Налог с продажи нежилого помещения 2023

Какие налоговые выгоды могут быть получены при продаже нежилых помещений физическим лицом и возможно ли взыскание НДФЛ и УСН одновременно налоговой?

| Евгений , Москва

Ответы юристов (1)

Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1603 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Добрый день. В ответ на Ваши вопросы сообщаю следующее:

Если Вы продадите нежилое помещение как физическое лицо, то в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации будет необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы — налогооблагаемой базы. Однако Вы можете уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму подтвержденных расходов на приобретение. Для этого Вам потребуется обратиться в налоговый орган с заявлением и необходимыми документами для подтверждения расходов.
Если Вы продадите нежилое помещение как физическое лицо, то расходы по приобретению имущества, связанные с этой операцией, не могут быть показаны в декларации по упрощенной системе налогообложения (УСН), поскольку эта система предназначена для регулирования налоговых отношений между индивидуальными предпринимателями и налоговыми органами.
Налоговая служба не может одновременно взыскать с Вас НДФЛ и УСН. При этом следует учитывать, что уплата государственной пошлины за обращение в налоговый орган с целью подтверждения расходов на приобретение помещения может потребоваться.

#2528423 2024-03-13 06:15:35
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1603 дня
Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Для решения поставленного вопроса Вам потребуются следующие документы:

1.Договор купли-продажи нежилого помещения, по которому Вы приобрели это помещение в 2018 году. 2.Договор аренды, по которому Вы сдали это помещение в аренду ООО. 3.Сведения об учреждении ИП и ОКВЭД, оформленные в 2019 году. 4.Документы, подтверждающие все расходы на приобретение данного помещения.

Отвечая на Ваши вопросы: 1. Если Вы продадите данное помещение как физическое лицо, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) будет взиматься с дохода, полученного от продажи данного помещения, со ставкой 13% от полной стоимости продажи. Если Вы имеете расходы на приобретение данного помещения, то Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на их сумму при условии предоставления соответствующих документов налоговой инспекции. 2. Вы не можете продать данное помещение как физическое лицо и расходы показать в декларации по упрощенной системе налогообложения (УСН), поскольку продажа нежилого помещения не является предметом облагаемой деятельности по УСН. 3. В случае несоблюдения налогового законодательства налоговая инспекция может одновременно взыскать с Вас НДФЛ и УСН, в зависимости от характера нарушения и принятых мер по его исправлению. Однако, в данном случае, если Вы планируете продать данное помещение как физическое лицо, то налоговая инспекция будет взыскивать только НДФЛ, налогооблагаемая база которого будет уменьшаться на сумму подтвержденных расходов.

Налоги с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом

Продавая коммерческую недвижимость, юридическое лицо сталкивается с необходимостью уплатить с операции налоги. Для того чтобы итоговая сумма обязательств перед бюджетом не стала для руководителя компании сюрпризом, необходимо заранее ознакомиться с законодательной базой, правилами и сроками перечисления обязательных платежей. Помимо этого, важно уже на подготовительном этапе исключить все возможные риски для компании и обезопасить ее от излишнего внимания контролирующих органов. В каких случаях фирма должна перечислять в бюджет налоги с продажи коммерческой недвижимости, каков их размер и порядок уплаты, а также что делать предпринимателю, если ИФНС заинтересовалась сделкой, об этом наша статья.

При каких условиях и какой налог нужно платить с продажи коммерческой недвижимости?

Реализация коммерческой недвижимости юрлицом облагается налогом всегда. Разница определяется лишь тем, на какой системе налогообложения находится компания, общей или упрощенной. Льгот при продаже такого имущества законодательством не предусмотрено.

Налогоплательщиком выступает лицо, получившее доход, то есть продавец. Статья 41 Налогового кодекса РФ указывает на то, что под доходом подразумевается выгода предприятия, выраженная в денежной или натуральной форме.

