Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом

Если имущество использовали в бизнесе, налог платят в зависимости от системы налогообложения

На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать следующие признаки:

1. Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов.
2. Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.
3. ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.
4. Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину.
5. Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП.

Вид и порядок расчета налога зависят от системы налогообложения, на которой работает предприниматель.

ИП на УСН «Доходы». Со всей суммы от продажи недвижимости ИП на УСН «Доходы» надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.

ИП на УСН «Доходы минус расходы». Надо включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму доходов отчетного квартала.

В расходах по сделке можно учесть только траты на оформление продажи. Например, стоимость услуг нотариуса.

Если ИП продал недвижимость раньше, чем прошло 10 лет с момента покупки, ему придется:

1. Исключить расходы на покупку из всех периодов, в которых он ее учитывал.
2. Начислить амортизацию и включить ее в расходы во всех периодах, в течение которых предприниматель использовал недвижимость.
3. Пересчитать налог за все периоды пользования недвижимостью. Если в результате налог увеличился, нужно уплатить недоимку и пени.
4. Подать уточненные декларации за все периоды использования недвижимости в деятельности по УСН.

ИП на ОСН. На общей системе налогообложения в расходы включают остаточную стоимость недвижимости. Это первоначальная стоимость имущества за минусом амортизации.

В цену продажи имущества надо включить НДС.

ИП на ЕСХН. Предприниматель на едином сельхозналоге уплачивает налог так же, как ИП на упрощенке.

ИП на патенте. Если предприниматель не совмещал патент с упрощенкой, то с доходов от продажи недвижимости ему придется уплатить НДС и НДФЛ. Уменьшить доходы на расходы не получится.

Если ИП совмещал патент с УСН, при продаже имущества ему надо будет уплатить налог по правилам, которые действуют для упрощенки.

Если ИП не использовал имущество в бизнесе, нужно уплатить НДФЛ

Если предприниматель использовал имущество только в личных целях, надо уплатить налог как обычный человек — НДФЛ по ставке 13%. Например, его нужно уплатить при продаже квартиры, в которой предприниматель жил с семьей.

В этом случае будут действовать правила для физлиц без статуса ИП. Например, не придется платить налог за то имущество, которое было в собственности более пяти лет, а в некоторых случаях и трех лет.

Спросите у эксперта

В разделе «Вопрос-ответ» эксперты Тинькофф разбирают популярные вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Вы можете отправить свой вопрос на почту [email protected].

Налогообложение дохода от продажи коммерческой недвижимости

Доброго времени суток всем, уважаемые участники форума.

Читал я, читал по этой теме, но только ещё больще запутался, поскольку встретил протворечивые огтветы на подобные вопросы.

Кто то пишет, что С 2019 года на имущество предпринимателей распространяется возможность не платить налог по недвижимости бывшей в собственности более 5 лет согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Кто то пишет, что если недвижимость была в собственности более минимального срока владения, НДФЛ при продаже платить не надо независимо коммерческая это недвижимость или жилая, мол это значения не имеет. Другие пишут, что полюбому надо платить, но платить как ИП, либо прекратить ИП, а потом продать и не платить вовсе.

Именно поэтому решил задать вопрос.

Всё таки, нужно ли платить нало, а если да, то по какой ставке, в ситуации, если у меняв собственности с января 2015 года, т.е. более и 3-х и 5-ти лет, нежилая недвижимость, которую я, будучи зарегистрированным по настоящее время в качестве ИП (УСН 6%), использую в предпринимательской деятельности — сдаю в аренду? И что, если я прекращу ИП, а потом продам недвигу эту?

Марина Бух Эксперт НН 14 февраля 2022 19:28

Чтобы понять, как верно, давайте пройдемся по нормативке.

1. Допустим, вы остаетесь ИП. Получается, что у вас есть коммерческая недвижимость, которую вы сдаете в аренду, то есть используете в предпринимательской деятельности. Далее вы ее продаете. Полагаю, тут разночтений нет: в этом случае вы облагаете доходы от продажи по ставке УСН 6%.

2. Вы закрываете ИП и продаете недвижимость. В этом случае ни о каком УСН речь идти не может, только об НДФЛ. Надо бы разобраться, должны ли вы платить НДФЛ в этом случае.

