Можно ли сносить не несущие стены

Владельцы старых хрущевок — это люди, нуждающиеся в увеличении квадратных метров жилой площади. Далеко не каждый понимает, что будет, если неправильно снести несущую стену. В статье попробуем осветить проблему, поможем понять, как организовать работу правильно.

Для чего служат несущие стены

Несущая стена — это каркас здания. На нее ложится основная нагрузка от плит перекрытия и вышерасположенных конструкций. Помимо прочего, нагрузка, идущая от сооружения, оказывает давление на основание строения— фундамент. Этот момент учитывается при составлении архитектурного плана частного дома.

Существует немало способов определения капитальных конструкций. Основу методов составляет процесс уяснения толщины стены. Исходя из полученных данных, удастся определить, к какому виду относится сооружение.

Проще всего заглянуть в техпаспорт, ознакомиться с планом.

Определив места размещения капитальных строений, не торопитесь приступать к планировке пространства. Подходите к выполнению задачи с ответственностью. Недостаточно продуманные, неправильно выполненные действия приведут к проблемам не только для вас, но и соседей.

Перепланировка квартиры в панельном доме: как получить разрешение

Одной из причин перепланировки квартиры, является необходимость в расширении жилого пространства. Методы могут быть различными: от простого переноса, расширения дверного проема, до замены стены на опорные колонны.

Прежде чем начинать работу, соберите необходимые документы:

• Документы, удостоверяющие личности проживающих, права на собственность.
• Получите согласие от всех проживающих, соседей на проведение перепланировки помещения.
• Если работы проводятся через представителя, агента, необходимо подготовить его паспорт, доверенность.
• Технический паспорт помещения.
• Проект изменения конфигурации помещения, составленный в архитектурном бюро.
• Получите выписку из ЕГРН.

Важные действия, которые необходимо выполнить при сборе документации:

• Посетите БТИ. Возьмите в данной организации копию плана квартиры.

• Проектное бюро должно предоставить техническую документацию, разрешение сносить сооружение.

Важно! Только после проведения этих действий, можно приступать к демонтажу.

Незаконная перепланировка: ответственность инициатора

Самовольно убирать стены запрещено законодательством РФ. Если владелец провел незаконный снос, то ему грозит штраф 2-2.5 тысяч рублей. Конечная сумма определяется от объема причиненного ущерба, если таковой возникает.

Далее, владелец должен возвратить помещение в исходный вид. Весь ремонт производится за счет виновника. Если владелец откажется от выполнения поставленной задачи, то квартира может быть конфискована, затем продана на торгах.

Важно! Все преобразования должны проводиться согласно законодательству.

Технология сноса стен в панельном доме

Так как демонтаж опорного элемента подразумевает потерю опоры плитами перекрытия, то необходимо предварительно провести установку конструкции, на которую будет перенесена нагрузка. Разберем способ с установкой направляющего ригеля.

Устанавливаем направляющую балку

Как только определено, снос какой стены можно производить, нужно выполнить ряд действий:

• Вырубаем проемы для установки ригеля, несущей балки. Направляющая должна быть изготовлена из металлического двутавра. Точная форма балки определена проектом, технологической картой.
• Устанавливаем конструкцию в проемы. Важным на данном этапе является обеспечение плотность прилегания ригеля к перекрытию. При выявлении зазоров, используются прокладки из жесткого материала.

• Убедившись в надежности сооружения, переходим к демонтажу сооружения небольшими участками. Сбиваем бетон.
• После переходим к демонтажу арматурного каркаса. С этой целью лучше пользоваться болгаркой с абразивным кругом.
• На заключительном этапе подчищаются все выступы, убирается мусор.

