Налог при продаже квартиры по переуступке прав

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

• Особенности договора уступки
• Порядок оформления
  • Перечень нужных документов
  • При продаже жилья
  • При покупке

  Особенности договора уступки

  Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

  Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

  В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

  Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

  Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

  В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

  Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

  Порядок оформления

  Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

  Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

  Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

  Перечень нужных документов

  Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

  • Основной договор долевого участия;
  • предварительное договор;
  • квитанции, удостоверяющие оплату;
  • непосредственно договор уступки права требования.

  Платятся ли налоги при переуступке?

  Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

  Продажа квартиры по переуступке

  Продажа квартир по переуступке является отдельным видом гражданско-правового соглашения, которое заключается в продаже жилого помещения в рамках участия в долевом строительстве.

  Договор долевого участия заключается застройщиком с гражданами-дольщиками, как правило, на этапе начала строительных работ. На основания ДДУ дольщики получают право на передачу им квартиры в построенном доме после окончания строительства объекта недвижимости.

  Этот документ является основанием приобретения права собственности за дольщиком.

  Право на получение жилплощади и передается по сделке уступки.

  Договор переуступки (цессии) возможен только до момента ввода здания в эксплуатацию.

  Чем близок этап сдачи дома, тем выше стоимость на квартиры, и тем сложнее их приобрести. Они приобретаются для перепродажи на ранней стадии строительства объекта.

  После того, как на недвижимость оформляется право собственности, уступка не может быть совершена, а продажа осуществляется в порядке стандартного договора купли-продажи.

  Правовое регулирование

  Для того, чтобы правильно оформить переуступку, необходимо учитывать нормы действующего законодательства.

  Данная сделка регулируется следующими законодательными актами:

  Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»	регулирующий участие в долевом строительстве, права и обязанности сторон
  Указания ст. 388 Гражданского кодекса РФ	устанавливает важнейшие условия уступки права требования
  Положения ст. 389 ГК РФ	определяют некоторые особенности договора цессии
  Нормы ст. 390 ГК РФ	определяют ответственность лица, передающего право на квартиру в новостройке

  Для чего нужна переуступка

  Дольщик, желающий продать квартиру в порядке переуступки, имеет интерес в скорейшей передаче права на жилплощадь.

  После достройки дома и подписании приемопередаточного документа объекта, оформить договор цессии не получится.

  При этом процесс строительства может затянуться, что не редкость для нашей страны, а это отсрочит момент возможной продажи в общем порядке.

  Сделка переуступки совершается на более ранней стадии возведения многоквартирного дома и требует меньшего пакета документации.

  Приобретение жилья по переуступке обладает выгодой по следующим причинам:

  Цена квартиры существенно дешевле по уступке, чем после ввода объекта в эксплуатацию	это является ключевым основанием, по которому недвижимость имеет широкий спрос
  Риски сведены к минимуму	в отличие от приобретения квартиры на стадии котлована
  Покупка совершается быстро	и не требует долговременных организационных проволочек

  Продажа квартир в порядке переуступки прав

  Уступка прав реализовывается при помощи процедуры смены дольщика в договоре участия в долевом строительстве и внесения изменений в документы фирмы-застройщика.

  В ходе сделки стороны должны учитывать ФЗ № 214 «О долевом участии…»

  Продавец права требования должен соблюдать установленную процедуру цессии, в частности, направить уведомление застройщику.

  Если не уведомлять строительную фирму, то при переуступке права на жилплощадь могут возникать сложности.

  Застройщик должен быть извещен до проведения сделки. Обычно проблем для передачи права не происходит. Стоимость жилья в новостройке по уступке намного ниже стоимость на вторичном рынке.

  Пониженная стоимость квартиры связана с существующими рисками и тем, что нужно ждать пока здания будет сдано в эксплуатацию. Также всегда имеется риски задержки получения разрешения на ввод.

  В достроенном жилом многоквартирном доме

  С момента завершения строительства здания до момента сдачи объекта в эксплуатацию может проходить длительное время.

  Этот срок требуется для ревизии качества проведенных работ, соотнесения фактических технических характеристик с проектной документацией. Объект не может быть сдан без получения разрешения на ввод в эксплуатацию приемочной комиссии.

  Если застройщиком является крупная строительная фирма, то на проведение обследования не требуется длительного времени, в течение двух месяцев объект сдается в эксплуатацию, после чего дольщики могут приступать к оформлению прав на квартиры.

  У дольщиков есть несколько вариантов использования собственности:

  Выполнение ремонта квартиры	для последующего проживания или для продажи за более высокую стоимость
  Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности	и реализация квартиры

  Наибольший доход можно получить после проведения ремонта жилья. Затратив на обустройство жилья, например, 200 тыс. руб., цена квартиры увеличится на 300-400 руб.