Доходы, освобожденые от налогообложения, указаны в ст. 217 НК РФ. П. 17.1 ст. 217 НК РФ говорит о том, что от налогообложения освобождаются доходы от продажи недвижимости (с учетом ст. 217.1), а также доходы от продажи иного имущества, находившегося в собственности более 3 лет. Но далее в этом пункте идет пояснение, что данные положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. При этом сделано исключение (как раз закон с 01.01.2019) для жилых помещений, садовых домов и транспорта. То есть на основании этого пункта у вас нет освобождения от уплаты НДФЛ, так как у вас коммерческая недвижимость.

Можно ли применить вычеты при продаже? Про имущественные вычеты рассказывает ст. 220 НК РФ. Есть несколько разновидностей имущественных вычетов, нас в вашем случае интересует вычет при продаже (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Смотрим пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ: имущественный вычет при продаже не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Полагаю, что из приведенных норм налогового кодекса следует, что при продаже коммерческой недвижимости после закрытия ИП вы заплатите с доходов 13% без возможности уменьшения налоговой базы на вычеты.

Вот письмо Минфина от 05.02.2021 № 03-04-05/7636, где говорится примерно о том же.

DIO 15 февраля 2022 14:44

Благодарю Вас за столь расширенный ответ!

Но, раз всё привязано к тому, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности, всё же как то возможно ли «превратить» её в некоммерческую? Например, на данный момент есть официальные данные об использовании этой недвиги в предпринимательских целях — регистрация в качестве ИП, данные в ЕГРН об арендаторах этой недвижимости и т.д.

А что, если в ЕГРП появляется запись о прекращении регистрации в качестве ИП, договоры аренды расторгаются.. то есть нет больше никаких сведений об использованиии этой недвижимости в предпринимательских целях. Она всё равно останется «коммерческой» и на неё никогда не распространятся положения НК РФ об освобождении от налогообложения или же нужно для этого какое то время?

Марина Бух Эксперт НН 16 февраля 2022 00:04

Различные разъяснительные письма (я привела одно, но их много) говорят, что срок, прошедший после закрытия ИП, не играет роли. Важно, что вы в принципе использовали объект в предпринимательской деятельности.

Но вы, несомненно, можете рискнуть и не платить налог на основании владения недвижимостью более минимального срока. Допускаю, что вам повезет и этого не заметят. Но согласно нормам законодательства платить налог вам необходимо.

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом

Мы с братом являемся собственниками объекта коммерческой недвижимости (офис на первом этаже жилого дома) как физические лица в равных долях. Право собственности получено по договору дарения от отца Дата регистрации собственности 30 мая 2017 года (в собственности больше 3 лет) Помещение сдавалось в аренду, но не от нашего имени Мы оформили договор на право безвозмездного пользования на отца, он сдавал помещение от своего ИП Сейчас мы планируем помещение продать и хотим понять, придется ли нам платить налог с продажи и в каком размере. Вопросы: 1. Распространяется ли на нас льгота по налогу с продажи недвижимости находящейся в собственности более 3 лет? 2. Не лишает ли нас этой льготы те факты что объект является коммерческим и что сдавался в аренду, хотя и не нами? 3. Какую сумму налога мы должны будем заплатить с продажи объекта? Спасибо

Показать полностью
27 февраля 2021, 09:45 , Татьяна, г. Москва
Ответы юристов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 8.1
Общаться в чате

Сейчас мы планируем помещение продать и хотим понять, придется ли нам платить налог с продажи и в каком размере.
Вопросы:
1. Распространяется ли на нас льгота по налогу с продажи недвижимости находящейся в собственности более 3 лет?

Татьяна

Татьяна, добрый день! Если объект не использовался продавцом для осуществления коммерческой деятельности то по истечение 3 лет владения учитывая основание приобретения (дарение от близкого родственника) в силу ст. 217, 217.1 НК РФ полученный от продажи доход не подлежит налогообложению ндфл. Однако учитывая иные обстоятельства (нежилое, сдавалось в аренду близким родственником) нельзя исключать тут спора с налоговой + отдельный вопрос уплачивался ли налог получателем прав на использование помещения (такой доход, например возникает применительно к п. 8 ст. 250 НК РФ если отец ИП на УСН)

27 февраля 2021, 09:54
Клиент, г. Москва

Андрей, спасибо за оперативный ответ! Интересует ответ на второй вопрос: будет ли считаться коммерческой деятельностью договор безвозмездного пользования на ИП отца (отец сдавал офис в аренду)?

27 февраля 2021, 10:02
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 8.1
Общаться в чате

будет ли считаться коммерческой деятельностью договор безвозмездного пользования на ИП отца (отец сдавал офис в аренду)?

Татьяна

нет, такой договор не свидетельствует о получении собственником помещения дохода, тут только у получателя прав (отца) могут быть налоговые последствия если он ИП на УСН, но непосредственно с продажей помещения это не связано. Для того, чтобы говорить об использовании помещения в комдеятельности собственниками нужно налоговой доказать например притворность сделки (что вместо договора ссуды имел место договор аренды (например от отца приходили систематические денежные поступления в период действия договора)

27 февраля 2021, 10:06
Показать еще 2
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.2
Общаться в чате

Так как вы не являетесь ИП, на вас ограничение по льготе не действует, то есть в случае продажи по истечении предельного периода вы вправе налог не платить.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Должен ли я платить налог с продажи коммерческой недвижимости, которой владею более 5 лет?

Добрый день. Я физ лицо, должен ли я платить налог с продажи коммерческой недвижимости, которой владею более 5 лет?

13 апреля 2019, 05:05 , станислав дубровченко, г. Краснодар
Ответы юристов
Теймур Насибов
Юрист, г. Нягань
Общаться в чате

Добрый день, Станислав!

Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

• от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
• от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Однако, положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Налог с продажи коммерческого помещения физическим лицом

Какие налоги должен заплатить физическое лицо при продаже коммерческой недвижимости, если:

1. Не является ИП

2. Помещение в собственности 1 месяц( менее 3 лет)

3. В аренду не сдавалось и коммерческих целях не использовалось.

Налог платится только с общей суммы сделки? Нет возможности заплатить с разницы между покупкой и продажей?

1. Лицо станет предпринимателем

2. Будет использовать помещение в коммерческих целях( сдача в аренду)

3. Продаст через год.

Какой налог он заплатит и можно ли заплатить с разницы между ценой покупки и продажи.

Показать полностью
31 октября 2016, 07:51 , Михаил, г. Воронеж
Ответы юристов
Александр Москвитин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

В случае, если Вы не являетесь ИП, и не использовали данное имущество в коммерческой деятельности и продаете нежилое недвижимое имущество, находящееся в собственности менее 3-х лет, Вы имеете право на:

— налоговый вычет в размере 250 000 руб. (ст. 220 НК РФ)

— налоговый вычет в размере фактически понесенных расходов (на приобретение данного объекта недвижимости при наличии подтверждающих документов).

Если лицо (собственник данного объекта недвижимости) станет ИП и будет использовать помещение в коммерческих целях, то налогообложение будет происходить в рамках выбранной им системе налогообложения. При этом деятельность ИП должна быть связана с недвижимостью (предусмотрено в заявленных при регистрации ОКВЭД).

Согласно ст. 217 НК РФ п. 17.1 освобождается от ндфл имущество, находящееся в собственности более 3-х (начиная с 2016 года- более 5 лет). Менее этого срока- налог придётся платить.

31 октября 2016, 18:25
Клиент, г. Воронеж

1. А если деятельность ИП не будет связана с недвижимостью и при этом помещение будет использоваться в сдаче в аренду — владелец будет платить как физическое лицо?

2. Срок 3-5 лет, после которого не надо платить налоги касается ИП, которые использовали помещение под бизнес?

01 ноября 2016, 06:36
Александр Москвитин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

Если сдача в аренду недвижимости будет иметь признаки предпринимательства (извлечение большого дохода, систематический характер сдачи в аренду, сдача юр.лицам под офисы, цеха), то налоговый орган может признать данное помещение используемым в предпринимательской деятельности , а следовательно, для такого имущества срок 3 (5) лет и имущественный вычет (250 т.р. или расходы на приобретение)не применимы (ст. 217 п. 17.1 НК РФ)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
— от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
(п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ)