Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение от 28 января 2006 г. N 47).
В п. 2 Положения от 28 января 2006 г. N 47 указано, что действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
Исходя из буквального толкования данного пункта, следует, что Положение от 28 января 2006 г. N 47 распространяется в том числе и на индивидуальные (частные) домовладения, находящиеся в собственности как граждан, так и юридических лиц.
В соответствии с п. 5 Положения от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
В этой статье мы рассмотрим правовые последствия признания индивидуального (частного) дома непригодным для проживания как для самих собственников — граждан, так и для органа местного самоуправления.
В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Признание частных жилых домов непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии не только на основании Положения от 28 января 2006 г. N 47, но и на основании своего местного положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которым, как правило, также утверждаются состав и полномочия межведомственной комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых домов (помещений) для проживания в нем граждан.
Межведомственная комиссия органа местного самоуправления после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии индивидуального жилого дома и условиях проживания в нем, вправе принять решение о том, что частный жилой дом непригоден либо пригоден для проживания. В случае признания частного жилого дома непригодным для проживания по причине технического состояния дома либо по иным основаниям, установленным Положением от 28 января 2006 г. N 47, у органа местного самоуправления возникают соответствующие обязанности, а у граждан — собственников частного дома возникают права, предусмотренные жилищным законодательством, и в первую очередь это право на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
Казалось бы, все хорошо, орган местного самоуправления признает частный дом непригодным для проживания, и гражданину на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма, причем исходя из нормы предоставления, так как частный жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит.
Само понятие «вне очереди» также означает и то, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую-либо очередь, а право гражданина на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет . Проще говоря, гражданину должно быть предоставлено жилое помещение практически сразу, его, как мы знаем, практически также не бывает.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года: утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.
И возможно, все так и было бы, если бы не одно слово в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 — «вправе».
Еще раз отметим, что согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан.
Таким образом, исходя из буквального толкования и смысла п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 не следует обязанность органа местного самоуправления по принятию указанного в нем решения о признании частных жилых домов и/или помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан .
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 июля 2009 г. по делу N А79-6259/2008.
Орган местного самоуправления почти всегда откажет в признании индивидуального (частного) дома непригодным для проживания, если этим могут быть нарушены интересы органа местного самоуправления в области жилищных прав и обязанностей или возникнут обязательства, которые придется выполнять своими силами и средствами за счет муниципального бюджета.
В чем такие обязательства могут выражаться, мы покажем ниже.
После признания жилого помещения и/или частного дома непригодным для проживания (далее — ветхим) у органа местного самоуправления и у гражданина возникает ряд прав и обязанностей, в том числе и взаимообусловленных.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.
Так, после признания дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции у гражданина согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникает право, а у органа местного самоуправления обязанность по принятию такого гражданина и его семьи на очередь внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Таким образом, официальное признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции порождает у органа местного самоуправления обязанность принять гражданина и его семью на очередь вне очередного предоставления жилого помещения по договору социального найма и соответственно предоставить такое жилое помещение.
Постановка гражданина собственника частного дома на жилищный учет по ст. 57 ЖК РФ и признание дома ветхим не лишают его права собственности на этот дом и не лишают права собственности либо иного вещного права на земельный участок, занятый домом и необходимый для его обслуживания.
После предоставления гражданину жилого помещения в виде квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке по основаниям п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ либо предоставления ему любой денежной субсидии по одной из федеральных либо региональных жилищных программ у гражданина как собственника ветхого жилого дома в соответствии с действующим жилищным и гражданским законодательством не возникает обязанности по передаче ветхого дома в муниципальную либо государственную собственность, а гражданин, соответственно, как собственник ветхого дома и земельного участка вправе распоряжаться ими по своему усмотрению либо оставить в своей собственности.
Поскольку у гражданина дом, признанный ветхим, и земельный участок под ним органом местного самоуправления не изымаются, обязательства по сдаче такого дома и земельного участка под ним законодательством не предусмотрено, гражданин имеет право продать либо совершить иную гражданско-правовую сделку с ветхим домом и земельным участком.
