Неисполнение обязательств по договору аренды

Да, может. Для этого вам нужно обратиться к арендодателю с письменным обращением и со ссылками на закон 98-ФЗ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Однако закон не устанавливает насколько арендодатель снизит вам аренду.

Обоснование:

Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ предусматривает, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года. Такое право возникает в случае принятия властями субъекта режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для реализации этого права арендатору необходимо направить арендодателю письмо с просьбой снизить арендную плату. При этом, конкретный процент или сумма на которую уменьшаются платежи по аренде, устанавливается по соглашению сторон.

Указанный выше закон также предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Изменение суммы платежей оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

Подобные правила содержит и Гражданский кодекс РФ, который в п. 4 ст. 614 устанавливает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, по причине закрытия ТЦ арендатор, не может использовать арендуемое помещение по назначению. В данном случае, на арендодателе лежит обязанность предоставить скидку.

2. Может ли арендатор просить об отсрочке арендной платы в случае, если у него отсутствуют денежные средства?

Да, может. Для этого необходимо направить письменное обращение к арендодателю со ссылкой на закон 98-ФЗ. Срок ответа на обращение -30 дней. 03 апреля был принят акт, регулирующий предоставление такой отсрочки

Если вы относитесь к субъектам малого и среднего предпринимательства и являетесь арендатором имущества краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения, то необходимо ссылаться на с распоряжение Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р. Срок ответа на обращение по данной категории договоров – 3 дня.

Отсрочка предоставляется на следующих условиях:

• задолженность по арендной плате нужно заплатить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2024 года. Платеж осуществляется поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами. При этом платежа не должен превышать половину суммы арендной платы
• отсрочка предоставляется со следующего дня, как будет отменен режим повышенной готовности
• -штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры из-за несоблюдения арендатором обязательств не применяются;
• арендодатель не вправе установить дополнительные платежи который подлежат оплате в связи с отсрочкой;
• размер арендной платы по договору может быть уменьшен (по соглашению сторон)
• отсрочка по коммунальным платежам и расходам на содержание объекта недвижимости не предоставляется, за исключением случая если сам арендодатель освобожден от таких платежей

Обоснование:

В соответствие с распоряжением Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р, если вы относитесь субъектам малого и среднего предпринимательства и являетесь арендатором имущества краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения, то вы имеете право на отсрочку арендных платежей в 2020 году. Такая отсрочка должна быть предоставлена арендодателем в течение трех рабочих дней со дня обращения. Между сторонами оформляется дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплате равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.

Кроме того, Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ устанавливает общее правило в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. По таким договорам арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Условия и сроки такой отсрочки будут установлены Правительством РФ. После принятия соответствующего подзаконного нормативного акта содержание данного правила станет понятно в полной мере (например, отсрочка будет введена на срок 6 месяцев, на сумму отсрочки будут начисляться проценты за пользование в размере ключевой ставки).

3. Можно ли полностью прекратить арендные платежи на период вынужденного простоя?

Существует две точки зрения: с одной стороны, да, если арендодатель полностью перекрыл возможность доступа к помещению (п. 2 ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, даже приостановив полностью деятельность, вы продолжаете ограниченно пользоваться помещением (храните там оборудование, товар) и соответственно имеете право лишь на снижение арендной платы.

Мы придерживаемся первой точки зрения- пока вы не можете использовать помещение по назначению, то вы не должны платить аренду.

