У нас куплена квартира с использованием маткапитала (ипотека). Если мы будем переезжать в другую страну, как нам продать квартиру (покупать ничего не надо, дети в квартире не прописаны)? Как поступить в этом случае?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Возможность отчуждения квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, законодательством не запрещена.
Но автору вопроса потребуется предварительно оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи. Факт регистрации (или отсутствие регистрации) детей по месту жительства в этой квартире юридического значения в решении этого вопроса не имеет значение.
В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Родители, приобретая жилое помещение за счет средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей. Из вышеуказанного следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на недвижимость, приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала.
В конкретной рассматриваемой ситуации из озвученного вопроса неясно: выделены ли доли в праве собственности всем несовершеннолетним детям в квартире, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, или только предстоит это сделать.
Если доли не оформлены, то чтобы продать квартиру надо предварительно выделить доли несовершеннолетним, зарегистрировав право общей долевой собственности в Росреестре, а после этого приступать к продаже квартиры.
Чтобы оформить договор о наделении детей долями в праве собственности в квартире, надо обратиться к нотариусу того нотариального округа, в котором находится недвижимость (ч. 1 ст. 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1).
Данным видом договора нотариус оформит в общую собственность родителей и детей квартиру с определением размера долей каждого. Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) данный договор (соглашение) имеет обязательную нотариальную форму.
Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).
Если же в конкретном рассматриваемом случае доли несовершеннолетних уже выделены родителями и долевая собственность на квартиру зарегистрирована в Росреестре, то отчуждение квартиры возможно только при условии получения письменного предварительного согласия органов опеки и попечительства по месту проживания данных несовершеннолетних детей-собственников, которое должны получить законные представители этих детей или их опекуны (попечители) (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Согласно п. 1 ст. 65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов при продаже родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления компенсации.
На практике такое разрешение на отчуждение квартиры выдается органами опеки и попечительства при условии приобретения в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам долей в праве собственности в жилом помещении взамен продаваемых или при условии перечисления на лицевой счет несовершеннолетнего рыночной стоимости продаваемой доли в праве собственности на недвижимость несовершеннолетнего.
Органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из данной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 СК РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления компенсации.
Следует знать, что законом также установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).
Таким образом, в конкретном случае автору вопроса для оформления продажи всей квартиры обязательно придется обращаться к нотариусу того нотариального округа, в котором находится квартира, а предварительно получать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение долей в этой квартире, принадлежащих детям, и выполнять те обязательные условия, на которых органами опеки и попечительства будет разрешена продажа квартиры.
Могу ли я продать квартиру, купленную на материнский капитал, и дом, где прописан несовершеннолетний, и приобрести дом с лучшими условиями?
Можете. Каких-либо серьезных запретов или ограничения на продажу квартиры, приобретенную с использованием материнского капитала нет. Перед продажей, исполните обязательное условие, которое предъявляет закон, а именно оформите собственность на всех членов семьи. После, вам придется обратиться в Органы опеки и попечительства, и получить разрешение на сделку. Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке, как собственников детей. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться, в результате сделки. Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух договоров на продажу и на покупку жилья.
Да, конечно можете. Но при условии, что дети ваши будут в доле права.Так как материнский сертификат, прежде всего, выдан вам с детьми. И жилплощадь должна составлять на всю семью.
Да, конечно. Но при условии с разрешения органов опеки и попечительства и чтобы дети состояли в доле, так как материнский капитал, прежде всего, выделен для детей.
Ответы на похожие вопросы
Помощь и консультации в покупке жилой и коммерческой недвижимости в Краснодаре. Качество. · 7 сент 2020 · sokolov-realty.ru
Для продажи дома где прописан несовершеннолетний и не имеет права собственности, достаточно его выписать, естественно куда нибудь в другое место. А вот для продажи дома по мат капу, Вам необходимо примерно определится какой площади будет новый дом и исходя из этого уже обращаться в органы опеки, что бы Вам предложили варианты совершения сделки. Либо это будет сделка через специальный счет, достаточно проблематичная сделка на вторичном рынке ии нотариально оформленная гарантия, что после покупки Вы обязуетесь выделить долю ребенку, после чего предоставить выписку в отдел опеки, это самый простой вариант на рынке вторичной недвижимости.
Продажа части земли, купленной с домом на маткапитал
У меня дом, купленный на маткапитал, и земельный участок. Все оформлено в доли по 1/3 на меня и двоих детей. Могу ли я продать часть участка, так как не в состоянии его содержать? Площадь участка – 0,29 га? Как это сделать?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Да, продать часть земельного участка возможно. Есть несколько вариантов решения этого вопроса, при этом у каждого варианта есть свои особенности.
Один из вариантов – это разделить земельный участок между всеми его сособственниками (не путать с выделом в натуре доли земельного участка и доли в доме одному собственнику).
Для этого автору вопроса потребуется провести раздел исходного земельного участка размером 0,29 га (по-простому, размежевать), в результате которого будут образованы новые земельные участки, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекратит свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).
Во-первых, для решения этого вопроса автору не обойтись без привлечения кадастрового инженера, который будет проводить раздел (размежевание) земельного участка, в том числе подготовит межевые планы новых участков и установит их границы. Термин «размежевание», как и сам процесс, широко используется на практике кадастровыми инженерами, хотя и не является юридическим термином, который применяется в нормативных правовых актах.
Кадастровые работы проводятся на основании договора подряда, который заключается между собственником участка и кадастровым инженером.
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, может быть разделен между ее участниками по соглашению между ними.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Возвращаясь к вопросу, на основании соглашения о разделе, заключенного между всеми собственниками земельного участка, земельный участок разделяется в натуре таким образом, чтобы из исходного земельного участка 0,29 га образовались два земельных участка, а именно: в границах одного земельного участка был полностью расположен жилой дом автора вопроса, а на другом участке (который планируется продать) постройки отсутствовали.
В дальнейшем в Росреестре исходный земельный участок снимается с кадастрового учета, а на кадастровый учет ставятся два самостоятельных земельных участка, на каждый из которых одновременно регистрируется право общей долевой собственности всех собственников (ч. 2 и 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).
Во-вторых, раздел земельного участка обязательно происходит с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Изменение площади земельного участка ограничено Земельным кодексом РФ и Правилами землепользования и застройки конкретного района. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом – Правилами землепользования и застройки территории, которые утверждаются органами местного самоуправления (т.е. местной администрацией).
Поэтому площади вновь образуемых земельных участков после раздела должны быть не ниже предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией в Правилах землепользования и застройки той территории, где расположен участок автора вопроса.
Несоблюдение предельного минимального размера является самостоятельным основанием для приостановки и последующего отказа Росреестра в государственном кадастровом учете и регистрации вновь образуемых земельных участков (п. 28 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
Также к образуемым земельным участкам должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), это можно сделать и путем установления сервитута (п. 26 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
В-третьих, распоряжаться долями в праве общей долевой собственности в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, без предварительного получения разрешения органов опеки и попечительства не получится.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
Следовательно, на заключение соглашения о разделе земельного участка родителям потребуется получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства, так как среди собственников земельного участка есть несовершеннолетние дети.
Соглашение о разделе земельного участка заключается в письменной форме, а, поскольку эта сделка происходит с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, то законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).
Таким образом, чтобы заключить соглашение о разделе земельных участков, придется обращаться к нотариусу того нотариального округа, в котором расположен земельный участок автора вопроса.
Поскольку сособственниками новых (после раздела) земельных участков будут являться несовершеннолетние дети, то для последующей продажи одного из образованных участков также предварительно потребуется получать согласие органов опеки и попечительства, а купчую (договор купли-продажи земельного участка) заключать в нотариальной форме.
Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в недвижимости без предоставления соответствующей компенсации.
3 способа продать дом купленный на материнский капитал
Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети, в том числе рожденные и после покупки жилья, имеют особые права, которые создают ряд препятствий при продаже. Ниже я подробно рассказываю о том, как можно продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.
Если кратко, то вам предстоит:
- Внести на счет сумму равную стоимости доли дома для каждого ребенка;
- Получить разрешение на продажу дома от органов опеки;
- Оформить продажу дома в Росреестре.
