Межевание земельного участка проводилось в 1996 году. Было выдано свидетельство о праве собственности на землю и план-схема с описанием и геоданными участка, выдан кадастровый номер. В связи с тем, что он тогда был в старом формате, в современную кадастровую базу он внесен не был. В этом году нам выдали кадастровый паспорт земельного участка без схемы. Объясняют это тем, что надо заново проводить межевание. Каким законом регламентируется это требование? Можно ли в данном случае по закону не проводить повторное межевание?
Андрей Дмитриев
Консультаций: 19
Согласно ч. 4.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
Что касается вашего вопроса о целесообразности повторного межевания земельного участка, хочу отметить следующее.
Первоначально вам проводили межевание, выставляли границы участка в натуре по так называемым межевым столбам. Это все заносилось на план-схему участка, которую вы сдавали вместе с правоустанавливающими документами в Росреестр. Вам присваивали кадастровый номер участка, и этого было достаточно. Однако в связи с изменениями в законодательстве возникла необходимость сформировать земельный участок опять же с помощью кадастровых инженеров, но чтобы они установили границы участка уже с помощью электронно-компьютерной измерительной техники, и занесли эти данные на кадастровую общественную карту Росреестра. Это в принципе делается для того, чтобы легче было производить учет земельных участков, а также в целях обеспечения условий, при которых границы вновь выделяемых земельные участков не пересекались бы с уже имеющимися земельными участками.
А теперь о необходимости повторного межевания.
В случае если у вас не будет сформирован участок, а его границы занесены на кадастровую общественную карту Росреестра, любой сосед (а чаще это происходит из-за недобросовестных кадастровых инженеров) сможет по ошибке, незнанию или, не дай Бог, злому умыслу перенести свою виртуальную границу земельного участка на вашу территорию, а впоследствии предъявить к вам иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком. И потом в суде будет очень трудно доказать, что забор, который находится на смежной границе участков, стоит там уже 50 лет, а сосед просто ошибся при межевании участка, определяя его границы.
В связи с этим я советую без промедления обратиться с заявлением о проведении межевания и определении координат характерных точек границ земельного участка в организацию, проводящую кадастровые работы. Кадастровые инженеры проведут работы, а сведения о вашем участке передадут в Росреестр для занесения их на кадастровую общественную карту.
Указанные действия в будущем оберегут вас и ваших родственников от судебных тяжб и соседских «войн».
Нужно ли проводить межевание земельного участка, если имеется его кадастровый паспорт?
На праве собственности с 1992 года мне принадлежит частный жилой дом, построенный на участке для индивидуального жилищного строительства. Имеются кадастровый и технический паспорта жилого дома. Год ввода в эксплуатацию — 1953. Кадастровый паспорт земельного участка от 2010 года содержит особую отметку о том, что границы земельного участка не установлены. Требуется ли в этом случае проведение межевания? Подпадает ли ситуация под дачную амнистию?
Алексей Попов
Консультаций: 57
При отсутствии сведений о границах земельного участка для их установления требуется межевание, без чего право на участок не может быть зарегистрировано. Дом, построенный до введения в действие современного гражданского и административного законодательства, может быть зарегистрирован на основе имеющихся у вас документов, в том числе в порядке так называемой дачной амнистии, если этих документов окажется недостаточно для регистрации прав как ранее возникших (до введения в действие законов о государственной регистрации прав на недвижимость и кадастровой деятельности).
Данный вывод и порядок действий определяются следующими положениями законодательства.
Земельным участком является участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Так, согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности, межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Межевой план представляет собой документ, в котором в текстовой и графической части описывается местоположение границ земельного участка, установленных посредством определения кадастровым инженером координат характерных точек таких границ (ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», ч. 4.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Координаты характерных точек границ земельного участка будут определяться в соответствии с фактическим положением и сложившимся порядком пользования, т.е., как правило, по существующим ограждениям (заборам), межам, иным естественным границам, а также границам смежных земельных участков (соседей) и границам участков общего пользования (дорог, проездов придорожных полос отвода и т.п.), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), т.е. уже учтенных в установленном порядке.