Какие работы по перепланировке строго запрещены

В соответствии с СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» выполнение следующих действий не допускается:

• Размещать санузел, ванную комнату над кухней, гостиной, спальней, детской. Запрещено поступать обратным образом — размещать перечисленные помещения над туалетом,ванной комнатой.
• Использование газового оборудования на кухне запрещает перенос, снос перегородки с целью расширения пространства.
• Не разрешается расширение санузлов, ванных за счет жилой площади. Если возникает такая необходимость, то можно пожертвовать частью коридора.
• Лоджии, балконы должны быть отдельно расположенными помещениями.
• Запрещено маскировать коммуникации общедомового пользования, не оставляя к ним доступа.
• Не допускается проведение работ без согласования с соседями.

Небольшое заключение

Демонтировать конструкции, планировать их перемещение лучше с привлечением профессионалов. После того, как работы будут закончены, обратитесь в администрацию населенного пункта. Оттуда будет направлена приемная комиссия, которая зафиксирует изменения, проверит их на соответствие проекту.

Как можно снести стену в квартире

Снос или перенос внутренних стен относится к работам по перепланировке и реконструкции существующих зданий и сооружений.

В многоквартирных домах, эта деятельность требует особого, установленного законом, регламента, особенно если она затрагивает относительно большое число смежных квартир и проживающих в них людей.

Что говорит закон

Законодательным актом, регулирующим снос стен, перепланировку и аналогичные действия — является Жилищный кодекс РФ, статьи 35-28. Прежде, чем приступать к каким-то активным действиям, следует в обязательном порядке ознакомиться с этим нормативным документом.

Кто выдает разрешения на перепланировку

Для непосредственных действий по сносу стен и перегородок внутри помещений нужно получить соответствующее разрешение.

Его в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ выдает орган местного самоуправления.

Инстанции обращения

Обычно для этой цели следует направить обращение в установленной форме в Жилищную инспекцию (орган с аналогичными функциями) при местной Администрации населенного пункта, а котором расположен объект, намеченный к перепланировке.

Что не нужно согласовывать при перепланировке квартиры

Не подлежат согласованию работы, в составе капитального или текущего ремонта, которые не влекут за собой изменение существующего плана БТИ. То есть все стены, перегородки, назначение помещений, места подключения и установки сантехнических и кухонных приборов сохраняются в первоначальном виде.

Варианты рабочего оборудования

Часть инструментов и оборудования при ремонте, перепланировке, реконструкции помещений можно использовать без ограничений. Другие инструменты — с тщательным обеспечением условий техники безопасности и противопожарных мероприятий.

Применение болгарки

Болгарка в условиях современного строительного ремонта, на практике незаменимый инструмент. С ее помощью можно резать:

• бетон;
• кирпич;
• стальные трубы;
• арматуру;
• керамическую или натуральную плитку.

Также она дает возможность шлифовать и выравнивать полы, стены, откосы дверных и оконных проемов.

Использование ударной дрели и перфоратора

Применение такого рода инструмента при сносе стен (перегородок) допускается с некоторыми ограничениями. Через каждые 5 минут работы рекомендуется делать 10-минутные перерывы. Это необходимо для того, чтобы высокочастотные вибрации, создаваемые инструментом не успевали войти в разрушающий резонанс с собственными колебаниями тех или иных конструкций здания.

С помощью отбойного молотка

А вот этот инструмент ни в коем случае не рекомендуется использовать при ремонте и реконструкции, разве что в тех случаях, когда речь идет об удалении завалов из обломков рухнувшего по тем или иным причинам здания.

Какие стены можно демонтировать

К стенам, участок которых, подлежит демонтажу или переносу, можно отнести внутренние перегородки, разбивающие помещение на зоны между капитальными несущими стенами.

На них опираются несущие конструкции перекрытий, такие как плиты, ригели, балки. Эти стены проходят через все этажи здания и опираются на собственные фундаменты.

В отличие от капитальных стен межкомнатные перегородки имеют незначительную толщину и могут быть безопасно полностью демонтированы или передвинуты, уменьшая или увеличивая объем помещения по желанию владельца.

