Недвижимость, используемая в коммерции, предпринимательстве для целей извлечения прибыли, увеличения капитала, признается коммерческой. При получении дохода с таких объектов собственники платят налог на коммерческую недвижимость (по сути, на недвижимость, т. к. движимое имущество налогом не облагается). О чем идет речь, что это за налоги, как различается порядок уплаты в зависимости от статуса собственника, если он ИП либо юрлицо?
- Коммерческая недвижимость: что это такое на примерах
- Собственники недвижимости – ИП и юрлица: какие налоги и когда платят
- Что платит ИП с продажи недвижимости
Коммерческая недвижимость: что это такое на примерах
Итак, если объект недвижимости (здание, сооружение) используется в коммерческой деятельности, то он считается коммерческим. Использование здесь подразумевает извлечение постоянного дохода (инвестиционного, от аренды), приумножение капитала. Наглядным примером такого использования является кафе, гостиница, магазин, кабинет, офис, складское помещение.
Жилая недвижимость также может являться коммерческой при условии, что ее использование приносит прибыль. Например, строительство жилого дома – вариант использования объекта в коммерческой сфере, предполагающий вложение (инвестирование) денег с целью извлечения дохода. Но каждая квартира построенного дома – частное жилье. После продажи всех квартир этого дома коммерческий статус у данной недвижимости меняется и она становится частной.
Собственники недвижимости – ИП и юрлица: какие налоги и когда платят
Получение дохода, прибыли всегда предполагает исчисление и уплату налога. Собственник недвижимости может платить два налога: имущественный и налог на коммерческую недвижимость с доходов, получаемых от ее коммерческого использования.
Напомним: порядок расчета, уплаты налога на имущество зависит от нескольких факторов. Прежде всего от статуса собственника объекта: им может быть как обычное физлицо, так и ИП, а также юрлицо.
Самостоятельно рассчитывают имущественный налог организации, а ИП и рядовые граждане получают от ИФНС квитанцию на уплату с уже рассчитанной суммой.
Как и что платят организации
Имущественный налог платят юрлица, применяющие ОСН и УСН (если речь идет об имуществе из перечня ст. 374 НК). Ставка устанавливается субъектами РФ, но не может превышать 2,2 %. Если налоговая база – кадастровая стоимость объекта, то ставка не может быть больше 2%. По отношению к объектам из перечня, утв. Распоряжением Правительства № 2595-р, применяется нулевая ставка. Указанные ставки применяются, например, в Москве: т. е. 2,2% – для расчета налоговых сумм по среднегодовой стоимости и 2% – по кадастровой.
Если регион не отменял уплаты авансов, то их платят до 28-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Например, до 28.04, 28.07 и 30.10.2023 (с учетом переносов). За прошедший год налоговую сумму нужно перечислить до 28.02 нового года. При этом декларацию следует предоставить до 25.03 (например, за 2022 г. – до 27.03.2023).
С 2024 г. организации платят имущественный налог через ЕНП, подавая уведомление об исчисленных налоговых суммах в ИФНС до 25-го числа месяца уплаты!
Льготы для налога на имущество, коммерческой недвижимости организаций предусмотрены ст. 381 НК. Так, могут ничего не платить участники «Сколково», религиозные структуры, организации, которые выпускают фармацевтическую продукцию. Помимо этого, регионы могут снижать налоговые ставки, устанавливать собственные льготы.
Какие налоги платят ИП при продаже коммерческой недвижимости
Предприниматель, у которого есть своя недвижимость, может использовать ее в бизнесе: например, сдавать в аренду, получать доход. Обратите внимание:
1. ИП должен платить имущественный налог на личное имущество (как обычное физлицо).
2. Если он использует объект в бизнесе, тогда все зависит от режима, который он применяет:
- на ОСН имущественный налог ему начислят все равно;
- на спецрежимах от уплаты его освободят;
- на УСН от уплаты освободят, если используемое в бизнесе имущество не включено в перечень объектов (например, офисного, административного назначения), облагаемых по кадастровой стоимости (перечень у каждого региона свой).
По умолчанию ИФНС начисляет налог на имущество ИП всегда, т. к. не знает, как ИП его использует. Чтобы получить освобождение, ИП должен подать заявление (ф. КНД 1150063), приложив к нему документы, подтверждающие право на освобождение.