В свою очередь, у нового собственника после покупки непригодного для проживания частного дома также может возникнуть право на внеочередное предоставление жилого помещения от органа местного самоуправления в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, так как по Жилищному кодексу РФ не имеет значения, по чьей вине домовладение, в котором проживает семья собственника, пришло в состояние, непригодное для проживания, так же как и время получения свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение .
Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 44-В09-41.
Такой «круговорот домовладения» от собственника к собственнику, как мы понимаем, конечно, не может устроить орган местного самоуправления.
Единственным способом его прекратить является снос такого частного дома либо его изъятие вместе с земельным участком в муниципальную собственность в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства при условии компенсации рыночной стоимости.
Однако при таком изъятии собственнику орган местного самоуправления обязан выплатить рыночную стоимость не только дома, но и земельного участка, что, естественно, не может устраивать орган местного самоуправления, тем более если учесть, что он еще в соответствии со ст. 57 ЖК РФ обязан предоставить жилое помещение по договору социального найма по нормам предоставления, при этом исходя из количества членов семьи, зарегистрированных в непригодном для проживания доме.
Вот и получается, что собственник не только получает жилое помещение вне очереди от органа местного самоуправления, но и в его собственности остаются непригодный для проживания дом и земельный участок под ним, которыми он как собственник может распорядиться по своему усмотрению (продать, обменять, подарить и т.д.) либо у него его может изъять орган местного самоуправления по изложенной выше процедуре.
Выкупать же данный дом и земельный участок под ним для органа местного самоуправления чаще просто невыгодно и нецелесообразно, так как такие земельные участки, как правило, небольшие по размеру и не представляют ни для органа местного самоуправления, ни для потенциального застройщика никакого экономического и коммерческого интереса.
При этом, даже если при принятии решения орган местного самоуправления обяжет собственника снести непригодный для проживания частный дом, собственник этого может просто не сделать, во-первых, просто из-за отсутствия финансовых средств для этого, во-вторых, он — собственник, и обязать его снести (уничтожить) свою собственность в соответствии с гражданским и жилищным законодательством практически невозможно.
На основании вышеизложенного у органа местного самоуправления фактически перед собственником непригодного для проживания дома возникают одни обязанности, в то время как у гражданина (собственника) практически одни права.
В этом случае орган местного самоуправления, естественно, воспользуется тем, что в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 закреплено только его право, а не обязанность на принятие решения о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан, тем более что для этого есть немало законных оснований.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ в императивной форме указывают на те расходы и усилия, которые должен нести и предпринимать собственник в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе собственник частного дома.
Тем самым законодатель четко определяет, что помимо наличия у собственника определенных прав на него возлагаются и вполне определенные обязанности (бремя) по содержанию принадлежащего ему жилого помещения либо жилого дома.
Имущество, которое является предметом собственности и служит удовлетворению интересов собственника, само по себе нуждается в заботе о нем, поддержании его в пригодном состоянии, устранении различных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных качеств вещей, и проч.
Осуществление всех этих мер возлагается на собственника и рассматривается как естественное следствие права собственности.
Юридически бремя собственности выражается, например, в обязанностях по текущему и капитальному ремонту имущества (дома, здания и т.д.), его страхованию, предъявлению для осмотра, регистрации.
Юридическое бремя собственности возлагает на собственника обязанность изыскивать (находить, предусматривать) необходимые финансовые средства на своевременное производство текущего и капитального ремонта своего жилого дома либо жилого помещения, чтобы не допустить приведения жилого помещения, в котором постоянно проживают и находятся люди, в непригодное и угрожающее жизни людей состояние, при котором проживание в таком помещении будет просто опасно и невозможно.
Из вышеизложенного следует, что на собственнике жилого дома (жилого помещения) в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством лежит обязанность не только по надлежащему уходу за своим недвижимым имуществом (домом, зданием), его содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту, но и обязанность по изысканию необходимых для этого финансовых средств.
Инициатива законодателя о возможности признания индивидуальных (частных) домов непригодными для проживания, которая в первую очередь направлена на возможность улучшения жилищных прав граждан, у которых на это нет собственных, в первую очередь финансовых, возможностей, к сожалению, на законодательном уровне остается только инициативой, не подкрепленной абсолютно ничем.