Технология демонтажа стен

По разбираемым конструкциям могут быть проложены электрические и другие кабельные сети, а также водопроводные, отопительные канализационные трубы. Все эти инженерные коммуникации должны быть демонтированы на начальном этапе разборки.

Также предварительно рекомендуется удалить их внешнюю отделку — штукатурку, облицовку, обшивку.

Существующие стены-перегородки, подлежащие демонтажу, в своей основе могут быть выполнены из любых строительных материалов. В соответствии с чем технологии из разборки могут несколько отличаться.

Из пеноблока

Перегородки из пеноблоков обычно представляют собой кладку на цементно-песчаном, цементно-известковом, гипсовом растворе. Если скрепляющий раствор имеет низкую адгезию со стеновыми блоками и малую прочность, отдельные пенобетонные блоки легко отделяются от основного массива с сохранением геометрической формы и могут быть отложены для вторичного использования.

Если же раствор достаточно прочен и хорошо удерживает пеноблоки, для демонтажа перегородок хорошо подойдет такой тяжёлый ручной строительный инструмент, как лом, кирка и кувалда.

Из гипсокартона

Если гипсокартонные перегородки были устроены с использованием современных методов монтажа, их удаление представит собой обратную последовательность установки — вывинчивания шурупов из каркаса (подосновы) и складирования гипсокартонных листов для вторичного использования. То же проделывают и с каркасами, будь они деревянными или металлическими из штампованных металлических профилей.

Если гипсокартонные листы приклеены к деревянно-щитовой основе жидким гипсом или были прибиты гвоздями — трудно обойтись без разрушающей разборки — здесь подойдет молоток, зубило, гвоздодер с удлиненным рычагом, пила-ножовка.

Из кирпича

О демонтаже кирпичных перегородок можно повторить практически все то же самое, что и про пеноблоки. Для более аккуратной разборки к лому, кирке и кувалде могут быть добавлены молоток и зубило.

Как демонтировать бетонные перегородки

Несмотря на то, что бетонные перегородки редко используются в качестве ненесущих, они могут встречаться в виде панелей типа «сэндвич» — слоя минеральной ваты, пенополиуретана, экструдированного пенополистирола, других аналогичных видов утеплителя, зажатых с обеих между тонкими (не более 5 сантиметров) слоями бетона, армированного сеткой или арматурными стержнями диаметром 8-12 миллиметров.

Для демонтажа таких перегородок среди прочих инструментов как раз потребуются болгарка и перфоратор. Здесь нужно приготовиться к удалению из помещения большого объема строительного мусора, соответствующего объему разрушаемой перегородки.

Общие правила процесса и техника безопасности

Как и в выполнении любого другого строительного процесса, в работах по сносу перегородок следует руководствоваться правилами Техники безопасности.

Используемые лестницы, подмости и стремянки должны быть протестированы на устойчивость. Электроинструмент, а также разнообразные удлинители и переноски — иметь необходимую степень электрозащиты.

Вынос строительного мусора по мере его накопления организуют так, чтобы он не мешал беспрепятственному перемещению исполнителя вдоль сносимой стены, а также передвижения нужного инвентаря и оборудования.

Исполнители должны иметь соответствующую спецодежду с защитой органов дыхания и зрения. Обеспечены строительными касками и обувью с встроенными металлическими вставками, защищающими ноги от падающих тяжелых предметов.

Подготовительные работы

К подготовительным работам по демонтажу перегородок следует отнести:

• период получения и сбора ИРД (исполнительно-разрешительной документации);
• подготовку смежных помещений (освобождение от бытового хлама, мебели, осветительных приборов типа люстр и бра);
• защиту пола при помощи крафт-картона, старого линолеума, ветоши;
• устройства двойных тамбуров из полиэтиленовой пленки для предотвращения попадания пыли в соседние помещения;
• подбора инструментов и другого инвентаря, требующихся для работы.

