Мечтая о собственном участке за городом, будущие владельцы земли часто строят большие планы. Хочется построить дом, беседку в тени. А, может, еще и баньку. Обустроить сад, выращивать фрукты и овощи или даже разводить домашних животных. Но, мечтая о собственном хозяйстве, собственники участков не всегда учитывают существующие правила использования земель. Ведь иногда большие планы могут не совпадать с требованиями закона.
- Документы, регламентирующие использование земли
- Минимальный размер участка для ведения садоводства
- Что можно строить на садовых и огородных участках
- Прописаться на даче: можно или нет?
- Сажать или не сажать?
- Можно ли держать домашний скот
Документы, регламентирующие использование земли
Использовать земельные участки в России можно только по целевому назначению. И этот параметр определяется двумя главными показателями — категорией земель и видом разрешенного использования.
Категории земель
Российское законодательство разделило все земли в нашем государстве на семь основных категорий. Это земли населенных пунктов, промышленные территории, земли лесного и водного фонда. Полную классификацию можно увидеть в ст.7 Земельного кодекса РФ.
Согласно этому документу, все территории, используемые для строительства загородных домов и ведения частного хозяйства, могут относиться только к двум категориям — землям сельскохозяйственного назначения или к землям населенных пунктов.
Виды разрешенного использования
- код 13.0 — территории общего пользования в СНТ и ОНТ;
- код 13.1 — земли для огородничества, индивидуального выращивания сельскохозяйственных культур и размещения нежилых построек для хранения урожая и инвентаря;
- код 13.2 — земли для садоводства, выращивания сельскохозяйственных культур и строительства жилых домов и нежилых помещений (гаражей, хозяйственных построек и т.д.).
- к какой именно категории земель относится земля;
- какой вид разрешенного использования присвоен данной территории.
Минимальный размер участка для ведения садоводства
Максимально и минимально допустимые размеры садовых и огородных участков регламентируются Градостроительным и Земельным кодексом Российской Федерации. Но регионы имеют право устанавливать свои рамки на местном уровне.
Например, в Московской области установлены одинаковые ограничения по площади и для садовых, и для огородных участков — от 0,06 до 0,15 га.
- для садовых участков — от 0,05 до 0,12 га;
- для огородных участков — от 0,01 до 0,10 га.
Что можно строить на садовых и огородных участках
Земли для садоводства и огородничества имеют разные ограничения по разрешенным постройкам. И садоводы оказываются в явном плюсе.
- высота дома не должна превышать 20 метров;
- количество этажей — не более трех.
Важное ограничение: возводить капитальные строения на садовых участках разрешено только в том случае, если эта возможность прописана в градостроительном регламенте субъекта Российской Федерации, на территории которого находится СНТ.
Кстати! Сейчас все объекты загородной недвижимости регистрируются в России по упрощенной схеме. Такой порядок действует в рамках «дачной амнистии», которую власти в очередной раз хотят продлить — уже до 1 марта 2026 года.
Сервис для председателей СНТ
и садоводов
Сэкономьте время, нервы и деньги для решения всех задач СНТ.
Оставьте время на семью!
Зарегистрироваться
В отличие от земель СНТ, возводить на участках в ОНТ капитальные строения с фундаментом запрещается вовсе. Это значит, что дом для постоянного проживания построить уже не получится. А вот, например, сарай для хранения урожая или инвентаря, теплицу или беседку — можно. Получать разрешение на строительство и регистрировать такие постройки не нужно, платить за них налог тоже не придется.
Прописаться на даче: можно или нет?
Оформить прописку можно лишь в том случае, если дом получит статус жилого. А когда у постройки нет даже фундамента, о прописке в ней можно не думать. Это значит, что в ОНТ не может быть ни одного прописанного жителя.
- частный дом в СНТ должен быть единственным жильем для собственника;
- дом нужно официально оформить в собственность (если еще не сделали этого раньше).
Сажать или не сажать?
И на садовых, и на огородных участках дачникам разрешается выращивать сельскохозяйственные культуры. Но если собственник земли решит, что уход за грядками отнимает слишком много времени, и захочет приезжать на дачу только для того, чтобы пожарить шашлыки, это не будет считаться нарушением законодательства. Если, конечно, при этом соблюдаются все нормы пожарной безопасности, а сам участок не зарастает сорняками.
Можно ли держать домашний скот
Закон не запрещает дачникам заниматься разведением домашнего скота или птицы. Но для этого нужно создать определенные условия: животные не должны мешать соседям. Поэтому придется построить помещения, в которых будут находиться животные.
