Налог с продажи доли квартиры стоимостью менее 1 млн

Продаем квартиру в которой у меня доля в размере 1/3. Квартира в собственности менее 3-х лет. Стоимость квартиры более 1 млн. руб. (2 400 000 руб.). У нее два продавца (1/3 и 2/3). Соответственно от продажи я получаю доход меньше 1 млн.

Отсюда вопрос. Нужно ли мне платить налог, если мой доход менее 1 млн.?

Это зависит от нескольких факторов. Во-первых от кадастровой стоимости проданной квартиры. Во-вторых, от того, как именно будет оформлена сделка (есть два варианта).

Как определить доход для расчета налога

Вашим доходом с которого надо рассчитать налог будут считать одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору купли-продажи (2 400 000 руб.);
• или 70% от ее кадастровой цены.

Эта (то есть максимальная) сумма будет распределяться между вами пропорционально вашим долям. Предположим, что продажная цена по договору больше 70% от кадастра. Тогда на вас при

Как оформляют сделку

При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма этого вычета равна 1 млн. руб. Однако, конкретный размер вычета, который вправе получить именно вы, зависит от порядка оформления продажи.

Здесь есть 2 варианта:

• первый — квартира продана по одному договору купли-продажи (в том числе и ваша доля в ней);
• второй — продается две доли в квартире по двум договорам купли-продажи долей.

В первом случае С умма вычета делится между совладельцами пропорционально их долям. Это установлено ст. 220 Налогового кодекса. Цитата:

«При реализации имущества, находящегося в общей долевой … собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле …».

Если квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то вы получаете право на вычет лишь в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 (доля) = 333 333 руб.

С него причитается налог в размере:
446 667 руб. х 13% = 60 667 руб.

Во-втором случае каждый продавец получает право на вычет 1 млн. руб. без какого либо распределения.

То есть дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога. Поэтому налог платить не придется. Кроме того, вы освобождаетесь и от обязанности подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

То есть во втором варианте вам не нужно ни платить налог, ни декларировать полученный доход.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».

Подробно о налоге с продажи доли квартиры

Здравствуйте. Расскажу о том, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры (точнее доли в праве собственности), в каких случаях от налога можно освободиться, как его правильно посчитать и заплатить.

• С продажи доли уплачивается НДФЛ
• Когда НДФЛ не надо платить
• Расчеты НДФЛ
• Способы снижения НДФЛ
• Примеры с расчетами налога
• Как заплатить налог

С продажи доли уплачивается НДФЛ

С продажи своей доли недвижимости человек получает доход в виде стоимости этой доли, которая прописывают в договоре купли-продажи — пп. 5 п. 1 ст. 208 НК. С этого дохода следует заплатить налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. В некоторых случаях от налога можно освободиться.

Когда НДФЛ не надо платить

Зависит от того, как доля была получена в собственность и от срока владения. Если владеть долей больше этого срока, НДФЛ платить не нужно. Выберите свою ситуацию:

Если доля получена по наследству (по закону или завещанию) Согласно пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК, минимальный срок владения — 3 года. Даже если есть другое жилье. Срок исчисляется с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина от 01.04.2021 N 03-04-05/24025. Если наследство получено по решению суда, тогда 3 года исчисляется с даты вступления в силу этого решения (об этом ниже). Другие статьи

К другому жилью относится владение другой квартирой, комнатой, жилым домом или долей в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК. Не имеет значение владение садовым/дачным домом, участков, гаражом, прописка/проживание в муниципальном жилье.

Также другим жильем считается жилая недвижимость, которая была куплена супругом в браке — разъяснение ФНС. Любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено на одного из них — ст. 34 СК.

Совместным нажитым не является, а значит не считается другим жильем: 1) Жилая недвижимость, которое супруг получил в дар, по наследству и при приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленная супругом в браке жилая недвижимость, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому покупка принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. Это я разобрала в примере №6.

Пример №1 : Алексей получил долю по наследству через нотариуса. Дата смерти наследодателя — 15 марта 2019 года. С этой даты считаем 3 года для освобождения от налога при продаже доли. Без разницы, есть ли у Алексея другое жилье в собственности.