  Покупка квартиры по переуступке дешевле примерно на 15% по сравнению с ценой на жилплощадь после оформления права собственности.

  При участии в долевом строительстве

  Договор долевого участия означает приобретение права на покупку собственности на квартиру.

  На привлеченные у физических лиц средства застройщик осуществляет строительство объекта недвижимости. По минимальной стоимости можно купить жилплощадь на самой начальной стадии возведения здания.

  Дольщик подписывает договор долевого участия, который содержит обязательства сторон.

  Вслед за вводом МКЖД в эксплуатацию, подлежат оформлению акты приема-передачи на квартиры, на основе которых регистрируется право собственности в Росреестре.

  Покупая жилье в рамках переуступки права, новый дольщик заменяет старого в договоре ДУ. С покупателем перезаключается договор, после чего гражданин становится собственником на квартиру.

  Лучше всего выполнять проверку фирмы-застройщика перед тем, как подписывать договор цессии с первоначальным дольщиком.

  В ходе уступки следует проверить и продавца жилого помещения. В случае наличия у него задолженности перед строительной компанией, на приобретателя переходят и все обязанности по уплате установленной суммы по договору.

  Образец уведомления о переуступке долга застройщику ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.

  В строящемся доме

  Жилье на начальной стадии возведения новостроек покупают главным образом перекупщики, получающие доход от последующей перепродажи квартир по повышенной цене.

  При этом у них имеются существенные риски того, что строительные работы будут заморожены, а застройщик будет объявлен банкротом.

  Даже учитывая возможные риски, жилплощади в строящихся домах продаются в короткие сроки.

  А продажа квартир по переуступке возможно только после оформления застройщиком с дольщиком договора долевого участия.

  Право собственности дольщик получает только после прохождения процедуры регистрации, которая производится вслед за вводом объекта в эксплуатацию.

  Если многоквартирный дом еще не возведен, то дольщик имеет лишь право требования к застройщику. По договору долевого участия он может потребовать передать от строительной компании жилого помещения в установленные сроки и надлежащего качества.

  При банкротстве фирмы застройщика риски перекладываются на нового покупателя права по договору цессии.

  Важно помнить, что при оформлении продажи квартиры по уступке необходимо прописывать ее реальную цену.

  В случае невыполнении своих обязательств по договору ДУ застройщиком, он должен будет компенсировать именно ту сумму, которая содержится в договоре.

  По ипотеке

  Приобрести жилье в порядке переуступки можно по ипотечному кредиту. Банки охотно предоставляют кредитные средства на совершение данной разновидности сделки. При этом, чем выше готовность объекта недвижимости, тем больше вероятность принятия положительного решения по заявке на ипотеку.

  Получать заемные средства по ипотечному кредиту желательно в банке, в котором имеет аккредитацию строительная компания.

  В этом случае у покупателя появляются дополнительные гарантии, что он не станет жертвой мошеннических схем.

  Продажа квартиры по переуступке — что это значит + передача прав по ДДУ

  Зачем продавать недвижимость на первичном рынке? Причин много. Все они зависят от конкретной ситуации.
  Продажа квартиры в
  новостройкечаще всего происходит по следующим причинам:

  • решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
  • личная выгода (с целью наживы);
  • необходимость или желание переехать в другой район.

  В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья. Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.
  к содержанию ↑

  Риски

  Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.
  Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку
  купли-продажи в недостроенном
  доме.По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю. Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится. Придется заключать обычную сделку купли-продажи. Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.
  к содержанию ↑

  Риски
  продавца

  Мало кому известно, что продавец, задумываясь, как продать квартиру по переуступке, способен оказаться в минусе. О рисках для данной категории граждан известно не всем. Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в
  жилых комплексах
  Москвыили другого города будет отдано обратно продавцу. То есть, покупатель может либо получить квартиру, если со строительством и со сдачей дома не будет проблем, либо вернуть права на недвижимость продавцу без каких-либо потерь.

  Важно: во избежание подобных ситуаций рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист
  поможет составить договор переуступки прав так, чтобы его было непросто аннулировать.

  Риски для
  покупателя

  Продажа квартиры по переуступке прав — сделка, которая подразумевает немало рисков для покупателей. О них известно почти каждому человеку, согласившемуся на изучаемую операцию. Среди основных рисков приобретения жилья в новостройке по переуступке прав выделяют:

  • банкротство застройщика;
  • риск того, что дом не введут в эксплуатацию;
  • мошенничество со стороны застройщика;
  • вероятность долгостроя.

  Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.
  к содержанию ↑

  Продажа квартиры в новостройке без налога

  Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию. В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли-продажи квартиры. Рисков в этом случае меньше, зато стоимость жилья окажется значительно выше, чем в «недострое». В России допускается продажа недвижимости без уплаты налогов со стороны продавца. Такие сделки возможны по истечении 5 лет нахождения имущества в собственности у человека. Правило распространяется только на недвижимость, приобретенную с 2016 года. Если квартира была куплена раньше, придется ждать не меньше 3-х лет.
  В противном случае продавец после заключения сделки купли-продажи (или переуступки прав) уплачивает налог в размере
  13% от суммы, прописанной в
  договоре.Рассмотрим пошаговые действия по продаже недвижимости. Начнем с алгоритма без уплаты налогов. Выглядят указания следующим образом:

  1. Приобрести жилье — строящееся или готовое.
  2. Подождать указанный ранее срок.
  3. Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, договор купли-продажи имущества, выписки из БТИ и из
     лицевого счета, справки о составе семьи.
  4. Найти покупателей. Желательно сделать это заранее.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Подписать соглашение в присутствии уполномоченного лица. Например, у нотариуса или в МФЦ.
  7. Произвести расчет по договору.
  8. Выдать покупателю расписку о получении денег.
  9. Передать жилье в пользование покупающей стороне. Этот процесс сопровождается составлением акта приемки-передачи.
  10. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

  Вот и все. Для продавца на этом действия заканчиваются. Далее останется через год подать налоговую декларацию с документами о правах собственности на жилье и с договором купли-продажи в ФНС, Это необходимо, чтобы от вырученных денег не взимался налог.
  к содержанию ↑

  Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

  Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.
  Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с
  застройщиком.Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора. Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.
  к содержанию ↑

  Порядок действия при продаже по договору переуступки

  Если же продавец настроен решительно, он может заключить соглашение по переуступке прав. Справиться с этой задачей удастся, если следовать пошаговой инструкции. Она имеет приблизительно следующий вид:

  1. Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
  2. Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
  3. Найти покупателей.
  4. Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
  5. Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
  6. Подписать соглашение по переуступке прав.
  7. Осуществить расчет.
  8. Провести регистрацию сделки в Росреестре.

  Основные трудности возникают при получении разрешения от застройщика, а также на этапе поиска покупателей. Не каждый готов приобрести недостроенное жилье, хоть и по привлекательным ценам.
  к содержанию ↑

  Получение соглашение застройщика

  Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной. Дольщику требуется обратиться к застройщику с заявлением на выдачу разрешения по переуступке прав. Больше ничего не нужно. Максимум — это уплатить определенную сумму за предстоящую операцию. Застройщики зачастую просят около 3% от суммы, прописанной в договоре. После получения разрешения и оплаты предстоящей переуступке прав строительной компании, можно двигаться дальше.
  к содержанию ↑

  Подготовка пакета документа и заключение договора

  А именно – искать покупателей и готовить пакет документов для реализации поставленной задачи.
  Продажа квартиры по переуступке прав собственности отличается от обычной купли-продажи
  жилья.В данной ситуации придется подготовить следующие документы:

  • соглашение о долевом участии в строительстве;
  • договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • разрешение застройщика на процедуру;
  • платежки, подтверждающие перевод средств за операцию строительной компании;
  • квитанция об оплате пошлины (в среднем — 2 000 рублей).

  Это основной пакет документов, без которых не получится заключить договор переуступки прав на квартиру в новостройке. Внимание: дополнительно и купля-продажа, и договор переуступки прав могут требовать предъявления согласия супруга на операцию и разрешения органов опеки со свидетельством о рождении ребенка-дольщика. Непосредственное подписание соглашения лучше проводить в присутствии нотариуса. Стороны изучают договор, подписывают его, после чего производится расчет и регистрация бумаги в Росреестре. Эти процессы отнимают около 14 дней.
  к содержанию ↑

  Регистрация
  в Росреестре

  Что необходимо сделать для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре? В данном случае алгоритм действий ничем не будет отличаться от регистрации обычного соглашения купли-продажи жилья. Сторонам требуется:

  1. Подготовить перечисленные ранее документы.
  2. Обратиться с заявлением установленной формы в Росреестр. Аналогичную операцию можно провести в МФЦ.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Получить расписку о принятии запроса на рассмотрение.
  5. Забрать зарегистрированное соглашение в назначенное время.