Получается, что разводить домашний скот в ОНТ нет возможности: если владельцу земли самому негде жить на своем участке, то обеспечить условия для разведения животных тем более не получится.
В СНТ тоже могут появиться свои проблемы. Например, ограничения по разведению домашних животных каждое садоводческое товарищество имеет право прописать в своем уставе. Садоводам могут запретить держать на своем участке коров или разводить пчел. В таком случае председателю нужно своевременно выявлять нарушения, а еще лучше — заранее информировать дачников о существующих правилах.
Задача председателя СНТ или ОНТ — контролировать законность использования земель. Если садовод или огородник нарушает закон или права других жителей, решать проблему придется руководителю товарищества. Решить спорные вопросы о разрешенном использовании земельных участков помогут юристы «СНТклуба».
Председатели, зарегистрированные на нашем сервисе, получают доступ и к другим полезным функциям. Например, вы можете бесплатно создать сайт товарищества и разместить на нем информацию об использовании земель. Или добавить статьи и новости из нашего блога. Просто зарегистрируйтесь в личном кабинете и сами оцените все возможности «СНТклуба».
Полезные статьи и новости для СНТ
Новости 29.09.2023
Названы регионы — лидеры по спросу на загородное жилье
В период с мая по сентябрь 2024 года больше всего строящихся или готовых загородных домов приобрели в Московской области.
Новости 19.09.2023
Регистрация домашних животных в Московской области стала обязательной
Пока новые правила распространяются только на владельцев собак. Процедура регистрации питомца происходит через «Госуслуги».
Новости 31.08.2023
Российские банки приостановили выдачу сельской ипотеки
Причиной для временной заморозки программы льготного кредитования стало повышение ключевой ставки Центробанка.
Статьи 20.08.2023
Как и где садоводу законно продать свой урожай
Продажа урожая в непредназначенных для этого местах — повод для штрафа. Какие правила нужно соблюдать садоводу, чтобы не стать нарушителем закона.
Новости 09.08.2023
В Госдуме рассказали о денежных компенсациях за установку сотовой вышки на участке соседа
Если близость вышки сотовой связи привела к проблемам со здоровьем, дачники смогут получить компенсацию до 1 млн рублей.
Новости 31.07.2023
В России увеличили штрафы за переход железнодорожных путей в неположенном месте
Размер штрафа для большинства регионов вырос сразу в пять раз, а для Москвы и Санкт-Петербурга — в пятнадцать.
Показать еще
Есть вопросы?
Наши специалисты всегда готовы помочь вам.
Обратный звонок
Подписывайтесь на нас в соцсетях, там интересно!
Участник Фонда «Сколково»
Стоит ли покупать дом с участком в СНТ для постоянного проживания (ПМЖ)? на сайте Nedvio
Ответы на любые вопросы на тему строительства, недвижимости, жилого права и ремонта. Все, что нужно знать, чтобы стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома.
Сколько стоит типовой проект дома?
Основные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью
Электро- и газосварочные работы в строительстве. Что важно знать?
Когда лучше выписываться с квартиры: до сделки или после?
Посуточная аренда жилья. В чем плюсы и минусы?
Как используют камни и каменные глыбы в ландшафтном дизайне?
До какого срока продлена и будет действовать дачная амнистия?
Недвижимость в Коломне. Как выбирать? Что важно знать?
Качественный земельный участок. По каким критериям можно это понять?
Как составить иск о признании права собственности на долю в общем имуществе и разделе имущества?
Дизайн деревянных домов. Варианты стилей и оформления интерьера
Что такое Барнхаус? В чем его особенности?
Выбор дизайнера интерьера. Что важно знать?
Как строили на Руси? Строительные традиции древнерусских зодчих
Сколько керамической черепицы нужно на 1 кв. м. крыши?
Проточные водонагреватели. Какой лучше выбрать в свой дом?
Аренда земельного участка в Подмосковье. Порядок предоставления земли в Московской области
Можно ли продать квартиру в еще не построенной новостройке без разрешения опеки?
Что такое ламинат HPL? И чем он лучше обычного?
Как унаследовать недвижимое имущество в Москве?
Как Москва стала городом только для богатых и чиновников?
Трубы из какого материала лучше выбрать для ванной?
Какая система отопления оптимальна для частного дома?