Какой налог с продажи коммерческой недвижимости платят компании на упрощенной системе налогообложения?

В случае применения такого режима компания фирма платить налог как с доходов, так и с разницы между полученными доходами и произведенными расходами. В первом случае ставка налога составит 6 процентов, во втором — 15 процентов. Регионы вправе снижать установленные федеральным законодательством ставки вплоть до 0%, поэтому перед тем, как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости, есть смысл ознакомиться с региональным законодательством в этой области. Компании, выбравшие объектом налогообложения “доходы-расходы”, вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, однако делается это не одномоментно, а на протяжении нескольких лет, точный срок зависит от срока полезного использования конкретного объекта. УСН предполагает кассовый метод учета доходов и расходов, означающий формирование базы по налогу непосредственно в момент фактического поступления или списания денежных средств.

Налоги с продажи коммерческой недвижимости при общей системе налогообложения

При продаже имущества фирмой на общем режиме актуальны два платежа — налог на прибыль и НДС. Предприятия на общей системе могут снять с учитываемой базы по налогу на прибыль осуществленные компанией расходы. Подобные расходы включаются не одномоментно при реализации, а равномерно в течение периода владения объектом. Налог на прибыль компании платят с разницы между суммой реализации и остаточной стоимостью по ставке 20%, ставка НДС также составляет 20% и исчисляется с продажной цены. Несмотря на то, что формально НДС платит продавец, сумма включается в цену объекта, поэтому фактическим плательщика налога становится покупатель.

Если целью приобретения объекта не являлось коммерческое назначение, а покупался он исключительно для перепродажи, можно учесть недвижимость как товар. Тогда базой для исчисления налога на прибыль будет разница между продажной и покупной ценой объекта.

Как юридическое лицо платит налог с продажи коммерческой недвижимости?

Компания перечисляет налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицомв адрес налоговой инспекции по месту регистрации в регламентированные сроки. Помимо этого, фирма должна представить в инспекцию отчетность, подтверждающую сумму, заявленную к уплате.

Авансы по налогу на прибыль уплачиваются раз в месяц или раз в квартал. Правом на ежеквартальный платеж обладают следующие юридические лица:

организации, чей доход в среднем не превышает 15 млн рублей за последние 4 квартала;
бюджетные учреждения;
иностранные юрлица, работающие в России через представительства;
участники простых товариществ;
выгодоприобретатели в части их доходов по договорам доверительного управления;
инвесторы, участвующие в соглашениях о разделе продукции.

Все остальные организации платят налог ежемесячно до 28 числа каждого месяца. Сумма налога за год перечисляется в бюджет всеми организациями до 28 марта следующего года.

Налог на добавленную стоимость предприятия оплачивают ежемесячно не позднее 25 числа.

Фирмы на упрощенной системе налогообложения осуществляют авансовые платежи ежеквартально до 25 числа месяца следующего за отчетным кварталом. Итоговая сумма налога перечисляется не позднее 31 марта следующего года.

Что делать, если налоговая заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости?

Теоретически под дополнительную проверку налоговой инспекции может попасть любая сделка по продаже коммерческой недвижимости, однако на практике инспекторы вероятнее всего заинтересуются операцией в следующих случаях.

