Можно ли взыскать единственное жилье в России если доказать что есть жилье за рубежом

26.04.2021 Конституционный Суд РФ позволил обращать взыскание на так называемое «роскошное» единственное жилье должника. Правоприменительная практика формируется крайне медленно, но реальные случаи взыскания уже есть

Изображение от Freepik

26.04.2021 Конституционный Суд РФ позволил обращать взыскание на так называемое «роскошное» единственное жилье должника. Правоприменительная практика формируется крайне медленно, но реальные случаи взыскания уже есть.

1. Проведение годового собрания требует необходимости выполнить большой фронт подготовительных предварительных работ, в частности:

Кредиторам или Арбитражному управляющему необходимо:

— оценить стоимость роскошного жилья;
— рассчитать норму площади предоставления на должника и иных лиц, имеющих право пользования данным роскошным жильем.

Справочно: Норма площади предоставления относится к вопросам ведения регионов. Согласно ч. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» норма составляет 18 кв.м. на 1 человека. В зависимости от обстоятельств – площадь и иные условия жилья могут различаться.

В соответствии со ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге», норма предоставления составляет 33 кв.м. для одиноко проживающего гражданина или 18 кв.м. на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек.

И определить стоимость приобретаемого жилья.

— соотнести сумму расходов и доходов. Полученный результат соотнести с общей суммой непогашенной задолженности банкрота.

Подобный алгоритм действий описан в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2022 по делу № А40-291728/18.

Если реализация жилья не приводит к существенному погашению требований кредиторов – суд может отказать кредиторам в освобождении от исполнительского иммунитета.

Подобная практика имела место в деле, рассмотренном в постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.04.2022 № Ф05-10041/2020 по делу № А40-143585/2019.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.04.2022 № Ф05-10041/2020 по делу № А40-143585/2019

Более того, продажа единственного жилья может быть квалицирована судом как карательная мера и злоупотребление правами кредиторов, если в результате продажи квартиры с условием предоставления замещающего жилья не будет существенным образом пополнена конкурсная масса. В деле № А33-7711/2018 пополнение конкурсной массы на 3 млн.руб. суд счел не существенным, в связи с чем отказал кредиторам в продаже единственного жилья Должника.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.09.2022 № Ф02-3840/2022 по делу № А33-7711/2018

2. Оценка возможности освобождения от исполнительского иммунитета

Понятие «роскошное» жилье сформировано судебной практикой. Суды оценивают добросовестность должника.

Так, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2021 № Ф05-23563/2021 по делу № А41-19099/2020 суд оценивал, используется ли жилье по своему прямому назначению (для проживания как единственное жилье) либо используется с намерением, направленным на злоупотребление правом безусловного исполнительного иммунитета.

Как указывает Верховный Суд РФ, критерии, по которым находящемуся в банкротстве гражданину-должнику суд вправе отказать в защите прав, образующих исполнительский иммунитет, изложены в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.04.2021 № 15-П. К таковым отнесено установленное в деле судом само приобретение жилого помещения, формально защищенного исполнительским иммунитетом, со злоупотреблениями, в частности, совершение сделок и других операций (действий) с целью приобретения (создания) объекта, защищенного исполнительским иммунитетом.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2022 № 305-ЭС22-12854 по делу № А40-208133/2019

Суды в развитие данной практики дополнительно указывают признаки сокрытия имущества от взыскания: если должник пытался реализовать единственное жилье в период процедуры банкротства; приобрел единственное жилье в период наличия задолженности; совершил односторонние действия, направленные на изменение регистрации по месту жительства, с исключительной целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом; иными действиями подтверждал, что субъективно не воспринимает спорное помещение как свое единственное жилье.

Подобная практика имела место в деле, рассмотренном в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.04.2022 № Ф05-10041/2020 по делу № А40-143585/2019.

3. Утверждение Положения об условиях и сроках реализации имущества должника

Простым большинством голосов (ч. 1 ст. 15 Закона о банкротстве) необходимо утвердить положение о реализации имущества Должника, включая приобретение замещающего жилья.

3.1. В положении необходимо указать условия и порядок приобретения нового жилья и порядок прекращения права собственности на роскошное.