3. Получая доход от коммерческого использования объекта имущества (допустим, арендную плату), ИП платит с него налог на коммерческую недвижимость и в 2024 году в зависимости от применяемого режима налогообложения, а именно:
- НДФЛ – 13 % от дохода и НДС – 20 % от стоимости аренды (при ОСН);
- «упрощенный» налог – 6 либо 15 % (при УСН);
- налог со всех доходов по ставке 8 % либо 20 % от прибыли (при АУСН);
- фиксированную сумму на патенте (6 % от потенциального дохода, установленного регионом).
О нюансах налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в материал.
Что платит ИП с продажи недвижимости
Неоднозначной является ситуация, связанная с уплатой налога с дохода, полученного от продажи недвижимого объекта ИП. Вопрос состоит в том, как облагать этот доход: по ставке НДФЛ 13 % либо по ставке применяемого режима (обычно УСН).
Итак, ИП может использовать недвижимость в предпринимательской деятельности. При ее продаже полученный доход признается доходом именно от предпринимательства. Соответственно, его нужно включать в базу основного налога, уплачиваемого по соответствующему режиму налогообложения (например, УСН 6 %).
Итоги
- Коммерческое имущество – это объекты, которые используются в бизнесе, предпринимательской деятельности, приносят постоянный доход, приумножают капитал.
- Собственники имущества, используемого и в коммерции, платят имущественный налог. Порядок его расчета и уплаты для ИП и юрлиц существенно различается.
- ИП при использовании коммерческой недвижимости в своей деятельности получает доход, с которого платит налог по правилам применяемого режима налогообложения. При ее продаже доход включается в основной налог.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года
Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.
К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:
- столовые общепита;
- кафе, бары и рестораны;
- производственные цехи;
- торгово-развлекательные комплексы;
- административные и офисные помещения.
Такую недвижимость можно разделить по виду:
Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.
Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:
- торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
- недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
- офисные помещения;
- помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.
Изменения в 2020 году
1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:
«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 — 3 настоящего пункта».
То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.
Как рассчитать сумму налога
Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка
Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:
- годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
- авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
- сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).
Подписаться на рассылку
налог с продажи нежилого помещения
В ст. 220 НК РФ п.1.1 дается право не платить налог с продажи нежилого помещения, нахъодящегося в собственности более 5 лет. Но, в то же время, в конце подпункта оговаривается, что индивидуальные предприниматели такой налог платят, если продают нежилую недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности.
Я — не предприниматель, но много лет сдавала в аренду свое нежилое помещение, что не запрещается тем же НК.
Платить ли мне теперь налог с его продажи или нет? Прошу Вашего совета.Могут подойти
2-комн.кв., 47 м², этаж 4
улица Винокурова, 65, Новочебоксарск, Чувашская Республика
1-комн.кв., 30 м², этаж 1
улица Космонавта Андрияна Григорьевича Николаева, 40к1, Чебоксары, Чувашская Республика
студия, 17 м², этаж 1
проспект Тракторостроителей, 35, Чебоксары, Чувашская Республика
2-комн.кв., 44 м², этаж 2
Канашское шоссе, 31, Чебоксары, Чувашская Республика
2-комн.кв., 52 м², этаж 5
улица Гузовского, 22, Чебоксары, Чувашская Республика
2-этаж. дом 80 м²
Заволжье садовое товарищество, Сосновка пгт, Чебоксары городской округ, Чувашская Республика
1-комн.кв., 33 м², этаж 5
Мясокомбинатский проезд, 16, Чебоксары, Чувашская Республика
1-комн.кв., 29 м², этаж 5
улица Чапаева, 9к1, Чебоксары, Чувашская Республика
1-комн.кв., 37 м², этаж 5
улица 10-й Пятилетки, 66, Новочебоксарск, Чувашская Республика
2-комн.кв., 50 м², этаж 4
улица Рихарда Зорге, 7, Чебоксары, Чувашская Республика
Сейчас обсуждают
2 октября 2024- Журнал
- Вопросы риелтору
- Коммерческая недвижимость
ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.
- Справочный центр
- Юридические документы
- Тарифы и цены
- Помощь
- Реклама на сайте
- Программа «Работаю честно»
- Продвижение
- Аукцион
- Поиск на карте
- Реклама ЦИАН на ТВ
- Вакансии агентств
- Ипотечный калькулятор
- Проверка недвижимости
- Карьера в Циан
- Сайт для инвесторов
Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.Налог с продажи коммерческой недвижимости
Налог с продажи коммерческой недвижимости. ИП. Владеющий менеен 3х лет.