Идеи дизайна домов и квартир в стиле Лофт
Какие риски покупки неприватизированной квартиры?
Разводка электрики и электропроводки по дачному участку. Нюансы монтажа
Кладка камина в доме. Что важно знать?
Жизнь в своем загородном доме, недалеко от города – удовольствие, доступное далеко не каждому россиянину. Чтобы купить готовый коттедж, нужно выложить целое состояние.
Можно, конечно, купить участок без подряда в поселке и строить самому, но цены на такие объекты, как правило, весьма высоки, поскольку земли рядом с городом отведены под поселения и населенные пункты. Покупать дома с участками далеко от города для постоянного проживания — тоже не годится, если вам нужно регулярно совершать поездки в город.
Какие есть решения для человека, который хочет уехать загород на ПМЖ, но при этом оставаться рядом с городом и не превратиться в «отшельника», живущего в глуши?
Одним из вариантов решения данной проблемы является приобретение дачного участка на землях СНТ (они стоят существенно дешевле ИЖС) с последующим строительством на нем коттеджа для ПМЖ. Либо покупка участка в СНТ с уже готовым дачным домом, что зачастую обойдется даже дешевле, чем покупка просто земли с категорией ИЖС.
Садовых земель вокруг крупных городов все еще немало. И вообщем-то неудивительно, что, в последние годы, участки в СНТ все больше используются не только для сезонного выращивания овощей и фруктов и летнего отдыха, но и для постоянного проживания за городом.
Читайте также:Где купить дом в СНТ (садовом товариществе) Подмосковья?
Подобная тенденция показательна для крупных мегаполисов, и имеет как свои неоспоримые плюсы, так и минусы. Рассмотрим их подробнее.
Плюсы и минусы жилья в СНТ
Большинство людей, приобретающих дома и участки под строительство в садоводческих товариществах, руководствуются двумя факторами: доступной стоимостью и экологичностью.
Плюс: Доступная цена
Основное и главное преимущество покупки жилья в садовом товариществе – его низкая цена.
Дома с земельными участками в пригородных садоводчествах обойдутся по стоимости в 2-3 раза дешевле, нежели жилой дом, построенный на земельном участке ИЖС.
Читайте также:Почему ИЖС земли стоят так дорого?
Здесь стоит отметить, что садовые кооперативы сильно отличаются друг от друга по уровню своего благоустройства, по удаленности от города, по категории землепользования и т.д.
Как пример, можно взять загородную недвижимость Подмосковья. На самых популярных западных направлениях: Новорижском, Минском, Рублево-Успенском и прочих имеются СНТ, сплошь застроенные коттеджами, с центральным водоснабжением, газификацией и прочими коммунальными благами. Такие «дачи» по уровню благоустройства и стоимости ничем не отличаются от расположенных рядом коттеджных поселков, возведенных на землях ИЖС.
Но это скорее исключение. Пока что большинство СНТ представляют собой не подобное скопление загородных вилл и коттеджей, а товарищества и кооперативы, основанные еще в советские времена. Со стандартными 6-тью сотками земли, летними дощатыми домиками и коммунальными удобствами на дальнем конце огорода.
Если не брать в расчет новые коттеджные поселки, выстроенные на землях садоводческих товариществ, и считающиеся СНТ лишь формально, стандартным дачным кооперативам присущ целый ряд недостатков.
Минус: Удаленность от города и транспортная доступность
Поскольку найти постоянную и высокооплачиваемую работу непосредственно вблизи дачного товарищества вряд ли удастся, вам придется ежедневно ездить в город.
Читайте также:Удаленная работа в своем загородном доме. Реально ли?
Большинство СНТ находятся на приличном расстоянии от города и вдали от транспортных магистралей. В связи с этим, следует обратить внимание на транспортную доступность садоводческого кооператива: имеются ли рядом платформа электрички, остановка автобуса или маршрутного такси. Если в семье имеются маленькие дети, неплохо иметь поблизости с местом проживания детский сад и школу.
Если вы покупаете дачу для постоянного проживания как пенсионер, без необходимости ездить на работу в городе, то стоит также учесть как вы будете добираться в соседние поселки, чтобы делать ежедневные покупки в магазинах, искать банкоматы, аптеки, поликлиники, пользоваться прочими благами цивилизации.
Чем больше инфраструктуры построено в товариществе и вокруг него, тем выше стоимость земельного участка в СНТ.
Учитывайте также, что в большинстве СНТ, чтобы добраться до автобусной остановки или железнодорожной станции, порой приходится пройти несколько километров пешком.
Читайте также:Автобусный транспорт Подмосковья. Реально ли добраться до поселков на автобусе?
Не проще ситуация и с автомобилем. Дороги внутри самих садоводчеств советского типа, в свое время, делались без учета норм градостроительства. Проехать по ним может только один автомобиль, да и то зачастую только легковой. Поэтому, при вызове экстренных служб – скорой или пожарных, могут возникать проблемы с подъездом к дому.
Минус: Обеспеченность СНТ коммунальными службами и инфраструктурой
К ним, в первую очередь, относится подведенное к садоводчеству электроснабжение, а также центральное водоснабжение, магистральный газ, канализация.
В большинстве СНТ из коммуникаций есть только электричество. А это значит, что вам придется за свой счет обустраивать приобретенный участок для постоянного проживания: бурить водоносную скважину, прокладывать канализацию, присоединять газ. А это все в итоге может вылиться в сумму, сопоставимую с ценой участка с коммуникациями на землях ИЖС.
Читайте также:Сколько стоит провести водопровод, канализацию и газ на участок?
Плюс: Экологическая обстановка
Немаловажным плюсом загородного жилья является его экологичность. Отсутствие городского смога и шума, токсичных выхлопов автомобилей, удаленность от крупных населенных пунктов — делает дачный участок действительно удачным решением, чтобы поправить свое здоровье, и в целом жить в более комфортной среде.
Особо ценными считаются земли в садово-огороднических товариществах, расположенные поблизости леса, озера или речки. В идеале — в шаговой доступности.
Действительно на рынке недвижимости то и дело попадаются интересные предложения, когда можно купить прилесной участок в садовом товариществе по цене в 2-3 раза ниже, чем аналогичный в коттеджном поселке категории ИЖС. Да и плодородность почв на землях садоводчеств, как правило выше, чем на землях поселений.
Правда, то что участок находится в СНТ, и рядом с лесом — это еще не значит, что он автоматически находится в экологически чистом районе. Приведем пример для Московского региона.
Вокруг каждого крупного города имеются подобные «нехорошие» места, куда ветрами сносятся загрязняющие промышленные выбросы и автомобильный смог. Для ближнего Подмосковья -это восток и юго-восток. Это самые «грязные» районы в плане экологии, покупать здесь дачу с целью поправить здоровье — сомнительная затея.
В противоположность данному направлению, запад, северо-запад и юго-запад Московской области считаются самыми чистыми в экологическом плане местами. Отсюда их востребованность у потенциальных покупателей, и, соответственно, более высокая стоимость земли.
Помимо розы ветров, наличия леса и водоемов, важным фактором экологической чистоты района является наличие/отсутствие поблизости крупных промышленных объектов, котельных, свалок бытовых отходов. Дымящие рядом трубы заводов или близкорасположенная зловонная свалка не придадут загородному дому особой экологичности по сравнению с городской квартирой.
Минус: «Нарезка» участков стандартными 6-ю сотками
В СНТ чаще всего продаются небольшие участки — по 6 соток, а порой еще меньше. Вследствие чего в таких поселках имеется большая скученность построек и высокая пожароопасность.
Есть и другая проблема — найти подходящий по площади и форме ЗУ:
- если вам к примеру 6 соток мало, а 12 много;
- если нужен участок нестандартной (не квадратной, не прямоугольной) формы;
- если нужен отдельно стоящий ЗУ и др. случаи.
Очевидно, что строить дом большой площади или расширять уже существующий, делать новые постройки (не нарушая нормы СНиП) при таком формате «нарезки» земель довольно проблематично.
Минус: На построенные в СНТ дома необходимо получать разрешения
Если вы покупаете дачу без оформленных документов: разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию и проч. или планируете строить дом своими силами на дачном участке без этих документов — вы сильно рискуете.
Без них, в дальнейшем, с высокой вероятностью возникнут проблемы с узакониванием здания и получением разрешения на регистрацию в нем.
При выборе дома, проекта, стоит учитывать определенные законодательные нормы. Так, возводимый коттедж не должен иметь более 3-х этажей (включая мансарду), и находится не ближе 3-х метров к соседнему участку и т. д.
Но, несомненно, самый важный вопрос для человека, покупающего участок или дом в СНТ для постоянного проживания — это возможность официальной регистрации (прописки).
Читайте также:Можно ли прописаться в СНТ? Как получить прописку в своем доме?
