т.д. – он является полноправным владельцем. И на продажу причитающейся ему доли необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Надзорное ведомство строго блюдет права ребенка – так, перед продажей необходимо подтвердить, что юный владелец получает долю в равнозначной квартире, где условия его проживания не хуже нынешних. Таким образом, процедура проходит в виде альтернативной сделки, когда уже есть потенциально приобретаемое жилье.

Противостояние закона и морали

С условиями и процедурами, предоставляемыми законодательством, мы разобрались. И теперь понятно, как это работает с юридической точки зрения.

А теперь давайте разберем главную проблему долевого вопроса. С моральной точки зрения эта процедура ни черта не работает. Серьезно. В реальности попытки продать кусок собственности в составе одной, отдельно взятой жилплощади, не то чтобы трудно. Практически невозможно. И здесь вопрос сложностей не связан с заверенными бумажками, нотариусами и прочим официозом.

Главный стопор таких сделок — это банальный человеческий фактор. Вот в чем проблема. Возьмите обычную человеческую привычку, обстоятельность и ровный жизненный уклад, которые сформировались за время совместного владения жильем, будь то родственники или просто соседи. Любые кардинальные изменения в этой функционирующей системе включают психологическую опцию защиты «местной гармонии» любым доступным способом. Поэтому просто договориться о смене собственника доли обычным способом, увы, не получится никогда. Отсюда высокая напряженность отношений, срывы, зловредства, и, не дай бог какие еще подлости.

Даже если сотоварищи по собственности проявили лояльность к волеизъявлению одного из владельцев, вопрос доли, прописанной в договоре, обязательно уткнется в физические размеры жилья. Как уже говорилось ранее, доля — это просто площадь владения, никак не закрепленная в документе в пределах реальных квадратных метров. И фактически такой жесткой привязки не будет, потому что в квартире есть общественные метры, принадлежащие всем разом при долевой собственности. Отсюда и причина споров, непрекращающийся дележ, тщетные попытки «выдать» каждому реальные углы в квартире, на основе положенных арифметических долей из договора собственности.

И такие споры длятся годами. Причем абсолютно неважно, являются ли владельцы сторонними друг другу людьми либо они родственники друг другу. С последними еще сложнее, ведь в спорах постоянно идет давление как раз на родственные связи и пренебрежение ими.

Единственным здравым и правильным решением, как продать долю, может быть только продажа квартиры целиком. То есть реализация недвижимости при сохранении долей и последующая выплата каждому соответствующей рыночной стоимости. По-другому выудить деньги из общего жилья практически нереально. Хотя, стойте, я упоминала о черных риэлторах ранее. Вот теперь настало их время выйти на сцену.

В черном-черном городе…

Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.

Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.

Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?

Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.

Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.

Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.

Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.

Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.

Удачных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.