Алгоритм проведения работ

Перечень работ в процессе демонтажа может состоять из нескольких позиций:

1. Удаление и вынос старой отделки.
2. Установка стремянок, лесов и подмостей.
3. Начало разборки (при блочной кладке его следует начинать с удаления верхнего ряда, последовательно опускаясь вниз)
4. Регулярное обрызгивание водой из распылителя для осаждения из воздуха пылевой взвеси
5. Складирование элементов, подлежащих вторичному использованию
6. Регулярный сбор в кучи и вынос на свалку строительного мусора и отходов.
7. Окончательная уборка и обеспыливание помещения после завершения работ по разборке.

Какие стены можно сносить в квартире, а какие нельзя

Сносить можно ненесущие межкомнатные перегородки, на которые не опираются несущие конструкции перекрытий.

И наоборот, капитальные несущие внешние и внутренние стены, являющиеся частью силового каркаса здания, сносить нельзя ни при каких обстоятельствах, во избежание различного рода аварий, эксцессов и обрушения.

Иногда в современных зданиях, представляющих собой жёсткий каркас из вертикальных стоек и горизонтальных перекрытий, пространства между колоннами и перекрытиями заполняют различными блоками с последующей отделкой. Стены в таких зданиях являются самонесущими и также могут подлежать разборке (за исключением внешних фасадных ограждений).

Какие бывают стены

Стены зданий и сооружений можно классифицировать по различным признакам:

• по назначению — внешние или внутренние;
• по несущей способности — капитальные несущие и перегородки;
• по материалу изготовления — бетонными, кирпичными, из пиленого камня;
• каркасными (из монолитного или сборного железобетона) с заполнением пенобетонными, керамзитобетонными, шлакобетонными и блоками.

Можно ли сносить ненесущие стены

Ненесущие стены сносить можно без ограничений, однако если их отсутствие повлечет за собой изменение плана БТИ, на эту процедуру все равно нужно получить разрешение в Жилищной инспекции местной Администрации. Ориентировочная цена сноса стен в Санкт-Петербурге составляет от 100 до 200 рублей в зависимости от материала и толщины перегородки.

Какие ненесущие стены сносить нельзя

Не рекомендуется сносить, например, ненесущие стены, через которые проходят вентиляционные и речные каналы, другие системы жизнеобеспечения дома, в том числе ограждения лифтовых шахт.

Можно ли сносить несущие стены

Несущие стены, на то они и «несущие», потому что несут на себе нагрузку от других конструкций здания. А удаление опор перекрытий, балок, ригелей, прогонов моментально вызовет обрушение всей постройки или отдельных ее частей.

Есть ли проблемы с возведением стен

Для возведения новых стеновых перегородок, никаких проблем не существует, если, конечно, не громоздить на перекрытие стену из кирпича в полметра (два кирпича) шириной. В зависимости от материала перекрытия, оно может не выдержать такой нагрузки и обрушиться. Поэтому перегородки обычно делают сравнительно тонкими, используя для них доски, гипсокартонные листы, пластиковые панели, гипсовые блоки.

Демонтаж деревянных перегородок

Часто деревянные перегородки состоят из трех разнонаправленных слоев сбитых между собой гвоздями досок. Например, демонтаж деревянных перегородок относится к самому простому виду разборки. После удаления внешней отделки для их разборки потребуется гвоздодер, а также пила-ножовка по дереву.

Снос стен санузла

Стены санузлов, прихожих и кухонь, обращенные внутрь квартиры, чаще всего образуются ненесущими перегородками.

Изменяя расстояния между этими перегородками можно увеличить площадь кухни или прихожей, разделить санузел, или, наоборот, выполнить его совмещение. Все зависит от вкусов и желаний владельца. Однако такая перепланировка повлечет за собой изменения плана БТИ. А это, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, имеющим силу федерального закона, в обязательном порядке потребует получения разрешения в Жилищной комиссии.

Можно ли сносить не несущие стены без разрешения

Ничего в своей квартире, даже если собственник владеет ей на правах частного имущества, без разрешения сносить нельзя. Включая снос несущей стены.