Читайте еще по данной теме:
- Признание индивидуального дома непригодным для проживания
- Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?
- Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?
Как работает федеральная программа расселения аварийного жилья?
Сокращение аварийного фонда и переселение граждан в комфортное жилье — одно из ключевых направлений национального проекта «Жилье и городская среда». Рассказываем, как работает программа переселения и каких показателей удалось достичь.
Что такое программа расселения из аварийного жилья?
Чтобы обеспечить граждан комфортным и безопасным жильем, в стране реализуется инициатива «Расселение аварийных домов» национального проекта «Жилье и городская среда». Ее цель — обеспечить граждан лучшими условиями для жизни, а также предоставить регионам возможности для комплексного развития территорий за счет увеличения их градостроительного потенциала.
Так, до конца 2024 года, согласно паспорту национального проекта, предстоит расселить 509,48 тыс. человек, которые проживают на 9 млн кв. метров аварийной площади. Следить за ходом переселения граждан из аварийного жилья, а также узнать другие показатели национального проекта «Жилье и городская среда» можно на сайте Стройкомплекс России и на сайте национальныепроекты.рф.
Какие дома включают в программу расселения?
Основной план по расселению граждан рассчитан на жилье, признанное аварийным до 1 января 2017 года ? Постановление Правительства Российской Федерации от 16 марта 2019 года №278 . Для успешной реализации инициативы регионы разработали и реализуют собственные программы, которые финансируются из федерального бюджета и бюджетов самих субъектов России.
Все многоквартирные дома, признанные аварийными, автоматически включаются в региональную программу, и для них формируется график расселения.
Что будет с жильем, признанным аварийным после 1 января 2017 года?
Часть регионов уже завершили свои программы расселения, и чтобы продолжить работу по сокращению аварийного жилищного фонда, для них разработан новый этап программы ? Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2024 года №1447 . По нему будут расселять дома, признанные непригодными для проживания с 2017 по 2024 год.
Для первых девяти регионов, завершивших программу расселения раньше намеченного срока, правительство России уже предусмотрело выделение 22,5 млрд рублей. Это позволит обновить старый фонд общей площадью около 500 тыс. кв. метров и улучшить качество жизни более 26,5 тысячи человек.
Что граждане получают взамен старой квартиры?
Собственники помещений в аварийном доме в ходе его переселения могут получить денежную компенсацию. Выкупная стоимость помещения будет складываться из его рыночной стоимости с учетом состояния аварийного дома, доли в собственности на квартиру и в общем имуществе МКД ? ч. 7, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ .
Также региональной программой может быть предусмотрено предоставление нового жилья взамен аварийной квартиры ? ч. 8, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Такое жилье должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом жилое помещение может быть предоставлено в любом районе населенного пункта, а по соглашению сторон — в другом населенном пункте.
В свою очередь, граждан, которые являются нанимателями жилых помещений в аварийных домах, переселяют в новое равнозначное жилье также на условиях социального найма.
Как узнать, признан ли дом аварийным?
Чтобы узнать, признан ли тот или иной дом аварийным, достаточно зайти на сайт Фонда содействия реформированию ЖКХ и ввести его адрес в поисковую строку.
Если вы не нашли свой дом в списке аварийных, но при этом он совершенно непригоден для проживания, необходимо направить письменный запрос в муниципалитет, на территории которого расположен дом.
Узнать о том, как признать свой дом аварийным и куда для этого нужно обращаться, можно в инструкции «Как переселиться из аварийного дома?».
Как скоро жильцов переселяют из аварийного дома?
В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения, или дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.
Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами.
Как муниципалитет уведомляет жителей о признании дома аварийным?
Муниципалитет обязан направить собственникам помещений уведомление о признании их дома аварийным.
В уведомлении гражданам также будет предложено самостоятельно обеспечить снос или реконструкцию аварийного дома. Требование о содержании такого пункта закреплены в законе ? ч. 10, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Если собственники имеют желание и возможность провести реконструкцию дома либо самостоятельно снести и построить на его месте новый дом — они могут сделать это.
Если такого желания или возможностей у собственников нет, то на уведомление с предложением о самостоятельном сносе дома отвечать не нужно. По истечению указанного в документе срока муниципалитет сам организует мероприятия по расселению, что никак не отразится на правах жителей на денежную компенсацию или переселение в новое жилье.
Может ли муниципалитет предоставить временное жилье гражданам, живущим в домах с угрозой обрушения?
Если аварийному дому грозит обрушение и в ближайшее время нет возможности предоставить жильцам новые квартиры, муниципалитет должен принять меры для обеспечения их безопасности ? ч. 8.1., ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Жителям предложат помещения маневренного фонда как вариант для временного проживания. Переезд в такое жилье является добровольным, и граждане могут от него отказаться, если имеют возможность проживания в другом месте, например, у родственников или в съемном жилье.
В любом случае эксплуатация дома с угрозой обрушения должна быть прекращена, а жители обязаны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов, а вокруг него возводится ограждение.
Можно ли продать ветхое жилье?
Каждому горожанину известно, что в городе до сих пор полно бараков, построенных на заре прошлого века, когда все силы молодой страны были брошены на индустриализацию. И уж само собой не тайна, что обветшавшие строения расселяются, но далеко не теми темпами, что хотелось бы гражданам, в них проживающим.
Автор: Светлана Полежаева
Наша читательница Татьяна Филиппова, имеющая в собственности квартиру в доме барачного типа, мечтала о новоселье лет десять, но в конце концов дождаться его отчаялась: барак 1932 года постройки официально был признан ветхоаварийным только в 2012 году, в действующую программу по расселению он не вошел, а значит, получение новой квартиры опять теряется в туманной перспективе.
Думала Татьяна Алексеевна, думала, что можно предпринять, чтобы в цивилизованных условиях встретить старость, и придумала. Решила она свою квартирку продать по сходной цене (может, кому-то она и приглянется), вырученную сумму дополнить за счет банковского кредита и приобрести квартиру-студию — пусть маленькую, но свою, а главное, с центральным отоплением и прочими коммунальными удобствами. Только соседка Валентина все ее душевные порывы пресекла на корню: ничего, говорит, у тебя не выйдет, поскольку бараки наши продавать запрещено — признает суд тебя мошенницей, и очутишься ты на склоне лет в благоустроенном жилье с решетками на окнах.
Огорчилась Татьяна Алексеевна соседкиным словам донельзя, но потом услышанное решила на веру не принимать и пришла за советом в редакцию «Копейского рабочего».
Разобраться в ситуации, описанной нашей читательницей, оказалось непросто. В принципе, закон не воспрещает гражданам продавать жилье в бараках — об этом нам сообщил младший советник юстиции Денис Полежаев, заместитель прокурора города.Публикуем данное им официальное разъяснение.
— На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
Сделка купли-продажи квартиры может быть совершена на законных основаниях до того, как собственник подписал с органом местного самоуправления соглашение об изъятии недвижимости в многоквартирном доме, признанном аварийном, в том числе о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (части 5, 8 статьи 32 ЖК РФ).
Следует, однако, помнить, что покупателя необходимо проинформировать об аварийном состоянии дома. Желательно это зафиксировать в договоре купли-продажи.
В противном случае сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, так как одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета сделки (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Действия по продаже аварийного жилья могут подпадать под признаки преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество), только если совершены с корыстной целью безвозмездного изъятия и (или) обращения чужого имущества (в данном случае денежных средств) в свою пользу или других лиц и выражены в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений, либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях, направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение.
В свою очередь Сергей Деев, начальник отдела жилищной политики администрации КГО, считает, что продажа жилья, официально признанного непригодным для проживания, может быть признана судом незаконной: он пояснил, что если дом или квартира находятся на грани разрушения, то это уже не недвижимость, с которой можно совершать любые сделки, а аварийный объект, подлежащий сносу. А значит, человек, готовый его купить, вероятнее всего, жить в нем не собирается и только жаждет наживы: купив развалюху за 300-600 тысяч рублей, хочет через год-другой получить квартиру в новом доме, стоимость которой будет в несколько раз выше. В соответствии со ст.