Обоснование:

Данный вопрос является спорным. С одной стороны, существует позиция судов, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Она вытекает из существа арендных отношений, которые в соответствие с п. 1 ст. 606 ГК РФ носят взаимный характер. Если одна из сторон не обеспечивает встречного предоставления (например, арендатор теряет возможность использовать арендованные площади в соответствие с условиями договора или назначением имущества по причине закрытия ТЦ, ТРЦ), вторая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Вместе с тем, зачастую речь не идет о полном прекращении исполнения обязательства со стороны арендодателя. Например, арендатор производственных площадей, вынужденный приостановить свою деятельность по причине издания Указа Президента, сохраняет возможность доступа в помещение. Кроме того, он продолжает частично его использовать, поскольку в данном помещении остается оборудование, продукция, материалы арендатора. Арендодатель при этом, как правило, осуществляет охрану помещения, обеспечивает энергоснабжение, поставку коммунальных ресурсов. Именно поэтому наиболее правильным, с точки зрения соблюдения баланса интересов арендатора и арендодателя является снижение арендной платы либо ее отсрочка. Однако, исходя из принципа свободы договора, по соглашению сторон вы можете установить, что на период вынужденного простоя арендная плата уплачиваться не будет.

4. Может ли арендатор просто съехать и не платить арендную плату?

Нет, в таком случае вы сохраните обязанность по уплате аренды.

Обоснование:

Сам по себе факт того, что арендатор перестал пользоваться помещением не влечет автоматического прекращения обязательств по оплате аренды. В соответствие со статьей 452 ГК РФ между сторонами должно быть подписано соглашение о расторжении договора. В случае если договором предусмотрено право на односторонний отказ, то договор прекращается по истечению срока установленного договором, после получения арендодателем уведомления. До этого момента за арендатором сохраняется обязанность своевременно вносить арендную плату.

В противном случае, может наступить гражданско-правовая ответственность в виде обязанности возвестить убытки и оплатить неустойку.

5. Может ли сторона договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства ссылаться на форс-мажор?

Пандемия COVID-2019 является форс-мажором, однако вы не можете ссылаться на это обстоятельство в случае, если невозможность заплатить аренду связана с отсутствием денежных средств. При наступлении форс-мажора вам необходимо немедленно уведомить об этом кредитора, а также позаботиться о сборе доказательств подтверждающих причинно-следственную связь между указанными обстоятельствами и невозможностью исполнения договора. При этом окончательно признать препятствие форс-мажором в конкретной ситуации вправе только суд.

Важно также понимать что форс-мажор защищает вас от ответственности, а не от самой обязанности вносить арендную плату.

Обоснование:

Пандемия нового коронавируса отвечает всем признакам обстоятельств непреодолимой силы (чрезвычайность, непредотвратимость, непреодолимость, объективность, независимость от воли должника). Кроме того, Торгово-промышленная палата РФ и торгово-промышленные палаты субъектов приступили к выдаче сертификатов о форс-мажорных обстоятельствах в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-2019.

Вместе с тем, следует помнить, что положения Гражданского кодекса РФ о форс-мажоре носят необязательный (диспозитивный) характер и могут быть изменены условиями договора. Исходя из этого, прежде чем ссылаться на п. 3 статьи 401 ГК РФ необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора.

При этом, в соответствии с законом и сложившейся судебной практикой, не признаются форс-мажором предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Следовательно, арендатор, в случае отсутствия денежных средств, в том числе по причине простоя или снижения объема прибыли не имеет права ссылаться на форс-мажор.

Данная норма наиболее применима в отношении арендодателя, который, к примеру, не может исполнить обязательство по предоставлению во временное владение и пользование имущества по причине распоряжения органов государственной власти субъектов о закрытии торговых, торгово-развлекательных и других объектов розничной торговли.

Однако необходимо помнить, что в суде нужно будет доказать причинно-следственную связь между COVID-19 и неисполнением договора. Именно поэтому стоит заранее побеспокоиться о сборе документов, подтверждающих данное обстоятельство (переписка, акты государственных органов, свидетельство ТППи.т.д). Также следует немедленно уведомить кредитора о возникновении обстоятельств непреодолимой силы.

При этом окончательно признать препятствие форс-мажором в конкретной ситуации вправе только суд.

6. Освобождает ли ссылка на форс-мажор от обязательства?

Нет, не освобождает.