Особенности перепланировки несущих стен в квартире

Все особенности перепланировки несущих стен заключаются в том, что деятельность по их перепланировке запрещена и ни одно должностное лицо не возьмёт на себя ответственность выдать разрешение на ее осуществление. В исключительных случаях в несущей стене можно устроить дверной или оконный проем, правильно проделать который могут только опытные специалисты, имеющие соответствующий опыт.

Требуется ли разрешение на снос или перенос ненесущей стены

Все, что потребует изменения существующего плана регионального Бюро технической инвентаризации (БТИ) на основании действующего законодательства требует разрешения от органа местного самоуправления в лице его Жилищной инспекции.

Можно ли без разрешения сносить ненесущую стену

Можно, но выявление этого обстоятельства повлечет за собой наказание, предусмотренное Жилищным, Административным, а иногда и Уголовным кодексами.

Перестройку жилья узаконили можно ли сносить старые кладовки и делать новые

Если эти работы входили в условие получения разрешения на перепланировку — можно. Если же нет — нужно получить на них дополнительное разрешение.

Когда можно сносить стены

При наличии разрешения снести стены в квартире, это можно делать в любое время, однако стараясь не шуметь в период с 23 до 7 часов

Что будет если разрешения нет

Нужно будет стараться его получить. Если это не удается сделать самостоятельно, иногда помогает обращение к фирму-посреднику.

Что не требует разрешения и фиксации

Разрешения и фиксации не требует все то, что не влечет за собой изменения плана Бюро технической инвентаризации.

Частые вопросы

У владельцев жилых и других помещений, затевающих перепланировку могут появиться и дополнительные вопросы.

Перепланировка при ипотеке

Для перепланировки такой квартиры ее условия нужно согласовывать не только с жилищной комиссией, но и с ипотечным банком, который является фактическим собственником квартиры (другого аналогичного помещения) до полного погашения задолженности.

Чем грозит несогласованная перепланировка

Несогласованная перепланировка грозит помимо преследования в соответствии с действующим законодательством, судебным предписанием вернуть помещение к первоначальному состоянию

Штрафы за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.21) может быть наложен штраф штрафами в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей.

Что делать если в стене появилась трещина

Если трещина появилась в результате работ по перепланировке, ответственность и материальные расходы, связанные с ее устранением несет инициатор работ (собственник помещения).

В том случае, когда трещина является давней и обнаружилась после удаления декоративной отделки, расходы на ее устранение должна взять эксплуатационная организация, например, управляющая компания.

Что делать если стена уже снесена

Здесь можно попытаться через суд установить правомерность своих действий и их узаконить, либо вернуть помещение к первоначальному состоянию — восстановить снесенную стену.

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические. Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции. Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии. В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников. Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания. Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях. Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов. Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Какие стены в панельном доме можно сносить: аргументы для перестройки

Панельные здания начали массово возводить в послевоенный период с целью ускорения постройки жилья для населения. Но метраж помещений, их расположение выполняются по типовому проекту, а каждый владелец желает получить имущество с планировкой под личные предпочтения. В таком случае единственным выходом становится перепланировка, но какие стены можно трогать? Что для этого придется оформить? Означает ли право собственности вседозволенность для владельцев? Необходимо сперва разобраться с основными вопросами.

Типы стен панельной постройки

Виды стен

Внутри панельного сооружения может быть не более, чем три разновидности стен: несущая, самонесущая, ненесущая. Второй вариант встречается редко, так как представляет собой конструкцию наружного типа с ограждающей функцией. Такая стена ставится для защиты внутренних помещений с опорой на фундамент. Обычно встречается всего два вида строений.

Несущая конструкция

Основной конструкцией называется стена, которая имеет опору на фундамент, расположена вертикально. На такую постройку возлагается нагрузка от всех перекрытий здания, а также самой стены, простирающейся от низа до верха. Строение разделяет смежные комнаты внутри здания, а также защищает внутреннюю часть от негативного воздействия окружающей среды.