Заключение сделки с фирмой-однодневкой. Такая компания может выступать посредником в сделке купли-продажи, поэтому важно на этапе подготовки к подписанию договора проверить юридическое лицо, которое фактически в нем прописано. Все документы, которые удалось получить проверки (выписки от открытых источников, скриншоты интернет-страниц и т. п.), нужно распечатать и приложить к делу. Впоследствии, если компании придется доказывать отсутствие намерений вступать в сотрудничество с недобросовестным покупателем, любые доказательства проявления фирмой своей коммерческой осмотрительности ей очень пригодятся.
Подозрение в формальности сделки. Иными словами, инспекторы могут предполагать, что сделка была осуществлена только на бумаге, а продавец и покупатель преследовали совсем иные цели. Для подтверждения факта продажи объекта могут потребоваться не только документы (договоры, передаточные акты и т. п.), но и доказательства наличия ресурсов и целей для покупки или продажи.
Занижение стоимости. Несмотря на то, что стороны могут сами устанавливать договорную цену имущества для продажи, многократное ее отклонение от кадастровой стоимости вероятнее всего привлечет внимание налоговой инспекции. Проверяющие могут усмотреть необоснованную налоговую выгоду и произвести доначисление налогов, штрафов и пеней. Для того чтобы этого избежать, непосредственно перед заключением договора рекомендуется обратиться в независимую оценочную компанию за отчетом о реальной стоимости объекта.

Почитать Обязана ли госжилинспекция выдать копию акта проверки по обращению гражданина в данную инспекцию

Вне зависимости от того, по какой причине налоговая инспекция заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости, предприниматель может и должен отстаивать свои права. Услуги адвокатав этом случае существенно повысят эффективность процесса взаимодействия с инспекторами и уберегут компанию от необоснованных налоговых доначислений.

Заключение

При проведении крупных сделок предпринимателю всегда нужно проявлять достаточную осмотрительность как при выборе контрагента, так и при составлении договора. Сделки с коммерческой недвижимостью часто привлекают внимание контролирующих органов по причине существенности фигурирующих в них сумм и возможностью взыскания значительных дополнительных налоговых поступлений в бюджет при обнаружении нарушений. Юридическая помощь профессионалана всех этапах сделки поможет бизнесмену сориентироваться в законодательстве, своевременно получить информацию о том, как платится налог с продажи коммерческой недвижимости,и не допустить ошибок, способных привести к значительным дополнительным расходам.

Налоги при продаже нежилой недвижимости

Допустим в 2010 г. Вы приобрели офис и до настоящего времени сдавали его в аренду. Статуса ИП у Вас никогда не было, поэтому арендатор оплачивал за Вас как налоговый агент 13% НДФЛ с арендной платы. В текущем году Вы решили продать офис, т.к. цены на недвижимость выросли. Как правильно платить налоги?

Бытует заблуждение, что в таком случае Вам не нужно подавать декларацию (3-НДФЛ) и платить налог, поскольку Вы были собственником более минимального предельного срока владения – 3-5 лет (п.17.1 ст. 217 НК РФ). Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, используемого (использовавшегося) в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ независимо от срока владения таким объектом (письма Минфина от 02.07.07.2019 N 03-04-05/53605, от 16.08.2019 N 03-04-05/62660, от 15.05.2019 N 03-04-05/34697). Как указал КС РФ в Постановлении от 27.12.2012 N 34-П, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В Определении ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 рассматривался вопрос о систематической сдаче в аренду нежилых помещений физлицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Судебная коллегия признала, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, т.к. принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения.

Если сдача помещения в аренду носила систематический характер, то доходы от продажи такой недвижимости подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке независимо от срока владения(см. письма Минфина от 08.05.2019 N 03-04-05/33820, от 12.04.2019 N 03-04-05/26011, от 04.02.2019 N 03-04-05/6066). В таком случае полученный от продажи помещения доход подлежит включению в расчет налоговой базы по НДФЛ, к которой применяется налоговая ставка 13% (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ). Кроме того, налогоплательщик не сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, равно как и на уменьшение доходов на расходы, связанные с приобретением недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, см.: письма Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452, от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

❗Одним из вариантов минимизации налоговых потерь от сделки по отчуждению нежилой недвижимости, например, может быть ее дарение близкому родственнику (который не занимался представлением в аренду) и продажа от его имени с применением вычета в размере 250к рублей.

***
Если Вы дочитали до конца:

— Подпишитесь на наш Телеграм-канал Закономика- все самое интересное там.
— Поставьте, пожалуйста, лайк (галочка «вверх»). Для Вас это не сложно, но Ваш лайк позволит другим людям ознакомиться с данной статьей.
— Поделитесь публикацией с Вашими знакомыми. Возможно, кому-то из них это будет актуально и полезно.
— Если у Вас есть вопросы (или Вы не согласны с выводами), напишите в комментариях. Мы постараемся аргументированно ответить.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом

Россияне, совершая сделки с объектами недвижимости, должны помнить, что в большинстве случаев придется часть средств, полученных с продажи, перечислять в бюджет. Существует и налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, хотя в некоторых случаях сделка проходит без налогообложения. Разобраться, как лучше провести сделку с помещениями коммерческого назначения, и как снизить налоговое бремя, помогут специалисты, готовые с примерами рассказать, сколько придется платить в том или ином случае.

Оплата налога с продажи недвижимости до 2016 года и после
Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости
Нюансы налогообложения недвижимости, проданной физическим лицом – индивидуальным предпринимателем
Сроки подачи налоговой декларации при продаже коммерческой недвижимости
Налоги от продажи коммерческой недвижимости в примерах

Оплата налога с продажи недвижимости до 2016 года и после

Вопросы налогообложения сделок купли-продажи, проводимых при участии физических лиц, регламентируются статьями 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, при этом между ними существует большая разница. Согласно ст. 217 сделки облагаются налогом уже давно, причем это касается любого другого имущества, которое не относится к недвижимости. Под положения статьи попадают также сделки с объектами недвижимости, проданными до 2016 года.
Что касается статьи 217.1, то в ней рассматриваются вопросы налогообложения исключительно при продаже недвижимого имущества, причем проданного после 2016 года включительно. Принимая во внимание положения обеих нормативных актов можно выделить объекты, облагаемые налогом и те, при продаже которых необходимости в налогообложении нет.
Если гражданин России владеет объектом недвижимости, купленным до 2016 года менее трех лет, при продаже в доход государства он должен уплатить сумме 13% от величины полученного дохода.

Объекты, проданные до 2016 года, при условии, что владел ими гражданин 3 года и более, налогом не облагаются. В случае если объект недвижимости был реализован после 2016 года (включительно), при условии, что человек владел им менее пяти лет, уплатить в бюджет придется 15% от суммы дохода. Объекты, находящиеся во владении гражданина более 5 лет, и проданные в 2016-м и после, налогами не облагаются.

Следует также помнить, что на привилегированных условиях находятся объекты, отчужденные по праву наследования от кровного или близкого родственника, недвижимое имущество, полученное в собственность ходе приватизации, коммерческие помещения, купленные по договору пожизненной ренты с содержанием иждивенца. Доходы, полученные от продажи этих объектов, не облагаются налогами.

Что касается недвижимого имущества, не попадающего под действие льгот, то оно облагается налогом в зависимости от кадастровой стоимости.

Как определяется сумма налоговых выплат при продаже коммерческой недвижимости

Каждый владелец имущества хочет продать его дороже, при этом заплатить меньше, и к слову, до 2016 года часто случалось так, что при продаже объекта указывалась заниженная стоимость, что приводило к снижению суммы налоговых выплат. С 2016 года вопрос, как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом, рассматривается иначе.
Если существует подозрение, что в договоре купли-продажи указана заниженная сумма, при определении суммы налога учитывается кадастровая стоимость объекта. При расчете также учитывается специальный коэффициент 0,7. Если стоимость объекта ниже КС, умноженной на 0,7, сумма налоговых выплат рассчитывается по кадастровой стоимости, в противном случае в учет берется фактическая стоимость объекта.

Важно!Данное правило действует в случае, если определением кадастровой стоимости занимались уполномоченными государственными органами и кадастровыми инженерами, если данные сомнительные, при расчете налога за базовую берется сумма реально полученного с продажи дохода.

Приступая к продаже, следует также ознакомиться с региональными нормативными актами на предмет возможного ослабления налогового бремени. В частности, может быть сокращен до нуля срок владения объектом до его продажи. Может быть также уменьшен до минимума коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость при вычислении суммы налога.

Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости

Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.

Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.

Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.

Помните!Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.

Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.

Нюансы налогообложения недвижимости, проданной физическим лицом – индивидуальным предпринимателем

Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.

В случае если объект не являлся инструментом для заработка, начисление налога происходит по стандартной процедуре.

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

Важно!Если вы хотите, чтобы при определении суммы налоговых выплат учитывалась стоимость покупки офиса или другого помещения коммерческого назначения, то учитываются только потери, понесенные в том же налоговом периоде. Исключением является сумма, начисляемая с учетом только доходов при упрощенной системе налогообложения (6%).

Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость. В этом отношении процедура схожа с той, через которую проходят юридические лица.

Это означает, что покупка и продажа коммерческих помещений, особенно в случае наличия доказательств их использования по прямому назначению, не самое выгодное занятие.

Тем более, что в этом случае предприниматель, хотя и выступает как физическое лицо, имеет гораздо меньшие налоговые льготы.

Сроки подачи налоговой декларации при продаже коммерческой недвижимости

В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2017 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2018 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.

Налоги от продажи коммерческой недвижимости в примерах

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

Пример 1.Гражданин С. купил в 2014 году офис, заплатив за него 2 миллиона рублей, а через год помещение было продано за ненадобностью за 2 млн. 500 тыс. рублей. Таким образом, он не владел офисом три года, поэтому должен, согласно положениям ст. 217, уплатить налог в сумме 13% от дохода, или 65 тыс. рублей.

Пример 2.Гражданка Иванова купила коммерческое помещение в 2011 году, и заплатила за него 1 млн. рублей, а продан оно было уже в 2015 году – через четыре года. Согласно действующим нормам, от уплаты налога Иванова освобождается.

Пример 3.Гражданин Савельев купил в 2014 году офис за 1 млн. рублей, а продал он его через год, выручив от продажи 1,5 миллиона, при этом документов, подтверждающих покупку, он представить не смог. В этом случае сумма налога составит 13% от «валовой» стоимости объекта, без учета расходов, или 195 тысяч рублей.

Пример 4.Петров П. П., проживающий в Москве, в 2016 году купил для собственных нужд офис стоимостью 3 млн. рублей, а продал его в 2017 году за 3,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость объекта, согласно кадастровому паспорту, составляет 4 млн. рублей. Объект не был во владении 5 лет, поэтому налог на него начисляется, а рассчитываться он будет по фактической стоимости, так как КС умноженная на коэффициент 0,7, меньше, чем 3,5 миллиона. Соответственно, снизив налоговую базу на 3 млн. рублей, получаем 65 тыс. рублей налога.

Пример 5.Офис в центре Калуги был куплен гражданином Сидоровым в 2016 году за 10 млн. рублей, а продан за 11 миллионов ровно через год, при этом кадастровая стоимость объекта составляет 17 млн. рублей. В этом случае налог начисляется не на 1 миллион прибыли, а на другую сумму, рассчитанную с учетом кадастровой стоимости. Умножив КС на коэффициент 0,7, получаем сумму в 11 млн. 900 тыс. рублей, а это означает, что налог будет рассчитан по формуле: (11 900 000 – 10 000 000)х0,13 = 247 тыс. рублей.

(13оценок, среднее: 4,92из 5)

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицомдолжен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Какие помещения относятся к категории нежилых
Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения
Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

Какие помещения относятся к категории нежилых

Нежилым признается помещение, не соответствующее санитарно-техническим нормам и непригодное для проживания.

Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

гаражи;
ангары;
дачные домики;
апартаменты.