53 Жилищного кодекса РФ, если гражданин сознательно ухудшил свои жилищные условия, купив квартиру в бараке, его признают нуждающимся в новой квартире не ранее чем через пять лет после совершения сделки.
Получается, что продать квадратные метры в бараке можно без особых сложностей. А вот купить и в дальнейшем не нажить проблем — еще вопрос. Так что, если вы решили не дожидаться расселения и, как Татьяна Алексеевна, продать жилье в ветхом доме и купить новое, не спешите вызывать комиссию и признавать дом аварийным, чтобы избежать подозрений в корысти и правовой нечистоплотности.
О возможности продажи квартиры в аварийном доме
Рассмотрим, можно ли продать квартиру, если она находится в аварийном доме. Законом не установлено прямого запрета на совершение подобных сделок. Более того, в последние годы существует устойчивый спрос на такие квартиры. Чем же привлекает покупателей такое жилье, и как происходит продажа квартиры в аварийном доме?
Разберемся подробнее.
В каком порядке дом признается аварийным
Признание дома аварийным, то есть полностью непригодным для дальнейшего его использования по назначению, происходит по решению специальной комиссии. Она создается при местной администрации из специалистов различных ведомств. Основаниями для присвоения жилью статуса «аварийное» будут:
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы— опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
- значительный износ конструкций здания, делающий дальнейшую его эксплуатацию небезопасной (в силу возраста, из-за природных катаклизмов и пр.);
- несоответствие микроклимата помещений санитарно-эпидемиологическим нормам (появление опасной плесени, снижение температуры и др.).
Важно! Для проведения осмотра или оценки состояния дома достаточно заявления хотя бы одного из собственников квартир в нем. На рассмотрение обращения и принятия решения по нему отводится месяц.
Результат обследования сообщается заявителю письменно.
Если дом, действительно, находится в аварийном состоянии, комиссия принимает решение о сносе или проведении капитального ремонта. Для проведения обоих мероприятий жильцов необходимо выселить. Но это потребует соблюдения определенных требований:
- нанимателям муниципального жилья необходимо предоставить другое жилье;
- собственникам квартир должна быть уплачена выкупная стоимость их недвижимости;
- все возникающие разногласия разрешаются исключительно в судебном порядке.
Кто продает и покупает такие квартиры
По понятным причинам, возможна продажа признанного аварийным жилья, только находящегося в частной собственности. Признание дома непригодным для дальнейшего проживания не означает невозможности совершения сделок с квартирами в нем. Заинтересованность в их совершении вызвана различными причинами.
Продавцы надеются получить за свою квартиру ее рыночную стоимость. Выкупная цена, предлагаемая муниципалитетом, иногда оказывается низкой. Оспаривать такое решение приходится через суд, что отнимает много времени.
Период ожидания сноса после признания дома аварийным может растянуться на годы. Все это время придется проживать в некомфортных условиях. Это вторая причина, по которой владельцы аварийного жилья торопятся его реализовать и приобрести что-то более подходящее.
Читайте также Способы узнать о времени сноса жилого дома
Покупатели же надеются, что такое приобретение принесет им выгоду. Несмотря на желание покупателя, аварийное жилье в силу своего состояния продается с хорошим дисконтом. Есть большая вероятность, что выкупная цена к моменту сноса превысит уплаченную сумму.
Некоторые старые дома включены в программу, предполагающую вместо выплаты денежных средств передачу собственникам другого жилья. Возведенное по современным строительным нормативам, оно в большинстве случаев имеет большую площадь или лучшую планировку. А значит и стоит существенно дороже, чем было заплачено покупателем изначально.
С какими проблемами можно столкнуться
Покупка квартиры в доме, относящемся к аварийному фонду, имеет ряд особенностей, не всегда благоприятных.
- Для такого приобретения не получится использовать материнский капитал. Покупка квартиры в аварийном доме не подпадает под критерий улучшения жилищных условий. Поэтому Пенсионный фонд не одобрит внесение маткапитала ни полностью, ни частично.
- Не получится взять ипотечный кредит. Банки предпочитают получать в залог ликвидную недвижимость. Непригодная для проживания квартира таковой не является, следовательно, заявка, скорее всего, будет отклонена. Но даже если банк даст согласие, страхование такой квартиры на весь срок кредитования обойдется в сумму, сравнимую с самой суммой займа.
- Неопределенный срок ожидания. Каждый регион самостоятельно принимает программы расселения ветхого или аварийного жилья. Как правило, ждать предоставления новой квартиры или выплаты выкупной цены, приходится годами. Велик риск не получить ожидаемой суммы или жилья большей площади. Методики расчета в каждом регионе отличаются от других.
- На аварийный дом может быть наложено ограничение на совершение регистрационных действий в связи со сносом. Это значит, что прописаться в свою собственность будет невозможно.
Совершение сделки с аварийным жильем
Желая купить квартиру в аварийном доме, покупатель должен настаивать, чтобы этот факт был отражен в тексте договора. Это защитит не только покупателя, но и продавца. У нового владельца не будет повода оспорить впоследствии сделку, используя в качестве аргумента свое неведение о действительном состоянии квартиры или дома.
Сложности могут возникать при определении цены продажи. Она в зависимости не только от площади квартиры и состояния всего дома в целом, но и от перспектив расселения в ближайшем будущем. Однако большая часть такого жилья продается с солидным дисконтом, что и порождает спрос на аварийную жилплощадь.
Но покупатель должен реально оценивать свои перспективы.
Читайте также Порядок признания дома аварийным и непригодным для проживания
В остальном же сделка по купле-продаже такого жилья ничем не отличается от обычной. Продавец обязан представить весь требуемый пакет документов на квартиру, включая свежую выписку из ЕГРП. В ней также будет указано, что жилье находится в непригодном для проживания доме.
Перешедшее к покупателю право на недвижимость требует обязательной государственной регистрации.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы— опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Переселение душ. Что такое аварийное и ветхое жилье и как переселяют собственников
Многие люди проживают в старом жилом фонде и надеются на то, что их скоро расселят. Однако далеко не всегда ветхость квартиры влечет переезд. Разбор нюансов по квартирам, опасным для нормальной жизни, – в нашей статье.
- Какое жилье соответствует критериям программы переселения
- Что такое аварийное жилье
- Что такое ветхое жилье
Большинство людей стремится улучшить свои жилищные условия. Кто-то увеличивает жилплощадь, переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, кто-то – оформляет ипотеку, чтобы сменить вторичку на комфортную новостройку. Однако для некоторых людей переезд является вопросом выживания, поскольку аварийное жилье представляет реальную угрозу жизни и здоровью человека.
Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ», к концу 2021 году объем недвижимости, которая непригодна для проживания, в России вплотную приблизился к отметке в 25 млн квадратных метров. В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.
Какое жилье соответствует критериям программы переселения
Начиная с 2013 года в России действуют федеральные и региональные программы переселения из опасной для жизни недвижимости. Текущая программа рассчитана до 2025 года и реализуется в рамках федерального проекта, направленного на сокращение непригодного для проживания жилфонда. По ней планируют расселять более полумиллиона россиян.
Участвовать в текущем расселении могут граждане, чье жилье было признано аварийным в период до 1 января 2017 года.Те, у кого признано позже – продолжают оставаться в очереди на переселение.
Что такое аварийное жилье
Аварийное жилье – это недвижимость, угрожающая безопасности жизни и здоровья человека. Основания и порядок получения данного статуса определяются соответствующим актом правительства РФ. Среди них:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций и оснований, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, негативно влияющие на устойчивость дома;
- изменение экологической ситуации, приведшее к вреду для человека, в том числе по уровню радиации, шуму, вибрации и другим факторам;
- нарушение санитарно-эпидемиологических и прочих подобных нормативов;
- селевые потоки, оползни, снежные лавины в месте, где размещен дом;
- в результате ЧС дом не подлежит восстановлению;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- шум от магистрали, превышающий предельную норму;
- промывочные и очистительные устройства мусоропроводов, размещенные над домом или смежно с ним;
- территория дома опасно прилегает к линиям электропередачи на воздухе.