Несущий компонент сооружения отличается высокой плотностью, увеличенной шириной, так как будет принимать большую часть давления. Такие стены сносить запрещается для сохранения целостности всего дома, а также равномерного распределения нагрузки на фундамент. Неравномерное давление приводит к перекосам, возникновению широких трещин или разломов, что ставит под угрозу жизнь других людей.

Ненесущие простенки

Отдельно выделяют стены, которые также являются частью сооружения, но не оказывают влияния на его целостность – ненесущие. К таковым относят наружные стены, расположенные в пределах одного этажа здания при условии того, что высота яруса не превышает 6 м.

Сюда же причисляют межкомнатные перегородки и легкие простенки, которые нужны только для разграничения пространства и не оказывают влияние на несущие характеристики остова постройки.

Определение опорной стены дома

Как правило, все основные данные о квартире можно найти в техническом паспорте, который передается собственнику после оформления всех необходимых документов о покупке жилья.

Техпаспорт на жилье с отображением основных параметров

Если по каким-либо причинам нет доступа к техпаспорту, отсутствует планировка в общем пакете документов или некоторые разметки, стоит прибегнуть к методам самостоятельного определения несущей части.

Толщина искомой стены будет превышать аналогичный показатель обычной конструкции в 1,5-2 раза. Иными словами, при ширине перегородки в панельном доме в 8 см несущая стена будет иметь показатель 12 см, а при простенке в 10 см аналогичный параметр у несущего элемента может достигать 20 см.

В процессе выполнения замеров необходимо вычитать толщину поверхностного слоя утепления, отделки, если таковые были выполнены, чтобы получить «чистый» результат.

Понятие перепланировки

Перепланировка жилого помещения представляет собой внесение изменений в конфигурацию постройки в пределах личной собственности, которое требует обязательного оформления для отображения в техническом паспорте. Изменение планировки предполагает возможность переустройства жилища с последующим переносом линий коммуникаций, изменения места расположения, направления электропроводов.

Допустимый демонтаж в ходе перепланировки

Жилищный Кодекс РФ имеет четкий регламент того, что можно совершать с целью преобразования квартиры, а что не допустимо. Ограничения требуются для того, чтобы обеспечить безопасное проживание всем владельцам квартир.

Все запланированные действия сперва необходимо оформить в бумажном формате через БТИ, где сначала будет рассмотрена заявка. Организация произведет сверку информации по планировке жилья, расположению капитальных зон, определит, какие конструкции подлежат конфигурации, а какие нет.

Что можно сносить

Какие стены в панельном доме можно сносить? В ходе проведения перепланировки допускается слом или перемещение легких перегородок, не являющихся частью основного проекта. Возможно перемещение или создание дверных проемов.

Во время переделки можно объединять небольшие помещения или разделять просторные с целью рационализации использования. Возможно оборудование дополнительных комнат под кухню или санузел, искусственное расширение площади за счет формирования помещений вспомогательного типа – кладовок.

Дозволяется проведение ликвидации темной кухни, а также проходов в кухонное помещение через жилые комнаты или другие квартиры. Одобряется устройство или переделка уже имеющихся тамбуров.

Не подлежит сносу

В рамках проведения перепланировки запрещается выполнять какие-либо работы, если данные действия приведут к разрушению или ухудшению технических параметров несущих элементов сооружения. Нельзя сносить несущие компоненты, возлагать на них дополнительные нагрузки, прикреплять тяжелые перегородки в том числе.

Основные стены имеют направление перпендикулярное относительно балок перекрытия. При сносе таких конструкций потолки и, соответственно, полы квартир остаются без прочной опоры. В результате существенно возрастает риск обрушений, вызванных непереносимостью возлагаемого давления.

Самостоятельный поиск несущей конструкции

Запрещено трогать стены, через которые проходит система вентиляции, водяной стояк или газовая труба. Если смещение данных объектов является обязательным условием перепланировки, сначала необходимо получить разрешение от управляющих органов, после чего нанять специалиста, который правильно выполнит перенос системы.

Жилищный кодекс не позволяет увеличивать нежилые помещения за счет площади жилых. Иначе говоря, невозможно увеличить коридор или сделать кладовку, если это повлечет уменьшение спальни или гостиной. Квартиры в панельных домах подлежат перепланировке только в тех случаях, когда результат не будет препятствовать свободному проникновению естественного света и тепла.

Как убрать стену в квартире

Любые перемещения стен или иных значимых частей жилища необходимо предварительно задокументировать в форме плана-схемы, которую вместе с общим пакетом бумаг направляют на согласование. Как правило, несущие стены располагаются только по внешним граням квартиры, а внутри нее находятся только ненесущие перегородки. Если все же имеется потребность в сносе основной конструкции, выполняют определенный алгоритм действий.

В случае сноса несущей части ее заменяют колоннами для опоры перекрытий

Перед принятием такого важного решения как демонтаж стены, ситуацию рассматривают с нескольких сторон. Сначала смотрят на то, какой тип дома и из чего здание было сделано. Панельные постройки представляют собой готовые железобетонные плиты, скрепленные между собой по принципу конструктора. Устранение несущего компонента оказывает сильное влияние на прочность строения.

Далее оценивается устройство перекрытий: пустотелая или полнотелая ж/б плита была использована при застройке. Две разновидности обладают отличающимися показателями массы и устойчивости к нагрузкам. Только после этого переходят к целевому назначению стены, слом которой предполагается, оценивают степень влияния конструктивного элемента на все здание, изучается предлагаемый новый план жилья.

В случае одобрения решения, собственники с участием профессиональных архитекторов дорабатывают и утверждают конечный вариант планировки. Остается пригласить представителей учетных организаций, осуществляющих надзор за жилищными объектами. Отлично подойдет БТИ (бюро технической инвентаризации).

Какие документы понадобятся

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется выполнить несколько несложных шагов. В БТИ направляют техническую документацию на дом, которая имеется от предыдущего собственника, либо заказывается в лицензированных организациях.

Далее заполняется заявление на разрешение проведения перепланировки помещения. Обращение нужно сдавать вместе с бумагами, подтверждающими право собственности, паспортом, а также письменными разрешениями от иных лиц, прописанных в данной квартире. При решении провести снос стены в жилье, приобретенном под ипотечный кредит, необходимо заручиться письменным согласием от банка-кредитора.

Следующим этапом составляется новый проект, который будет отображать действительное положение вещей. При работе с несущими или просто капитальными изменениями обязательно составляются полноценные проектные бумаги. Если же речь о легкой перегородке (смещение, снос, возведение), то будет достаточно грамотно составленного эскиза.

Эскиз для оформления перепланировки

В процессе выполнения ремонтных, демонтажных работ необходимо вести журнал учета действий, выдаваемый вместе с допуском к перепланировке. Если журнал не будет заполнен и сдан после выполнения работ, контролирующая организация оставляет за собой право на отказ узаконивания выполненных манипуляций. Иными словами, без учетного журнала перепланировка считается незаконной.

Самостоятельно вести записи нельзя, для этого существуют специализированные организации, с которыми владельцы заключают соглашение об авторском надзоре. Когда все работы завершены, полный пакет документов с прилагаемой копией разрешения и оригиналом журнала учета передается в местную жилищную инспекцию, которая уполномочена проводить проверку. В ходе осмотра выполняется сверка зафиксированных данных и фактически произведенных действий, после чего составляется и подписывается акт приема выполненных работ.

С актом приемки нужно прийти в БТИ и получить новый технический паспорт на жилище. При отсутствии изменений в площади квартиры процесс оформления завершается, в ином случае заново оформляется свидетельство о собственности с внесением требуемых поправок.