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Пример.Гражданка С. в 2015 году купила квартиру, выведенную из жилого фонда. Через один год она решила продать приобретенную недвижимость дороже. С суммы продажи она обязана выплатить государству 13% и заполнить декларацию о доходах.
В том случае, если нежилая недвижимость не была использована в предпринимательской деятельности и срок ее эксплуатации превышает три года, оплата налога при продаже не нужна.

Пример.Гражданин Р. в 2000 году оформил право собственности на гараж, полученный в наследство от своего отца. В 2018 году он принял решение о его продажи, при этом все предыдущее время помещение использовалось исключительно в целях хранения собственного автомобиля. После продажи гаража, гражданин Р. не должен выплачивать налог на доходы, поскольку право собственности возникло после смерти предыдущего владельца и договор купли-продажи был заключен по окончании десятого года эксплуатации помещения.

Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.

Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Ставка налога на доходы физических лиц едина для всех разновидностей прибыли, она составляет 13%. Базой налогообложения при продаже нежилого помещения является его стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Именно на ее основании будет осуществляться расчет суммы налога. В исключительных случаях, за базу налогообложения может браться кадастровая стоимость, умноженная на региональный коэффициент. Об этом речь пойдет в следующем разделе статьи.
Владелец недвижимости может попытаться уменьшить фактическую сумму налога за счет использования права на налоговый вычет, при условии что оно не было применено ранее. Для нежилой недвижимости максимальная сумма составляет 250 тыс. рублей. Как оформить документы можно узнать у сотрудников налоговой службы.

Пример.Гражданин В. построил гараж за счет привлечения сторонней фирмы. Затраты на строительство составили 500 тыс. рублей. рублей. По закону он обязан заплатить в казну 104 тыс. рублей. Однако, гражданин В. решил воспользоваться правом на налоговый вычет. После перерасчета он должен внести в казну только 71,5 тыс. Таким образом, налогоплательщик сможет получить значительную экономию за счет использования налогового вычета.

Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни. Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

Пример.Гражданин Х. в 2015 году приобрел автомобильный ангар за 1. 5 млн. рублей. Помещение использовалось в личных нуждах, т.е. его эксплуатация не подразумевала получение прибыли. В 2017 году владелец решается на продажу ангара, при этом сделка купли-продажи оформляется на сумму 1 млн. рублей. То есть, гражданин Х. терпит убыток, размером 500 тыс. рублей. Полученные после продажи средства не облагаются налогом на доходы физических лиц. Доказательством убытков являются договора купли-продажи.

Стоит сказать, что на практике довольно часто владельцы недвижимости стараются фиктивно уменьшить сумму продажи за счет ее занижения в договоре. Это позволяет снизить расходы на уплату налогов или полностью исключить их оплату. Однако, простановка фиктивной цены может быть признана мошенническими действиями со стороны продавца, также она ведет к созданию рисков обмана владельца.

Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.

Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.

Пример.Кадастровая стоимость недвижимости, оформленной в право собственности в начале 2015 года составляла 1 млн. рублей. Через два года владелец продает ее за 700 тыс. рублей. В данном случае налог на доходы физических лиц рассчитывается следующим способом: (1 000 000 * 0,7) * 13 / 100 = 91 000 рублей. Данная сумма подлежит уплате в государственную казну.

Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.

Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения

Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ. Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2018 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2019 году.
Форма 3-НДФЛ может быть сдана в бумажном или электронном виде. В ней происходит указание:

данных налогового органа и физического лица;
суммы полученного дохода;
суммы налога, подлежащего уплате.

В том случае, если владелец недвижимости пожелает воспользоваться правом на налоговый вычет, ему следует сдать всю необходимую документацию совместно с декларацией.
Заполнить 3-НДФЛ можно самостоятельно, воспользовавшись примерами бланков, размещенных в интернете или на официальном сайте налоговой, либо при помощи услуг стороннего бухгалтера или юриста. В любом случае, документ должен быть заполнен грамотно и без сокрытия размера полученной прибыли.

Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

(14оценок, среднее: 4,79из 5)