Можно ли продать долю в квартире если второй собственник несовершеннолетний

Права ребенка находятся под особым контролем государства. По законодательству дети любого возраста могут владеть долей квартиры или жилплощадью целиком. Однако такие квартиры не так просто продать. Если при этом нарушить права ребенка, суд имеет полное право аннулировать сделку, что чревато неприятными последствиями для опекуна и покупателя. Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником, не нарушив его права? Давайте разбираться.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником имеет несколько нюансов. Здесь важно учитывать его возраст и статус. По законодательству объект можно продать, но необходимо учесть следующее:

• До 6 лет дети относятся к категории недееспособных, т. е. они не могут совершать сделки купли-продажи. Ответственность за них несут родители, усыновители или органы опеки и попечительства.
• С 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может подписывать документы. Ответственность за него также несут либо родители или усыновители, либо органы опеки.
• С 14 до 18 лет человек частично дееспособен. Он может ставить подписи на документах и действовать с письменного согласия своих попечителей. Однако не может сам совершать сделки с недвижимостью.
• После 18 лет человек считается полностью дееспособным и может лично совершать сделки купли-продажи.

Ребенок может быть полным и единоличным владельцем жилья, например если получил его в наследство. Или же владеть долей. В обоих случаях для сделок необходимо разрешение органов опеки.

Даже если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но прописан там и находится под полным или частичным наблюдением опеки, то в этом случае также необходимо брать разрешение у органов власти.

Если дети просто прописаны в квартире, которую родители хотят продать, и семья благополучная, не требуется никакого разрешения. Родители могут действовать по своему усмотрению.

Требования к сделке

Жилье, которое полностью принадлежит несовершеннолетнему, не может быть в личном распоряжении родителей, усыновителей или опекунов.

Любые манипуляции с недвижимым имуществом, будь то продажа, дарение, сдача в аренду или залог, невозможны без предварительного одобрения органов опеки. Они действуют в соответствии с правами ребенка и следят, чтобы сделка была выгодна прежде всего маленькому гражданину. Поэтому при сделке купли-продажи они имеют право предъявить следующие требования:

• Несовершеннолетнего гражданина нужно своевременно зарегистрировать в новом жилье. В случае нарушения сроков придется платить штраф.
• Необходимо предоставить ему в новом жилье долю, равную доле в старой квартире. Можно больше, но не меньше.
• Если покупка нового жилья не планируется, то следует открыть счет на имя ребенка и зачислить туда деньги после сделки.
• Ребенку нужно предоставить новое жилье взамен старого, по условиям проживания не хуже.

При этом органы власти имеют право отказать в возможности продажи в следующих случаях:

• Если кто-то из опекунов или родителей не согласен на сделку.
• Новое жилье не подходит для постоянного проживания. Например, дом находится в аварийном состоянии. Альтернативная квартира не должна быть хуже.
• Если ребенку не выделили долю в новом жилье. При выделении доли ребенок должен получить площадь не меньше, чем в старой квартире. Даже если предыдущая квартира была больше и ребенок владел 1/3, а новая будет меньше, то необходимо выделить площадь не меньше, чем в старой квартире, а не высчитывать 1/3 от новой площади.
• Если новое жилье приобретается в строящемся доме. Процент завершенного строительства в каждом регионе разный, обычно он составляет не менее 50-70 %. Опека имеет право потребовать договор с застройщиком, оценить репутацию строительной компании, наличие у нее государственной регистрации, соблюдение ею договора долевого участия и т. д.
• Если в новой квартире отсутствуют электричество, вода и отопление.
• Если ребенок получил недвижимость в наследство, но не успел зарегистрировать право собственности. Необходимо сначала оформить документы на несовершеннолетнего гражданина и только потом совершать сделку.
• Родители или опекуны не имеют права выкупать у несовершеннолетнего долю или квартиру, принадлежащую ему.

Также, возможно, органы опеки обратят внимание на район проживания. Например, продаваемая недвижимость находилась в элитном районе, а новую покупают в менее престижном. Если стоимость покупаемого жилья ниже продаваемого, то опека имеет право обязать родителей перечислить разницу на личный счет несовершеннолетнего.