Пример №2 : Марина получила долю в дар от своей матери, т.е. близкого родственника. Дата регистрации прав по договору — 2 февраля 2021 года. С этой даты считаем 3 года. Наличие другого жилья роли не играет, потому что долю подарил близкий родственник.

Пример №3 : Владимир получил долю по приватизации. Дата регистрации прав по договору — 19 мая 2020 года. С этой даты считаем 3 года. Наличие другого жилья роли не играет.

Пример №4 : Анна купила долю на вторичном рынке 20 июня 2019 года (дата регистрации права). Также у нее в собственности есть квартира. Поэтому при продаже доли нужно ждать 5 лет с даты покупки, а не 3 года.

Пример №5 : Артем купил долю квартиры на вторичном рынке 6 сентября 2015 года (дата регистрации права). Сделка была до 2016 года, поэтому минимальный срок владения — 3 года с даты покупки. Наличие другого жилья роли не играет.

Пример №6 : Марина, будучи не в браке, купила долю на вторичном рынке 30 октября 2018 года (дата регистрации). После она вышла замуж и её супруг купил квартиру, которую оформил только в свою собственность. Брачного договора не было, поэтому квартира является совместно нажитым/общим имущество обоих супругов. Значит у Марины два жилья — доля, купленная до брака, и «половина» квартиры, купленной её супругом. Так как доля куплена позже 2015 года и есть другое жилье, минимальный срок владения при её продаже — 5 лет.

Если бы супругу квартира досталась по наследству, дарению или приватизации, Марина к данному жилью отношения бы не имела. В данной ситуации минимальный срок владения долей был бы 3 года, потому что другого жилья у неё нет.

Пример №7 : Светлана получила долю в дар от тёти, т.е. от не близкого родственника. Дата регистрации права — 5 апреля 2020 года. У Светланы нет другого жилья в собственности, поэтому минимальный срок составляет 3 года с даты регистрации. При наличии другого жилья минимальный срок был бы 5 лет.

Пример №8 : Александр и Софья купили квартиру в новостройке. Полностью расплатились с продавцом 13 декабря 2019 года, т.е. позже 2015 года. Затем в 2021 году оформили квартиру в долевую собственность по 1/2. Александр решил свою долю продать. У него также есть в собственности участок с дачным домиком, но это не относится к жилью. Поэтому минимальный срок владения составляет 3 года. Срок всегда исчисляется с даты оплаты продавцу (с 13 декабря 2019 года).

Пример №9 : Андрей получил долю по решению суда. Дата вступления в силу — 23 апреля 2020 года. С этой даты считаем 3 года. Наличие другого жилья не в счёт.

Расчеты НДФЛ

Налоговая ставка НДФЛ указана в п. 1.1 ст. 224 НК:

• Для налоговых резидентов: 13% * с дохода от продажи доли . Под доходом имеется в виду цена, которая указана в договоре купли-продажи. Резиденты имеют право уменьшить НДФЛ — об этом ниже.
• Для налоговых нерезидентов: 30% * доход от продажи доли. Уменьшить НДФЛ нельзя вообще. Платят повышенный налог со всего дохода по сделке. Показать, кто такие нерезиденты и расчеты налога ↓

Это те, кто в течение года на Он — нерезидент.

Если доля продается за цену меньше 0,7 от её кадастровой стоимости, НДФЛ рассчитывается с кадастровой с этим коэффициентом 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, 1/3 долю квартиры продают за 1 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость доли с коэффициентом 0,7 получается (5 000 000 * 1/3) * 0,7 = 1 166 666 руб. Долю продают дешевле, поэтому налог будет с 1 166 666 руб.

Способы снижения НДФЛ

Резиденты могут уменьшить сумму налога одним из двух нижеуказанных способов на выбор. Воспользоваться способом разрешено один раз в год.

Первый способ — с дохода вычитаем расходы

Способ подойдет, только когда доля была унаследована, получена в дар или куплена. Везде есть оговорки и условия, поэтому подробно разберем каждую ситуацию:

• Ситуация №1 — доля получена по наследству (через нотариуса или суд), а наследодатель ранее покупал эту долю. В данной ситуации разрешено вычесть расходы наследодателя, которые он потратил на покупку — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( доход с продажи доли — расходы наследодателя на её покупку). Степень родства с наследодателем роли не играет. Если наследодатель не покупал долю (например, получил её в дар, приватизации или наследства), тогда применяем второй способ.
• Ситуация №2 — доля получена в дар от члена семьи или близкого родственника, а даритель ранее покупал эту долю. Тогда разрешено вычесть расходы дарителя при покупке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Налог будет: 13% * ( доход с продажи доли — расходы дарителя на её покупку ). Если даритель не покупал долю (например, получил её по приватизации, наследству или дарению), тогда применяем второй способ.
• Ситуация №3 — доля была собственником куплена. Значит с дохода от продажи доли вычитаем расходы на её покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Формула следующая: 13% * ( доход с продажи — расходы на покупку ). К расходам также относятся уплаченные ипотечные проценты — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@. Если доля была куплена меньше 1 000 000 руб., лучше воспользоваться вторым способом.

Расходы на покупку доли наследодателем/дарителем/самим собственником нужно подтвердить документально. При наличном расчете — распиской от продавца. При безналичном — банковской выпиской о переводе денег продавцу. Если в договоре купли-продажи есть пункт, что расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме до его подписания, доказательством служит сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@. Если доказать расходы на покупку не получается, остается второй способ.

Даже если НДФЛ будет «нулевым» (например, доля продается за ту же цену или дешевле, чем ранее была куплена), всё равно придётся подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Второй способ — с дохода вычитаем 1 000 000

1 000 000 рублей — это стандартный вычет, который положен на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Формула НДФЛ в этом случае: 13% * ( доход с продажи доли — 1 000 000 ). Если одним договором продаются несколько долей, этот миллион делится по размеру этих долей.

Если НДФЛ получится «нулевым», т.е. доля продается за 1 000 000 и ниже, подавать налоговую декларацию не потребуется — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

Примеры с расчетами налога

Ниже будут примеры, когда: 1) Собственник продает долю раньше минимального срока, поэтому попадает под налог. 2) Собственник является налоговым резидентом, поэтому ставка налога будет 13% и есть возможность его уменьшить. Расчет для нерезидента я писала выше.

Пример №1 : Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству через нотариуса. Он решил её продать за 1 900 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 500 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 500 000 * 1/3 = 1 500 000 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 900 000 — 1 400 000) = 65 000 руб.

Другие варианты: наследодатель долю/квартиру не покупал или купил её дешевле 1 000 000 руб., или у Алексея не было документа о расчетах по той сделке. Тогда вычитаем стандартный миллион. НДФЛ будет 13% * (1 900 000 — 1 000 000) = 117 000 руб.

Пример №2 : Владимир получил 1/3 доли по приватизации. Продает её за 1 700 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Он может только воспользоваться стандартным вычетом в миллион, потому что расходов не понёс. НДФЛ будет 13% * (1 700 000 — 1 000 000) = 91 000 руб.

Пример №3 : Марина получила 1/2 доли квартиры в дар от матери, т.е. от близкого родственника. Она продает долю за 2 200 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Мать (даритель) ранее покупала эту долю за 1 600 000 руб. Это больше миллиона, поэтом выгодней вычесть эти расходы. К тому же у Марины есть банковская выписка о переводе денег продавцу (мать расплачивались безналичным путем). НДФЛ будет 13% * (2 200 000 — 1 600 000) = 78 000 руб.

Другие варианты: даритель долю не покупал или купил её дешевле 1 000 000 руб., или у Марины не было документа о расчетах по той сделке. Тогда вычитаем стандартный миллион. НДФЛ будет 13% * (2 200 000 — 1 000 000) = 156 000 руб.

Пример №4 : Дмитрий продает долю за 2 400 000 руб. Ранее он покупал её за 2 000 000 руб. Это больше миллиона, поэтому выгодней вычесть эти расходы. НДФЛ составляет 13% * (2 400 000 — 2 000 000) = 52 000 руб.