Во избежание споров целесообразно указать критерии покупки, включая территориальный признак, размер жилья, «вилку» стоимости приобретаемого жилья, а также порядок согласования вариантов нового жилья с Должником, право Должника представить свои предложения.

Условия сделок купли-продажи должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности Должника на имеющееся у него жилое помещение прекращалось не ранее возникновения права собственности на замещающее жилье, а также допускать возможность прекращения торгов по продаже излишнего жилья при падении цены ниже той, при которой не произойдет эффективное пополнение конкурсной массы (с учетом затрат на покупку замещающего жилья). Предоставление замещающего жилья должно происходить, как правило, в пределах того же населенного пункта (исключение из правил может быть обусловлено особенностями административно-территориального деления).

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 по делу № А73-12816/2019

Ни постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П ни судебные акты Верховного Суда РФ не содержат указания об обязательности предоставления замещающего жилья в том же районе региона России, в котором находилось реализуемое имущество. Особенности территориального признака приобретаемого жилья определяются с учетом обстоятельств дела. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542 (1,2) по делу № А27-17129/2018 указано, что «замещающее жилье должно быть предоставлено в том же (как правило) населенном пункте».

Так, например, в вышеуказанном деле суды определили, что достаточно приобретения замещающего жилья в административных границах г. Москвы с одним ограничением: внутри МКАД.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.10.2022 № Ф03-4021/2022 по делу № А73-9358/2020 суд пришел к выводу, что достаточным территориальным признаком будет предоставление благоустроенного жилья «в территориальных пределах муниципального образования города Хабаровск».

3.2. Предусмотреть порядок финансирования.

Получила распространение схема приобретения замещающего (нового) жилья за счет конкурсного кредитора или за счет имущества, включенного в конкурсную массу.

Верховным Судом РФ в определении от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 отражено, что в процедуре банкротства не исключается и возможность приобретения замещающего жилья финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника, находящегося в наличии.

Суды предлагают следующий вариант решения вопроса о приобретении замещающего жилья отдельным кредитором за свой счет (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы) либо финансовым управляющим за счет выручки от продажи существующего имущества должника: в отсутствие прямого законодательного регулирования на основании постановления № 15-П, вопрос должен предварительно выноситься на обсуждение собрания кредиторов применительно к правилам о принятии собранием решения об обращении в арбитражный суд с ходатайством о введении реализации имущества гражданина (абзац пятый пункта 12 статьи 213.8 Закона о банкротстве, пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2022 № Ф05-27000/2022 по делу № А40-98436/2019

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2022 № Ф04-2418/2022 по делу № А70-17777/2018

Банкротство физического лица и его единственное жильё

Разрешённое физическим лицам с 2015 года банкротство позволяет избавиться от долгов, но несёт в себе опасность потери жилья. С одной стороны закон запрещает включение в конкурсную базу единственного жилья, но с другой стороны — у любых правил есть исключения. Специалисты нашего юридического бюро в Москве Долгопрудном и Подмосковье не только расскажут о тонкостях решения при банкротстве «жилищного вопроса», но и помогут в случае реальной угрозы потерять единственное жильё при судебном банкротстве с распродажей имущества.

Понятие «единственное жильё»

Согласно закону единственное жильё — это помещение, дом или квартира, единственно пригодные для проживания и находящиеся в собственности должника, а также его семьи. Собственник должен быть зарегистрирован в этом жилье или проживать.

Единственное жильё наделяется исполнительским иммунитетом, то есть при банкротстве оно не подлежит продаже для погашения долгов.

Так же не подлежит продаже жильё, в котором должник зарегистрирован, но принадлежащее супруге или другим членам семьи и не являющееся совместно нажитым.

Когда возможно изъятие единственного жилья при банкротстве

Изъятие возможно в особых случаях:

• Осуществление недобросовестных действий должником с целью придания жилью статуса единственного;
• Площадь жилья значительно превышает установленные социальные нормы для проживания (роскошное жильё);
• Жильё не пригодно для проживания согласно нормативам;
• Недвижимость уже находится в залоге у кредитора или банка;
• В ходе подготовки процедуры банкротства установлено, что должник злоупотреблял правом в отношении кредиторов.

Далее юристы по жилищному праву нашего бюро подробно осветят некоторые случаи.