Как используются деньги от продажи квартиры несовершеннолетним

Использовать деньги от продажи квартиры несовершеннолетним можно следующим образом:

• Купить новое жилье взамен старого, полностью оформить его на ребенка или выделить ему долю.
• Если родители не хотят или не могут выделить долю ребенку, например семья переезжает в другую страну или город, то деньги зачисляются на личный счет ребенка, который можно открыть в банке. Использовать денежные средства самостоятельно ребенок сможет, только когда достигнет 18 лет (в некоторых случаях распоряжаться деньгами разрешено с 16, например если человек вступил в брак).
• Оплата дорогостоящего лечения. Если несовершеннолетнему срочно понадобилось дорогостоящее лечение, то с разрешения органов опеки деньги могут быть использованы для оплаты больничных счетов. Но нужно доказать такую необходимость.

Иногда органы опеки могут не дать разрешение на перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего, ссылаясь на то, что недвижимость надежнее, деньги со временем могут обесцениться, по прошествии нескольких лет ребенок не сможет за такую же сумму купить полноценное жилье.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник несовершеннолетний

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то продать его имущество могут родители, усыновители, опекуны. Действовать необходимо по следующей схеме:

• заявление и паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорт, если он достиг 14 лет;
• выписка из ЕГРН;
• документ, удостоверяющий право собственности, например дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости;
• технический паспорт объекта с экспликацией.

Также органы опеки могут запросить документы на приобретаемое жилье: кадастровый паспорт, выписку о праве собственности из Росреестра. Получить эти документы можно у продавца.

Затем необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства — найти их можно в районной управе — и заполнить заявление. В нем следует указать:

• общую и жилую площадь продаваемого и покупаемого жилья;
• данные несовершеннолетнего, жилплощадь которого продается, и данные продавца, жилье у которого приобретается;
• полный и достоверный адрес покупаемого и продаваемого жилья;
• выписка из ЕГРН;
• обязательство передать квартиру в собственность ребенку или выделить ему долю;
• дату и подписи законных представителей.

Обратите внимание, что все законные представители должны быть согласны на сделку. Если прийти может только один, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от второго представителя. В случае его отсутствия необходимо предоставить доказательство его отсутствия, например свидетельство о смерти.

После того как вы получите разрешение от опеки, составляется договор купли-продажи. Сделка обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Когда весь пакет документов будет готов, их отправляют для государственной регистрации.

Регистрация и оплата госпошлины

ДКП, разрешение опеки, паспорт и свидетельство о рождении отдают в Росреестр. Необходимо также уплатить госпошлину за покупку нового жилья.

Получение выписки из ЕГРН

После того как вы получите выписку, ее необходимо отнести в органы опеки в течение месяца. Если после продажи покупка не реализуется, то все средства зачисляются на личный банковский счет подопечного. Соответственно, в органы попечительства нужно будет предоставить выписку из банка.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний

В этой ситуации возможны два случая:

• Ребенок прописан в квартире, семья благополучная и не стоит на учете. Здесь родители действуют на свое усмотрение, какого-либо разрешения им не требуется. Купля-продажа совершается как обычная сделка.
• Ребенок прописан в квартире, но частично или полностью находится под опекой органов власти.

Во втором случае действуют по следующей схеме:

Понадобятся все вышеперечисленные документы + поквартирная карточка и кадастровый паспорт на имущество, где будут прописывать подопечного.

Написать заявление на разрешение

По месту жительства обратитесь в органы опеки. Вам дадут бланк заявления. В нем, помимо личных данных, нужно указать полный и достоверный адрес нового места прописки несовершеннолетнего.

Выписать и прописать несовершеннолетнего

Для этого в паспортный стол нужно принести следующие документы:

• если ребенок старше 14 лет — паспорт и свидетельство о рождении; если младше — только свидетельство о рождении;
• паспорта законных представителей;
• паспорта собственников квартир, откуда выписывают и куда будут прописывать подопечного;
• кадастровый паспорт;
• домовая книга;
• лист прибытия и лист убытия.