Другие варианты: Дмитрий покупал долю за 900 000 руб. Тогда ему выгодней вычесть стандартный миллион, потому что он больше его расхода на покупку. НДФЛ будет 13% * (2 400 000 — 1 000 000) = 182 000 руб.

Пример №5 : Олег получил долю по дарению от тёти, т.е. не от члена семьи или близкого родственника. Он заплатил НДФЛ с дарения 96 000 руб. Посчитаем что ему выгодней:

1) С С этой суммы вычитаем оплаченный НДФЛ с дарения. Итоговый НДФЛ составляет 234 000 — 96 000 = 138 000 руб.

2) Или с до

Второй вариант выгодней. Даже если бы тётя покупала данную долю, её расходы Олег вычесть не смог бы, потому что она ему не член семьи и не близкий родственник.

Пример №6 : Марина получила 1/5 доли в наследство. Продает её за 450 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры — 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость продаваемой доли с коэффициентом 0,7 составляет (4 000 000 * 1/5) * 1/7 = 560 000. Продают долю еще дешевле, поэтому НДФЛ считается с 560 000 руб. Но НДФЛ платить не придётся, потому что это все равно меньше стандартного вычета в 1 000 000. И декларацию подавать не нужно.

Как заплатить налог

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года после купли-продажи доли — п. 1 ст. 229 НК РФ. До 15 июля следующего года нужно заплатить налог — п. 4 ст. 228 НК РФ. Если вовремя не подать декларацию, будет штраф в 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Если вовремя не оплатить налог, будет штраф в 20% от суммы неоплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК РФ) + пеня в 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ (п. 1. ст. 75 НК РФ). Срок начисления штрафа начинается с 1 мая.

Заплатить налог можно полностью онлайн или с обращением в налоговую инспекцию.

Способ с обращением в налоговую инспекцию

Нужно собрать следующие документы:

• Паспорт РФ или свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний;
• Договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации;
• Если уменьшить налог с помощью вычета расходов на покупку доли наследодателем/дарителем/самим собственником — подтверждающие на это документы. Писала об этом выше.

Обращаться в налоговую инспекцию нужно по месту регистрации (прописки) — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. Подаем декларацию и вышеперечисленные документы.

После проверки заявления налоговая инспекция предоставит квитанцию на оплату налога. Её можно будет получить в самом отделении или в личных кабинетах ФНС и Госуслуги.

Онлайн способ

Здесь в личном кабинете ФНС можно заполнить, подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. Но чтобы воспользоваться такой услугой, нужно иметь электронную подпись и ключ к этой подписи. Все это можно получить и хранить там же на сайте ФНС. Ключ к подписи формируется в течение суток после отправки запроса. После того как будет отправлена декларация, налоговая инспекция её проверит и отправит в личный кабинет ссылку на оплату налога.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Налог на продажу доли в квартире

Здесь вы узнаете о том, как рассчитать налог на продажу доли в квартире в разных ситуациях. Например, при при продаже квартиры целиком (в том числе и вашей доли в ней) или по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей). Ведь от порядка оформления сделки зависит и сумма налога, которую придется заплатить. Мы рассмотрим каждую из этих ситуаций, а также расскажем про наиболее оптимальные способы оформления сделки, которые позволят уменьшить налог.

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
• по приватизации;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять)лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТАсделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!
Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долюв размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2022 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2024 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2024 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2022 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

• либо продажной цены доли по договору;
• либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2022 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способауменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Покупная стоимость квартиры в целом

Х

Размер доли

=

Сумма расходов на приобретение доли

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:

• • сын – 333 333 руб.;
  • дочь – 333 333 руб.;
  • отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

  В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
  1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

  Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
  333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

  По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

  Портал Ваши налоги
  2023

  Нужно ли платить налог при продаже доли квартиры менее чем за 1 млн рублей?