Недобросовестность должника

Должник может перед банкротством распродать всё принадлежащее ему иное жильё. Или же такое жильё должник может переписать другим лицам, а также подарить родственникам. Кроме способов искусственным путём наделить жильё статусом единственного, возможны попытки элементарно утаить наличие иного жилья от назначенного судом финансового управляющего. Приобретение рассматриваемого жилья на преступным путём полученные деньги также рассматривается как недобросовестность должника. Юристы по банкротству напоминают, что финуправляющий обязан проверить договоры и сделки последних трёх лет перед банкротством.

Чрезмерная площадь жилого помещения

Наличие роскошного жилья не является основанием для включения его в конкурсную массу для продажи в счёт долгов банкрота. Но жилищные юристы утверждают, что уже достаточно случаев судебных решений о продаже такого жилья и приобретения для проживания должника более скромной квартиры. Конкретная площадь нового жилья законом не оговаривается, но она не должна быть меньше установленных социальных норм. Должно быть соблюдено положение о расположении жилья в населённом пункте, где располагалось изъятое. С согласия банкрота возможен переезд в пределах той же агломерации, скажем, в Подмосковье из Москвы.

Недвижимость не пригодна для жилья

По закону жилым помещением признаётся изолированное помещение, удовлетворяющее санитарно-гигиеническим нормам для проживания и имеющее статус недвижимого имущества. Если помещение, в котором проживает должник, жилым признано не может быть, то не является единственным жильём и не подлежит исключению из конкурсной базы.

В ситуации, когда должник зарегистрирован в единственном принадлежащем ему жилье, но проживает совершенно в другом месте, то его квартира (жильё) не может быть изъята.

Жильё уже в залоге

Если помещение находится в ипотечном залоге у банка, то оно принадлежит банку и должно быть через аукцион реализовано для погашения долгов.

Однако и находящееся в залоге единственное жильё может быть оставлено должнику решением суда, если имеющий это жильё в залоге кредитор не заявил требование о банкротстве в положенный срок, суд не стал восстанавливать этот срок и освободил должника от исполнения дальнейших обязательств.

С прекращением процедуры банкротства прекращается и залог. Удовлетворение требований кредитора вне процедуры банкротства неправомерно.

Какая из квартир должника станет единственным жильём

Если должник владеет несколькими квартирами, то суд решает вопрос о единственном жилье опираясь на необходимость как удовлетворения кредиторских требований, так и защиты прав должника и его семьи на нормальные условия проживания и их прав социально-экономического характера.

Практика наших юристов по банкротству свидетельствует, что судьи весьма тщательно рассматривают детали каждого дела, поэтому их решения столь разнообразны. В связи с этим возрастает значение грамотного юридического сопровождения банкротства, которое могут обеспечить наши специалисты.

Как физическому лицу сохранить жильё при банкротстве

Чтобы исключить риск потери жилья, стоит воспользоваться услугами юриста по банкротству физических лиц и совместными усилиями попытаться договориться о реструктуризации долга с кредиторами. Придётся выплатить долг по новому графику, но жильё останется в собственности.

Если договориться не удалось, то для сохранения жилья при банкротстве необходимо с помощью квалифицированных юристов по жилищному праву и юристов по банкротству собрать правильные документы – экспертные оценки, расчёты, аналитические данные, и представить суду аргументированные доказательства, например, такие как:

• В рассматриваемом жилье выделены доли других членов семьи;
• Возможный переезд отрицательно скажется на условиях проживания семьи, к примеру, должнику станут недоступны определённые виды лечения или жильё находится в менее благоустроенном районе;
• Размер долговых обязательств значительно выше стоимости квартиры и её продажа проблемы не решит;
• Должник имеет в собственности только это жильё, в аренду не сдаёт, действительно в нём проживает с семьёй;
• Площадь жилья, являющегося единственным, либо незначительно превышает социальные нормы, либо даже меньше;
• Среднерыночная стоимость другого возможного жилья в данной агломерации соответствует стоимости жилья должника;

Поддержка квалифицированных юристов по банкротству позволит вам избежать при банкротстве существенных потерь. Наши специалисты, оказывающие юридические услуги физическим лицам в Долгопрудном, Москве и Подмосковье, имеют достаточный опыт и квалификацию, чтобы решить ваши проблемы.

Единственное жилье должника: революция в обращении взыскания ?

Закрепление в Гражданском процессуальном кодексе РФ нормы о невозможности обращения взыскания на единственное жилье должника породило множество практических проблем.
Особенно эта ситуация обострилось после включения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» главы о банкротстве физических лиц.

Суды столкнулись с ситуацией, когда зачастую невозможно соблюсти баланс интересов в отношениях «кредитор — должник». С одной стороны выносятся решения о взыскании с физических лиц денежных средств, с другой стороны большую часть таких решений невозможно исполнить, потому что у должника нет средств и имущества, на которое можно обратить взыскание, а на единственное жилье законодатель распространяет имущественный (исполнительский) иммунитет.

Но как быть с дорогостоящим жильем должников — оставить им в собственность? Или со злоупотреблениями банкротов в отношении своих активов? Еще пару недель назад перспектива решения этой проблемы в российской правоприменительной практике представлялась отдаленной, но сразу два события конца ноября пролили свет на сложный вопрос единственного жилья. Сначала Верховный Суд вынес решение, указав, что единственное жилье, принадлежащее банкроту, может быть продано для погашения долгов. А затем Минюст РФ кардинально доработал свой законопроект об изъятии единственного роскошного жилья.

Впрочем, обо всем по порядку. Еще в 2012 году Конституционный Суд РФ вынес постановление, указав, что имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении жилых помещений обоснован, поскольку нацелен на соблюдение значимого социального права — права на жилище. Вместе с тем КС РФ подчеркнул, что жилое помещение должно быть разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности человека в жилище (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова».

Но в дальнейшем, на основании этого Постановления, законодатель не установил пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению. Это негативно сказывается на правах кредиторов, которые лишены реальной возможности получить удовлетворение за счет реализации излишков жилого помещения. Что делать если единственное жилье по площади превышает социальные нормы в десятки раз, а долги перед кредиторами огромны?

В научной и профессиональной среде высказывались различные точки зрения.
Одни предлагают переселение, раздел жилого помещения в натуре и обращение взыскания на его часть (Демкина А., Муршудова В.М. Кызы. Пределы имущественного иммунитета ( ЭЖ-Юрист. 2014. N 30. С. 1, 3), другие — отчуждение жилья с выплатой должнику части вырученных денежных средств (Гальперин М.Л. Обращение взыскания на единственное жилое помещение должника-гражданина: существует ли нормативное решение? ) Закон. 2013. N 10. С. 111 – 124), третьи — передачу кредитору в собственность части жилого помещения должника и т.д.

Судья Волгоградского областного суда, кандидат юридических наук, доцент Зарубин А.В. считает, что серьезного внимания заслуживают только два способа: 1) выдел части жилого помещения в натуре; 2) дробление права с обращением взыскания на вновь образованную долю (Зарубин А.В. Дробление права собственности на жилое помещение помимо воли собственника и обращение взыскания на вновь образованную долю )( Российский судья. 2017. N 10. С. 9 – 13).

А.В. Егоров, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при президента РФ, предлагает для устранения откровенной несправедливости производить продажу единственного жилого помещения, явно несоразмерного для удовлетворения жилищной потребности должника и членов его семьи, выделять разумную сумму для приобретения замещающего жилого помещения (Егоров А.В. Процедура банкротства граждан-предпринимателей. Семь проблемных вопросов практики) ( Арбитражная практика. 2014. N 12. С. 40).

Cобственно законодатель тогда не заставил себя долго ждать, была предложена новая редакция абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, которая предусматривает возможность отчуждения всего имущества и предоставления должнику части вырученных средств, достаточных для приобретения иного пригодного жилья (Проект федерального закона N 175340-6 «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» (в ред., внесенной в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 21 ноября 2012 г.) (СПС «Консультант Плюс»). Данный законопроект был внесен в Государственную Думу РФ, но 15 ноября 2017 был отклонен.

9 января 2017 года Министерство юстиции РФ вынесло на общественное обсуждение законопроект, который дает возможность обращать взыскание на единственное жилье должника. Так, продавать единственное жилье должника предлагалось при соблюдении двух условий: если площадь помещения в два раза превышает законодательно утвержденную норму для должника и его семьи, а стоимость — двукратную стоимость жилого помещения, которое полагается им по закону. При этом у должника не должно быть денег и иного имущества, которое можно было бы продать для возврата задолженности. Остаток вырученных за жилье средств после погашения долга предлагалось возвращать должнику (Проект Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (не внесен в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 30.12.2016) (СПС «Консультант Плюс»).

Поэтому из анализа судебной практики следует, что в делах о банкротстве физических лиц судьи по — прежнему выносят решения в пользу должника. Так, например, предложения кредиторов о внесении на депозит суда денежных средств для последующего приобретения должнику жилого помещения или приобретении должнику недвижимого имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств (кредитора) отвергаются судом со ссылкой на Закон о банкротстве (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.04.2017 N Ф05-3884/2017 по делу N А41-84978/2015; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 N 09АП-43450/2018 по делу N А40-184236/15).
Что же изменилось сейчас?

22 ноября 2018 г. Верховный Суд вынес решение по делу №А40-67517/2017, в котором указал, что единственное жилье, которое принадлежит лицу, признанному банкротом, может быть продано для погашения долгов.В данном деле учитывались следующие обстоятельства:
1) на протяжении 10 лет судебного разбирательства должник не осуществил ни одной добровольной выплаты. Единственное жилье передал своей жене по соглашению о разделе имущества, после чего та же подарила ее дочери. Это позволило признать эти сделки недействительными;
2) единственное жилье, на которое возможно было обратить взыскание, представляет собой трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью 198 кв. м.

Также ВС РФ отметил, что инициировав процедуру банкротства, должник злоупотребил правом, так как его целью был уход от долгов, а единственное жилье исключается из конкурсной массы.
Это дело связано с злоупотреблениями должника, которых не мало вскрывается в процедурах банкротства физических лиц. И здорово, что ВС РФ наконец отреагировал не формально, применив ограничения несмотря на размеры и стоимость недвижимости, а с учетом конкретных обстоятельств дела: роскоши и вывода активов.
Но что делать с долгами «честных» банкротов, у которых единственным жильем остается достаточно дорогостоящая недвижимость?

Ответить на этот вопрос попытался Минюст РФ, существенно доработав свой первоначальный законопроект об изъятии единственного роскошного жилья. Что же он предлагает?
1.Изъятие жилья только в рамках процедуры банкротства.
Тем самым уже «отсекаются» небольшие долги (ЖКХ, бытовые займы, например) – ведь банкротство вещь не дешевая, а инициирующий процедуру кредитор должен иметь долг более 500 т. руб. Процедурой, в которой возможно изъятие, может быть только «реализация», а значит время на «подготовку изъятия» может уйти не менее полугода (без учета времени на «просуживание» долга), если, конечно, с заявлением о признании банкротом и введении реализации не обратится сам должник.
2. Законопроект распространяется на все виды долгов, а не только на алименты и возмещение вреда, как обещали ранее в министерстве. Можно предположить, что законопроект выгоден достаточно крупным кредиторам, например, банкам. Изъять будет можно, если размер требований «соразмерен стоимости спорного жилища» — предполагается, что размер долга должен быть более 1 млн рублей либо более 5% от стоимости недвижимости. Остается вопрос – что будет с другими конкурсными кредиторами, не попадающими под эти критерии.
3. Критерии «роскошности» жилья.
В этом проекте критерии «роскошности» жилья размыты: пока не доказано иное, не считается роскошным жилище, стоимость которого заведомо не превышает 30 млн рублей, либо на каждого члена семьи должника, проживающего в нем, не превышает 30 кв. метров.
Бремя доказывания «роскошности» – на заявителе, которым, представляется, может быть арбитражный управляющий либо кредитор.
4. Гарантии для должника.

Предполагается, что суд при разрешении спора об изъятии будет принимать во внимание число проживающих совместно с должником и «иные обстоятельства», как вариант — наличие несовершеннолетних или нетрудоспособных лиц.
Кроме того, гарантии касаются и минимальной площади обменного жилья: на каждого члена семьи должно приходится не менее 10 кв. метров жилой площади и 20 общей, количество изолированных комнат — не менее половины числа членов семьи. Не должна ухудшиться доступность садиков, школ, больниц для детей и нетрудоспособных иждивенцев должника. Суд может определить также дополнительные критерии с учетом места работы и учебы, заболеваний членов семьи и иных обстоятельств. Кредитор и финансовый управляющий должны обеспечить возможность участия должника и членов его семьи в просмотре нового жилья.

Кроме того, проект предусматривает возможность на год приостановить рассмотрение вопроса об изъятии жилья при наличии уважительных причин у должника и членов его семьи, в частности, беременности, наличия детей до одного года, тяжелой болезни.
Оставшиеся после реализации роскошного жилья средства пойдут на погашение долгов кредиторов, а остатки — достанутся должнику.

Но, разумеется, самой главной гарантией должнику является обеспечение его более скромным жильем, собственно отсутствие механизма которого и тормозит развитие института реализации.
Кредитор (или кредиторы) за счет конкурсной массы или при ее отсутствии за свой счет должны будут еще до продажи купить должнику взамен другое, более скромное жилье. Видимо, суд будет утверждать и требования к этому жилью: расположение в том же населенном пункте, что и изымаемое, не аварийное и уже построенное.

От себя добавлю, что гарантии нужны не только должнику, но и кредитору, который до реализации конкурсной массы, фактически должен еще «потратиться» на должника.
Варианты финансирования кредиторами процедуры банкротства, например, для сохранности конкурсной массы, не новы и давно применяются. Но размер финансирования и соотношение с долгом, а следовательно и риски для кредитора — другие. Финансовым механизмом могла бы быть прямая покупка кредитором. Но как быть, если кредиторов несколько? Депозит суда или, на худой конец, специальный счет арбитражного управляющего – эти и многие другие вопросы предстоит решать законодателю.

Остается надеяться, что этот законопроект не заставит себя еще долго ждать, и соответствующие изменения будут в Законе о банкротстве. В их же отсутствие рискну предположить, что практика об изъятии единственного жилья, подобная постановлению Верховный Суда РФ от 22 ноября 2018 года, будет появляться все чаще, и у кредиторов появится дополнительная возможность оспаривать действия должника, ссылаясь на его недобросовестность. Как будет складываться судебная практика, покажет время.

Олег Проскурин, руководитель практики «Банкротство и реструктуризация» Юридической фирмы «JBI Эксперт»

В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?

Существует стереотип, что из единственной квартиры вас не смогут выселить ни при каких обстоятельствах. Однако это не так. Вернее, не всегда. Давайте разберемся, в каких случаях вы можете потерять свою драгоценную недвижимость навсегда.

Желающих отобрать вашу недвижимость предостаточно. Фото: vbr.ru

Мой дом – моя крепость?

Самой защищенной категорией граждан являются собственники квартир, в которых они сами проживают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надежно защищает таких владельцев недвижимости, если они вовремя вносят коммунальные платежи и не нарушают права других граждан.

Но при определенных условиях из единственной квартиры могут выселить даже собственника, не имеющего никаких долгов и не мешающего никому жить.

Например, если дом признан аварийным и подлежит сносу. Или, если недвижимость подлежит изъятию для государственных нужд. Чаще всего это происходит при строительстве дорог и социальной инфраструктуры.

Разумеется, никто не оставит такого владельца без равноценной недвижимости или денежной компенсации взамен. Но спорить с государством по поводу качества нового жилья или суммы возмещения будет бесполезно. На практике суды почти всегда занимают сторону муниципалитетов.

А если собственник недвижимости все же мешает жить соседям, допускает разрушение жилья или разводит антисанитарию, несмотря на постоянные предупреждения органов власти, то его могут выселить из квартиры без предоставления равноценной жилплощади.

В этом случае изъятая недвижимость будет продана с торгов, а вырученная на них сумма выплачена владельцу.

И при наличии больших сумм долга по коммунальным услугам квартира тоже может быть изъята у собственника для последующей продажи на торгах для погашения задолженности. Но в этом случае должнику должно быть предоставлено муниципальное жилье с учетом социальных норм по площади на каждого из членов его семьи.

Еще проще оказаться без квартиры, если она куплена с помощью ипотечного кредита, по которому образовалась большая задолженность. В этом случае не спасет даже факт единственного места проживания или наличие несовершеннолетних детей.

Из ипотечной квартиры выселят быстрее всего. Фото: wp.com

По условиям кредитного договора и в соответствии с законом об ипотеке такая квартира находится в залоге у банка. И если задолженность по кредиту составит более 5% от ее стоимости, финансовая организация вправе обратиться в суд для изъятия недвижимости у должника.

Судебная практика, включая Верховный суд, в таких случаях всегда на стороне кредитора.

Когда мой дом – не мой

Выселить жильцов муниципальных или служебных квартир еще проще. Действует такой же принцип, как и для собственников недвижимости.

Причины для выселения точно такие же – признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также государственные нужды. Для служебных квартир основным поводом для окончания проживания в помещении является расторжение трудового договора.

Если наниматель является добросовестным плательщиком по коммунальным услугам, не мешает соседям, не портит жилье и чужое имущество, а также не разводит антисанитарию, то его выселяют с предоставлением равноценного жилья.

Ну а если человек не оплачивает коммуналку, отравляет жизнь соседям и создает условия для разрушения жилья, то его могут выселить в квартиру меньшей площади или оставить без квартиры вообще.

Выселять нельзя. И точка

Но есть категории граждан, которых выселять нельзя, ни при каких обстоятельствах. Даже если не платят за него совсем и бесхозно относятся к имуществу.

Закон на стороне детей. Фото: hudsonlife.ru

Из недвижимости, находящейся в частной собственности, даже через суд невозможно выселить:

• несовершеннолетних детей, даже если их родители утратили там право проживания;
• иждивенцев собственника недвижимости до достижения определенного срока, иногда до совершеннолетия;
• граждан, которые отказались в свое время от участия в приватизации в пользу других собственников, но зарегистрированы и проживают там;
• жильцов, в пользу которых оформлен завещательный отказ на недвижимость;
• граждан, получивших право проживания по брачному договору.

Из служебного жилья, которое является единственным, нельзя выселить:

• супругов и детей нанимателя, погибшего или получившего инвалидность 1 и 2 групп при исполнении служебных обязанностей;
• пенсионеров по старости.

Из муниципального жилья нельзя выселять:

• несовершеннолетних детей-сирот;
• инвалидов с детства и людей с психическими заболеваниями;
• нанимателей с иждивенцами – детьми и нетрудоспособными инвалидами;
• граждан, которые не могут трудоустроиться по не зависящим от них причинам.

Единственное жилье заберут за долги?!

«Мой дом – моя крепость!» — эта древняя английская пословица (My house is my castle) не теряет актуальности по сей день в Российском гражданском праве. Согласно ст. 446 ГПК РФ в редакции, действующий в настоящее время, нельзя отобрать единственное жилье за неуплату кредитов и другой задолженности, за исключением того случая, когда не выплачивается долг, по которому это жилье предоставлено в залог (ипотека). С 2012 года периодически обсуждается необходимость внесения поправок в Гражданский процессуальный кодекс с целью дать возможность изъятия единственного жилья за долги. Как дела обстоят сейчас, и каковы перспективы принятия законопроекта об изъятии единственного жилья у должника в 2020 году, разберем далее.

Хронология значимых событий по вопросу изъятия единственного жилья за долги

14 мая 2012 года

Конституционный суд РФ в Постановлении №11-П указал на необходимость внесения поправок в статью 446 ГПК РФ в части возможного обращения взыскания на единственное жилье, если его площадь существенно превышает минимальные нормы;

2016 — 2018 годы

Министерство экономического развития РФ предложило несколько версий законопроекта об изъятии единственного жилья у должников. Первая версия законопроекта была предоставлена на всеобщее обсуждение в конце 2016 года;

22 ноября 2018 года

Верховный суд РФ вынес определение № 305-ЭС18-15724 по делу о банкротстве физического лица Фрущака А.В. № А40-67517/2017. Несмотря на ажиотаж в СМИ, ничего экстраординарного, на самом деле, не произошло. Подробнее.

Закон об изъятии единственного жилья у должника

Конституционный суд РФ в 2012 году, рассмотрев дело «о проверке конституционности положения абз. 2 ч. 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Гумеровой Ф.Х. и Шикунова Ю.А.», указал на необходимость отмены «абсолютного иммунитета» для единственного жилья. Суд указал на нарушение баланса интересов кредиторов и должника в случае, когда должник располагает шикарным единственным жильем (к примеру, коттеджем площадью 500 м2). При этом должник в своём жилье проживает один и не желает или не имеет возможности платить по долгам. Текущая редакция статьи 446 ГПК РФ не позволяет за долги обратить взыскание на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если для должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для проживания. Исключение составляет лишь ипотечное жилье, которое могут «забрать» за неуплату ипотечного долга.

Ипотека — это залог недвижимого имущества

Под ипотекой понимается не только кредит, взятый на покупку жилья, а также кредит под бизнес или другие цели, взятый под залог жилья. Очень часто заемщики ошибочно предполагают, что, отдав копию свидетельства о государственной регистрацию права на квартиру или дом и указав их в анкете на получение кредита, они тем самым предоставили его в залог, и банк, в случае невыплаты кредита, сможет забрать жилье за долги. Договоры залога недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка) проходят обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Поэтому если при получении кредита, Вы не регистрировали никакого договора в Росреестре (либо не уполномочивали на это какое-либо другое лицо нотариальной доверенностью), то и в залог жилье по этому кредиту Вы не предоставляли, и забрать его не могут. Кроме того, не могут забрать не только сам дом, но и земельный участок, на котором он расположен.

Постановление Конституционного суда РФ послужило толчком к созданию серии законопроектов об изъятии единственного жилья за долги.Получить бесплатную консультацию

Законопроекты об изъятии единственного жилья у должника

• Если его площадь превышает двукратную норму площади на должника и членов его семьи;
• Если его рыночная стоимость превышает в два и более раза среднерыночную стоимость жилья аналогичной площади в данном регионе;
• За долги личного характера: алименты, вред здоровью, моральный вред и т.д., за кредитные и иные долги — лишь в том случае, если кредит был взят после вступления в силу закона.

Законопроект подвергся сильной критике и в середине 2017 года Минюст внесло в его текст ряд правок. Основная идея обновленной версии законопроекта о том, что обращать взыскание на единственное жилье можно лишь в рамках исполнительных производств по алиментам и долгам ЖКХ. Но и в этой версии законопроект не был передан на рассмотрение в Государственную Думу.

В ноябре 2018 года Министерство юстиции «анонсировало» новую редакцию законопроекта о возможности изъятия единственного жилья за долги. В этой версии законотворцы предлагают разрешить обращение взыскания на единственное жилье должника в ходе исполнительного производства и процедуры реализации имущества в деле о банкротстве физического лица. Обращение взыскания на единственное жилье согласно этой редакции законопроекта возможно лишь:

• если жилье является «роскошным» (его стоимость превышает 30 миллионов рублей или на каждого жильца приходится более 30 квадратных метров);
• при условии предоставления кредиторами до момента реализации квартиры взамен альтернативного жилья. Альтернативное жилье должно быть расположено в том же районе города (населенного пункта) и иметь площадь не менее 20 квадратных метров на человека.

Важно не путать закон и законопроект. Это, на данный момент, всего лишь законопроект (проект закона), который не факт, что будет принят в редакции, предложенной министерством. Законопроект будет рассматриваться в трех чтениях и лишь после трех чтений уйдет в Совет Федерации, а затем на подпись Владимиру Владимировичу Путину. На наш взгляд, перспектива принятия и вступления в законную силу — не ранее 2021 года!

В каких случаях могут забрать единственное жилье?

В настоящее время на единственное жилье может быть обращено взыскание лишь в следующих случаях:

• это жилье было предоставлено в залог в качестве обеспечения по обязательствам (кредиту или займу), которые не были выплачены в полном объеме (имеется непогашенный долг по этому кредиту или займу);
• если будет установлено, что данное жилье не является для Вас единственным (к примеру, если Вы зарегистрированы и проживаете по другому адресу в муниципальном жилье). Подобные случаи периодически встречаются в судебной практике, поэтому мы настоятельно рекомендуем быть зарегистрированными (прописанными) в своем единственном жилье.

В остальных случаях единственное жилье не может быть реализовано в ходе как исполнительного производства, так и в процедуре банкротства физического лица. Поэтому, если Вы сомневаетесь, стоит ли проходить процедуру банкротства физического лица и не потеряете ли в этом случае единственное жилье, то рекомендуем не дожидаться ужесточений законов со стороны государства. Освобождайтесь от долгов через процедуру банкротства в 2020 году, Ваше единственное жилье никто не тронет!