Предоставить документы в органы опеки

Далее необходимо предоставить домовую книгу или поквартирную карточку с новой пропиской несовершеннолетнего. После их одобрения можно совершать сделку.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник не вступил в наследство

Бывают случаи, когда родители хотят продать квартиру, которая досталась ребенку по наследству, но он еще не успел вступить в наследство. Продавать такое жилье нельзя до тех пор, пока он не зарегистрирует право собственности.

С разрешения органов опеки ребенок вступает в наследство. Когда за ним закрепляется право собственности, законные представители могут совершить сделку купли-продажи. Действовать необходимо по вышеуказанной схеме.

Особенности продажи долей детей в имуществе

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего в зависимости от его возраста заключаются законными представителями либо с их согласия, за исключением сделок, которые ребенок вправе совершать самостоятельно. Для отчуждения имущества несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства. В некоторых случаях совершать сделки с несовершеннолетним запрещено.

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего в зависимости от его возраста заключаются законными представителями либо с их согласия, за исключением сделок, которые ребенок вправе совершать самостоятельно.

Для отчуждения имущества несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства. В некоторых случаях совершать сделки с несовершеннолетним запрещено.

Гражданская дееспособность, то есть способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, как правило, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, по достижении возраста 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Исключение составляют случаи приобретения полной дееспособности в результате вступления в брак до достижения 18 лет либо эмансипации, то есть объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

В связи с тем что дееспособность несовершеннолетних ограничена, сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего имеют определенные особенности (ст. ст. 26, 28 ГК РФ).

Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно.

К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п. 1 ст. 1229, п. 1 ст. 1233 ГК РФ):

1) для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет:

• мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки);
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;

2) для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:

• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
• внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;
• совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.

Разрешение органа опеки и попечительства

Совершить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего (продажу, обмен, дарение или любую другую сделку, влекущую уменьшение имущества несовершеннолетнего или отказ от принадлежащих ему прав) можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо также для распоряжения законным представителем доходами несовершеннолетнего, в том числе доходами, причитающимися от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми несовершеннолетний вправе распоряжаться самостоятельно (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Кроме того, не требуется согласие органа опеки и попечительства на расходование сумм, причитающихся ребенку в качестве алиментов, пенсий и пособий, которые поступают в распоряжение родителей или лиц, их заменяющих (п. 1 ст. 37 ГК РФ; п. 2 ст. 60 СК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сделки, совершение которых запрещено

Законные представители несовершеннолетних, их супруги и близкие родственники не вправе совершать с несовершеннолетним сделки по отчуждению его имущества, то есть не могут быть приобретателями (например, одаряемыми, покупателями) имущества несовершеннолетнего.

К близким родственникам относятся родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 3 ст. 37 ГК РФ; ст. 14, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Также запрещено дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков стоимостью не более 3 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Как продать долю, если один из собственников несовершеннолетний?

Вопрос о продаже доли возникает, когда жилым помещением владеют сразу несколько человек. Это так называемая общая долевая собственность. Чаще всего она возникает при приватизации, когда в ней участвуют все проживающие в квартире, или при наследовании, если наследников несколько. Иногда в их числе находятся и несовершеннолетние дети. Как продать долю, если один из собственников несовершеннолетний?

• 1 Какие условия нужно соблюсти?
• 2 Что делать, если в числе собственников ребенок?
• 3 Продавец доли – несовершеннолетний ребенок
• 4 Как оформляется продажа доли?
• 5 Вывод

Какие условия нужно соблюсти?

Независимо от возраста собственника, продажа доли в квартире возможна при условиях, оговоренных правовыми нормами. Так, главным и основным условием является неукоснительное соблюдение права преимущественной покупки.

Это правило заключается в следующем. Перед продажей доли постороннему человеку, продавцу придется сначала урегулировать вопрос с другими совладельцами квартиры и убедиться, что они не планируют выступать в качестве покупателей.

Если же в покупке доли кто-то из других собственников этой же квартиры заинтересован, то продавать долю придется именно ему, естественно, при условии достижения договоренности о продажной стоимости.

Что делать, если в числе собственников ребенок?

Предложение о выкупе доли в этом случае должно быть сделано родителям ребенка. Они вправе долю купить или же отказаться от подобных действий. В последнем случае такой отказ должен быть согласован с органами опеки. Это обязательное условие, прописанное в законе, а именно в статье 37 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы получить необходимое согласие законным представителям ребенка придется обратиться в орган опеки по своему месту проживания. Поскольку в данном случае имеет место не продажа имущества ребенка, а лишь отказ от принадлежащего ему права, получить соответствующий документ довольно просто.

Достаточно подать письменное заявление. Оно рассматривается в 15-дневный срок, после чего родителям выдается письменный ответ. Этот документ будет в числе необходимых для дальнейшего оформления сделки.

Продавец доли – несовершеннолетний ребенок

Конечно, сам ребенок, тем более, если он не достиг 14 лет, не может совершать никаких сделок. Все юридически значимые действия за него осуществляют его мама и папа, которые в силу закона считаются его представителями.

Несколько иная ситуация складывается, если речь идет о подростке. Достигнув 14 лет, он вправе заключать договоры и совершать сделки, в том числе по распоряжению своими собственными вещами и другим имуществом. Однако при таком варианте потребуется согласие его родителей.

В обоих случаях потребуется предварительное разрешение органа опеки. Но получить его не так просто. В этом случае сотрудники государственного органа должны убедиться, что жилищные права ребенка не нарушаются и взамен продаваемой доли родители приобретут ему другое аналогичное имущество. Допускается и иной вариант, когда деньги от продажи перечисляются на банковский счет несовершеннолетнего гражданина. Прямого доступа к этим деньгам родители не имеют. Чтобы их снять со счета, опять потребуется соответствующее разрешение.

Как оформляется продажа доли?

Если необходимый документ из органа опеки имеется, можно приступать к дальнейшим действиям по оформлению сделки. На данном этапе необходим визит в нотариальную контору. Без удостоверения нотариусом сделка не будет считаться юридически законной. Как правило, нотариальное оформление обязательно в двух случаях:

1. При продаже квартирной доли
2. При продаже доли, если она принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

От нотариуса требуется, чтобы он составил текст договора и удостоверил его своей подписью и печатью. Только такой договор будет годен для последующей государственной регистрации. Как только она пройдет, покупатель части жилого помещения вступает в права собственности.

Так как сделка оформляется у нотариуса, то именно на нем лежит обязанность обеспечить государственную регистрацию. Если раньше сторонам сделки приходилось лично идти в Росреестр, то в настоящее время документы подает нотариус. Он делает это посредством электронного обмена документов.

Алгоритм действий при продаже доли, если один из собственников несовершеннолетний, будет таковым:

1. Предупреждение других владельцев квартиры о планируемой продаже.
2. Получение разрешительного документа из органа опеки.
3. Визит в нотариальную контору.
4. Оплата регистрационных действий.
5. Получение документальной выписки из Реестра прав на недвижимость.

Вывод

Закон обращает особое внимание на ситуации, в которых задействованы несовершеннолетние дети. Это делается ради контроля за соблюдением их жилищных и иных имущественных прав. Поэтому в процедуре продажи квартирной доли, где одним из собственников значится ребенок, всегда задействован государственный орган. Он и оформляет разрешительную документацию. Как продать долю, если один из собственников несовершеннолетний?

К оформлению сделок с участием несовершеннолетних граждан привлекается и нотариус, который готовит договор и при этом следит, чтобы все требования закона были соблюдены надлежащим образом. Сделка по продаже доли завершается актом государственной регистрации. Сотрудник Росреестра вносит запись о смене владельца. С этого момента законным владельцем доли становится покупатель.

Можно ли продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми?

Можно ли продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми? Да, поскольку закон не устанавливает никаких запретов на совершение подобных сделок. Продажа жилплощади, где проживают родители с детьми, может быть осложнена необходимостью получать разрешение от органов опеки. Но это требуется только в том случае, если несовершеннолетний гражданин числится среди владельцев жилого помещения. Если же он просто зарегистрирован, но при этом собственности не имеет, продажа жилья или его части будет простой.