Обоснование:

Необходимо помнить, что п. 3 статьи 401 ГК РФ в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) освобождает должника лишь от ответственности за нарушение обязательства (как в форме убытков, так и в виде неустойки). При этом само обязательство сохраняется. Кроме того, кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении по правилам п. 2 ст. 405 ГК РФ.

7. Что делать, если арендодатель не пускает на арендуемую территорию?

Вы имеете право не платить аренду за то период, который арендодатель не пускал вас на арендуемую территорию (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Также вы можете требовать расторжения договора со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Обоснование:

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество во временное владение и пользование. В данном случае, препятствуя доступу в арендуемое помещение, арендодатель нарушает свое обязательство. Следовательно, в данном случае сторона лишается права на встречное предоставление в виде арендной платы (п. 2 ст. 328 ГК РФ). При этом необходимо документально зафиксировать факт запрета доступа к объекту недвижимости.

П. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ дает право арендатору требовать расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

8. Если я совсем не смогу платить аренду, что будет?

В таком случае арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Если на момент расторжения договора вы не оплатите задолженность. Есть также риск что арендодатель будет удерживать ваше имущество, и в дальнейшем взыщет арендную плату до момента официального расторжения договора.

Мы рекомендуем совершать активные действия, требуя снижения размера аренды или получения отсрочки.

Обоснование:

Статья 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Кроме того, после того как договор аренды будет расторгнут, у арендодателя возникнет возможность удерживать имущество арендатора при наличии задолженности по арендным платежам. Такое правило установлено ст. 359 Гражданского кодекса РФ и рассматривается в данном случае как способ обеспечения исполнения обязательства. Право на удержания имущества арендатора может также устанавливаться договором на случай просрочки оплаты аренды в отношении еще действующего договора.

Для того чтобы обеспечить законность удержания имущества необходимо составить опись удерживаемого имущества либо акт об удержании и уведомить об этом арендатора.

9. Что делать в случае если арендатор хочет съехать, а арендодатель препятствует вывозу имущества?

В случае, если у вас отсутствует задолженность по договору или договор еще не расторгнут (а договором не предусмотрено удержание имущества на случай просрочки), такие действия противозаконны. Следует обратиться в правоохранительные органы.

Также мы рекомендуем письменно обратиться к арендодателю где обязательно указать на ваше несогласие с удержанием.

Обоснование:

За исключением случаев законного удержания имущества по причине наличия задолженности, обозначенных в предыдущем вопросе, препятствие доступу арендатора к своему имуществу рассматривается как самоуправство (ст. 330 УК РФ).

В данной ситуации ни в коем случае не следует самостоятельно пытаться проникнуть в помещение, взламывать замки или осуществлять иные действия, причиняющие вред имуществу арендодателя, иначе вы сами можете быть привлечены к ответственности. Наиболее правильным решением будет обращение в правоохранительные органы.

10. Какая ответственность предусмотрена за нарушение распоряжения правительства о приостановке работы?

За подобные нарушения предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или административного приостановления деятельности.

• граждан – в размере от 15 тыс. до 40 тыс. руб.;
• должностных лиц – от 50 тыс. до 150 тыс. руб.;
• ИП – от 50 тыс. до 150 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;

• юрлиц – от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Обоснование:

С 1 апреля 2020 года установлена административная ответственность за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, совершенные в период режима ЧС или при возникновении угрозы распространения опасного заболевания или проведения ограничительных мероприятий (карантина), а также за невыполнение в установленный срок требования органа, осуществляющего федеральный государственный санэпиднадзор, о проведении санитарно-эпидемиологических мероприятий.

Если такими действиями (по нарушения правил) причинен вред здоровью человека или смерть человека, и если эти действия (бездействие) не содержат уголовно наказуемого деяния, то это влечет наложение административного штрафа:

• граждан – в размере от 150 тыс. до 300 тыс. руб.;
• должностных лиц – от 300 тыс. до 500 тыс. руб. Или дисквалификация;

• ИП – от 500 тыс. до 1000 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;

• юрлиц – от 500 тыс. до 1000 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Дополнительный материал по теме: льготы по аренде, правила взаимодействия с работниками, кредитные каникулы, ограничения по торговле и др. по ссылке.

Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство» и «Разрешение споров».

Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!

Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.

Звоните по телефону +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес [email protected]

Последствия ненадлежащего использования арендуемого земельного участка

Гражданско-правовая ответственность по договору аренды земельного участка. Неисполнение и ненадлежащее исполнение условий по договору. Последствия неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий по договору.

• не исполняют свои обязанности, либо
• исполняют их ненадлежащим образом.

Для арендатора земельного участка важно знать, что кроется за приведенными выше вариантами нарушения договора аренды и какие последствия нарушения в виду неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора аренды могут наступить.

Итак, неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка — это умышленное либо вынужденное нарушение предусмотренных в нем условий.

Неисполненными будут считаться обязательства по договору аренды со стороны арендатора, если он:

• нанес вред арендованному земельному участку, в том числе не обеспечил его сохранность;
• не выплатил арендную плату;
• нарушил предусмотренные по договору аренды сроки, связанные с выполнением обязательств.

Неисполнением обязательств по договору аренды арендодателем (органами публичной власти, предоставившими земельный участок в аренду) будет считаться:

• нанесение убытков арендатору из-за сокрытия неустранимых недостатков земельного участка;
• нарушение сроков передачи земельного участка в аренду или непредоставление его;
• нарушение обязательных требований законодательства и установленных процедур, связанных с порядком и последствиями проведения торгов по предоставлению земельного участка;
• невыполнение иных условий договора аренды.

Последствия неисполнения обязательств по договору аренды вытекают из положений статей 452 и 619 Гражданского кодекса РФ и лучше всего охарактеризованы в Информационном письме Президиума ВС РФ № 66 от 11.01.2002 г., в котором указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК).

Таким образом, неисполнение условий договора аренды земельного участка влечет, прежде всего, получение предупреждения о необходимости соблюдения условий договора.

Ненадлежащим исполнением условий договора аренды земельного участка будет считаться:

• нецелевое использование или неиспользование земельного участка.

Земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв. В соответствии со статьей 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. Земельное законодательство в свою очередь в статье 46 приводит основания для прекращения права аренды, в том числе в связи с ненадлежащим использованием арендуемого земельного участка. Нецелевое использование арендованного имущества является основанием для расторжения договора аренды. Суды признают не достижение цели, которой стороны намеревались достичь при заключении договора, и ненадлежащее исполнение в связи с этим условий договора основаниями для расторжения договорных отношений.

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2014 г. N 305-ЭС14-1452 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации

Личный кабинет
Главная страница
Общая информация
Подача обращений
Электронная справочная
Пресс-центр

3. Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2014 г. N 305-ЭС14-1452 (Извлечение) Между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодателем; далее - департамент) и обществом (арендатором) 14 декабря 2006 г. заключен договор аренды находящегося в собственности г. Москвы нежилого помещения. Договором установлена обязанность арендатора самостоятельно заключить соответствующие договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования общей собственностью в размере, пропорциональном арендуемой площади. Во исполнение указанного обязательства арендатор заключил с государственным унитарным предприятием агентский договор от 25 декабря 2006 г. на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, в котором находится арендуемое нежилое помещение, приняты решения: о расторжении договора управления домом с государственным унитарным предприятием; о выборе новой управляющей организации - управляющей компании. Впоследствии между управляющей компанией и государственным учреждением г. Москвы, действующим от имени собственника (г. Москвы) жилых и нежилых помещений, заключен договор управления этим домом от 1 января 2009 г., в соответствии с которым управляющая компания обязалась оказывать собственнику услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги, а собственник обязался вносить плату за оказанные услуги и коммунальные платежи. Государственное унитарное предприятие письменно уведомило общество (арендатора) о расторжении с 1 сентября 2010 г. заключенного между ними договора от 25 декабря 2006 г. Арендатор договор с управляющей компанией на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг не заключил. Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платежей за предоставленные коммунальные услуги, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу и департаменту о взыскании образовавшейся задолженности. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда и постановлением суда округа, иск управляющей компании к обществу удовлетворен, в иске к департаменту отказано. Суды, руководствуясь ст.ст. 210, 307, 309, 310, 330, 408, 616 ГК РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, пришли к выводу о том, что общество, являясь арендатором нежилого помещения и непосредственным потребителем коммунальных услуг, должно производить управляющей организации оплату предоставленных коммунальных услуг, а также вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, учитывая, что данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена положениями ст. 616 ГК РФ. Отказывая в иске к департаменту, суды указали, что собственник в силу заключенного с обществом договора аренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение и, следовательно, не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение названных обязательств. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 10 ноября 2014 г. судебные акты судов нижестоящих инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение по следующим основаниям. Статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором. Ни Гражданский кодекс РФ, ни иные законы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах. Взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, суды исходили из наличия в договоре аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, что, по мнению судов, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного ст. 210 ГКРФ. Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед управляющей компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. Стороной договора аренды от 14 декабря 2006 г. управляющая компания не является, и, следовательно, этот договор не предусматривал ее права требовать с общества оплаты коммунальных услуг. Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Необоснованной также является ссылка судов на ст. 616 ГК РФ. Пункт 2 названной статьи предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поэтому с общества, как арендатора нежилого помещения, необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома в пользу управляющей компании. В то же время суды необоснованно освободили от ответственности по иску департамент как собственника спорного нежилого помещения. ____________

Верховный Суд Российской Федерации

Верховный Суд
Российской Федерации,
2023 год
Социальные сети
Информация с сайта
Верховного Суда Российской Федерации.

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2014 г. N 305-ЭС14-1452 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации

Взыскание задолженности по договору аренды

Сдача в аренду жилых, офисных и складских площадей – одно из популярных направлений бизнеса. Однако не все арендаторы исправно выполняют свои обязательства. Арендодатель может столкнуться с проблемой просроченных платежей по заключённому договору. Как взыскать сумму задолженности, какие механизмы взыскания существуют, знают далеко не все арендодатели.

Особенности договора аренды

Договор аренды представляет собой гражданско-правовой документ, регулирующий отношения сторон и определяющий порядок, размер, сроки внесения арендной платы за имущество арендодателя, предоставленное во временное пользование или владение арендатору. При этом в договоре может предусматриваться внесение арендной платы в виде:

• обеспечительного платежа, за счет которого происходит погашение долга;
• регулярных платежей.

Ни один договор аренды не гарантирует порядочности и добросовестности арендатора, из-за чего арендодатель несет определенные риски. Довольно часто в результате нарушения обязательств появляется задолженность по арендной плате.

Советы арендодателю

Еще на этапе обсуждения договора аренды необходимо оговорить важные моменты для своевременного внесения арендной платы. Для этого следует:

• внести в договор аренды нюансы, касающиеся своевременности уплаты арендной платы. Это важный пункт, который должен стать ключевым для тех, кто не хочет впоследствии заниматься возвратом долгов;
• уточнить штрафные санкции, пени, неустойки, а также порядок выставления претензий арендатору, если он откажется или не сможет выполнять обязательства по оплате.

Если условия договора аренды нарушены, а долг так и не был погашен, арендодатель должен выставить арендатору письменную претензию (этап досудебного урегулирования спора).

Претензия арендатору

Что необходимо указать в претензии:

• наименование сторон (арендодателя и арендатора);
• номер и дату договора, по которому возникла задолженность;
• за какой период накопилась задолженность и ее размер;
• размер неустойки и штрафа, если это предусмотрено в договоре аренды;
• окончательный срок погашения задолженности арендатором.

Куда отправлять претензию

Юрлицам — на их юридический адрес, физлицам — по месту жительства. Если в договоре аренды указывался иной адрес, претензию следует отправить и туда. Чтобы впоследствии доказать факт отправки претензии, она должна быть:

• отправлена заказным письмом с уведомлением о вручении;
• лично отдана арендатору либо его уполномоченному представителю под подпись о вручении на втором экземпляре претензии, который остается у арендодателя.

После выставления претензии можно вернуться к устным переговорам с арендатором, фиксируя в документах их итоги. Очень часто получение претензии побуждает арендатора погасить задолженность. Если все же устные переговоры не принесли результат, для взыскания задолженности арендодателю следует обращаться в суд. А все выполненные перед этим действия дадут истцу дополнительные преимущества в суде.

Процесс взыскания задолженности

Порядок возврата долгов по аренде включает несколько этапов:

1. Проведение с должником устных переговоров.
2. Составление и отправка арендатору письменной претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность. Если арендатор погасил долг, инцидент исчерпан. В противном случае следует переходить к следующему этапу.
3. Подача искового заявления в судебный орган о взыскании задолженности. Если должник — юридическое лицо, то заявление подается в Арбитражный суд. Если это физическое лицо без статуса ИП, то иск следует подавать в суд общей юрисдикции.

Другие методы воздействия на арендатора (отключение электричества, воды, отопления, препятствование в доступе к арендуемому объекту, угрозы) не должны использоваться. Это незаконно и может обернуться против арендодателя.

Взыскание задолженности по договору аренды имеет массу подводных камней. Профессиональные консультанты компании «ЭОС Россия» помогут вернуть денежные средства в полном объеме. Благодаря европейскому опыту возмещения задолженности, многолетней практике на российском рынке наши консультанты смогут решить вопрос возврата долга, каким бы сложным он ни был.

Нарушения по договору аренды: как защитить свои права?

Нарушения по договору аренды – это одна из распространенных в судебной практике категория споров. Причем нарушить условия аренды могут обе стороны. С какими нарушениями могут столкнуться и арендатор, и арендодатель? Какие способы защиты нарушенных прав существуют? Каков порядок разрешения арендных споров? В нашей статье вы увидите ответы на эти вопросы, получите ключ к решению спорных моментов.

Нарушение договора аренды арендодателем

Итак, стороны оформили договор аренды, определившись со всеми необходимыми условиями. Однако не всегда встречается добросовестный арендодатель, из-за чего у арендатора возникают проблемы.

Рассмотрим существенные нарушения договора аренды арендодателем.

Нарушение порядка передачи имущества арендатору

Порядок считается нарушенным тогда, когда арендодатель не передал арендатору имущество. Например, стороны договорились о передаче складского помещения на конкретную дату. Однако арендодатель передумал сдавать склад арендатору, с которым договорился.

Также нарушение договора аренды арендодателем может быть при несоблюдении сроков передачи имущества. В двух указанных ситуациях арендатор может поступить следующим образом:

1. требовать договорную неустойку за неисполнение обязательства по передаче арендуемого склада;
2. взыскать убытки за нарушение правил договора аренды;
3. требовать передачу склада через суд;
4. расторгнуть договор и требовать возврата уплаченной суммы.

Арендодатель передал имущество, которое не соответствует целевому назначению аренды

Одним из обязательных пунктов, прописанных в договоре аренды, безусловно, является предмет сделки. Кроме того, такое имущество должно соответствовать его целевому использованию. Если арендованное имущество целевому назначению по договору аренды не соответствует, это препятствует использованию арендатором объекта в своих целях.

Рассмотрим пример. В Арбитражный суд Оренбургской области в лице арбитражного юриста обратилась частная компания с иском к оренбургскому Департаменту градостроительства и земельных отношений (далее – Департамент). Основное требование – выплата убытков, связанных с оплатой арендных платежей. Ситуация была такова: компания и Департамент заключили между собой договор аренды, по которому частной компании передавался под строительство онкологического медцентра земельный участок. Компания провела осмотр арендованной земли, и по результатам осмотра были выявлены различные нарушения, препятствующие строительству онкологического медцентра. Таким образом, отсутствовала возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению. Департамент в ответ на иск не возражал, и суд полностью встал на сторону компании (Решение от 30.10.2019 г., дело № А47-6264/2019).

Что в этом и подобных случаях может сделать арендатор:

1. потребовать другое имущество, которое могло бы соответствовать условиям договора;
2. потребовать от арендодателя устранить недостатки либо самостоятельно устранить их, но на средства арендодателя;
3. потребовать расторжение договора. Вместе с тем потребовать выплату неустойки и возмещение убытков. Можно направить претензию к арендодателю, и если арендодатель не реагирует на претензии, следующим шагом будет иск о расторжении договора и взыскании задолженности.

Арендодатель передал имущество, которое обременено правами третьих лиц

Для начала укажем основной тезис, связанный с данным нарушением: права третьих лиц никоим образом не изменяются и не прекращаются при передаче имущества арендатору. Добросовестный арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц. Это может быть сервитут на земельный участок: например, когда на земельном участке есть дорога для общественного пользования. Если арендодатель скрыл факт обременения переданного объекта правами других лиц, то арендатору можно защитить свои права через требования:

1. уменьшить арендную ставку;
2. возместить убытки и расторгнуть договор аренды.

Арендатор может составить с вышеуказанными требованиями претензию и направить ее арендодателю. Если арендодатель уклоняется от исполнения претензионных требований – арендатор вправе оспорить аренду с нарушениями в суде.

Арендодатель неправомерно повышает арендную плату

Касающееся арендной ставки условие договора может меняться по взаимному соглашению в любые сроки. Между тем, законодатель указывает, что изменение платы за арендованное имущество возможно не чаще 1 раза в год. Тем не менее, арендодатели нередко нарушают нормы и незаконно увеличивают размер арендных платежей в одностороннем порядке. Чтобы защитить свои права от незаконного повышения оплаты, арендатор может потребовать снизить ее.

Как постановил Пленум ВАС РФ, арендная плата может увеличиться пропорционально изменениям рыночной цены. Такое существенное изменение рыночной ставки служит поводом для заключения дополнительного соглашения. Другой вариант – изменение платы за аренду через суд.

Арендодатель не производит капитальный ремонт и не осуществляет надлежащую эксплуатацию

В соответствии с законодательством на арендодателя возлагается обязанность проводить капитальный ремонт, если иное не установлено нормативными правовыми актами или заключенным договором аренды. Соответственно, арендодатель обязан обеспечивать пригодное состояние арендованного имущества для эксплуатации. Действия арендатора, если арендодатель нарушает соответствующие условия договора:

1. самостоятельное проведение капремонта. При этом арендатор может взыскать с арендодателя затраты по ремонту либо требовать уменьшение арендных платежей соразмерно понесенным расходам;
2. требование расторгнуть договор и возместить убытки.

Арендодатель уклоняется от регистрации договора аренды

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски.

Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование. В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки. Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Нарушение договора аренды арендатором

Как мы уже говорили, на практике встречаются нарушения договора аренды и со стороны арендатора. Последствиями для арендодателя могут быть убытки имущественного характера. Итак, ниже раскроем наиболее частые случаи нарушения условий договора аренды арендатором и расскажем, каким образом может защитить свои права арендодатель.

Арендатор нарушает сроки внесения арендной платы

Среди главных условий сделки по аренде – срок, в течение которого арендатор обязан внести оплату за аренду, будь то конкретная дата или период. Если арендатор допустил нарушение срока арендных выплат по договору аренды, то арендодатель может:

1. потребовать взыскание арендных платежей, при этом с арендатора можно потребовать досрочное внесение оплаты за существенное нарушение, если стороны не указали иное условие в договоре;
2. взыскать договорную неустойку;
3. расторгнуть договор (если арендатор пропускает 2 раза подряд сроки по оплате аренды).

Арендатор ухудшает состояние имущества

Арендатор возвращает арендодателю имущество именно в том состоянии, в котором он при заключении договора аренды его получил. При этом может учитываться естественный износ арендованного имущества или состояние, которое обусловлено договором. Однако если арендатор не относится бережно к имуществу и передает его арендодателю в значительно худшем состоянии, то это будет явное нарушение условий договора аренды. Что арендодатель может сделать:

1. расторгнуть договор,
2. а также потребовать возмещение убытков.

Арендатор использует имущество не по назначению

Еще одно нарушение арендодателем – нецелевое использование арендованного имущества. Например, арендодатель передал в аренду помещение, которое в соответствии с договором будет обустроено арендатором под офис. Однако после передачи недвижимости арендатор решил устроить в нем производство бытовой химии, что явно не соответствует целевому использованию имущества. Исходя из этого, арендодатель имеет право на:

1. расторжение договора,
2. а также возмещение убытков.

Способы защиты при нарушении договора аренды

В первую очередь советуем прописывать все необходимые условия в договоре аренды во избежание в дальнейшем претензий сторон друг к другу. Тем не менее, арендодателем или арендатором могут быть не выполнены прописанные по договору условия, поэтому законодательством предусмотрены следующие способы защиты:

1. расторжение договора. Сюда, в том числе, относятся случаи досрочного расторжения аренды той или другой стороной;
2. взыскание аренды – такой способ применим, например, при полной задолженности арендных выплат, просрочке перевода арендных платежей или выплате не в полном объеме;
3. взыскание штрафов, неустойки и/или убытков – эти меры применимы, когда одна из сторон нарушает договоренности по аренде. Например, арендатор понес убытки в связи с тем, что арендодатель вовремя не передал помещение под офис. Понесенные арендатором убытки могут быть взысканы с арендодателя.
4. и иные способы защиты – в зависимости от специфики спора. Например, изменение в судебном порядке договора аренды, обязание зарегистрировать договор, обязание исполнить условия по договору.

Порядок защиты нарушенных прав по договору аренды

Нарушенные арендатором или арендодателем права можно защитить:

• в претензионном порядке;
• в судебном порядке.

По закону, сначала сторона, чьи права по аренде были нарушены, обращается с претензией к противоположной стороне с требованием устранить нарушения, в том числе возместить убытки/выплатить неустойку/отдать долг в разумные сроки. Если противоположная сторона уклоняется от исполнения своих обязательств по аренде, то сторона, чьи права нарушены, может обратиться в суд. Наша рекомендация: обратитесь за юридическими услугами, чтобы грамотно составить претензию или судебный иск.

Юридическая помощь при нарушении договора аренды Хелп Консалтинг

Если вы заключили договор аренды, или только в процессе подготовки договора, или у вас возникли разногласия по аренде с другой стороной, предлагаем вам помощь от нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»! Обратившись к нам, вы сможете воспользоваться большим спектром юридических услуг, а именно:

• получить первичную бесплатную консультацию;
• оценить с нашей помощью перспективы и риски, связанные с арендой имущества;
• получить проект договора аренды, индивидуально составленный в вашу пользу и лишенный рисков;
• получить юридическую помощь в составлении претензии или судебного иска к другой стороне;
• полное сопровождение дела в суде с гарантированным получением результатов.

Обращаем ваше внимание, что мы оказываем юридические услуги и для юридических лиц, и для граждан! Позвоните нам по телефону или заполните online-форму на сайте, и мы вам перезвоним!