На какие моменты при проведении перепланировки стоит обратить особое внимание, подробно рассматривается в следующем ролике:

Основы разбора конструкции

При сломе железобетонной стены следует позаботиться о том, чтобы перекрытие не обвалилось от перепада давления. Для этого между полом и потолком располагают распорки.

Затем выполняется разметка стены с обозначением мест расположения арматурного каркаса, чтобы электроинструмент не испортился об металлические прутья. После этого при помощи перфоратора пробивают отверстия сквозь бетон, удаляя максимальное количество цементно-песчаной смеси. Далее пилой-болгаркой срезают арматурную сетку небольшими частями с целью обеспечения безопасности.

Демонтажные работы по устранению стены

Простые гипсовые перегородки, как правило, включают широкий каркас из металлопрофиля. Поэтому можно основную часть простенка пробить кувалдой или перфоратором, после чего болгаркой срезать металлический остов.

Гипсокартонную конструкцию можно разобрать с меньшим количеством мусора. Достаточно счистить полностью отделку, после чего выкрутить все крепежные элементы и просто снять листы. Рекомендуется заранее подготовить большое количество плотных мешков под строительный мусор и сразу складывать крупные части, чтобы было удобнее выполнять демонтаж.

Чем обернется незаконная перепланировка жилья

Жилищный кодекс России статьей 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предписывает административную ответственность граждан за несанкционированную деятельность. Порча домов или иного типа жилья, перепланировка, нецелевое использование комнат влечет за собой штраф в размере от 1000 до 1500 руб. Если была проведена перепланировка без оформления каких-либо бумаг, на собственника налагается штраф от 2000 до 2500 руб.

Результат неравномерного распределения давления на ж/б плиты дома

Несмотря на то что сами по себе контролирующие органы не могут получить информацию о смене планировки, не проводят периодические проверки, факт проведения незаконной деятельности может открыться в любой момент. Не оформленная перепланировка может стать серьезным препятствием на пути к продаже или покупки квартиры из-за несовпадения с документами.

Стремление обустроить жилище под собственные нужды и предпочтения естественно и похвально, но обязательно должно выполняться в соответствии с технологией проведения работ и только после получения разрешения. Если все собственники начнут сносить любые неугодные стены, дом может сильно пострадать или частично разрушиться за очень короткий срок. Чтобы не произошло подобного, имеются определенные ограничения и порядки проведения работ.

Наглядно пример эффективного демонтажа ж/б конструкции при помощи болгарки и кувалды показан в следующем видео:

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Фото: Shutterstock

• Согласовать или узаконить?
• Какую перепланировку нужно узаконить
• Как узаконить перепланировку
• Штрафы
• Комментарии эксперта

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года в Москве это можно сделать онлайн, не обращаясь в МФЦ «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта (Фото: Shutterstock)

Какие работы может включать в себя перепланировка жилья:

• перенос и разборка перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• укрупнение или разукрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

• расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
• снос несущих стен и колонн;
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
• изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
• объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
• устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
• устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
• устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, то алгоритм действий следующий:

• оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
• подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
• обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
• оплатить штраф за самовольную перепланировку;
• получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):

• заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
• решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
• новый техпаспорт.

Затем надо принести копии документов в Роскадастр. Срок рассмотрения документов и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 30 календарных дней.

Как узаконить перепланировку через суд

Иногда в легализации перепланировки отказывают. В этом случае признать ее законной можно через суд.

Для этого необходимо следовать плану:

• соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро;
• оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании;
• напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы, проект, составленный специалистом строительной компании, и квитанция об уплате госпошлины (300 руб.).

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото: Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Роскадастр или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе в течение 30 календарных дней будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Какой штраф взыщут при самовольной перепланировке

Размер штрафа за самовольную перепланировку для физических лиц составляет от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., для должностных лиц — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., а для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы мокрых зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны с заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также с изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с легализацией не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Читайте также

• Ремонт квартиры на карантине: как удаленно узаконить перепланировку
• До и после: как ремонт преображает квартиру до неузнаваемости
• Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»