Следует знать, что далеко не во всех садоводческих кооперативах имеется возможность прописаться. Для этого требуется, чтобы земля и сама жилая постройка отвечала ряду обязательных требований. Поэтому дома в поселках, где есть такая возможность, обойдутся покупателю дороже, чем обычная дача.
Прописка в дачном доме: возможные подводные камни
Покупая дачу для ПМЖ, самый главный вопрос у покупателя – «Можно ли на ней прописаться?». Большинство риелторов или владельцев участка без раздумий ответят: «Конечно можно! Вот только оформите кое-какие документы и всего-то дел!».
Увы, но чаще всего подобным образом, покупатель вводится в заблуждение, чтобы побыстрее сбыть землю по завышенной цене. После же выясняется, что купленную землю разрешается использовать только по прямому назначению – для сезонного огородничества.
Чтобы не стать жертвой обмана, следует при покупке ЗУ внимательно изучать всю документацию на дом и землю, а лучше нанять для проверки документов опытного юриста или риэлтора.
Согласно изменениям в законодательство, вступившим в действие с 2019 г., прописаться на даче можно, только если она отвечает следующим критериям:
- Земля располагается в черте населенного пункта. Узаконить жилой дом и прописаться в нем на землях сельхозназначения не получится;
- Прописка разрешается только на территории садоводческих товариществ. Все садово-огородные товарищества с 2019 г. подразделяются на две группы: садоводчество и огородничество. Если дом с участком, расположен на землях, отведенных под огородничество — прописаться в нем нельзя;
- СНТ должно иметь официально утвержденный регламент градостроительства. Все возведенные дома, претендующие на статус жилья для круглогодичного проживания, должны соответствовать этому регламенту.
- Дом имеет все необходимые условия для постоянного проживания в нем: подведенное электричество и отопление. Наличие водоснабжения и канализации – дополнительный, но не решающий фактор. Признать дом пригодным для ПМЖ комиссия может при наличии уличных удобств и отсутствии автономного водоснабжения.
Читайте также:Новый дачный закон: 217-ФЗ. Изменения в порядке межевания и правилах ИЖС, СНТ
Приобретая участок в загородном СНТ с домом или под строительство коттеджа для постоянного проживания, не стоит делать поспешных решений. Лучше тщательно взвесить все плюсы и минусы, оценить будущие расходы (а они по-любому будут).
Возможно получится так, что «овчинка выделки стоить не будет», и окажется выгоднее оформить рассрочку или кредит, подкопить денег, и купить уже полноценный участок под жилье на землях ИЖС.
Как построить дом на участке СНТ и не «заработать» штраф
Площадь садовых участков часто бывает недостаточной для того, чтобы разместить на нем дом и все необходимые хозяйственно-бытовые постройки и оставить место для отдыха и насаждений. Потому что правила постройки дома на участке СНТ требуют соблюдения определенных норм санитарной и пожарной безопасности, учитывают права владельцев соседних участков. О них «МК в Питере» рассказала юрист, бухгалтер, руководитель аутсорсинговой организации, член Палаты налоговых консультантов Марина Шершнева.
Частные жилые дома можно строить на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство и на садовых земельных участках. Они могут находиться за пределами населенных пунктов, но строительство там все равно разрешено. До 2019 года такие земельные участки могли называться или дачными, или садовыми.
«Дом на садовом земельном участке может быть максимум в три этажа и не больше 20 метров в высоту. Кроме того, он должен соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки СНТ»,– объяснила юрист.
Планируя застройку садового участка, также руководствуются:
- Земельным кодексом РФ;
- СНиП 30-02-97 (с новыми изменениями от 2019 года);
- СП 53.13330.2019 (свод правил по планировке и застройке участков для садоводства);
- В СП 53.13330.2019 прописаны расстояния между всеми объектами на земельном участке.
Фото: «МК в Питере»
Градостроительные регламенты – это часть правил землепользования и застройки, их разрабатывают муниципалитеты. Они должны в принципе разрешать строительство на территории СНТ. Есть такие регламенты или нет и что в них написано, узнавайте в администрации. Например, если СНТ находится на территории села, обращайтесь в сельскую, а если где-то в полях или лесах – в районную.
Правила застройки СНТ должны соответствовать специальному своду правил СП 53.13330.2019. Он действует с 15 апреля 2020 года. Если правила СНТ приняты в советское время, проверьте: они могут быть неактуальными. Общие правила не менялись – между жилым домом и границей участка, например, должно быть минимум три метра.
«Строить любые здания и сооружения, ставить заборы и сажать деревья по своему усмотрению можно только на изолированных земельных участках. Если же они находятся в пределах садового товарищества, необходимо соблюдать нормы строительства в СНТ. Данное требование также касается любой другой коллективной застройки», – объяснила юрист.
Жилой дом можно строить только в СНТ, причем в нем при соблюдении ряда условий можно даже прописаться. На земельных участках для огородничества возведение жилых сооружений не предусмотрено, разрешено лишь возведение хозяйственных построек.
Многим дачникам непонятно, кто должен заключать договоры на вывоз мусора: садоводческие товарищества или сами дачники, а так же, как теперь станут вывозить мусор из СНТ. «МК в Питере» рассказывал, как правильно организовать вывоз мусора.
Глухой забор с разрешения соседей: новые правила застройки участков взволновали дачников
С приходом весны активизируются не только опытные дачники, но и те, кто ими только собирается стать – большинство сделок на рынке загородной недвижимости происходит именно в это время года. Что нужно знать владельцу будущей фазенды в 2024 году, приступая к строительству дома и обустройству своего приусадебного участка, об этом «МК» рассказал эксперт на рынке дачной недвижимости Вадим НЕТОПЫРЕНКО.
— Сейчас в социальных сетях бурно обсуждают новые правила строительства на землях ИЖС и на территории СНТ в Подмосковье, что там опять изменилось?
— Правила уже давно приняты и опубликованы, еще в 2019 году, просто из-за пандемии этот факт для широкой публики прошел как-то незаметно — не до того, наверное, всем было. А на днях власти Подмосковья о них напомнили, вот и понеслась дискуссия.
— Однако что-то людей в этих правилах взволновало? Говорят, теперь даже глухой забор между смежными участками без разрешения соседей поставить нельзя?
— Это правда, глухой забор можно поставить только со стороны улицы, на других границах участка только сетчатую ограду или штакетник, причем не выше 1,8 метров. Но если ваши соседи не против глухого частокола по границе ваших участков, можете отгораживаться. А если участок расположен на территории СНТ, то строительство такого ограждения должно быть согласовано еще и с правлением садового товарищества. Кстати, я считаю это требование разумным, нужно прекращать строить трехметровые заборы в СНТ, где сами участки порой крошечные. Это нарушает инсоляцию и просто уродует вид поселка.
— К слову, о допустимом размере участков — правда ли, что минимальная дача может теперь не превышать 4 соток?
— Да, минимальный приусадебный участок равен сейчас 4 соткам, раньше было 6. Поэтому очень важно соблюдать все установленные нормы строительства на садовом участке. В частности, площадь дома не должна превышать 25% площади участка, а его максимальная высота равняется 3 этажам или 20 метрам. Еще одно важное замечание – дом, построенный на землях ИЖС или в садовом товариществе, должен быть одноквартирный. Вы знаете, что в Подмосковье в последние годы было построено немало хостелов и общежитий для трудовых мигрантов под видом частных домов, сейчас с ними идет борьба, владельцев штрафуют, хостелы закрывают.
— А кто вообще отслеживает, по правилам построен дом или нет?
— Государственная земельная инспекция, между прочим, сейчас в Подмосковье идут масштабные проверки по линии этого ведомства. Недавно сообщали о выявлении нескольких сотен незаконно построенных домов в дачной местности.
— Какие наказания ждут владельцев таких самостроев?
— Думаю, в каждом случае решения принимаются индивидуально. Кого-то оштрафуют, кого-то заставят ликвидировать нарушение строительных норм, если обнаружат, что под видом жилого дома построен коммерческий объект, могут вынести предписание о сносе, в лучшем случае (там, где это возможно) заставят пройти процедуру перевода земли в другую категории и насчитают более высокий налог на землю. Поэтому дачникам советую изучить правила и нормы строительства домов и хозпостроек заранее, до того, как они начнут обустраивать свой земельный участок. Чтобы потом у них не возникло проблем с регистрацией своей собственности в Росреестре.
— На какие самые важные параметры дачного строительства вы посоветуете обратить внимание?
— Самое главное, с чего нужно начинать обустраивать новый дачный участок, это правильное планирование и размещение всех построек и посадок на участке. Я бы посоветовал пригласить кадастрового инженера, лучше это сделать даже до оформления договора купли-продажи, чтобы убедиться, что реальная площадь участка совпадает с той, что указана в документах. И что у бывших владельцев не было земельных споров с соседями.