Можно ли продать дом купленный на материнский капитал
Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.
Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.
Условия для продажи
На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.
При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:
- за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
- новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.
Таким образом, условия продажи дома следующие:
- Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
- Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.
Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал
Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:
- Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
- Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.
Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.
Как продать дом с материнским капиталом
Порядок действий, при котором сделка признается действительной.
Способ №1 как продать дом с мат капиталом
Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.
Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.
Способ №2 продать дом купленный за мат капитал
Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.
ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:
- Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
- Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.
Способ №3 как продать дом под материнский капитал
Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.
Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:
- По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
- Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.
Выделение долей после продажи
Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.
Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.
Выводы
Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.
Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал?
Продать дом, который был приобретен на средства из материнского капитала можно. Порядок действий:
• выбор жилого помещения, которое будет приобретаться впоследствии; составление проектов соглашений на обе сделки; предъявление всех бумаг в органы опеки и попечительства по месту регистрации;
• инициирование проверки жилищных условий на новом объекте;
• организация сделок в РОСРЕЕСТР;
• подтверждение права на недвижимость.
Однако, при этом важно обратиться в органы опеки, чтобы интересы детей были учтены, так как ведомство довольно строго следит за этим, и при совершении сделки органы проводят специальные проверки.
Перейти на сайт автора
Менеджер интернет магазина «Привези колготки». Консультирую по выбору одежды и стиля)) htt. · 30 апр 2020
Вы можете продать дом, только если выделите своим детя доли где-то еще, чтобы опека дала положительное решение на продажу у детей должна быть собственность.
Ответы на похожие вопросы
В Тюмени, где я работаю, до недавнего времени можно было перечислять деньги от продажи детских долей(на маткапитал купленных) на блокированный счет, по разрешению опеки, сейчас этого нет. Обязательное условие :выделение детям долей в другом жилье или покупка нового жилья по встречной сделке также в долях. Законодательство ужесточается, поэтому прежде чем взять аванс и подписать предварительный договор на продажу объекта с детскими долями, приобретенными на гос.субсидию( маткапитал), подумайте , есть ли у вас возможности купить или выделить детям такие же доли в другом жилье.
Законодательство допускает продажу дома, который приобретен или построен за счет средств, составляющих маткапитал. Однако при этом не должны нарушаться права несовершеннолетних детей.
Можно ли продать недостроенный дом, если вложен материнский капитал?
Продажа объекта незавершенного строительства, возведенного на мат. капитал, также возможна.
На каких условиях?
Условия продажи дома, который был куплен или построен за счет средств материнского капитала, будет отличаться в зависимости от одного важного фактора – достижения несовершеннолетними детьми, находившимися на воспитании в семье, возраста совершеннолетия, то есть восемнадцати лет. Вот какие действуют правила:
- если все дети уже старше восемнадцати лет, для продажи жилого помещения потребуется письменное согласие всех его сособственников;
- если дети младше восемнадцати лет, то для продажи жилища нужно будет получить письменное разрешение органов опеки по месту жительства семьи.
Как получить разрешение органов опеки?
Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, купленного на выделенные государством в качестве материальной поддержки средства, потребуется предпринять следующие действия.
- Прийти в органы опеки. Приходить туда нужно обоим родителям, а если ребенок старше четырнадцатилетнего возраста и уже обладает частичной дееспособностью, требуется и его присутствие.
- Написать заявление о разрешении на продажу имущества.Заявление оформляется непосредственно в органах опеки.
- Дождаться принятия решения по заявлению. Такое решение выноситься в течение десяти рабочих дней.
Следует помнить, что представители органов опеки и попечительства в ходе рассмотрения заявления родителей о продаже жилища вправе посетить место проживание семьи с целью проверки условий, в которых воспитывается ребенок, обеспечения его всем необходимым.
Кроме того, у родителей обязательно должна быть материальная возможность повторного приобретения жилья. Иными словами, их доход, имущество, находящееся у них в собственности, а также средства, вырученные от продажи дома в совокупности должны позволить им купить другой дом или квартиру. Нужно быть готовым подтвердить такую возможность в органах опеки документально.