Определенное таким образом местоположение границ земельных участков подлежит в установленном законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами (соседними землепользователями), поскольку такие границы являются одновременно границами участков, принадлежащих указанным лицам, что осуществляется кадастровым инженером и отражается в акте согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (ст. 39-40 Федерального закона от «О кадастровой деятельности»).
Таким образом, с целью индивидуализации земельного участка как объекта права собственности необходимо провести кадастровые работы по его межеванию с целью его последующего государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Поскольку формально участок уже стоит на государственном кадастровом учете, вероятно, как ранее учтенный, о чем свидетельствует его кадастровый паспорт, но сведения о границах в нем отсутствуют, то в сведения государственного кадастрового учета, содержащегося в ЕГРН, будут внесены дополнительные характеристики об объекте недвижимости – сведения об описании местоположения границ на основании вышеуказанного межевого плана.
В соответствии с п. 3, 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к основным характеристикам земельного участка как объекта недвижимости относится в том числе описание местоположения его границ и площадь.
Согласно п. 6 ч. 5 ст. 14 указанного закона государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, в частности, в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.
В дальнейшем право на земельный участок, в данном случае предоставленный для индивидуального жилищного строительства до дня введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 г.), подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», для чего требуется предоставить акт о предоставлении такого участка гражданину или акт (свидетельство) о праве гражданина на такой участок, соответственно выданные органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые были установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания, либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на указанный земельный участок.
Регистрация права собственности на такой земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, включая жилой дом, осуществляется в том же порядке, но вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, на регистрацию могут быть представлены свидетельство гражданина о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий его право собственности на такой дом либо один из вышеуказанных документов на землю, выданных прежнему собственнику дома, т.е. по ранее действовавшему законодательству (ч. 2 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Поскольку согласно вопросу дом уже также стоит на государственном кадастровом учете, о чем свидетельствует его кадастровый паспорт, повторный его кадастровый учет осуществляться не будет. Однако для регистрации прав на него возможно потребуется технический план, составляемый в ходе кадастровых работ в порядке, предусмотренном вышеуказанным законом, в графической и текстовой части которого будут отражены имеющиеся в данных кадастрового учета сведения о здании (доме), включая его расположение на земельном участке и поэтажный план (ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Такой документ заменяет ранее предусмотренные паспорт БТИ и кадастровый паспорт здания. Вместе с тем, так как в данных кадастрового учета уже должны быть отражены все необходимые сведения об объекте недвижимости на основании ранее составленного кадастрового паспорта, представляется, что заказывать для оформления прав новый аналогичный документ, именуемый «технический план», является излишним. Права на такой дом, ранее поставленный на кадастровый учет, в порядке подтверждения прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должны быть оформлены (зарегистрированы) в порядке, предусмотренном п. 5 ч. 4 ст. 14, ч. 7 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» на основании разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 указанного закона, если проектная документация отсутствует. Такая декларация самостоятельно составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости по установленной форме (Приложение № 3 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953). Вместе с тем согласно приведенной норме закона указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью, что делает необходимым изготовление такого технического плана.
Такой упрощенный порядок (так называемая дачная амнистия) был продлен и действует до 1 марта 2020 г. согласно изменениям в указанный закон и в Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», внесенным Федеральным законом от 28.02.2018 № 36-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В случае возникновения споров по установлению (уточнению), в том числе согласованию, местоположения границ земельного участка такие споры подлежат разрешению в судебном порядке, в том числе путем иска о признании права собственности на земельный участок (ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ст. 59, 60, 64 ЗК РФ). Аналогичные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, применимы и в части признания прав на дом.
Уточнение местоположения границ земельных участков.
Оставлять комментарии могут только члены нашего СРО, пожалуйста авторизируйтесь. Начните обсуждение, вы будете первым.
УТОЧНЕНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Рекомендации основаны на требованиях действующего законодательства и законодательства, действовавшего на момент приватизации земель.
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ПО КОТОРЫМ ПРОВОДИТСЯ УТОЧНЕНИЕ ГРАНИЦ
Условия уточнения границ земельных участков установлены частью 1 статьи 43 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где сказано, уточнение местоположения границ проводится при условии, если сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным требованиям. Требования к точности определения границ земельных участков установлены Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». Исходя из требований данного приказа уточнение местоположения границ проводится:
а) для земельных участков, сведения о координатах границ которых отсутствуют в сведениях ЕГРН или
б) точность определения координат по сведениям ЕГРН ниже нормативной или
в) точность определения координат в сведениях ЕГРН не указана.