Если документы соответствуют реальной картине, то можно приступать к планированию будущих построек на участке. Следует помнить, что жилой дом можно расположить не ближе, чем на 3 метра от соседнего участка, хозпостройки, где содержат скот и птицу на расстоянии 4 метров, сарай, баню и другие постройки — в метре от забора, а септик, уличный туалет и компостная яма должны находиться не ближе, чем на 12 метров от соседского дома.
— Вы говорите, что посадки тоже нужно осуществлять по правилам?
— Да, высокие деревья можно сажать не ближе 3 метров от соседнего участка, среднерослые деревья — 2 метров, а кустарники на удалении одного метра от границ участка — эти требования также связаны с инсоляцией, чтобы ваши посадки не затеняли грядки соседей.
— В общем, новые правила строительства для дачников-новичков приняты ради спокойствия их соседей?
— Не только, хотя ссоры и судебные тяжбы между соседями в дачных поселках происходят довольно часто, а если люди будут соблюдать правила, обустраивая свои участки, таких конфликтных ситуаций будет меньше. Но еще строительные нормы принимают и ради всеобщей пожарной безопасности. Дачи у нас в России в основном деревянные, поэтому очень важно соблюдать расстояние между постройками, так между домом и баней или сараем должно быть не менее 8 метров, а до соседских построек не менее 4.
— Какие еще строительные нормы должны соблюдать дачники в Московской области?
— В основном они касаются тех, кто приобрел землю в СНТ. В частности, если садовое товарищество граничит с лесным массивом, то от его забора до кромки леса должно быть не менее 15 метров. Поэтому владельцы крайних участков, которые нередко стараются передвинуть на несколько метров забор, чтобы прирезать себе пару соток земли, могут налететь на серьезный штраф. Многие нормативы касаются обустройства территории общего пользования в СНТ. Например, площадка для ТБО должна находиться на расстоянии не менее 20 метров и не более 500 метров от границ участков. Помимо этого она должна быть огорожена и забетонирована. Есть также в этом своде правил четкие указания о ширине внутренних дорог в дачных поселках, о необходимости разворотных площадок, о том, что в СНТ, где расположено более 50 участков, должно быть обязательно два въезда. Все эти требования связаны с пожарной безопасностью.
— На что следует обратить внимание, если только собираешься покупать участок под дачу?
— Прежде всего следует убедиться, можно ли вообще строить жилой дом на участке, который вы выбрали. Например, если вид разрешенного использования ЛПХ и участок находится в границах населенного пункта, то построить дом можно, а если он расположен вне его, как говорится, в чистом поле, то нет. Жилое строительство разрешено на землях ИЖС и для ведения садоводства. А вот на участках под огородничество и на землях охранных зон запрещено. Так что прежде чем заключать договор купли-продажи, внимательно изучите документы или проконсультируйтесь со специалистом.
— Обычно людей при выборе участка в первую очередь интересует цена и расположение, на какие еще характеристики недвижимости важно обратить внимание?
— В первую очередь я бы посоветовал выяснить, нет ли поблизости с дачным поселком неблагоприятных с точки зрения экологии производств или полигона бытовых отходов. Крупные стройки тоже могут доставлять беспокойство — это шум, грязь, рабочие мигранты, от такого соседства могут возникнуть и другие неприятности. Следует заглянуть в правление СНТ или поговорить с соседями и выяснить, какие неприятности могут вас ожидать после совершения сделки.
— Многие риелторские агентства предлагают своим клиентам виртуальный осмотр понравившихся объектов, можно доверять этой информации?
— Нет, проверить нужно все самому на местности. Только приехав на место, можно выяснить, как работает мобильная связь, есть ли Интернет, чистят или нет в поселке дороги. Обязательно поговорите с будущими соседями. Они вам расскажут, будет ли участок затапливаться весной, нет ли у бывшего владельца дачи споров по границам участка и так далее.
Кроме этого я бы проверил, где находится ближайшая остановка общественного транспорта, ездят ли в поселок такси и курьеры доставки, как далеко расположены социальные объекты — магазины, больница, поликлиника, отделение полиции.
— А если покупаешь уже готовую дачу?