Вышеописанные критерии установлены как для многоквартирных домов, так и для отдельных помещений. Для многоквартирных жилых домов выявление одного из критериев является основанием для установления аварийности, после чего жителей будут расселять.
Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.
Позитивный момент: для признания жилья опасным для жизни и здоровья человека достаточно наличия лишь одного из перечисленных критериев. Но нужно помнить, что для некоторых критериев есть условие о неустранимости проблемы, то есть возникшую ситуацию нельзя исправить инженерными и проектными решениями. Если жилое помещение можно отремонтировать, то его аварийным не признают и жильцов не расселят.
Многие проблемы выявляются с помощью специальных приборов. В то же время есть некоторые признаки, по которым неподготовленный человек может забить тревогу и инициировать признание дома опасным для жизни и здоровья людей:
- повреждение или разрушение фундамента;
- движение и сильное искривление стен;
- трещины на стенах в подъезде дома;
- просадка полов;
- обрушение конструкций.
Что такое ветхое жилье
Законом не определено понятие «ветхого жилья», однако оно активно используется на практике. Такие дома, в отличие от аварийных, юридически не представляют угрозу безопасности граждан, а значит, их не будут расселять. Хотя фактически проживание в них сопровождается трудностями.
Правообладателям старых квартир не предоставляют никаких компенсаций, их не будут расселять в новые дома. Однако они сравнительно быстро могут перейти в число аварийных, что уже позволит рассчитывать на возмещение.
Что касается критериев ветхого состояния здания, то они были перечислены в утвержденном Госстроем России методическом пособии. Они определяются в зависимости от износа:
- в отношении домов из камнейизнос должен превышать 70%;
- в отношении домов из дерева– 65%;
- дом перестает удовлетворять изначальным эксплуатационным требованиям. В то же время несущие конструкции обеспечивают устойчивость здания.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.
Какие документы нужно собрать для переселения
- Заявление о закреплении статуса аварийности за недвижимостью.
- Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения).
- Проект конструкции нежилого помещения, если планируется его последующее признание жилым.
- Экспертное заключение организации, которая обследовала недвижимость. Также отдельное заключение профильных организаций требуется для несущих конструкций.
- Иные документы, указывающие на неустранимые недостатки помещения.
Уполномоченный орган признает аварийным дом в течение 30 дней с момента получения специального заключения межведомственной комиссии по дому. Последнее оформляется на основании представленных заявителем материалов: рассмотрение этих документов занимает 30 дней с момента их регистрации. Суммарный срок на всю процедуру может составить 2–3 месяца с момента подачи заявления.
Права собственников жилья, подлежащего сносу
Собственнику аварийной квартиры, которая подлежит сносу, законом предлагается два варианта возмещения:
- компенсация за прежнюю недвижимость;
- новая жилплощадь в том же городе.
При первом варианте собственнику выплачивается рыночная стоимость недвижимости, а если это квартира – еще и часть от рыночной стоимости общего имущества и земельного участка. Также правообладателю квартиры возмещаются все убытки, связанные с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади. Однако здесь нужно учитывать, что рыночная стоимость таких квартир невысока.
Следовательно, компенсации может быть недостаточно для будущей покупки.
Во втором случае риском выступает наличие очереди для получения новой квартиры. Она может тянуться годами. Да и когда человека расселят в новый дом, он может разочароваться, ведь он не отличается высоким качеством строительства.
Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
Разница между социальным жильем и собственностью
Владение и пользование жилплощадью возможно в соответствии с обязательственным договорам. Одна из их разновидностей – договоры социального найма жилого помещения, заключаемые на основании принятых властными структурами решений о предоставлении недвижимости, находящейся в собственности муниципалитета или государства, внаем.
Социальная квартирасо временем также может стать аварийной. В этом случае граждан расселят в другие квартиры при соблюдении следующих условий:
- благоустроенность;
- равнозначность по площади;
- соответствие санитарным и техническим нормативам;
- расположение в пределах того же города или иного населенного пункта.