Новый закон о подвальных помещениях

Первые этажи жилых домов в спальных районах и на центральных улицах города стали лакомыми кусочками для бизнеса и инвесторов. Перевод квартиры в нежилой фонд, перепланировка, устройство отдельного входа и открытие магазина, салона красоты или аптеки — тренд последних 10–15 лет на рынке недвижимости Хабаровска.

Однако разместить можно далеко не всё — существует ряд ограничений. Какие магазины и виды предприятий запрещено размещать в подвале, цоколе и на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расскажем в статье.

Что запрещено размещать

Пункты 4.10 и 4.11 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» запрещают размещать в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания:

• специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
• магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
• магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины;
• склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
• все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
• предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. метров);
• бани, сауны;
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. метров;
• все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
• прачечные и химчистки (кроме приёмных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
• автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. метров;
• общественные туалеты;
• учреждения и магазины ритуальных услуг;
• встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
• производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);
• зуботехнические лаборатории;
• клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
• диспансеры всех типов;
• дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник;
• травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи;
• дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приёма;
• отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
• рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
• помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения);
• магазины по продаже оружия;
• тиры.

Ветеринарные аптеки допускается размещать во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях жилых зданий при наличии отдельного входа, без пересечения дворовой территории при подходе к нему.

В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• помещения для пребывания детей;
• кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения.

Свод правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Свод правил СП 54.13330.2016 не распространяется на: блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками; мобильные жилые здания; жилые помещения маневренного фонда.

Доступ собственников в подвал: мнение Минстроя

Мы уже писали о противоречивой практике судов по вопросу доступа собственников в подвал дома. Председатель совета многоквартирного дома из одной из историй обратился за разъяснением в Минстрой РФ и поделился с нами ответом.

В Письме от 07 06.2021 №13759-ОГ/04 Минстрой приводит такое разъяснение:

• согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). Таким образом, один комплект ключей от технических помещений должен храниться у жителей одной из ближайших квартир. В случае, если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир.
• частью 4 статьи 17 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями;
• на основании вышеизложенного, собственник имеет право получить доступ к чердакам и подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересов проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно- гигиенические, экологические и другие требования законодательства.

Важно! Позиция судов по этому вопросу различается. Об этом – отдельный материал «Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал».

Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.

В Правила содержания общего имущества внесены поправки про продухи в подвалах.

Правительство РФ Постановлением от 23.11.2019 № 1498 внесло изменения в Правила содержания общедомового имущества №491. Нормативный акт опубликован 26 ноября и вступит в силу уже 4 декабря.

Изменения коснулись подпункта «в» п. 11 Правил.

Раньше он предусматривал обязанность лица, управляющего домом, поддерживать помещения, входящих в состав общедомового имущества, в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность. Теперь уточняется, что эта обязанность выполняется, в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха подвалов и технических подполий, если в этих помещениях предусмотрены такие продухи.

Ранее Минстрой РФ подготавливал другой, но похожий проект поправок в Правила содержания общедомового имущества, который приобрел известность благодаря тому, что СМИ связывали его исключительно с защитой бездомных кошек. Однако та версия изменений не нашла поддержки и не была реализована.

Напомним, что Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя РФ 2003 № 170) эксплуатация продухов обслуживающими организациями уже была регламентирована. В частности, в п. 2.6.8 Правил было сказано, что продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов. Теперь данный пункт вступит в противоречие с принятой поправкой.

Также в пункте 4.1.4 Правил описан размер самих продухов: их площадь должна составлять около 1/400 площади пола технического подполья или подвала; при этом предусмотрено, что продухи следует располагать на противоположных сторонах для сквозного проветривания (не меньше двух продухов на секцию МКД); сами продухи желательно оснащать решетками.

Там же предусмотрено, что для защиты подвала от конденсата и плесени, затхлого запаха надо регулярно обеспечивать сквозное проветривание, открыв не только продухи, но и люки, двери в сухие и не морозные дни. Сейчас дополнительное упоминание про продухи появится и в Правилах содержания общего имущества.

При этом нарушение Правил содержания общедомового имущества влечет для управляющих организаций ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса РФ об административных нарушениях. Кстати, за закрытые наглухо продухи управляющие компании штрафовали и раньше (например, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2019 № 13АП-26328/2019 по делу № А56 – 68723/2019 признано законным привлечение к ответственности за ненадлежащее состояние продухов и ряд других нарушений).

Таким образом, обеспечение нормального влажностного и температурного режимов в подвалах и его способы были предусмотрены и до принятия поправок. Теперь же постоянно открытый один продух позволит не только освежить подвал, но и охладить пол в помещениях на первых этажах, а также увеличить потребление домом тепла, что понравится далеко не всем жителям.

Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.

Собственнику запретили использовать подвал дома в качестве склада

Превращать подвал многоквартирного дома в склад нельзя. Формальная передача помещения в пользование «для личных целей» на этот запрет никак не влияет (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 13217/2021).

В 2015 г. в г. Омске один из собственников в МКД арендовал в нем подвал для ведения предпринимательской деятельности. Решение о сдаче общедомового имущества в аренду было принято на общем собрании собственников.
Сначала мужчина хотел сделать в подвале студию керамики, но потом решил использовать его как складское помещение. Впоследствии предприимчивому собственнику через суд запрещали использовать подвал в качестве склада и обязывали вернуть помещение в первоначальное состояние.
Его дважды привлекали к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности в подвале. Назначали штраф в 2 000 рублей, а также выносили предписание об устранении нарушений, проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности и предотвращению угрозы возникновения пожара. Однако стеллажи с коробками никуда из подвала не исчезли.

В 2020 г. был заключен новый договор аренды. Только теперь в нем было указано, что арендатор использует подвальное помещение в личных целях — под хозяйственную кладовую для временного хранения собственных вещей.
Согласно акту обследования, на этот момент подвал был оборудован охранно-пожарной сигнализацией и точками с огнетушителями. На дверях помещения была информация об арендаторе и трех собственниках, у которых находились запасные ключи от подвала. Комиссия установила, что реконструкция подвального помещения не производилась, а все коммуникации находятся в рабочем состоянии.

Такая активность в подвале МКД не понравилась одному из жильцов (далее — истец) и он обратился в суд с иском к арендатору общедомового имущества (далее — ответчик).

В исковом заявлении просил:
— запретить ответчику эксплуатировать подвальные помещения как складские;
— демонтировать ведущие в подвал металлические двери, ограничивающие доступ к инженерным сетям;
— демонтировать стеллажи, убрать с них хранящиеся коробки и другие материалы за пределы подвального помещения.
Истец обосновал свои требования тем, что ответчик нарушает требования пожарной безопасности и ограничивает доступ в подвал другим собственникам МКД.

Суды первой и апелляционной инстанций установили:

Суды удовлетворили исковые требования частично. Ответчика обязали демонтировать стеллажи и убрать с них хранящиеся коробки, а также другие материалы за пределы подвального помещения.

Кассационный суд оставил вынесенные ранее решения без изменений, а жалобу ответчика — без удовлетворения.

Важно! Правила противопожарного режима № 390, на которые ссылались суды, уже не действуют. С 1 января 2021 г. вступили в силу Правила № 1479. Теперь в пп. «б» п. 16 установлен запрет на использование подвального этажа для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

➜ Другие материалы про пожарную безопасность многоквартирного дома

Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.

Какие вещи запретили хранить на чердаках и цокольных этажах домов?

С 1 января 2021 года жильцам нельзя будет хранить личные вещи на чердаках многоквартирных домов, а также на цокольных этажах. Согласно пункту 16 постановления правительства № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», с нового года жильцам запрещается хранить личные вещи на чердаках, в подвальных, цокольных и подземных этажах, а также под свайным пространством зданий.

Вопрос-ответ

Что нельзя будет хранить в подвалах и на чердаках?

С нового года жители многоквартирных домов не смогут использовать чердаки и подвалы для хранения:

— легковоспламеняющихся и горючих жидкостей;

— пороха и взрывчатых веществ;

— баллонов с горючими газами и товаров в аэрозольной упаковке;

— отходов любых классов опасности и других пожаровзрывоопасных веществ и материалов;

— различной продукции и оборудования;

— мебели и других предметов.

Как рассказал агентству «Прайм» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, с 1 января 2021 года жильцам запрещается хранить личные вещи не только на чердаках многоквартирных домов, но и на цокольных этажах, на которых зачастую хранились соленья, банки и прочие дачные атрибуты.

Чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения также нельзя будет использовать для организации производственных участков и мастерских.

Вопрос-ответ

Какой штраф грозит за хранение вещей на чердаке и в подвале?

Согласно ст. 20.4 КоАП РФ, за нарушение противопожарного режима можно получить штраф от 2 до 5 тыс. рублей.

Если будет причинен вред здоровью других людей, наказание будет вынесено согласно ст. 219 УК РФ. По данной статье за нарушение требований пожарной безопасности предусмотрен штраф в размере до 80 000 рублей, либо ограничение свободы на срок до трех лет, либо принудительные работы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишение свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.