  Дело сделано. Только после государственной регистрации договора можно производить расчеты за переуступку прав. Иначе стороны рискуют остаться без денег.
  к содержанию ↑

  Расчеты по
  сделке

  Расчеты по договору переуступки прав на жилье в стоящемся доме, как было сказано ранее, проводятся только после регистрации соглашения в Росреестре. Все нюансы данного процесса должны заранее прописываться в договоре. Проводить расчет можно:

  • под расписку;
  • через банковскую ячейку;
  • посредством аккредитива.

  Стоит разобраться с каждым из перечисленных пунктов. Тогда стороны смогут выбрать оптимальный для них вариант расчета. Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса. Некоторые рассчитываются за сделки путем открытия банковских ячеек. Покупатель кладет туда деньги, а продавец — забирает после регистрации договора в Росреестре в присутствии работника банка. В этот момент можно пересчитать средства в ячейке. Аккредитив — процесс, в ходе которой обязательства по передачи денег за сделку передаются финансовой организации. Не самый выгодный вариант. Банки взимают за свою работу определенную комиссию (5-10% от суммы в договоре).
  к содержанию ↑

  Заключение
  и советы

  Теперь понятно, как
  происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого
  труда.Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

  1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью
     достроен, но не введен в эксплуатацию.
  2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
  3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
  4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
  5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

  Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.
  к содержанию ↑

  Придется ли платить налог при переуступке права собственности на квартиру?

  Переуступка права собственности применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Прямо перед тем, как квартира сдана, ее можно переоформить на другого человека по договору переуступки. Согласно такому договору, покупатель приобретает все права и обязанности, которые были у предыдущего дольщика.

  Но переуступка от налога может не спасти, при любой — за несколькими исключениями — продаже недвижимости нужно платить подоходный налог, который равен 13% — для граждан России и 30% — для иностранцев. Исключения касаются в основном длительного владения квартирой, что к новостройкам неприменимо.

  Вопрос-ответ

  Как происходит переуступка?

  Переуступить права покупателю может дольщик (инвестор), который вложил свои средства на более ранних этапах строительства. Заключив договор долевого участия (ДДУ), он может, не дожидаясь окончания строительства, переуступить свои права новому дольщику (покупателю). Стоит отметить, что уступает он право требования, поскольку права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

  Если дом буден сдан, то оформить сделку по продаже квартиры по договору переуступки будет нельзя, ее можно будет оформить по договору купли-продажи.

  Нужно ли платить налог при переуступке?

  По закону продавец должен заплатить налог, если он продает квартиру по стоимости выше, чем указано в договоре с застройщиком. В этой ситуации налог высчитывается только с суммы чистого дохода, и составляет 13% от него. То есть налог нужно будет заплатить с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

  Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей, а через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

  Если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

  Смотрите также:

  • Можно ли получить налоговый вычет, если квартира уже продана? →
  • Какие есть способы уменьшить налог при продаже квартиры? →
  • Как вернуть часть своих налогов. Инструкция →

  Налоговый вычет при уступке долевого строительства

  ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования

  Жительница Челябинска переуступила права требования по шести квартирам в недостроенном доме, которые приобрела незадолго до того. При определении налоговой базы она вычла свои затраты на эту покупку из полученных доходов. Налоговая расценила это как форму предпринимательства и сочла, что уменьшить налоговую базу в таком случае нельзя. Верховный суд указал, в чем ошиблись и ФНС, и нижестоящие инстанции.

  Продажа прав требований по договору долевого строительства жилья — это не то же самое, что продажа недвижимости. Это следует из определения коллегии Верховного суда по административным делам по делу № 48-КАД21-13-К7. В этом иске налоговая и физлицо спорили, как рассчитать базу и определить право на вычет при продаже прав требования по шести квартирам.

  История вопроса

  Наталья Есенькина пыталась оспорить свое привлечение к ответственности за занижение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Такое решение приняла инспекция ФНС по Курчатовскому району Челябинска, которая расценила переуступку женщиной прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома как предпринимательскую деятельность.

  Есенькина уступила права по шести квартирам, которые ранее сама приобрела по цессионным соглашениям. С учетом своих расходов женщина определила НДФЛ по этим сделкам всего в 23 223 руб. По мнению налоговой, она занималась предпринимательством без регистрации в качестве ИП, ведь переуступила права массово, владела ими недолго и не имеет других источников дохода. Исходя из этого, инспекция доначислила ей налоги.

  Есенькина с этим не согласилась. По ее мнению, при определении базы по доходам от договоров цессии она имела право на налоговый вычет либо уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически понесенных расходов. Она направила соответствующий административный иск к ИФНС по Курчатовскому району и УФНС Челябинской области.