Уточнение местоположения границ земельных участках, сведения о которых соответствуют нормативной, не проводится. Изменить конфигурацию и площадь земельного участка, местоположение границ которого определено с надлежащей точность, можно в порядке перераспределения, объединения или раздела.
При проведении работ по уточнению местоположения границ земельного участка следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия «фактические границы земельного участка». В то же время частью 10 статьи 22 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что границы уточняемого земельного участка определяются документами. Последнее упоминание о фактических границах было исключено в 2008 году из 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». До этого момента в упомянутом законе содержалось требование. что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования. Таким образом проводить уточнение местоположения границ по фактическим рубежам на местности допускается только при восстановлении утраченных документов, содержащих описание установленных границ. Удостоверить описание утраченных границ имеет право суд.
Документы, на основании которых проводится уточнение границ
Местоположение границ уточняемого земельного участка определяют на основе документов, предусмотренных
- частью 10 статьи 22 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
- пунктом 22 Приказа Минэкономразвития №921,
- пунктом 70 Приказа Минэкономразвития №921.
Учитывая, что качество чертежей границ в ряде случаев неудовлетворительное, то допускается изменение площади по сравнению с переданной в собственность при приватизации, допускается изменять не более чем на 10% или на величину минимального размера земельного участка, установленного градостроительным регламентом.
К документам, содержавшим сведения о местоположении границ земельного участка законодательством отнесены:
1) Документы, подтверждающие право на земельный участок включающие в обязательном порядке чертеж земельного участка:
- Свидетельства о праве собственности на землю (синие свидетельства) которое выдавались по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
- Свидетельство о праве собственности на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения которое выдавались по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «»О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Данная форма свидетельства использовалась и для удостоверения прав на приватизированные участки приусадебных земель.
2) Документы, определяющие местоположение земельного участка при его образовании:
- утвержденный проект организации и застройки территорий садоводческого, огороднического или дачных некоммерческого объединений граждан;
- проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения
- утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;
3) Документы, подтверждающие существование границ на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка:
- план границ из технического паспорта БТИ, изготовленного до 1 января 2013 года;
- фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ масштаба не мельче 1:5000;
- планы, являющиеся картографической основой ЕГРН;
- топографические планы, запрошенные из архивов местной администрации, проектных и изыскательских организаций;
- чертеж границ земельного участка из межевого дела, хранящегося в государственном фонде данных.
На указанных выше планах обязательно должны быть обозначены установленные границы земельных участков или линейные рубежи, по которым проходят границы земельных участков.
Фотопланы, отражающие ситуацию на местности ранее 15 лет имеются в распоряжении организаций системы Рослесинфорг и предприятий, входивших в систему ВИСХАГИ.
Кадастровый инженер не вправе давать собственные заключения о существовании границ на местности более 15 лет без подтверждения данного факта вышеупомянутыми документами.
Порядок действий при отсутствии графических документов, определяющих местоположение уточняемых границ для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения приусадебного хозяйства
С момента приватизации земель в Российской федерации, начало которой положил Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и до настоящего времени изготовление чертежа земельного участка являлось обязательным.
В период с 20.05.1992 по 21.07.1997 обязательность изготовления чертежа установлено утвержденным Роскомземом 20.05.1992 документом «Порядок выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю». Полномочия Роскомзему на установление порядка выдачи Свидетельств переданы вышеупомянутым Указом Президента РФ. Копии свидетельств с прилагаемыми чертежами подлежали вечному хранению в государственных архивах. Первоначально свидетельства с прилагаемыми чертежами хранились в архивах районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.
В 1996 году принята «Инструкция по межеванию земель», утвержденная Роскомземом 08.04.1996. Данная инструкция предусматривала изготовление межевого дела, в состав которого входил Чертеж границ земельного участка. Межевые дела хранились в районных комитетах по земельным ресурсам и землеустройству из которых в организованном порядке были в полном объеме переданы в Государственный фонд землеустроительной документации.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 18 в качестве обязательного требования к документам, предоставляемым для государственной регистрации прав устанавливал наличие удостоверенного Плана земельного участка. Без данного плана государственная регистрация прав не допускалась.
Фактическое действие инструкции по межеванию земель продолжалось до 02.10.2002, когда был принят приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет». Согласно данной инструкции документом, определявшим местоположение границ земельных участков стало служить Описание земельных участков, которое включало Чертеж земельных участков. Все описания земельных участков, хранятся а архивах Росреестра и Кадастровой палаты.
С 2008 года и по настоящее время, в связи с принятием Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» документом, определяющим местоположение границ земельного участка стал Межевой план.
Учитывая обязательность составления чертежа границ земельного участка на протяжении всего периода проведения земельной реформы и приватизации земель, при обращении для составления межевого плана гражданина, у которого на руках не имеется документов, подтверждающих местоположение границы уточняемого земельного участка, следует руководствоваться положениями пункта 1 части 1 статьи 29.1 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», которая допускает выполнение кадастровых работ если заказчик кадастровых работ не предоставил документацию, необходимую для выполнения работ. В таком случае рекомендуется включить в состав договора на выполнение кадастровых работ пункт, предусматривающий составление запросов кадастровых инженеров в организации, где такие документы должны храниться: государственный фонд землеустроительной документации; архив местной администрации; архивы органов БТИ. В государственном фонде землеустроительной документации следует запросит копию межевого дела и копию чертежа границ земельного участка, являющегося приложением к свидетельству на право собственности на землю. В архиве местной администрации — копию картографического материала. В архиве органов БТИ — копию ситуационного плана из технического паспорта.
При получении запрошенных документов допускается при проведении межевания изменение площади по сравнению с переданной в собственность при приватизации не более чем на 10% или на величину минимального размера земельного участка, установленного градостроительным регламентом.
При отсутствии исходных документов, определяющих местоположение границ, за границы земельного участка принимаются границы, совпадающие с линейными сооружениями — заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и другими. При отсутствии линейных рубежей границы устанавливаются по указанию владельца земельного участка. Дается конкретное описание закрепления границ на местности. В результате кадастровых работ площадь уточненного земельного участка может отличаться от площади установленной документами на величину не более 10%. Согласование границ уточняемого земельного участка проводится в установленном законе порядке. Рекомендуется составлять ситуационный план земельного участка в масштабе, на котором показываются имеющиеся ограждения, здания, примыкающая уличная и дорожная сеть а также установленные границы земельного участка и границы объектов по сведениям ЕГРН. Указанный ситуационный план включается в состав приложений межевого плана.
Обстоятельства уточнения границ земельного участка при отсутствующих исходных документов следует отразить в заключении кадастрового инженера примерно в следующей форме:
«Исходные документы, определяющие местоположения границ земельного участка заказчиком кадастровых работ не предоставлены. Основываясь на положениях пункта 1 части 1 статьи 29.1 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в договор о проведении кадастровых работ включен пункт о направлении кадастровым инженером по поручения заказчика кадастровых работ запросов в организации, в которых документы, подтверждающие местоположение границ уточняемого земельного участка, должны находится на хранении. Полученные отрицательные ответы (копии ответов включены в приложения к межевому плану) свидетельствуют о том, что обязательные к изготовлению и хранению документы утеряны государственными органами. В связи со сложившейся ситуацией кадастровым инженером принято решение восстановить содержательную часть утерянных документов по правилам, действовавшим на момент их составления. В соответствии с «Инструкцией по межеванию земель», утвержденной Роскомземом 08.04.1996, (пункт 4.1) в качестве границ уточняемого земельного участка приняты границы, совпадающие с линейными сооружениями — заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и другими (здесь дается конкретное описание закрепления границ на местности). В результате кадастровых работ площадь уточненного земельного участка отличается от площади установленной документами на величину не более 10%. Согласование границ уточняемого земельного участка проведено в установленном законе порядке, а именно… Результаты согласования границ отражены в …
Данный межевой план, содержащий восстановленное описание местоположение границ может быть использован заказчиком кадастровых работ для подачи заявления об уточнении местоположения границ в органы регистрации. В случае отказа в государственной регистрации уточнения границ земельного участка, данный межевой план может служить основанием для подготовки искового заявления в суд о восстановлении утраченного государственными органами при хранении описания границ земельного участка.»
Порядок действий при отсутствии графических документов, определяющих местоположение уточняемых границ для земельных участков, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства
Для садовых и дачных земельных участков, утвержденные проекты планировки и застройки для которых отсутствуют или фактические границы которых не соответствуют имеющимся документам, можно воспользоваться возможностями, предоставляемыми пунктом 2.8 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Данный пункт предусматривает предоставление земельного участка гражданину в собственность или в аренду на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления на основании заявления гражданина, к которому прилагается Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная по заказу владельца земельного участка. Указанную Схему вправе изготовить по заказу кадастровый инженер.
Земли общего пользования в садоводческих и дачных объединениях граждан на основании требований пункта 2.9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» могут быть оформлены на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Порядок действий при отсутствии прав на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом
Для случая оформления фактического пользования земельным участком без документов, можно воспользоваться возможностями, предоставляемыми пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Данный пункт предусматривает приобретение бесплатно в собственность земельного участка гражданином, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. В подобном случае с заявлением о приобретении земельного участка в собственность бесплатно следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением и приложением Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Указанную Схему вправе изготовить по заказу кадастровый инженер.
Порядок действий в случае уточнения границ земельных участков, точность определения координат по сведениям ЕГРН ниже нормативной или отсутствует
1) При уточнении границ земельных участков, точность определения координат которых ниже нормативной или отсутствует в сведениях ЕГРН, в состав приложений межевого плана включают документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании, что определено частью 10 статьи 222 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». К таким документам относятся:
- проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
- утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- утвержденный проект межевания территории;
- другие документы, предусмотренные законодательством, действовавшим в момент их издания.
2) Согласование границ уточняемого земельного участка проводится в соответствии с требованиями статей 39 и 40 221-ФЗ «О кадастровой деятельности.
3) В заключение кадастрового инженера включается пункт примерно следующего содержания:
«В ходе выполнения кадастровых работ на земельном участке с кадастровым номером … установлено, сто координаты содержащиеся в ЕГРН полностью совпадают с координатами, определенными методом спутниковых геодезических измерений (геодезическим методом) с точность 0.10 м. В ходе проведения кадастровых работ новых точек образовано не было. Площадь земельного участка по результатам кадастровых работ не изменилась. Конфигурация границ земельного участка соответствует документу, определившим местоположение границ земельного участка при его образовании. Документом, определившим местоположение границ земельного участка при его образовании послужил ….».
4) Изменять конфигурацию границ земельного участка, сведения о точности определения координат которого ниже нормативной, не рекомендуется. Сведения о точности, внесенные в ЕГРН как правило никакого реального содержания не несут и служат простой формальностью.
Оформление ранее возникших прав собственности на землю
С 29 июня 2021 года вступают в силу изменения в федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые позволят повысить защиту прав и законных интересов собственников земельных участков и иных объектов недвижимости.
С 29 июня 2021 года вступают в силу изменения в федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Принятые изменения направлены на:
— стимулирование правообладателей, чьи права считаются ранее возникшими в силу закона, к оформлению прав на принадлежащие им объекты;
— наполнение сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).
Это позволит повысить защиту прав и законных интересов собственников земельных участков и иных объектов недвижимости.
Что означает «ранее возникшее право на земельный участок»?
Это права, которые были приобретены до 31.01.1998, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации).
Выданные в 90-х годах государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости (земельные участки), имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Они подтверждают наличие ранее возникших прав.
Какие мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, земельных участков будут проводиться органами местного самоуправления?
Органы местного самоуправления, а именно администрации городских и сельских поселений будут проводить мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые считаются ранее учтенными объектами недвижимости или сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН:
— сопоставление сведений ЕГРН с документами о праве собственности на землю, находящимися в архивах и (или) распоряжении уполномоченных органов
— направление запроса в органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации, осуществлявшие до дня вступления в силу Закона о госрегистрации учет и регистрацию прав на объекты недвижимости, а также нотариусам;
— опубликование сообщения о способах и порядке предоставления сведений о правообладателе, почтовом адресе и (или адресе) электронной почты для связи с таким правообладателем и предоставлении сведений о реквизитах документов, удостоверяющих личность, сведений СНИЛС;
— принятие решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости;
— направление сведений о правообладателе в орган регистрации прав.Нужно ли Вам регистрировать ранее возникшее право на земельный участок самостоятельно?
Нужно ли Вам регистрировать ранее возникшее право на земельный участок самостоятельно?
По общему правилу регистрировать ранее возникшее право на участок необязательно, Вы можете сделать это по вашему желанию.
Однако регистрация таких прав потребуется при совершении сделки с недвижимостью (ч. 1, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации), а также позволит избежать возникновения земельных споров о границах земельных участков.
При каком условии можно зарегистрировать ранее возникшее право на земельный участок?
Ранее возникшее право на земельный участок можно зарегистрировать, если сведения о нем содержатся в ЕГРН (п. 5 ч. 4 ст. 14 Закона о госрегистрации). Если Вы не знаете, внесены ли в ЕГРН сведения о Вашем земельном участке, Вы можете проверить это с помощью публичной кадастровой карты. Публичная кадастровая карта представляет собой онлайн-сервис и
размещена в Интернете на сайте Росреестра. В ней содержатся все общедоступные сведения об объектах, которые Вы можете получить в режиме реального времени.
Доступ к публичной кадастровой карте свободный и бесплатный.
Какие документы нужно подготовить для госрегистрации ранее возникшего права на земельный участок?
По общему правилу Вам нужно представить:
1) заявление о госрегистрации прав по утвержденной форме;
2) правоустанавливающие документы на земельный участок (государственный акт на землю,
договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.);
3) доверенность и другие документы, которые подтверждают полномочия и личность представителя, если заявление подается представителем заявителя. По своей инициативе Вы можете представить и другие документы, необходимые для госрегистрации.Государственная регистрация права собственности осуществляется бесплатно!
Что делать, если право собственности зарегистрировано, но отсутствуют сведения о границах земельного участка?
В таком случае, Вам необходимо:
— обратиться к кадастровому инженеру, для подготовки межевого плана.
— обратиться в ближайший офис МФЦ с межевым планом и заявлением о государственном кадастровом учете.
Как подать документы на регистрацию ранее возникшего права на земельный участок?
Документы для регистрации ранее возникшего права подаются в общем порядке, который предусмотрен для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним:
— в электронной форме через личный кабинет не сайте Росреестра;
Дополнительно сообщаем, что государственная регистрация ранее возникшего права на объекты недвижимости осуществляется в том же порядке, что и на земельные участки.
Письмо Минэкономразвития России от 10.09.2019 N Д23и-30808
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, относительно ранее действовавшего порядка внесения в государственный земельный кадастр сведений о ранее учтенных земельных участках и снятия с учета земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г., сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон N 28-ФЗ, утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости») Единый государственный реестр земель (далее — ЕГРЗ) представлял собой документ, который был предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. ЕГРЗ содержал сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.
Согласно Порядку ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15 июня 2001 г. N П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» (далее — Порядок ведения ГРЗ КР, утратил силу в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 12 января 2010 г. N 2), государственный реестр земель кадастрового района (далее — ГРЗ КР) являлся составной частью ЕГРЗ и был предназначен для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, находящихся на территории кадастрового района, а также отражения сведений о территориальных зонах.
Ведение раздела ГРЗ КР «Земельные участки» (раздела ГРЗ КР, предназначенного для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков) согласно подпункту 2.1.1 пункта 2.1 Порядка ведения ГРЗ КР осуществлялось путем выполнения следующих кадастровых процедур:
внесения сведений о ранее учтенных земельных участках;
выполнения учетных кадастровых записей о возникновении новых земельных участков (постановка на кадастровый учет), а также об изменении отдельных характеристик существующих земельных участков (кадастровый учет текущих изменений) или о прекращении их существования (снятие с кадастрового учета);
отражения сведений о зарегистрированных в установленном порядке правах на земельный участок и (или) их ограничениях.
Согласно пункту 3 Порядка ведения ГРЗ КР:
заполнение форм ГРЗ КР при выполнении учетных кадастровых записей осуществлялось на основании и в соответствии с документами, представленными заявителем согласно статье 19 Закона N 28-ФЗ (подпункт 3.1);
внесение сведений о ранее учтенных земельных участках, находящихся в государственной собственности и закрепленных за конкретными лицами в установленном порядке или находящихся в собственности конкретных лиц, осуществлялось только на основании и в соответствии с инвентаризационной описью (подпункт 3.2).
Таким образом, внесение сведений о ранее учтенных земельных участках и осуществление государственного кадастрового учета земельных участков являлись разными кадастровыми процедурами.
Необходимо отметить, что согласно положениям статей 1, 16 и 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г., далее — Закон N 221-ФЗ) и статей 13 и 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) внесение до 1 января 2017 г. в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН), а с 1 января 2017 г. в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о ранее учтенных объектах недвижимости также являлось и является самостоятельной процедурой, отличной от государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Согласно подпункту 2.1.2 пункта 2.1 Порядка ведения ГРЗ КР внесение сведений о ранее учтенных (в том числе прекращающих существование) земельных участках осуществлялось на основании и в соответствии с документами, оформленными согласно Указаниям для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках.
Пунктом 5 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 (далее — Порядок ведения ГКН, утратил силу с 1 января 2017 г. в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 21 ноября 2016 г. N 733) формы ГРЗ КР, содержащие сведения о ранее учтенных земельных участках (сведения государственного земельного кадастра, далее — ГЗК), и журналы учета кадастровых номеров кадастровых районов на бумажных носителях были определены в качестве составной части Реестра объектов недвижимости, являвшегося согласно части 1 статьи 13 Закона N 221-ФЗ одним из разделов ГКН.
Согласно пункту 85 Порядка ведения ГКН кадастровые дела учтенных ранее в ГЗК земельных участков являлись составной частью кадастровых дел объектов недвижимости в ГКН.
В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона N 218-ФЗ со дня вступления в силу Закона N 218-ФЗ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона N 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Следовательно, все внесенные в ГЗК (формы ГРЗ КР) сведения о земельных участках (в том числе о правах на такие земельные участки и ограничениях таких прав), и соответственно документы, на основании которых такие сведения были внесены в ГЗК, с 1 марта 2008 стали сведениями ГКН, а с 1 января 2017 г., соответственно, сведениями ЕГРН (как в электронном виде, так и на бумажных носителях).
Относительно снятия с учета земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. (далее — земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 г.), отмечаем следующее.
Порядок снятия с государственного кадастрового учета земельных участков, учтенных до 1 марта 2008 г., установлен пунктом 181 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943 (далее — Порядок ведения ЕГРН).
Исходя из положений пункта 181 Порядка ведения ЕГРН земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 г. (то есть сведения о которых были внесены в ГЗК, в формы ГРЗ КР), могут быть сняты с государственного учета при одновременном соблюдении следующих условий:
1) в отношении таких земельных участков, в реестре объектов недвижимости ЕГРН (кадастре недвижимости) отсутствует информация о правах или в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН (реестре прав на недвижимость) отсутствуют записи о праве (ограничении права) на такие земельные участки;
2) на таких земельных участках по сведениям ЕГРН не расположены объекты недвижимости;
3) в зависимости от наличия (подпункт 1 пункта 181 Порядка ведения ЕГРН) или отсутствия (подпункт 3 пункта 181 Порядка ведения ЕГРН) в ГКН сведений о земельном участке (участках), являющемся исходным (исходными) для таких земельных участков и соответственно наличия или отсутствия в ГКН или Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правообладателе (правообладателях) на такой исходный (исходные) земельный участок (участки):
в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 181 Порядка ведения ЕГРН, в орган регистрации прав в установленный данным подпунктом срок не были представлены документы для осуществления государственной регистрации прав на такие земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 г.;
в случае, предусмотренном подпунктом 3 пункта 181 Порядка ведения ЕГРН, в орган регистрации прав поступило уведомление об отсутствии оснований для разграничения права собственности на такой земельный участок, учтенный до 1 марта 2008 г., и (или) правоустанавливающих документов, выданных иным лицам, или в предусмотренный данным подпунктом срок такое уведомление в орган регистрации прав не поступило.
Полагаем необходимым отметить, что согласно части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Дополнительно отмечаем, что письма Департамента недвижимости не являются нормативными правовыми актами, не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативным правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.