  Договор переуступки права требования по 1/2 доли в квартире в строящемся тогда доме заключен в 2014 году, по договору мы приобретали право требования на квартиру у правообладателя, деньги заплатили в 2014 году, дом сдан в 2015 году, в право собственности зарегистрировано в марте 2016 года. Стоимость каждой доли меньше 1 миллиона рублей. При продаже на сегодняшний день, скажем за 2 млн. руб. за квартиру (по 1 млн за долю) должны ли платить налог и сколько? По ИФНС стомиость 1,5 млн руб. Спасибо

  27 июля 2018, 09:13 , николай, г. Казань
  Ответы юристов
  Лариса Афанасьева
  Юрист, г. Магнитогорск
  Общаться в чате

  Добрый день, Николай.

  По общему правилу, право собственности возникает при гос. регистрации и внесении в ЕГРП (ст.219 ГК РФ). В Вашем случае с марта 2016 года.

  Имущество у Вас в собственности находится менее 5 лет, значит нужно заплатить налог 13%, но Вы можете воспользоваться налоговыми вычетами ст. 220 НК РФ.

  1. Налоговый вычет в фиксированной сумме 1000000руб.

  Если Вы продаете квартиру за 2000000 руб.-1000000руб.=(1000000руб.)х13%=130000 рублей-налог

  2. Вычет на сумму фактически понесенных и документально подтвержденныхрасходов на покупку квартиры

  Продаете за 2000000руб. — за сколько купили, Вы не указываете точную сумму =( ) х13%

  27 июля 2018, 10:30
  Андрей Власов
  Юрист, г. Апатиты
  рейтинг 8.1
  Общаться в чате

  По ИФНС стомиость 1,5 млн руб. Спасибо

  николай

  Николай, добрый день! Имеете ввиду кадастровая стоимость? Если тек, то при продаже квартиры одним договором за 2 млн. Вы в соот. со ст. 220 НК РФ вправе либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение квартиры (то, что заплатили при переуступке +ремонт если по договору она без отделки) либо уменьшить НБ на 1 млн. имущественного вычета который делится в данном случае пополам (пропорционально долям). Чтобы данный вычет мог получить каждый по 1 млн. квартиру надо продавать по долям двумя разными договорами

  27 июля 2018, 10:30
  Похожие вопросы
  Вопрос закреплен
  Налоговое право

  Добрый день. я ИП , вид деятельности сдача в аренду и продажа недвижимости (ОКВЭДЫ есть).У меня есть коммерческая недвижимость и я ее хочу продать. Продаю здание(помещение) и землю. Деятельность в данном помещении не велась (т.е. не сдавалась). Я так понимаю что налог (УСН) с продажи здания обязана уплатить, НО могу ли я не платить налог с продажи земли?

  Показать полностью
  30 сентября, 11:19 , вопрос №3864026, Елена, г. Москва
  Семейное право

  Хочу погасить остатки ипотеки маткапиталом и после погашения нужно выделить долю в квартире детям и мужу. Вопрос такой могу ли я не выделять долю мужу так как квартиру я покупала до брака и я собственник, оплачивала ипотеку с алиментов, которые платил муж, в настоящее время муж долю в квартире не хочет ?

  Показать полностью
  30 сентября, 03:25 , вопрос №3863652, Виталий, г. Иркутск
  Недвижимость
  Нужен ли договор купли-продажи доли в квартире, если есть на руках егрн собственника?
  29 сентября, 11:54 , вопрос №3862924, Мария Самсонова, г. Москва

  нужно ли платить налог на доход если ты работаешь не официально, и не какие услуги не продаёшь, а просто компания платит тебе за выполненный проект?

  28 сентября, 21:04 , вопрос №3862304, Адель, г. Москва
  Доверенности нотариуса

  Мой дедушка собственник земельного участка и дома на нем. Я представляю его интересы по доверенности. Доверенность заверена главой сельского поселения (нотариусом уполномочен). В доверенности прописано, что я могу подписывать за него договор купли-продажи на участок и дом. Могу ли я подписать за него договор дарения? И еще вопрос. Если передать дом по договору купли-продажи — придется ли платить налог на продажу? Право на дом в ЕГРН зарегистрировано в январе 2024 г. Или то что имеется запись в похозяйственной книге сельского поселения тоже является доказательством того что дом был в собственности. Дедушке 85 лет. Дом хотим передать его сыну.

  Налог на доход от продажи доли в квартире

  Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с продажи доли, как законно уменьшить его размер, как правильно отчитываться в доходе, чтобы избегать штрафных санкций.

  Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

  • Жилье находилось в собственности продавца не менее пяти, а в некоторых случаях — не менее трех лет. Декларировать такой доход не нужно. Подробно о том, в каких случаях учитываются те или иные сроки владения жильем, можно узнать из нашей статьи «Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости».
  • Сумма расходов, связанных с покупкой недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи. Декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30 апреля.
  • Доля продана за 1 млн рублей или дешевле. Декларацию подавать не нужно.

  При исчислении налога необходимо учитывать следующее. Стоимость проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости.

  Например, стоимость комнаты в договоре купли-продажи — 1 млн рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Считаем 70% от цены, указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость больше 1 млн рублей, то нужно подать декларацию и рассчитать налог. Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0, об этом поговорим ниже.

  Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.

  Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года.

  Если стоимость жилья по договору сильно занижена, то проверяющий инспектор может обратить на это внимание и потребовать пояснений.

  Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

  Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?

  Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности.

  Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года.

  Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

  Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?

  Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.

  В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.

  В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад.

  Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации.

  Как снизить налог с продажи доли

  Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.

  Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода:

  • На сумму расходов при покупке доли. Это более выгодный способ, но расходы должны быть подтверждены документами. ИФНС их тщательно проверит.
  • На имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Если в одном году продавалось несколько объектов недвижимости, то вычет предоставляется на совокупный доход с проданных объектов.

  Выбрать можно только один способ по своему усмотрению.

  Вычет расходов на приобретение жилья

  Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе (договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких расходов.

  На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться с кадастровой стоимостью!

  Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже такой доли до истечения трех лет вам необходимо уплатить налог с полной стоимости.

  Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.

  Если вы решили применить имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое оформление договора купли-продажи.

  Приведем пример расчета НДФЛ с двумя вариантами оформления договора.

  Продажа долей как самостоятельных объектов

  Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере 1 млн рублей.

  Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность. Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3.

  Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов оформил продажу своей доли как отдельного объекта недвижимости.

  70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей.

  Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)

  Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1)

  Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей.

  Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:

  для жены — 13% * (2 000 000 — 1 000 000) = 130 тыс. рублей

  для мужа — 13% * (1 000 000 — 1 000 000) = 0, где

  3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)

  1 млн — вычет на каждого продавца

  Общий налог с продажи квартиры, подлежащий уплате — 130 тыс. рублей.

  Продажа недвижимости как единого объекта

  Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма вычета будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Вычет распределится между всеми собственниками пропорционально размеру долей.

  Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей, Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны. Жена владеет 2/3, муж — 1/3.

  Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:

  для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333 рубля

  для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667 рублей, где

  3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)

  1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект

  Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.

  Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался меньше на 130 тысяч.

  Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ

  Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.

  В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог необходимо не позднее 15 июля.

  Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции:

  • Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
  • Установлено, что доход занижен — штраф 20% от доначисленной суммы налога.
  • Доказано, что доход занижен умышленно — штраф 40% от суммы доначислений.
  • За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот момент.

  Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию договора на покупку жилья, копии платежных документов.

  В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты, которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать максимальную сумму вычетов, собрать необходимые документы и заполнить декларацию!

  Подводим итоги:

  • Доход с продажи доли в недвижимости можно уменьшить на расходы при ее покупке или на имущественный вычет 1 млн. рублей.
  • При продаже долей как самостоятельных объектов каждый содольщик вправе применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
  • Для определения срока владения недвижимостью важна дата получения первой доли, а не каждой последующей.
  • Перед тем, как подавать декларацию, рекомендуем проконсультироваться с налоговым экспертом. Специалист расскажет, какие нужно собрать документы в вашем случае, подберет оптимальный вариант снижения налога, грамотно составит декларацию.