  Инспекция предъявила ей встречный иск о взыскании 1,2 млн руб. недоимки, 28 387 руб. пени и 62 434 руб. штрафа. Курчатовский районный суд встал на сторону налогового органа. Челябинский облсуд отменил это решение и удовлетворил требования Есенькиной, но Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционный акт и «засилил» решение первой инстанции.

  При этом апелляция исходила из того, что Есенькина фактически занимается предпринимательством и ее нельзя лишить права на учет профессиональных расходов. Кассация сочла, что такое право среди физлиц имеют только зарегистрированные индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы.

  Позиция ВС

  Верховный суд счел, что вопрос о предпринимательском статусе Есенькиной вообще не имеет значения для этого дела. Подп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса, который запрещает уменьшать сумму налогооблагаемой базы при продаже жилья на сумму фактических расходов на его приобретение, если оно использовалось в предпринимательстве, касается только продажи самой недвижимости, а не прав требования. Поэтому и нижестоящие суды, и налоговая ошибочно ссылались на это положение, полагает ВС.

  Гражданский кодекс отличает права требования от недвижимого имущества и относит их к иному имуществу, напомнил ВС.

  Таким образом, Есенькина имела право уменьшить налогооблагаемую базу согласно ст. 220 НК и правильно подала декларацию. Судебная коллегия Верховного суда по административным делам отменила кассационное определение и оставила в силе определение апелляции в пользу истицы.

  НДФЛ при уступке прав требования

  Объектом обложения налога на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками (ст. 209 НК РФ).

  В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

  Минфина России в письме от 26.09.2018 г. № 03-04-05/69058 разъяснил о налогообложении при уступке прав требования.

  Что такое переуступка прав

  По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства (дольщику). В свою очередь дольщик обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять квартиру (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

  Дольщик может переуступить свои права по договору участия в долевом строительстве другому лицу. При переуступке все права и обязанности дольщика по договору перейдут к новому лицу (ст. 384 ГК РФ). И именно это новое лицо (покупатель) будет принимать от застройщика квартиру по акту сдачи-приемки и в дальнейшем станет ее собственником.

  НДФЛ у продавца

  При уступке своих прав по договору участия в долевом строительстве продавец получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за переуступку (п. 1 ст. 210 НК РФ).

  Для целей исчисления НДФЛ этот доход можно уменьшить на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением уступленных прав, то есть в сумме, уплаченной застройщику по договору участия в долевом строительстве.

  Получить имущественные вычеты можно в налоговой инспекции, когда закончится год. Для этого надо подать декларацию о доходах и заявление (его оформляют в произвольной форме).

  НДФЛ у покупателя

  Покупатель, который приобрел права на квартиру в результате переуступки прав по договору участия в долевом строительстве, может воспользоваться имущественным вычетом. Такой вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 2 млн. руб. (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ). Например, если человек потратил 900 000 рублей, то и вычет он получит в таком же размере. А если израсходовал 2 500 000 рублей, то вычет составит только 2 000 000 рублей.

  Так, расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме включаются в фактические расходы на приобретение квартиры.

  Для получения имущественного вычета при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) в налоговый орган нужно представить договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче квартиры застройщиком и принятии ее участником долевого строительства, подписанный сторонами.

  Получить налоговый вычет на жилье можно как в налоговой инспекции, так и на работе. В первом случае к перечисленным документам человек должен приложить декларацию по налогу на доходы. За вычетом можно обратиться только в конце года.

  Чтобы получить вычет на работе, новому владельцу жилья вначале надо подтвердить свое право на его получение в налоговой инспекции по месту жительства. Форма налогового уведомления о подтверждении права на вычет покупателю жилья утверждена приказом ФНС РФ от 14 января 2015 г. № ММВ-7-11/3@.

  Обратите внимание: если вы покупаете жилье в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, имущественный вычет можно получить до регистрации права собственности – при оформлении акта приема-передачи. Так, если, например, квартира была приобретена в строящемся доме в рамках договора долевого строительства и акт приема-передачи квартиры подписан в 2017 г., имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиками по доходам за 2017 г. и последующие годы.

  Особенности получения налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме

  При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.

  Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?

  Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.

  Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

  При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.

  Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.

  Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.

  Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2020 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2021 года.

  Так как Акт приема-передачи был подписан в 2020 году, то в начале 2021 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2020 год и вернул уплаченный им в течение 2020 года налог на доходы (НДФЛ).

  Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

  Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.

  В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

  Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.

  В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).

  Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

  Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

  Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
  — должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
  — член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

  С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

  Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2020 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2020 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.

  Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.