Тоесть ИП покупает коммерческую недвижимость 20 000 000 и продает ее через 3 недели сразу по цене, указанной в договоре ( цена например 21 000 000, так как с ценой еще не определились) сколько уплатить налога ему с продажи такой недвижимости?Могут подойти
2-комн.кв., 47 м², этаж 4
улица Винокурова, 65, Новочебоксарск, Чувашская Республика
1-комн.кв., 30 м², этаж 1
улица Космонавта Андрияна Григорьевича Николаева, 40к1, Чебоксары, Чувашская Республика
студия, 17 м², этаж 1
проспект Тракторостроителей, 35, Чебоксары, Чувашская Республика
2-комн.кв., 44 м², этаж 2
Канашское шоссе, 31, Чебоксары, Чувашская Республика
2-комн.кв., 52 м², этаж 5
улица Гузовского, 22, Чебоксары, Чувашская Республика
2-этаж. дом 80 м²
Заволжье садовое товарищество, Сосновка пгт, Чебоксары городской округ, Чувашская Республика
1-комн.кв., 33 м², этаж 5
Мясокомбинатский проезд, 16, Чебоксары, Чувашская Республика
1-комн.кв., 29 м², этаж 5
улица Чапаева, 9к1, Чебоксары, Чувашская Республика
1-комн.кв., 37 м², этаж 5
улица 10-й Пятилетки, 66, Новочебоксарск, Чувашская Республика
2-комн.кв., 50 м², этаж 4
улица Рихарда Зорге, 7, Чебоксары, Чувашская Республика
Сейчас обсуждают
2 октября 2024- Журнал
- Вопросы риелтору
- Коммерческая недвижимость
ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.
- Справочный центр
- Юридические документы
- Тарифы и цены
- Помощь
- Реклама на сайте
- Программа «Работаю честно»
- Продвижение
- Аукцион
- Поиск на карте
- Реклама ЦИАН на ТВ
- Вакансии агентств
- Ипотечный калькулятор
- Проверка недвижимости
- Карьера в Циан
- Сайт для инвесторов
Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.Как снизить налог с продажи коммерческой недвижимости? Варианты снижения налогов
Продажа коммерческой недвижимости является неотъемлемым и наиболее часто встречающимся видом сделок, которые заключается предпринимателями. Для кого-то это форма заработка основной части прибыли, кто-то пытается реализовать одно имущество, чтобы приобрести другого, а для кого-то это средство восстановить свое материальное положение.
При любых ситуациях заключение договора предполагает не только поиск и проверку контрагента и соблюдения ряда условий, но и выполнение требований законодательства в части уплаты налогов.
Именно это направление наиболее часто становится объектом уклонистов, желающих продать недвижимость и сэкономить на обязательных платежах.
Существует множество различных способов уклониться или сократить налоги при продаже недвижимости. Более того, это не всегда незаконные средства. Определяются вполне легальные методы экономии при заключении сделок по купле-продаже недвижимости.
В первую очередь это связано с льготами, предлагаемыми предпринимателям в рамках того или иного режима налогообложения. Помимо этого практика ведения бизнеса позволила найти некоторые лазейки, которыми участники сделок пользуются очень активно.
Продажа недвижимости коммерческой — стандартный метод снижения налога
Если не прибегать к сложным схемам и не пытаться заключить максимально выгодную сделку, то для продажи недвижимости подойдет стандартный договор.
Обычная процедура отчуждения имущества организации, которая чаще всего связано с нежеланием впредь владеть тем или иным объектом. Здесь нет цели обмена, покупки более выгодного помещения, нужно просто получить деньги и не более того.
Процедура оформления стандартной сделки предполагает несколько этапов, при прохождении которых должны быть учтены некоторые аспекты. Процесс предусматривает следующее:
- Принятие решения о сделке,
В компаниях это происходит посредством голосования на общем собрании участников, либо подписью единственного участника организации. Одобрение учредителей на заключение сделки требуется не всегда.
Исключение составляют только те случаи, когда стоимость имущества больше 25% активов всей компании. Однако решение собрания лучше иметь в каждой ситуации, потому что регистраторы все равно затребуют одобрения участников организации.
- Составление договора купли-продажи.
Для этого привлекаются юристы, условия обговариваются контрагентами, а после документ регистрируется.
На этом все. Сделка завершена. Однако для сторон обязательства не прекращаются. По закону предприниматель, продавший имущество, должен заплатить налоги, размер которых варьируют с учетом налогового режима.