• 1 Ребенок имеет право собственности
• 2 Ребенок только прописан
• 3 Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?
• 4 Какие документы понадобятся?
• 5 Когда возникает право собственности?
• 6 Выводы

Ребенок имеет право собственности

Чаще всего это происходит, когда родители исполняют обязательства по наделению детей квадратными метрами. Необходимость таких действий предусмотрена законодательством о материнском капитале.

Денежные средства выделяются на семью целиком, поэтому и требуется, чтобы каждый член семьи получил причитающуюся ему часть жилого помещения. Продажа жилья целиком или только его части возможна при условии, если на руках у родителей имеется постановление от местного органа опеки.

Если взамен отчуждаемой жилплощади детям предоставляется какое-то другое помещение, нет никаких препятствий, чтобы получить соответствующее разрешение. В городе Москва такие разрешения выдает Управление опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1.

Продавцам нужно иметь в виду, что разрешение придется получать и тогда, когда реализуется не только собственность ребенка, но и других сособственников. Это напрямую связано с требованием закона соблюсти право преимущественной покупки. Продавец доли перед ее продажей должен предложить всем собственникам ее купить за определенную сумму денег.

Следовательно, ребенок, будучи собственником, через своих законных представителей может воспользоваться таким правом. Отказ от права приобретения продаваемой доли придется в обязательном порядке согласовать с органами опеки.

Ребенок только прописан

Другая ситуация, уже не связанная с наличием права собственности. Она не предполагает получения согласия на сделку уполномоченного органа. Здесь вопрос о продаже жилья решает исключительно ее собственник.

Как правило, все продавцы желают купить жилье, свободное от каких-либо прав, в том числе права на проживание, которое предоставляет регистрация. Поэтому основным условием для проведения сделки является снятие с регистрации всех, кто в квартире проживает.

Снятие с регистрационного учета ребенка осуществляется по согласованию его родителей. Оба они считаются его законными представителями, поэтому в паспортном столе обычно требуется присутствие отца и матери. Подойдет и письменное согласие, если кто-то из них не имеет возможности личной явки. Чтобы выписать ребенка, не нужно обращаться в орган опеки, ибо решение этого вопроса находится не в их компетенции.

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Процедура совершения сделки обычно представляет собой несколько последовательных шагов:

1. Поиск потенциального покупателя.
2. Обсуждение условий и фиксация их в договоре.
3. Снятие с регистрационного учета всех жильцов.
4. Подписание договора купли-продажи.
5. Мероприятия по государственной регистрации.

Если продается доля в квартире, требуется соблюсти условия, указанные в законе. Перед продажей следует обязательно согласовать продажу доли с другими собственниками. Вполне возможно, если среди соседей по жилому помещению найдется тот, кто согласится приобрести еще одну долю. Если да, то этап поиска покупателя можно считать пройденным.

Если же другие сособственники отказались от такой возможности и при этом не оформили свой отказ в письменном виде, то придется ждать ровно месяц. Это время можно потратить на то, чтобы найти другого покупателя и обговорить все нюансы будущего соглашения.

Сделка купли-продажи квартиры не требует обязательного нотариального удостоверения. Распоряжение долей в жилой недвижимости удостоверяется у нотариуса. Исключение, когда все владельцы одновременно решили продать принадлежащие им доли. Таким образом, имеет место реализация жилого помещения целиком.

Какие документы понадобятся?

Если в числе собственников есть дети или же люди, находящиеся под опекой, но заранее нужно позаботиться о том, чтобы получить от компетентного органа надлежащее разрешение. Если указанные лица только прописаны в квартире, разрешение не понадобится.

Если недвижимость приобреталась в период брака, следует позаботиться о том, чтобы оформить нотариальное согласие мужа или жены.

Основной документ – это договор, который подготовит юрист или нотариус, если сделка оформляется в его офисе. Обычно других документов не требуется. Документы, подтверждающие право собственности, тоже излишни. В настоящее время эти документы могут быть истребованы в порядке межведомственного взаимодействия. Иными словами, нотариус при оформлении сделки просто запросит всю необходимую информацию из Росреестра.

Наконец, еще одним обязательным документом будет считаться почтовое извещение, доказывающее факт отправки другим собственникам предложения о продаже. Оно не потребуется, если на руках есть письменные отказы от других владельцев жилья.

Когда возникает право собственности?

Этот момент четко определен в действующих правовых нормах. Поскольку речь идет о жилой недвижимости, то необходима государственная регистрация. Как только она будет завершена, покупатель квартиры или доли в ней может считаться полноправным собственником новой недвижимости. Одновременно с этим прежний владелец полностью и бесповоротно утрачивает свои права на проданное жилое помещение.

Выводы

Можно ли продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми? Прописка, как известно, не дает прав претендовать на собственность. Следовательно, если ребенок просто имеет регистрацию, получать разрешение от опеки родителям не нужно.

Иная ситуация складывается, если собственник несовершеннолетний. Тут родителям нужно побегать, собрать нужные бумаги и убедить сотрудников органа опеки в том, что сделка никоим образом не нарушает права несовершеннолетнего россиянина. Если разрешение получено, можно считать, что полдела выполнено. За получением разрешения следует обращаться по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1.

Дальнейшие действия заключаются в том, чтобы подготовить жилье к продаже, снять всех жильцов с регистрации и заключить с покупателем договор. Поскольку продается только часть жилья, такой договор будет оформлять нотариус. После него самим уже не нужно идти в Росреестр, так как нотариус собственноручно направит туда все документы, касающиеся проведенной сделки.

Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2024 году: порядок действий и документы

Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения.

В каких случаях можно осуществить продажу

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

• продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
• реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

• Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
• Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
• Возраст лица;
• Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя. Такое соглашение будет признано недействительным. Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

• разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
• список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
• если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
• обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

• Общую и жилую площадь новой собственности;
• Расположение;
• Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
• Условия проживания и коммуникации;
• Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Важно понимать, что несовершеннолетний ребенок не может купить у отца или матери, а также других лиц, которые заменяют родителей, жилое помещение. Такие сделки являются ничтожными. Ничтожными они признаются и в случае расторжения брака и деления жилища при разводе, если дольщиком или совладельцем является общий иждивенец. Один из родителей может продать свою долю другому, однако предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

1. Сбор необходимого пакета документов;
2. Поиск жилья на замену;
3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Ситуация	Документы	Особенности
Для получения разрешения	· Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего;

· Документ о регистрации брака, если таковой имеется;

· Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт;

· Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье;

· Правоустанавливающие бумаги на жилье;

· Документы на недвижимость;

· Разрешение и заключение органов опеки;

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Продажа квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Особенности сделки

Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации.

На 2024 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.

При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.

Законодатель четко дает ответ на вопрос можно ли продать квартиру с прописанными людьми, поэтому заключение такой сделки вполне законно, однако для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.

Договор заключается по стандартной форме, с привлечением всех необходимых для этого документов.

Документы

Перед тем, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо пройти процедуру перерегистрации.

Для этого нужно:

• Подать заявление в миграционную службу о необходимости оформления новой регистрации для себя и ребенка;
• Подать необходимые документы;
• Дождаться оформления и после этого получить справку о том, что в квартире никто более не проживает и дети не прописаны.

К общему пакету документов прикладывается выписка из домовой книги и соцзащиты о том, что жилое помещение является «пустым» и готовым к заселению.

Как продать квартиру без представления жилья

Органы опеки не всегда требуют предоставление жилого помещения, однако эти случаи уникальны и их можно пересчитать по пальцам.

Продажа квартиры с ребенком-собственником возможна без нового жилого помещения в случае:

1. Переезда на ПМЖ в другой регион страны или за пределы РФ.
2. Приобретение недвижимости в строящемся объекте.

Особенности

Опека в некоторых случаях позволяет продать квартиру ребенка-собственника без обязанности приобрести новое помещение при наличии следующих обстоятельств:

1. При наличии заболевания, лечение которого производится за счет реализации жилья;
2. В случае переезда в другую страну;
3. Существенное причинение вреда здоровью ребенка плохой экологией.

Все факторы проверяются индивидуально и органы опеки выносят соответствующее решение исходя из интересов ребенка и только для его блага.

В случае невозможности или отсутствия необходимости в предоставлении ребенку собственного жилья, родители могут настоять на продаже квартиры без обязательств по предоставлению жилья или доли в нем несовершеннолетнему.

Фигурально осуществление реализации недвижимости подобным способом можно разделить на несколько этапов:

1. Утверждение подобного способа органами опеки и попечительства.
2. Оценка стоимости жилья, которую производят или сами родители, или специально нанятый оценщик.
3. Поиск риэлтора и заключение с ним соглашение на пользование услугами с предоставлением доверенности на заключение сделок от лица собственника недвижимого имущества, если существует такая необходимость.
4. Проведение сделки и получение оплаты.

Оплата может осуществляться следующими способами:

1. Наличная передача средств, если собственники присутствуют на сделке;
2. Безналичный перевод на указываемый в договоре счет продавца.

При продаже жилья таким способом на имя несовершеннолетнего ребенка создается специальный счет, средства с которого можно потратить только на приобретение недвижимости или для последующей их передачи ребенку, когда тот достигнет возраста совершеннолетия. Контроль за сохранность денежных средств осуществляется органами опеки и попечительства, поэтому за любые растраты с него придется отчитываться.

Условия об обязательном открытии такого счета на несовершеннолетнего ребенка будет обязательно прописано в согласии от органов опеки, а также в ДКП Пока деньги не будут зачислены на счет ребенка, сделка не может быть зарегистрированной.

Родители обязаны оповестить органы опеки о поступлении денег на счет в противном случае такая сделка может быть признана ничтожной, а ребенка восстановят в правах на проданное жилье.

Деньги на специализированном счету хранятся до того момента пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Ребенку исполнилось 18 лет, и он может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению;
• Ребенку приобретено новое жилье, тогда деньги перечисляются продавцу по распоряжению органов опеки или родителям;

Документы

Прежде чем отвечать на вопрос что нужно для продажи квартиры, необходимо разобраться с документальной составляющей, которую необходимо предоставить органам опеки для подтверждения значимых обстоятельств.

К таким документам можно отнести:

• Справку о здоровье;
• Документы для осуществления эмиграции;
• Чеки и квитанции о стоимости лечения;
• Документы о поступлении ребенка в учебное заведение за границей с последующей сменой ПМЖ и т.д.

В каждой конкретной ситуации дело рассматривается индивидуально, при этом документы для сдачи могут потребоваться самые разные и их содержание лучше уточнять у уполномоченных органов, стоит отметить, что после совершения всех манипуляций родителям потребуется отчитаться куда, были направлены деньги.

Риски по сделки для продавца и покупателя

При осуществлении любого соглашения существуют свои риски, однако в случае оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним все немного сложнее.

При несоблюдении всех условий выдачи разрешения от опеки, проданная недвижимость может быть возвращена в собственность малолетнего лица и изъята у покупателя, даже если он честно выполнил свои обязательства.

К таким соглашениям необходимо относится наиболее внимательно и аккуратно, так как любое несоответствие интересам ребенка может навредить договору и сорвать его подписание.

Продать квартиру с прописанным ребенком или ребенком-собственником – сложная процедура, которая может оттолкнуть потенциального покупателя от покупки жилья. В оформлении такого договора существуют свои риски, на которые нельзя закрыть глаза, так как существует шанс не только потерять приобретенное жилье, но и все сбережения.

Если же нарушить права ребенка, то можно получить уголовную ответственность, которая коснётся не только родителей, но специалистов органов опеки, а также всех причастных лиц.

Важно! На сайте работает юрист, которые может объяснить все нюансы таких сложных сделок и помочь с оформлением документов. Консультация бесплатная. Просто запишитесь в форме и мы вам перезвоним и ответим.

Ждем ваших вопросов.

Просьба поделиться опытом таких сделок в комментариях, что было сложнее всего?

Оцените наш пост, если он был полезен.