— Мы живем в холодном климате, отопительный сезон длится по полгода, а то и больше, поэтому обязательно выясните, насколько ваш будущий дом является теплым, какой тип отопления в нем установлен. Учитывайте, что чем больше дом, тем дороже обойдется его отопление. Поэтому самые востребованные у покупателей дома не превышают 120–150 кв. м. Помимо того, что топить электричеством дорого, есть и другие проблемы — в сельской местности нередко бывают перебои с электроэнергией. Сильный ветер, ледяной дождь, снегопад — все это может привести к обрыву линий электропередачи.
Правительство назвало дачные строения, которые можно строить без согласований
В мае Правительство России выпустило распоряжение, раскрывающее термин «строения и сооружения вспомогательного назначения». Определение этого термина важно, поскольку для возведения вспомогательных строений чаще всего не нужно предварительно оформлять разрешение. Какие виды строений на дачных и деревенских участках подпадают под новое определение, а какие все-таки придется оформлять, выяснил «МК».
Фото: Сергей Иванов
Постановление правительства №703 издано 4 мая этого года и вступает в силу с 1 сентября (действие его временное, на 5 лет, до 1 сентября 2028 года). В соответствии с этим документом вспомогательными строениями и сооружениями признаются те, которые удовлетворяют хотя бы одному из критериев. Либо постройка должна стоять на одном земельном участке с основным зданием и быть запроектированной вместе с ним. Либо она строится «в целях обеспечения эксплуатации основного объекта», обслуживает его и при этом не имеет отягчающих факторов (особо опасный объект, санитарная зона и т.п.).
Третий критерий ближе всего подходит к владельцам частных домов и дач, вплоть до таунхаусов: «строение или сооружение. в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка».
При этом такие постройки не могут быть более чем трехэтажными, их высота ограничена 20 метрами. Норма же о том, что вспомогательные постройки не требуют выдачи разрешения на строительство, закреплена ст. 51.17.3 Градостроительного кодекса России.
Напомним, что возведенные без разрешения на строительство объекты — в просторечии самострой — могут, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, быть принудительно снесены, причем за счет строителя. А документов о собственности оформить на них, напротив, не получится.
— Некоторые виды возможных построек в частном секторе явным образом прописаны в тексте постановления, относительно других возникает неясность, — отмечает юрист Алексей Голубев. — Она восполняется иными нормативными документами, прежде всего Градостроительным кодексом. Так, в статье 51 ГрК РФ прямо говорится, что выдача разрешения на строительство не требуется для возведения или реконструкции гаражей (если участок принадлежит физическому лицу и не предназначен для коммерческого использования). Аналогичным образом не нужно оформлять разрешение на реконструкцию дачного и садового домика, хозпостроек на садовых участках (если они находятся в пределах лимитов для данной категории земель).
Разрешение не требуется также оформлять для строительства и реконструкции некапитальных объектов (согласно ГрК, это такие сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, фундамента и могут быть перенесены на другое место без необратимого повреждения, добавил юрист). В зависимости от технологии постройки те же гаражи могут быть как капитальными, так и некапитальными.
— Есть и еще один документ, которым руководствуются в судебной практике, — отметил Голубев. — Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года поясняет позицию этой организации по поводу строений и сооружений вспомогательного назначения. В нем содержится важная оговорка: вспомогательными сооружениями не могут быть признаны те, которые выполняют ту же функцию, что и основное строение. Это значит, в частности, что проблемным объектом с этой точки зрения могут оказаться жилая «времянка», бытовка, гостевой домик или дом для обслуги на том же участке. Определение вспомогательного строения к таким строениям, если они капитальные, а не с земляным полом, скорее всего, применяться не будет.
Вероятнее всего, новое постановление правительства направлено не на дачные и деревенские дома и хозяйственные постройки вокруг них, а призвано «вернуть в русло» активность застройщиков коттеджных поселков, предположил риелтор Сергей Горин. «С одной стороны, прямо разрешается без лишней бюрократии строить КПП, сторожки, котельные и тому подобные сооружения, — говорит эксперт. — С другой стороны, ставится вне закона практика некоторых регионов, где на участке для индивидуального строительства, прямо за избушкой в три окошка, строят пятиэтажную гостиницу. Скорее всего, обычным частникам вообще ничего не угрожает».
Тем более что в России продолжает действовать «дачная амнистия» — для жилых и других зданий на частной земле, если они соответствуют нормативам, сохраняется возможность оформления постфактум, без предварительного получения разрешения. Однако сколько продлится этот режим (в настоящий момент она продлена до 1 марта 2026 года, но возможно продление еще на пятилетку) — неочевидно.