Существует несколько доступных вариантов получения льготы. Если бизнесмен заключает сделку, работая при этом в рамках основной системы налогообложения, не предполагающий дополнительных привилегий, то ему придется заплатить большое количество налогов: на прибыль – 20%, НДС – 20%.
Все это приведет к серьезным расходам. Поэтому для таких предпринимателей подобные сделки не совсем выгодны.
Самым выгодным вариантом рассматриваемых сделок для предпринимателей выступает их заключение в рамках УСН, то есть упрощенной системы налогообложения. Согласно этому режиму бизнесмен совершает один платеж по ставке 6% от дохода, полученного по договору, а если он берет за основу разницу между доходом и прибылью, то 15%. В любом случае данный вариант позволяет существенно сократить расходы, при этом не нарушая никаких норм закона.
По мнению большинства юристов, специализирующихся на сопровождении подобных сделок с участием юридических лиц, стандартная форма договора купли-продажи – лучший вариант. Поскольку все совершается законно, нет никаких скрытых действий, в которых можно усмотреть уклонение от обязательств, а при наличии льгот даже появляется шанс на экономию собственных средств.
Продажа недвижимости вместе с компанией
Продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена вместе с организацией. В этом случае предприниматель лишится целого юридического лица, но точно будет избавлен от необходимости платить налоги.
Смысл в том, что объекты недвижимости остаются на балансе компании, таким образом, осуществляется именно ее продажа, а за это никаких налогов не предусматривается.
Но насколько выгоден такой вариант? Разумеется, он подходит только тем, кто не планирует сохранять организацию, а желает только получить деньги.
Чтобы реализовать подобную сделку и избежать налогов юристы рекомендуют хорошо проработать два момента:
- Во-первых, владельцы компании должны осознавать, что такой договор лишит их не только имущества, но и всей компании. Когда требует собрание участников, понадобиться и получение их согласие на такую сделку, что не всегда осуществимо.
- Во-вторых, покупатель также должен осознавать, что приобретает, подписываясь на подобную сделку.
Рекомендуем к прочтению: Деофшоризация в России — плохо или хорошо? Разбор от юристов
Также возможна продажа долей владельцами компании. Это также позволяет отчуждать часть имущества. Но в этом случае будет предусмотрен определенный налог на прибыль по ставке 20%, и только при наличии льгот его размер может снижаться.
И главная привилегия доступная предпринимателям при одновременном отчуждении имущества рассматриваемым способом, это полное освобождение от налогов, но при условии владения объектом более пяти лет. Важно, чтобы срок не прерывался, иначе льгота не действует.
То есть для уклонения от обязательных платежей в этом случае бизнесмен также не должен нарушать закон и даже прибегать к специальному налоговому режиму.
Еще одна практическая проблема рассматриваемого варианта сделок – изменение долей учредителя, решившего продать их, если срок его владения ими также составляет пять лет и более.
Четких позиций закон не имеет. Вопрос не регулируется, но разъясняется Министерством финансов РФ. По мнению чиновников, увеличение или уменьшения долей владельца компании, это прерывание срока, то есть формально право на льготу упраздняется. Исключение, это продажа долей другим участникам и без привлечения сторонних лиц.
В рамках таких сделок существует еще один способ уклониться от налогов. Его нельзя считать неправомерным, но и внимание уполномоченных органов он все же может привлечь.
Смысл в том, чтобы продать долю компании за номинальную стоимость, то есть по цене равной размеру уставного капитала.
Тогда по факту организация не будет иметь дохода, соответственно, освободиться и от налогов. Однако сильно полагаться на этот метод юристы не рекомендуют.
Если налоговики заметят такую махинацию, то обязательно инициируют выездную налоговую проверку. А она в свою очередь может выявить не только факт уклонения от налогов, но и иные возможные нарушения, которые есть в каждой компании.
Более того, риск использования номинальной стоимости имущества, заключается в том, что сам покупатель может отказаться передавать сумму выше определенной.
Нередко документы содержат один размер оплаты, а по факту стороны договариваются об иной сумме. Здесь можно полагаться только на честность покупателя, потому что в дальнейшем потребовать доплаты будет нельзя, поскольку для этого не окажется ни одного основания.
Можно ли продать недвижимость и сэкономить на налогах?
Таким образом, продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена с оптимизацией налогов на законных основаниях. Однако для грамотного определения порядка отчуждения недвижимости и установления условий сделки лучше проконсультироваться с опытными юристами: